LF-1999-359

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-08-23
Publisert:	LF-1999-00359
Stikkord:	Odelsrett, Odelsløsning, Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Nordmøre herredsrett nr. 98-00340 B - Frostating lagmannsrett LF-1999-00359 B.
Parter:	Saksøker: Alf Frantsvåg, Ålesund (Prosessfullmektig: Advokat Edvard T. Eide, Kristiansund). Saksøkt: Kjell Dagfinn Grødal, Kristiansund (Prosessfullmektig: Advokat Knut Anker Brunvoll, Molde).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §23, §2, §49, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, Arveavgiftsloven (1964), §65, §66

Saken gjelder spørsmål om løsningsrett og odelsovertakst for en mindre landbrukseiendom på Averøy.

Eiendommen «Sørvik» gnr. 66 bnr. 3 i Averøy ligger ca. 5 km fra kommunesentrum Bruhagen.

Kåre Frantsvåg (født 1924) overtok eiendommen fra sin far ved skjøte av 19. april 1958. Han er barnløs og overdro «Sørvik» videre til sin søstersønn Kjell Dagfinn Grødal (født 1951) ved skjøte av 28. mai 1997. I skjøtet er det opplyst at overdragelsen skjedde helt eller delvis som gave, og dokumentavgiftsgrunnlaget ble satt til kr 200.000 tilsvarende «dobbel ligningsverdi». Følgende bestemmelse ble dessuten inntatt:

«Selger har borett så lenge han ønsker og rett til brensel til eget forbruk. (Ved ifra eiendommen's skog).»

Skjøtet ble tinglyst 28. mai 1997. Det oppsto kort tid deretter uoverensstemmelser mellom onkel og nevø. Kåre Frantsvåg ønsket å omgjøre handelen, men Kjell Dagfinn Grødal motsatte seg det.

Alf Frantsvåg (født 1926), en yngre bror av Kåre Frantsvåg, uttok 17. april 1998 begjæring om odelsløsning og odelsskjønn til Nordmøre herredsrett. Søksmålet var rettet mot Kjell Dagfinn Grødal, og han nedla slik påstand:

«1. Kjell Dagfinn Grødal plikter å utstede skjøte på eiendommen gnr. 66 bnr. 3 i Averøy mot oppgjør av odelstakst.

2. Odelstaksten fremmes.»

Kjell Dagfinn Grødal (heretter kalt Grødal) innga tilsvar og nedla slik påstand:

«1. Saksøkte frifinnes.

2. Saksøkte tilkjennes sakens omkostninger.»

Nordmøre herredsrett holdt hovedforhandling og avsa deretter 16. desember 1998 «dom og odelstakst» med slik slutning:

«1. Kjell Dagfinn Grødal plikter å utstede skjøte på eiendommen gnr. 66 bnr. 3 i Averøy til Alf Frantsvåg mot oppgjør stort kr. 50.000.

2. Verdien av eiendommen gnr. 66 bnr. 3 i Averøy kommune settes til kr. 140.000.

3. I saksomkostninger betaler Kjell Dagfinn Grødal til Alf Frantsvåg kr. 10.000.»

Grødal v/advokat Knut Anker Brunvoll har i rett tid inngitt «Ankeerklæring og begjæring om odelsovertakst» til Frostating lagmannsrett. Alf Frantsvåg v/advokat Edvard T. Eide har inngitt tilsvar. Lagmannsretten holdt hovedforhandling i saken 2. juni 1999. Retten var satt med rettens formann og fire skjønnsmenn. Det ble fremlagt kart, sakkyndiges uttalelser m.v. Retten mottok forklaringer fra Grødal, brødrene Kåre og Alf Frantsvåg, og samtlige dro på befaring til «Sørvik» slik rettsboken viser.

Grødal anfører i det vesentlige:

Herredsrettens slutning er uklar. Både dom og odelstakst er feil. Det er begått feil mht anvendelsen av odelslovens bestemmelser, bevisvurdering og saksbehandling.

«Sørvik» er ikke odlingsjord lenger. Det er skjedd endringer over tid, og det avgjørende er eiendommens karakter i dag, jf odelsloven §23. Vilkårene i §2 jf §1 er ikke oppfylt.

Eiendommen har ikke minst 10 dekar jordbruksareal eller minst 5 dekar slikt areal med rettigheter, lunnende mv som tilsvarer 10 dekar jordbruksareal. Det avgjørende er ikke eiendommens totalareal, men at det er tilstrekkelig produktivt jordbruksareal. Innmarken er dels forsumpet, dels grunnlendt, dels bebygget, dels med fjellknauser. Arronderingen gjør den driftsmessig utilgjengelig. I dag må man ha jord hvor det kan brukes maskiner, og det er problematisk i dette tilfellet. Oppgitt areal er ukorrekt. Averøy har ikke jordbruksregister. Man har målt overflatisk med planimeter på økonomisk kartverk.

Bruket har ikke vært drevet på mange år. Man sluttet med dyr på 1960-tallet og driftsbygningen ble revet i 1975. Det gjenstår bare et våningshus, et uthus og et naust.

Etter rettspraksis må det være praktisk og økonomisk grunnlag for landbruksdrift for odelseiendommer. Driften må gi et økonomisk tilskudd ved avkastning for at man kan tale om odlingsjord, jf bl.a. Rt-1998-450. På «Sørvik» kan man i høyden ha 10 sauer på beite - sauer som hver gir ca. kr 1.000 i dekningsbidrag pr år. Det vil koste henimot kr 150.000 å reise et sauefjøs, og traktor og jordbruksutstyr beløper seg fort til kr 50.000. Bare kapitalkostnadene av dette overslaget på kr 200.000, overstiger dekningsbidraget.

Retten må vurdere utviklingen for små eiendommer som gnr. 66 bnr. 3. Slike eiendommer er ikke skikket til landbruk. Bruket har forandret seg fra å være støttebruk til å bli bolig- eller fritidseiendom.

Subsidiært, hvis odelstaksten fremmes, skal retten i utgangspunktet fastsette en bruksbestemt salgsverdi etter odelsloven §49. Siden det er liten fortjeneste å hente på jorda, må boverdien tillegges særlig vekt. Som boligeiendom er «Sørvik» ihvertfall verd kr 450.000. Da er det tatt hensyn til at Kåre Frantsvåg har borett.

Grødal viser ellers til dom avsagt av Frostating lagmannsrett 18. november 1996 i sak mellom Vikhammer og Vikhammer.

Han har nedlagt slik påstand:

«Vedrørende løsningsareal:

1. Kjell Dagfinn Grødal frifinnes.

2. Kjell Dagfinn Grødal tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av 12% renter fra forfall til betaling skjer.

I tilfelle Alf Frantsvåg gis anledning til å løse eiendommen på odel:

1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Kjell Dagfinn Grødal tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av 12% renter fra forfall til betaling skjer.»

Alf Frantsvåg anfører i det vesentlige:

Motparten har korrekt nok tatt utgangspunkt i odelsloven §1, §2 og §23. Imidlertid er det klart at eiendommen tilfredsstiller minstekravene og at Alf Frantsvåg har odels- og løsningsrett. «Sørvik» har ca. 15 dekar dyrket mark, hvorav ca. 12 dekar slås av nabo. Gjødslet beite skal medregnes. To sakkyndige har vurdert jordbruksarealet, og de har holdt utenfor sine beregninger veier, tun og annet irrelevant areal. Uansett hører det med så mye ekstra areal med skog og rettigheter at man står overfor en odelseiendom.

Gnr. 66 bnr. 3 er en typisk landbrukseiendom i distriktet, et støttebruk for den som har fiske eller annet arbeid ved siden av. Det er bo- og driveplikt. En nabo overdro nylig en lignende eiendom, og kjøper ble tvunget til å avhende jorda som tilleggsjord. Dette viser hvordan landbruksmyndighetene vurderer slike mindre bruk.

Alf Frantsvåg akter å bosette seg på eiendommen og drive den, og han har barn som kan tenke seg å gjøre det samme. Meningen er ikke å holde sauer, men å dyrke poteter, grønnsaker, jordbær, gras. Frantsvåg har innhentet et konsept for drift fra jordbruksmyndighetene.

Bruket vil kunne gi tillegg til inntekten for en som har sitt hovedarbeid på Averøy eller i Kristiansund. Det er absolutt påregnelig at eiendommen fortsatt vil bli drevet.

Politikerne vurderer å endre odelslovens krav til odlingsjord, men i denne saken må man forholde seg til de eksisterende lovbestemmelser. Odelsovertaksten må således fremmes.

Når det gjelder bebyggelsen, gir takst avholdt av Steinar Jonassen 4. juni 1997 en dekkende faktisk beskrivelse. Våningshuset er godt beboelig, men det fordres betydelig vedlikehold i årene som kommer.

Det som demper verdien av eiendommen er boretten for Kåre Frantsvåg. Han er 75 år og legger altså beslag på hele våningshuset. I samsvar med arveavgiftslovens prinsipper, må man gjøre fradrag for boretten i 8-9 år fremover. Dertil bemerkes at en eier får utgifter til vedlikehold, forsikring, offentlige avgifter mv.

Herredsretten synes å ha vurdert verdien til brutto kr 140.000, og etter fradrag for boretten til netto kr 50.000.

Alf Frantsvåg mener at dette er riktig, idet jordveien kan verdsettes til kr 2-3 pr m2, totalt ca. kr 30.000, verdien av øvrige arealer og rettigheter til ca. kr 10.000 og naustet til ca. kr 10.000.

Alf Frantsvåg har tilbudt å betale til Grødal kr 100.000 mot å få skjøte. Senere er budet høynet til kr 140.000 for å få saken ut av verden. Frantsvåg har også tilbudt å betale saksomkostninger for odelstaksten i herredsretten. Tilbudene er ikke besvart/akseptert av Grødal.

Alf Frantsvåg har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom og odelstakst stadfestes med den endring at ankende part tilkjennes saksomkostninger vedr. odelstaksten.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten behandler først løsningsspørsmålet, deretter eiendommens verdi.

Det er ubestridt at eiendommen har vært i slektens eie i lengre tid enn 20 år, og at Alf Frantsvåg eventuelt har bedre odelsrett enn Grødal. Når det gjelder odels- og løsningsrett, er tvisten begrenset til spørsmålet om «Sørvik» tilfredsstiller minstekravene til odlingsjord, jf odelsloven §1 - §2 og §23.

Jordbrukssjef i Averøy, Kari Vik, har opplyst følgende i brev av 29. juni 1998 til advokat Eide:

«Planimetermåling på økonomisk kartverk, jf vedlagte kartutsnitt, viser at eiendommen gnr. 66, bnr. 3 er ca. 57 dekar. Av dette er ca. 15 dekar fulldyrka jord, og det oppgis at ca. 12 dekar er i drift som tilleggsjord til nabobruk. Det øvrige arealet består hovedsakelig av areal bevokst med lauvskog. Vi har ikke opplysninger om eventuelle utmarksteiger.»

Kari Vik har besiktiget eiendommen, og hun redegjorde for arealet under herredsrettens forhandlinger.

Også sivilagronom Anders Hovde har vurdert arealet etter anmodning fra advokat Brunvoll. Han har avgitt følgende uttalelse i brev til advokat Brunvoll 3. mai 1999:

«Etter anmodning fra advokat Knut Anker Brunvoll foretok undertegnede en undersøkelse og vurdering av jorda på det nevnte bruket 30. april 1999.

Bruket ligger på Frantsvåg fra sjøen og opp til ca. 20 m over havet med fall mot sør og sørvest. Jorda består av moldrik strandjord (vaska morene) og litt myr. Innmarka er av landbrukskontoret i Averøy beregna til ca. 15,5 dekar. Jorda er leid bort til nabo som har høsta ca. 11,6 dekar. Det som ikke er høsta er vurdert slik: 2,3 dekar er fjell i dagen (herav 1,8 dekar bak våningshus og uthus og 0,5 dekar i enga øst for ruinene av driftsbygningen). 1,1 dekar er for bratt og kronglete vest for ruinene av driftsbygningen og 0,5 dekar av myra er forsumpa og derfor uhøsta. Til sammen er altså 3,8 dekar ikke høsta. Det vises forøvrig til vedlagt kart.»

Lagmannsretten har også besiktiget eiendommen, herunder dyrket mark som naboen har slått og høstet de senere år. Lagmannsretten finner uten tvil at minstevilkårene i odelsloven §1 - §2 er oppfylt, og at eiendommen ikke har mistet karakteren av å være odlingsjord, jf §23. Det er for så vidt treffende når herredsretten skriver at «Sørvik» fremstår som

«et forholdsvis typisk, om enn lite kombinasjons-/støttebruk av den typen som er vanlig på Nordmøre.»

Etter dette blir konklusjonen at Alf Frantsvåg har bedre odelsrett og løsningsrett til «Sørvik» i forhold til Grødal. Lagmannsretten har funnet det korrekt å formulere domsslutning med dette innhold.

Følgelig fremmes odelsovertaksten, jf odelsloven §65 - §66.

Verdsettelse ved odelstakst skal gjøres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål, jf odelsloven §49.

I Rt-1980-233 flg er inntatt en dom hvor førstvoterende i Høyesterett uttalte:

«Jeg forstår bestemmelsen slik at retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen. Ut over dette uttaler §49 intet om hvorledes man skal gå frem ved verdsettingen.» (side 236).

De økonomiske beregninger omkring avkastningen av jorden/skogen, verdien av bygningene mv blir ikke annet enn momenter i den helhetsvurdering retten skal foreta for å finne frem til omsetningsverdien, jf odelsovertakst inntatt i RG-1986-side 322 flg.

Utgangspunktet ved odelstakst er eiendommens objektive verdi, og det er en «bruksbestemt salgsverdi» odelsloven §49 gir anvisning på, jf Rygg/Skarpnes «Odelsloven med kommentarer» (3. utgave) side 207 flg. Det fremgår samme sted at det kan bli spørsmål om å tillegge boverdien betydning, særlig for mindre eiendommer. Dette er lagt til grunn i rettspraksis.

Konsesjonsverdien er ingen øvre grense for odelstakst, men bare et moment ved totalvurderingen, slik Høyesterett har lagt til grunn i Rt-1998-1389 (Torderud).

Jordbruksarealet er beskrevet ovenfor i uttalelsene fra Kari Vik og Anders Hovde, og lagmannsretten finner dem dekkende. Det er altså et lite bruk man står overfor, og man må forutsette at eieren har annet arbeid ved siden av. Alf Frantsvåg har forklart at han har konferert med jordbruksmyndighetene om et driftskonsept, uten at han har redegjort nærmere for dette overfor retten. I dag er det grasproduksjon, og det vil være det naturlige også i fremtiden. Alternativt kan man tenke seg noe bær- og grønnsaksproduksjon.

I tillegg til de ca. 12 dekar dyrket mark som for tiden disponeres av naboen, og hagen rundt våningshuset, er det noe lauvskog som gir ved. For lagmannsretten er det også opplyst at det hører to utmarksteiger til bruket, en brattlendt skogteig på ca. 80 dekar og en parsell av et myrområde på ca. 20 dekar. Fjellskråningen med de ca. 80 dekar kunne man se fra hovedeiendommen under befaringen. De to teigene representerer meget beskjedne tilleggsverdier til bruket. En viss verdi har likevel jaktretten.

For øvrig er det strandlinje med naust, og forholdene ligger bra til rette for fiske.

Driftsbygningen er for lengst revet.

Våningshuset er eldre, men ble ombygget og satt i mer tidsmessig stand i 1967. Bygningene ble takstert av takstmann Steinar Jonassen i 1997, og partene og retten er enige om at hans beskrivelse av våningshuset er dekkende:

«Bygningen er oppført dels med stein - og dels med støpte såler fundamentert på fjell. Støpt grunnmur med sparestein og støpte kjellergulv. Noe blindkjeller. Etg. skillere med trebjelkelag pålagte gulvbord. Vegger i 1. etg. av tømmer og 2. etg. i bindingsverk. En vegg er utvendig kledd med eternittplater og de øvrige er bordkledd. Innvendig er veggene platekledd eller kledd med panel. Tak tre sperrekonstruksjon utf. som sadeltak, tekket med eternittstein.

Isolerte yttervegger i 2.etg.

Vinduene er skiftet til tidsmessig med isatte isolerglass.

Murte to stk. røykpiper i teglstein.»

I kjelleren er det forskjellige kjellerrom, hovedetasjen på ca. 80 m2 inneholder gang, kjøkken, baderom, bislag, veranda og to stuer. I annen etasje på ca. 75 m2 er det gang, et uinnredet rom og fire soverom. Dessuten er det loft.

Kjøkken og bad er romslige, godt utstyrt og i pen stand. Det er nedlagt varmekabler i gulvet og baderomsplater på veggene i badet. Her er dusj, WC og servant i servantskap, samt 150 liter varmtvannsbereder. Kjøkkeninnredningen er i laminat og med intergrert ventilator/vifte.

Stuene gir også et tiltalende inntrykk.

Annen etasje virker innholdsrik, med mange rom og utgang til balkong over veranda.

Oppvarming er basert på elektrisitet og vedfyring.

Ved hovedbygningen ligger et uthus på ca. 34 m2 oppført med støpt ring- og grunnmur, pålagt bordgulv. Veggene er i bindingsverk og plater, og taket er tekket med stålplater. Uthuset rommer vedskjul og boder.

Naustet er på ca. 25 m2, er oppført med noe grunnmur og noe ringmur av opplagt stein. Veggene er bordkledd bindingsverk og taket er tekket med bølge-/eternittplater.

Husene er i alminnelig bra stand, men det må nok påregnes løpende vedlikehold i årene fremover.

Lagmannsretten vurderer eiendommen med forutsetning om at den fortsatt vil bli drevet som jordbrukseiendom/støttebruk til annen virksomhet. Det er ikke grunnlag for å vurdere «Sørvik» som fritidseiendom. Boligverdien er heller ikke tillagt særskilt vekt. Tvert imot er heftelsen på eiendommen sterkt verdidempende - den rett Kåre Frantsvåg har til å bo i våningshuset så lenge han ønsker og til å ta brensel til eget forbruk. Kåre Frantsvåg er snart 75 år. Han møtte under odelsovertaksten og ga inntrykk av å være i god fysisk og psykisk form. Han er vant til å bo alene på eiendommen, og har fordelen ved å kunne innrette seg på ett plan i huset - i første etasje. Der er som nevnt kjøkken, bad og to stuer, hvorav den ene kan ominnredes til soverom. Våningshuset er ikke egnet for flere husstander, og en kjøper må påregne at Kåre Frantsvåg blir boende i henimot 10 år fremover.

En kjøper vil sannsynligvis kunne bygge et nytt bolighus i tillegg til våningshuset. Grødal har fått rammetillatelse for slik bygging.

Uansett må man kalkulere med kostnader til vedlikehold av bygninger og vei, samt kommunale avgifter og forsikringer.

Etter en samlet vurdering fastsetter lagmannsretten odelsovertaksten til kr 125.000.

Når det gjelder saksomkostninger, må man skille mellom løsningssak og takst.

For løsningssaken gjelder tvistemålslovens regler. Frantsvågs krav om løsning har ført frem, hvoretter han skal ha dekket sine omkostninger i herredsretten, jf tvistemålsloven §172 første ledd og saksomkostningene for lagmannsretten etter §180 første ledd. Lagmannsretten har ikke funnet det tvilsomt at Frantsvåg har best odelsrett og løsningsrett.

Advokat Eides oppgave legges til grunn. Omkostningene i løsningssaken tilkjennes Frantsvåg med ialt kr 20.000 for begge instanser.

For taksten gjelder skjønnsloven §42 første ledd, idet Grødal skal ha sine nødvendige saksomkostninger for herredsretten dekket av motparten. Grødals begjæring om odelsovertakst har ført frem. Lagmannsretten har høynet taksten fra kr 50.000 til kr 125.000. Grødal er tilbudt kr 140.000 for å få saken ut av verden. Tilbudet ble fremsatt mens saken sto for lagmannsretten. Lagmannsretten finner imidlertid at herredsrettens skjønn var beheftet med slike feil og uklarheter at det var berettiget å fastholde kravet om odelsovertakst. Følgelig må Grødal også få dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsloven §42 tredje ledd og §54a første ledd jf §54. Advokat Brunvoll har inngitt følgende oppgave:

Salær løsningssaken:

Herredsretten kr 8.500

Lagmannsretten kr 14.000 kr 22.500

Salær odelstaksten:

Herredsretten kr 16.500

Lagmannsretten kr 11.000 kr 27.500

Utgifter herredsretten:

Reiseutgifter kr 1.219

Utgifter lagmannsretten:

Fotokopier kr 550

Reiseutgifter kr 1.388

Utgifter til sivilagronom Hovde kr 2.412 kr 4.350

Sum saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten kr 55.569

I tillegg kreves dekning for gebyrer og andre utgifter til retten.

Det tas utgangspunkt i advokat Brunvolls oppgave, slik at Grødal tilkjennes dekning av salær med ialt kr 27.500 for to instanser. I tillegg kommer reiseutgifter for herredsretten kr 1.219, fotokopier kr 550, reiseutgifter for lagmannsretten med kr 1.388 og utgiftene til sivilagronom Hovde kr 2.412, til sammen kr 5.569. Grødal tilkommer dessuten omkostningene til lagmannsretten:

Rettsgebyr for 2 rettsdager kr 5.300

Honorar til skjønnsmennene:

kr 2.400 x 3, og

kr 5.700 til selvstendig næringsdrivende skjønnsmann, Kjartan Holseter, i alt» 12.900

Reiseutgifter for skjønnsmennene 5.301,60

kr 23.501,60

Det har medgått en dag til hovedforhandling og en dag til avsluttende skjønnskonferanse. Samlede nødvendige saksomkostninger utgjør kr 56.570,60.

Dom og odelsovertakst er enstemmige.

Domsslutning:

1. Alf Frantsvåg har odelsrett, og løsningsrett i forhold til Kjell Dagfinn Grødal, til eiendommen «Sørvik» gnr. 66 bnr. 3 i Averøy.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen betaler Kjell Dagfinn Grødal saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten til Alf Frantsvåg med 20.000 - tjuetusen - kroner.

Slutning i odelsovertakst:

1. Eiendommen «Sørvik» gnr. 66 bnr. 3 i Averøy verdsettes ved odelsovertakst til 125.000 - etthundreogtjuefemtusen - kroner.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten betaler Alf Frantsvåg til Kjell Dagfinn Grødal saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med ialt 56.570 - femtisekstusenfemhundreogsytti 60/100 - kroner.