LF-2000-831

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2000-08-14
Publisert:	LF-2000-00831
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Orkdal herredsrett nr. 99-00310 B - Frostating lagmannsrett LF-2000-00831 B.
Parter:	Saksøker: Orkdal kommune v/ordføreren, Orkanger (Prosessfullmektig: Advokat Knut Røstum, Trondheim). Saksøkt: Olav Sæther, Orkanger (Prosessfullmektig: Advokat Thomas Meidell Løsnes, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Sissel Endresen. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Saken gjelder fastsettelse av erstatning for grunn til rundkjøring i krysset mellom Orkedalsveien og Tverradkomsten i Orkanger.

Vedtak om ekspropriasjon av grunnen ble fattet av Orkdal kommunestyre 13. april 1999. Vedtaket er ikke påklaget. Grunnervervet utgjør ca 0,5 dekar fra Olav Sæthers eiendom Rømme Øvre, gnr. 5 bnr. 5 i Orkdal. Fylkesmannen ga 25. mai 1999 samtykke til forhåndstiltredelse. Vedtaket ble påklaget, men klagen ble senere trukket. Arealet ble tiltrådt 13. september 1999.

Kommunen tok ut skjønnsbegjæring 22. oktober 1999. Orkdal herredsrett avsa 31. mai 2000 skjønn med slik slutning:

1. Vederlaget for avståelse av grunn fra Olav Sæthers eiendom gnr. 5 bnr. 5 i Orkdal settes til kr 130,- - kroneretthunderogtretti - 00/100 - pr m2 . I tillegg betales 6 - seks - prosent årlig rente fra 13. september 1999 til betaling skjer.

2. Orkdal kommune betaler saksomkostninger til de saksøkte v/advokatfullmektig Kjartan Kjærvik med 22.788 - kronertjuetotusensjuhundre 00/100 - . Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.

Olav Sæther har i rett tid begjært overskjønn.

Orkdal kommune har i det vesentlige anført:

Arealet er i reguleringsplan avsatt til forretningsformål. Verdsettelsen skal følgelig skje etter strøkspris, for forretningsareal. Det er tale om en snittpris, hvor det må forutsettes samlet utbygging for realisering av reguleringsplanen. Det betyr at prisen må undergis en viss neddiskontering.

Arealet vil bli belastet med en refusjonskostnad på 305 kroner/m2 . Retten skal frem til hva en vanlig kjøper vil være villig til å gi. En vanlig kjøper vil undersøke hva det koster å bygge. Dette vil påvirke den grunnpris man er villig til å gi.

Retten skal ved prisfastsettelsen ta utgangspunkt i priser oppnådd ved omsetning. Det er i saken et større utvalg av sammenligningspriser, som gir et godt grunnlag for sammenligningen. Frostating lagmannsrett fastsatte i 1988 90 kroner/m2 på et nærliggende område. Dette skjønnet er gammelt, og det er mer nærliggende å se på andre omsetninger, som eksempelvis Rømme Øvre, hvor snittprisen i 1997 var 115 kroner/m2 .

Det kan ikke uten videre legges til grunn at det er en prisutvikling over tid. Prisene på forretningseiendommer er klart markedsavhengige. Arealet er i snitt verken bedre eller dårligere enn sammenligningseiendommene.

Utgangspunktet i ekspropriasjonserstatningsloven §5 er hva en vanlig kjøper er villig til å gi. De overlegningene som ligger bak pristilbudet fra Reitan Invest er ikke uttrykk for hva en vanlig kjøper vil gi. Slike interessenter kan i visse tilfeller komme til å gi en pris uten å regne på de kostnader som er forbundet med kjøpet. Bl a er vurderingen av hvor stor refusjonskostnaden vil bli helt feil. Det er for øvrig tatt forbehold. Slike tilbud må uansett vurderes kritisk. Dette tilbudet er uttrykk for en strategisk posisjonering.

Orkdal kommune har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønn fremmes.

2. Orkdal kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Olav Sæther har i det vesentlige anført:

Herredsrettens utgangspunkt, salgsverdi til forretningsformål, er korrekt.

Den pris herredsretten har fastsatt er vesentlig for lav. Retten skal komme frem til den pris som gir grunneieren full erstatning, det er tale om vederlag etter salgsverdi, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5. Herredsretten har anført at det skal tas et visst hensyn til prisutviklingen. Dette er feil, det skal ubetinget og fullt ut tas hensyn til denne.

De priseksemplene som foreligger er ikke alene prisledende for dette arealet. Man må se på prisutviklingen generelt, og også ta hensyn til konkrete tilbud som foreligger. Dette må sammenlignes med frivillige erverv og avholdte skjønn.

Det er tale om en særs attraktiv tomt, omtalt i avisene som «beste tomta» i Orkanger. Attraktiviteten må få betydning ved prisfastsettelsen. Det skal fastsettes en gjennomsnittlig strøkspris. Ervervet av dette grunnstykket må imidlertid ses i sammenheng med det området som ligger umiddelbart ovenfor, og som er avsatt til forretningsformål. Det må spørres hvem som kan regnes som «vanlig kjøper» til et areal på 15 da. Det vil være profesjonelle aktører, som ønsker avkastning på investert kapital. For profesjonelle aktører er verdien høyere enn 130 kroner/m2 . Kommunen har selv angitt priser på mellom 500 og 600 kroner/m2 .

Det er på denne bakgrunnen at Reitan Invests tilbud på 225 kroner/m2 må ses. Tilbudet er reelt, og uten forbehold. Da tilbudet ble gitt var refusjonskravet kjent, og man kjente også kravene til bebyggelse. Den prisen som Reitan Invest har vært villig til å gi er ikke sluttforhandlet, og det må antas at prisen vil gå opp. Når området ikke er solgt, skyldes det at Sæter ikke har villet selge.

Olav Sæther har nedlagt slik påstand:

- Saksøkte tilkjennes full erstatning.

- Saksøker dømmes til å betale sakens omkostninger med tillegg av lovens rente fra avhjemling og til oppgjør finner sted.

Lagmannsretten skal bemerke:

Det skal utmåles erstatning for et areal på ca 500 m2 . Verdsettelsen skal skje i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven. Området er veigrunn, men er del av en reguleringsplan hvor reguleringsformålet i hovedsak er forretningsformål.

Følgende skjønnsforutsetninger utarbeidet av kommunen legges til grunn for skjønnet:

- Skjønnet gjelder erverv av grunn fra Olav Sæthers eiendom, Rømme Øvre, gnr. 5 bnr. 5 i Orkdal. Arealet skal benyttes til rundkjøring Orkedalsvegen - Tverradkomsten, jf. reguleringsplan for Rømme Øvre, vedtatt av Orkdal kommune 03.02.1998.

- Inngrepet er markert på grunnervervskart i M 1:500. Inngrepet er på ca 500 m2 (0,5 daa). Arealet vil bli oppmålt etter avsluttet anleggsarbeid.

- Erstatningen anmodes fastsatt som pris pr arealenhet/m2 .

- Dato for tiltredelse settes til 13.09.99.

Det ervervede arealet ligger i krysset mellom Orkedalsveien og Tverradkomsten i Orkanger. Langs Orkedalsveien, som er den gamle riksveien, ligger det gamle forretningsområdet i Orkanger. Det vises for øvrig til herredsrettens beskrivelse i skjønnet på side 5 og 6.

Arealet er en del av et sammenhengende areal på ca 15 da, som eies av Olav Sæther, og hvor det fortsatt dyrkes korn.

Begge parter har anført at erstatningen må utmåles etter salgsverdien, og at det skal fastsettes en strøkspris, råtomt, hvor reguleringen til forretningsformål legges til grunn. Dette er lagmannsretten enig i. Selv om det aktuelle arealet er utlagt til veigrunn, skal man i slike tilfeller etter sikker rettspraksis se bort fra reguleringsformålet. Den påregnelige utnyttingen vil da være forretningsformål.

Lagmannsretten bemerker at det ved bedømmelsen er naturlig å se hele arealet i sammenheng, idet en utbygging sannsynligvis vil bli gjennomført samlet. Det må da hensyntas at deler av området vil bli omsatt før andre deler, med den konsekvens en viss neddiskontering vil få for strøksprisen

Eiendommen ligger attraktivt til, direkte inn til en sentral forretningsgate i Orkanger, med forretningsbebyggelse på hver side. Området er relativt flatt, og godt arrondert. Det må antas å være relativt rimelig å bygge ut. Utbyggingen vil utløse et refusjonskrav fra kommunen på 305 kroner/m2, jf Orkdal kommunes vedtak av 2. mars 1999.

Ved bedømmelsen av omsetningsprisen vil priser oppnådd på sammenlignbare arealer ha betydning. Det er for lagmannsretten, som for herredsretten, fremlagt en rekke priseksempler. Det vises til herredsrettens gjennomgang på sidene 7 og 8. Slik lagmannsretten ser det er kommunens kjøp av naboeiendommen Rømme Øvre særlig relevant i sammenligningen. Dette var et areal på vel 41 da som ble kjøpt i 1997 til en pris på ca 115 kroner/m2 . Pr i dag er deler av dette arealet utbygd, men fortsatt ligger det et relativt stort forretningsareal inn til Orkedalsveien som ikke er utnyttet.

Gjennomgangen av priseksemplene etterlater det inntrykk at prisene på forretningseiendommer i området har holdt seg meget stabile over tid. Det har vært en viss, men ikke særlig sterk, prisutvikling i de siste ti år. Det er i det materialet som er fremlagt ingen ting som tyder på at det har skjedd noe sprang de siste to år.

Lagmannsretten bemerker at området skal verdsettes til den pris som vanlige kjøpere er villige til å gi. Hva som kan legges i uttrykket vanlige kjøpere er bl a omtalt i Stordrange/Lyngholts bok «Ekspropriasjonserstatningsloven. Kommentarutgave», 3. utgave side 50:

«Det understrekes i forarbeidene at når man skal finne ut hva «vanlige kjøpere» ville gi for eiendommen, så utelukker det spekulasjonskjøperne. Heller ikke kan man se hen til hva en kjøper med særegne behov kan være villig til å gi for eiendommen.» .....

Forfatterne viser til Rt-1987-1386 hvor Høyesterett i en sak om markedsleie slutter seg til en uttalelse om at markedsleie ikke er det optimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å gi, men som det heter på side 1393:

«den leie som flere uavhengige interessenter anser som passende.»

Tilbudet fra Reitan Invest ble fremsatt 11. november 1997. Den omfatter et område på 13 - 14 da. Det heter i dette brevet bl a:

«Vi viser til hyggelig møte på vårt kontor vedrørende den tomt Deres familie eier på Orkanger. Vi har tidligere tilbudt kr 150 pr kvm. for tomten, hvilket er vurdert for lavt fra Deres side.

Den nye reguleringsplanen stykker opp tomten i 3 deler, felt F2, F7 og P1 hvor sistnevnte felt er regulert til friområde. Videre må en del av tomtearealet avstås som veigrunn. Dette gir en redusert utnyttelse av tomten. Vårt tilbud er naturlig nok avhengig av hvordan tomten lar seg utnytte.

Vi er likevel innstilt på å øke vårt tilbud og tilbyr herved kr 225 pr kvm for tomten, begrenset til kr 3.0 mill (eksakt tomtestørrelse er ukjent).»

Sæther har anført at Reitan Invests tilbud er uten forbehold, og er uttrykk for råtomtprisen. Det er imidlertid lagmannsrettens oppfatning at i alle fall slik ordlyden er kan det klart stilles spørsmål om hvor uforbeholdent tilbudet er.

Lagmannsretten finner uansett ikke å kunne legge dette tilbudet til grunn som uttrykk for en relevant sammenligningspris, idet Reitan Invest neppe i denne sammenheng kan betraktes som en «vanlig kjøper.» Det vises bl.a. til at tilbudet er gitt uten at man har hatt klart for seg størrelsen på refusjonskravet, noe som kan indikere at den totale tomteprisen ikke er begrensende i den økonomiske sammenheng Reitan Invest vurderer tomtekjøpet. Videre har representanten for selskapet i sin forklaring for lagmannsretten redegjort for at selskapet har ansett det strategisk viktig å tilegne seg denne tomten, bl a av hensyn til at Rema-forretningen som ligger umiddelbart i nærheten trenger mer areal, og av konkurransemessige forhold knyttet til dagligvareomsetningen i distriktet. Det er etter lagmannsrettens oppfatning ganske på det rene at man her er nærmere spekulasjons- og posisjoneringsoppkjøp, enn den kjøpergruppen loven omhandler.

Etter en total vurdering av eiendommens karakter, sammenholdt med opplysninger om pris på sammenlignbare eiendommer og generelt prisnivå, er lagmannsretten kommet til at prisen skal fastsettes til 130 kroner/m2 , som er den samme som herredsretten kom frem til.

Avsavnsrenten er ikke angrepet, slik at 2. punktum i herredsretten slutning blir stående.

Overskjønnsbegjæringen har ikke resultert i et bedre resultat for Sæther. Etter skjønnsloven §54a første ledd må han bære egne omkostninger for lagmannsretten. Kommunen har lagt ned påstand om at Sæther skal ilegges kommunens omkostninger, jf skjønnsloven §54a tredje ledd. Lagmannsretten finner ikke grunnlag for dette. Det kan ikke, slik saken fremsto for Sæther, ansees urimelig at Sæther begjærte overskjønn.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

- Orkdal kommune betaler erstatning til Olav Sæther for avståelse av grunn med 130 - etthundreogtredve - kroner - pr m2 .

- Hver av partene bærer egne omkostninger for lagmannsretten.