LF-2000-853

Instans:	Frostating lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	2000-11-23
Publisert:	LF-2000-00853
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Midt-Trøndelag herredsrett nr. 00-00082 B - Frostating lagmannsrett LF-2000-00853 B.
Parter:	Saksøker: Reidar Morset, Selbu (Prosessfullmektig: Advokat Tore Welde, Stjørdal). Saksøkt: Synnøve Nagel, Lier (Prosessfullmektig: Advokat Morten Poulsson, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Hans O. Kveli, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Morset Nordre gnr 70 bnr 1 i Selbu. Det er en jord- og skogbrukseiendom som ligger nær sentrum i Selbu.

Reidar Morset har ved Frostating lagmannsretts dom av 26. mars 1999 ( LF-1998-01073 og LF-1998-01074)) og Høyesteretts kjennelse av 15. oktober 1999 ( HR-1999-00545K og HR-1999-00546K ), hvor anke ble nektet fremmet, fått fastsatt sin odels- og løsningsrett overfor Synnøve Nagel.

Midt-Trøndelag herredsrett har 20. juli 2000 avhjemlet odelstakst med slik slutning:

«1. Odelstakst over eiendommen Morset Nordre gnr 70 bnr 1 i Selbu settes til kr 1.300.000,- - enmilliontrehundretusen 00/100.

2. Reidar Morset dømmes til å betale saksomkostninger til Synnøve Nagel med kr 42.318,- - førtitotusentrehundreogatten 00/100.

Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten - dager.»

Den 22. august 2000 fremmet Synnøve Nagel begjæring om odelsovertakst til Frostating lagmannsrett. Etter ytterligere saksforberedelse ble hovedforhandling holdt 9. november 2000 i Selbu rådhus. Retten, prosessfullmektigene og partene besiktiget eiendommens bygninger og jord og det ble foretatt befaring i skogen slik som partene var enige om. Begge parter hadde påberopt seg sakkyndige vitner vedrørende vurdering av skogverdi. Vitnene Ola Kulseth og Oddbjørn Rønning deltok i befaringen.

Reidar Morset anfører i det vesentlige:

Odelstaksten er for høy, men han fant ikke grunn til selv å begjære odelsovertakst.

Det rettslige grunnlag for odelstakst er odelsloven §49. Retten skal finne det beløp en vanlig kjøper er villig til å betale under forutsetning av at han skal drive den som jord- og skogbrukseiendom. I dette tilfelle er det ikke aktuelt med tilleggsverdier. Den aktuelle eiendom er en ren jord- og skogbrukseiendom og hvor kornproduksjon, skogsdrift og utnyttelse av jaktrettigheter er aktuell driftsform. Pga markedssituasjonen i Selbu, og pga at det er en større landbrukseiendom, er det ikke aktuelt med tillegg for «boverdi». Ved kapitalisering må nyttes en rente på 7%.

Det skjedde overdragelse av eiendommen i 1995 fra Halvard Morsets dødsbo til Henrik Morset for kr 694.000,-. Dette var markedspris. Det samme var tilfelle da Henrik Morset i 1997 overdro eiendommen til Synnøve Nagel for kr 757.539,-.

Det ble fremlagt fire tidligere avhjemlede odelsovertakster som viser at odelstaksten i denne sak må være for høy. Det er spesielt henvist til odelsovertakst avhjemlet av Frostating lagmannsrett 19. juli 1999 ( LF-1999-00213).

Når det gjelder bygningene ble det gjort gjeldende at våningshuset må rives og at den har en negativ verdi. I redskapshuset mangler korntørke. Seterhusene har ikke utleieverdi.

Når det gjelder dyrkajorda så anføres at det kun er kornproduksjon som er aktuell driftsform. 1/3 av jordarealet er utsatt for jevnlig oversvømmelse som reduserer avlingsnivået.

Skogen har vanskelig terreng og driftskostnadene vil bli høye. Drift må bygge på at det skjer utdrift over egen eiendom ved at eksisterende traktorvei forlenges. Det kan ikke bygges på at naboer gir tillatelse til bruk av veier over disses eiendommer. Ved utdrift av skog over egen eiendom vil driftsnetto pr kubikk utgjøre ca. kr 85,-. Et betydelig område må betraktes som nullområde. Salg av laftetømmer er for usikkert til at det kan tas i betraktning ved taksten. Det er ikke aktuelt med åpningshogst på 2000 kubikk. Dersom en skal nå tak i et så stort kvantum må det straks bygges ca. 3 km vei og som ikke vil være lønnsomt. Det er heller ikke råte i skogen som gjør det nødvendig med raskt uttak. Når det gjelder beregninger av skogverdier ble henvist til vitnet Kulseth.

Når det gjelder jakt så vil utleieverdi av storviltjakt, småviltjakt og rådyrjakt utgjøre ca. kr 1,- pr dekar.

Årlig erstatninger i forbindelse med vassdragsreguleringer er innløst på tidligere eiers hold. Herredsretten har undervurdert at denne verdi er borte.

Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse er riktig. Det krav som ble fremmet for herredsretten ligger betydelig over det som er vanlig ved odelstakster.

Reidar Morset har nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertakst fremmes.»

Synnøve Nagel anfører i det vesentlige:

Er i utgangspunktet enig med saksøker når det gjelder forståelsen av odelsloven §49. Det er dog åpenbart at det må legges til grunn en særskilt «boverdi» ut fra eiendommens fine og sentrale beliggenhet i Selbu. Det er nødvendig, som støtte for skjønnet, å foreta kapitalisering. Ved valg av kapitaliseringsfaktor må benyttes en rente på 5%.

Saksøkte er enig i at den aktuelle fremtidige driftsform vil være kornproduksjon og skogsdrift og utnyttelse av jakt og fiskerettighetene.

Når det gjelder bygningene, så har kårboligen en utleieverdi på kr 2.500,- pr måned. Våningshuset (Trønderlåna) kan restaureres og har åpenbart en positiv verdi.

Når det gjelder dyrkajorda må det legges til grunn at den kan gi et gjennomsnittlig avlingsnivå på ca. 400 kg bygg pr dekar. Flom inntrer bare hvert 3. - 4. år og bare for en mindre del av jorda.

Det er overveiende sannsynlig at eiendommen Morset Nordre får avtale om bruk av naboers skogsveier mot normal betaling. Når dette legges til grunn, vil all skog kunne drives (ikke nullområder) og driftskostnader blir mindre enn hevdet av saksøker. Videre gjøres gjeldende at det må legges til grunn at det kan skje salg av laftetømmer som gir bedre pris. Netto salgspris pr kubikk vil utgjøre kr 145,- (med en justering for at leie av 5 km vei ikke er inkalkulert). Det er påregnelig at en ny eier kan foreta en åpningshogst på 2000 kubikk. Det henvises til at 65% av skogen er hogstmoden. Når det gjelder beregning av skogverdi, henvises til vitnet Rønning.

Når det gjelder jakt, så er det påregnelig at den vil gi kr 2,- pr dekar i inntekt i fremtiden. Det ble henvist til vitnet Høiås.

Mulighet for salg av fiske i Nea er også en «plussverdi».

Fremlagt saksomkostningsoppgave for herredsretten må legges til grunn. Nagel bor i Lier og det er naturlig at hun benytter advokat i sitt område. Dette nødvendiggjør reisetid som fordyrer saken. Odelstaksten tok 1 1/2 dag i retten. Saksøker har krav på å få dekket egne reisekostnader.

Synnøve Nagel har nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Saksøkte tilkjennes kr 57.600,- i saksomkostninger for herredsretten og fulle saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker:

Det rettslige grunnlag for odelstakst fremgår av odelsloven §49 som lyder slik:

«Verdsetjing ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturlig og påregneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovedsakleg blir nytta til landbruksføremål.»

Etter dom i Rt-1980-233 må odelsloven §49 forstås slik at en skal finne frem til det beløp som en vanlig kjøper vil betale for eiendommen når forutsetningen for kjøpet er at han hovedsakelig skal benytte eiendommen til landbruksformål. Det er med andre ord en «bruksbestemt» salgsverdi en skal komme fram til.

Hva en vanlig kjøper vil betale, ut fra de nevnte forutsetninger, er i sin helhet et skjønnsmessig spørsmål, og hvor flere forskjellige momenter er av betydning. Et sentralt moment for enhver kjøper vil selvsagt være det inntektspotensiale eiendommen har, i tillegg kommer momenter som eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelser og standard mv.

I noen tilfeller har rettspraksis tillagt boverdien en særskilt betydning. Dette er aktuelt ved de mindre eiendommer hvor den landbruksmessige drift er av mindre betydning, men hvor det å skaffe seg et sted å bo er det mere sentrale. Dette moment tillegges ikke vekt i denne sak da en har å gjøre med en relativt stor jord- og skogbrukseiendom.

Lagmannsretten har som støtte for det skjønn som utøves foretatt bruksverdiberegninger i samsvar med «konsesjonsrundskrivene» og har i den forbindelse benyttet kapitaliseringsfaktor basert på en rente på 7%.

Lagmannsretten vil i det følgende beskrive eiendommen.

Bygninger:

Gårdstunet består av; våningshus, kårstue, redskapshus, gammelt redskapshus, låvebygning, eldhus og pumpehus. På setervoll i Morsetmarka er det et seterhus og et seterfjøs.

Ingen av partene har reist innvendinger mot den beskrivelse som herredsretten har foretatt vedrørende bygninger. Det henvises derfor til herredsrettens beskrivelse side 7-8. Det presiseres dog at det ikke er montert korntørke i det nye redskapshus. Videre er det for lagmannsretten opplyst at kårstue gir en leieinntekt på kr 2.500,- pr måned.

Dyrka jord:

Eiendommen har 283 dekar dyrka jord. Den er godt arrondert og består av moldblandet sandholdig morenejord/elveavsetning. Jorda har gode kapilæregenskaper. Det legges til grunn at ca. 1/3 av jorda er utsatt for flomskader.

Gårdsskogen:

Gårdsskogen har et totalareal på 1.024 dekar med et produktivt areal på ca. 964 dekar. Skogteigen er ca. 4 km lang og ligger på begge sider i Kvernhusdalen. Det er bratte sider i dalen som gjør skogsdrift vanskelig. Bare midt i teigen er det et høydeplatå med gode driftsforhold. ca. 1 1/2 km innover er det opparbeidet vei som kan opprustes til traktorvei. Skogbruksplaner utarbeidet av Skogforeninga Nord så sent som høsten 1999 opplyser at den totale kubikkmasse er på 7188 m3 med gjennomsnittlig kubikkmasse pr dekar på 7 1/2 kubikk. Samlet tilvekst er opplyst til 207 kubikk. Balansekvantum er beregnet til 166 kubikk og foreslått årlig hogstkvantum er 150 kubikk. Planen viser at bare 9% av arealet har høy bonitet, 48% har middels bonitet og 44% lav bonitet. Av den stående kubikkmasse er 63% gran, 36% furu og 2% bjørk. 65% av skogen er gammelskog.

Når det gjelder drift av skogen foreligger to alternativer:

Alternativ 1:

Å drive etter eksisterende traktorvei (basevei) og forlenge denne inn over i teigen når drift skal foretas.

Alternativ 2:

Drive den nordligste del etter eksisterende vei. Drive ut et midtparti nordover på veier og traktorveier som eies av andre. Drive den sørligste del sørover over veier og traktorveier som også tilhører andre.

Morsetmarka:

Dette er et utmarksareal på vel 7.000 dekar som ble solgt i 1886 til Thomas Angells Stiftelser. I forbindelse med salget forbeholdt gården seg seterrettighet og med rett til beite og nødvendig trefang. I tillegg rett til småviltjakt og elgjakt.

Strandlinje til Nea:

Eiendommen har 2.200 m strandlinje til Nea hvor eiendommen har fiskerett.

Heftelser:

Det skal ikke skje avløsning av heftelser. Synnøve Nagel og Frode Morset har rett til hyttetomt.

Momenter ved skjønnsutøvelsen:

Når det gjelder det inntektspotensiale som eiendommen har, så legges det til grunn at fremtidig driftsform vil være kornproduksjon, skogsdrift og utnyttelse av jakt og fiskerettigheter.

Når det gjelder kornproduksjon, legges det til grunn at en har å gjøre med god jord for slik produksjon og den er godt arrondert. Det vil oppstå avlingsreduksjon på inntil ca. 1/3 av arealet pga flomskader. Disse vil kunne inntre hvert 3. eller 4. år. Det bemerkes at årlige ulempeserstatninger pga tidligere vassdragsreguleringer er innløst av tidligere eier. En kjøper må kunne regne med at han gjennomsnittlig vil kunne høste 300 - 350 kg korn pr dekar pr år.

Når det gjelder skogsdrifta vil en kjøper måtte legge til grunn for sin vurdering at han kan bli nødt til å drive kun over egen eiendom, jf. alternativ 1 foran. Ut fra dagens prisnivå vil dette kunne gi en netto på ca. kr 100,- pr kubikk. At det foreligger alternative driftsmåter som kan gi større netto vil være et moment som kan gi utslag ved at en kjøper er villig til å betale noe mere. Det samme gjelder det forhold at det kan være en mulighet for leveranse av laftetømmer og at det kan være en mulighet for en «starthogst» pga mye skog i hogstklasse 5.

Når det gjelder jakt, så legges til grunn at en kjøper har godt grunnlag for å bygge på at denne vil kunne gi en utleieverdi på ca. kr 1,50 pr dekar. Ved denne vurdering har lagmannsretten lagt betydelig vekt på vitneutsagn fra Jon Høiås.

Det er så langt ikke gitt inntekter vedrørende utleie av fiske i Nea. Muligheten for fremtidsutnytting betraktes som en mindre «tilleggsverdi».

Eiendommen har åpenbart dårlige boforhold. Våningshuset er pr i dag ikke beboelig. Dette er en gammel trønderlån. Det er påregnelig at den kan restaureres, men det vil kreve store kostnader og som nok må tas over tid. I mellomtiden må en eventuell ny eier bo i kårhuset, og som heller ikke kan sies å gi et godt boalternativ. I den tid ny eier må bebo kårhuset vil utleiemuligheten ikke være til stede. Utleieverdiene vil derfor komme noe frem i tid, og skal dagens nivå vedrørende utleiepris opprettholdes vil det også måtte påregnes investeringer. De her nevnte forhold er klart med på å redusere eiendommens verdi.

Seterbygningene i Morsetmarka vil ikke ha lønnsomme utleiemuligheter.

De påhvilende heftelser antas ikke å ha negativ innvirkning på eiendommens verdi.

Eiendommen har en fin beliggenhet og er sentral i forhold til kommunesenteret i Selbu. Dette er momenter lagmannsretten har vektlagt.

Lagmannsretten legger ingen vekt på de priser som ble avtalt da eiendommen ble solgt i 1995 og 1997. Når det gjelder fremlagte odelstakster gir disse bare begrenset veiledning.

Lagmannsretten fastsetter den totale takst for gården til kr 1.300.000,-.

Ut fra det resultat lagmannsretten har kommet til, må saksøkte dekke egne kostnader ved odelsovertaksten. Det henvises til odelsloven §66, første ledd jf. skjønnsloven §42 og §54a. Ingen av partene tilkjennes derfor saksomkostninger for lagmannsretten.

Når det gjelder saksomkostninger for herredsretten krevde saksøkte seg tilkjent kr 57.500,-, mens herredsretten fastsatte disse til kr 42.318,-, hvorav salær til advokat kr 35.000,-. Saksøkte gjør gjeldende at hun har krav på det avkrevde beløp hvor advokatsalær var satt til kr 47.000,- og reisekostnad for saksøkte selv var satt til kr 3.282,- og kostnader for øvrig kr 7.318,-.

Retten skal fastsette omkostninger som må ansees å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget. Når det gjelder salær til advokat er lagmannsretten enig med herredsretten. Kr 35.000,- anses som et riktig beløp. Odelstaksten ble behandlet over 1 1/2 dag. Takseringen gjelder en tradisjonell jord- og skogbrukseiendom og arbeidet kan ikke ha vært mere omfattende og vanskelig enn det som er vanlig ved odelstakster. Ved det tilkjente beløp er det gitt rimelig dekning også for reisetid.

Derimot kommer lagmannsretten til at saksøktes egne reisekostnader må kunne kreves dekket. Det henvises til Dragsten og Vislies kommentarutgave til skjønnsloven, side 321.

Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes derfor med kr 45.600,- som fordeler seg slik:

Salær til advokat kr 35.000,-

Kostnader kr 7.318,-

Saksøktes egne reisekostnader kr 3.282,-.

Odelstaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Eiendommen Morset Nordre gnr 70 bnr 1 i Selbu verdsettes ved odelsovertakst til 1.300.000 - enmilliontrehundretusen - kroner.

2. Ingen av partene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

3. I herredsrettens saksomkostningsavgjørelse gjøres den endring at beløpet settes til 45.600 - førtifemtusensekshundre - kroner.