LF-2002-120

Instans:	Frostating lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	2002-06-07
Publisert:	LF-2002-00120
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Stjør- og Verdal tingrett nr. 01-00641 B - Frostating lagmannsrett LF-2002-00120 B.
Parter:	Saksøker: Halvor Overland (Prosessfullmektig: Advokat Trond Ekker, Trondheim). Saksøkt: Liv Berge, Rissa (Prosessfullmektig Advokat Knut G. Fallrø, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Hans O. Kveli. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a

Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Aasen Indre gnr. 75 bnr. 1 i Rissa. Det er en jord og skogbrukseiendom som ligger nær kommunesenteret i Rissa.

Halvor Overland har ved Midt Trøndelag herredsretts dom av 6. november 2001 fått fastsatt sin odels- og løsningsrett overfor sin søster Liv Berge.

Midt Trøndelag herredsrett har 7. desember 2001 avhjemlet odelstakst med slik slutning:

«Odelstakst over eiendommen Aasen Indre, gnr. 75, bnr. 1 i Rissa settes til kr 700.000,-. Sjuhundretusen - kroner.»

Den 3. januar 2002 fremmet Liv Berge begjæring om odelsovertakst til Frostating lagmannsrett. Tilsvar ble inngitt av Halvor Overland 24. januar 2002. Hovedforhandling ble holdt i Rissa rådhus 4. juni 2002. Retten, prosessfullmektigene og et sakkyndig vitne besiktiget eiendommens bygninger og jord, og det ble foretatt befaring i skogen slik som partene var enige om.

Halvor Overland anfører i det vesentlige:

Odelstaksten er for høy, men fant ikke grunn til selv å begjære odelsovertakst.

Det rettslige grunnlag for odelstakst er odelsloven §49. Retten skal finne det beløp en vanlig kjøper er villig til å betale under forutsetning om at han skal drive den som jord og skogbrukseiendom. Det er en bruksbestemt salgsverdi en skal komme frem til. I dette tilfellet er det ikke aktuelt med tilleggsverdier.

Den aktuelle fremtidige driftsform er melkeproduksjon og skogsdrift.

Et sentralt moment ved verdsettingen er eiendommens avkastningevne. Dette må sees opp mot nødvendige investeringer. Det gjøres gjeldedne at det er behov for en investering straks, i størrelsesorden 1 - 1,5 million kroner. Boverdien er lav pga det dårlige våningshus.

Eiendommens totale areal utgjør 641 dekar. Jordbruksarealet utgjør 186 dekar, hvorav ca. 36 dekar er beite. Jorda er kun egnet til grasproduksjon. Jorda er delvis tungdrevet. Skogarealet utgjør 449 dekar, og har et anbefalt årlig uttak på 60 m3 . Når det gjelder skogen ble det for øvrig henvist til skogbruksplan fra 1997, som er fremlagt. Nevnte skogbruksplan gir det riktige bildet av skogen også i dag.

Melkekvoten utgjør 80.325 liter pr. år.

Våningshuset er en trønderlån, bygget i 1870, og har en grunnflate på 160 m2 . Det er to leiligheter i våningshuset. Våningshuset er i realiteten rivningsmoden.

Driftsbygningen er oppført i 1962 og har en grunnflate på 520 m2 .

Den har en planløsning som ikke tilfredsstiller dagens krav, og det er behov for betydelige investeringer.

Redskapshus er bygget i 1987, og har en grunnflate på 213 m2 . Dette bygg har aldri blitt helt fullført.

Stabbur, mastu og hytte har ingen aktuell bruksutnyttelse og betyr intet for gårdens verdi.

Det ble vist til flere eiendomsomsetninger i distriktet og som viser at herredsrettens takst ligger på riktig nivå.

Halvor Overland har nedlagt slik påstand:

Skjønnet fremmes.

Liv Berge anfører i det vesentlige:

Når det gjelder det rettslige utgangspunkt, er hun enig i at det er en bruksbestemt salgsverdi retten skal komme frem til. Det presiseres at høyeste lovlig «konsesjonspris» ikke er noe «tak» for odelstaksten.

Ved verdivurderingen skal ikke bare hensyntas eiendommens avkastningsevne, men også dens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard og boverdien.

Ved beregningen av bruksverdi skal det i forbindelse med kapitalisering benyttes en rente på 7 % for jordbruk og 5 % for skogbruk.

Når det gjelder eiendommens avkasningsevne, ble det henvist til sakkyndig vitne Kjell Erik Nygård. Han har beregnet et årlig dekningsbidrag for melk og kjøtt på kr 336.340. I tillegg til dette en nettoinntekt fra skog på kr 9.000, og leieinntekt på leilighet nr. 2 i våningshuset på kr 12.000.

Når det gjelder arealstørrelser, opplysning om skog og melkekvoter er partene enige om disse, og tiltrer de opplysninger som er gitt av saksøker.

Når det gjelder våningshuset så er det enighet om at det trenger et betydelig vedlikehold. Hovedleilighet er imidlertid godt beboelig og vedlikehold og utbedringer kan skje over tid. Leilighet nr. 2 må utbedres før utleie.

Driftsbygning er i bruk, og er godt tjenlig med noen mindre forbedringer og vedlikehold.

Redskapshuset er i god stand og er viktig for eiendommen.

Mastu, stabbur og hytte er anvendelige hus på gården, og øker verdien.

Det ble henvist til et eksempel på takst av annen eiendom i distriktet.

Riktig odelstakst antas og utgjøre kr 1.100.000.

Liv Berge har nedlagt slik påstand:

1. Skjønnet fremmes.

2. Liv Berge tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten bemerker:

Det rettslige grunnlag for odelstakst fremgår av odelsloven §49 som lyder slik:

«Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen hovedsakleg blir nytta til landbruksforemål.»

Etter dom i Rt-1980-233 må odelsloven §49 forståes slik at en skal finne frem til det beløp som en vanlig kjøper vil betale for eiendommen når forutsetningen for kjøpet er at han i hovedsak skal benytte eiendommen til landbruksformål. Det er med a.o. en «bruksbestemt» salgsverdi en skal komme frem til.

Hva en vanlig kjøper vil betale, ut fra de nevnte forutsetninger, er i sin helhet et skjønnsmessig spørsmål, og hvor flere forskjellige momenter er av betydning. Et sentralt moment for enhver kjøper vil selvsagt være det inntektspotensialet eiendommen har. I tillegg kommer momenter som eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard og boverdien.

Lagmannsretten har som støtte for det skjønn som utøves foretatt bruksverdiberegninger i samsvar med «konsesjonsrundskrivene» og har i den forbindelse benyttet kapitaliseringsfaktor basert på en rente på 7 % vedrørende jordbruk og 5% vedrørende skogbruk.

Lagmannsretten vil i det følgende beskrive eiendommen.

Bygninger:

Lagmannsretten vurderer våningshuset til å være i dårlig forfatning. Å få våningshuset opp til akseptabel bostandard vil betinge store omkostninger. Betydelige deler av disse omkostninger må tas i løpet av kort tid. Lagmannsretten legger imidlertid noe vekt på at våningshusets hovedleilighet er beboelig, og hvor en kjøper kan ta utbedringer og vedlikehold over noe tid. Lagmannsretten er ikke enig i at bygningen er rivningsmoden.

Driftsbygningen vurderes til å være i akseptabel god stand. Det må imidlertid foretas en del ikke utført vedlikehold og utbedringer. Det bemerkes også at innredningen er gammel.

Redskapshuset er godt tjenlig, og er av betydelig verdi for eiendommen.

Stabbur, mastu og hytte antas å ha liten verdi for eiendommen.

Dyrket jord

Jorbruksarealet utgjør 186 dekar hvorav ca. 36 dekar er beite. Jorda vurderes som god jord for grasproduksjon. Deler av jorda er noe bratt.

Skog

Skogarealet utgjør 449 dekar, og har et anbefalt uttakskvantum på 60 m3 pr.år.

En betydelig andel av stående masse er hogstmoden, og som gir en valgmulighet til eventuelt å ta et større uttak i en oppstartingsfase. Denne valgmulighet betraktes som et positivt element. Skogarealet er med i et grunneierlag for utnyttelse av elgjakt. Ingen av partene har gitt opplysninger om inntekt, kun gitt opplysninger om at det tilkommer gårdeier noen kg. kjøtt pr. år. Jaktverdien tillegges derfor liten betydning.

Momenter ved skjønnsutøvelsen:

Når det gjelder det inntektspotensiale som eiendommen har, legges det til grunn at fremtidig driftsform vil være melk og kjøttproduksjon og uttak av skog.

Retten har fått fremlagt dekningsbidragskalkyler for melk og kjøttproduksjon, og lagmannsretten vurderer disse som realistiske. Når det gjelder uttak av skog, finner en at en netto årlig inntekt på kr 9.000 også er realistisk.

Lagmannsretten vurderer det slik at det ikke er påregnelig med leieinntekter i våningshusets leilighet nr. 2 i nærmeste fremtid. På grunn av de store kostnader som må til for å få etablert gode boforhold i våningshusets hovedleilighet, legges det til grunn at det vil ta noe tid før leilighet nr. 2 i våningshuset er utbedret slik at utleie kan finne sted.

På grunn av den dårlige standard som eiendommens våningshus har, legges det til grunn at boverdien er relativt lav til tross for at eiendommen har en fin beliggenhet og at den ligger sentralt i forhold til kommunesenter og kommunikasjoner.

Når det gjelder bygningenes størrelse og standard for øvrig, henvises til beskrivelser og vurderinger foran.

Etter en samlet vurdering av alle momenter kommer lagmannsretten til at eiendommens verdi skal settes til kr 850.000.

Saksomkostninger

Begge parter har opplyst at det er inngått forlik vedrørende sakens omkostninger for herredsretten.

Saksomkostningsspørsmålet fra lagmannsretten blir å avgjøre i medhold av skjønnsloven §42 jf. §54a. Saksøkte har ved odelsovertaksten oppnådd ett bedre resultat, og har krav på tilkjennelse av saksomkostninger. Dette gjelder rettsgebyr kr 3.350, godtgjørelse og utlegg til skjønnsmenn kr 16.880,-. Videre tilkjennes dekning av utgifter til prosessfullmektig og sakkyndig vitne. Dette gjelder salær til prosessfullmektig med kr 22.000 + 24% mva. og salær til sakkyndig vitne med kr 11.474 + 24% mva. I tillegg kr 500, til dekning av reise og oppholdsutgifter til prosessfullmektig.

Saksøker har gjort gjeldende at det må gjøres fradrag vedrørende kravet fra sakkyndig vitne, da det ikke var behov for at han deltok under befaring. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det sakkyndige vitne bidro med opplysninger under befaring, og han ble også stillet spørsmål som ble besvart.

Samlede saksomkostninger som tilkjennes utgjør kr 62.238,-.

Slutning:

1. Eiendommen Aasen Indre gnr. 75, bnr. 1 i Rissa verdsettes ved odelsovertakst til 850.000 - åttehundreogfemtitusen - kroner.

2. I saksomkostningen for lagmannsretten betaler Halvor Overland til Liv Berge 62.238 - sekstitotusentohundreogtrettiåtte - kroner innen 2 - to - uker fra takstens forkynnelse.