LF-2002-152

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2002-08-08
Publisert:	LF-2002-00152
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Orkdal tingrett nr. 01-00097 B - Frostating lagmannsrett LF-2002-00152 B.
Parter:	Orkdal kommune v/ordføreren, Orkanger (Prosessfullmektig: Advokat Knut Røstum, Trondheim). Saksøkt: 1. Fredmund Skauge, Fannrem. 2. Ola Gangås, Fannrem. 3. Eva og Idar Landrø, Fannrem. 4. Elin og Joar Skauge, Fannrem. 5. Irene Sumstad og Terje Mosbakk, Fannrem. 6. Jøstein Berg, Fannrem (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Chr. Andersskog, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Sissel Endresen. Skjønnsmenn: Siv.ing. Svein Grande, Stjørdal. Gårdbruker Kari Hanna Gunnes, Rennebu. Gårdbruker Claus Brøttem, Klæbu. Daglig leder Terje Opdal, Trondheim
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §8, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54a, Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Servituttlova (1968) §5

Saken gjelder erstatning for grunnavståelse til nye omsorgsboliger og veiforbindelse til Orkdal helsetun på Fannrem i Orkdal.

I. Innledning, sakens bakgrunn.

Ved reguleringsplan av 21. april 1998 ble et areal på ca. 13.3 da dyrket mark som ligger inntil eksisterende Orkdal helsetun regulert til omsorgsboliger. I samme plan ble veiforbindelse fra Fannremveien frem til helsetunet planlagt. Den regulerte veiforbindelsen beskjærer en del boligtomter som ligger langs en tidligere gårdsvei.

Samtlige grunneiere har samtykket i grunnavståelse, og det er enighet om at erstatningen skal fastsettes ved skjønn etter skjønnsloven §4. Kommunen påstevnet skjønn ved begjæring av 12. mars 2001 til Orkdal herredsrett. Orkdal herredsrett avsa 6. desember skjønn med slik slutning:

«1. Orkdal kommune v/ordføreren betaler erstatning til de saksøkte slik det fremgår under de enkelte takstnummer med tillegg av 7 % rente p.a. fra 1. mai 2000. For 20 m2 av arealet til Fredmund skauge beregnes rente fra 1. juli 1996.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av skjønnet betaler Orkdal kommune v/ordføreren til de saksøkte v/advokat Ivar Chr. Andersskog erstatning for saksomkostninger med kr 47.000 - førtisjutusenkroner.»

Samtlige grunneiere har i rett tid begjært overskjønn over deler av erstatningsfastsettelsen. Orkdal kommune har tatt til motmæle.

Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Orkdal og Trondheim tinghus den 20. og 21. juni 2002. Eiendommene ble befart, og partsrepresentantene for Orkdal kommune avga forklaring i den forbindelse. Grunneierne med unntak av nr. 2 møtte og avga forklaring under befaringen. Det ble avhørt to vitner.

II. Anførsler.

II 1. Orkdal kommune har i det vesentlige anført:

Generelt

Det skal fastsettes erstatning for grunnavståelse og for ulemper på resteiendom som inngrepet måtte medføre. Hovedspørsmålet i saken er hvordan det areal som i dag er dyrket mark skal erstattes, og berører kun takst nr. 1.

For de øvrige eiendommene skal erstatningen utmåles etter differanseprinsippet, slik at dette vil gi et totalt uttrykk for tapet, grunn og tapt vegetasjon inkludert.

Ved bedømmingen av ulempene må retten ha før øye at ikke alle ulemper har vern, problemer mht. økt trafikkmengde og støy vil normalt må anses som en følge av den alminnelige samfunnsutviklingen og er ikke erstatningsmessig.

Ulempene på resteiendommen må karakteriseres som en særulempe, og overstige nabolovens tålegrense for å utløse erstatningsplikt. I dette tilfelle er det tale om alminnelige ulemper. Med ett unntak er ikke nabolovens tålegrense overskredet. Fannrem er et tettsted, og det er påregnelig at ny vei ville kommet. Tålegrensen er en sikkerhetsventil og får anvendelse overfor dem som er spesielt rammet. Det er bare takst nr. 3 som ligger i denne kategorien.

I den utstrekning retten skal fastsette erstatning etter salgsverdien må det fastsettes en råtomtpris. Retten må ta stilling til hva som er aktuelt sammenligningsgrunnlag. Det er det lokale prisnivået som er avgjørende - dvs området Orkanger - Fannrem. Melhus og Oppdal er ikke relevant. Det er i perioden 1996 - 2002 eksempler på råtomtpris lokalt på mellom 100 - 130 kr m2 . Prisnivået pr mai 2000 ligger et sted mellom dette.

De enkelte takstnummer.

Takst nr. 1.

Det rettslige utgangspunktet er at reguleringsplanen skal legges til grunn ved verdsettelsen. I dette tilfellet er reguleringsformålet av en slik art at bare stat eller kommune kan utnytte det. Etter sikker rettspraksis skal retten i slike tilfelle se bort fra reguleringsplanen, og ut fra en påregnelighetsvurdering ta stilling til hvilken fremtidig utnyttelse arealet vil få.

Det bestrides at grunneierne kunne ha utnyttet arealet i hht reguleringsformålet. Aktuelt utnyttingsformål er omsorgsboliger, plassert i tilknytning til syke- og aldershjemmet, og forutsatt å være et rimelig boligtilbud for eldre med et visst omsorgsbehov. Forutsetningen for å kunne bygge slike rimelige boliger er at man kan nyttegjøre seg statstilskuddet. Kommunen er da en avgjørende aktør. Det er inngått avtale med boligbyggelaget, som får overdratt grunnen og skal ta seg av bygging og forvaltning av boligene. Kommuen sørger for statstilskuddet, tildeler boligene og har servicefunksjonene.

Det er ikke påregnelig at grunneierne slik dette er lagt opp ville kunne realisert dette prosjektet, og derved tatt ut en omsetningsverdi.

Retten skal etter dette se bort fra reguleringsplanen og ta stilling til påregnelig utnytting dersom ikke reguleringen hadde kommet. Etter kommuneplanen av 1996 er arealet lagt ut til LNF formål sone II. Landbruksmyndighetene friga eiendommen p g a formålet til omsorgsboliger med tilknytning til eksisterende syke-og aldershjem. Restarealet, mellom regulert område og veien, er i utkast til ny kommuneplan fortsatt LNF-område. Det er ingen signaler om at dette arealet ville ha blitt frigitt i overskuelig fremtid. Det er da ikke annet grunnlag for erstatningsutmålingen enn bruksverdi til jordbruksformål.Etter kommunens oppfatning skal grunnen erstattes etter bruksverdi, jf. ovenfor. Det er ikke grunnlag for erstatning for ekstrautgifter ved bortstalling av travhester i anleggsperioden. Grunneieren vil ha plikt til å tilpasse seg. Det er treningsmuligheter en rekke andre steder som kunne ha vært benyttet. Det kan heller ikke ses bort fra at hestene er bortstallet som avlastning en periode.

Grunneierens krav om erstatning for ikke å ha krevd omlegging av kloakken slik den opprinnelige avtalen forutsatte avvises. Parallellen til servituttloven §5 er ikke treffende. Den forutsetter at flytting kan kreves, men den tjenende eiendom må i tilfelle betale. Uansett må avtalen tolkes slik at grunneieren må ha en rimelig grunn for å kreve ledningen flyttet.

Det kan være en viss adgang til etteroppgjør ved skjønn dersom ulempene ved ledningen er større enn forutsatt. I dette tilfelle er det gitt erstatning for de kummene som er lagt, erstatning ut over dette er ikke aktuelt. Det kan uansett ikke legges til grunn at ledningene vil forhindre grusuttak. Et grusuttak av noen størrelse i dette området vil kreve tillatelse, noe som det kan være tvilsomt om grunneieren vil få. Det er heller ingen opplysning om gruskvalitet, eller hvilke virkninger en senkning i terrenget vil få.

Uansett ligger ledningene nær grense mot naboeiendom, og det må være en skråning fra grensen for å kunne utnytte grusforekomstene. Ledningen vil da ikke være til hinder. Tilpasningsplikten tilsier uansett at man angriper det øvrige arealet først.

Takst nr. 2.

Det bør her fastsettes for den samlete grunnavståelse som en gjenoppsnittspris. Partene er enige om at den del av gammel veigrunn som fortsatt er vei ikke skal erstattes.

Takst nr. 3.

Denne eiendommen er tilført mer grunn enn det som er ervervet, slik at dette går mer enn opp i opp. Inngrepet innebærer imidlertid at eiendommen får trafikk på tre kanter, og derved betydelige ulemper. Det erkjennes at tålegrensen i naboloven er overskredet her.

Takst nr. 4.

Kommunen har for lagmannsretten utarbeidet en ny skjønnsforutsetning og begrenset inngrepet. Eiendommen er i liten grad berørt av veianlegget, og verdidifferansen er beskjeden.

Takst nr. 5.

I dette tilfelle har veiinngrepet medført at det er blitt vanskeligere å parkere.

Veiomleggingen var imidlertid påregnelig, jf. tidligere reguleringsplan. Det var dessuten på gang reguleringsarbeid som anga nåværende inngrepsomfang da nåværende eier overtok, slik at ulempene er påregnelige.

Takst nr. 6.

Det er for denne eiendommens vedkommende tale om ren differansebetraktning, og inngrepet er relativt beskjedent.

Saksomkostninger.

Grunneierne har begjært overskjønn. I den utstrekning saken ikke fører frem skal de bære egne saksomkostninger, jf. skjønnsloven §54a.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

Overskjønn fremmes.

II 2. Grunneierne har i det vesentlige anført:

Generelt

Utgangspunktet er at grunneierne skal ha full erstatning. For det arealet som utlegges til omsorgsboliger skal grunneieren ha erstatning etter salgsverdi, idet reguleringsplanen må legges til grunn. For de øvrige eiendommene skal erstatningen utmåles etter differanseprinsippet. Det vises til at området tidligere lå godt skjermet langs en rolig gårdsvei. Veianlegget har medført gjennomfartstrafikk og til dels betydelige støv- og støyplager. Skjermplantning mot vei er i noen tilfeller fjernet. Dette er til dels ulemper som overstiger tålegrensen. Det var ikke påregnelig med et veianlegg slik det som pr i dag er gjenomført. Veien er to meter bredere enn planlagt i reguleringsplan av 1977, og veikroppen er kommet noe høyere i terrenget. For enkelte eiendommer slår dette sterkt ut.

Ved prisfastsettelsen er det relevant å ha øye for den alminnelige prisutviklingen, og også prisnivået andre tettsteder. I Orkanger - Fannremområdet er det dokumentert priser på mellom 100 - 130 kr/m2 over de siste år.

De enkelte takstnummer.

Takst nr. 1.

Et areal på ca. 10 da av denne eiendommen er i reguleringsplan avsatt til offentlige anlegg, men den konkrete utnyttelsen er utbyggingsformål - omsorgsboliger, og dette er et formål som enhver annen aktør kan gjennomføre. Arealer til slike formål har en omsetningsverdi i markedet, og da er det denne verdien som skal erstattes. Det er etter hvert en rekke eksempler, også i Trøndelag, på at private forestår utbygging av slike boliger, og inngår avtale med kommunen om den konkrete driften. De tilskuddene det er tale om er investeringstilskudd og driftstilskudd, og er mulig å oppnå ved en slik modell for utbygging. Grunneierne har krav på denne omsetningsverdien, det vil være sterkt urimelig om kommunen skulle kunne erverve arealene til bruksverdi for så å overdra dem til boligbyggelaget etter tomtepris.

Subsidiært anføres at dersom reguleringsplanen ikke skal legges til grunn ved verdifastsettelsen vil erstatningen uansett måtte utmåles etter salgsverdi, idet det på sikt vil være klart påregnelig at arealet uansett ville blitt utbygget. Eiendommen ligger i et område med stort utbyggingspress, og det er tatt sikte på en fremtidig utbygging. Bl.a. er det lagt stikkledninger inn til restarealet som i dag er jordbruk. Selv om landbruksmyndighetene har en restriktiv holdning er det klart påregnelig at arealet ville ha blitt frigitt i løpet av 5 - 10 år, selv om kommunen i skissen til ny kommuneplan har opprettholdt området som LNF. Det må enten utmåles salgsverdi som tomt, utnyttelse til omsorgsboliger, eller en neddiskontert tomteverdi. I den utstrekning retten skal fastsette erstatning etter salgsverdien må det fastsettes en råtomtpris.

For det tilfelle at retten kommer til at det må fastsettes jordbruksverdi, må tilskudd hensyntas. Det må også foretas en vurdering av variable driftskostnader, og justeres for tilpasningsplikt. Det er ikke grunnlag for andre fradrag.

Grunneieren har krav på erstatning for anleggesulemper idet han i en periode var henvist til å bortstalle noen av traverne, idet anleggsarbeidet umuliggjorde bruken av det treningsarealet han tidligere hadde benyttet.

Det er videre reist krav om erstatning etter analogi av servituttlovgivningen idet grunneieren ikke har krevd omlegging av ledningsnettet slik han har anledning til i hht avtalen. Ved fastsettelse av erstatning vil avtaleforpliktelsen som forutsetter flytting bli avløst. Retten må ta stilling til vederlaget for å bli fri forpliktelsen.

Takst nr. 2.

Det skal fastsettes tomteerstatning for alt areal som avstås. Ved erstatningsfastsettelsen må det hensyntas at arealet langs gårdsbebyggelsen var beplantet. Det er enighet om vurderingen av gammel veigrunn, slik at den del av veigrunnen som ikke inngår i veien skal erstattes. Dette forutsetter senere oppmåling.

Takst nr. 3.

Utgangspunktet er differanseprinsippet. Grunneieren har avstått ca. 90 m2, og har fått tilført 260 m2 . Likevel kan man ikke som kommunen se det slik at dette går opp i opp. Grunneieren har etter inngrepet fått en helt annen eiendom, og utearealene har mistet svært mye av sin funksjon. Ny beplantning blir særdeles kostbart, noe den foreliggende taksten viser, og nettinggjerde er fjernet. Verdireduksjonen er betydelig.

Inngrepet innebærer at eiendommen får trafikk på tre sider. Det er nye veier, og klart upåregnelig. Dette overstiger langt tålegrensen i naboloven.

Takst nr. 4.

Dette takst nr. har som følge av inngrepet fått en vesentlig forverret trafikksituasjon, som overstiger den alminnelige tålegrensen. To store bjørker er fjernet, og det er åpnet for innsyn. Et stakittgjerde er gått tapt.

Takst nr. 5.

For dette takst nr. er parkeringsmulighetene vesentlig forverret. Veien kom 2,5 m nærmere enn opprinnelig forutsatt, og er lagt høyere i terrenget. Dette beskjærer parkeringsarealet kraftig. Det er også problemer med avrenning og ved snøbrøyting.

Takst nr. 6.

Det er her tale om erstatning for grunnavståelse inkludert beplantning, og det skal foretas en ren differansebetraktning. Det kreves ikke ulempesertatning.

Saksomkostninger.

Selv om overskjønnet skulle resultere i samme eller dårligere resultat enn herredsretten kreves det at kommunen betaler saksomkostningene. Herredsrettens skjønnsgrunner var uklare, og saken av stor viktighet for grunneierne.

Grunneierne har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønn fremmes så langt det er begjært.

2. Saksøker dømmes til å betale sakens omkostninger.

III. Lagmannsrettens bemerkninger

Generelt

Det skal utmåles erstatning for avståelse av grunn til omsorgsboliger og anlegg av ny veiforbindelse/opprusting av gammel vei til helsetunet og omsorgsboligene. Området ligger på Fannrem, ca. fire km fra Orkanger sentrum. Fannrem er et område med eksisterende landbruksdrift, men samtidig en god del boligbebyggelse. Boligbyggingen er klart økende.

Helsetunet lå før inngrepet inn til et regulert boligområde, med dyrket mark på to sider. Utvidelsen av helsetunet med omsorgsboliger beslaglegger knapt 11 da dyrket mark fra takst nr. 1. Arealet ligger mellom helsetunet og Fannremsveien, dog slik at det gjenstår et større areal dyrket mark mellom det utvidede helsetunet og Fannremsveien.

Ny veiforbindelse er etablert fra Fannremsveien. Denne veien beskjærer dyrket mark på takst nr. 1, og eksisterende gårdstun og areal som er regulert til boligformål på takst nr. 2. De øvrige takstnummer er bebygd med eneboliger og ligger i sin helhet innenfor reguleringsplan til boligformål, og inn til et større sammenhengende boligområde.

Opprinnelig reguleringsplan var fra 1977, og forutsatte en 7 meter bred vei. Veien var ikke opparbeidet iht. denne planen. Den nye reguleringsplanen innebar en veibredde på 9 meter, som også omfatter gangvei. Bebyggelsen, med unntak av takst nr. 6, hadde inntil ervervet veiforbindelse via en privat gårdsvei. Den gamle veigrunnen inngår til dels i den nye veien.

All grunn med unntak av 20 m2 for takst nr. 1 er tiltrådt 1. mai 2000. For nevnte m2 er tiltredelsestidspunktet 1. juli 1996.

Kommunen har utarbeidet følgende alminnelige skjønnsforutsetninger:

1. Skjønnet gjelder erverv av grunn fra de saksøkte parter til veg og omsorgsboliger i henhold til reguleringsplan vedtatt av Orkdal kommunestyre 21.04.1998. I tillegg gjelder skjønnet et erstatningsspørsmål for Fredmund Skauge knyttet til legging av hovedkloakk over hans eiendom på Fannremsmoen.

2. Inngrepet på de berørte eiendommer er markert på grunnervervskart i M 1:1 000 og 1:500. Arealet vil bli oppmålt etter avsluttet anleggsarbeid.

3. Skjønnet er et avtaleskjønn etter skjønnsprosesslovens §4. Partene er enige om at erstatningsbehandlingen skal bygge på de regler som gjelder i ekspropriasjonssaker, jf. skjønnsprosessloven kap 2 og ekspropriasjonserstatnings-loven av 06.04.1984.

4. Tiltredelse av berørt areal er avtalt til 01.05.2000.

5. Alle veiskråninger påføres matjord og tilsåes våren 2002.

Det er ikke begjært overskjønn over fastsettelsen av avsavnsrente. Videre er noen delposter for de enkelte takstnummer ikke angrepet. Dette vil bli behandlet under det enkelte takstnummer, hvor også spesielle skjønnsforutsetninger vil bli inntatt.

Ekspropriasjonserstatningsloven får anvendelse. Verdsettelse av grunnen til omsorgsboliger, salgsverdi eller bruksverdi, får bare betydning for takst nr. 1. For de øvrige taktsnummer vil differanseprinsippet stort sett anvendes for å fastsette erstatningen i forhold til de eiendommer som må avstå areal som følge av veianlegget, herunder karakteren av de ulemper veianlegget har påført, jf. Rt-1976-1507. Utgangspunktet vil være verdidifferansen for eiendommen før og etter inngrepet. Ulemper forbundet med grunnavståelsen skal imidlertid bare erstattes i den utstrekning de overstiger tålegrensen, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §8. Det må ved vurderingen hensyntas om det er tale om alminnelige ulemper eller særulemper, og om prinsippet i nabolovens §2 fjerde ledd skal gis anvendelse. Generelt bemerkes at veifremføringen i liten utstrekning vil innebære ulemper som ikke kan karakteriseres som alminnelige. Som følge av en alminnelig samfunnsutvikling må naboer til vei uten erstatning tåle økt støy, ulemper ved brøyting, støvplager o a ved utvidelse av veien. Finner lagmannsretten ved vurderingen av den enkelte eiendom at slike ulemper overstiger tålegrensen vil det bli særlig kommentert.

Takst nr. 1, Fredmund Skauge.

Fredmund Skauge er eier av gnr. 18 bnr. 1 som er en landbrukseiendom i drift. Han driver for øvrig med travhester. Han avstår et areal på 10.650 m2 dyrket mark, det alt vesentlige grunn til omsorgsboliger. Skauge har for overskjønnet krevd følgende erstatning:

a) areal til veigrunn og til utbyggingsområde

b) anleggsskader

c) erstatning for slettelse av servitutt

Det ble ikke begjært overskjønn over herredsrettens utmåling av erstatning for skade på skurtresker. Krav om erstatning for ulemper på resteiendom er ikke opprettholdt under overskjønnet.

Det er utarbeidet flg spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Det etableres avkjørsel fra Fannremsveien til regulert forretningsareal på sørsiden.

Endelig plassering fastsettes i tilknytning til utbygging av eiendommen.

2. Det er etablert driftsavkjørsel for eiendommen i kryss mellom Fannremsveien og adkomst I.

3. 20 m2 av arealet til veien er tiltrådt 01.07.96.

Post a): Skauge har slik det fremgår ovenfor krevd erstatning etter salgsverdi og anført at reguleringsplanen skal legges til grunn ved verdsettelsen, idet det eksisterer en omsetningsverdi for areal avsatt til omsorgsboliger, subsidiært en neddiskontert tomteverdi. Kommunen har anført at grunnen skal verdsettes etter bruksverdi som jordbruk.

Lagmannsretten bemerker at etter sikker rettspraksis skal reguleringsplanen legges til grunn ved vurdering av påregnelig utnytting. Det gjelder noen unntak, bl.a. i de tilfeller den utbyggingsverdi et område har overføres fra den private eier til det offentlige, jf. Rt-1996-521. Nevnte sak gjaldt veianlegg, men det er i praksis antatt at det samme prinsipp vil gjøre seg gjeldende ved ekspropriasjon til andre offentlige utbyggingsformål.

I dette tilfellet er reguleringsformålet uomtvistelig offentlig utbygging. Området skal utnyttes til omsorgsboliger. Begrunnelsen for å se bort fra reguleringsplanen i slike tilfeller har m a o vært at planen avskar grunneieren fra å få hånd om utbyggingsverdien ved annen, konkurrerende utnyttelse. Det må derved undersøkes om det på grunneierens hånd vil være påregnelig med en annen konkurrerende utnyttelse. Hvis slik utnyttelse ikke er aktuell, eller vil gi lavere erstatning, må grunneierens posisjon vurderes på grunnlag av aktuell plansituasjon. En forutsetning for å hente ut en salgsverdi vil være at den rådighetsbegrensning planen innebærer objektivt sett ikke ville avskåret grunneieren fra å ta ut grunnverdien ved å disponere på samme måte som kommunen forutsettes å gjøre.

Kommunen samarbeider med det kommunale boligbyggelaget, som er et eget juridisk subjekt. Boligbyggelaget skal stå som grunneier, og ha ansvar for oppføring og forvaltning av eiendommene, mens kommunen skal stå for tjenestetilbudet. At kommunen har valgt å organisere etableringen av omsorgsboliger slik, og bl.a. sikre statstilskudd, er etter lagmannsrettens oppfatning ikke til hinder for at en privat utbygger i samarbeid med kommunen kunne ha fremkommet med det samme tilbudet, og at de samme tilskudd kunne ha vært sikret. Spørsmålet ville eksempelvis kunne blitt aktualisert dersom grunneieren hadde motsatt seg ekspropriasjon.

Det avgjørende vil derfor være om det eksisterer et marked for omsetning av grunn til omsorgsboliger, og at dette markedet vil representere den høyeste salgsverdi grunneieren kan få for grunnen. Hittil har det vært vanlig at kommunen har hatt hånd om utbyggingsprosjekter av denne karakter, slik at det i liten grad har vært marked for andre aktører. Dette synes imidlertid å være under forandring. Det er for lagmannsretten påvist en del eksempler på at omsorgs- eller eldreboliger er regulert og utbygd i privat regi. De eksempler som foreligger bare fra trøndelagsregionen tilsier at dette er et interessant og voksende marked for private utbyggere, og som innebærer en omsetningsverdi klart høyere enn verdien av arealet til landbruksformål.

Det er for lagmannsretten ikke nødvendig å ta standpunkt til om grunneieren kunne ha utnyttet området til annet utbyggingsformål, i praksis eneboliger. Dette ville ha krevd at arealet ble frigitt til denne type utnytting. Selv om verdien av grunn til slikt formål vil være høyere enn formålet etter planen, vil denne verdien uansett først kunne tas ut i løpet av en 7-10 årsperiode. Diskonteringseffekten vil da innebære lavere pris enn omsetning innenfor reguleringsplanformålet.

Det fastsettes etter dette en pris for grunnen vurdert som råtomt, med formål utbygging av omsorgsboliger. Området er stort sett flatt, grunnforholdene må antas gode, med vei, vann og avløp frem til feltet. Feltet vil være lett å utbygge. Det er for lagmannsretten fremlagt en rekke prisopplysninger som indikerer en omsetningsverdi på boligtomter i løpet av de fire fem siste år på mellom 100 - 130 kr pr m2 . Partene er også enig i at dette avspeiler prisnivået. Imidlertid vil dette prisnivået bare gi en viss veiledning ved fastsettelse av prisen ved omsetning av området til omsorgsboliger. Det er ikke tale om tomteverdier tilsvarende vanlige boligtomter, selv om behovet for spesielt tilpassede boliger er rimelig stort, og antas økende. Lagmannsretten er etter dette blitt stående ved en m2 pris på 85 kroner på verdsettelsestidspunktet mai 2000.

Post b): Skauge har anført at han som følge av anleggsarbeidene har vært avskåret fra å benytte veier og traseer øst i Fannrem som treningsområde, og at han derfor har vært henvist til å bortstalle noen av hestene i en del av anleggsperioden. Lagmannsretten bemerker at selv om adkomsten til deler av treningsområdet har vært avskåret i visse perioder, ville treningen uten særlige ulemper kunne vært gjennomført i andre deler av Fannremsområdet. Det vises også til at Skauge ikke i løpet av anleggsperioden har kontaktet kommunen for om mulig å få til en løsning med tilkomst til det vanlige arealet. Lagmannsretten kan vanskelig se at anleggsarbeidet i sin helhet har forhindret bruk av vanlig trase. Hensyn tatt tilpasningsplikten ville det øvrige behov latt seg løse ved å ta i bruk andre områder uten spesielle ulemper. Erstatningskravet tas ikke til følge.

Post c): Kommunen har på midten av 1970 - tallet, i forbindelse med planleggingen av ny Rv 65, sikret seg rett til å ha liggende ledning over et jordstykke tilhørende Skauge. Han er i den forbindelse ved skjønn gitt erstatning for to kummer i dyrket mark. Det er i avtalens pkt 6 inntatt flg forbehold:

«Ved eventuell forandring av trase for ny riksvei 65 over eiendommen, forbeholder grunneieren seg rett til å forlange ledningen omlagt til grensen for vegens eiendom. Subsidiært erstatningen for ulemper ved kummer på dyrket mark blir vurdert på nytt.»

Partene er enige om at Skauges krav i henhold til avtalen skal vurderes i forbindelse med dette skjønnet, jf. skjønnsforutsetningene pkt. 1.

Skauge har anført at han etter avtalen kan kreve ledningen omlagt, en rett han ikke har til hensikt å benytte seg av. Han har påpekt at når han avstår fra å kreve omlegging, må han ha krav på vederlag for dette. Han har i den forbindelse anført at prinsippet i servituttloven §5, omskipning av servitutt, må gis analogisk anvendelse, dog slik at det i dette tilfellet er servitutthaver som må betale for å unngå omskipning. Lagmannsretten kan ikke se at servituttloven kan gis analogisk anvendelse i dette tilfelle. Servituttloven §5 har det motsatte utgangspunkt, hvis tjenende eiendom krever omskipning, må denne bære utgiftene. Skauges syn er at vederlagskravet utløses fordi han ikke krever omlegging av ledningen. Det rettslige temaet om avtalen gir hjemmel til å kreve omlegging, hører det ikke under skjønnsretten å ta stilling til. At han avstår å prøve dette og aksepterer at ledningen blir liggende utløser i seg selv ikke noe erstatningskrav. Hans erstatningsrettslige posisjon må vurderes ut fra om ledningen pr i dag representerer merulemper i forhold til tidligere tilkjent erstatning.

Slik lagmannsretten ser det er ikke dette tilfelle. Han fikk i sin tid erstatning for ulemper ved de to kummene, og det er i den forbindelse ikke påvist merulemper. Etter lagmannsrettens oppfatning vil ledningen slik den ligger i dag heller ikke innebærer noen begrensning for Skauges eventuelle mulighet til å ta ut grus på eiendommen. Ved et eventuelt grusuttak vil grense mot naboeiendom måtte hensyntas. Uttakingen må foregå slik at kravene til landbruksanordning med skråning 1:7 blir ivaretatt. Dette betyr at ledningen ikke blottlegges. I og med dette vil ledningen med tilhørende kummer ikke være til hinder for et eventuelt grusuttak, om det var blitt tillatt å ta ut grus i området. Det tilkjennes etter dette ikke erstatning for begrensninger i muligheten for grusuttak som følge av ledningsanlegget.

Sammendrag, erstatningsutmåling, takst nr. 1:

Erstatning for grunnavståelse, pr m2 : 85 kroner.

Erstatning for anleggsskade: 0 kroner.

Erstatning ledningsnett/kummer: 0 kroner.

Takst nr. 2, Ola Gangås

Gangås eiendom gnr. 18 bnr. 2 er en landbrukseiendom i drift. Det erverves et areal som tidligere var gammel veigrunn. Det erverves videre 365 m2 langs gårdsbebyggelsen og 300 m2 regulert boligareal, som ikke er bebygd. Som følge av inngrepet måtte 2 store bjørker og en osp fjernes. Kommunen har opparbeidet ny avkjørsel og bl.a. etablert en murkant langs eiendommen.

Det er utarbeidet flg spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Det er etablert driftsavkjørsel ved pæl 60 på sørsiden av Fannremsveien.

2. Det er etablert driftsavkjørsel ved ca. pæl 150 på sørsiden av Fannremsveien.

Gangås har fremmet flg erstatningskrav:

a) erstatning for avståelse av areal

b) erstatning for avståelse av planter og trær.

Partene er enige om at arealet som tidligere var veigrunn, og som inngår i den nye veien ikke skal erstattes. Den øvrige del av den gamle veigrunnen som erverves, men som ikke lenger blir å opprettholde som vei, skal erstattes. Det må foretas oppmåling. Det vises til herredsrettens merknader, som tiltres.

For areal som inngår i veigrunnen vil det erstatningsrettslige utgangspunkt være en gjennomsnittlig strøkspris. For de ubebygde tomtene vil differanseprinsippet være temaet, mens bedømmelsen av grunnavståelsen langs gårdsbebyggelsen beror på en bredere vurdering, men hvor de elementer som inngår i differanseprinsippet også vil gjøre seg gjeldende, og fange opp bl.a. trær som er fjernet. Lagmannsretten har, ved den endelige vurdering, som herredsretten funnet det hensiktsmessig å sette en gjenomsnitts pris pr m2 på alt areal som skal erstattes. Lagmannsretten er enig i herredsrettens vurdering og setter erstatningen lik 100 kroner pr m2 for til sammen 665 m2 tomtegrunn og stripe langs gårdsbebyggelse, med tillegg areal som ikke inngår i veien, i hht oppmåling.

Sammendrag, erstatningsutmåling, takst nr. 2:

Erstatning, gjenomsnittspris, pr m2 : 100 kroner.

Takst nr. 3, Eva og Idar Landrø

Landrøs eiendom, gnr. 18 bnr. 47, er en boligeiendom som før inngrepet var på ca. 750 m2 . Inngrepet beskjærer eiendommen langs fasaden, samt noe i eiendommens bakre del. Her er det forutsatt oppbygd en mur mot parkeringsareal. Totalt avstås 90 m2 hagegrunn. Inngrepet innebærer også fjerning av 25 m2 nettinggjerde og følgende beplanting: seks bjørketrær, en poppel og en ungarsk syrin. Eiendommen blir tillagt ca. 260 m2 grunn.

Det er utarbeidet flg skjønnsforutsetninger:

Eiendommen tilføres regulert boligareal fra gnr. 18 bnr. 1. Størrelse er fra ca. 260 m2 og er markert på kartutsnitt i målestokk 1:500. Arealet overføres i ryddet stand. Omkostningene ved overføringen dekkes av kommunen.

Landrøs har fremmet flg erstatningskrav:

a) erstatning for avståelse av hagegrunn, trær, busker og planter og nettinggjerde

b) ulempeserstatning på gjenværende eiendom

Herredsrettens avgjørelse av anleggsulemper er ikke angrepet.

Ved siden av grunnavståelsen samt at en god del av trærne som har skjermet eiendommen er fjernet, innebærer inngrepet at eiendommen får belastning av biltrafikk på tre kanter, bl.a. en parkeringsplass i bakkant. Tidligere lå eiendommen som nevnt ved en smal og lite trafikkert gårdsvei, godt skjermet mot trafikk. Reguleringsplanen av 1977 forutsatte ikke en slik løsning. Lagmannsretten anser det klart at denne eiendommen i særlig grad er rammet som følge av veianlegget og byggingen av omsorgsboliger. Selv om dette i og for seg kan betraktes som alminnelige ulemper, vil prinsippet i naboloven §2 fjerde ledd få anvendelse. Hensett til den merbelastning inngrepet medfører for denne eiendommen, kan lagmannsretten ikke se at dette oppveies av at eiendommen har fått tilført mer grunn enn det den har avstått. Erstatningen settes etter dette til 35.000 kroner.

Sammendrag, erstatningsutmåling, takst nr. 3:

Erstatning iht. differanseprinsippet: 35.000 kroner.

Takst nr. 4, Elin og Joar Skauge

Skauges eiendom, gnr. 18 bnr. 63, er en boligeiendom som før inngrepet var på ca. 1300 m2 . Veien beskjærer eiendommen langs fasaden, og grunnavståelsen utgjør ca. 30 m2 hagegrunn. I tillegg måtte et stakittgjerde fjernes. Følgende beplantning er fjernet: 2 bjørketrær, et grantre, og en ripsbusk.

Det er utarbeidet flg skjønnsforutsetninger:

Grunnervervet avgrenses til 1/2 meter fra asfaltkant på fortau, samt kart med innlagt veilinje fra regulering av 1977.

Skauge har nedlagt følgende erstatningspåstand:

a) erstatning for avståelse av hagegrunn, trær/busker og planter og stakittgjerde

b) Ulempeserstatning på gjenværende eiendom.

Etter lagmannsrettens oppfatning innebærer inngrepet i liten grad verdireduksjon for eiendommen. Inngrepet betyr lite for hagen, og det vesentlige av skjermbeplantning er intakt. Erstatningen settes etter dette til 15.000 kroner.

Sammendrag, erstatningsutmåling, takst nr. 4:

Erstatning iht. differanseprinsippet: 15.000 kroner.

Takst nr. 5 Irene Sumstad og Terje Mosbakk

Denne eiendommen, gnr. 18 bnr. 174, var ca. 1.2 mål før inngrepet. Nåværende eiere kjøpte eiendommen i 1998. Eiendommen avstår ca. 270 m2 hagegrunn, fire busker blåleddved og en søyleosp.

Sumstad/Mosbakk har nedlagt slik erstatningspåstand:

a) erstatning for avståelse av hagegrunn, trær/busker og planter

b) erstatning for ulempe på resteiendom

Lagmannsretten bemerker at veien er høyere enn tidligere, slik at avkjørselen skråner ned mot huset. Parkeringsmulighetene ved innkjørselen er blitt til dels betydelig begrenset, og innkjøringen i garasjen vanskeliggjort. Da nåværende eiere overtok gjaldt reguleringsplanen av 1977. Denne forutsatte en smalere vei, uten gangfelt. Selv om reguleringsplanarbeidet for någjeldende plan var igangsatt, kunne neppe eierne påregne så vidt problematiske avkjørselforhold, idet veien kom 2,5 meter nærmere huset. Erstatningen settes etter dette til 35.000 kroner.

Sammendrag, erstatningsutmåling, takst nr. 5:

Erstatning iht. differanseprinsippet: 35.000 kroner.

Takst nr. 6, Jøstein Berg

Bergs eiendom, gnr. 18 bnr. 154, er en boligeiendom som var ca. ett mål før inngrepet. Eiendommen avstår ca. 90 m2 hagegrunn. Ett bjørketre, tre rosebusker fem buskmure og tre brudespireaer ble fjernet som følge av inngrepet. Denne eiendommen hadde adkomst til offentlig vei før inngrepet, og har nå fått nyasfaltert gårdsplass.

Det er utarbeidet flg spesielle skjønnsforutsetninger:

«Berørt plen i anleggsområdet ved sluk istandsettes våren 2002.»

Berg har krevd følgende erstatning:

a) erstatning for avståelse av hagegrunn, busker og trær og vannkumme.

Lagmannsretten bemerker at grunnavståelsen i liten grad får betydning som verdireduserende faktor. Heller ikke den vegetasjon som er fjernet vil slå særlig ut i en differansebetraktning. Omleggingen av kum utløser ingen erstatning. Erstatningen settes etter dette til 5.000 kroner.

Sammendrag, erstatningsutmåling, takst nr. 6:

Erstatning iht. differanseprinsippet: 5.000 kroner.

Saksomkostninger.

En del av grunneierne har oppnådd et bedre resultat, mens andre har fått samme resultat som herredsretten eller oppnådd en viss reduksjon. Lagmannsretten bemerker at en av grunneierne har nådd fram på ett av de mer omfattende og tidkrevende spørsmål, slik at det etter dette ikke er grunn til å foreta noen reduksjon i det samlete kravet.

Kravet utgjør samlet 63.587,20 inkludert avgift, hvorav 42.000 kroner eksklusive avgift er salær til advokat Andersskog. Kravet er ikke bestridt og legges til grunn. Kommunen blir etter dette å betale saksomkostninger som krevd, med tillegg av rettsgebyr og utgifter til skjønnsmenn.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1) Orkdal kommune betaler erstatning til grunneierne slik angitt under det enkelte takstnummer.

2) 1 saksomkostninger for lagmannsretten betaler Orkdal kommune til grunneierne ved advokat Andersskog 63.587,20 - sekstitretusenfemhundreogåttisju20/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.