LG-1992-496

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1994-01-14
Publisert:	LG-1992-00496
Stikkord:	Tvangsfullbyrdelse
Sammendrag:
Saksgang:	Bergen namsrett Nr. 92-00170 - Gulating lagmannsrett LG-1992-00496. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1994-00323K .
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Aase, Bergen). Ankemotpart nr. 1: Uni Storebrand Livsforsikring AS (Prosessfullmektig: Advokat Jens Lind, Oslo). Ankemotpart nr. 2: B (Prosessfullmektig: Advokat Baard Chr. Tvedt, Bergen).
Forfatter:	Lagdommer Fjeld, ekstraordinær lagdommer Hordnes, byrettsdommer Romarheim
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §119, §155, §158, Tvistemålsloven (1915) §180, §335, §375, §147, §162, LOV-1989-06-16-62

År 1994 den 14. januar ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 92-00496 avsagt slik dom:

1. Saken gjelder spørsmål om stadfestelse av bud avgitt på fjerde gangs tvangsauksjon, jf tvangsfullbyrdelsesloven av 13. august 1915 nr. 6 §158 tredje ledd.

Den 18.mai 1989 begjærte daværende Storebrand Forsikring AS, v/Creditreform Norge AS, første gangs tvangsauksjon over gnr. - - - bnr. - - - i Fana/Bergen, - - -veien 16 A. Grunnlaget for begjæringen var misligholdt lån på kr 400000,-, som var sikret med pantobligasjon i eiendommen.

Første gangs tvangsauksjon ble avholdt 25. januar 1990. Da det ikke ble avgitt bud, ble annen gangs tvangsauksjon begjært 22. februar 1990.

Annen gangs tvangsauksjon ble avholdt 27. september 1990. Det ble avgitt to bud på hhv. kr 910.000,- og kr 900.000,-. Den 7. november 1990 begjærte Creditreform Norge AS budet på kr 900.000,- stadfestet da budgiver for høyeste bud ikke stilte tilfredsstillende sikkerhet.

Den 5. september 1990 tilsendte Creditreform Norge AS namsretten en takst av 28. mai 1986 over eiendommen, hvor eiendommens verdi ble satt til kr 750.000,-.

Bergen namsrett avsa 17. desember 1990 kjennelse, hvor det godtatte bud på kr 900.000,- ikke ble stadfestet.

Den 9. januar 1991 ble begjært tredje gangs tvangsauksjon som ble avholdt 21. juni 1991. Til auksjonen forelå en verdivurdering av eiendommen av 14. mars s.å., samt innsigelse fra eiendommens eier av 20. juni 1991. Høyeste bud på auksjonen, kr 450.000,-, ble avgitt av B. Det ble forøvrig avgitt ytterligere to bud, kr 440.000,- og kr 400.000,-.

Etter begjæring av 8. juli 1991 avsa namsretten 19. august s.å kjennelse, hvor det høyeste bud fra B ikke ble stadfestet.

Etter begjæring av 17. september 1991 om fjerde gangs tvangsauksjon ble auksjon avholdt 11. desember s.å. Auksjonen er i auksjonsprotokollen benevnt tredje gangs tvangsauksjon. Før auksjonen var det 8. oktober 1991 avgitt takst over eiendommen og den 16. oktober s.å. foretatt kunngjøring av tvangssalget i Norsk Lysningsblad og en lokalavis. På auksjonen ble det avgitt to bud, kr 460000,- av B og kr 450000,- av långiver, nå Uni Storebrand Livsforsikring AS. Etter begjæring av 19.desember 1991 om stadfestelse av auksjonens høyeste bud avsa Bergen namsrett 22. januar 1992 kjennelse med slik slutning :

"1. Antagelsen av B sitt bud stort kr 460000,- på A eiendom gnr. 18 bnr. 66 i Fana/Bergen, stadfestes.

2. I tillegg til kjøpesummen betaler kjøperen auksjonsomkostninger med kr 29155,-."

A anket 19. mars 1992 rettidig kjennelsen til Gulating lagmannsrett på grunnlag av saksbehandlingsfeil og feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Anketilsvar fra ankemotpartene nr. 1 og 2 ble avgitt hhv. 8. og 9. april 1992.

Ankeforhandling ble avholdt i Bergen 10. januar 1994. Ankende part møtte med sin prosessfullmektig. For ankemotpart nr. 1 møtte prosessfullmektigen. Ankemotpart nr. 2 møtte sammen med sin prosessfullmektig. Ankende part og ankemotpart nr. 2 ga forklaring. Det ble avhørt to vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

2. Ankende part, A, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er en saksbehandlingsfeil, som må medføre opphevelse av namsrettens kjennelse, at fjerde gangs tvangsauksjon i auksjonsprotokollen er benevnt som tredje gangs tvangsauksjon.

Videre må namsrettens stadfestelseskjennelse av 22. januar 1992 oppheves da det foreligger slik saksbehandlingfeil som må lede til at auksjonsbudet på kr 460000,-, avgitt av B, skulle ha vært nektet stadfestet av namsretten av eget tiltak i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §155 nr. 1. jf §119 annet ledd. I kunngjøringen av 16. oktober 1991 om auksjonssalget, før fjerde gangs tvangsauksjon, var det ikke medtatt opplysninger om at eiendommen inneholdt leiligheter som kunne utleies og heller ikke opplysninger om eventuelle leieinntekter. Slike opplysninger må antas å ha vært av stor betydning for eventuelle interesserte kjøpere, og ville med stor grad av sannsynlighet kunne ha medført at det ble avgitt høyere bud enn det som ble gitt.

Ovennevnte anførsel er heller ikke for sent fremsatt. Den må kunne utledes av det som fremgår av anken av 19. mars 1992, særlig dens pkt. 5. I alle tilfelle må lagmannsretten kunne behandle anførselen under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §162 annet ledd annet punktum.

Den takstmann som avga takst 8. oktober 1991, før fjerde gangs tvangsauksjon, og som satte normal salgsverdi til kr 600.000,-, hadde i forbindelse med tredje gangs tvangsauksjon avgitt en verdivurdering 14. mars 1991. Her ble eiendommens salgsverdi anslått til å være kr 550.000,-. Det ble foretatt en verdivurdering, og ikke fastsatt takst, da eiendommen ikke hadde vært gjenstand for innvendig besiktigelse, men utelukkende utvendig oppmåling og besiktigelse. Av denne grunn må antas at ved angivelsen av salgsverdien i forbindelse med fjerde gangs tvangsauksjon var takstmannen bundet av den tidligere verdivurdering slik at det hefter feil ved den avgitte takst. Antagelsen av auksjonsbudet skulle derfor ha vært nektet av namsretten av eget tiltak etter tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2. Taksten gir således ikke et riktig verdianslag.

Det er også en saksbehandlingsfeil, som må medføre opphevelse, at namsretten ikke har drøftet det forhold at den ved kjennelse av 17. desember 1991, etter annen gangs tvangsauksjon, ikke fant å kunne stadfeste et godtatt bud på kr 900.000,-, som ble avgitt av samme budgiver som innga det høyeste budet ved fjerde gangs tvangsauksjon. Det er her et poeng at det er samme dommer i namsretten som har avsagt de to kjennelser. Ankemotpart nr.2, har for samme eiendom avgitt to bud på hhv. kr 900.000,- og 460.000,- med bare noen måneders mellomrom. I tillegg har takstmannen, på grunn av den tidligere anførte saksbehandlingsfeil, fastsatt en for lav omsetningsverdi for eiendommen. En må således legge til grunn en adskillig høyere antatt salgsverdi enn det namsretten har tatt utgangspunkt i forbindelse med stadfestelseskjennelsen, basert på taksten. Det foreligger således et slikt misforhold mellom det avgitte bud og eiendommens verdi at namsretten skulle ha vurdert dette misforhold. En slik vurdering er det grunnlag for å foreta også ved fjerde gangs tvangsauksjon i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd. Når namsretten ikke har gjort det, har den foretatt en for streng tolkning av nevnte bestemmelse. Av nevnte grunn skulle namsretten ha nektet stadfestelse av det høyeste avgitte bud, jf tvangsfullbyrdelsesloven av 1915 §155 nr. 2. Det er i denne forbindelse vist til Rt-1990-94.

A nedla deretter slik påstand:

"1. Bergen Namsretts kjennelse oppheves.

2. Ankemotparten dømmes til å betale sakens omkostninger, etter tilsendt omkostningsoppgave."

2. Ankemotpart nr.1, Uni Storebrand Livsforsikring AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Når det i auksjonsprotokollen for fjerde gangs tvangsauksjon feilaktig er benyttet benevnelsen tredje gangs tvangsauksjon, kan dette ikke være noen saksbehandlingsfeil som kan medføre opphevelse av namsrettens stadfestelseskjennelse.

Når det gjelder anførselen om at det heftet feil ved kunngjøringen ved fjerde gangs tvangsauksjon, er denne anførsel ikke fremsatt i anken. Anførselen er således for sent fremsatt, jf tvistemålsloven §335. Anførselen kan under enhver omstendighet ikke føre frem. Det forhold at det i kunngjøringen ikke var nevnt boligens utleiemuligheter og leieinntekter har ikke ført til inngrep i ankende parts rettigheter. Det er ikke dokumentert at det på auksjonstidspunktet forelå noe utleieforhold eller at ankende part oppnådde slike leieinntekter som påstått.

Forholdet i denne sak skiller seg også fra det som fremgår i RG-1992-1260, hvor det ikke var tvil om at eiendommen hadde en fullverdig hybelleilighet og som var utleiet.

Dersom kunngjøringen hadde slike mangler som anført av ankende part, skulle dette ha vært gjort oppmerksom på i auksjonsmøtet, jf tvangsfullbyrdelsesloven §147. Kunngjøringen var annonsert i god tid før auksjonsmøtet, og ankende part hadde derfor all oppfordring til å møte opp på auksjonsmøtet og gjøre innsigelser mot kunngjøringen der.

Også anførselen om feil ved den verdivurdering namsretten har bygget på, basert på taksten som ble avgitt 8. oktober 1991, skulle ha fremkommet i auksjonsmøtet 11. desember 1991. Under enhver omstendighet hefter det ingen feil ved den takst som er avgitt. At det er forskjell i vurderingen av eiendommens salgsverdi i taksten av 8. oktober 1991, takstmannens verdivurdering av 14. mars s.å. og taksten av 28. mai 1986, kan selvsagt forklares med at eiendomsprisene fra 1986 til 1991 falt dramatisk samt at eiendommen i samme tidsrom har blitt mer nedslitt.

Selv om det skulle foreligge et verdimisforhold mellom eiendommens verdi og det bud som er gjenstand for stadfestelse, kan retten ikke nekte stadfestelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd, da det ved tredje gangs eller senere tvangsauksjoner er tilstrekkelig å vurdere de formelle sidene ved auksjonsforretningen. En generell adgang til prøving av det avgitte bud i forhold til eiendommens verdi, vil være i strid med bestemmelsen. Således gir det forhold som nevnt i Rt-1990-94 ingen veiledning i denne sak, da det i førstnevnte sak ikke forelå noen takst før auksjonsforretningen, og hvor det var andre forhold enn forholdet mellom bud og verdi som var avgjørende. Det er således betont at den praksis som hadde utviklet seg med flere likelydende bud langt under virkelig verdi, innebar en tilsidesettelse av eierens interesser i strid med loven formål og forutsetninger. Dette ble ansett som et misbruk av den formelle rett når denne praksis ga seg utslag i et så klart økonomisk misforhold som i det tilfellet.

Situasjonen ligger ikke slik an i nærværende tilfelle. Det er avgitt reelle bud basert på en realistisk takst av eiendommens verdi, som også ligger til grunn for namsrettens stadfestelseskjennelse. Det må her også tas i betraktning den forskjell det er mellom frivillige salg og auksjonssalg. I sistnevnte tilfelle vil det normalt gjøre seg gjeldende en rekke prisdempende momenter, som f.eks. risikoen ved tilleggskostnader og ved skjulte feil og mangler, risikoen ved at tidligere eier vegrer seg for å fraflytte eiendommen.

Dersom namsrettens stadfestelseskjennelse skulle bli opphevet, vil det likevel ikke være særlig for ankende part å vinne da det krav som skal dekkes nå er i underkant av kr 900.000,-.

Uni Storebrand nedla deretter slik påstand:

"1. Bergen namsretts kjennelse av 22. januar 92 i sak nr.170/92 C stadfestes.

2. Uni Storebrand Livsforsikring AS tilkjennes saksomkostninger."

3. Ankemotpart nr.2, B, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Ankende parts anførsel om at det hefter feil ved kunngjøringen av fjerde gangs tvangsauksjon, er ny under ankeforhandlingen og må under henvisning til tvistemålsloven §375 annet ledd avskjæres.

Dersom lagmannsretten under hensyntagen til tvangsfullbyrdelsesloven §162 annet ledd annet punktum likevel skulle komme til å ta standpunkt til denne anførsel, vil det avgjørende være om unnlatelse av å ta med opplysninger om utleiemuligheter/inntekter antas å ha vært til skade for ankende part. Det vil da bli et spørsmål om verdien av eiendommen og om B har betalt mindre enn det eiendommen er verd.

Som det fremgår av taksten av 8. oktober 1991 og forklaringer i lagmannsretten, er det utvilsomt at eiendommen var i en temmelig dårlig forfatning med en betydelig mengde feil og mangler også av alvorlig karakter. Det som er utført av ankende part av reparasjoner/forbedringer er av avgrenset omfang, som bare i liten utstrekning har hatt betydning for eiendommens verdi. I tillegg er disse reparasjonene/utbedringene av dels dårlig kvalitet og dels utført slik at de må gjøres om igjen. Det er således intet som tyder på avvik fra den oppnådde pris for eiendommen og dens verdi. Det er her også vist til de prisdempende forhold som gjør seg gjeldende ved et auksjonssalg, som ankemotpart nr. 1 har redegjort for.

Også når det gjelder eiendommens eventuelle leieinntekter, er størrelsen av disse ikke dokumentert. Heller ikke fremgår det på hvilket tidspunkt disse ble oppnådd. Tatt i betraktning eiendommens fysiske stand, kan det vanskelig hevdes at takstmannens vurdering av eventuelle leieinntekter avviker i særlig grad med hva en kan forvente å oppnå. Det er her pekt på at ankemotpart nr.2, som har et visst økonomisk press på seg, ikke har funnet å kunne leie noen del av eiendommen ut på grunn av leilighetenes dårlige forfatning. Det er således ikke grunnlag for å anta at en skulle oppnå slike leieinntekter som ankende part anslår uten at det blir foretatt omfattende utbedringer av eiendommen.

Det kan heller ikke anses som en saksbehandlingsfeil at namsretten i sin kjennelse av 22. januar 1992 ikke har vurdert det forhold at det i forbindelse med annen gangs tvangsauksjon ble avgitt et bud på kr 900.000,- av den budgiver som hadde det høyeste bud som ble stadfestet av namsretten. Ved vurderingen av eiendommens verdi var den avgitte takst av 8. oktober 1991 den eneste verdivurdering namsretten hadde å holde seg til.

Da det ikke kan påvises noe misforhold mellom det avgitte bud på kr 460.000,- og eiendommens verdi, kan eventuelle saksbehandlingsfeil ikke ha vært til skade for ankende part, og følgelig ikke danne grunnlag for opphevelse av namsrettens stadfestelseskjennelse av 22. januar 1992.

B nedla deretter slik påstand:

"1. Bergen Namsretts kjennelse i sak nr. 170/92 av 22. jan. 1992 stadfestes.

2. Ankemotpart nr. 2 B tilkjennes saksomkostninger."

4. Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten legger til grunn at det er tvangsfullbyrdelsesloven av 13. august 1915 nr.7 som skal anvendes i denne sak.

Ankende part har begrunnet anken over saksbehandlingsfeil med at det foreligger en del feil ved gjennomføringen av fjerde gangs tvangsauksjon som har medført at namsretten ved stadfestelse av det godtatte bud ikke har gjort den vurdering som tvangsfullbyrdelsesloven forutsetter, samt at namsrettens begrunnelse er mangelfull. I sammenheng med anførslene om saksbehandlingsfeil har ankende part også gjort gjeldende at namsretten har lagt til grunn en for streng tolkning av tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd, slik at dette har gått ut over ankende parts interesser.

Lagmannsretten finner det åpenbart at når det i auksjonsprotokollen for fjerde gangs tvangsauksjon er benyttet benevnelsen tredje gangs tvangsauksjon, må dette oppfattes som en skrivefeil og ikke en saksbehandlingsfeil som kan medføre opphevelse av namsrettens stadfestelseskjennelse.

Videre kan lagmannsretten heller ikke se at det foreligger saksbehandlingsfeil ved takseringen av eiendommen i forbindelse med fjerde gangs tvangsauksjon, slik at namsretten skulle ha nektet stadfestelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2.

Verdivurderingen i forbindelse med tredje gangs tvangsauksjon ble avgitt under den klare forutsetning at det ikke var foretatt noen innvendig besiktigelse av eiendommen, og den hviler på utvendig oppmåling og utvendig besiktigelse. Taksten av 8. oktober 1991 er imidlertid avgitt også etter innvendig besiktigelse av eiendommen. Takstmannen har forklart at han i dette tilfelle har gått frem på samme måte som ved avgivelse av andre takster, og at han i taksten har bygget på de samme vurderingsmomenter som er vanlig ved taksering av eiendommer av denne karakter. Lagmannsretten kan etter dette ikke se at det er holdepunkter for å anta at han ved avgivelse av taksten var slik bundet av den tidligere avgitte verdivurdering at det kan sies å foreligger feil ved takseringen av eiendommen.

Når det gjelder ankende parts anførsel om saksbehandlingsfeil ved mangelfull kunngjøring 10. oktober 1991 av auksjonssalget, finner lagmannsretten det åpenbart at denne anførsel ikke fremgår av anken, heller ikke når en ser hen til dens pkt. 5. Dette punkt kan vanskelig forstås på annen måte enn at det siktes til det som tidligere er betegnet som en skrivefeil.

Med henvisning til tvistemålsloven §375 annet ledd finner lagmannsretten at ankemotpartene ikke har rimelig grunn til å motsette seg at det tas stilling til denne anførselen fra ankende part. Det endelige vurderingstemaet i forbindelse med anførselen vil være om stadfestelse av det godtatte bud har vært til skade for ankende part, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 2, jfr. §119 annet ledd. Dette vil igjen være avhengig av en vurdering av eiendommens verdi. Det er det samme vurderingstemaet som lagmannsretten har oppfattet som det sentrale i det ankende part har anført i anken, men der som et spørsmål om namsretten var forpliktet til å etterprøve misforholdet mellom det godtatte bud og eiendommens verdi selv ved en fjerde gangs tvangsauksjon etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd. Således har ankemotpartene vært forberedt på det sentrale vurderingstemaet i forannevnte anførsel om saksbehandlingsfeil.

Ved lov av 16. juni 1989 nr. 62 fikk tvangsfullbyrdelsesloven §119 nytt annet ledd. Det ble her oppstilt nærmere krav til taksering og utlysning ved tredje gangs tvangsauksjon. Bakgrunnen for dette var bl.a. den tendens som hadde utviklet seg ved at eiendommer noen ganger ble solgt til klar underpris ved tvangssalg. Det fremgår også av bakgrunnen for lovendringen, jf. Ot.prp.nr.32 (1988-89) og Innst.O.nr.36 (1988-89) at de nye reglene om taksering og utvidet kunngjøring ved tredje gangs tvangsauksjon måtte ses i sammenheng med at forholdet mellom det godtatte bud og verdien av eiendommen i seg selv ikke gir grunnlag for å nekte stadfestelse ved tredje gangs tvangsauksjon etter loven §158 tredje ledd.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven §119 annet ledd skal det i kunngjøringen gis "opplysninger om eiendommen tilsvarende det som er vanlig i annonser ved frivillig omsetning gjennom eiendomsmekler". Lagmannsretten legger således til grunn at det var en feil ved kunngjøringen at det ikke var opplyst de muligheter for utleie eiendommen hadde. Det var en omstendighet ved eiendommen som ville være interessant for kjøpere, og som kunne gi grunnlag for å trekke prisen på eiendommen opp. At eiendommens tilstand var av en slik karakter at det kunne være tvil om omfanget av utleiemulighetene og følgelig hvilke leieinntekter som kunne oppnås, kan ikke være avgjørende i denne sammenheng. Det utslagsgivende her er at en kunngjøring med nevnte opplysninger, ville kunne få øvrige kjøpere til å reflektere over denne mulighet, som igjen ville kunne gi seg utslag i en høyere pris for eiendommen.

Spørsmålet blir således om namsretten av eget tiltak, på grunn av saksbehandlingsfeilen, skulle ha nektet å stadfeste det godtatte bud i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr. 1, da stadfestelsen ville medføre inngrep i ankende parts rett. Lagmannsretten ser det slik at det vil avhenge av om den verdi namsretten bygget på avvek fra den verdi en kunne ha oppnådd dersom utleiemulighetene var tatt med i kunngjøringen av 16. oktober 1991.

Lagmannsretten har kommet til at det ikke foreligger avvik mellom det godtatte bud og mulig omsetningsverdi for eiendommen, forutsatt fullstendig kunngjøring, slik at stadfestelsen ikke har medført inngrep i ankende parts rett, jf tvangsfullbyrdelsesloven §155 nr.1.

Utgangspunktet for lagmannsrettens vurdering er den takst som er avgitt 8. oktober 1991. Det fremgår av dens generelle beskrivelse at huset var i dårlig stand og det er påpekt flere forhold som underbygger denne karakteristikk. Takstmannen, ingeniør John Leiknes, har også i lagmannsretten gjentatt denne karakteristikk av husets generelle forfatning og påpekt at huset på taksttidspunktet ga inntrykk av å ikke ha vært vedlikeholdt på lang tid. Han har også påpekt en lang rekke mangler, noen også av alvorlig karakter, som tilsammen har ledet til at han har fastholdt estimatet av eiendommens omsetningsverdi på daværende tidspunkt.

Lagmannsretten legger også til grunn det ankemotpart nr.2 og hennes ektemann har forklart om eiendommens tilstand, slik de kunne konstatere ved innflytting. Det harmonerer med det takstmannen har lagt til grunn for sin verdivurdering. Etter deres forklaring var eiendommen faktisk i dårligere stand enn det de antok før innflytting. Det mest alvorlige er at det ved huset hefter en del strukturelle mangler, som f.eks. manglende utluftningsmuligheter for noen av husets våtrom og kjøkken, lekkasjer i grunnmur og det forhold at byggets fundamentering er så dårlig at huset synker. For å forhindre slik synkning er huset jekket opp på enkelte steder.

For prisvurderingen legger lagmannsretten også til grunn at det ved tvangssalg normalt gjør seg gjeldende ulike prisdempende omstendigheter i forhold til det situasjonen er ved frivillige salg. Det kan være risikoen knyttet til å måtte utrede tilleggsytelser i forbindelse med auksjonsforretningen, ansvaret med å fordele kjøpesummen mellom kreditorene, risikoen for at eiendommen skal være beheftet med skjulte feil og mangler som normalt ikke kan erstatningsmessig forfølges samt risikoen ved at debitor ikke frivillig vil fravike eiendommen. Dette siste var også aktuelt i nærværende tilfelle hvor ankende part ble begjært utkastet.

Når det gjelder eiendommens utleiemuligheter, legger lagmannsretten til grunn at mulige leieinntekter er tatt hensyn til i den taksering av eiendommen som fant sted ved takst av 8. oktober 1991. Det er her anslått en leieverdi på kr 300,- pr. m2 for første og annen etasje. Tatt hensyn til eiendommens tilstand, finner lagmannsretten ikke at dette er en for lavt estimert utleiepris pr. m2. Det anses heller ikke feil ved taksten at det ikke er anslått noen utleiepris for loftsetasjen. På bakgrunn av det takstmann Leiknes og ekteparet Helland har forklart gjenstod det betydelige innredningsarbeider før denne etasje lovlig kunne utleies.

Når det gjelder husets utleiemuligheter og derved mulige leieinntekter, finner lagmannsretten det ikke dokumentert i hvilket omfang og tidsrom ankende part har foretatt utleie. Det er heller ikke dokumentert om, og i hvilken størrelsesorden, ankende part har hatt leieinntekter.

I vurderingen av utleiemulighetene er det videre tillagt vekt det ekteparet Helland har forklart at de ikke har funnet å kunne leie ut noen del av huset på grunn av husets tilstand. I denne sammenheng har også takstmann Leiknes forklart at på takseringstidspunktet vurderte han ikke huset, eller deler av dette, som egnet til utleie på grunn av dets dårlige forfatning.

Lagmannsretten legger videre til grunn at det ikke er dokumentert at ankende part har foretatt slike utbedringer eller reparasjoner mellom takseringstidspunktet og stadfestelsestidspunktet at situasjonen anses endret i forhold til det takstmannen har forklart.

Lagmannsretten har således kommet til at feilen ved kunngjøringen ikke har hatt som resultat at stadfestelsen har medført inngrep i ankende parts rett da det ikke er stadfestet et lavere bud enn det som var mulig omsetningsverdi. Da ankende part har forutsatt slikt misforhold mellom bud og eiendommens omsetningsverdi, gis det ingen foranledning til å ta standpunkt til om namsretten har lagt til grunn en for streng tolkning av tvangsfullbyrdelsesloven §158 tredje ledd.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det er en saksbehandlingfeil at namsretten i sin stadfestelseskjennelse ikke har drøftet at det ved annen gangs tvangsauksjon ble avgitt et bud på kr 900.000,-, av ankemotpart nr. 2. I forbindelse med annen gangs tvangsauksjon forelå det en takst av 1986, mens det i forbindelse med fjerde gangs tvangsauksjon forelå en ny takst av 8. oktober 1991. Det var denne takst namsretten hadde å holde seg til ved sin verdivurdering. Det kan da ikke anses som noen saksbehandlingsfeil at den ikke vurderte det forhold at den ikke fant å kunne stadfeste et bud på kr 900.000,- ved annen gangs tvangsauksjon. I alle tilfelle vil unnlatelse av å drøfte dette ikke ha noen betydning ettersom lagamnnsretten har kommet til at det ikke foreligger noe avvik mellom det godtatte bud som ble stadfestet og eiendommens mulige omsetningsverdi.

Anken har etter dette ikke ført frem. Ankende part må bli å erstatte ankemotpartene deres saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, da det ikke finnes å foreligge slike særlige omstendigheter som burde frita henne for erstatningsplikten.

Ankemotpart nr.1, v/advokat Jens Lind, har fremlagt en omkostningsoppgave på kr 22100,-, hvorav kr 19800,- utgjør salær, som legges til grunn.

Ankemotpart nr.2, v/advokat Baard Chr. Tvedt, har fremlagt en omkostningsoppgave som omfatter et salær på kr 19250,-, som legges til grunn.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Bergen namsretts kjennelse i sak nr. 170/92 av 22. januar 1992 stadfestes.

2. A betaler innen to - 2 - uker fra dommens forkynnelse sakens omkostninger for lagmannsretten til Uni Storebrand Livsforsikring AS med kr 22100,- - kronertjuetotusenethundre -, og til B med kr 19250,- nittentusentohundreogfemti.