LG-1993-1001

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-10-11
Publisert:	LG-1993-01001
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Hardanger heradsrett Nr. 93-00060 A - Gulating lagmannsrett LG-1993-01001 B.
Parter:	Saksøker: Tom Andreassen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Haukland, Bryne). Saksøkt: Erling Herland (Prosessfullmektig: Advokat Endre Grande, Bergen).
Forfatter:	Lagdommer Selvik med skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66

År 1994 den 11. oktober ble av Gulating lagmannsrett i overskjønnssak nr. 93-01001 B: avsagt slikt odelsovertakst:

Ved stevning av 15.februar 1993 reiste Tom Andreassen odelsløsningssak mot Erling Herland vedrørende eiendommen gnr 11, bnr 1 og 8 i Eidfjord.

Hardanger herredsrett avhjemlet 30.juni 1993 odelstakst med slik slutning:

"1. Eiendommen gnr 11, bnr 1 og bnr 8 i Eidfjord verdsettes til kr 700000,- - kronersyvhundretusen 00/100 -.

2. Tom Andreassen bærer de lovsatte omkostninger med saken.

3. I saksomkostninger betaler Tom Andreassen til Erling Herland kr 39980,- - kronertrettinitusennihundreogåtti - innen 2 - to - uker fra det tidspunkt denne avgjørelse er forkynt.."

Saksøkte Erling Herland har i rett tid begjært overskjønn. Hovedforhandling ble holdt i Eidfjord rådhus den 16. og 17.august 1994. Tom Andreassen møtte med advokat Bjørn Haukland og Erling Herland møtte med advokat Endre Grande. Det ble den 16. august 1994 foretatt synfaring av eiendommens innmark med bygninger og av nærliggende beitemark og noen skogteiger. Det var enighet mellom partene om at synfaring av fjellstrekninger hvor eiendommen har rettigheter, ikke var nødvendig. Det ble lagt fram endel billedmateriale som belyste disse rettigheter. Under forhandlingene ble ble det gitt partsforklaring fra Erling Herland og avhørt to vitner.

Det er enighet mellom partene om at Tom Andreassen har odelsrett og at saken er begrenset til verdsetting av eiendommen.

Under hovedforhandlingen meddelte partene at de var enige om fratredelsestidspunkt og ba om at følgende ble protokollert:

"Under forutsetning av at lagmannsrettens avgjørelse blir rettskraftig, settes tidspunktet for betaling av løsningssummen til den 1.juni 1995, og utstedelse av skjøte til samme dato. Tiltredelse/fratredelse skjer pr 15.juni 1995".

Hovedbruket - bnr 1 - ligger i Øvre Eidfjord og har et innmarksareal på ca 40 dekar, med våningshus, driftsbygning og et mindre uthus. Eiendommen disponerer - sammen med bnr 2 - et beiteområde på Mylningstveito på ialt 456 dekar. Innenfor beiteområdet ligger en skogteig på ca 70 dekar hvor skogen er felles med bnr 2. Det er også i dette området to andre skogteiger. Den ene teigen er ca 42 dekar, men grensene er noe uklare og arealet kan være noe større. Den andre skogteigen er på ca 30 dekar. Terrenget i skogteigene er brattlendt.

Bnr 8 er et areal på ca 8 dekar på Hadlaskard, under Veigdalen sameige. Eiendommen omfatter en turisthytte på Hadlaskard, utleiet til Bergen Turlag for en periode av 40 år regnet fra 16.mars 1988. På Hadlaskard er det også to gamle steinbuer og ytterligere en steinbu som er satt i stand og som disponeres av turlaget.

Eiendommen har andel i et beitesameie på Hardangervidda - Veigsameiget på ialt over 131000 dekar. Andelene er regnet etter "beitekyr" og det har vært operert med en andel for bnr 1 på 37/560. Saksøkte mener at denne andelen skal være 4 beitekyr større.

Til eiendommen hører også jaktretter - både for småvilt og reinsdyr. Videre har eiendommen fiskerett i elva Veig og fiskeog naustrett i Eidfjordvatnet.

I sameiet er det også en jakthytte, Grananuten. Videre ligger det i sameiet en fellesstøl, på Øyna øst for Veig. Her disponerer bnr 1 en steinbu hvor bare murene står.

Om sakens bakgrunn vises ellers til herredsrettens odelstakst.

Tom Andreassen anfører i det vesentlige:

Odelstaksten er vesentlig for høy. Selv om eiendommen har et omfattende jordgrunnlag, er landbrukskvalitetene særs beskjedne. Innmarken er tørkesvak, slik at det er nødvendig med vatning. Jorda er bare egnet for grasproduksjon og eneste utnyttingsmåten er sauedrift. Antall sau som kan vinterfores er begrenset til ca 100.

Det må foretas vesentlige utbedringsarbeider relativt snart av bygningene på bruket. Det gjelder såvel våningshuset som driftsbygningen som idag er meget tungvind i drift.

Reinsdyrkvoten gir et økonomisk utbytte på ca kr 10000 årlig, mens inntektene av fiske og småviltjakt er minimale. Skogen er for det meste oreskog og har liten økonomisk verdi utover at en kan skaffe seg ved til husbruk.

Stølsområdet på Øyna ligger riktignok utenfor nasjonalparken, men har liten økonomisk verdi i forhold til kostnadene med å sette stølshuset i stand.

Turisthytta på Hadlaskard vil gi små inntekter for eiendommen. Mulighetene for noe større inntekter ligger 35 år fram i tiden og har minimal betydning for prisen idag. Det er urealistisk å anta at drift av en turisthytte kan gi store inntekter.

Jakthytta på Grananuten har ingen økonomisk verdi for bruket - det er et punktfeste på 80 år og hytta eies av andre.

Saksøkeren har lagt ned slik påstand:

1. Overtaksten fremmes.

2. Erling Herland dømmes til å betale sakens omkostninger.

Erling Herland anfører i det vesentlige:

Odelstaksten er vesentlig for lav. Innmarken er i god hevd etter de forbedringer Herland har gjort i sin tid som bruker. Det er driftsgrunnlag for godt 100 sauer. Det er et bruk med god drift og en kan regne med en netto inntekt på rundt kr 100000 årlig. Det er riktig at sauefjøset ikke er moderne, men det kan gjøre tjeneste i mange år ennå. Det er en stor silokapasitet.

For våningshuset foreligger en takst på kr 450000 med ett dekar jord utskilt. Generelt er det et godt hus og deler av det kan leies ut i forbindelse med gardsturisme.

Skogteigene som ligger nær bruket er ikke uten verdi - ettersom det er et marked for oreved i området. Fiskerettighetene i Veig og i Eidfjordvatnet vil i framtiden kunne gi inntekter.

Videre har eiendommen betydelige rettigheter på Hardangervidda. Avtalen med Bergen Turlag innebærer at turlaget skal holde turisthytta vedlike og dette representerer en ikke ubetydelig fremtidig verdi for bruket. Det er også andre rettigheter på Hadlaskard som kan utnyttes.

Jakthytta på Grananuten vil gå tilbake til bruket og representerer en verdi som det må tas hensyn til. Stølsretten på Øyna kan utnyttes uten restriksjoner og kan gi leieinntekter. Kommuneplanen for Eidfjord åpner for hyttebygging i området.

Jaktrettighetene - særlig for rein - vil være interessant for mange. I det hele har bruket et betydelig inntektspotensiale knyttet til utmarksnæring. Med sin spesielle beliggenhet er det også gode muligheter for eierens egen jakt og fiske. Dette er et element som det også må tas hensyn til under skjønnet.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

1. Odelsovertakst fremmes.

2. Odelstaksten forhøyes vesentlig.

3. Saksøker bærer de lovbestemte kostnader med odelsovertaksten og dekker saksøktes utgifter til juridisk bistand.

Lagmannsretten bemerker:

Eiendommen er en jordbrukseiendom med omlag 40 dekar innmark og med utmarks- og fjellrettigheter i og utenfor Hardangervidda nasjonalpark.

Eiendommen skal verdsettes etter odelsloven §49 - det vil si på grunnlag av den bruk som er naturlig og påregnelig etter tilhøva, "og som kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål".

Etter Høyesteretts avgjørelse i Rt-1980-233 er det en "bruksbestemt salgsverdi" som odelsloven §49 gir anvisning på. Dette innebærer at en må finne fram til hva en vanlig kjøper vil betale for en eiendom som hovedsaklig - i det vesentlige - må drives som jordbrukseiendom.Verdsettingen må ta utgangspunkt i avkastingen som landbrukseiendom. Men en må også ta i betraktning annen utnyttelse som er forenlig med at det skal forbli en jordbrukseiendom.

I denne saken er det fra saksøkte fremholdt at eiendommen har verdier bl.a. i form av jakt- og fiskerettigheter, samtidig som det er mulig å sette i stand gamle steinbuer som kan gi overnatting for jegere og fiskere. Ved å se disse mulighetene i sammenheng, er det grunn til å regne med vesentlige inntekter gjennom bedre utnytting av utmarka.

Lagmannsretten er enig i at i den grad slik utnytting er praktisk og økonomisk gjennomførbar og påregnelig, er det momenter som må tillegges en betydning ved odelstaksten. Slik utnytting vil ikke endre eiendommens karakter som i hovedsak en landbrukseiendom. En må likevel ta i betraktning at det er klare begrensninger og forutsetninger for en slik økt utnyttelse av fjellområdene. Lagmannsretten kommer nedenfor tilbake til denne problemstillingen, men nevner alt nå at en vesentlig del av de fjellvidder som eiendommen har andel i, ligger innenfor grensene for Hardangervidda nasjonalpark hvor det gjelder strenge regler for kommersiell virksomhet.

Garden har en innmark på omlag 40 dekar flatt maskinland. Denne jorda brukes tidlig om våren til sauebeite og deretter blir det slått to og iblandt tre ganger. En kan regne med at der er grovfor for knapt 100 vinterforede sauer. Idag driver saksøkte med et noe større tall dyr, og det henger sammen med at han har en avtale med slått hos en nabo.

Driften er heller ekstensiv. Lagmannsretten har spurt om det kunne tenkes en mer intensiv planteproduksjon på deler av arealet - grønnsaker, jordbær e.l. - men partene ser det slik at drift med sau er det eneste naturlige på eiendommen.

Innmarka ligger på morenegrunn - sand og grus - og er følgelig tørkesvak. Fra gammel tid har det imidlertid vært lagt opp vanntilførsel for kunstig vatning på flatene i Øvre Eidfjord. Dette vatningssystemet er fortsatt intakt i stor grad og Herland har i sin tid på bruket forbedret systemet ved at det er gravd ned rør med hydranter som gjør det mulig å vatne alle de 40 målene.

Det er viktig for bruket at en har tilgang til et nærliggende utmarksområde. Særlig på vårparten er dette avgjørende for beiting av sau, før dyra trekker til fjells etterhvert som graset gror på de mer høyereliggende områder.

Lagmannsretten ser det slik at eiendommen - til tross for flere gode kvaliteter - har et nokså avgrenset driftsgrunnlag. Tallet på sau kan ikke økes noe særlig basert på det grunnlaget som finnes på selve eiendommen. I den forbindelse nevnes at det ikke er adgang til å leie ut beitearealer i sameiet til "fremmed" sau.

Samtidig er det på eiendommen et betydelig investeringsbehov. Driftsbygningen er lite hensiktsmessig, og særlig gjelder det sauefjøset som er tungdrevet og for dårlig etter dagens forhold. Med iherdig arbeidsinnsats er det likevel fullt mulig å fortsette driften som nå en tid framover, men behovet for fornying av en vesentlig del av driftsbygningen vil etterhvert bli presserende.

Økonomisk sett vil et fornyingsprogram - selv om det tas over noen tid - bli heller tyngende i forhold til inntektene fra bruket.

Et lite uthus på eiendommen har liten verdi.

Også våningshuset, som er bygget i 1923, vil etterhvert kreve vesentlig opprusting. Bygget er i og for seg solid nok og har utvilsomme kvaliteter med sine tømmer- og plankevegger. Likevel trenges en forholdsvis omfattende rehabilitering dersom det skal komme opp i en standard som er naturlig idag. Disse investeringer vil nødvendigvis være en prisdempende faktor. Saksøkte har lagt fram en takst som er holdt sommeren 1994 og som konkluderer med en pris på kr 450000 for huset. Men taksten bygger på den forutsetning at huset kan selges separat, med en passende tomt på omlag ett mål. En slik forutsetning kan ikke legges til grunn i odelstaksten.

Eiendommen må karakteriseres som et støttebruk - det vil si at den som driver eiendommen må regne med å skaffe seg endel av inntektene utenfor bruket. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at det er forsvarlig å regne med en viss boverdi, ettersom huset ligger ikke langt fra det lokale sentret og riksvegen som går gjennom Øvre Eidfjord.

Den skogen som ligger til bruket er stort sett oreskog i bratt lende. Lagmannsretten finner at denne skogen har marginal økonomisk betydning, bortsett fra at en her kan ta ut ved til egen bruk.

Fjellrettighetene og mulighetene for jakt og fiske har en viss direkte økonomisk betydning i form av salg/utleie. Den viktigste inntekten nå er salg av jaktløyver som kan innbringe 10-12000 kroner årlig. De øvrige inntekter er pr idag ikke av større betydning, men kan muligens bli noe viktigere etterhvert.

En har erfaring for at i indre Hardanger er eiendomskjøpere svært opptatt av rettigheter som gir spesielle naturopplevelser. Særlig er jaktrettigheter etterspurt. En kan gå ut fra at i tillegg til den prisen som rent driftsmessig kan forsvares for en jordbrukseiendom, vil mange være villige til å betale ekstra for rettigheter som er knyttet til eiendommen, eventuelt for selv å drive jakt og fiske.

Etter lagmannsrettens oppfatning må en ta et visst hensyn til at markedet påvirkes av slike mer eller mindre ikke-økonomiske motiver. Men samtidig må en holde fast ved at utnyttingen "kan sameinast med at eigedomen hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål" (§49).

Verdien av rettighetene på Hadlaskard - turisthytta, steinbuer mm - er iallfall pr idag av nokså begrenset økonomisk verdi, først og fremst fordi leiekontrakten med Bergen Turlag er svært langvarig. Det kan påregnes en viss årlig leie. Turlaget har foretatt investeringer og skal holde hytta i stand. En må derfor regne med at den iallfall vil beholde sin verdi i årene framover. Det er likevel usikkert hva som vil skje ved utløpet av leiekontrakten - om det blir en forlengelse av leiekontrakten eller om eiendommen overtas av grunneieren som driver den videre som turisthytte. Etter lagmannsrettens oppfatning kan en se bort fra større netto inntekter. En må se bort fra annen kommersiell utnyttelse, på grunn av de strenge restriksjoner som gjelder for virksomhet i nasjonalparken. Av samme grunn er utnytting av steinbuer o.l. til inntektsbringende formål, lite realistisk.

Ved odelsovertaksten legger lagmannsretten til grunn at det fra Hadlaskard kan regnes med en moderat leie i framtiden.

Noe større muligheter for framtidige inntekter ligger i de rettigheter som eiendommen har i områder utenfor nasjonalparken. Det kan tenkes at utnytting av slike rettigheter i framtiden kan gi et visst dekningsbidrag. Ved slike planer må en imidlertid alltid ta hensyn til kostnadene med eksempelvis å sette i stand gamle steinbuer. Det økonomiske utbyttet må sees i sammenheng med utgiftene som kan bli relativt store. Det er adskillig usikkerhet knyttet til større utnytting av utmarksarealene, men lagmannsretten finner det riktig å ta hensyn til at slike muligheter finnes, omenn i begrenset grad. Etter de opplysninger som foreligger om jakthytta på Grananuten, kan ikke denne eiendommen tillegges særlig betydning ved odelsovertaksten.

Det er uklart for lagmannsretten om eiendommens andel i Veigdalen sameige er 37/560 eller om det skal plusses på med 4 "kyreiningar" som skriver seg fra bnr 8 - slik saksøkte hevder. Lagmannsretten kan ikke se at en slik mindre uoverensstemmelse har noen praktisk betydning for den nytte eiendommen gjør seg av rettighetene på vidda, og det kan heller ikke gi noe utslag ved takseringen.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at den samlede verdi for eiendommen Litlatun gnr 11, bnr 1 og 8 kan settes til kr 750000.

Etter odelsloven §66 sammenholdt med skjønnsloven §42 må Tom Andreassen erstatte Erling Herlands utgifter med odelsovertaksten. Advokat Grande har levert omkostningsoppgave på kr 33612, herav kr 29000 i salær. Oppgaven legges til grunn.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning :

1. Odelstaksten for eiendommen Litlatun gnr 11, bnr 1 og 8 i Eidfjord settes til kr 750000 - kronersjuhundreogfemtitusen.

2. Tom Andreassen dømmes til, innen to - 2 - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten, å erstatte saksomkostningene for Erling Herland med kr 33612 - kronertrettitretusensekshundreogtolv.

3. Tom Andreassen bærer de lovbestemte omkostninger med saken.