LG-1993-1303
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-07-15 |
| Publisert: | LG-1993-01303 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stavanger namsrett Nr. 93-00138 C - Gulating lagmannsrett LG-1993-01303 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Stein Nygaard, Stavanger). Ankemotpart: 1. Stavanger kommune v/kemneren, Stavanger 2. B (Prosessfullmektig: Advokat Victor Husebø, Stavanger). |
| Forfatter: | Lagdommer Eftestøl, Kst lagdommer Heinfjell, Lagdommer Skaar |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §122, §155, §162, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §380, §384, §110, §112, §113, §119, §121, §124, §151, §156, §158, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §16-2 |
År 1994 den 15. juli ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 93-01303 avsagt slik Kjennelse :
A har erklært anke til Gulating lagmannsrett over kjennelse avsagt av Stavanger namsrett 31. mars 1993 med slik slutning:
"Det avgitte bud av B stor kr 200000,- på 3. gangs tvangsauksjon over eiendommen gnr. - -, bnr. - -, ideel 1/2 del, - - -gt. 27, 4014 Stavanger, stadfestes."
A er saksøkt ved auksjonen, og motparter i ankesaken er B og saksøkeren, Stavanger kommune ved kemneren.
Ankesaken ble ved beslutning 17. mars 1994 overført til skriftlig behandling i medhold av tvistemålsloven §380.
Der var da inngitt anketilsvar på vegne av B, og senere prosesskrifter.
Lagmannsretten satte frist for innlegg, og ved felles prosesskrift av 11. april 1994 erklærte advokatene til A og B at de ikke hadde ytterligere anførsler og bevis, og bad saken avgjort på grunnlag av det foreliggende. Kemneren i Stavanger har sluttet seg til dette. Senere er det kommet prosesskrifter av 26. og 27. mai fra B og A, foranlediget av at lagmannsretten tok opp et spørsmål om varsel til fru C.
Saksforholdet er i korthet at kemneren begjærte tvangsauksjon for skyldig eiendomsavgift over Bs halvdel av - - -gate 27 i Stavanger. Tredje gangs auksjon ble begjært 16. november 1992. På auksjonen, som ble holdt 23. mars 1993, og hvor hverken saksøkeren eller saksøkte møtte, bød B kr 200000,-. Kemneren antok budet ved brev av 26. mars 1993, og bad det stadfestet. Noen innvending mot stadfestelse fremkom ikke. Namsretten stadfestet budet.
Den ankende part, A, påberoper diverse saksbehandlingsfeil. Han hevder at der er mangler ved den avholdte takst og ved utlysingen av tredje gangs auksjon, samt mangler ved begrunnelsen for kjennelsen, idet namsretten ikke har vurdert betydningen av misforholdet mellom budet og eiendommens verdi.
Hva taksten angår, anfører A at den ikke gir opplysninger om senere moderniseringer og at den er svært mangelfull med hensyn til opplysninger om boligens utstyr. Dette er av vesentlig betydning da boligen er bygget ca 1910. Takst som innhentes i forbindelse med tvangsauksjon må være ekstra detaljert, hevder A, da det er den eneste måten eventuelle kjøpere får informasjon om eiendommen. Han viser til §119, annet ledd, i tvangsfullbyrdelsesloven av 1915, og til at eiendommen i de senere år er ombygget for ca kr 160000,-. Det er ikke tilstrekkelig at taksten er i samsvar med praksis ved byfogdembetet og med Norges Takseringsforbund retningslinjer, hevder han. A mener også at taksten, som setter salgsverdien for As ideelle halvpart til kr 370000,-, er for lav, og viser til en takst i 1988 som satte salgsverdien til kr 680000,-.
Videre anfører A at kunngjøringen av auksjonen ikke tilfredsstiller kravet i tvangsfullbyrdelsesloven §119, annet ledd, om at det skal gis slike opplysninger om eiendommen som er vanlig i annonser om frivillig omsetning gjennom megler, idet det ikke er fremhevet at det var foretatt omfattende ombygging og vedlikehold i de senere år.
Under henvisning til Høyesteretts dom inntatt i Rt-1990-94, og lagmannsrettsdom i RG-1992-1260, anfører A også at det er en saksbehandlingsfeil at namsretten overhodet ikke har vurdert om misforholdet mellom bud og verdi i seg selv var grunnlag for å nekte stadfestelse. Det forelå flere forhold som tilsa at namsretten burde vurdert å nekte stadfestelse. Det pekes på at kravet som lå til grunn for auksjonen bare var kr 7328,- med tillegg av renter, noe som virker til at det møter få bydere, da det vurderes som meget sannsynlig at kravet vil bli betalt før eventuell stadfestelse. Videre viser A til at der bare var en byder.
Kjennelsen om stadfestelse ble avsagt før A hadde fått informasjon om at det var gitt bud. Det anføres som saksbehandlingsfeil at det ikke ble berammet nytt rettsmøte til forhandling om stadfestelse efter tvangsfullbyrdelsesloven §151, annet ledd, noe som var nødvendig bl.a. på grunn av det store misforholdet mellom budet og taksten.
Endelig anfører A at hans ektefelle C som er medeier til eiendommen sammen med ham, ikke er gjort til part ved auksjonen og ikke varslet, og derfor ikke har kunnet fremsette innsigelser.
A har nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens stadfestelseskjennelse oppheves.
2. A og C tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Ankemotparten, B, med tilslutning av ankemotparten Stavanger kommune v/kemneren, hevder at taksten ikke er mangelfull. Den er i samsvar med praksis og med retningslinjer fra Norges Takseringsforbund, og er gitt med støtte i den taksten fra 1988 som A påberoper. Med hensyn til forskjellen mellom takstene vises til svingningene i eiendomsmarkedet i mellomtiden.
B bestrider at utlysningen ikke tilfredsstiller loven krav, og mener at de rettsavgjørelsene A viser til ikke støtter påstanden om at det kreves at namsretten skal vurdere et eventuelt misforhold mellom bud og salgsverdi på tredje gangs auksjon.
B mener også at namsretten faktisk vurderte forholdet mellom budet og salgsverdien. Med hensyn til anførselen om at rekvirentens krav er lite, hevdes det at A hverken før eller siden har vist interesse for å betale kommunale avgifter på eiendommen.
Med hensyn til As muligheter for å aksjonere, vises det til at han ved ordinær forkynnelse var gjort kjent med tvangsauksjonen og dens konsekvenser, og til at der er en lovbestemt frist på to uker for å avgjøre spørsmålet om stadfestelse.
Bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §151, annet ledd, er ikke relevant i denne sammenheng, hevder B.
Det er A alene som er hjemmelsinnehaver, og der var ikke grunn til å varsle ektefellen C. Iallfall vil manglende varsling av henne, om det er en saksbehandlingsfeil, ha vært uten betydning for avgjørelsen. Da det er fellesutgifter og felles lån for ektefellene som er grunnlag for tvangsauksjonen og heftelsene på eiendommen, vil forøvrig innsigelser fra den andre ektefellen ikke ha annen vekt enn saksøktes egne innsigelser, hevder B, som har nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens stadfestelseskjennelse stadfestet.
2. B tilkjennes sakens omkostninger."
Ankemotparten Stavanger kommune v/kemneren har erklært sin tilslutning til det B anfører, uten å utforme særskilt påstand.
Lagmannsretten bemerker at for denne saken gjelder tvangsfullbyrdelsesloven av 1915, siden auksjonen ble begjært før den nye loven trådte i kraft 1. januar 1992, - se dens §16-2.
Lagmannsretten finner ikke at der er feil ved taksten eller utlysingen av auksjonen. Det fremgår at taksten av 1988 var kjent for takstmannen, og hensett til det alminnelig kjente fall i eiendomsprisene er ikke forskjellen påfallende mellom de to takstene. Skjønt det ikke uttrykkelig er nevnt i taksten av 1992, må takstmannen ha vært oppmerksom på ombygging i den senere tid, da dette er nevnt i taksten av 1988. Beskrivelsen i taksten må anses tilstrekkelig. For mulige kjøper vil det i første rekke være kunngjøringen om auksjonen som har betydning for om de fatter så stor interesse at de vil innhente nærmere opplysninger.
Kunngjøringen skal efter tvangsfullbyrdelsesloven §119, annet ledd, gi "opplysninger om eiendommen tilsvarende det som er vanlig i annonser ved frivillig omsetning gjennom eiendomsmegler." Kunngjøringen har opplysning om tid og sted, og eiendommens gårds- og bruksnummer. Videre heter det:
"Art: Leilighet. Areal: -. Adresse: -. Beliggenhet: Storhaug.
Boflate: 100 kvm. Byggeår: 1910. Antatt salgsverdi: kr 370000,-.
Merknad: Gjelder 1/2 del av horisontalt delt 2 mannsbolig - 1. etg."
Videre inneholder kunngjøringen opplysning om rekvirent og tvangsgrunnlag, og det sies at takstdokument er tilgjengelig på namsmannens kontor.
Sammenligner man dette med vanlige annonser fra eiendomsmeglere, er de vesentlige forskjeller at vanlige salgsannonser ofte, men ikke alltid, har opplysninger om antall rom, og at der ofte står noe om standarden. Dessuten er det vanlig at der er opplysning om når eiendommen kan besees. Dette siste kan det ikke godt blir tale om i en annonse om tvangsauksjon, men besiktigelse er mulig efter tvangsfullbyrdelsesloven §124. I annonser om frivillig salg står også eiendommens adresse, og i 1989 da annet ledd i §119 ble tilføyet, ble det også bestemt at adressen skulle stå i kunngjøringer, men dette ble endret i 1992 fordi man erfarte meget uheldige virkninger for de saksøkte. Regelen da auksjonen ble holdt var at adressen kan tas inn i kunngjøringen, men det fremgår av motivene at man må være forsiktig med det av hensyn til saksøkte og hans familie.
I forarbeidene til lovendringen i 1989 (Ot.prp. 32 (88-89)) er inntatt noe om hva lovgiverene mente kunngjøringene ville inneholde efter de nye bestemmelsene. Der nevnes "eiendommens nøyaktige adresse, beliggenhet, boligtype, størrelse av tomteareal og boligflate, byggeår m.m." Det her nevnte er ikke absolutte krav og ikke uttømmende, men gir en pekepinn om hva som er tilsiktet.
Det er vanlig at annonser om frivillig salg inneholder karakteristikker som "god standard", - "velholdt", "fin beliggenhet". En annonse om tvangssalg må imidlertid avholde seg fra slike vurderinger, og bare gi helt objektive opplysninger. Det som det da kan reises spørsmål om, er om kunngjøringen ikke også burde inneholde opplysninger om tomteareal og om at der har skjedd modernisering og ombygging. Det første er ikke påberopt som en feil, og det må også sies at det ikke synes å være påkrevet å opplyse tomteareal når auksjonsobjektet er en leilighet. Med hensyn til modernisering og ombygging er der ikke enighet mellom partene om hva som har vært foretatt, og det må iallfall kreves at kunngjøringen ikke inneholder andre opplysninger enn hva der er full visshet om. Men lagmannsretten finner at det heller ikke kan være et absolutt krav at det opplyses om modernisering og lignende som er på det rene. Ett er at neppe noen leilighet har stått uforandret siden 1910; - dertil kommer at opplysninger om takstverdien, sammenholdt med størrelsen, vil gi en pekepinn om standarden, for hvilken det i og for seg ikke behøver å være avgjørende om der er gjort påkostninger på leiligheten i den nære fortid eller noe lenger tilbake.
Heller ikke kan påberopelsen av rettsavgjørelsene i Rt-1990-94 og RG-1992-1260 føre frem. Det budet som er avgitt ved denne auksjonen er lavt i forhold til taksten, noe som i seg selv ikke gir adgang til å nekte stadfestelse, ifølge tvangsfullbyrdelsesloven §158, tredje ledd. Det er et faktum at prisene ved tvangsauksjon ofte blir lave, tross de forsøk som bl.a. ved reglene i §119, annet ledd, er gjort for å bøte på dette. Det som retten imidlertid må ha oppmerksomheten henvendt mot, ifølge Høyesterettsdommen i Rt-1990-94, er muligheten for at lave bud har sin årsak i særlige forhold som er i strid med prinsippene for tvangsauksjon, eller at prosessen ikke har fått virke som den skal. Der kan efter omstendighetene være grunn til å se særlig nøye på takst og kunngjøring når det oppnås bare lave bud, og spesielt når det som i dette tilfelle bare er gitt ett bud.
Som det fremgår foran finner lagmannsretten ikke at taksten var mangelfull, så det som står igjen er spørsmålet om der kan være grunn til å anta at kunngjøringen efter omstendighetene ikke var egnet til å tiltrekke kjøpelystne, og at en kunngjøring med mer fyldige opplysninger ville ha ført til en bedre pris. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det kunne ha betydd noe avgjørende om det også hadde stått i kunngjøringen at leiligheten nylig var modernisert eller oppusset eller lignende. Noe mer enn en kort opplysning kunne det ikke være tale om. Det vesentlige som mulige kjøpere i første omgang vil interessere seg for, er gitt ved opplysningene om art, størrelse, beliggenhet og takstpris.
Lagmannsretten finner altså at de angivelige feil og utilstrekkeligheter ved taksten og kunngjøringen som A påberoper, ikke ville kunne føre til nekting av stadfestelse. At namsretten ikke i premissene for kjennelsen drøfter spørsmål om forholdet mellom takst, kunngjøring og lav oppnådd pris, er derfor ikke en saksbehandlingsfeil som kan komme i betrakting, jfr. tvistemålsloven §384, første ledd.
Det samme må gjelde den neste påberopte saksbehandlingsfeil, nemlig at stadfestelseskjennelsen ble avsagt før A hadde fått vite at det var avgitt bud, uten nytt rettsmøte efter tvangsfullbyrdelsesloven §151, annet ledd.
C, ektefellen til A, bor der og er opplyst å være medeier til leiligheten, men A har hjemmelen alene. At hun er medeier er bestridt av ankemotparten B. Siden kemneren har legalpanterett for kravet er det efter tvangsfullbyrdelsesloven §112, jfr. §110, i alle fall tilstrekkelig å saksøke A. Dersom C ikke ble varslet skjønt hun skulle ha vært varslet efter tvangsfullbyrdelsesloven §122, første ledd, kan det imidlertid være en feil som efter omstendighetene vil kunne få virkning. Selv om ikke vilkårene for å nekte stadfestelse ex officio efter §155 nr. 1 skulle være til stede, kan det, uansett om hun er medeier eller ikke, tenkes at hun om hun var varslet, kunne ha avverget auksjonen ved å betale kemnerens krav, som er lite i forhold til leilighetens verdi. - I forbindelse med lovendringen i 1989 da vi fikk bestemmelsen om varsel til ektefellen, sies det (Ot.prp. 32 (88-89) 9):
"En utkastelse fra boligen vil få stor faktisk betydning for ektefelle eller annet husstandsmedlem. Det kan derfor tenkes at disse uansett vil være interessert i å innfri kravet slik at tvangssalg kan unngås."
Efter §121 i tvangsfullbyrdelsesloven kan auksjonen ikke fremmes dersom reglene om varsling i §122, første ledd, er tilsidesatt, og det følger da av §156 at stadfestelse skulle vært nektet om en interessert, som A, hadde reist innvendig. Han reiste imidlertid ikke innvending før stadfestelsen, og adgangen til å gjøre innvendingen gjeldende som ankegrunn er da begrenset av §162. Han vil kunne gjøre den gjeldende dersom han gjør sannsynlig at han ikke før stadfestelsen kjente til den manglende underretning til hustruen, og efter annet ledd i §162 dersom stadfestelse skulle ha vært nektet ex officio efter §155 nr. 1, hvilket er avhengig av at fruen er å anse som interessert, som der er nærmere bestemmelser om i §113. Om hun fyller vilkårene for å anses som interessert efter §113 finner lagmannsretten det ikke nødvendig å gå nærmere inn på. Lagmannsretten finner det nemlig sannsynliggjort at A uten egen skyld var uvitende om at hustruen ikke var underrettet, slik at han altså efter §162, første ledd, har adgang til å gjøre gjeldende som ankegrunn at hun ikke var varslet.
Om hvorvidt fru C faktisk ble underrettet har partene ulike standpunkter. Det har imidlertid ikke kunnet fremskaffes noe som konkret viser at hun ble underrettet, og det opplyses at hun selv benekter å ha mottatt underretning. Da det forekommer lagmannsretten sannsynlig at det ville ha kunnet eftervises dersom rekommandert brev var sendt fru C, slik tvangsfullbyrdelsesloven §122 foreskriver, legges det til grunn at hun ikke ble varslet. - Lagmannsretten finner at det er nærliggende å anta, i betraktning av at kemnerens krav er forholdsvis lite, at fru C kunne og ville ha klart å ordne med betaling og dermed avverge auksjonen dersom hun hadde kjent til at den skulle holdes. Feilen med hensyn til varsling av henne tillegges derfor virkning efter tvistemålsloven §384, og kjennelsen om stadfestelse blir å oppheve.
Efter tvistemålsloven §180, annet ledd, jfr. §172, første ledd, som lagmannsretten ikke finner grunn til å gjøre unntak fra, tilkjennes A saksomkostninger. Disse settes i mangel av omkostningsoppgave til kr 18000,-, hvorav kr 11875,- er ankegebyr.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Kjennelsen om stadfestelse oppheves.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelsen betaler B og kemneren i Stavanger - en for begge og begge for en - saksomkostningene for lagmannsretten til A med kr 18000,- - attentusenkroner -.