LG-1993-989

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-04-28
Publisert:	LG-1993-00989
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Nordhordland herredsrett Nr. 92-00429 B - Gulating lagmannsrett Nr. LG-1993-00989 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Hordaland (Prosessfullmektig: Advokat Svein A. Kornerud, Bergen). Saksøkt: 1. Anna Eikemos dødsbo v/Andreas Eikemo og Malvin O. Toft og 2. Magda J. Hartveit og Johs. Tyssebotn (Prosessfullmektig: Advokat Finn L. Gjesdal, Bergen).
Forfatter:	Lagdommer Steinar Trovåg, 4 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50

Det ble avsagt slikt overskjønn:

Saken gjelder fastsettelse av grunnerstatning ved erverv av areal til asfaltverk på Eikefet i Lindås for Statens vegvesen i Hordaland.

Overskjønnet gjelder to takstnummer, henholdsvis gnr. 221/5 - takst nr. 1 - og 221/1 - takst nr. 2 -.

Vegsjefen i Hordaland gjorde 12. februar 1992 ekspropriasjonsvedtak i medhold av vegloven §50, jfr. §4 og pkt. c i forskrifter til §50, om å erverve nødvendig grunn og rettigheter for drift av asfaltverk og areal til generelt vegvedlikehold.

Skjønn ble påstevnet for Nordhordland herredsrett som 22. juni 1993 avsa skjønn med slik slutning:

"1. Skjønnssaken heves i forhold til Oster Pukk og Sand AS.

2. For avståelse av grunn og rettigheter til asfaltverk og vegstasjon på Eikefet i Lindås kommune samt til driften av nevnte installasjoner betales erstatninger som fastsatt for det enkelte takstnummer (saksøkte) ovenfor.

3. Avsavnsrente settes til 11 - elleve - prosent p.a.

4. I saksomkostninger betaler Staten v/Samferdselsdepartementet v/Vegsjefen i Hordaland til

a. Anne Eikemo og Malvin O. Toft samt Magda Hartveit og Johannes Tyssebotn alle ved adv. Finn L. Gjesdahl kr 65899 - sekstifemtusenåttehundreognittiåtte,

b. Magnus Eikefet ved adv. Ståle Eeg Nielsen kr 26999 - tjuesekstusennihundreognittini, alt innen 2 - to - uker fra skjønnet er forkynt."

Saksforholdet og partenes anførsler for underskjønnet fremgår av underskjønnets rettsbok. Anna Eikemo er gått bort siden underskjønnet. Hennes bo er representert ved arvingen - Andreas Eikemo.

For lagmannsretten er ikke foretatt endring med hensyn til størrelsen av inngrepet og de alminnelige og særlige skjønnsforutsetninger slik de går fram av herredsrettens rettsbok på 8, 9, 10 og 11, og som det vises til.

De saksøkte under takstnumrene 1 og 2 har i rett tid begjært overskjønn for grunnerstatningens vedkommende, idet det hevdes at prisen på henholdsvis kr 22,- og kr 20,- pr. må er for lav. Øvrige erstatningsposter er ikke angrepet.

Overskjønn ble holdt i kommunehuset Knarvik i Lindås 26. april 1994 med etterfølgende befaring - påvisninger, forklaringer og prosedyreinnlegg på Eikefet. Skjønnskonferanse ble holdt i Bergen tinghus neste dag.

De saksøkte har i hovedtrekk anført at underskjønnet ikke har anvendt korrekte prinsipper ved verdsettelsen og heller ikke tatt hensyn til alle relevante omstendigheter ved den skjønnsmessige fastsettelse.

Det anføres at bruksverdien gir høyeste erstatningsbeløp.

Ved utregningen av bruksverdien vil kapitaliseringsrentens størrelse være av stor betydning. Etter de saksøktes mening bør kapitaliseringsrenten ikke overstige 5 %, jfr. Rt-1993-1524. For begge takstnummers vedkommende representerer leiesummene minimumsverdier og må forhøyes for å komme fram til korrekt årlig nettoavkastning.

De areal som erverves egner seg begge utmerket til industriformål.

For takst nr. 1' vedkommende pekes særlig på at arealet har usedvanlig god beliggenhet med direkte adkomst sjøverts og til riksveien. Det dreier seg om en ferdig planert industritomt. Den leiekontrakt som foreligger mellom Statens vegvesen og grunneierne, har en samlet verdi på kr 5300,-. Verdien fremkommer som tillegg for fordeler på grunneiernes hånd utover selve leiesummen på kr 4000,-. Kapitaliseres dette beløpet med en rentefot på 5 %, blir må prisen kr 36,60. Etter de saksøktes mening er det ikke tatt hensyn til verdien av strandlinje, indeksregulering, ulemper og at leiebeløpet ensidig ble fastsatt av vegkontoret i 1985. De saksøkte anfører derfor at verdien bør ligge rundt kr 60,- for det avståtte arealet.

Med hensyn til takst nr. 2 - gnr. 221 bnr. 1 - pekes på at arealet består av tre teiger hvorav teig 1 og 3 har vært bortfestet siden 1973 til industriformål. Teig nr. 2 grenser til sjø og har ikke vært bortfestet. Området som erverves har adkomst til riksveien og dessuten sjøverts adkomst via annet areal som blir ekspropriert.

Ekspropriasjonen av teig 1 og 3 avløser festekontrakten. Avkastningsbeløpet etter festekontrakten kunne vært høyere særlig fordi den ble inngått da det var prisregulering av tomtearealer. Festekontrakten gjelder samlet et areal på 30 da hvorav ca 4,4 da eksproprieres. Det er den mest verdifulle delen som erverves og det må være naturlig at det regnes høyere verdi for dette. Tas det hensyn til den etter kontrakten avtalte indeksregulering, er årlig leie nå kr 1,17 pr. må. Kapitaliseres leiesummen med en rentefot på 5 % blir grunnprisen kr 23.40 pr. må. Med de kvaliteter eiendommen har ellers, bør prisen pr. må ligge rundt kr 40,-.

De saksøkte har nedlagt slik påstand:

"1. De fastsatte grunnerstatningene forhøyes.

2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger."

Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Hordaland mener at grunnerstatningene er fastsatt for høyt. Saksøker har ikke begjært overskjønn. Lagmannsretten står likevel fritt til å sette grunnerstatningene ned.

Lagmannsretten må vurdere hvorvidt salgsverdien eller bruksverdien gir høyest erstatning. Med bakgrunn i de leieavtaler som foreligger for begge takstsnummers vedkommende, vil det være riktig å fastsette bruksverdien etter leieavtalene. Grunnerstatningen kan ikke bli høyere. Arealene har sin verdi på grunnlag av den virksomhet som drives i offentlig og i privat regi.

Saksøker er ikke enig i at de avtalte leiesummer er å betrakte som minimumsbeløp for den årlige avkastning. Tvert imot blir det anført at beløpene er i høyeste laget - ikke minst gjelder det avtalt leiesum for arealet under takst nr. 1. Avtalen gjenspeiler det presset som saksøkeren var i, ved forhandlingene.

Etter saksøkerens mening må kapitaliseringsrenten settes vesentlig høyere enn 5 %. Den type industrivirksomhet som foregår - steinknuseverk og asfaltproduksjon - kunne like gjerne ha foregått andre steder i fylket. Utleie av areal for slike formål er særlig risikofylt. Konkursen til Osterfjorden Fartøy- og Sandeigarlag AL i 1982 viser dette. Risikofaktorer vil påvirke kapitaliseringsrentefoten. Etter statens syn bør renten ligge nærmere 10 % enn 5 %. Høyesteretts dom av 22. desember 1993 angår personskade og har liten betydning i forbindelse med ekspropriasjonserstatning. Ved valget av rentefot er vist til en del dommer bl.a. i Rt-1986-178, RG-1988-383, RG-1988-109 m.fl.

Det er intet grunnlag for å ta med noen ulempeserstatning i grunnerstatningen. Grunneierne har leid ut arealene til industriformål. Da er det ikke rom for ulempeserstatning for støv og støyplager. Saksøkeren har nedlagt slik påstand for overskjønnet:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger."

Lagmannsretten legger til grunn at skjønnskravet er lovlig og at overskjønnet i samsvar med partenes påstander blir å fremme. Lagmannsretten er kommet til at grunnerstatningen for begge takstnummer må forhøyes og vil generelt bemerke:

De saksøkte har krevet erstatning etter bruksverdien, jfr. vederlagsloven av 1984 §6, jfr. §4. Lagmannsretten er enig i at bruksverdien etter omstendighetene gir høyere verdi for arealene enn salgsverdien. Området har i en del 10-år vært benyttet til sand- og grusdrift. Vegkontoret etablerte seg på deler av arealet så tidlig som i 1969. Et privat selskap startet opp virksomhet på 1960-tallet. Det første selskapet gikk konkurs og Oster Pukk & Sand AS startet opp virksomhet delvis ihh. til de eldre inngåtte avtaler på midten av 1980-tallet. Vegkontoret startet med oljegrusproduksjon, men har senere kjøpt asfaltverk. Produksjonen er forholdsvis stor. Etter det opplyste er det i løpet av de siste 7-8 år investert ca 20 mill. fra statens side i anleggsmidler. Ekspropriasjonsarealet ligger fra sjøen og over på motsatt side av riksvegen som skjærer seg gjennom ekspropriasjonsområdet. På oversiden av riksvegen har vegkontoret bl.a. lagerplass for de masser som benyttes til asfaltproduksjon. Massene transporteres under riksvegen til området mot sjøen hvor selve asfaltverket med bitumentanker og tilhørende dybdekai ligger. Det er opplyst at det er tilflott for skip inntil 1000 Brt.

For begge taktsnummer foreligger leieavtaler. For takst nr. 1 gjelder en 10-årig leieavtale fram til 1995. Lagmannsretten har foretatt en vurdering av arealets verdi ut fra bl.a. leieavtalen, beliggenhet herunder tilkomstforhold fra sjø og land. Den årlige nettoverdien settes etter en skjønnsmessig vurdering til kr 1.450-, pr. da. Lagmannsretten er ikke enig i at det ulempesvederlag som er inntatt i leiekontraktens pkt. 3 blir å regne med som tillegg til grunnverdien. Lagmannsretten viser til at forutgående leieavtaler for avtalen fra september 1985, klart tilkjennegir at ulempeserstatningen skulle dekke de plager med støv m.m. for det på arealet beliggende naust og båter m.m. Det er ikke grunn til å tro at avtalen fra 1985 er å forstå på annen måte. De saksøkte har hevdet at leiebeløpet i kontrakten er ensidig fastsatt av saksøker og at det ikke er tatt hensyn til verdien av strandlinje og indeksregulering. Lagmannsretten har ved sin vurdering av arealet under takst nr. 1 tatt hensyn til bl.a. beliggenheten, herunder at arealet grenser til sjø. Når det gjelder spørsmålet om indeksregulering, er det tilstrekkelig å vise til pkt. 6 i avtalen fra 1985 der det bl.a. heter:

"I leigesummen er teke omsyn til ein normal prisstigning for grunnarealet i leigeperioden. Det vert soleis ikkje grunnlag for ytterlegare justeringar i leigeperioden."

Lagmannsretten har vurdert verdien av arealet ut fra dagens priser og med særlig vekt på prisnivået i avtalen. At leiesummen er ensidig fastsatt av vegsjefen kan ikke anses bevist. Det er tilstrekkelig for lagmannsretten å peke på at avtalen synes å være inngått etter forhandlinger hvor grunneierne underskrev 10. september 1985 og vegsjefen den påfølgende dag. Etter lagmannsrettens vurdering egner området seg godt til industrielt formål. Det er flatt og med slike kvaliteter som nevnt foran. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten med basis i den inngåtte leieavtale at den årlige avkastning av grunnen som nevnt passende kan settes til kr 1450,- pr. da.

For teig nr. 1 og 3 under takst nr. 2 foreligger også en leieavtale i form av en festekontrakt. Festekontrakten er inngått for 99 år og gjelder fram til 2072. Kontrakten omfatter i alt ca 30 da. Av dette erverves nå ca 4,4 da. Lagmannsretten er av den oppfatning at festekontrakten gjenspeiler ekspropriasjonsarealenes forholdmessige avkastning. Justert for areal og indeksregulering har de saksøkte kommet til at leiesummen pr. må for de arealer som avstås, er kr 1,17 pr. må. De saksøkte har hevdet at denne summen er vesentlig for lav, jfr. anførslene foran. Lagmannsretten kan ikke se at prisforskriftene har hatt noen betydning for den pris som er avtalt i festekontrakten. Lagmannsretten kan heller ikke være enig i teig nr. 1 og 3 kan sies å være en mer verdifull del av arealene i festekontrakten enn de øvrige ca 25 da. Når det gjelder ulempesvurderingen, viser lagmannsretten til det som er sagt om den årlige grunnprisen under takst nr. 1. Lagmannsretten har for de to teigene foretatt en skjønssmessig vurdering og kommet til at den årlige avkastningssummen passende kan settes til kr 1200,- pr. da pr. år.

For teig nr. 2 under takst nr. 2 - et mindre areal på ca 200 må - som grenser til den østlige delen av takst nr. 1, foreligger ingen leieavtale. Etter lagmannsrettens mening vil utnyttelse til industriformål også for denne teigen anses å være påregnelig. Arealet har en beskaffenhet og verdi tilsvarende takst nr 1. Arealet grenser til sjøen. Grunnprisen vil derfor, jfr. nedenfor, bli fastsatt som for takst nr. 1.

Partene er uenige i hvilken kapitaliseringsrente som i tilfelle bruksverdierstatning bør anvendes.

Lagmannsretten er kommet til at rentefoten bør settes til 5 %. I den forbindelse pekes på at området i lang tid har vært benyttet i industrielt øyemed. Festekontrakten fra takstnr. 2 har en varighet på 99 år og angir for øvrig selv 5 % av grunnverdien som årlig festeavgift.

Etter lagmannsrettens syn er det påregnelig at de aktuelle områder som erverves i overskuelig tid vil bli benyttet til industriområder og at det ville ha vært interesse for slik arealbruk uavhengig av inngrepet.

Arealene ble tidligere delvis benyttet i forbindelse med jordbruksdrift. Vanlig kapitaliseringsfaktor for areal av denne karakter har vært 5 eller 6 %. Etter lagmannsrettens mening kunne de saksøkte gå ut fra at bortleie av grunn til industriformål ville være mulig. Lagmannsretten er således ikke enig med saksøker i at grunneiernes utleievirksomhet var særlig risikofylt i den forstand at det ville være usikkert om industriell virksomhet (bortleie) ville kunne opprettholdes. Såvel avgjørelsen inntatt i Rt-1986-178 som Rt-1993-1524 tilsier en relativt lav kapitaliseringsrente.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten på bakgrunn av rettspraksis og ovennevnte forhold kommet til at kapitaliseringsrenten passende bør settes til 5 %.

Som det fremgår av de særlige skjønnsforutsetninger, er noen av arealene tiltrådt i 1993. Avsavnsrenten er av herredsretten fastsatt til 11 %. Den er ikke angrepet og således rettskraftig. Lagmannsretten mener at det ikke er tilstrekkelig grunn til å fastsette nettoavkastningen av arealene forskjellig hva enten man benytter tiltredelsestidspunktet eller tidspunktet for avholdelse av overskjønnet ved vurderingen.

Etter dette fastsettes følgende grunnpriser for takstnumrene:

Takst nr. 1, gnr. 221 bnr. 5 - Anna Eikemos dødsbo v/Andreas Eikemo og Malvin O. Toft: (1/2 på hver). Grunnareal på ca 3000 må. Når det gjelder arealets beskaffenhet og verdivurdering vises til foranstående premisser. Årlig avkastning fastsettes skjønnsmessig til kr 1450,- pr. da. Kapitaliseringsfaktoren er 5 %.

Grunnprisen etter bruksverdi fastsettes skjønnsmessig til kr 29,- pr. må.

Takst nr. 2, gnr. 221 bnr. 1 - Magda J. Hartveit og Johannes Tyssebotn: (1/2 på hver). Teig nr. 1 ca 2200 må. Teig nr. 2 ca 200 må. Teig nr. 3 ca 2000 må. Samlet ca 4375 må. Når det gjelder arealenes beskaffenhet og verdivurdering, vises til foranstående premisser. Den årlige avkastningen for teig nr. 1 og 3 fastsettes skjønnsmessig til kr 1200,- og for teig nr. 2 til kr 1450,- pr. da. Kapitaliseringsfaktoren er 5 %.

Grunnprisen for teig nr. 1 og nr. 3 fastsettes etter bruksverdi skjønnsmessig til kr 24 pr. må. Grunnprisen for teig nr. 2 fastsettes til kr 29,- pr. må.

De saksøkte har krevet seg tilkjent saksomkostninger,jfr. skjønnsprosessloven §54a. De saksøkte har i overskjønnet oppnådd et bedre resultat enn i underskjønnet. De bør derfor tilkjennes nødvendige utgifter i anledning overskjønnet, jfr. skjønnsprosessloven §54a, bokstav a jfr. §54, jfr. §54a annet ledd. Advokat Gjesdahl har på vegne av de saksøkte levert omkostningsoppgave på kr 20880,- . Av dette utgjør salæret kr 20000,- og det øvrige er utgifter. Oppgaven legges til grunn.

Saksøkeren bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning I overskjønn:

1. Overskjønnet er fremmet med tilkjennelse av slik grunnerstatning som er fastsatt foran.

2. Statens Vegvesen v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Hordaland betaler de lovfastsatte omkostninger ved overskjønnet.

3. Statens Vegvesen v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Hordaland betaler saksomkostninger til de saksøkte v/advokat Finn L. Gjesdahl med kr 20880,- kronertjuetusenåttehundreogåtti - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.