LG-1994-536
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-03-03 |
| Publisert: | LG-1994-00536 |
| Stikkord: | Erstatningsret |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Karmsund herredsrett Nr. 93-00544 A - Gulating lagmannsrett LG-1994-00536 A. |
| Parter: | ANKENDE PART: Sigurd Nes (Prosessfullmektig: Advokat Sverre Caspersen jr., Haugesund). MOTPART: G. Block Watne A/S v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Lodve Kvamme, Haugesund). |
| Forfatter: | Lagdommer Romarheim, Ekstraordinær lagdommer Gjelsvik, Byrettsdommer Pedersen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Plan- og bygningsloven (1985) §70 |
Saken gjelder krav om erstatning fra byggherre mot byggefirma grunnet utilfredsstillende adkomst til garasje.
Sigurd Nes (heretter Nes) tok i november/desember 1989 kontakt med Block Watne i Haugesund med forespørsel om det var ledige tomter i Førdesfjorden. Han fikk opplyst at det var ledig en tomt på Døle tilhørende Tormod Rønnevik. Denne ble det til at Nes kjøpte. Partene er imidlertid uenige om Block Watnes rolle i forbindelse med tomtekjøpet.
Den 22. desember 89 inngikk Nes kontrakt med Block Watne om levering av bolig - Block 63 - et av Block Watnes ferdighus. Boligen har garasje i ene enden, og taket på garasjen fungerer som terrasse. Partene er enige om at kontrakten omhandler hus over svill. Block Watne sendte søknad om byggetillatelse som ble godkjent av Karmøy bygningsråd 15. januar 90 bl.a. på vilkår at boligen skulle plasseres 6 meter fra strømførende ledning, siden det går en høyspentlinje over tomten. Block Watne sendte nabovarsel samt tok seg av søknad om husbanklån. Partene er uenige om hvem som tok kontakt med entreprenør for utgraving av tomten.
Endelig plassering av boligen fant sted 23. januar 90. Samme dag foretok Karmsund Kraftlag en kontroll og bemerket i brev 24. januar 90 at det måtte sørges for at avstanden fra strømførende ledning til terreng i sideretningen ble minimum 5 meter, f.eks. ved fjerning av påfylt masse. Noe slikt krav fremgår ikke av byggetillatelsen. Masser ble imidlertid fjernet for å oppfylle kravet. Men partene er uenige om Block Watne ga ordre om slik fjerning. Videre ble husets søndre del trukket tilbake 70 cm og nordre del 30 cm i forhold til høyspentledningen. Dessuten ble garasjen forkortet med en meter. I denne forbindelse oppsto det også spørsmål om garasjen burde flyttes fra boligens sørende til nordenden.
Nes flyttet inn i huset 23. eller 24. juni 90. I overtakelsesattesten - det er uklart når den er datert - er det ingen bemerkninger fra Nes om atkomstforholdene til garasjen. Overtakelsesattesten inneholder bare merknader av mer bagatellmessig art.
Partene er uenige om og i hvilket omfang reklamasjon har funnet sted bortsett fra at Block Watne har erkjent under behandlingen i lagmannsretten, at Nes ca 14 dager før jul i 1990 reklamerte på forholdene omkring adkomsten til garasjen.
Den 11. oktober 1991 ble det gjennomført befaring med henblikk på eventuell flytting av kraftledningen. Det var bl.a. en representant fra Karmsund Kraftlag til stede, men partene er uenige om også Block Watne var representert under befaringen.
Nes anla ved stevning 14. september 1993 til Karmsund herredsrett søksmål mot Block Watne med krav om erstatning.
Karmsund herredsrett avsa 4. februar 1994 dom med slik slutning:
"1. G. Block Wathne AS v/styrets formann frifinnes.
2. Sigurd Nes tilpliktes å betale saksomkostninger med kr 15500,- til G. Block Wathne AS v/styrets formann.
Nes har påanket herredsrettens dom til Gulating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Haugesund 21. og 22. februar 1995. Partene møtte og ga forklaring. Videre ble det avgitt forklaring av fem vitner samt foretatt befaring av eiendommen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Om sakens faktiske bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten, vises til dommen.
Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Nes har i det vesentlige anført:
Saken har endret seg på to punkter under behandlingen i lagmannsretten i forhold til i herredsretten. Block Watne har for det første erkjent å ha gitt råd til Nes om å flytte huset for å få en løsning på adkomsten til garasjen på bakgrunn av 5metersregelen. Videre er det erkjent at Nes reklamerte vedrørende adkomsten ca 14 dager før jul i 1990.
Det må anses inngått avtale mellom partene om at Nes skulle ha en akseptabel adkomst til garasjen, siden Block Watne har påtatt seg prosjektansvaret. Block Watne var vel kjent med at det måtte være 6 meter fra bygning til kraftledning. Videre hadde Block Watne inngått kontrakt om bygging av hus på tomten med tidligere eier av den, Tormod Rønnevik. Block Watne var således vel kjent med prosjektet på tomta. Det var Nes' forutsetning og all rimelighet for øvrig tilsier at han skulle ha mulighet til å kjøre inn i garasjen på en akseptabel måte.
Block Watne har ikke erkjent noe ansvar utover bygging av hus over svill. Nes mener imidlertid at Block Watne hadde et prosjekteringsansvar idet Block Watne påtok seg å tegne huset samt grunnmur. Det innebærer at Block Watne hadde et ansvar for at garasjen og dens adkomst var funksjonell. Videre formidlet Block Watne tomtekjøpet fra Rønnevik til Nes, og det var Block Watne som tok kontakt med Miljeteig som utførte gravingsarbeidet på tomten. Det ble riktignok ikke avtalt vederlag for prosjekteringsarbeidet. Men Block Watne har i ettertid, i tilsvaret til herredsretten, krevet kr 20000,-. Dette kan vanskelig oppfattes som annet enn vederlag for omkostninger i forbindelse med prosjekteringen. Block Watne har anført at nevnte beløp refererte seg til tidsforbruk i forbindelse med stor pågang fra kraftlaget og kommunen om å få orden på atkomstforholdene. Det er imidlertid ikke ført bevis for at det har vært slik pågang som Block Watne hevder. Avtale må videre anses inngått, siden Block Watne ga Nes råd om å trekke huset tilbake samt å forkorte garasjen. Dette var det Block Watne som avgjorde, og Nes fikk bare en underretning om dette. Også at Block Watne deltok på en befaring på eiendommen 11. oktober 91 i forbindelse med flytting av kraftledningen, underbygger at Block Watne har påtatt seg et ansvar utover det som fremgår av den skriftlige kontrakten. Spørsmålet er hvem som har ansvaret for 5-metersregelen - Nes eller Block Watne. Vedrørende de avtalemessige forhold ble det for øvrig vist til Geir Woxholth, Avtaleinngåelse, 63 flg.
Oppfyllelsen av avtalen om atkomst til garasje skulle i utgangspunktet skje som ledd i den vanlige husbyggingen. Men da masse ble fjernet 23. januar 90, ble oppfyllelsen av denne avtalen utsatt. At Nes har foretatt fullt oppgjør i saken i forhold til den skriftlige avtalen, har således ingen betydning for denne avtalen.
Nes må anses å ha reklamert i tide. Han flyttet inn i huset 23./24. juni 90, og overtakelsesforretning fant sted 04. juli 90. Block Watne har erkjent at Nes reklamerte 14 dager før jul i 1990. Dette må anses tidsnok uansett. Det kan heller ikke anvendes samme reklamasjonsfrist for avtalen som gjelder adkomsten til garasjen som for avtalen som gjelder hus over svill, fordi det må vises varsomhet med å anvende reklamsjonsbestemmelser utenfor det området de direkte gjelder for. Dermed må det anses tilstrekkelig at Nes reklamerte innen rimelig tid. Det vil dessuten være i strid med redelighet og god tro å påberope for sen reklamasjon, siden Block Watne påtok seg prosjektansvaret og i ettertid har forespeilet Nes at saken skulle bli ordnet.
Block Watne har et ansvar for at huset som skal bygges på tomta er tjenlig der. Dersom dette ikke er tilfellet, må eventuelle utbedringer betales av Block Watne, se Rt-1994-962. Block Watne må prinsipalt ha et objektivt erstatningsansvar, siden Block Watne har påtatt seg et ansvar for et tilfredsstillende resultat. Subsidiært må Block Watne ha et ansvar på subjektivt grunnlag fordi rådgivningen om å forkorte garasjen samt at Block Watne nektet å flytte den på nordsiden, var uheldig rådgivning, se Rt-1967-1248. Det kreves erstatning for omkostninger ved å flytte høyspentledning samt utfylling foran boligen med til sammen kr 40000,-.
Vedrørende saksomkostningsspørsmålet må dette vurderes i forhold til tvistemålsloven §180, jfr. §172 annet ledd idet saken må anses tvilsom.
Nes har nedlagt slik påstand:
"1. G. Block Watne A/S betaler til Sigurd Nes erstatning fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 40000,-.
2. G. Block Watne A/S erstatter Sigurd Nes sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Block Watne har i det vesentlige anført:
Prinsipalt anføres det at det ikke foreligger noe kontraktsansvar for forhold som vedrører tomta/manglende mulighet for utfylling. Block Watnes forpliktelser reguleres utelukkende av den skriftlige avtalen mellom partene. Partene er enige om at denne avtalen kun omhandler bolig over grunnmuren. Det må eventuelt foreligge en tilleggsavtale dersom Block Watne skal ha ansvar utover dette, og det er Nes som må sannsynliggjøre at Block Watne har påtatt seg ansvar for brukbar adkomst til garasje. Det foreligger ikke vitner eller dokumentbevis utover Nes' egen forklaring om at Block Watne påtok seg ansvaret. Haldorsen har benektet at Block Watne påtok seg noe slikt ansvar. Når det gjelder ansvaret for 6-meters regelen, fremgår denne av byggetillatelsen, og må således oppfylles, jfr. bygningsloven §70.
Det kan heller ikke anses inngått noen avtale ved etterfølgende opptreden. At Block Watne har krevd vederlag på kr 20000,- i tilsvaret til herredsretten, var forfeilet og hadde dessuten intet med prosjekteringen å gjøre. Block Watne hadde heller ikke noe med at massene ble fjernet og tomten beskåret. Dette var et krav Miljeteig etterkom på bakgrunn av krav fra Karmsund Kraftlag. Det at Block Watne har gitt råd om at huset skulle trekkes tilbake, var en naturlig følge av at også Block Watne ønsket at prosjektet ble realisert. Block Watne har derimot ikke uten å innhente Nes' samtykke, avgjort hva som skulle gjøres for å oppfylle 5-metersregelen. Videre tok ikke Block Watne noe initiativ til befaringen som fant sted 11. oktober 91. Det beror på en tilfeldighet at Block Watne reiste med en representant på befaringen. Da denne kom til stede var imidlertid befaringen avsluttet.
Subsidiært - dersom Block Watne må anses å ha et kontraktsmessig ansvar for adkomstforholdene til garasjen - innebærer 5-meters kravet for det første en relevant forutsetningsbrist for Block Watne. Kravet som ble gjort gjeldende fra kraftlaget 23. januar 90 var ukjent for Block Watne.
For det andre må adkomstforholdene anses akseptert av Nes. Han ble gjort kjent med 5-meters regelen 23. januar 90, men valgte å fortsette arbeidet med garasje i sør til tross for at adkomsten da ville bli svært trang. Det var vesentlig for Nes å beholde garasjen i sør for å kunne benytte taket til terrasse av hensyn til solen. Dessuten var dette viktig for å unngå at byggingen ble utsatt hvilket ellers ville blitt følgen, fordi en flytting av garasjen til nordsiden av huset, ville medført at det måtte sendes ny søknad til husbanken. Det må legges til grunn at Nes ikke har tatt opp spørsmålet om adkomstforholdene etter 23. januar 90. idet han ikke har sikret seg bevis for dette. Videre har han ikke hatt noen merknader vedrørende adkomstforholdene ved overtakelsesforretningen. Han har akseptert å ha garasjen i sør med de trange adkomstforholdene dette medfører.
For det tredje har han foretatt fullt oppgjør til tross for at han var klar over at adkomsten var trang. Siden han var kjent med forholdene allerede på betalingstidspunktet, kan ikke disse gjøres gjeldende på et senere tidspunkt når full betaling har funnet sted.
For det fjerde er reklamasjonen for sent fremsatt. Det foreligger ikke noen prosjekteringsavtale. Atkomstforholdene er således bare en forutsetning fra Nes. Dette må da reguleres av reklamasjonsregelen i den skriftlige kontraktens pkt. 12. hvor det i første ledd fremgår at det ikke etter overtakelsesforretningen kan påberopes mangler som man var kjent med på overtakelsestidspunktet.
Block Watne la ned slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. G. Block Watne A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten samt 12 % rente p.a. av tilkjente saksomkostninger for herredsretten fra 22. februar 94 til betaling skjer."
Lagmannsretten finner at anken ikke kan føre frem og er således kommet til samme resultat som herredsretten, men på et annet grunnlag.
Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger noe kontraktsbrudd, siden det ikke kan ses ført bevis for at Block Watne hadde noe kontraktsmessig ansvar for adkomstforholdene til garasjen. Det er således ikke grunnlag for erstatningsansvar.
Etter befaring av eiendommen legger lagmannsretten til grunn at adkomsten til garasjen er smal slik at det er problemer med innog utkjøring av garasjen. Ved måling som ble gjort under befaringen viste det seg at gårdsplassen foran selve garasjen var ca 6 meter og foran boligen ca 3 meter. Bygningsmyndighetene har imidlertid i midlertidig brukstillatelse 26. juni 90 ikke hatt bemerkninger til adkomstforholdene.
Den skriftlige avtalen som er inngått mellom partene omfatter hus over svill, noe partene som nevnt, er enige om. Kontrakten omhandler ikke adkomstforholdene til garasjen, og Block Watne har generelt ikke noe ansvar for utgraving, utfylling eller planering av tomten iht kontrakten. Utfra kontrakten isolert sett har Block Watne således ikke noe ansvar for adkomstforholdene. Det foreligger heller ikke ytterligere skriftlige avtaler som pålegger Block Watne noe ansvar.
Det kan heller ikke anses inngått noen avtale mellom partene på bakgrunn av omstendigheter som har funnet sted forut for inngåelsen av den skriftlige avtalen. At Block Watne eventuelt hadde tegnet hus på tomten for Tormod Rønnevik som eide den før Nes kjøpte tomten, endrer ikke dette. Det er ikke opplyst at Block Watne hadde påtatt seg noe prosjektansvar overfor Rønnevik eller på annen måte hadde noen avtale med han som ga Nes grunnlag for å anta at Block Watne hadde noe totalansvar for byggeprosjektet. Partene er uenige om hvordan formidlingen av tomtekjøpet skjedde. Nes hevder at han av Rønnevik ble henvist til Block Watne vedrørende selve kjøpet uten at dette kan ses nærmere dokumentert. Block Watne hevder at Nes kjøpte tomten direkte av Rønnevik. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at dette har noen nevneverdig betydning for spørsmålet i næværende sak.
Lagmannsretten legger videre til grunn at Odd Johan Miljeteig som utførte gravingsarbeidet på tomten, utfra hans forklaring for lagmannsretten, bare hadde kontakt med Nes, ikke Block Watne, ved utføring av dette arbeidet. Hvorvidt det var Block Watne som formidlet kontakt med Miljeteig, legges det på denne bakgrunn mindre vekt på. Lagmannsretten kan heller ikke se at det øvrige som Block Watne har foretatt så som tegning av hus, søknad om byggelån - byggetillatelse mv. gir noe grunnlag for å slutte at firmaet har påtatt seg noe totalansvar for byggeprosjektet.
Det kan heller ikke ses å foreligge omstendigheter etter inngåelsen av den skriftlige kontrakten som innebærer at det er inngått noen avtale om det forhold saken gjelder.
Det kan ikke anses avtalt eller ydet noe vederlag som gir noen indikasjon på at Block Watne har noe totalansvar for byggeprosjektet. I tilsvaret til herredsretten har riktignok Block Watne nedlagt påstand om dekning av administrasjonsutgifter, angitt til kr 20000,- uten at det er nærmere presisert hva disse utgifter refererer seg til. På den annen side er det ikke noe som tyder på at dette gjelder prosjekteringsomkostninger. I lagmannsretten har Block Watne erkjent at kravet var forfeilet. Så vidt lagmannsretten forstår er vel kravet å oppfatte som et utslag av irritasjon over at firmaet fikk en del henvendelser i ettertid om adkomstforholdene, noe Block Watne mente å ikke ha noe ansvar for.
Det legges videre til grunn at Block Watne ikke har gitt noen beskjed om fjerning av masser etter at Karmsund Kraftlag hadde gjennomført kontroll 23. januar 90. I følge Miljeteig som utførte gravingsarbeidet, foretok han fjerningen for å etterkomme krav fra kraftlaget.
Lagmannsretten kan heller ikke se at Block Watne ved de råd som er gitt til Nes om flytting av hus og forkorting av garasje, har påtatt seg noe ansvar for adkomstforholdene. Slike råd må anses som en helt normal følge av et ønske om at kunden skal få realisere sitt byggeprosjekt hvilket også Block Watne forståelig nok var interessert i. Partene er uenige om det er Block Watne som alene har bestemt at huset skulle flyttes samt at garasjen fortsatt skulle være i sørenden av huset eller flyttes til nordenden, eller om dette ble gjort etter samtykke av byggherre. Lagmannsretten har ikke tilstrekkelige holdepunkter for å anta at dette er gjort uten samtykke fra byggherre. I brev 6. oktober 93 uttaler saksbehandler Rossebø i teknisk etat i Karmøy kommune, at han gjennomførte befaring 23. januar 91 i forbindelse med ovennevnte kontroll fra kraftlaget. Det fremgår av Rossebøs brev at garasjen av han ble foreslått flyttet til nordenden, slik at tilfredsstillende adkomst ble etablert. Dette ble i følge brevet blankt avvist av Haldorsen hos Block Watne. Lagmannsretten finner imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag til utfra dette å fastslå at Block Watne uten å innhente samtykke fra Nes har truffet en slik avgjørelse. Iallfall er det ikke holdepunkter for at Block Watne har nektet å flytte garasjen til nordenden av huset til tross for at Nes skal ha hatt ønske om det. Det anses sannsynlig som forklart av Haldorsen, at det var viktig for Nes å ha garasje i sør av hensyn til solen, men ikke minst fordi en flytting til nordenden sannsynligvis ville medføre en betydelig forsinkelse av byggeprosessen. Noe erstatningsansvar for uheldig rådgivning er det således ikke grunnlag for.
Heller ikke i den etterfølgende korrespondansen mellom partene, har Block Watne erkjent noe ansvar for adkomstforholdene. Det kan heller ikke anses erkjent noe ansvar ved den etterfølgende muntlige kontakt som har vært mellom partene, herunder i forbindelse med befaringen 11. oktober 91. Det er ikke tilstrekkelige holdepunkter i saken til å anta at Block Watne tok initiativ til denne. Block Watne ved Leiv Hole har forklart at han den aktuelle dag mottok en lapp fra en sekretær i firmaet om at han skulle møte på en befaring. Hole var imidlertid ikke til stede under befaringen idet han kom for sent til den. I den grad Block Watne har forsøkt å bistå Nes for å løse adkomstproblemet, er dette ikke av en slik art at Block Watne kan anses for å ha erkjent noe ansvar i saken. Haldorsen hos Block Watne har forklart at han hadde et vennskapsforhold til Nes' far. Det er, også sett på denne bakgrunn, forståelig at firmaet forsøker å yte bistand selv om det formelt sett ikke har noen plikt til det.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har ikke ført frem. Saksomkostningsspørsmålet må bli å avgjøre etter tvistemålsloven §180 første ledd. Ankende part har tapt saken fullstendig, og lagmannsretten finner ikke at det foreligger slike særlige omstendigheter som tilsier at han bør fritas for å erstatte motpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Det er fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 24400,- hvorav salær utgjør kr 24000,-. Det er ikke kommet innsigelser til denne, og den legges til grunn.
Herredsrettens omkostningsavgjørelse er det etter det resultat lagmannsretten er kommet til, ikke grunn til å endre. Block Watne har krevet morarenter av saksomkostningene for herredsretten regnet fra 22. februar 94 hvilket legges til grunn, jf tvistemålsloven §176. Lagmannsretten finner det riktig å utforme ny domsslutning på dette punkt.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Herredsrettens dom pkt. 1 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sigurd Nes til G. Block Watne A/S ved styrets formann kr 24400,- - kronertjuefiretusenfirehundre -.
3. I saksomkostninger for herredsretten betaler Sigurd Nes til G. Block Watne A/S ved styrets formann kr 15500,- - kronerfemtentusenfemhundre - med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra 22. februar 94 til betaling finner sted.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.