LG-1995-506

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-02-01
Publisert:	LG-1995-00506
Stikkord:	Ekspropriasjon, Byggegrunn
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger skjønnsrett for bygningssaker Nr. 94-00001 - Gulating lagmannsrett LG-1995-00506 B. Anke til Høyesterett nektet fremmet, se HR-1996-00433K .
Parter:	SAKSØKER: Stavanger kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokat Øystein Grotmol, Stavanger). SAKSØKT: Norsk Rikskringkasting (Prosessfullmektig: Advokatene Borge og Borge v/advokat Anders Aagenæs, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Vestrheim med skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §156, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, §9, Plan- og bygningsloven (1985) §60, §67a

Stavanger skjønnsrett for bygningssaker avhjemlet 31. januar 1995 enstemmig skjønn i anledning Stavanger kommunes erverv av tre parseller på tilsammen ca 12,3 dekar av Norsk Rikskringkastings eiendom gnr. 24 bnr. 140 på Ullandhaug i Stavanger. De ervervede arealene ligger i et område som omfattes av reguleringsplan, stadfestet av kommunaldepartementet 23. februar 1972, for universitetsområdet Ullandhaug, nordre del. Bygningsskjønnsrettens avgjørelse hadde sin bakgrunn i kjøpekontrakt, godkjent av Stavanger formannskap 17. juni 1993, mellom kommunen og Norsk Rikskringkasting (heretter tildels kalt NRK). I kontrakten er det blant annet bestemt at kjøpesummen skal fastsettes ved avtale eller ved skjønn, og at et eventuelt skjønn, som kommunen skal bære alle omkostninger ved, skal gå etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Det ble ikke inngått avtale om kjøpesummens størrelse for noen del av det avståtte areal, og kommunen brakte derfor, ved stevning av 28. januar 1994, saken inn for Stavanger skjønnsrett for bygningssaker. Bygningsskjønnsrettens avgjørelse av 31. januar 1995 har - etter rettelser foretatt 6. februar 1995 i medhold av tvistemålsloven §156 - slik skjønnsslutning:

"1. Den pris Stavanger kommune skal betale til NRK for veiareal, gnr. 24, bnr. 617, 1159 m2 setter til kr 200,- - kronertohundre - pr. m2 med tillegg av 10 - ti - prosent rente regnet fra 1. september 1991.

2. Den pris Stavanger kommune skal betale til NRK for gnr. 24, bnr. 625 og 626, Busstanggentgate (Diagonalen) ialt 8148 m2 setter til kr 200, - kronertohundre - pr. m2 med tillegg av 10 - ti - prosent rente fra 13. april 1993 til betaling skjer.

3. Den pris Stavanger kommune skal betale til NRK for Botanisk hageareal, gnr. 24, bnr. 624 ialt 3,041 m2 setter til 10,- - kronerti - pr. m2 med tillegg av 10 - ti - prosent rente fra 1. november 1983 til betaling skjer.

4. Stavanger kommune betaler innen 14 - fjorten - dager saksomkostninger til NRK v/advokat Anders Aagenæs med kr 60764,- - kronersekstitusensyvhundreogsekstifire -."

Av skjønnsrettens premisser fremgår at vederlaget for parsellene i slutningens pkt. 1 og 2 ble fastsatt etter salgsverdi og som "strøkpris". Skjønnsretten uttalte blant annet at hele NRK's eiendom, som før avståelsen var på ca 63 dekar, måtte regnes som en byggemoden eiendom. Det ble samtidig særlig uttalt at det ikke kunne sees å ha vært noen forskjell i byggemodningsgrad mellom NRK's eiendom og et areal i samme området på ca 130 dekar som tidligere var ervervet til Høyskolesenteret for ca kr 230 pr. m2. I bygningsskjønnsrettens avgjørelse er det ellers mellom annet lagt til grunn at hverken anleggelsen av en hovedadkomstvei, som veiarealet nevnt i skjønnsslutningens pkt. 1 er en del av, eller anleggelsen av en busstangentgate, den såkalte Diagonalen, som delvis er etablert på det arealet som omhandles i skjønnsslutningens pkt. 2, var fordeler som ga grunnlag for å gjøre fradrag i de verdier skjønnsretten var kommet frem til. - Når det nærmere gjelder sakens bakgrunn, partenes anførsler for bygningsskjønnsretten samt hva denne ellers la til grunn, vises det til skjønnet av 31. januar 1995, som også gjengir deler av reguleringsplanen og planforarbeidene, m.v.

Stavanger kommune har i rett tid begjært overskjønn for så vidt gjelder to av de tre overdratte arealene, nemlig det såkalte veiarealet og arealet medgått til busstangenten, skjønnsslutningens pkt. 1 og 2. Omkostningsavgjørelsen omfattes også av overskjønnsbegjæringen. Det er i overskjønnsbegjæringen gjort gjeldende at det i bygningsskjønnsrettens avgjørelse foreligger feil med hensyn til både bevisvurdering og rettsanvendelse. I sitt tilsvar har NRK konkludert med at bygningsskjønnsrettens avgjørelse er korrekt og bør opprettholdes.

Overskjønnsforhandling ble avholdt i Stavanger tinghus 29. og 30. november 1995. Partene var representerte ved sine prosessfullmektiger, som dessuten under henholdsvis en del av/hele overskjønnsforhandlingen hadde med seg en av sin parts ansatte, jfr. rettsboken. Det ble foretatt befaring og avhørt seks vitner. Tre av disse deltok under befaringen. Det ble ellers foretatt slik dokumentasjon, herunder av kartmateriell, som rettsboken viser. Saken fremstår for lagmannsretten i hovedtrekk i samme stilling som for bygningsskjønnsretten. Partene er enige - eller i liten grad uenige - om flere av de spørsmål som det i skjønnet skal tas stilling til. De hovedspørsmål som partene er uenige om, kan, noe upresist, sies å gjelde spørsmålet om byggemodningsgrad og spørsmålet om fradrag for eventuelle relevante fordeler.

Saksøkeren, Stavanger kommune, har i det vesentligste anført:

Ifølge reguleringsplanen skal området utnyttes til universitetsog forskningsformål. NRK's avståtte og gjenværende areal ville ikke ha hatt adkomst og heller ikke vært byggemodne, dersom det ikke var blitt etablert slike nye trafikkarealer som nå faktisk er blitt opprettet blant annet på de arealer som er avstått fra NRK. Anleggelsen av så vel den nye veien som den såkalte Diagonalen har vært helt nødvendige tiltak for at NRK's arealer skal kunne oppnå tomteverdi. De tidligere gamle veiene i området har i denne forbindelse ikke verdi. I forhold til NRK må det sees hen til at Diagonalen og veianlegget hittil har kostet ca kr 10500000. Diagonalen, som er åpen for gående, syklende og for busstrafikk, er trivselsfremmende og et betydelig gode for området. Det gjenstår for øvrig også andre tiltak enn de trafikkmessige, således forlengelser av tekniske anlegg, før NRK's resteiendom kan karakteriseres som en byggemoden tomt.

Ved verdsettelsen må det legges til grunn at ren kommersiell bruk av området ikke vil bli tillatt. Det må videre sees hen til at det for flere andre avståtte arealer i området, er betalt kr 80 pr. m2. Det kan nå være aktuelt å vurdere hvor høyt over dette beløp, erstatningen eventuelt bør settes. Det må herunder blant annet tas i betraktning at refusjon for trafikkarealer kan utgjøre minst kr 30 pr. m2 for NRK, og at NRK må avstå minst ca 1/6 av sitt totale areal i området.

Lagmannsretten må vurdere størrelsen av den samlede særfordel som veianleggelsen og etableringen av Diagonalen utgjør for NRK's resteiendom, jfr. vederlagsloven §9, hvoretter det skal gjøres fradrag for slike særfordeler. Det er vist til Rt-1991-305 og anført at lignende betraktninger som der fremkommer, vel også kan gjøres gjeldende vedrørende de i nærværende sak aktuelle investeringer.

Også ved bygningsskjønnsrettens omkostningsavgjørelse er det feil ved bevisvurderingen og ved rettsanvendelsen. Skjønnstemaet var rimelig enkelt, også hva angår den rettskraftige del av bygningsskjønnsrettens avgjørelse. De enkle problemstillingene er belyst i 11 høyesterettsavgjørelser i tiden etter 1977. Det må vurderes hva som er nødvendige utgifter for å ivareta NRK's interesser i saken, og det tilkjente omkostningsbeløp bør reduseres.

Stavanger kommune har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes."

Saksøkte, Norsk Rikskringkasting, har i det vesentligste anført:

Bygningsskjønnsretten har korrekt lagt til grunn at hele NRK's eiendom må regnes som en byggemoden eiendom. Således har hele eiendommen hatt god adkomst fra tidligere av. Også om lagmannsretten nå skulle komme til at NRK's restareal ikke er byggemodent, må det legges til grunn at opparbeidelseskostnadene vil være små.

Reguleringsplanens prinsipp om at det i området kun skal være offentlig virksomhet, er i stor grad fraveket, blant annet har IBM fått etablere seg der. Ved verdsettelsen bør det mellom annet sees hen til voldgiftsavgjørelsen vedrørende Oljedirektoratets nærliggende eiendom hvor vederlaget ble satt til kr 200 pr. m2, samt til andre påberopte overdragelser m.v. på eller nær Ullandhaug. IBM betalte kr 300 pr. m2 for sin tomt.

Det kan neppe anses å foreligge særfordeler som kan gi grunnlag for fradrag etter vederlagsloven §9. Det er ikke krevd refusjon i forbindelse med anleggelsen av den nye veien fra nord, og bakgrunnen for dette kan være at veien er bygget av hensyn til den nye Sosialhøgskolen nær NRK's eiendom samt det forhold at veien ellers skal betjene mange eiendommer. Diagonalen er ingen særfordel for NRK's eiendom, blant annet fordi den deler resteiendommen i to og fordi Diagonalen ikke er åpen for vanlig biltrafikk. Det kan ikke være korrekt å si at Diagonalen reduserer verdien av den nordøstligste del av NRK's resteiendom, den såkalte Trekanttomten, og samtidig anta at eiendommens verdi er blitt forhøyet på grunn av det nye veianlegget. Det korrekte må være å legge til grunn at arealet hadde omtrent like god adkomst før, som det har nå. Det må samtidig antas at det ville ha vært relativt enkelt å få tillatelse til å endre de tidligere adkomstveiene samt at opparbeidelseskostnadene i så fall ikke ville ha blitt særlig høye.

Ved vurderingen av NRK's omkostningskrav må det tas i betraktning at kommunens holdning har forårsaket at det er blitt nødvendig å føre saken i to instanser. Kommunen har gjort saken teoretisk, og kommunen aksepterte tidligere ikke at strøkpris skulle legges til grunn. NRK har på sin side hatt en pragmatisk holdning til saken, men NRK har ikke ønsket et vederlag på kun kr 80 pr. m2. Det har ikke vært så enkelt å få opplyst saken som kommunen har gitt uttrykk for i lagmannsretten. Saksøktes prosessfullmektig har måttet reise til Stavanger for å innhente opplysninger. NRK kan ikke - i motsetning til kommunen - bruke kommunale medarbeidere under sin saksforberedelse m.v.

Norsk Rikskringkasting har nedlagt slik påstand:

"Skjønnet fremmes."

Lagmannsretten skal bemerke:

Partene har begge begjært overskjønnet fremmet, og lagmannsretten tar begjæring til følge. Skjønnet anses hjemlet i skjønnsprosessloven §4, jfr. plan- og bygningsloven §60, jfr. den foran nevnte kjøpekontrakt fra 1993. I henhold til partenes enighet legger lagmannsretten videre til grunn at verdsettelsene foretas etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Det er for øvrig ikke oppstilt særlige skjønnsforutsetninger.

Arealene er tiltrådt av saksøkeren, og verdiene på overtakelsestidspunktene legges således til grunn ved verdsettelsen, jfr. vederlagsloven §10. Det viste seg ved avslutningen av overskjønnsforhandlingen å foreligge en viss usikkerhet vedrørende spørsmålene om hvilke datoer som var de korrekte overtakelsesdatoer. Lagmannsretten legger til grunn, hvilket partene forståes å være enige i, at overtakelse er skjedd i løpet av de seneste år og at usikkerheten med hensyn til tiltredelsestidspunktene er uten betydning for verdsettelsene. Tiltredelsestidspunktene har for øvrig betydning for beregningen av NRK's rentetilgodehavende. Partene har for lagmannsretten uttalt at de skal komme til enighet med hensyn til spørsmålet om tiltredelsesdatoene, og at det i skjønnsslutningen for så vidt er tilstrekkelig å benytte betegnelsen "fra tiltredelsesdatoene".

Overskjønnet gjelder, som nevnt, arealene omhandlet i bygningsskjønnsrettens skjønnsslutning pkt. 1 og 2. Disse arealene, og også NRK's restareal på ca 51 dekar, utgjør mindre deler av det regulerte "Universitetsområdet" på Ullandhaug. NRK's avståtte - og resterende - arealer har meget god beliggenhet, relativt nær både Stavanger sentrum, Sandnes sentrum og Stavanger lufthavn. Arealene ligger i et åpent og svakt skrånende terreng, og de anses meget godt egnet som byggegrunn. Verdsettelsen omfatter ikke bygninger. Lagmannsretten legger til grunn at arealene er regulert til bebyggelse m.v. for utdannings- og forskningsinstitusjoner, og at salgsverdien er høyere enn bruksverdien, jfr. vederlagsloven §4, jfr. §5. Når det nærmere gjelder reguleringsvedtaket og dets bakgrunn samt ytterligere beskrivelse av området i sin helhet og NRK's avståtte samt resterende arealer, viser lagmannsretten til underskjønnet av 31. januar 1995.

Hva angår utnyttelsen av de avståtte arealer, legges reguleringsplanen til grunn. Lagmannsretten bygger således på at de avståtte arealer er medgått til fremføring av veier. De avståtte arealene verdsettes etter såkalt strøkpris, jfr. Østensjøsaken, Rt-1977-21. Verdsettelsen foretas, som nevnt, etter vederlagsloven §5. Vederlaget fastsettes således på grunnlag av det som det må regnes med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg. Lagmannsretten tar i denne forbindelse hensyn til at det - ut fra reguleringsbestemmelsene - må antas at kretsen av kjøpere vil være begrenset. Ved verdsettelsene ses det bort fra verdiendringer som skyldes det aktuelle tiltaket, m.v., jfr. vederlagsloven §5 tredje ledd, og det tas ikke hensyn til verdiendringer som skyldes blant annet andre investeringer eller planer som nevnt i vederlagsloven §5 fjerde ledd. Det er ikke fremmet refusjonskrav etter plan- og bygningsloven §67a, og lagmannsretten legger til grunn at krav som nevnt og som i tilfellet ville kunne føre til det uaktuelle resultat at NRK måtte svare "dobbelt" for verdier det vil være aktuelt å gjøre fradrag for etter vederlagsloven §5, ikke vil bli fremmet. Lagmannsretten tilføyer i denne forbindelse at den antar at slike eventuelle refusjonskrav ikke vil være større enn de fradrag for investeringer eller tilsvarende, som etter vederlagsloven §5 kan være aktuelle. Ved verdsettelsen gjøres det for øvrig fradrag for den grad av særfordel som eiendomsavståelsestiltaket antas å innebære for NRK's resteiendom, jfr. vederlagsloven §9. Også i denne forbindelse legges det til grunn at det ikke er eller vil bli krevet refusjon, jfr. det som foran er uttalt i forhold til plan- og bygningsloven §67a.

Partenes argumentasjon for lagmannsretten kan i utgangspunktet indikere stor avstand både med hensyn til syn på prinsipielle spørsmål og hva angår de konkrete verdivurderingene. Etter lagmannsrettens vurdering er imidlertid saken ikke noen utpreget "enteneller"-sak hva gjelder de rettslige spørsmål, idet verdiene blir å fastsette ut fra vanlige, ekspropriasjonsrettslige prinsipper, under hensyntaken til blant annet at kretsen av kjøpere er begrenset, og idet det samtidig gjøres visse fradrag. Når lagmannsretten likevel har funnet verdsettelsesspørsmålene tvilsomme, har dette særlig sin bakgrunn i både at det foreligger et relativt begrenset antall sammenlignbare overdragelser samt at de prisfastsettelser som det er naturlig å sammenligne med og de overdragelser m.v. som det er naturlig å se hen til, til dels varierer sterkt. Ved flere eiendomsoverganger har vederlaget således vært kr 80 pr. m2, mens vederlaget i andre tilfeller har vært adskillig høyere, således kr 200, kr 230 og kr 300 pr. m2 for henholdsvis Oljedirektoratets, Høgskolesenterets og IBM's eiendommer. Hensett blant annet til de forskjellige utgangspunkter som således kan anses å foreligge hva angår sammenlignbare eiendommer, har overskjønnsretten vært i adskillig tvil ved verdsettelsene. Ett utgangspunkt kan være å se hen til vederlaget, kr 200 pr. m2, som ved voldgiftsavgjørelsen ettersommeren 1993 ble fastsatt for de arealer NRK avsto til Oljedirektoratet, idet nevnte avståelse gjaldt et naboareal til de arealer som dette overskjønnet omhandler. I forhold til Oljedirektoratets eiendom, anses de nå aktuelle arealer for å ha en noe mindre byggemodningsgrad, hvilket kan tilsi et lavere vederlag. Ett annet utgangspunkt enn å sammenligne med Oljedirektoratets eiendom, er å se hen til andre påberopte, eiendomsoverdragelser, som til dels er skjedd til lavere verdier.

Ved sin vurdering av verdsettelsesspørsmålene har lagmannsretten sett hen til de opplysninger om blant annet andre overdragelser og vederlagsfastsettelser som partene har påberopt, uten at lagmannsretten her for så vidt finner grunn til å gå nærmere inn på disse avgjørelsene.

Lagmannsretten er ikke kommet frem til en enstemmig avgjørelse når det gjelder verdsettelsen av arealene.

Overskjønnsrettens flertall, skjønnsrettsmedlemmene Folkvord, Helvig og Mæland, er kommet til at kvadratmeterprisen passende bør settes til kr 120. Det er herunder tatt hensyn til verdiansettelsene ved blant annet overdragelsene av de eiendommer som IBM og Sosialhøgskolen har og til de aktuelle refusjoner.

Mindretallet, skjønnsrettsmedlem Stangeland og rettens formann, er kommet til at vederlaget bør settes til kr 175 pr. m2. Mindretallet ser herunder hen til andre vederlagsfastsettelser i området i den senere tid, herunder voldgiftsavgjørelsen i 1993 vedrørende Oljedirektoratets bygg, samt til det generelle likhetsprinsipp.

Hverken flertallet eller mindretallet har for sin del funnet grunn til å sette verdien av det ene nå avståtte areal forskjellig fra verdien av det annet avståtte areal.

Avsavnsrenten fastsettes passende, som også besluttet av bygningsskjønnsretten, til 10 % p.a. Saksøktes saksomkostningskrav for bygningsskjønnsretten, som der ble tatt til følge, kan i utgangspunktet fremstå som høyt når det ses hen til sakens tema og også til at prosessfullmektigen tidligere hadde prosedert den foran nevnte voldgiftssak i august 1993. Ut fra det kjennskap lagmannsretten har fått til saken gjennom overskjønnsforhandlingen, legger retten til grunn at NRK's nødvendige saksforberedelse var en del mer tidkrevende enn kommunens saksforberedelse, og lagmannsretten finner ikke grunn til å endre bygningsskjønnsrettens fastsettelse av saksøktes nødvendige utgifter i skjønnssaken, jfr. skjønnsprosessloven §54.

Omkostningsspørsmålet i anledning overskjønnet blir også å avgjøre etter skjønnsprosessloven §54, idet det er saksøkeren, Stavanger kommune, som har begjært overskjønn, jfr. skjønnsprosessloven §54a, jfr. også kjøpekontrakten. Saksøktes prosessfullmektig har for lagmannsretten oppgitt sin parts omkostninger i anledning overskjønnssaken til kr 44018, hvorav kr 40000 gjelder salær. Overskjønnsforhandlingene pågikk i to rettsdager. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn ved omkostningsavgjørelsen.

Overskjønnet er avsagt under slik dissens som foran fremgår.

Slutning :

1. Vederlaget for de avståtte arealer som omfattes av overskjønnsbegjæringen, fastsettes til 120 - etthundreogtyve - kroner med tillegg av 10 - ti - prosent rente p.a. regnet fra tiltredelsene.

2. Bygningsskjønnsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stavanger kommune 44018 - førtifiretusenogatten - kroner til Norsk Rikskringkasting innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.