LG-1995-770

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-09-11
Publisert:	LG-1995-00770
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Haugseund skifterett Nr. 94-00512 - Gulating lagmannsrett LG-1995-00770. Anket til Høyesterett. For utfall av dommen se HR-1998-00025 B.
Parter:	Ankande part: Rigmor Frøyland (Prosessfullmektig: Advokat Svein Aarseth) Motpartar: 1. Marit Fosse Ekrene 2. Lindy Høyland 3. Gunvor Førre (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal)
Forfatter:	Lagdommar Skaar Ekstraordinær lagdommar Hordnes Sorenskrivar Solbakken
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §11, §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §180, Skifteloven (1930) §62, Jordlova (1995)

Saka gjeld om ein eigedom fyller vilkåra for odlingsjord etter odelslova §1 jf, §2, jf §23.

Ektefellane, Ragnvald Fosse født xx.xx.1902 og Gerda Fosse født xx.xx.1904, fekk fire døtre, Rigmor Frøyland, født xx.xx.1933, Marit Fosse Ekrene, født xx.xx.1934, Lindy Høyland, født xx.xx.1936, og Gunvor Førre, født xx.xx.1945. Alle barna voks opp i Haugesund der Ragnvald og Gerda Fosse budde fram til 1964.

I 1954 kjøpte Ragnvald Fosse eigedommen, gnr. 60, brn. 11 i Tysvær. Eigedommen ligg på Vesterøya, ca 10-15 minutt med motorbåt frå Gismarvik. Kommuneplanen for Tysvær, vedteken i 1991, viser heile øya som LNF-område, noko av dette med spesielle friluftsinteresser. Bnr. 11 ligg sør på øya og utgjer ca 2/3 av den. Eigedommen er på til saman ca 250 dekar. Av dette har ca 20 dekar vore overflatedyrka og ca 30 dekar gjødsla beite. I tillegg har eigedommen ca 30 dekar skog. Resten er lyngmark. Eigedommen har våningshus, driftsbygning og naust. Alt gamle bygninger. Den nordre delen av Vesterøya er for det meste skogkledd og vert nytta som ein fritidseigedom.

Då Ragnvald Fosse kjøpte eigedommen i 1954 arbeidde han som bøkker i Haugesund. I 1964 vart verksemda avvikla og Ragnvald Fosse oppsagt. Han flytta då saman med ektefellen til eigedommen på Vesterøya. I 1978 døydde Ragnvald Fosse. Gerda Fosse vart buande aleine på øya fram til 1983. Då flytta ho attende til Haugesund, der ho døydde i 1994.

Fram til Fosse kjøpte eigedommen vart den dreven som eit tradisjonelt småbruk. Tidlegare eigarar livnærte seg av eiedommen i kombinasjon med fjordfiske. Då Fosse overtok starta han med litt sauehald. Dei første åra med berre nokre få sauer, men etterkvart vart flokken større. Frå 1964 og fram til Ragnvald Fosse døydde i 1978, vart eigedommen dreven på meir tradisjonel vis. Saueflokken vart bygd opp til ca 40 vinterfødde sauer. I tillegg dyrka Foss poteter og litt grønnsaker, bær og frukt til eige bruk. Då Ragnvald Foss døydde vart drifta gradvis bygd ned, og til slutt heilt avvikla i samband med at Gerda Fosse flytta attende til Haugesund.

I 1983 leigde Gerda Fosse eigedommen ut til Harald Lønning. Lønning nytta eigedommen som sauebeite. Avtalen var opprinneleg på tre år, men vart seinare fornya fleire gonger og fungerte så lenge Gerda Fosse levde. Lønning leiger nå eigendommen av buet. I praksis har Lønning disponert eigedommen samanhengande sidan 1983. Han har heile tida nytta eigedommen til sauebeite. Dei første åra hadde han sauene gåande på øya heile året, seinare berre i sommarhalvåret. Dei åra betalte Lønning ei årleg leie på kr 3000. Seinare er leiga auka til kr 4000. I 1989 vart det underteikna ein forpaktingsavtale mellom Gerda Fosse som eigar og Rigmor og Oddvar Frøyland som paktarar. Avtalen skulle gjelde i fem år med verknad frå 1. januar 1990, men vart aldri sett i verk.

I 1994 vart det åpna offentleg skifte ved Haugesund skifterett i buet etter ekteparet Fosse. Eldste dotter, Rigmor Frøyland, kravde eigedommen utlagt til seg, under tilvising til skiftelova §62. Dei andre arvingane godtok ikkje kravet. Det vart reist søksmål og Haugesund skifterett sa dom i saka den 31. mai 1995. Dommen har slik domsslutning:

"1. Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre frifinnes.

2. Rigmor Frøyland dømmes til å betale Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre saksomkostninger med kr 40829,-, kronerføritusenåttehundreogtjueni/100- innen to uker fra dommens forkynnelse."

Rigmor Frøyland har i rett tid anka dommen inn for Gulating lagmannsrett. Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre har gjeve tilsvar og teke til motmæle. Lagmannsretten gjennomførde ankeførehaving i Haugesund den 6. og 7. august 1996. Partane møtte saman med sine prosessfullmektiger. Av partane gav Rigmor Frøyland og Marit Fosse Ekrene forklaring. I tillegg høyrde lagmannsretten fire vitne og fekk dokumentert bevisopptak av to vitne. Lagmannsretten synfor eigedommen saman med partar og prosessfullmektiger. Det vart føreteke slik dokumentasjon som rettsboka viser.

Rigmor Frøyland gjer i hovudsak gjeldande:

Kravet om å få utlagt eigedommen har heimel i skiftelova §62. Eigedommen har meir jordbruksareal enn minstekravet i odelslova §2. Ragnvald Fosse odla eigedommen og Rigmor Frøyland har best odelsrett.

Eigedommen kan nyttast til landbruksdrift slik odelslova §1 krev.

Før Fosse kjøpte eigedommen vart den dreve som eit tradisjonelt småbruk. Fosse endra ikkje bruken.

Alt når Ragnvald Fosse kjøpte eigedommen i 1954 starta han med sauehald. Saueflokken vart gradvis bygd opp til ca 40 vinterfødde sauer, på det meste kanskje så mange som 50. Frå 1964 budde ektefellane Fosse fast på eigedommen og hadde den som einaste leveveg fram til pensjonsalder. Så lenge Ragnvald og Gerda Fosse var arbeidsføre nytta dei eigedommen som jordbrukseigedom. Ingen av dei har teke eigedommen i bruk til anna føremål.

Jordbruksdrift er også den mest aktuelle bruken av eigedommen i dag. Kommuneplanen stengjer for utbygging på eigedommen. Det vil ikkje vere høve til å få frådelt hyttetomter. Tradisjonell jordbruksdrift vil derimot ikkje koma i konflikt med gjeldande kommuneplan. Eigedommen er godt eigna for sauedrift, som kan kombinerast med produksjon av poteter og grønnsaker. Bygningane kan rustast opp og setjast i stand slik at dei vert godt tenlege for fast busetnad og drift heile året. Det kan førast fram elektrisk straum frå fastlandet og byggjast anlegg for vatn og avløp. Heilårsdrift vil vere fullt mogleg òg utan fast busetnad. Lokalklimaet er slik at sauene kan gå ute heile året, berre dei får skikkeleg tilsyn. Stråfòr kan produseres og lagrast på eigedommen. Det er òg eit alternativ å nytte eigedommen som sommarbeite for dyr eigaren har på fastlandet, eventuelt leige ut beite som nå.

Alle driftsformene nemde ovenfor vil gje eit vesentleg økonomisk utbytte til eigaren. Utleige til beite vil gje det svakaste resultatet, men sjølv det vil vere nok til å oppfylje dei relativt små krava lova set til landbruksdrift. Vert jorda halden i hevd er beiteverdien vesentleg høgare enn det Harald Lønning har betalt dei siste åra. I tillegg kan våningshuset leigast ut til fritidsføremål.

Rigor Frøyland har lagt ned slik påstand:

"1. Gnr. 60 bnr. 11 i Tysvær kommune utlegges på skifte til Rigmor Frøyland etter åstetestakst.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for skifteretten og for lagmannsrett."

Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre gjer i hovudsak gjeldande:

Eigedommen fyller dei krava odelslova §2 set til jordbruksareal. Ragnvald Fosse har eigd eigedommen i odlingstid og Rigmor Frøyland har best odelsrett, men kravet hennar om skifteutlegg kan likevel ikkje føra fram fordi eigedommen ikkje kan nyttast til landbruksdrift slik odelslova §1 krev.

Vurderinga må byggje på tilhøva i dag.

Ragnvald Fosse kjøpte eigedommen først og fremst for å skaffe seg ein fritidseigedom. Då Ragnvald Fosse kjøpte den, var jordbruksdrifta på eigedommen avvikla. Den drifta Ragnvald Fosse sjøl sette igang vart òg avvikla då han døydde i 1978. I dag har eigedommen kvalitetar fyrst og fremst som fritidseigedom. Vesterøya ligg i eit område sterkt prega av fritidseigedommar utan industri og med liten trafikk.

Jordbruk er ikkje lenger aktuelt på eigedommen. Dagens landbrukspolitikk fokuserer i høgare grad enn før på produktivitet. Den nye jordlova legg opp til ei framtid med robuste bruk, og kravet til effektivitet er aukande. Eigedomme ligg på ei øy utan fastlandssamband og utan elektrisk straum. Det er ikkje tenkeleg at det offentlege vil investere i infrastruktur på øya. I tillegg manglar eigedommen naudsynte driftsvegar og anlegg for vatn og avløp. Bygningane er gamle og lite tenlege.

Den einaste aktuelle bruken av eigedommen er bruk til fritidsføremål kombinert med utleige til sauebeite. Dei krava odelslova §1 set til odlingsjord er difor ikkje oppfylt.

Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre har lagt ned slik påstand:

"1. Haugesund sifteretts dom stadfestes dog slik at ankemotpartene også tilkjennes saksomkostninger tilsvarende det honorar som tilkom meddommerne i skifteretten, kr 7899,- med tillegg av 12 % årlig rente fra 20. juni 1995 til betaling skjer.

2. Den ankende part tilplikter å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten sine merknader:

Odelslova §1 må tolkast slik at eigedommen i dag ikkje kan nyttast til landbruksdrift. Anken kan difor ikkje føre fram.

Eigedommen ligg på ei øy utan fastlandssamband. Tilkomsten må skje med båt. På eigedommen er det ein tenleg landingsplass for motorbåt med ein liten kai og eit naust. På fastlandet har eigeommen ingen eigen landingsplass. Etter bevisføringa legg lagmannsretten til grunn at det er uaktuelt for det offentlege å investere i infrastruktur til eller på Vesterøya. Tilkomsten må difor også i framtida skje sjøvegs og eigedommen vil ikkje få tilført elektrisk straum frå fastlandet. Det må i tilfelle kostast av eigaren sjøl og vil verta så dyrt at det ikkje er noko realistisk alternativ. Det einaste aktuelle alternativet er eige dieselaggregat med tilhøyrande installasjon.

Eigedommen er heilt utan anlegg for vatn og avløp. Tidlegare vassforsyning var frå ein brønn som ligg i innmarka. Brønnen er nå gjengrodd og ubrukleg som vasskjelde. Hushaldsvatn kan berre skaffast gjennom oppsamling og rensing av regnvatn eller ved boring. For dyr finst vasskjelder i terrenget. Skal våningshuset nyttast som heilårsbustad for ein familie krevst omfattande oppussing og modernisering for å tilfredsstille sjøl enkle krav. Driftsbygningen er ikkje tenleg for dei krav landbruket i dag stiller. Sjøl om siktemålet berre er minimumskrava for eit enkelt sauehald må det gjennomførast eit omfattande opprustingsarbeid og investerast i skikkeleg gjødsellager.

Innmarka på eigedommen er i dårleg hevd, det meste er gjengrodd med mykje mose.

Den vanskelege tilkomsten til eigedommen medfører at det meste av makiner og reiskapar som trengs for jordbruksdrift ikkje kan fraktas til og frå. Den som ynskjer å drive eigedommen i kombinasjon med ein jordbrukseigedom på fastlandet, må innvestere særskilt i materiell som trengst på øya. Fast busetnad på øya med tilhøyrande drift er etter dette ikkje noko realistisk alternativ. Den utnytting av eigedommen som då står att og som er knytt til landbruksnæringa, er utleige av eigedommen til sommarbeite for sau. Det vil ikkje vere slik utnytting til landbruksdrift som odelslova §1 krev.

Rigmor Frøyland har vist til eit notat datert 25. april 1995 frå landbrukssjefen i Karmøy, Bjørn Bruaset. Bruaset var oppnemnt som sakkunnig for skifteretten og møtte som sakkunnig vitne for lagmannsretten. Notatet inneheld berekningar av det økonomiske utbyte eigedommen kan gje ved forskjellige driftsalternativ. Som basis har Bruaset nytta standard dekningsbidragskalkyler frå fylkesmannen i Rogaland. Lagmannsretten finn Bruaset sine berekningar ueigna som vurderingsgrunnlag. Under Bruaset si forklaring for lagmannsretten kom det fram at han sjøl meinte posten "arealtilskott utmark" var så usikker at den bør utgå. Det kom vidare fram at årsverktilskotet har som føresetnad at eigaren aukar buskapen med 40 vinterfora sauer. Ein gardbrukar som alt har dyra knytt til drift av annan eigedom på fastlandet får såleis ikkje noko auka årsverktilskot ved å beite dyra på Vesterøya om sommaren. Lagmannsretten meiner dessutan at Bruaset har rekna med eit dekningsbidrag som er for høgt. Slik lagmannsretten vurderer kva som er ei realistisk utnytting av eigedommen i framtida, vil det berre vera Bruaset sitt alternativ for bortleige til beite som har interesse. Basert på Landbrukets Prissentral sin oversikt frå 1995 vurderer Bruaset utleigeverdien til kr 14000 pr. år. Lagmannsretten trur ikkje det er ein realistisk pris. Eigedommen vert i dag utleigd til Harald Lønning for kr 4000 pr. år, og lagmannsretten trur det er eit rettare utgangspunkt for vurderinga. Det stemmer òg betre med den prisen Rigmor Frøyland sjøl avtalte som paktingsavgift i 1989. Kanskje vil det vere råd i dag å få ei noko høgare leige, men neppe noko meir enn eit par tusen i tillegg.

Konklusjonen vert at det i framtida ikkje vil vere noko praktisk eller økonomisk grunnlag for jordbruk på eigedommen. Saka kan på mange måtar samanliknast med den som er innteken i Rettstidende 1987 1052 ( Rt-1987-1052) flg.

Etter dette lyt skifteretten sin dom stadfestas.

Anken har ikkje ført fram, og Rigmor Frøyland lyt betale sakskostnader for lagmannsretten i samsvar med tvistemålsloven §180 første ledd. Det ligg ikkje føre slike særlege tilhøve som gjev lagmannsretten grunn til å gjere unntak frå kostnadsansvaret. Advokat Vierdal har levert kostnadsoppgåve som viser eit samla krav stort kr 43386, av dette kr 40000 i salær. Det er ikkje komme merknader til oppgåva, og lagmannsretten legg den til grunn for si avgjerd. For skifteretten vart ankemotpartane tilkjent sakskostnader med kr 40829. Dei krev nå eit tillegg på kr 7899, tilsvarande meddomarane sine honorar for skifteretten. Lagmannsretten legg skifteretten si kostnadsavgjerd til grunn, men aksepterer tilleggskravet med 12 prosent årleg rente.

Domen er samrøystes.

Domsslutning :

1. Skifteretten sin dom vert stadfesta, likevel slik at ankemotpartane også vert tilkjent ytterlegare kr 7899 -sjutusenåttehundrenittini- i sakskostnader med tillegg av 12 prosent årleg rente rekna frå 20. juni 1995 til betaling skjer.

2. For lagmannsretten betalar Rigmor Frøyland sakskostnader til Marit Fosse Ekrene, Lindy Høyland og Gunvor Førre med kr 43386 -førtitretusentrehundreåttiseks- 00/100.

3. Betalingsfrist for summane nemnde i pkt. 1 og 2 er 2 -toveker frå forkynning av dommen.