LG-1996-1541

Instans:	Gulating lagmannsrett - Odelsovertakst
Dato:	1997-09-17
Publisert:	LG-1996-01541
Stikkord:	Odelsovertakst
Sammendrag:
Saksgang:	Jæren herredsrett Nr. 96-00064 B - Gulating lagmannsrett LG-1996-01541 B.
Parter:	Saksøker: Aud Bore Valland (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Kvåle, Norheimsund). Saksøkt: Sigve Holen (Prosessfullmektig: Advokat Kåre Vierdal, Stavanger).
Forfatter:	Lagdommer Grimstad, 4 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §66

Jæren herredsrett avhjemlet 25. juni 1996 odelstakst og fravikelseskjennelse med slik slutning:

"1. Odelstaksten for gnr. 44 bnr. 3 i Klepp settes til kr 1500000 - kronerenmillionfemhundretusen.

2. Sigve Holen tilpliktes å fraflytte eiendommen gnr. 44 bnr. 3 i Klepp 1. april 1997 til fordel for Aud Bore Valland. Samme dag utsteder han skjøte til Aud Bore Valland. Forutsetningen er at Aud Bore Valland oppfyller sin plikt etter pkt. 3.

3. Aud Bore Valland skal senest 14. februar 1997 overføre løsningssummen kr 1500000 - kronerenmillionfemhundretusen - til adv. Vierdals klientkonto.

4. Adv. Vierdal plasserer straks løsningssummen på høyrentekonto hos sin bankforbindelse. Rente fram til overtakelsesdato godskrives Aud Bore Valland.

5. En forutsetning for de pliktene som er nedfelt i pkt. 2 - 4 er at det pr. 14. februar 1997 foreligger rettskraftig odelstakst for eiendommen.

6. Aud Bore Valland erstatter Sigve Holen omkostningene ved odelstaksten med kr 24.666 - kronertjuefiretusensekshundreogsekstiseks.

Oppfyllingsfristen er 2 - to - uker."

Saksøkte, Sigve Holen, har begjært odelsovertakst.

Odelsovertaksten ble holdt av lagmannsretten 19. og 20. august 1997. Begge parter og begge prosessfullmektiger møtte. Foruten partene ble det hørt 5 vitner. Synfaring ble foretatt. Dokumentasjonen framgår av rettsboken.

Saksforholdet og beskrivelse av eiendommen med bygninger framgår av herredsrettens odelstakst. Lagmannsretten viser til herredsrettens redegjørelse og er med enkelte unntak, jf med presiseringer nedenfor, enig i de faktisk opplysninger og vurderinger som er gitt.

Sigve Holen har ved sin prosessfullmektig særlig framhold at odelstaksten er for lav og at herredsretten i sin vurdering av de faktiske forhold har tatt feil på flere punkter.

Det er den bruksbestemte salgsverdi taksten skal frem til, jf Rt-1980-233. Eiendommen skal takseres slik den fremstår på takseringstidspunktet.

At odelsløseren foretrekker enklere og rimeligere løsninger enn den utbygging Holen har foretatt, er uten betydning med mindre det er overinvesteringer eller løsninger som garden ikke er tjent med.

Utbyggingen er gjort for å kunne utnytte eiendommens driftspotensiale i samsvar med planer utarbeidet av fylkesmannens landbruksavdeling. Det har vært uvisst om Aud Bore Valland ville nytte odelsretten, og Holen har måttet handle ut fra det han selv mente vil være riktig rent objektivt, med hensyn til utvikling av eiendommen.

De planer som Holen har påbegynt å realisere, utgjør en helhet. Utbyggingen er videreført etter at odeltaksten ble holdt, og lagmannsretten får derfor bedre oversikt over tiltakene og tjenlighetene av disse, enn det herredsretten hadde.

De påkostninger Holen hadde gjort på eiendommen pr. odelstaksten, var i stikkords form: reparasjon av vannledning, ny sentralfyr, saging av vegg i gjødselkjeller, reparasjon av fjøsinnredning og røropplegg, lagt fliser i melkerom, skiftet port, reparert dører og innredning i driftsbygningen, maling av bygninger, lagt jordkabel til verksted, boring og sprenging av 120 m, samt nedgraving av utsprengt fjellmasser, reparasjon og istøping av gjødsellager, forstøtningsmur, opprydding, overtatt eiendomssretten til "flyhytten" av verdi ca kr 20000, planting.

Som sagt i odelstaksten oppførte Holen våren 1996 to siloer i ti meter høyde og med diameter seks meter. I tilknytning til disse siloene er det støpt et dekke. Under dekket har Holen planer om å innrede et verksted nærmest siloene i et ferdig råbygg mellom silosaftkummen og de nye siloene. Dessuten ble det støpt en oppsamlingskum for silosaft. Oppføring av ny silo var nødvendig idet landbruksstyresmaktene hadde kondemnert den tidligere gropsilo. Silokapasiteten er i dag 424 m, som er ubetydelig mer enn selv det motparten angir som silobehov på garden.

Etter at odelstaksten var holdt, har Holen bygget om tidligere fôrlager til fjøs for ung- og livdyr. Han har slått ned en gropsilo som før stod i frlageret. Videre er det oppført overbygg i tilknytning til siloene.

Den utbygging som er gjort gir bruket i dag areal for gjødsellagring på 521 m inklusiv kum for silosaft stor 75 m.

I fjøset er det 20 storfebåser og ungdyrgjarder.

Det er fôrgrunnlag for nevnte besetning. I tillegg til den melkekvote som ble lagt til grunn ved odelstaksten (72.000 liter) har Holen kjøpt melkekvoter for kr 16500, som omfatter 2.940 liter.

Eiendommen vil gi best og sikrest avkastning ved melk, slaktog livdyrproduksjon. Det er ikke god økonomi å ta opp grønnsakproduksjon som deldrift. Det er overkapasitet på grønnsakmarkedet og vanskelig avsetningsforhold.

Prisene på jordbrukseiendommer er økende, særlig pga. nåværende lave rentenivå. Folk er istand til å betale mer enn tidligere. Det gir seg også utslag i takstnivået. Det vises til takster og skjønn inntatt i juridisk utdrag som advokat Vierdal har fremlagt.

Våningshusene på eiendommen har vanlig bra standard og kan settes i god stand med rimelige omkostninger. Det hus som Per S. Bore har borett i, har også på sikt høg verdi for eiendommen. Det er fullt mulig for en eller begge ektefeller å ha arbeid utenom garden. Det må derfor gis tillegg for boverdi.

Advokat Kåre Vierdal la ned slik påstand:

"1. Odelsovertakst fremmes.

2. Sigve Holen tilkjennes sakens omkostninger."

Aud Bore Valland har ved sin prosessfullmektig særlig framholdt at verdien av eiendommen er satt for høgt i odelstaksten selv om hun etter samlet vurdering ikke fremmet krav om overtakst.

Det er den bruksbestemte omsetningsverdi av garden taksten skal frem til. I vurderingen er det viktig hvilke investeringer som driften kan forrente. Den driftsplan hun har fått utarbeidet for eiendommen, der driften er basert på melkeproduksjon med 12 årskyr og dagens melkekvote på 72.000 liter, viser at det med gjeldsbelastning på 1 mill. kroner, blir til privat forbruk og skatt ca kr 140.000 pr. år.

Det er ikke framlagt dokumentasjon for det påståtte kjøp av tilleggsmelkekvoter, og denne tilleggskvote kan det ikke tas hensyn til i taksten.

De omfattende investeringer som Sigve Holen har foretatt, er muliggjort pga. subjektive forhold hos Sigve Holen. Han pakter gard i nærheten og disponerer besetning og redskaper samt mye frie midler. Det er ikke tilfellet for vanlige kjøpere. Taksten må baseres på normal pris og ikke hva som unntaksvis kan oppnås.

Vanlig kjøper kan bare betale for rentable investeringer. Det er bare det som er rimelig og forvarlig i så måte det kan tas hensyn til ved takseringen. Vanlig kjøper vil også sette tæring etter næring i sin prioritering av investeringsbehovet og ta utbygging over tid. Dette influerer også på oppnåelig pris.

Det var ikke nødvendig for utnytting av eiendommens driftspotensiale å gjøre de investeringer som Holen har gjort. I stedet for oppføring av to store siloer, kunne silofor legges i rundballer eller på bakken med dekning av plast og jord. Disse løsninger er etter hvert tatt mye i bruk. Kapasiteten til de to siloer som Holen har oppført, er også større enn grovforgrunnlaget på garden.

Det er rett at den gropsilo som var på garden var dårlig og måtte utbedres. Det ville være råd å tette denne på en rimelig måte som ivaretok miljøhensyn.

Sigve Holen kunne også ha valgt en rimeligere siloløsning, slik herredsretten anfører i odelstaksten. Den løsning Holen har valgt, binder eiendommen til svært kostbare tiltak.

Kvaliteten på deler av tiltakene Holen har gjort, er også tvilsomme. Det gjelder særlig labyrintsystemet for gjødsellagring under fjøset. Dette gir fare for utsprenging og lekkasje. Det stilles også spørsmål om det er gitt godkjenning av landbruksmyndighetene.

Det er også nødvendig med ytterligere tiltak i fjøset. I melkefjøset må mellom annet betongrister erstattes av annen løsning, og i ungdyrfjøset er dyrehold på talle uten støpt dekke, lite rasjonelt.

For begge våningshus på garden er det nødvendig med omfattende vedlikeholdsarbeid og innredninger. Det må også tas hensyn til at boretten for Per S. Bore er svært pristrykkende.

Kvaliteten av jordvegen er heller ikke udiskuterbar. Omlag 10 dekar av teigen ved husene er sandjord, samt hele strandteigen. Her er store problemer med vinderosjon og store kostnader med vanning.

Advokat Øyvind Kvåle la ned slik påstand:

"1. Odelstaksten vert sett ned.

2. Saksøkjar vert tilkjent sakskostnader for lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Eiendommen er en jordbrukseiendom, stor ca 160 da hvorav om lag 137 da er fulldyrket. Resten ca 23 da er sanddyner, strand og det areal som bygningene opptar.

Eiendommen består av 2 teiger, slik beskrevet av herredsretten. En teig på ca 64 da, hvor bygningene ligger, ved riksvegen, og en annen teig, med resten av det fulldyrkede areal ca 73 da, nede på sletten.

Boniteten av jordvegen framgår av odelstaksten. Synfaringen i høvet odelsovertaksten viser at med den gjødsling og vanning som Holen har foretatt, så framtrer teigen på sletten - også i tørr sommer som inneværende - som verdifullt jordbruksareal.

Det er to våningshus på garden, oppført h.h. i 1972 og 1984. Det vises til den beskrivelse av bygningene som odelstaksten gir. Det gjelder også for vedlikehold og tilstand ellers som er om lag den samme i dag som sagt i odelstaksten.

Per S. Bore, f. 1923, far til odelsløseren, har borett til det eldste våningshuset, men bor i huset bygget i 1984. Med grunnlag som sagt i odelstaksten er det unødvendig å gå inn på hvilket hus Per S. Bore kommer til å bli boende i, idet huset uansett representerer verdi for eiendommen, slik anført av herredsretten.

Kjøper av garden må også, uansett boretten, foreta et omfattende vedlikeholdsarbeid på huset fra 1972 for å ta igjen det forsømte. Det samme er også tilfellet for huset fra 1984.

På garden er det påheftet at Per S. Bore som folge skal ha melk, poteter og grønnsaker av gardens produksjon. Partene opplyser at dette ikke lenger har aktualitet.

Omfanget av nåværende driftsbygning med siloer framgår av det som er gjengitt av Sigve Holens anførsler over. Den utbygging som her beskrives, var gjort da overtaksten ble holdt.

Det er ikke framlagt noen oppgave over kostnadene vedrørende omtalte utbygging av driftsbygningen eller tiltakene ellers på garden. Betydelig del av dette er gjort ved egeninnsats av Sigve Holen.

Framlagte kalkyler for noen av arbeidene viser: - frsiloene kr 315000, - gjødselsilo kr 285000, - overbygg kr 378000, - pressaftlager kr 117800,

Til sammen kr 1095800.

I tillegg kommer utbyggingstiltakene i fjøset. Det er oppgitt at samlet tilskot til tiltakene forventes med til sammen kr 75000.

Eiendommens verdi med bygninger, takseres etter tilstanden pr. takseringstidspunktet.

Verdsettingen skjer etter odelsloven §49, jf Høyesteretts avgjørelse i Rt-1980-233 om at "retten skal finne frem til hva som en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen". Det innebærer at det ved takseringen, slik også sagt i odelstaksten, må tas utgangspunkt i hva en vanlig fornuftig bonde vil gi for eiendommen under forutsetning av at den hovedsaklig skal brukes som jordbrukseiendom.

I vurderingen vil selvsagt avkastningen som eiendommen gir stå sentralt. Opplysningene om størrelsen på dagens melkekvote 72.000 liter pluss innkjøpt tilleggskvote på 2.940 liter legges til grunn.

De to siloer som er oppført på eiendommen pr. takseringsdato, har en kapasitet som samsvarer med stråfôrproduksjonen på eiendommen.

Hvorvidt det kan tas opp en alternativ drift av eiendommen som gjør det unødvendig med investeringer i det omfang som Holen har gjort, ses ikke å være tema for taksten. Det er utvilsomt potensielle kjøpere i dagens marked som ser seg tjent med å oppta en tilsvarende produksjon som det Holen har basert utbyggingstiltakene på, det gjelder også silolagring av stråfr i stedet for i baller eller på bakken. For disse potensielle kjøpere representerer de utbyggingstiltak som er gjort, nytteverdier som de også er villig å betale for. Det er salg til slike kjøpere som gir den høgste omsetningsverdi av eiendommen for Sigve Holen.

Siloutbyggingen slik den var gjort pr. takseringsdato for odelstaksten, framtrer som en praktisk og fornuftig løsning. Det er ikke grunn til noen reduksjon i påreknelig kjøpesum fordi kjøper hadde ville foretrukket annen løsning.

Ved prisfastsettingen blir det tatt hensyn til at det blir nødvendig for kjøper å gjøre ytterligere tiltak i fjøset. Det gjelder utskiftninger av betongrister ved båsene, og det må legges spaltegolv i ungdyrsgarden, og da med utgraving av gjødselkjeller under.

Nåværende kapasitet for gjødselagring menes tilstrekkelig for omtalte drift. Manglende armering av kjellermuren gir fare for utpressing, men dette kan motvirkes ved å legge masser opp til murene, slik planlagt. Dette er nødvendige tiltak som det tas omsyn til i takseringen.

Den verkstedsbygning som står på eiendommen menes uten verdi. Den såkalte "flyhytten" ses heller ikke å ha noen selvstendig verdi utover at den er med å muliggjøre den årsleie som betales for miniflybanen.

I likhet med herredsretten blir det ved odelstaksten lagt til grunn at eiendommen på grunn av størrelsen må verdsettes som et heltidsbruk. Av den grunn blir det ikke gitt noen tillegg for boverdi av våningshuset.

Etter totalvurdering fastsettes verdien av eiendommen ved odelsovertaksten til kr 1750000,-.

Partene er enige om at det skal avsies fravikelseskjennelse med faredag 14. april 1998 og innbetaling av kjøpesummen senest 1. mars s.å. Enigheten om dette er protokollert i rettsboken.

I likhet med det som er sagt i odelstaksten bemerkes at da boretten til folgehuset skal bli stående, bruker ikke retten formuleringen "heftefritt" skjøte, men det presiseres at det selvsagt ikke skal hvile panteheftelse på eiendommen ved overtakelsen.

Etter odelsloven §66 sammenholdt med skjønnsloven §42, jf §54a, må Aud Bore Valland erstatte Sigve Holen utgiftene ved odelsovertaksten. Det vektlegges at Sigve Holen reelt har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved odelstakten utover prisoppgang som følge av investeringer gjort etter odelstaksten, jf skjønnsloven §54a, annet ledd. Advokat Kåre Vierdal har lagt fram omkostningsoppgave på kr 29896,50, herav kr 28500,- i salær. Oppgaven godtas. Aud Bore Valland bærer også de øvrige lovbestemte utgifter ved overtaksten.

Slutning:

1. Verdien av eiendommen gnr. 44 bnr. 3 i Klepp settes til kr 1750000,-.

2. Sigve Holen tilpliktes å fraflytte eiendommen gnr. 44 bnr. 3 i Klepp 14. april 1998 til fordel for Aud Bore Valland.

Samme dag utsteder han skjøte til Aud Bore Valland.

3. Aud Bore Valland skal senest 1. mars 1998 overføre løsningssummen til advokat Kåre Vierdals klientkonto.

4. Advokat Kåre Vierdal plasserer straks løsningssummen på høyrentekonto hos sin bankforbindelse. Rente frem til overtakelsesdato godskrives Aud Bore Valland.

5. En forutsetning for de plikter som er nedfelt i punkt 2-4 er at det pr. 1. mars 1998 foreligger rettskraftig odelstakst for eiendommen.

6. I saksomkostninger for odelsovertaksten tilpliktes Aud Bore Valland å betale til Sigve Holen kr 29896,50 - tjuenitusenåttehundreognittiseks 50/100 -innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten.

7. Aud Bore Valland bærer de lovbestemte utgifter ved overtaksten.