LG-1996-1920

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-12-15
Publisert:	LG-1996-01920
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Stavanger byrett Nr. 96-00108A - Gulating lagmannsrett LG-1996-01920
Parter:	Ankende part: Kristine Endresen (Prosessfullmektig: Advokat Thorstein Furustøl, Stavanger) Ankemotparter: Siri og Harald Fredriksen (Prosessfullmektig: Advokat Thomas Smedsvig, Stavanger) Ankende parter: Siri og Harald Fredriksen (Prosessfullmektig: Advokat Thomas Smedsvig, Stavanger) Ankemotpart: Kristine Endresen (Prosessfullmektig: Advokat Thorstein Furustøl, Stavanger)
Forfatter:	Lagdommer Truyen Ekstraordinær lagdommer Danielsen Byrettsdommer Løseth, fagkyndige meddommere Byggmester Kristian Joa Byggmester Sverre Jan Waldeland. Dissens
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, Avhendingslova (1992) §3-1, §3-7, §3-8, §172, §176, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Eierseksjonsloven (1983) §13, Eierseksjonsloven (1983), §1-2, §3-10, §3-2, §3-9, §4-10, §4-19, §4-9, §7-2, Avhendingslova (1992)

Saken gjelder krav om erstatning/prisavslag for mangel ved forbrukerkjøp av fast eiendom.

Peder Klowsgt. 39 er en horisontalt delt tomannsbolig som ligger sentralt plassert i Stavanger. Huset er oppført en gang mellom 1910 og 1920. Det har en grunnflate på ca 70 kvm. I 1983 ble huset seksjonert i to leiligheter med felles kjeller og loft. I 1992 ble seksjoneringen endret slik at kjelleren i sin helhet ble tillagt leiligheten i første etasje, mens loftet til tillagt leiligheten i annen etasje.

Siri og Harald Fredriksen kjøpte seksjonen i annen etasje for kr 480.000 i 1987. Huset var den gang i relativt dårlig forfatning. Siri og Harald Fredriksen påbegynte derfor et betydelig oppussingsarbeid. Harald Fredriksen som er platearbeider/industrirørlegger, utførte mye av arbeidet selv. Han fikk dessuten bistand fra en nabo som er byggmester, og fra Siri Fredriksens bror som er murer. Det ble engasjert elektriker der hvor slikt arbeid var nødvendig.

Eierne av seksjonen i første etasje var lite interessert i å delta i vedlikehold av huset. I forbindelse med seksjonsendringen i 1992, ble imidlertid materialkostnader til utskifting av taket delt mellom de to seksjonene. Arbeidet ble utført av Harald Fredriksen og naboen som er byggmester. Seksjonen i første etasje betalte ikke kompensasjon for arbeidsinnsatsen.

I forbindelse med seksjonsendringene i 1992 ble man også enige om å lage et nytt inngangsparti. Seksjonen i første etasje beholdt den tidligere felles inngang, mens seksjonen i annen etasje fikk adkomst gjennom en inngang i et tilbygg som Harald Fredriksen med assistanse av andre oppførte. Tilbygget ble plassert slik at altanen i annen etasje utgjorde taket på tilbygget.

I 1993 ønsket familien Fredriksen å flytte til et mer barnevennlig strøk. Verken den innvendige oppussingen eller tilbygget var på denne tiden helt ferdig. Familien Fredriksen ga SR-Eiendom AS salgsoppdrag på leiligheten. Eiendomsmegler Frode Rødder var i den forbindelse og så på leiligheten i august 1993. Han foreslo en prisantydning kr 440000, hvilket Siri og Harald Fredriksen aksepterte. Det ble ikke avholdt takst eller utarbeidet noen form for tilstandsrapport for leiligheten. I prospektet som eiendomsmegler Rødder utarbeidet, beskrives boligens standard som følger:

"Leiligheten er oppusset gjennom de senere år med bl.a. nytt elektrisk anlegg, utbedret røropplegg, nyere tak, nyere vinduer, nyere terrasse. Boligen er etterisolert med innsprøytet isolasjon. Vedovn i stue. Lyst og pent innredet, men noe arbeid gjenstår."

Nederst på prospektet, som kun utgjør en side, står det:

"Ta gjerne med en bygningskyndig person ved besiktigelsen"

Prospektet ble lagt ut på kontoret til SR-Eiendom. Boligen ble annonsert i avisen i slutten av august 1993. Det kom i hvert fall et bud på prisantydningen kr 440000. Dette budet hadde en akseptfrist til en fredag, uklart hvilken dato, kl. 14.30. Ved 13.30 tiden samme dag ble familien Fredriksen ringt opp fra eiendomsmegleren med forespørsel om Kristine Endresen kunne komme å se på leiligheten. Hun hadde sett prospektet hos SR-Eiendom og var interessert i å komme på visning umiddelbart.

Siri Fredriksen var skeptisk til å foreta ytterligere visninger ettersom Harald Fredriksen arbeidet med å sette opp panel i gangen. Leiligheten fremsto derfor som lite presentabel. Imidlertid ombestemte hun seg, og kort tid etter kom Kristine Endresen sammen med en venninne. Kristine Endresen så på leiligheten mellom 30 til 45 minutter. Verken Kristine Endresen, som er hjemmehjelp av yrke, eller hennes venninne er bygningskyndige. Harald Fredriksen mener han oppfordret Kristine Endresen til å ta med en bygningskyndig. Kristine Endresen mener at han sa at hun gjerne kunne ta med en bygningskyndig.

Innen akseptfristen for budet på kr 440000, fremkom det et bud på kr 450000. Dette budet var ikke fra Kristine Endresen. Hun fremmet først et bud på kr 450.000 påfølgende dag, men høynet siden budet til kr 460000. Det ble ikke satt frist for aksept. Omlag 14 dager senere ble budet akseptert av familien Fredriksen. Kristine Endresen foretok ikke ytterligere befaring av eiendommen.

Den 15.09.93 ble det avholdt kontraktsmøte hos eiendomsmegleren. Under punkt 6 i kjøpekontrakten heter det bl.a.:

"Kjøperen har besiktiget eiendommen og overtar den i samme tilstand som den var ved besiktigelsen,..."

For øvrig inneholder kjøpekontrakten et punkt 7 om selgernes opplysningsplikt og et punkt 8 om kjøpers undersøkelsesplikt hvis innhold som har betydning for pågående tvist, i det vesentlige samsvarer med avhendingsloven bestemmelser på dette punkt. Det ble avtalt at overtakelse av eiendommen skulle skje den 24.09.93.

Den 23.09.93 fikk familien Fredriksen en henvendelse fra Kristine Endresen med anmodning om hun kunne overta leiligheten tidligere enn avtalt. Hun hadde anskaffet flyttehjelp denne dagen. Siri Fredriksen og hennes svigerinne var i ferd med å vaske ut leiligheten. Harald Fredriksen arbeidet fortsatt med å gjøre ferdig oppussingsarbeid i gangen. Kristine Endresen ga uttrykk for at Harald Fredriksen ikke trengte å foreta seg ytterligere med leiligheten før overtakelsen. Det ble dog avtalt at Harald Fredriksen skulle montere kobling til vaskemaskinen på grovkjøkkenet neste dag og senere installere ny varmtvannsbereder i leiligheten. Kristine Endresen overtok deretter leiligheten den 23.09.93.

Utover høsten oppdaget Kristine Endresen flere ting ved leiligheten som hun ikke fant som forventet. I slutten av november 1993 kontaktet hun eiendomsmegler Rødder. Han ba om å få en skriftlig klage, og Kristine Endresen sammenfattet sine innsigelser på ett ark som ble forelagt eiendomsmegleren. Lagmannsretten vil komme tilbake til denne oppstillingen i den grad den har relevans for sakens tvistetema.

Eiendomsmegler Rødder innkalte familien Fredriksen og Kristine Endresen til et møte som ble holdt hos SR-Eiendom den 02.12.93. Møtet medførte at SR-Eiendom utbetalte Kristine Endresen en kompensasjon på kr 2500. I et notat fra eiendomsmegler Rødder datert 02.12.93 synes det å fremgå at utbetalingen skal dekke kompensasjon for stige og lister. I notatet er det videre bl.a. listet opp følgende 3 punkter:

"1. Modum stige leveres tilbake.

2. Takrenner monteres over/v/ark.

3. Terrasse ordnes settes i stand."

Det synes å være enighet om at dette i alle fall innebærer at Harald Fredriksen skulle utbedre lekkasje på altanen som nevnt i punkt 3. Harald Fredriksen fikk imidlertid ryggproblemer og kunne ikke utføre arbeidet. Det ble derfor avtalt at Kristine Endresen skulle motta kompensasjon på kr 1500. Dette beløpet ble betalt og Kristine Endresen signerte på en kvittering som i dag ikke lenger forefinnes. Det er uenighet om denne kvitteringen ga uttrykk for at Kristine Endresen hadde mottatt fullt og endelig oppgjør.

Kristine Endresen har gitt uttrykk for at hun var misfornøyd med utfallet av forhandlingsmøtet den 02.12.93. Hun foretok imidlertid ikke ytterligere henvendelser i den forbindelse verken til SR-Eiendom eller til familien Fredriksen.

Den 28.03.95 kom feieren på inspeksjon i Peder Klowsgt. 39. Han konstaterte at det ikke var forskriftsmessig avstand mellom treverk og pipe på loftet. Det ble nedlagt et muntlig fyringsforbud. Noe senere kontaktet Kristine Endresen brann- og feiervesenet for ny inspeksjon. Slik inspeksjon ble foretatt den 28.06.95. I brann- og feiervesenets rapport av samme dato fremgår det at treverk og vinyltapet må fjernes fra pipe på kjøkkenet og at treverk på pipe på loftet må fjernes. Treverk som er nærmere enn 30 cm fra feieluke må beslås med ikke brennbart materiale.

Etter dette tok Kristine Endresen straks kontakt med byggmester Finn Ås. Han foretok en befaring og skrev den 29.06.95 et notat. Notatet fra byggmester Ås og rapporten fra brann- og feiervesenet ble samme dag levert til SR-Eiendom, som videreformidlet dette til familien Fredriksen. Harald Fredriksen fremkom med merknader til de oversendte rapporter ved brev datert 14.08.95.

Kristine Endresen engasjerte deretter ingeniør Ulrik P. Nilsen. Den 09.10.95 avga han en 6 siders tilstandsrapport med 79 fotografier vedlagt. Rapporten inneholder bl.a. bemerkninger til det nye tilbygget, taket og beslag på taket, pipen, og husets brannvegg. Ingeniør Nilsen avga dessuten en takst datert 05.10.95.

Kristine Endresen skrev den 09.10.95 til SR-Eiendom der hun meddelte at det var innhentet takst og tilstandsrapport. Hun opplyste også om at tilbygget ikke var byggemeldt. Det ble fremhevet at det var avdekket så alvorlige mangler at kjøpesummen fra 1993 synes alt for høy. Hun ba om et møte med en representant for SR-Eiendom.

Eiendomsmegleren besvarte ikke Kristine Endresens brev. Hun henvendte seg derfor til advokat Furustøl som i brev av 16.11.95 oversendte ingeniør Nilsens tilstandsrapport til familien Fredriksen. Advokat Furustøl fremhevet samtidig at Siri og Harald Fredriksen ble gjort erstatningsansvarlig for mangler ved seksjonen.

Etter en kortvarig korrespondanse mellom partenes prosessfullmektiger, fremsatte Kristine Endresen stevning til Stavanger byrett den 23.01.96 med krav om erstatning begrenset oppad til kr 220000. Det ble samtidig tatt forbehold om å endre kravets størrelse sett på bakgrunn av at spørsmålet om byggetillatelse for tilbygget ennå ikke var ferdigbehandlet i kommunen. Stevningen var rettet mot Siri og Harald Fredriksen samt SR-Eiendom AS ved styrets formann.

Ved brev datert 15.05.96 fra byggesaksavdelingen i Stavanger kommune ble Kristine Endresen tilstått byggetillatelse for tilbygget i Peder Klowsgt. 39. Byggetillatelsen ble gitt på vilkår. Sentralt i vilkårene står kravet om at tilbygget i sin helhet må oppføres i B-30 konstruksjon og bringes i samsvar med byggeforskriftene. Det fremgår videre at utført arbeid eventuelt må gjøres på ny.

Stavanger byrett avsa den 09.09.96 dom med slik domsslutning:

"1. Siri og Harald Fredriksen dømmes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse, å betale Kristine Endresen kr 35000,- -trettifemtusen- med tillegg av 12 -tolvprosent rente fra 1.3.1996 til betaling skjer.

2. SR-Eiendom AS v/styrets formann frifinnes.

3. Kristine Endresen dømmes innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Siri og Harald Fredriksen ved advokat Smedsvig med kr 55500,- - kronerfemtifemtusenfemhundre - og til SR-Eiendom ved advokat Kleiberg med kr 42000,- - kronerførtitotusen -."

Erstatningskravet fra Kristine Endresen mot Siri og Harald Fredriksen bygget på påståtte mangler ved brannvegg, stuen, taket, pipen, tilbygget og råteskader på loftet. Erstatningen på kr 35.000 som Kristine Endresen ble tilkjent, er i sin helhet begrunnet i mangler ved tilbygget. Siri og Harald Fredriksen ble frifunnet på de øvrige punkt. Det vises for øvrig til byrettens dom.

Kristine Endresen har i rett tid påanket byrettens dom med unntak av de punkter som gjelder mangler ved tilbygget og stuen. I forhold til SR-Eiendom ble byrettens dom påanket med krav om at SR-Eiendom ble kjent solidarisk erstatningsansvarlig for mangler ved tilbygget og brannveggen. Siri og Harald Fredriksen har inngitt aksessorisk motanke.

Ved kjennelse fra Gulating lagmannsrett den 02.05.97 ble ankesaken hevet for såvidt gjelder kravet mot SR-Eiendom. Hevningskjennelsen har sin bakgrunn i forliksavtale mellom Kristine Endresen og SR-Eiendom. Kristine Endresen har akseptert et tilbud fremsatt fra SR-Eiendom i brev datert den 12.03.97. Av nevnte brev fremgår følgende tilbud:

"1. SR-Eiendom AS gjentar sitt tidligere tilbud om å betale et engangsbeløp stort kr 20000,-.

2. SR-Eiendom AS frafaller tilkjente saksomkostninger for byretten."

Ankeforhandling i den resterende del av saken har vært avholdt i Stavanger tinghus den 24.11.97 til 26.11.97. Det ble foretatt befaring i Peder Klowsgt. 39. Partene ga forklaring og det ble avhørt 5 vitner, hvorav 4 var privat engasjerte sakkyndige vitner. For den del av tvisten som er påanket, står saken i det vesentlige i samme stilling som for byretten.

Kristine Endresen har i hovedtrekk anført følgende:

Det foreligger mangler ved eiendommen som gir rett til prisavslag og erstatning. Sentralt i mangelsvurderingen står selgernes opplysningsplikt, jfr. avhendingsloven §3-7, og det generelle redelighetskravet i avtaleretten. Videre er det klart at offentligrettslige krav ikke er tilfredsstilt, jfr. avhendingsloven §3-2 annet ledd.

Selgerne har lurt kjøper med hensyn til en rekke opplysninger. Selgerne kan derfor ikke påberope seg at huset er kjøpt "som det var", jfr. avhendingsloven §3-9 1. punktum. Det følger av Rt-1997-70 at en slik klausul skal tolkes restriktivt. Det foreligger dessuten en mangel fordi eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøper kunne forvente, jfr. avhendingsloven §3-9 2. punktum.

Kjøpers undersøkelsesplikt må vurderes i lys av hva denne konkrete kjøper kunne oppdaget. Det er irrelevant hva en fagperson burde oppdaget. Man har ikke plikt til å la seg bistå av fagperson under visning. Det vises til Ot.prp.nr.66 (1990-91) side 94. De mangler som påberopes ville ikke blitt avdekket ved en alminnelig befaring. Det kan ikke forlanges at Kristine Endresen skulle krype rundt i kott og på taket. Hun har således ikke forspilt sine rettigheter selv om befaringen var forholdsvis kortvarig. Av samme grunn får heller ikke undersøkelsesplikten etter avhendingsloven §4-9 anvendelse.

Kristine Endresen reklamerte på samtlige mangler når hun fikk kunnskap om disse. Hun må uansett gis tid til å områ seg. Kravet om rimelig tid i avhendingsloven §4-19 må ses i forhold til at hun ikke er fagkyndig.

Kristine Endresen har ikke gitt avkall på de krav hun fremsatte ved skriftlig reklamasjon i forkant av møte den 02.12.93, med unntak av hva som uttrykkelig følger av notatet til eiendomsmegler Rødder. Det ble gitt kompensasjon for stige og lister på kr 2500. Senere mottar hun kr 1.500 fra Harald Fredriksen for det arbeidet han skulle utført ved å tette terrassen. Det er ikke bevist at oppgjøret gjelder andre krav enn dette.

Utregningen av de fremsatte krav må foretas skjønnsmessig med utgangspunkt i beregning fra byggmester Oddvar Meling datert 22.11.95. Det må dessuten foretas et tillegg for prisstigning. Det skal også svares renter i medhold av morarenteloven §2. Om de konkrete mangler anføres følgende:

Beslag, renner og taket forøvrig.

Renner og beslag er av eldre dato til tross for at det i prospektet var angitt at eiendommen skulle ha et "nyere tak". Selgerne har således gitt uriktige opplysninger. Det måtte kunne forventes at hele taket var av nyere opprinnelse, d.v.s. alt som tæres av tidens tann. Det må dessuten foretas omtekking av mønepanner og flere steder på taket forøvrig. Mangler ved mønepannene kan ikke avhjelpes ved et beslag. Dette har for kort levetid. Siri og Harald Fredriksen må derfor svare for det arbeidet som ble utført på taket. Sett på bakgrunn av opplysningene i prospektet, kan det ikke forventes at Kristine Endresen skulle inspisere taket.

Utgiftene til beslag, renner, omtekking m.v. er fastsatt til kr 13.530 + kr 11.070 = kr 24.600 (inkl. mva.). Dette beløpet kan ikke kreves redusert under henvisning til eierseksjonsloven §13. Det foreligger en avtale mellom seksjonseierne i Peder Klowsgt. 39 om at seksjonen i annen etasje bærer alle utgifter ved taket. Det vil dessuten være urimelig å pålegge Kristine Endresen å søke regress hos eieren av første etasje som i denne sammenheng er uskyldig tredjepart for det dårlige arbeid og de mangelfulle opplysninger Siri og Harald Fredriksen hefter for.

Råteskader.

Harald Fredriksen må ha sett råteskadene ved arken når han bygget kott og alkove på loftet. Han opplyste ikke om dette til Kristine Endresen. Det kan ikke kreves at Kristine Endresen skulle foreta den meget kronglete inspeksjon som eventuelt måtte gjennomføres for å avdekke råteskadene. Selgernes opplysningsplikt må dessuten gå foran kjøpers undersøkelsesplikt, jfr. avhendingsloven §3-10 tredje ledd. Utgiftene til reparasjon av råteskader er beregnet til kr 3.690 (inkl. mva.).

Pipe.

Utvendig må pipen pusses på toppen. Arbeid med pipen ble utført i regi av Harald Fredriksen. Familien Fredriksen må derfor svare for disse utgiftene. Det kan ikke forventes at Kristine Endresen skulle inspisere pipen ved befaring.

På loftet hadde Harald Fredriksen kledd pipen med panel. Dette var i strid med brannforskriftene og utgjør derfor en mangel. Panelet på pipen inne på kjøkkenet i annen etasje var også i strid med brannforskriftene. Panelet måtte rives og pipen må pusses. Samlet sett utgjør alle utgifter tilknyttet pipen ca kr 9.000 (inkl. mva.). Dette omfatter også skifte av feieluke.

Brannvegg.

Familien Fredriksen bodde i Peder Klowsgt. 39 i lenger tid og måtte derfor ha hatt kjennskap til brannveggens forfatning. Dertil kommer at Harald Fredriksen under arbeidet på taket må ha sett åpningen mellom brannvegg og tømmervegg. Det er et grovt mislighold av selgernes opplysningsplikt, jfr. §3-7, at han likevel unnlater å opplyse om dette til kjøper.

Brannveggen må minimum rives ned to meter for deretter å bli bygget opp igjen. Det hefter imidlertid usikkerhet ved om muren må rives helt ned til skillet mellom første og annen etasje. Ved erstatningsutmålingen må det tas høyde for denne risiko. Samlet sett utgjør utgiftene til riving ned til skillet mellom første og annen etasje, stillas, oppbygging, containere og puss kr 67.750 (inkl. mva.). I tillegg kommer bygningsmessige arbeider som utgjør kr 3.690 (inkl. mva.). Heller ikke dette kravet kan reduseres under henvisning til eierseksjonsloven §13. Det vises til avtalen om fordeling av vedlikehold mellom seksjonen i første og seksjonen i annen etasje.

Tilbygget (motanken).

Det hefter vesentlige mangler til tilbygget. Dette er ikke oppsatt med nødvendig tillatelse. Videre siger bygget på grunn av dårlig fundamentering. Det er heller ikke oppført i B-30 konstruksjon. Det er ikke grunnlag for Harald Fredriksens påstand om at tilbygget skulle være midlertidig.

Fagkyndige uttalelser viser at det billigste vil være å rive tilbygget og bygge det opp igjen. På denne bakgrunn kan ikke kompensasjon utbetalt for tilbygget i 1993 ha betydning. Kristine Endresen skal stilles slik at hun får det tilbygget hun var forespeilet ved kjøp av eiendommen.

De reelle utgiftene til å sette opp tilbygget på nytt utgjør kr 39360. I tillegg kommer utgifter til byggetillatelsen med kr 3525. Kristine Endresen har imidlertid valgt å ikke motanke byrettens dom på dette punkt.

Forliket med SR-Eiendom m.v.

Forliket med SR-Eiendom innebærer en utbetaling på kr 20000. I dette beløp skal det gjøres fradrag med kr 5.000 til saksomkostninger for lagmannsretten før forliket ble inngått. Resterende del av forlikssummen skal først motregnes i overskytende utgifter ved tilbygget utover de kr 35.000 som Kristine Endresen ble tilkjent av byretten. Resterende beløp av forlikssummen vil deretter kunne gå til avkortning i den øvrige erstatning. Utover dette er det ikke hjemmel for å avkorte Kristine Endresens erstatning skjønnsmessig. Vilkårene for avkortning etter avhendingsloven §7-2 foreligger ikke i denne sak.

Det er nedlagt slik påstand:

"A. I hovedanken:

1. Siri og Harald Fredriksen tilpliktes in solidum å betale erstatning til Kristine Endresen, fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 107000,- med tillegg av 12 % morarente regnet fra 1. mars 1996 til betaling skjer.

Siri og Harald Fredriksen tilpliktes in solidum å erstatte Kristine Endresen sakens omkostninger for byrett og i hovedanke for lagmannsrett.

B. I motanken:

1. Stavanger byretts dom punkt 1 stadfestes.

2. Siri og Harald Fredriksen tilpliktes in solidum å erstatte Kristine Endresen sakens omkostninger i motanken for lagmannsrett."

Siri og Harald Fredriksen har i hovedtrekk anført følgende:

En bygningsmessig mangel er ikke det samme som en juridisk mangel. Det er således av betydning hva kjøper er gjort oppmerksom på. Det vises til at avhendingsloven §3-1 og §3-2 kan fravikes ved avtale, jfr. §1-2. Dertil kommer kontraktens klausul om overtagelse av eiendommen "som den var". Kjøper har dessuten forsømt undersøkelsesplikten før kjøpet, jfr. §3-10. Også etter overtagelsen er undersøkelsesplikten forsømt, jfr. §4-9. Bestemmelsene i avhendingsloven §4-10 og §4-19 er heller ikke fulgt.

På bakgrunn av ovennevnte fremholdes det at Kristine Endresen har akseptert synbare mangler ved huset. Huset var gammelt og fremsto i dårlig forfatning. Hun valgte likevel å foreta en overfladisk besiktigelse uten bistand av fagkyndige. Hun ble oppfordret om å ta med en bygningskyndig av Harald Fredriksen, ved prospektets anbefaling og sannsynligvis muntlig av megleren. Hun hadde god anledning til å gjøre dette før budet ble akseptert. Kristine Endresen har derfor selv tatt en kalkulert risiko for så vidt gjelder husets tilstand.

Det er også et poeng at huset fremsto som uferdig. Byggearbeidene var ikke fullført. Dette fremgår direkte av prospektets ordlyd og var åpenbart under visningen etter som det lå materialer strødd rundt i leiligheten og arbeid pågikk. Arbeidet var ikke fullført da Kristine Endresen ønsket å overta leiligheten den 23.09.93. Ved overtagelsen aksepterte hun huset i den tilstand det var i. Hennes etterfølgende reklamasjon tilknyttet varmtvannsberederen viser at hun har vært seg bevisst på husets tilstand. Hun hadde på dette tidspunkt en særskilt undersøkelsesplikt, jfr. avhendingsloven §4-9.

Først i slutten av november 1993 fremkommer den reklamasjonsliste som er utgangspunktet for møtet den 02.12.93. På dette møtet gjennomgås de fremsatte reklamasjoner og partene kommer til enighet om en endelig løsning. Kristine Endresen aksepterte også Harald Fredriksens senere tilbud om kr 1.500 som kompensasjon for arbeid han ikke kunne utføre. Det fremgikk av den kvittering som Kristine Endresen undertegnet, at beløpet på kr 1.500 utgjør et endelig oppgjør mellom partene. Familien Fredriksen kan ikke lastes for at denne kvittering ikke lenger kan fremskaffes. Dette skyldes at de anså forholdet for avsluttet og at Kristine Endresen først fremsatte ytterligere reklamasjoner mer enn 16 måneder senere.

Reklamasjonen som fremkommer i månedsskiftet juni/juli 1995, er fremsatt for sent. Når det gjelder nyere forhold slik som feierens fyringsforbud, kan det dessuten ikke belastes familien Fredriksen at kontrollørene har endret holdning i etterkant av at eiendommen ble solgt. Huset var inspisert også i familien Fredriksens eiertid, uten at det var bemerkninger til pipen. Også de mangelinnsigelser som fremkommer i lys av ingeniør Nilsens rapport, mer enn 2 år etter salget, er fremsatt for sent. Den sene reklamasjonen viser at de påberopte mangler betyr lite for Kristine Endresen. Det er grunn til å anta at først og fremst eiendommens sentrale beliggenhet var av stor betydning ved kjøpet.

I den grad Kristine Endresen tilkjennes erstatning, vil denne kunne lempes etter bestemmelsen i avhendingsloven §7-2.

Om de enkelte mangler anføres følgende:

Beslag, renner, taket m.v.

Det er aldri blitt hevdet at taket hadde nye beslag. Beslag, renner m.v. fremstår som gammelt. Dette må kjøper ha sett. Det ble forøvrig reklamert på utvendige renner m.v. allerede i 1993. Dette viser at beslagenes tilstand var synlig.

Det er ikke grunnlag for å hevde at taket var ufagmessig lagt. Harald Fredriksen la taket i samarbeid med en byggmester. Det er kun påvist behov for omlegg på mønene. Frostsprengt taksten kan like gjerne stamme fra tiden etter salget.

Utgiftene til beslag m.v. er satt ut i fra en verst tenkelig situasjon og må derfor reduseres betydelig. Utgiftene må dessuten halveres i det seksjonen i første etasje i medhold av eierseksjonsloven §13 skal bære en forholdsmessig andel. Det foreligger ingen avtale mellom seksjonene om deling av slike utgifter.

Råteskader.

Det vises til byrettens premisser hvor denne skaden er betegnet som bagatellmessig. Skaden er for liten til å bli karakterisert som en mangel. Rettspraksis viser videre at slike skader må kunne forventes i gamle hus. Dertil kommer at råten burde vært oppdaget av kjøper under befaringen. Klart synlig misfarging på loftet burde foranlediget ytterligere undersøkelser.

Pipen.

Utgiftene til pipen over taket må deles med seksjonen i første etasje. Dertil kommer at forholdet rundt pipen var gjenstand for reklamasjon allerede i november 1993, og man kom da til en enighet. Videre fremheves det at Kristine Endresen selv har revet ned murpuss på pipen og det er derfor vanskelig å konstatere hvordan situasjonen egentlig var. Kjøpers egne inngrep avgrenser adgangen til å reklamere, jfr. avhendingsloven §4-10.

Brannveggen.

Det er enkelt å konstatere at brannveggen var dårlig vedlikeholdt. Kristine Endresen har innrømmet at hun så dette ettersom hun fant at denne manglet puss, stell og maling. Dette synes godt fra gaten. Hun har således akseptert brannmurens tilstand. I den grad det skal utmåles vederlag for utbedring av brannmuren, anføres det at eventuelle mangler kan avhjelpes vesentlig rimeligere enn hva som er hevdet av ankende part.

Tilbygget (Motanken).

Tilbygget fremsto som et råbygg ved overtagelse av eiendommen. Harald Fredriksen arbeidet på dette. Kristine Endresen ble gjort oppmerksom på manglende utført arbeid. Senere har hun selv utført arbeid på tilbygget, hvilket forspiller hennes reklamasjonsrett, jfr. §4-10. Det samme gjelder for kravet på dekning av omkostninger ved søknad om byggetillatelse. Det synes unødvendig at ingeniør Nilsen ble engasjert til å utføre dette arbeidet. Arbeidet ble utført før familien Fredriksen var kontaktet.

Hvis byrettens dom stadfestes, vil Kristine Endresen få et tilbygg som var i en vesentlig bedre stand enn hva hun kjøpte. I tilbygget var det anvendt brukte materialer. Videre har det etter 1993 vært lekkasjer fra altanen, til tross for at Kristine Endresen mottok kompensasjon til å tette dette.

Forliket med SR-Eiendom m.v.

Utbetalingen på kr 20.000 skal i sin helhet gå til fradrag i eventuell erstatning.

Det kan ikke kreves morarenter og kompensasjon for prisstigning på en gang. Morarenter kan ikke beregnes før fra forfallstidspunktet. Det foreligger intet forfallstidspunkt hvis kravet stadig øker.

Det er nedlagt slik påstand, som etter opplyste skal dekke både anken og motanken:

"1. Siri og Harald Fredriksen frifinnes. Forøvrig stadfestes byrettens dom.

2. Kristine Endresen tilpliktes å erstatte Siri og Harald Fredriksens saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens morarenter fra utløpet av denne dommen fastsatte oppfyllelsesfrist og til betaling skjer."

Lagmannsretten vil bemerke:

Beslag, renner og nedløp.

I salgsprospektet er det opplyst at huset har "nyere tak". Høsten 1992 foretok Harald Fredriksen arbeid på taket sammen med en nabo som er byggmester. Det ble skiftet takstein, takpapp samt lekter og strø. Renner, nedløp og beslag på taket ble ikke skiftet. På denne bakgrunn mener kjøper at selgerne har gitt uriktige opplysninger om eiendommen, jfr. den i forbrukerkjøp preseptoriske regel i avhendingsloven §3-8.

Lagmannsretten er enig med kjøper i at det som et utgangspunkt må kunne forventes at beslag, renner og nedløp skiftes sammen med taket forøvrig. Når man kjøper et hus med "nyere tak", må man således kunne forvente at beslag, renner og nedløp ikke er av eldre dato. Alle deler av taket som er gjenstand for slitasje bør skiftes ut samtidig med at taket legges om. Det synes klart at en fagmann ville hatt innvendinger til å skifte taksten, lekter og strø uten samtidig å skifte beslagene.

Lagmannsrettens mindretall, de fagkyndige meddommerne Joa og Waldeland, finner på denne bakgrunn at kjøper bør kunne kreve erstattet utgifter til å skifte beslag, renner og nedløp på taket. Disse utgiftene utgjør samlet sett omlag kr 15.000 (inkl. mva.). Det understrekes særlig at betegnelsen "nyere tak" alltid bør omfatte tilsvarende nye beslag, renner og nedløp.

Lagmannsrettens flertall, de juridiske dommerne Truyen, Danielsen og Løseth, er enig med mindretallets utgangspunkt, men finner at bestemmelsen i avhendingsloven §3-8 annet ledd gjør at det ikke foreligger en mangel. Under befaringen må det ha fremstått som åpenbart at taket hadde beslag, renner og nedløp som var av eldre dato. Dette kan enkelt observeres av en hver person uten hensyn fagkunnskap og uten nærmere undersøkelser av betydning. De eldre beslag, renner og nedløp er klart synlig både fra gateplan og fra hagen bak huset. Her kan man særlig observere et eldre sinkbeslag på brannmuren. Ved å se ut av vinduet i arken ved soverommene på loftet kan man videre observere eldre og bulkete beslag. Dette må også Kristine Endresen ha sett under befaringen.

Flertallet finner det derfor sannsynliggjort selgernes isolert sett uriktige opplysning ikke har hatt betydning for avtalen. I den grad kjøper etter å ha lest salgsprospektet forventet at betegnelsen "nyere tak" også skulle omfatte nyere beslag m.v, må dette inntrykket ha blitt korrigert selv ved den kortvarige befaring Kristine Endresen foretok av eiendommen.

Omlegg av taksten m.v.

Etter å ha observert det fremlagte billedmaterialet og ut i fra eget inntrykk under befaringen, finner den samlede lagmannsrett at taket på flere punkter ikke er fagmessig lagt. Det foreligger her en mangel, jfr. avhendingsloven §3-1 første ledd første punktum. Taket var ikke i en slik stand som kjøper måtte kunne forvente ut i fra opplysningene om at dette var av "nyere" dato.

For det første er det glipper ved mønestenene som gjør at det kan oppstå lekkasje. Mønepannene er heller ikke spikret fast i mønet. Videre er det observert sprekker på flere taksten. De fleste av defektene skyldes sannsynligvis en ukyndig behandling ved opplastingen på taket. Imidlertid er det ikke sannsynliggjort behov for omlegging av hele taket. Det er ikke dokumentert mer omfattende mangler ved omlegget.

Lagmannsretten finner videre at det hefter enkelte feil ved håndtering av de eksisterende beslag som må rettes opp. I forbindelse med legging av taket, har Harald Fredriksen forklart at han la takpappen under beslaget som går ned mot brannveggen. Dette må legges om for å hindre at det renner vann ned i tømmerveggen bak brannmuren. Videre observerte lagmannsretten under befaringen to spikerslag gjennom den ene rennen langs med arken som åpenbart utgjør en lekkasje. Dette er spikerslag som har oppstått i forbindelse med fjerning av et vannbord ved legging av taket. Det må også monteres en takrenne over arken for å kompensere for at dråpefallet fra takstenen over arken går for kort ut.

De nevnte mangler er ikke feil som Kristine Endresen burde ha oppdaget ved en forsvarlig undersøkelse i forkant av huskjøpet. Når det opplyses at huset har "nyere tak", må en kjøper kunne legge til grunn at dette taket er lagt forsvarlig. Det må i alle fall kunne forlanges at taket er funksjonsdyktig.

Kristine Endresen oppdaget de fleste manglene ved taket først ved den rapport som forelå fra ingeniør Nilsen i oktober 1995. Hun reklamerte umiddelbart. For disse manglene kan derfor ikke kravet avgrenses av avhendingsloven §4-19.

For den manglende takrennen over arken, stiller imidlertid spørsmålet seg annerledes. Denne mangelen ble tatt opp allerede ved Kristine Endresens notat i forkant av møtet den 02.12.93. I notatet fra eiendomsmegler Rødder datert 02.12.93 fremgår det at familien Fredriksen plikter å montere takrenne over ark. Slik takrenne ble ikke montert. Familien Fredriksen har imidlertid hevdet at dette spørsmålet ble avklart ved utbetaling av kr 1.500 til kompensasjon for arbeid og materialer kort tid etter møtet den 02.12.93. Kristine Endresen mener denne kompensasjonen kun gjaldt terrassen som skulle settes i stand.

Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at betalingen på kr 1.500 i desember 1993 var en kompensasjon for alle de utbedringsarbeider familien Fredriksen skulle utføre. Det foreligger her motstridende forklaringer. Kristine Endresens etterfølgende passivitet styrker imidlertid Siri og Harald Fredriksens anførsler på dette punkt. Hun forholdt seg passiv og fremsatte ikke krav om utbedring før nesten 2 år senere. Dette kan tyde på at partene i desember 1993 anså tvisten om montering av takrenne for endelig avgjort ved den kompensasjon som ble prestert.

For de øvrige mangler ved taket, finner lagmannsretten at det må tilstås kompensasjon for utgifter til å få lagt mønestenene skikkelig. Det må i den forbindelse også bli foretatt nødvendig omlegg. Defekte stener må skiftes, rennen på denne siden av arken må skiftes, og takpappen langs mot brannmuren må brettes opp på beslaget i overgang til rennen. Samlet sett finner lagmannsretten at dette arbeidet vil koste kr 17.000 (inkl. mva.). Prisanslaget forutsetter bruk av lift.

Det samlede beløp på kr 17.000 kan imidlertid ikke i sin helhet kreves fra selgerne. Eiendommen består av to eierseksjoner. I medhold av den alminnelige regel i eierseksjonsloven §13 første ledd skal utgiftene til ytre vedlikehold fordeles mellom sameierne mellom størrelsen på sameiebrøkene. Det er ikke bestridt at sameiebrøken utgjør en halvpart på hver av seksjonene.

Kristine Endresen har anført at det foreligger en sameieavtale som går ut på at seksjonen i annen etasje fullt ut dekker utgifter tilknyttet taket. Eierseksjonsloven er deklaratorisk på dette punkt. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at eksistensen av en slik avtale er sannsynliggjort. Det foreligger ingen skriftlig nedtegnelse, selv om det ville vært naturlig at en slik avtale ble nedtegnet og dessuten tinglyst. Det er heller ikke ført vitner som kan bekrefte avtalens eksistens. Kristine Endresens opplysninger om sameieavtalen er dessuten uklare.

På den annen side har familien Fredriksen opplyst at man ved utbedringen av taket høsten 1992 delte likt på utgiftene til materialer. Seksjonen i første etasje betalte imidlertid ikke for det arbeid som ble utført. Dette kan likevel ikke være avgjørende. Så lenge seksjonen i første etasje så seg forpliktet til å dekke en halvpart av de påløpte utgifter, foreligger det et moment som tyder på at eierseksjonslovens regel gjelder. Det foreligger ikke momenter som taler i motsatt retning.

På denne bakgrunn hefter Siri og Harald Fredriksen kun for en halvpart av de utgifter som er nødvendig for å sette taket i en slik stand som Kristine Endresen måtte kunne forvente at det var i ved kjøpet av eiendommen. Den halvpart av utgiftene som faller på seksjonen i første etasje, er et forhold mellom nåværende seksjonseier og dennes rettsforgjenger. Det er ikke belyst nærmere på hvilke vilkår nåværende seksjonseier i første etasje ervervet eiendommen. Også seksjonen i første etasje er ervervet etter at taket ble lagt høsten 1992.

Etter dette finner lagmannsretten at Kristine Endresens krav tilknyttet mangler ved taket utgjør kr 17.000 : 2 = kr 8500.

Råteskader.

For lagmannsretten er det påvist to råteskader. Dette gjelder for det første råte på en 70 cm lang stender på 10 x 10 cm under arken på loftet. På motsatt side av arken er det også observert mindre utslag av råte på et bord. Råteskadene er forholdsvis begrensede, men bør skiftes. Kravet i tilknytning til utskifting av råteskader er anslått til kr 3.690 (inkl. mva).

Lagmannsretten finner at en skade av slikt begrenset omfang isolert sett ikke utgjør en rettslig mangel. Huset er gammelt. Det fremstod som dårlig vedlikeholdt og ble solgt "i samme tilstand som det var ved besiktigelsen", jfr. kjøpekontrakten punkt 6 første ledd. I utgangspunktet hefter derfor ikke selgerne for en slik skjult mangel.

Over nevnte utgangspunkt gjelder imidlertid ikke hvis selgerne har misligholdt sin opplysningsplikt, jfr. avhendingsloven §3-7. Det kan reises spørsmål om Harald Fredriksen måtte kjenne til råteskaden ettersom han i forbindelse med oppussing av soverom på loftet bygget henholdsvis skap og sovealkove foran de aktuelle råteskader. Samtidig er det klart at Kristine Endresen ikke kan bebreides for ikke å ha avdekket de aktuelle råteskader under visningen forut for kjøpet. Skulle råteskadene blitt observert, måtte hun krøpet inn i en svært trang og vanskelig fremkommelig korridor bak de innebygde skapene. Korridoren vender 90 grader i det ene hushjørnet og en rekke steder stikker det spiker ned fra taket.

Lagmannsretten finner imidlertid at Kristine Endresen likevel ikke kan påberope seg de nevnte råteskader som en mangel, jfr. avhendingsloven §3-7 2. punktum. Som nevnt var huset gammelt og det fremstod som dårlig vedlikeholdt. Man kan enkelt observere en rekke misfarginger etter tidligere lekkasjer på loftet. Kristine Endresen reagerte ikke på dette. Det ble ikke vist interesse for problemstillingen før rapporten fra ingeniør Nilsen forelå i oktober 1995. Det fremstår således som overveiende sannsynlig at selgernes opplysning om de begrensede råteskadene ikke ville påvirket hennes budgivning.

Lagmannsretten finner derfor at kravet tilknyttet råteskadene ikke kan føre frem.

Pipen.

Ved brann- og feiervesenets inspeksjon den 28.03.95 ble det nedlagt fyringsforbud. Mangelen ved pipen er nærmere spesifisert i rapport fra brann- og feiervesenet datert 28.06.95.

På kjøkkenet i annen etasje måtte treverk og vinyltapet fjernes fra pipen. Kledningen på pipen var av eldre dato. Det må legges til grunn at familien Fredriksen ikke har hatt kjennskap til at denne kledningen var i strid med gjeldende brannforskrifter. Feieren hadde vært på inspeksjon flere ganger uten at det fremkom merknader. Det forelå således en mangel som var skjult for begge parter på tidspunktet for eiendomsoverdragelsen.

Lagmannsretten finner at dette er en mangel i medhold av kjøpekontrakten punkt 7 sjette avsnitt. Det fremgår der at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslig krav som gjaldt for den tiden da avtalen var inngått. På denne bakgrunn kan Kristine Endresen kreve erstattet de utgifter som skal til for puss av pipen, og for øvrig sette den i forskriftsmessig stand.

Selgerne har her anført at man ikke er gitt adgang til avhjelp, jfr. §4-10, og at kravet derfor må falle bort. Dette er ikke riktig. Kjøpers eneste inngrep har vært å fjerne eksisterende kledning som klarligvis var i strid med brannforskriftene. Selve utbedringen, puss av pipen, er fortsatt ikke utført.

Også på loftet må pipen utbedres på én side. Denne siden ble kledd med panel av Harald Fredriksen i strid med brannforskriftene. Også på dette punkt finner retten at Kristine Endresen har krav på kompensasjon for de utgifter som skal til for å pusse denne siden av pipen og for øvrig sette den i forskriftsmessig stand, jfr. kjøpekontrakten punkt 7 sjette avsnitt.

Kristine Endresen har reklamert i tide for såvidt gjelder de nevnte mangler ved pipen. Feilene ble først oppdaget ved inspeksjon fra brann- og feiervesenet, og Kristine Endresen reklamerte umiddelbart i tilknytning til dette.

De samlede utgifter til oppgradering av pipen i forskriftsmessig stand på kjøkkenet og på loftet anslås til kr 5.000 (inkl. mva.). Dette omfatter også skifte av feieluke.

Også på taket hefter det mangler ved pipen. Toppen av pipen må pussen for å hindre vannansamling. Pipen over taket ble bygget av Siri Fredriksens bror med hjelp av Harald Fredriksen. Det ble opplyst for Kristine Endresen at i alle fall denne del av pipen var ny. Hun måtte kunne forvente at arbeidet var fagmessig utført.

Det kan ikke stilles krav til kjøper om at hun skulle avdekket denne feilen på et tidligere tidspunkt. Det kan ikke forventes at en potensiell kjøper inspiserer alle sider ved pipen på taket før kontrakt inngås. Pipen ble først inspisert i tilknytning til ingeniør Nilsens undersøkelser, og reklamasjon ble fremsatt umiddelbart i tilknytning til dette.

Lagmannsretten finner således at det foreligger en mangel, jfr. avhendingsloven §3-1 første ledd 1. punktum. Pipen var ikke i en slik stand som kjøper måtte kunne forvente ut i fra selgernes opplysninger om at denne var ny. Utgifter til puss av pipen utvendig anslås til kr 2.000 (inkl. mva.). Arbeidet vil kunne utføres i tilknytning til utbedring av taket for øvrig. Av utgiften på kr 2.000 faller kun halvparten på Kristine Endresens seksjon, jfr. merknadene tilknyttet eierseksjonsloven §13 ovenfor. Dette kravet utgjør derfor kr 1000.

Brannmuren.

Lagmannsretten finner at det ikke hefter mangler ved brannmuren, kfr. avhendingsloven §3-1 første ledd 1. punktum. Eiendommen er som nevnt solgt "i samme tilstand som den var ved besiktigelsen", jfr. kjøpekontrakten punkt 6 første avsnitt. Det må ha vært åpenbart for Kristine Endresen at brannmurens tilstand var dårlig. Dette gjelder selv om hennes befaring forut for kjøpet var overfladisk og kortvarig.

For det første dreier det seg om et eldre hus. Videre synes det klart at huset generelt sett fremsto som dårlig vedlikeholdt. Det samme gjelder brannmuren. Det vises i denne forbindelse til takst som ble avholdt av ingeniør Nilsen den 05.10.95. Under punkt 8 "Hovedinntrykk" heter det bl.a. følgende:

"Objektet fremtrer dårlig vedlikeholdt utvendig. Dårlig brannvegg mot nabo. Pusskader/biter falt ned."

Kristine Endresen har videre forklart at hun under visningen så at brannmuren manglet vedlikehold. Også under lagmannsrettens befaring synes det åpenbart at brannmuren trenger rehabilitering. Det er enkelt å se at muren heller utover i øvre del. Dette er mangler som Kristine Endresen må ha sett under visningen. Selv om det må fagkyndighet til for å fastslå omfanget av skaden, vil man uten bruk av fagkyndig bistand kunne fastslå at brannmuren trenger betydelig utbedring.

Det er heller ikke grunnlag for å anta at Harald Fredriksen har holdt tilbake opplysninger om brannmurens tilstand for Kristine Endresen, jfr. avhendingsloven §3-7, jfr. §3-10 tredje ledd. Harald Fredriksen har riktig nok hatt anledning til å observere brannmuren på nært hold ovenfra i tilknytning til arbeidet på taket høsten 1992. Imidlertid er det intet som tyder på at han dermed har kommet i besittelse av opplysninger om brannmurens tilstand som han burde formidlet videre til Kristine Endresen. Det må antas å være like åpenbart at brannmuren trenger rehabilitering ved observasjon fra gateplan som ved observasjon fra taket.

Tilbygget (motanken).

Lagmannsretten finner at det må skilles mellom påståtte mangler som går på at tilbygget ikke var ferdigstillet og mangler som er relatert til arbeid som var utført på overdragelsestidspunktet. Tilbygget fremstod som uferdig ved overtagelsen. Kristine Endresen kan derfor ikke kreve kompensasjon for full ferdigstillelse. Dette har hun aldri blitt forespeilet ved partenes avtale. Derimot må det kunne forventes at det arbeid som var utført frem til overtakelsestidspunktet, var forsvarlig utført og i samsvar med gjeldende regelverk, jfr. kjøpekontrakten punkt 7 sjette ledd og åttende ledd 3. punktum.

På bakgrunn av ovennevnte finner lagmannsretten at Kristine Endresen må kunne kreve kompensasjon for utgifter til å oppgradere tilbygget til B-30 konstruksjon i samsvar med bygningsmyndighetenes krav. Veggen mot naboen må i den forbindelse kles med gipsplater og nytt panel legges. Videre må vinduet byttes ut med et forsterket glass. Også fundamenteringen av tilbygget må forbedres. Dette kan gjøres ved å stemple av nedre del av tilbygget, grave under og mure opp med lecablokker. Samlet sett anslås omkostningene for dette å utgjøre kr 15.000 (inkl. mva.).

Lagmannsretten finner derimot ikke at Kristine Endresen kan kreve refusjon for isolasjon av tilbygget. Det er riktig nok uenighet om Kristine Endresen ble forespeilet at tilbygget var isolert i gulv og tak. Uansett forutgående avtale, finner imidlertid lagmannsretten at kjøper må ha gitt avkall på kravet i november/desember 1993. Spørsmålet var gjenstand for reklamasjon ved notatet fra Kristine Endresen i november 1993. På møtet den 02.12.93 ble det utformet en avtale som dekket flere punkter hvor Harald Fredriksen skulle utføre arbeid. Spørsmålet om isolasjon er ikke nevnt. Dertil kommer at familien Fredriksen mener partene var enige om at påberopte reklamasjoner ble endelig oppgjort ved betaling av kr 1.500 i desember 1993. Når det dessuten ses hen til at Kristine Endresen isolerte tilbygget i januar/februar 1994 uten å fremsette ytterligere krav før nærmere to år senere, tyder hennes etterfølgende passivitet på at spørsmålet fant sin avklaring i desember 1993.

Tilbygget var ikke byggemeldt av familien Fredriksen, og følgelig manglet også byggetillatelse for tilbygget. Kristine Endresen innhentet senere slik tillatelse ved hjelp av ingeniør Nilsen våren 1996. Hun krever derfor erstattet utgifter for ingeniør Nilsens arbeid i tilknytning til søknad og refusjon av offentlige gebyrer.

Lagmannsretten finner at slike utgifter i utgangspunktet kan kreves erstattet ettersom fravær av byggetillatelse utgjør en mangel i henhold til kjøpekontrakten punkt 7 åttende avsnitt 3. punktum. Utgiftene til offentlig gebyr på kr 1.125 kan således kreves refundert.

Når det gjelder utgiftene til ingeniør Nilsens arbeid stiller saken seg annerledes. Ingeniør Nilsens arbeid tilknyttet søknaden ble utført høsten 1995, altså før familien Fredriksen var gitt anledning til å avhjelpe mangelen, jfr. avhendingsloven §4-10. Dette arbeidet ville de selv kunnet utføre. Kjøpers egen avhjelp forspiller således kravet, se Bergsåker, Kjøp av fast eiendom, annen utgave, 1997 280-281. Utgiftene til ingeniør Nilsens arbeid tilknyttet byggesøknaden kan derfor ikke kreves erstattet.

Forliket med SR-Eiendom.

Ovennevnte gjennomgang viser at Kristine Endresen er tilkjent prisavslag/erstatning både i hovedanken og motanken. Ved utmålingen er det enighet om at det skal gjøres fradrag for den kompensasjon Kristine Endresen mottok ved forliket med SR-Eiendom. Det er imidlertid uenighet om forlikssummen på kr 20.000 fullt ut skal komme til fradrag. Kristine Endresen mener det først må gjøres fradrag på kr 5.000 i saksomkostninger for lagmannsretten tilknyttet anken mot SR-Eiendom før utbetalingen kan komme til fradrag i kravet mot Siri og Harald Fredriksen.

Brevet som dokumenterer forliket sier lite om problemstillingen. Det fremgår kun av brevet fra advokat Kleiberg datert 12.03.97 at SR-Eiendom frafaller tilkjente saksomkostninger for byretten. Derimot synes lagmannsrettens hevningskjennelse av 02.05.97 å belyse spørsmålet. Det fremgår her at hver av partene dekker sine saksomkostninger. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at det ikke kan gjøres fradrag for omkostninger ved lagmannsretten i det utbetalte forliksbeløp. Utbetalingen synes i sin helhet å referere seg til erstatningskravet.

Det må også avklares hvor mye av forliksbeløpet på kr 20.000 som skal gå til fradrag i henholdsvis anken og motanken. Det følger av Kristine Endresens anke til lagmannsretten at kravet mot SR-Eiendom gjelder både tilbygget og brannmuren. I relasjon til Siri og Harald Fredriksen har Kristine Endresen anken over brannmuren, mens familien Fredriksen har motanket over tilbygget. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at forliksbeløpet som skal gå til fradrag, bør fordeles likt mellom anken og motanken.

Oppsummering av krav.

Etter dette utgjør Kristine Endresens krav følgende:

I hovedanken:

Takreparasjoner: kr 8500,- Puss av pipe på taket: kr 1000,- Oppgradering av pipe i 2. etasje og på loftet: kr 5000,- kr 14500,- - utbetaling fra SR-Eiendom: kr 10000,- Totalt: kr 4500,-

I motanken:

Utgifter til oppgradering av tilbygget: kr 15000,- + offentlige gebyrer ved byggesøknad: kr 1125,- kr 16125,- - utbetaling fra SR-Eiendom: kr 10000,- Totalt: kr 6125,-.

En samlet oppsummering av pådømte krav viser at det ikke er grunnlag for Kristine Endresens anførsler tilknyttet avhendingsloven §3-9 2. punktum. Eiendommen var ikke samlet sett i vesentlig dårligere stand enn hva hun kunne forvente verken sett ut i fra reklamasjonskravenes størrelse eller sett ut i fra den forventning som måtte ha dannet seg på bakgrunn av befaringen før kjøpet.

Kristine Endresen har nedlagt påstand om at det tilkjennes 12% morarente av utmålt erstatning regnet fra 01.03.96 til betaling skjer. Stevningen er inngitt til Stavanger byrett den 23.01.96. De krav hvor det er tilkjent erstatning/prisavslag fremkommer av stevningen. Det er derfor grunnlag for å tilkjenne morarente regnet fra 01.03.96, jfr. morarenteloven §2.

Saksomkostninger.

Både anken og motanken har delvis ført frem. Spørsmålet om saksomkostninger reguleres derfor i begge saker i utgangspunktet av tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174 første ledd.

Kristine Endresen har anført at hovedanken vil være vunnet fullt ut, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd, selv om det utmåles en erstatning som er vesentlig lavere enn summen av de krav hun har fremsatt. Det vises til at påstanden er utformet med krav om erstatning fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til et fastsatt beløp.

Lagmannsretten finner at Kristine Endresens anførsler på dette punkt ikke kan føre frem. Kravet i hovedanken er bygget opp under henvisning til spesifiserte poster som igjen bygger på prisoverslag fra fagkyndige. Til grunn for den øvre beløpsgrense på kr 107.000 ligger i utgangspunktet en summering av nevnte poster med fradrag for utbetalt erstatning fra SR-Eiendom og med fradrag for beløpet knyttet til motanken. I realiteten innbyr således ikke anførslene til en skjønnsmessig fastsettelse. Lagmannsrettens skjønn er begrenset til beregning av omtrentlige priser på nærmere spesifiserte arbeidsoppgaver. Det vises for øvrig til Tore Schei, Tvistemålsloven, Bind I, side 351-352.

Dertil kommer at Kristine Endresens krav vedrørende brannmuren ikke har ført frem. Dette kravet utgjør beløpsmessig den klart største andel av hovedanken. Heller ikke i spørsmålet om utskifting av nye beslag, renner og nedløp på taket har hun fått medhold. At utmålt beløp i hovedanken kun utgjør en brøkdel av den angitte maksimale beløpsgrense, skyldes således ikke sider ved lagmannsrettens skjønn, men det faktum at Kristine Endresen ikke har fått medhold i sentrale krav som er fremsatt i anken. På denne bakgrunn finner derfor lagmannsretten at hovedanken må anses som dels vunnet og dels tapt, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174.

Hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd er at hver av partene bærer sine egne omkostninger. Lagmannsretten finner imidlertid at Kristine Endresen i denne sak fullt ut bør pålegges å erstatte motpartens saksomkostninger både i anken og motanken. Hun bør også pålegges å erstatte motpartens fulle omkostninger ved byretten. Det vises til tvistemålsloven §174 annet ledd 2. punktum. Kristine Endresen har ikke vunnet mer enn hva hun ville fått ved å motta et forlikstilbud.

Ved byrettens behandling ble Kristine Endresen tilkjent kr 35.000 i erstatning. Dette var ikke mer enn hva hun under saksforberedelsen for byretten samlet sett var tilbudt av Siri og Harald Fredriksen og SR-Eiendom.

For lagmannsretten mottok Kristine Endresen kr 20.000 fra SR-Eiendom, hvilket medførte at denne side av anken ble hevet ved kjennelse den 02.05.97. Under ankeforhandlingen ble Siri og Harald Fredriksens tidligere forlikstilbud på kr 15.000 gjentatt overfor Kristine Endresen. Forlikstilbudet forutsatte at hver av partene skulle bære sine egne saksomkostninger. Tilbudet ble avslått.

Resultatet av lagmannsrettens behandling er at Kristine Endresen er tilkjent kr 4.500 i hovedanken og kr 6.125 i motanken. Samlet utgjør dette kr 10625. Hun har således oppnådd mindre enn hva hun ville fått ved å aksepterer motpartens forlikstilbud. Dette gjelder selv om det innkluderes morarente fra 01.03.96.

I saksomkostningene for byretten innga advokat Smedsvig en omkostningsoppgave på kr 74500, hvorav salær utgjør kr 68000. Salærets størrelse var sammenfallende med motpartens salærkrav for byretten. Det fremsatte omkostningskrav synes nødvendig, jfr. tvistemålsloven §176, og tas derfor til følge.

For Lagmannsretten har advokat Smedsvig fremsatt en omkostningsoppgave på kr 60600, hvorav salær utgjør kr 58000. I tillegg kommer rettgebyr ved motanken på kr 12375. Det har ikke fremkommet innsigelser mot omkostningsoppgaven. Omkostningene synes nødvendige og kravet tas til følge.

Tilkjente omkostningene må fordeles mellom anke og motanke. Arbeidet tilknyttet motanken fastsettes skjønnsmessig til 1/4 av påløpte utgifter. For lagmannsretten utgjør dette kr 60.600 : 4 = kr 15150. Også for saksomkostninger vedrørende behandlingen i byretten må det foretas en tilsvarende fordeling, hvilket utgjør kr 74.500 : 4 = kr 18625.

Med tillegg av rettsgebyret utgjør derfor tilkjente omkostninger ved motanken kr 18.625 + kr 15.150 + kr 12.375 = kr 46150.

For hovedanken utgjør tilkjente omkostninger for lagmannsretten etter dette kr 60.600 - kr 15.150 = 45450. For byretten utgjør omkostningskravet vedrørende hovedanken 74.500 - 18.625 = kr 55875. Samlet sett utgjør derfor tilkjente saksomkostninger ved hovedanken kr 55.875 + kr 45.450 = kr 101325.

Dommen er avsagt med slik dissens som det fremgår over.

Domsslutning:

I hovedanken:

1. Siri og Harald Fredriksen betaler in solidum kr 4.500 -firetusenfemhundre- til Kristine Endresen med tillegg av 12 -tolv- % morarente regnet fra 01.03.96 til betaling skjer.

2. Kristine Endresen betaler kr 101.325 -ethundreogentusentrehundreogtjuefem- til Siri og Harald Fredriksen i saksomkostninger for byretten og lagmannsretten innen 2 -to- uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom.

I motanken:

1. Siri og Harald Fredriksen betaler in solidum kr 6.125 -sekstusenetthundreogtjuefem- til Kristine Endresen med tillegg av 12 -tolv- % morarente regnet fra 01.03.96 til betaling skjer.

2. Kristine Endresen betaler kr 46.150 -førtisekstusenetthundreogfemti- til Siri og Harald Fredriksen i saksomkostninger for byretten og lagmannsretten innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsretten dom.