LG-1996-288
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-06 |
| Publisert: | LG-1996-00288 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Bergen byrett Nr. 95-1523 A/02 - Gulating lagmannsrett LG-1996-00288 |
| Parter: | Ankende part: AS Valckendorffsgate 3 (Prosessfullmektig: Advokat Pål Magne Bakka, Bergen) Ankemotpart: 1. Per Gunnar Johnsen 2. Anne Sandstad (Prosessfullmektig: Advokat Leon Larsen, Bergen) |
| Forfatter: | Lagdommer Romarheim Kst lagdommer Truyen Ekstraordinær lagdommer Foss |
| Lovhenvisninger: | Husleiereguleringsloven (1967) §10, §12, §15, Husleiereguleringsloven (1967), Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §11, §14, §4, §5 |
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av for mye betalt husleie og spørsmål om fradrag for felles- og oppussingsutgifter etter husleiereguleringsloven bestemmelser.
Per Gunnar Johnsen, heretter Johnsen, og Anne Sandstad, heretter Sandstad, var leietakere i Valkendorfsgate 5 i Bergen, som ble oppført i 1935-1936. Siden 1985 har AS Valckendorffsgate 3 vært eier av eiendommen. Foruten et banklokale på gateplan og kontorer i annen etasje, er det 21 beboelsesleiligheter fordelt fra tredje til sjette etasje.
Johnsen inngikk husleieavtale 31 august 1991 med virkning fra 1 september 1991 for leilighet nr 33. Husleien var på 4 150 kroner pr måned og innbefattet sentralvarme, renhold og lys i ganger og trapper, drift av heis, kommunale avgifter og vaktmester. Fra 1 april 1992 ble leien forhøyet til 4 300 kroner pr måned. Johnsen sa opp leieforholdet med virkning fra 30 juni 1992. Sandstad inngikk leieavtale 18 oktober 1991 for leilighet nr 24 med virkning fra 1 november 1991. Husleien var på 2 570 kroner pr måned og ellers var leiekontrakten identisk med Johnsens. Fra 1 januar 1992 ble leien ble forhøyet til 2 700 kroner pr måned. Da Johnsen flyttet ut av sin leilighet overtok Sandstad denne med virkning fra 1 juli 1992. Husleien var 4 300 kroner pr måned. Leieforholdet ble avsluttet 18 november 1994.
Med virkning fra 15 september 1988 gjorde Statens pristilsyn, Hordaland og Sogn og Fjordane distrikt, et vedtak 19 april 1989 om høyeste lovlige leie for de ovennevnte leiligheter. For leilighet nr 24 ble høyeste lovlige leie fastsatt til 1 070 kroner pr måned og for nr 33 til 1 600 kroner pr måned. Leiene er ifølge vedtaket fastsatt inklusive offentlige avgifter og vedlikehold. Videre fremgår det av vedtaket:
"Ved økning i offentlige avgifter etter leiefastsettelsen kan høyeste lovlige leie økes tilsvarende jfr. §5 første ledd 3. punktum. Tilsvarende kan økning i vedlikeholdsutgifter utlignes etter reglene i husleiereguleringsloven §10 og §11. I den utstrekning det skal betales særskilt vederlag for tilleggsytelser (fellesutgifter) kan disse utlignes etter §12."
Den 25 august 1994 fastsatte Bergen husleienemnd høyeste lovlige leie inkludert fellesutgifter og sentralvarme for leilighet nr 33 på 3500 kroner pr måned. Vedtaket ble påklaget, men stadfestet med virkning fra 24 august 1994.
Ankemotpartene reiste søksmål for Bergen byrett 22 juni 1995 med krav om tilbakebetaling av for mye betalt husleie. Bergen byrett avsa 8 desember 1995 dom med slik slutning:
"1. AS Valckendorffsgate 3 dømmes til innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse å betale til Gunnar Johnsen kr 25400,- -kronertjuefemtusenfirehundre- med tillegg av 12 -tolv- prosent rente fra 1. mars 1995 og til betaling skjer.
2. AS Valckendorffsgate 3 dømmes til å betale til Anne Sandstad kr 83900,- -kroneråttitretusennihundre- med tillegg av 12 -tolv- prosent rente regnet fra 1. mars 1995 og til betaling skjer.
3. AS Valckendorffsgate 3 betaler innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse til Per Gunnar Johnsen og Anne Sandstad saksomkostninger med kr 38910,- -kronertrettiåttetusennihundreogti 00/100."
AS Valckendorffsgate 3 har 19 desember 1995 anket dommen grunnet uriktig rettsanvendelse og bevisvurdering. Johnsen og Sandstad har 30 januar 1996 gitt anketilsvar.
Om saksforholdet og partenes anførsler tidligere i saken, vises det til byrettens domsgrunner.
Ankeforhandling ble holdt 23 og 24 oktober 1996. Foruten prosessfullmektigene møtte for AS Valckendorffsgate 3 styremedlem Ole Bratt Birkeland. For Johnsen og Sandstad møtte hhv Rune T Rylandsholm og Jo Einride Lid Lerheim med fullmakt. Det ble hørt to vitner samt foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Ankende part, AS Valckendorffsgate 3, anfører i hovedsak:
Prinsipalt kan det ikke gjøres gjeldende krav om tilbakebetaling fordi pristilsynets vedtak bare gjelder de leieforhold som eksisterte på vedtakstidspunktet, ikke overfor fremtidige leieforhold. Både Johnsens og Sandstads leieforhold er inngått etter at vedtak ble truffet og omfattes således ikke av vedtaket.
Utgangspunktet for leiefastsettelsen er avtalefrihet, se Christian Fredrik Wyller, Boligrett, 3 utg., 233. Dette underbygges også av utviklingen mot stadig mildere regulering fra regulering etter lovens kap II, innføring av meldeplikt etter §14 i Bergen til opphevelse av denne med virkning fra 1 januar 1990. Denne utvikling må tillegges vekt ved lovtolkingen. Innføring av regler om husleieregulering hadde sammenheng med krisesituasjonen som forelå før og etter krigen. I dag er det ikke lenger behov for slike regler, se NOU 1993:4 53. Også dette må få betydning for lovtolkingen.
Husleiereguleringsloven §15 første ledd gir bare rett til å gripe inn i et leieforhold, ikke å fastsette leien for en leilighet uansett partsforhold, jf formuleringen "den leie som kreves". I avgjørelse i Rt-1926-212 bygger flertallet på en slik oppfatning. Selv om domsresultatet er begrunnet i bestemmelsene i boligloven av 1918, er den fremdeles relevant, siden lovteksten i gjeldende lov er nokså identisk. Forarbeidene til gjeldende lov sier ikke noe direkte om ovennevnte spørsmål, hvilket gir grunn til å anta at flertallets rettsoppfatning i 1926-dommen fremdeles gjelder.
Hvor stor vekt som skal legges på forvaltningspraksis avhenger bl a av hvor fast, utbredt og varig den har vært. Det må tillegges vekt at det ikke har vært klagesaker som omhandler spørsmålet i nærværende sak.
Henvisningen til husleiereguleringsloven §4, §15 siste ledd ble tatt ut av bestemmelsen i 1982 og var nødvendig for å låse partsautonomien. Etter dette er det ikke noe forbud vedrørende nye leieforhold. Det foreligger heller ikke fare for omgåelse slik byretten har anført all den tid det er markedsleien som er det gjengse leienivå etter husleiereguleringsloven bestemmelser.
Subsidiært må det gjøres fradrag i tilbakesøkingskravet for fellesutgifter etter husleiereguleringsloven §12 første ledd, som for hele gården utgjør 491 643 kroner, eventuelt i samsvar med det som fremgår av kontrollør Vangbergs notat 4 oktober 1994. Videre må det etter §15 tredje ledd gjøres fradrag for oppussingskostnader med 60 000 kroner fordelt over 6 år for oppussing av leilighet nr 33.
AS Valckendorffsgate 3 har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: AS Valckendorfsgate 3 frifinnes i forhold til Per Gunnar Johnsen og Anne Sandstad, dog mot at AS Valckendorfsgt. 3 betaler til Anne Sandstad kr 2560,-.
2. Subsidiært: AS Valckendorfsgate 3 dømmes til å betale til Per Gunnar Johnsen et beløp utmålt etter rettens skjønn, dog begrenset oppad til kr 17000,- tillagt morarenter med 12 % fra 1. mars -95 til betaling finner sted.
3. Subsidiært: AS Valckendorfsgate 3 dømmes til å betale til Anne Sandstad et beløp utmålt etter rettens skjønn, dog begrenset oppad til kr 59000,- tillagt morarenter med 12 % fra 1. mars -95 til betaling finner sted.
4. Under enhver omstendighet: Per Gunnar Johnsen og Anne Sandstad dømmes til en for begge og begge for en å erstatte AS Valckendorfsgate 3 dets saksomkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankemotpartene, Johnsen og Sandstad, anfører i hovedsak:
Det følger av husleiereguleringsloven §15 at vedtaket om høyeste lovlige leie retter seg mot leieobjektet uavhengig av hvem som er leietakere. Det fremgår av bestemmelsen at det bare er husleienemnda, ikke partene, som kan endre husleien etter at vedtak er truffet. Det foreligger også en entydig forvaltningspraksis som støtter dette. Man innførte en meldepliktsordning etter §14 for å kunne kontrollere at utleier ikke tok for høy leie. Opphevelsen av ordningen er imidlertid uten betydning for tolkningen av §15 da bestemmelsen "står på egne ben". Dommen i Rt-1926-212 er 70 år gammel og er avsagt i forhold til boligloven av 1918 som ble opphevet i 1935. Deretter har det vært flere midlertidige lover. Gjeldende lov er radikalt forskjellig fra 1918-loven. Dommen ble dessuten avsagt under sterk dissens, der mindretallet støtter ankemotpartenes syn. Subsidiært kan det ikke gjøres fradrag for felles- eller oppussingsutgifter, siden husleienemnda må treffe vedtak om det. Utleier kan ikke uten videre beregne dekning for disse påkostningene. Det foreligger heller ikke noen ombygging etter husleiereguleringsloven §15 tredje ledd. Dersom det dreier seg om vedlikehold, reguleres det av §10 og §11. Leilighet nr 33 har god standard, men det har ikke vært foretatt oppussingsarbeider mens ankemopartene har bodd der. Det fremgår heller ikke av de fremlagte fakturaer om de refererer seg til arbeider gjort i denne leiligheten, og de er gjennomgående datert i 1989 og begynnelsen av 1990, dvs før ankemotpartene flyttet inn.
Også for fellesutgiftenes vedkommende skulle det vært truffet et vedtak av husleienemnda etter §12 tredje ledd. Man kan under enhver omstendighet ikke bygge på fremlagt oppstilling som gjelder perioden 1 juli 1990 til 30 juni 1991, siden dette var forut for ankemotpartenes leieforhold. Det er også grunn til å stille spørsmålstegn ved flere av de poster som er oppført i denne oppstillingen. Vangbergs notat er antakelig nærmere det korrekte.
Johnsen og Sandstad har nedlagt slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for begge retter."
Lagmannsretten finner at anken delvis fører frem idet der i ankemotpartenes krav må gjøres fradrag for vedlikeholds- og fellesutgifter etter husleiereguleringsloven §10 og §12.
Lagmannsretten finner i likhet med byretten at pristilsynets vedtak i 1989 gjelder uavhengig av partsforholdet på leietakersiden. Selv om dette ikke direkte fremgår av husleiereguleringsloven, synes ordlyden i §15 første ledd, jf formuleringen "bolig eller boligrom", og i flere andre bestemmelser i loven, å bygge på en slik forutsetning. Ut fra bevisførselen oppfattes forvaltningspraksis å være i samsvar med dette, og det samme gjør teorien, se Bent Liisberg, Husleieregulering, 110-111. Spørsmålet kan ikke ses berørt i lovens forarbeider, og det kan heller ikke ses å foreligge rettspraksis som berører spørsmålet i relasjon til gjeldende lov. Avgjørelsen i Rt-1926-212 (dissens 4-3) anses å ha begrenset betydning, siden den gjaldt forståelsen av konkrete bestemmelser i boligloven av 1918 som på flere punkter var annerledes enn gjeldende lov. Flertallets begrunnelse for domsresultatet gir begrenset veiledning for spørsmålet i nærværende sak. Dessuten har det vært flere midlertidige lover i mellomtiden. Ankende part har vist til en lovendring som fant sted i 1982 der henvisningen til husleiereguleringsloven §4, §15 siste ledd ble sløyfet. Noen betydning for det spørsmål nærværende sak gjelder, kan det ikke ses at lovendringen har hatt, siden bakgrunnen var at man heller ville ha en direkte henvisning fra §15 til de enkelte bestemmelser fremfor å gå veien om §4 som henviser til disse bestemmelser, se Ot.prp.nr.49 (1981-82) 9. Heller ikke utviklingen fra en strengere regulering etter lovens kap II via en meldepliktsordning etter §14 til en mildere regulering etter kap III, eller det forhold at husleiereguleringsloven er foreslått opphevet, jf NOU 1993:4, endrer lagmannsrettens vurdering av dette spørsmålet.
Ankemotpartene kan etter dette kreve tilbakebetalt for mye betalt husleie iht vedtaket. Det er enighet om at differansen mellom avtalt leie og den fastsatte leie etter vedtaket for Johnsen utgjør 25 950 kroner og for Sandstad 86 451 kroner. Med fradrag for økning i offentlige avgifter, en fradragspost partene ikke er uenige om, utgjør kravene 25 400 og 83 263 kroner for hhv Johnsen og Sandstad.
Lagmannsretten finner videre at det må gjøres fradrag for felles- og oppussingsutgifter. Det sentrale i denne vurderingen er pristilsynets vedtak av 1989. Der fremgår det som nevnt at husleiene er fastsatt inklusive offentlige avgifter og vedlikehold og at økning i vedlikeholdsutgifter utlignes etter reglene i husleiereguleringsloven §10 og §11. Tilleggsytelse (fellesutgifter) kan utlignes etter §12 i den utstrekning det skal betales særskilt vederlag for slike.
Ankemotpartene har anført at det må foreligge vedtak fra husleienemnda for at utleier skal kunne utligne fellesutgiftene på leietakerne etter §12. Noe slikt vilkår foreligger imidlertid ikke etter bestemmelsen, siden utleier kan sette vederlaget slik at han får dekning for slike utgifter i tillegg til høyeste lovlige leie etter §5, jf §12 første ledd.
Det foreligger ikke opplysninger vedrørende størrelsen på fellesutgiftene i den perioden ankemotpartene har vært leietakere. Utgiftene må således fastsettes skjønnsmessig. Det er fremlagt en oversikt over "varme- og fellesutgifter" for perioden 1 juli 1990 til 30 juni 1991, men lagmannsretten anser ikke dette som tilfredsstillende grunnlag ved skjønnsfastsettelsen, dels fordi det gjelder en periode ankemotpartene ikke har vært leietakere og dels fordi oversikten også inneholder utgifter som ikke faller inn under §12. Bergen husleienemnd ved kontrollør Lillian Vangberg har beregnet fellesutgiftene for Valkendorfsgate 5 i forbindelse med at konkurransetilsynet behandlet en klagesak. Det fremgår av hennes notat 4 oktober 1994 at 500 kroner måneden i fellesutgifter er det maksimale av det en kan forvente i en eiendom som Valkendorfsgate 5. I mangel av eksakte regnskaper legger lagmannsretten dette til grunn som det mest korrekte anslag av disse utgiftene. For Johnsen fastsettes således fellesutgiftene til 5 000 kroner og for Sandstad til 19 000 kroner.
Det er videre anført at det ikke kan gjøres fradrag for utgifter til oppussing av leilighet nr 33 fordi det blir bestridt at oppussing har funnet sted. Dessuten er det ikke truffet noe vedtak av husleienemnda, hvilket hevdes å være et vilkår etter loven.
Hvorvidt det gjelder noe vedtakskrav beror på hvordan oppussingsutgiftene rettslig sett skal bedømmes. Vedtak fra husleienemnda må foreligge dersom det dreier seg om "bygge- og ombyggingskostnader" etter §15 tredje ledd i.f. Er oppussingsutgiftene å anse som vedlikeholdsutgifter etter §10, er det derimot ikke noe vedtakskrav.
På bakgrunn av bevisførselen legges det til grunn at det har funnet sted en ikke ubetydelig oppussing av leilighet nr 33. Eksakt omfang og kostnader ved oppussingen er det noe vanskelig å fastslå, hovedsaklig fordi de fremlagte fakturaer ikke er spesifisert i forhold til nevnte leilighet. Styremedlem i AS Valckendorffsgate 3, Ole Bratt Birkeland, har forklart at det ble foretatt utskifting av tre vinduer, en dør, paneling av tak, gjennomgang av elektrisk anlegg, legging av nytt gulvbelegg, malings- og tapetseringsarbeid og utskifting av toalett og kjøkkenskap. Til tross for en del uklarheter både mht art og omfang av de arbeider som er utført, finner lagmannsretten det mest korrekt å anse utgiftene som vedlikeholdsutgifter etter §10 ettersom de kostnader som er omhandlet i §15 tredje ledd i.f. oppfattes å ha et større omfang. Det gjelder således ikke noe vedtakskrav. Siden kravet er bragt inn for lagmannsretten til prøving, antas det ikke å være noe i veien for å ta hensyn til utgiftene selv om de formelle regler i §10 siste ledd 1. punktum for så vidt ikke er ivaretatt.
Med unntak av faktura av 5 april 1990 på 6 674,50 kroner eks mva, bestrider ankemotpartene at de fremlagte fakturaene refererer seg til arbeider gjort i leilighet nr 33. Siden det ikke foreligger eksakte opplysninger om utgiftenes størrelse, må disse fastsettes skjønnsmessig. På bakgrunn av ovennevnte beskrivelse av hvilke arbeider som er utført sammenholdt med de fremlagte fakturaer, finner lagmannsretten at utgiftene passende kan settes til 60 000 kroner med en avskrivingsperiode på tolv år. Det innebærer at utgiftene for Johnsen beløper seg til 4 167 kroner og for Sandstad 12 093 kroner.
Konklusjonen blir etter dette for Johnsens vedkommende at det fra de ovennevnte 25 400 kroner gjøres fradrag for fellesutgifter med 5 000 kroner og for vedlikeholdsutgifter med 4 167 kroner, slik at hans samlede krav blir på 16 233 kroner. For Sandstad må det fra de ovennevnte 83 263 kroner gjøres fradrag for fellesutgifter med 19 000 kroner og for vedlikeholdsutgifter med 12 093 kroner, slik at hennes krav blir på totalt 52 170 kroner.
Når det gjelder spørsmålet om saksomkostninger, må saken anses som dels vunnet og dels tapt, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174 første ledd. Lagmannsretten finner ikke at unntaksregelen i sistnevnte bestemmelses annet ledd kommer til anvendelse. Saksomkostninger tilkjennes således ikke verken for lagmannsretten eller byretten.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. AS Valckendorffsgate 3 dømmes til å betale til Per Gunnar Johnsen 16 233 kroner - sekstentusentohundreogtrettitre kroner - med tillegg av 12 - tolv - % rente regnet fra 1 mars 1995 til betaling skjer.
2. AS Valckendorffsgate 3 dømmes til å betale til Anne Sandstad 52 170 kroner - femtitotusenetthundreogsytti kroner - med tillegg av 12 - tolv - % rente regnet fra 1 mars 1995 til betaling skjer.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for lagmannsretten eller byretten.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.