LG-1997-1607
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-22 |
| Publisert: | LG-1997-01607 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stavanger byrett Nr. 97-00281 - Gulating lagmannsrett LG-1997-01607. |
| Parter: | Ankende part: Gert Engelien (Prosessfullmektig: Advokat Kenneth Storalm). Ankemotpart: Dariusz Palval Gola (Prosessfullmektig: Advokat Sveinung Eliassen). |
| Forfatter: | Lagdommer Romarheim. Ekstraordinær lagdommer Danielsen. Byfogd Opdahl |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §356, Delingsloven (1978) |
Saken gjelder tvist om grenselinjen mellom gnr 17 bnr 335 og gnr 17 bnr 2326 i Stavanger.
Jan Egil Aasebø som var eier av begge de nevnte eiendommer solgte ved kjøpekontrakt 19 mai 1995 eiendommen gnr 17 bnr 2326 til Dariusz Palval Gola (heretter Gola), og den 14 desember 1995 solgte han eiendommen gnr 17 bnr 335 til Gert Engelien (heretter Engelien). Jan Egil Aasebø fikk grunnbokshjemmel til gnr 17 bnr 335 den 27 april 1988. Selskapet AS Aktivum var ved inngangen til 1988 eier av eiendommen som da omfattet begge de ovennevnte bruksnummer. Den 4 januar 1988 søkte AS Aktivum om deling av eiendommen, og søknaden ble etter korrigering godkjent av kommunen 4 mars s å. Det ble avholdt kartforretning på eiendommen 15 september 1988 der det av protokoll for forretningen fremgår at Jan Egil Aasebø, som på dette tidspunkt var blitt hjemmelshaver, var til stede. Målebrev ble utstedt av kommunen 25 januar 1989, der den utskilte parsell ble gitt gnr 17 bnr 2326. Parsellens areal utgjør i følge målebrevet 588 m2.
Eiendommen gnr 17 bnr 335 ble våren 1995 lagt ut for salg gjennom EiendomsBørsen AS i Stavanger. Bnr 335 var bebygget med bolighus, bnr 2326 var ubebygget. Gola som ønsket å kjøpe ny bolig, eventuelt tomt for oppføring av egen bolig, ble oppmerksom på eiendommen og kontaktet Jan Egil Aasebø. Gola var sammen med ektefellen på visning på eiendommen og fattet interesse for og kjøpte senere den utskilte tomten. Gola hevder grensen mellom eiendommene må fastsettes i samsvar med målebrevet. Arbeidene med å føre opp bolighus på Golas tomt kom i gang sensommer/høst 1996.
Engelien og hans ektefelle var før kjøpet av bnr 335 flere ganger på befaring på eiendommen og fikk av Jan Egil Aasebø opplyst at grensen fulgte det naturlige skille i terrenget mellom bnr 335 og 2326 og som er forskjellig fra den som fremgår av målebrevet.
Engelien reiste søksmål for Stavanger byrett 27 februar 1997 med krav om at grensen skulle trekkes slik han hadde fått den påvist under ovennevnte befaringer.
Stavanger byrett avsa 12 mai 1997 dom med slik domsslutning:
"I hovedsøksmålet:
Dariusz Palval Gola frifinnes.
I motsøksmålet:
Grensen mellom eiendommen gnr. 17 bnr. 335 og gnr. 17 bnr. 2326 går slik det fremgår av målebrev av 25. januar 1989 gjeldende eiendommen gnr. 17 bnr. 2326.
I hovedsøksmålet og motsøksmålet:
Innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse tilpliktes Gert Engelien å betale til Dariusz Palval Gola v/advokat Sveinung Eliassen kr 26130,- -kronertjuesekstusenetthundreogtredeve-."
Engelien har 16 juli 1997 anket dommen på grunn av feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse både i hoved- og motsøksmålet. Gola har 29 august 1997 inngitt anketilsvar.
Det vises til byrettens dom for så vidt gjelder partenes anførsler for byretten. Videre vises det til byrettens redegjørelse for saksforholdet.
Ankeforhandling ble holdt i Stavanger tinghus 6 og 7 mai 1999. De som var til stede fremgår av rettsboken. Det ble avhørt fire vitner, foretatt befaring samt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.
Ankende part, Gert Engelien, har i det vesentlige anført:
Kravet til ankeverdi er oppfylt. Det dreier seg om et areal på ca 34 m2, og arealprisen er i området der eiendommene ligger, oppgitt til ca kr 1000 pr m2. Ved vurderingen av verdien må det tas hensyn til at Engelien vil miste tørkehus, flaggstang og frukttrær samt en adkomstmulighet fra Hindalsveien dersom byrettens dom blir stående.
Ved avholdelsen av kartforretningen i 1988 ble det ikke satt grensemerker ut i terrenget. Jan Egil Aasebø som var hjemmelshaver til begge bruksnummer oppfattet at grensen mellom eiendommene fulgte det naturlige skille langs en opplødd steinmur på ca 80 cm på eiendommens nordlige del via en beplantet brink til en opplødd forhøyning på ca 40 cm i sør. Denne naturlige grense fremgår også av fremlagt foto av eiendommen som viser det sørlige området med en markert forskjell mellom eiendommene. Det må legges til grunn at også Gola fikk påvist denne grensen av Aasebø i forbindelse med visningen. Det er ikke opplysninger om at Aasebø overfor Gola opplyste at halve tørkehuset, samt frukttrær og flaggstang tilhørte bnr 2326, nettopp fordi grensen gikk langs det naturlige skille. Ved møte på EiendomsBørsens kontor i slutten av juli 1996 ble problemstillingen gjengitt og grensen ble beskrevet langs det naturlige skille. Dette var Gola enig i. Det ble videre avtalt at det skulle foretas en grensejustering for å rette opp feilen i målebrevet. Det ble ikke satt opp noe skriftlig fra dette møtet fordi alle de som var til stede oppfattet at det ikke var noen uenighet. Det fremgår også av brev 19 september 1996 fra EiendomsBørsen AS til advokat Storalm at Gola i ettertid nektet å signere erklæringen om grensejustering fordi den var i strid med avtalt grensejustering og fordi det ikke var påført mål på kartet.
Engelien fikk ved befaringene i 1995 opplyst at grensen gikk langs det naturlige skillet i terrenget. Han studerte ikke målebrevet nærmere fordi han oppfattet at grensen gikk slik han hadde fått den beskrevet av Aasebø.
Både Engelien og Gola har kjøpt sine eiendommer fra en og samme person - Jan Egil Aasebø. Det må legges til grunn at Gola har fått de samme opplysninger som Engelien har fått av Aasebø. Kjøper utleder ikke større rett enn hans forgjenger hadde. Aasebø visste hvor grensen gikk, og det fremgår av kjøpekontrakten mellom Gola og Aasebø at eiendommen ble kjøpt i den stand den befant seg i ved kjøpers besiktigelse. Det ble ikke vist til noe målebrev i kontrakten. Det ble for øvrig vist til Thor Falkanger, Tingsrett, fjerde utgave, 1995, s 86-87 hvor det fremgår at grensen skal trekkes slik den enten er utstaket i marken eller slik kjøper har fått opplyst denne, selv om dette måtte være i strid med målebrevet. Det ble også vist til Henriette Løken, 1985, s 134 i denne forbindelse.
Det ble nedlagt slik påstand:
"1. Anken fremmes.
2. Grensen mellom eiendommene gnr. 17, bnr. 335 og gnr. 17, bnr 2326 blir å fastsette som vist på skisse datert 8.9.1996, jfr. ankeutdrag side 54, nærmere ved å følge kanten til den opprinnelige terrasse, og den gamle brinken som et naturlig dele.
3. Ankemotparten tilpliktes å betale sakens omkostninger for så vel byretten som lagmannsretten med tillegg av 12% morarente fra det i lagmannsrettens dom fastsatte oppfyllelsestidspunkt og frem til betaling skjer."
Ankemotparten, Dariusz Palval Gola, har i det vesentlige anført:
Anken må avvises, siden kravet til ankeverdi ikke er oppfylt. Det omtvistede areal er på drøyt 30 m2. Vitnet Norås mente det ikke ville ha noen verdimessig betydning ved salg. Det kan ikke legges til grunn verdien på tomtegrunn i byggeklar stand. Kravet til ankeverdi vil heller ikke være til stede dersom en legger verdien ved en eventuell ekspropriasjon utfra en differansebetraktning til grunn.
Hovedspørsmålet er hva som ble avtalt mellom Jan Egil Aasebø og Gola om grensen ved inngåelse av kjøpekontrakten, og om det senere er inngått noen avtale mellom Gola og Engelien om en annen grense. Generelt er dette et rettsområde hvor avtaler inngås skriftlig, og det skal en del til for å legge til grunn at det er avtalt noe annet enn hva som fremgår skriftlig, se Jo Hov, Avtalerett, 1992, s 64 og Brækhus/Hærem, Norsk Tingsrett, 1971, s 87.
Det var bare Gola, hans ektefelle og Jan Egil Aasebø som var til stede under visningen og som kan kaste lys over hva som fant sted der. I følge Gola pekte Jan Egil Aasebø ut grensen, men grensen ble ikke gått opp. Jan Egil Aasebø henviste til megler for så vidt gjaldt dokumentasjonen. Gola kontaktet megler og fikk se målebrevet. Det ble ikke avtalt noe spesielt vedrørende grensen på kontraktsmøtet eller under befaringen, ifølge Gola. Det er ikke bevismessig grunnlag for at det er inngått noen slik avtale som Engelien hevder. Golas forklaring støttes dessuten av det skriftlige materiale, det vises til kartforretningen der Aasebø var til stede. Det følger dessuten av forarbeidene til delingsloven, NOU 1973:31 s 25-26, at det skal mye til for at innsigelser mot et målebrev skal føre frem. Det vises også til forskriftene til delingsloven, og det må legges til grunn at kommunen har opptrådt lojalt mot disse. Det må således legges til grunn at Gola kjøpte en eiendom med grenser slik angitt i målebrevet.
Det er heller ikke inngått noen senere avvikende avtale. Det foreligger ingen skriftlig avtale, og det stilles strenge krav til bevis for at en muntlig avtale er inngått vedrørende fast eiendom, særlig gjelder dette siden Gola var den eneste som på møtet i slutten av juli 1996 ikke hadde sakkyndig bistand. Dessuten er også de forklaringer som er gitt fra møtet vage. Ingen av de tilstedeværende sier uttrykkelig at det er inngått noen avtale - ingen kan bekrefte dette. Det må dessuten tas hensyn til at både Aasebø og EiendomsBørsen AS var ansvarssubjekter dersom det var blitt gjort noen feil i forbindelse med salget til Engelien. Da må de fagkyndige ha en oppfordring til å la enighet komme til uttrykk i en skriftlig avtale. Når dette ikke skjer, må det tale mot den som burde ha uttrykt seg klarere. Også etterfølgende korrespondanse viser at det ikke ble inngått noen avtale - fremlagt erklæring er ikke signert, hvilket er et bevis for at den ikke er i samsvar med hva som er avtalt.
Spørsmålet om hva som ble avtalt mellom Engelien og Aasebø er av mindre betydning. Engelien var kjent med byggekart da avtalen ble inngått, målebrevet og han var usikker og tok kontakt med Aasebø etter at kontrakten var inngått. Dette er ikke egnet til å si noe om hva som ble avtalt mellom Gola og Aasebø.
Det ble nedlagt slik påstand:
"I. Prinsipalt:
1. Anken avvises.
2. Dariusz Palval Gola tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
II. Subsidiært:
1. Byrettens dom stadfestes, dog slik at de tilkjente saksomkostninger tillegges morarente stor 12% p.a. fra og med den i byrettens dom fastsatte oppfyllelsesfrist og til betaling skjer.
2. Dariusz Palval Gola tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% morarente p.a. fra det i lagmannsrettens dom fastsatte oppfyllelsestidspunkt og frem til betaling skjer."
Lagmannsretten finner at anken ikke fører frem og kan i stor utstrekning slutte seg til byrettens premisser.
Tvistemålsloven §356 fastsetter at anke ikke kan fremmes uten samtykke av førstelagmannen når anken gjelder en formuesverdi under kr 20000. Det omtvistede areal er på vel 30 m2. På arealet står det delvis et tørkehus, en flaggstang og noen frukttrær. Tomteprisen i området er angitt til ca kr 1000 pr m2. Selv om det er vanskelig å ha noen sikker formening om tvistegjenstandens verdi, finner lagmannsretten at en angivelse av verdien på over kr 20000 ikke er noen verdiangivelse som fremtrer som klart uriktig. Lagmannsretten finner således ikke grunnlag for å avvise saken.
Partene oppfattes ikke å være uenige om de rettslige utgangspunkter i saken. Det avgjørende er hva som er avtalt vedrørende grensen mellom Jan Egil Aasebø som selger og Gola da han kjøpte eiendommen. Hva Aasebø har opplyst overfor Engelien er således i prinsippet uten betydning bortsett fra formodning om at Jan Egil Aasebø har gitt de samme opplysninger om grensen til både Gola og Engelien. Det er videre spørsmål om partene senere seg imellom har inngått noen avtale om grensejustering. Generelt legges det til grunn at det stilles strenge krav til bevis for å kunne gå ut fra at det er inngått en muntlig avtale om fast eiendom, se Rt-1985-1265.
Partene har gitt forskjellige forklaringer vedrørende den grensebeskrivelse de fikk av Jan Egil Aasebø før de inngikk kjøpekontrakt. Engelien har forklart at han og ektefellen var på befaring på eiendommen tre ganger før de inngikk kjøpekontrakten. De fikk opplysning om tomten som Gola hadde kjøpt, og Jan Egil Aasebø opplyste at grensen mellom eiendommene fulgte en opplødd mur i sørenden av eiendommen, gikk langs en skråning med tett beplantning og fulgte så langs en ca 80 cm høy steinmur i nordenden av eiendommen. Det var ingen grensemerker på eiendommen under befaringene. Grensemerkene som lagmannsretten observerte under åstedsbefaringen, ble i følge Engelien satt ut i 1997. Engelien har også forklart at han så et byggekart for bnr 2326, men forsto ikke dette. Han bestrider således at han som følge av opplysningene der ble usikker på hvor grensen gikk, slik det fremgår av byrettens dom. Han har videre forklart at han ikke så noe målebrev før i forbindelse med at kjøpekontrakten ble underskrevet og at han da så målebrevet for Gola sin eiendom. Så vidt forstås var det først etter at kontrakten var underskrevet at Engelien ble noe usikker på grensen og derfor igjen tok kontakt med Jan Egil Aasebø vedrørende dette spørsmål. Aasebø fastholdt i følge Engelien at grensen gikk slik han tidligere hadde beskrevet.
Gola har så vidt kan ses gitt en forklaring som i det alt vesentlige er i overensstemmelse med forklaringen han ga for byretten slik den er gjengitt i byrettens premisser. Det bemerkes også at det kun var ekteparet Gola og Jan Egil Aasebø som var til stede under befaringen. Siden sistnevnte er død, er det bare ekteparet Gola som i dag kan uttale seg om hva som fant sted i denne forbindelse. I følge Gola ga Jan Egil Aasebø en omtrentlig angivelse av grensen uten at grensen ble gått opp. Lagmannsretten har ingen holdepunkter for at Jan Egil Aasebø overfor Gola har angitt grensen ved å vise til et naturlig skille i terrenget, opplødde steinkanter, brink eller lignende. At Jan Egil Aasebø har gitt samme opplysninger til Gola som til Engelien vedrørende grensen er der således ikke bevismessig grunnlag for. Det legges videre til grunn at Jan Egil Aasebø viste til den dokumentasjon som megler var i besittelse av for så vidt gjaldt nærmere beskrivelse av grensen. Gola fikk tilsendt dokumenter fra eiendomsmegleren, herunder målebrevet og har gjort seg kjent med dette. Siden det dermed ikke er holdepunkter for at Gola av Jan Egil Aasebø har fått oppgitt noen annen grense mellom eiendommene enn den som er beskrevet i målebrevet, og det er avtalen dem imellom som må være avgjørende for hva Engelien kan påberope i relasjon til Gola, legger lagmannsretten til grunn at Gola avtalte en grense med Jan Egil Aasebø slik angitt i målebrevet. Det tilsier ikke noen endret vurdering at det ikke er henvist til målebrevet i kjøpekontrakten mellom Gola og Aasebø eller at Gola ikke har fått opplysninger om at en del av tørkehus, frukttrær mv fulgte med.
Det er ytterligere anført at det mellom Gola og Engelien er inngått en avtale om å justere grensen på et møte som fant sted hos EiendomsBørsen AS en gang i slutten av juli 1996 uten at dette har latt seg gjøre å tidfeste mer nøyaktig. For EiendomsBørsen AS møtte Espen Eide og Petter Hult. Dessuten møtte partene, advokatene Bjørn Kartevold og Kenneth Storalm samt Liv Marie Aasebø, siden Jan Egil Aasebø var syk. Advokatene representerte hhv Aasebø og Engelien. Gola har forklart at Petter Hult ringte ham på arbeid og ba ham møte hos EiendomsBørsen AS. Han har videre forklart at han ikke på forhånd hadde mottatt noe skriftlig om at møtet skulle omhandle grensejustering. Det ble i følge Gola heller ikke muntlig opplyst hva møtet skulle dreie seg om. Gola bestrider at det på møtet ble inngått noen avtale om noen annen grense enn den som fremgår av målebrevet. Engelien har på sin side forklart at man var enige om å begjære grensejustering overfor kommunen og at grensen skulle justeres i samsvar med hva som ville være det naturlige leie for den. Men heller ikke utfra Engeliens forklaring oppfattes det at partene hadde inngått noen avtale om hvor grensen konkret skulle gå. Lagmannsretten finner etter dette å måtte legge til grunn at det verken foreligger noen skriftlig eller muntlig avtale om å endre grensen på nevnte møte. Hvis partene hadde kommet frem til en avtale, ville det vært naturlig å opprette denne skriftlig, særlig siden både Aasebø og Engelien var bistått av advokater på møtet. Det er fremlagt en erklæring datert 8 september 1996 der det fremgår at Engelien og Gola er enig om å gjennomføre en grensejustering mellom eiendommene slik at grensen blir i samsvar med den opprinnelige markering i terrenget. Gola har imidlertid ikke undertegnet denne, hvilket ytterligere underbygger at det ikke er inngått noen slik avtale. Lagmannsretten legger derfor til grunn at det heller ikke i ettertid er inngått noen avtale om noen annen grense enn den som fremgår av målebrevet.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har ikke ført frem, og saksomkostningsspørsmålet må avgjøres etter tvistemålsloven §180 første ledd. Det foreligger ikke slike særlige omstendigheter som tilsier at ankende part bør fritas for å erstatte motpartens saksomkostninger. Det er fremlagt omkostningsoppgave hvor omkostningene for lagmannsretten utgjør kr 36 150, herav salær kr 35000. Omkostningsoppgaven legges til grunn.
Byrettens omkostningsavgjørelse er det ikke grunn til å endre. Det er nedlagt påstand om morarente av tilkjente saksomkostninger for byretten. Påstanden bør tas til følge, jf tvistemålsloven §176.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes. Til det omkostningsbeløp som Dariusz Palval Gola er tilkjent for byretten legges 12 -tolv- prosent årlig rente fra 30 mai 1997 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gert Engelien til Dariusz Palval Gola 36150 - trettisekstusenetthundreogfemti - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent rente fra oppfyllelsestidspunktet til betaling skjer.
Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.