LG-1997-1707
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1997-10-13 |
| Publisert: | LG-1997-01707 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stavanger namsrett Nr. 97-00210 - Gulating lagmannsrett LG-1997-01707. Påkjært til Høyesterett, for utfall av kjennelsen se HR-1998-00023 K. |
| Parter: | Kjærende part: Ahmed Awaleh Samsam (Prosessfullmektig: adv.flm. Elvevoll, Stavanger) Motpart: Borettslaget Byhaugen Vest 1 v/Styrets formann (Prosessfullmektig: Stavanger boligbyggerlag v/ forvaltningssjef John H. Laugland, Stavanger) |
| Forfatter: | Lagdommer Truyen Lagdommer Pedersen Kst. lagdommer Skeie |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §179, §180, Avtaleloven (1918) §36, §7, §3-3, §6-6 |
Saken gjelder krav om at fremleietaker fraviker bolig etter oppsigelse av hovedleieforholdet.
Stavanger kommune er andelseier og leier en fire roms leilighet i Rødknapplia 11 A i borettslaget Byhaugen Vest 1. Leiligheten har vært fremleiet til Ahmed Awaleh Samsam. Ved oppsigelse til Stavanger kommune datert 28.2.97 ble leieforholdet med borettslaget sagt opp med fraflytting innen 1.4.97. Oppsigelsen var begrunnet med påstand om at fremleietaker ikke fulgte ordensregler og vedtekter i borettslaget. Det fremgår av oppsigelsesbrevet at søksmål for å prøve lovligheten av oppsigelsen, må være reist innen 30 dager. En kopi av oppsigelsesbrevet ble sendt til fremleietaker Ahmed Awaleh Samsam.
Stavanger kommune aksepterte oppsigelsen. Det ble således ikke reist søksmål for retten innen den frist som følger av husleieloven §38, jfr. §7 tredje ledd.
Fremleietaker ønsket likevel ikke å fraflytte leiligheten. Saken ble derfor oversendt namsmannen med begjæring om fravikelse. Ved brev til namsmannen i Stavanger datert 5.5.97 fremsatte fremleietaker innsigelser til begjæringen om fravikelse under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e. Det ble anført at fremleietaker har oppsigelsesvern ovenfor utleier, og at oppsigelsen av hovedleieforholdet er ugyldig. Subsidiært ble det anført at avtaleloven §36 åpner for revisjon av avtaler som er urimelige.
Saken ble deretter tatt til behandling ved Stavanger namsrett. Namsretten avsa den 21.8.97 kjennelse med slik slutning:
"1. Ahmed Awaleh Samsam kastes ut fra leiligheten i Rødknapplia 11 A.
2. Ahmed Awaleh Samsam dømmes til å betale saksomkostninger til Borettslaget Byhaugen Vest 1 med kr 500,-."
Ahmed Awaleh Samsam har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse. Det er i hovedtrekk anført følgende:
Begjæring om utkastelse kan ikke tas til følge fordi oppsigelsen av hovedleieforholdet er ugyldig. Fremleietaker har et oppsigelsesvern ovenfor utleiers oppsigelse av hovedleier. Det vises til fremleiekontrakten mellom Stavanger kommune og Ahmed Awaleh Samsam. Kontraktens ordlyd tilsier at kjærende part har trådt inn i leiekontrakten mellom borettslaget og kommunen. Fremleietaker har derved fått et oppsigelsesvern ovenfor borettslaget. Det vises videre til Wyller, Boligrett, tredje utgave, 1992 212. Det anføres at kjennelsen i Rt-1981-687 ikke er til hinder for at fremleier reiser ordinært søksmål med påstand om at oppsigelse i hovedleieforholdet er ugyldig. Kjennelsen i Rt-1981-687 gjelder bare det prosessuelle spørsmål om fremleiers rett til å reise husleiesak, ikke det materielle spørsmål om adgang til å reise ordinært søksmål. Etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e kan utkastelse kun skje hvis det er åpenbart at fremleietaker ikke har rett til å besitte eiendommen. Ahmed Awaleh Samsams rett til å besitte eiendommen er ikke åpenbart uholdbar.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt: Namsrettens kjennelse om utkastelse av Ahmed Awaleh Samsam fra Rødknapplia 11 A tas ikke til følge.
2. Subsidiært: Namsrettens kjennelse om utkastelse av Ahmed Awaleh Samsam fra Rødknapplia 11 A oppheves.
3. For begge avgjørelsene: Kjæremålet gis oppsettende virkning.
4. Borettslaget Byhaugen Vest 1 betaler kostnadene i anledning prøvelsen av utkastelsesbegjæringen for namsrett og lagmannsrett."
Borettslaget Byhaugen Vest 1 har i hovedtrekk anført følgende:
Det følger av kjennelser Rt-1981-687 at fremleietaker ikke har søksmålskompetanse. Foreliggende sak er identisk med det forhold som Høyesteretts kjæremålsutvalg tok stilling til i nevnte kjennelse. Husleieloven §38 regulerer uttømmende hvem som kan reise husleiesak for å prøve gyldigheten av en oppsigelse.
Kjæremålet bør ikke gis oppsettende virkning. Innsigelsene er kun fremsatt for å forsinke utkastelsen.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse om utkastelse tas til følge.
2. Kjæremålet gis ikke oppsettende virkning.
3. Borettslaget tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten vil bemerke:
Det foreligger en gyldig oppsigelse av leieforholdet mellom borettslaget Byhaugen Vest 1 og andelshaver Stavanger kommune. Slik oppsigelse utgjør et særlig tvangsgrunnlag i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c.
Fremleietaker nekter å flytte og har fremsatt innsigelse mot begjæringen om tvangsfravikelse. Namsretten har med støtte i Rt-1981-687 funnet at fremleietaker under fullbyrdelsen ikke kan få prøve innvendinger som knytter seg til hovedleieforholdet. Namsretten legger til grunn at dette vil være å sette fremleietaker i samme posisjon som om det kunne reises husleiesak. Namsretten har således forkastet innsigelsen på et formelt grunnlag. Det er ikke foretatt en materiell prøvelse.
Spørsmålet for lagmannsretten blir derfor om namsretten skulle vurdert fremleietakers innsigelser og eventuelt vurdert om saken burde vært overført til søksmåls former, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §6-6.
Det følger av kjennelsen i Rt-1981-687 at fremleitaker ikke kan reise søksmål etter husleieloven §38 for å prøve oppsigelsen av hovedleietaker. Betegnelsen "leier" i husleieloven §38 tar kun sikte på en leietaker som står i direkte kontraktsforhold med utleieren.
På denne bakgrunn finner lagmannsretten at bestemmelsen tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav c ikke kan utgjøre tvangsgrunnlag for å begjære utkastelse av fremleietaker. Forholdet mellom fremleietaker og borettslaget reguleres som nevnt ikke av husleieloven §38. Fremleietakeren står ikke i et direkte kontraktsforhold med borettslaget. Dette gjelder selv om leiekontrakten mellom hovedleietaker og fremleietaker henviser til kontrakten mellom borettslaget og hovedleietaker.
Hjemmelen for eventuelt særskilt tvangsgrunnlag for fravikelse etter oppsigelse av fremleietaker, må derfor søkes i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e. Det vises til Falkanger, Flock og Waaler, Tvangsfullbyrdelsesloven, 2. utgave, bind II, side 739 hvor det fremgår at bestemmelsen i bokstav c er begrenset til leieforhold etter husleieloven.
Bestemmelsen i §13-2 tredje ledd bokstav e forutsetter at det foreligger forhold som som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen. Det må altså foretas en viss materiell prøvelse av forholdet for å fastslå om det foreligger særskilt tvangsgrunnlag. Namretten har ikke foretatt en slik prøvelse. Dette er en saksbehandlingsfeil som kan ha fått betydning for resultatet. Namsrettens kjennelse må derfor oppheves og hjemvises til ny behandling.
På denne bakgrunn er det ikke nødvendig for lagmannsretten å ta kjærende parts begjæring om oppsettende virkning til behandling.
Kjærende part har fått medhold i sin subsidiære påstand. Lagmannsretten finner likevel at spørsmålet om saksomkostninger for både namsretten og lagmannsretten bør utsettes til den avgjørelse som avslutter hele saken, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §3-3, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr §179 første ledd 3. punktum. Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse oppheves. Begjæringen om utkastelse hjemvises til ny behandling i namsretten
2. Avgjørelsen om saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten utsettes til den avgjørelse som avslutter hele saken.