LG-1997-398
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1997-09-26 |
| Publisert: | LG-1997-00398 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Indre Sogn herredsrett Nr. 96-00118 B - Gulating lagmannsrett LG-1997-00398 B. |
| Parter: | Saksøker: Luster kommune (Prosessfullmektig: Advokat Karsten Solberg, Bergen). Saksøkte: 1. Sjur Haugen 2. Johannes Øvrebø (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Solbraa, Sogndal). |
| Forfatter: | Lagdommer Ellen Midtgaard. 4 skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §35, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §25, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5 |
Indre Sogn herredsrett avhjemlet den 13. november 1996 skjønn med slik slutning:
"1. Skjønet vert fremja på dei vilkår og med dei erstatningssummar som går fram av rettsboka ovanfor.
2. Luster kommune ber dei lovsette utgiftene med skjønet.
3. Til dekking av utgifter til juridisk hjelp for dei saksøkte betalar Luster kommune innan 2 - to - veker frå forkynninga av dette skjønet til advokat Gunnar Solbraa kr 47500,-."
Det fremgår av skjønnsgrunnene at grunnerstatningen ble satt til 55 kroner pr. m2 og at avsavnsrenten var satt til 6%.
Advokat Solbraa fremsatte den 13. januar 1997 begjæring om overskjønn på vegne av de saksøkte.
Den 27. januar 1997 begjærte advokat Solberg aksessorisk overskjønn på vegne av sin part.
Overskjønnsbegjæringen fra de saksøkte gjelder kun spørsmålet om prisen på den avståtte grunn. Den aksessoriske overskjønnsbegjæringen gjelder spørsmålet om avsavnsrente.
Saksøkeren har nedlagt slik påstand:
"I overskjønnet:
1. Underskjønnets fastsettelse av grunnpris reduseres.
2. Sjur Haugen og Johannes Øvrebø dømmes til å betale saksomkostninger til Luster kommune.
I det aksessoriske overskjønnet:
1. Det aksessoriske overskjønnet fremmes.
2. Underskjønnets fastsettelse av avsavnsgodtgjørelse reduseres."
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Underskjønnets fastsettelse av grunnpris økes.
2. Underskjønnets fastsettelse av avsavnsgodtgjørelse økes.
3. Saksøker dekker omkostningene ved overskjønnet og det aksessoriske overskjønnet."
Hovedforhandling ble holdt i Gaupne den 16. og 17. september 1997. Lagmannsretten var på befaring og Jostein Bekken ga forklaring som partsrepresentant for saksøkeren.
Skjønnet er fremmet i medhold av Plan- og bygningsloven §35 nr. 1. Det har hverken for herredsretten eller lagmannsretten kommet innsigelser mot skjønnets fremme. Grunnlaget er reguleringsplan for Gaupne, del 1 - Bruflat. Det området som eksproprieres er et jordbruksareal på 12,4 da., sentralt beliggende i tettstedet Gaupne. Det eksproprierte areal skal benyttes til boligformål, således er det utlagt 9 eneboligtomter. Dessuten skal det oppføres noen boliger i rekke. Kommunen tiltrådte arealet den 1. november 1996. De 9 eneboligtomtene er solgt. Reguleringsplanen omfatter et større areal enn det som nå blir ekspropriert. Når det ellers gjelder grunnlaget for ekspropriasjonen, og forholdene forøvrig, vises til herredsrettens skjønn.
Det er oppstilt generelle skjønnsforutsetninger overensstemmende med skjønnsforutsetningene for herredsretten i punktene 1, 3 og 5:
"1. Luster kommune erverver til eie de arealer som er vist på fremlagete ekspropriasjonskart i målestokk 1:1000, vedlegg 5 til skjønnsbegjæringen.
3. Dersom skjønnsretten fastsetter enhetspris for inngrepene, forutsettes endelig erstatningsbeløp utregnet etter oppmåling i terrenget.
5. tiltredelsesdato i henhold til oreigningsloven §25 er for samtlige eiendommer 1/11 1996.
Tap som følge av at utbetaling av erstatningen skjer etter at tiltredelse har funnet sted fastsettes av skjønnsretten i henhold til vederlagsloven §10."
Det er ikke oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger.
Lagmannsretten skal bemerke: Det er ikke kommet frem noe til hinder for at skjønnet fremmes.
Det areal som eksproprieres er flatt jordbruksareal, sentralt beliggende i Gaupne sentrum. Alle forhold ved de to takstnummer er såvidt likeartet at lagmannsretten behandler de spørsmål skjønnet reiser samlet for begge de saksøkte.
De saksøkte skal ha full erstatning i samsvar med Grunnloven §105. Vederlaget skal fastsettes etter salgsverdien som tomtegrunn, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5, idet salgsverdien antas å være høyere enn bruksverdien. Utgangspunktet er at salgsverdien skal fastsettes på grunnlag av det vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd, og det skal bl.a. tas hensyn til de prisene som er oppnådd ved salg av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med, jf §5 annet ledd.
Arealet ligger i et område av spredt boligbebyggelse. Den påregnelige fremtidige utnytting er til boligformål. Slik utnytting ville det vært grunnlag for også uten den reguleringsplan som foreligger.
Erstatningen fastsettes til strøkspris som boligtomter, og da som en gjennomsnittspris for det areal som kan utnyttes til boligtomter og annet areal.
Som herredsretten legger lagmannsretten vekt på at arealet ligger sentralt til ved Gaupne sentrum og at det er lett å opparbeide.
Saksøkeren mener det har utviklet seg et prisnivå i kommunen som det er naturlig å sammenligne med, og at erstatningen må utmåles på bakgrunn av dette nivået. Saksøker mener prisen ligger under 55 kroner pr. m2 . Det er fremlagt en rekke priseksempler både i avtaler og skjønn. De saksøkte mener Gaupne er et senter på linje med de øvrige sentra i indre Sogn. Det bestrides at det har utviklet seg noe prisnivå i kommunen som det er naturlig å sammenligne med, og at det ikke er naturlig å sammenligne med utkantene i Luster kommune. Det anføres at det er riktigere å sammenligne med prisnivået i andre sentra i indre Sogn slik som Høyanger, Balestrand, Lærdal, Leikanger og Aurland.
Erstatningen skal fastsettes etter en konkret vurdering. Ved sammenligningspriser skal det først og fremst tas hensyn til grunnprisnivået i vedkommende område. Det vises til det som er sagt om dette i Rt-1974-1 og Rt-1984-369. Hvor langt en skal gå i det geografiske områdets utstrekning beror på en konkret vurdering. På bakgrunn av det omfattende materiale som er fremlagt vedrørende sammenlignbare priser oppnådd i Gaupne og ellers i kommunen, finner lagmannsretten at det foreligger tilstrekkelig veiledning for et sammenlignbart prisnivå i kommunen. Det vil da ikke være aktuelt å sammenligne med andre tettsteder i indre Sogn, hvor bl.a. forhold som næringsmønster og folkekonsentrasjon kan være annerledes enn i Gaupne og kan ha påvirke prisnivået.
Selv om Gaupne er kommunesenteret i Luster kommune, og således det tettstedet i kommunen som har størst vekst, kan det ikke legges til grunn at det er slik etterspørsel etter tomter i nærheten av sentrum at dette skulle ha noen nevneverdig betydning for prisen. Det vises til at det både i gangavstand til sentrum og i større avstand fra Gaupne er ledige tomter for boligbygging.
Priseksemplene representerer tildels store variasjoner. En kan ikke se bort fra at det ved avståelse av mindre arealer ved avtale med kommunen er oppnådd høy pris fordi kommunen vil unngå skjønn. Disse priseksemplene gir derfor ingen veiledning i denne saken. På den andre siden er det avstått større arealer til bl.a. boligformål til langt lavere pris. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at prisen pr. m2 bør settes til 55 kroner. Det er særlig sett hen til at det i 1985 ble betalt 30 kroner for tomteland til boligformål i Gaupne sentrum. Prisen på de arealene som den gang ble ekspropriert til forretningserviceformål ble ved overskjønn i 1986 fastsatt til 40 kroner pr. m2 . I 1990 ble prisen for et areal til barnehage, skole og idrettsanlegg i Dale sentrum i Luster kommune satt til 55 kroner pr. m2 . Det har ikke vært noen vesentlig prisøkning i årene etter 1985. Det er også sett hen til at kommunen i den senere tid har inngått avtale om avståelse av tomtegrunn i Høyheimsvik, som ligger ca 7 km. fra Gaupne sentrum men med visse servicetilbud i nærheten, til 55 kroner pr. m2 .
På bakgrunn av skjønnsforutsetningens punkt 3 og ekspropriasjonserstatningsloven §10 skal det fastsettes avsavnsrente fra tiltredelsestidspunkt den 1. november 1996 til utbetaling skjer. Avsavnsrenten fastsettes i fravær av konkrete opplysninger om faktisk tap, under hensyntaken til det alminnelige rentenivå for innskudds- og utlånsrente i angjeldende tidsrom. På bakgrunn av den dokumentasjon saksøkeren har fremlagt, og som de saksøkte ikke har hatt vektige innvendinger mot, fastsettes avsavnsrenten skjønnsmessig til 5%.
Overskjønnet har ikke ført til bedre resultat for de saksøkte enn underskjønnet for så vidt gjelder den del av overskjønnet som er fremmet etter de saksøktes begjæring. De saksøkte må derfor bære egne omkostninger med overskjønnet, jf skjønnsloven §54a, jf §54. Det foreligger ikke slike omstendigheter som nevnt i skjønnsloven §54a første ledd punkt b. Lagmannsretten finner ikke grunn til å pålegge de saksøkte å erstatte saksøkeren saksomkostninger etter skjønnsloven §54a, tredje ledd.
Den aksessoriske motbegjæring er fremmet av saksøkeren som må dekke de saksøktes utgifter etter skjønnsloven §54 første ledd. Advokat Solbraa har fremlagt omkostningsoppgave på 500 kroner over det arbeid denne del av skjønnet omfatter. Oppgaven legges til grunn for skjønnet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Overskjønnet blir fremmet med slik erstatning til de saksøkte som fremgår av rettsboken ovenfor. Det skal svares 5% rente fra overtakelsestidspunkt til betaling skjer.
2. Saksomkostninger for skjønnsbegjæringen tilkjennes ikke.
3. I saksomkostninger for den aksessoriske motbegjæring betaler Luster kommune 500 - femhundre - kroner til Sjur Haugen og Johannes Øvrebø innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.