LG-1997-910

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-10-16
Publisert:	LG-1997-00910
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Nordfjord heradsrett Nr. 96-00020 B - Gulating lagmannsrett LG-1997-00910 B
Parter:	Saksøkjar: Odd Ivar Loen (Prosessfullmektig: Advokat Vidar Havsgård, Bergen) Saksøkt: Bergit Loen Hatlenes (Prosessfullmektig: Advokat Stig Rekdal, Ålesund)
Forfatter:	Lagdommar Trovåg, 4 skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54a

Saka gjeld odelsovertakst av eigedomen gnr. 70, bnr. 4 i Loen i Stryn.

Nordfjord heradsrett sa 14. mars 1997 odelstakst over eigedomen. Taksten har slik slutning:

"1. Odelstakst for eiendommen gnr. 70, bnr. 4 i Stryn kommune blir å fastsette til 550 000 kroner - femhundreogfemtitusenkroner.

2. Odd Ivar Loen tilpliktes innen 2 - to - uker å erstatte Bergit Loen Hatlenes hennes saksomkostninger med 19 809 kroner - nittentusenåttehundreognikroner".

Det kan nemnast at Nordfjord heradsrett ved dom av 30. januar 1996 rettskraftig har fastsett at Odd Ivar Loen har løysingsrett til eigedomen.

Eigedomen har og vore emne for odelssøksmål frå Ann Karin Loen som er søster til saksøkte. Ho nytta seg ikkje av løysingsretten. I løysingsaka som ho reiste, vart verdien av eigedomen i odelstakst 20. juni 1995 fastsett til kr 575000,-.

Bergit Loen Hatlenes har i rett tid kravd overskjønn då ho meiner at odelstaksten for eigedomen er sett for lågt. Partane er samde om at eigedomen skal verdsetjast i samsvar med odelslova §49. Partane er og samde om at heradsretten si skildring av jordbruksarealet på eigedomen er rett, jfr. taksten 7.

Loen Hatlenes viser til at eigedomen ligg sentralt i Loen der det er full sysselsetjing og ekspansjon. Eigedomen skal verdsetjast ut frå prisnivået den har i dag.

Buverdien av bustadhuset vil stå sentralt fordi eigedomen truleg ikkje vil kunne nyttast til anna enn støttebruk. Våningshuset har ei grunnflate på 118 m2 med full sokkeletasje. Eigedomen har og eit nyoppført naust i Loenvika med tomt. Loen Hatlenes har sidan ho kjøpte eigedomen i 1993, pussa opp våningshuset innvendig. Det er årlege leigeinntekter av huset på kr 66000,-. I tillegg kjem leigeinntekter frå bortleige av innmarka, tomt til revegard og fiskeretten i Loenelva. Samla leigeinntekter er totalt kr 78800,-. Verdien av eigedomen er langt høgare enn det odelstaksten kom fram til. Det er elles vist til anførslane slik dei er attgjevne i odelstaksten.

Det er lagt ned slik påstand:

"1. Saken fremmes.

2. Bergit Loen Hatlenes tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Odd Ivar Loen krev at odelstaksten vert stadfesta. Loen har tenkt seg framtidig produksjon av bær, grønnsaker og frukt. Det vil ta lang tid før full produksjon kan finna stad. Sidan det ikkje er reiskapshus/lager på eigedomen, må dette byggjast.

Partane er samde om at eigedomen først og fremst vil bli nytta som støttebruk og at buverdien av våningshuset vil stå sentralt ved takseringa.

Med omsyn til skogen, må det vera rimeleg klårt at inntektene frå denne vil verta heller små.

Partane er samde om at heradsretten si lovforståing er rett. Lagmannsretten skal finna eigedomen sin bruksbestemte salsverdi jfr. prinsippa i Rt-1980-233.

Med omsyn til jordbruksverdien av innmarka, må ein leggja vekt på at det er tungvint deling av dei tre brukande teigane og manglar ved vegsystemet mellom teigane.

Når det gjeld våningshuset, er skildringa i den innhenta taksten frå 1996 korrekt nok, men lagmannsretten må sjå bort frå sjølve taksten.

Anførslane i odelstaksten vert fasthaldne.

Det vert og kravd sakskostnader i medhald av skjønnsprosesslova §54a tredje ledd. Det er vist til at det er halde to odelstakstar. Det er heller ikkje mogleg til å koma fram til ei forliksløysing om prisen.

Odd Ivar Loen har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

"1. Overtaksten fremmes.

2. Bergit Loen Hatlenes tilpliktes å erstatte Odd Ivar Loen overtakstens omkostninger innen 14 - fjorten dager - etter overtakstens forkynnelse med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra forfall til betaling skjer."

Skjønnsførehaving vart halden i Stryn med synfaring i Loen 1. september 1997. Retten fekk forklaring frå to vitne. Av desse gav fylkesskogmeistar h.v. Jostein Beinnes ikkje forklaring for heradsretten. Beinnes har føreteke ei takstvurdering av innmark og skogsmark etter oppdrag frå advokat Rekdal på vegner av Bergit Loen Hatlenes.

Lagmannsretten meiner:

Med omsyn til skildringa av eigedomen, viser lagmannsretten til heradsretten sin odelstakst.

Lagmannsretten finn likevel grunn til å nemna litt om eigedomen som ligg ca ein kilometer aust for Loen sentrum. Innmarka er ca 40 da. Av dette er ca 25,6 da fulldyrka eng. Innmarka er delt av såkalla gjøl, dvs. djupe fórer mellom teigane. Frå gamalt av er det laga veg mellom teigane. Vegane er no tilvaksne av kratt m.v., men kan med enkle midlar opnast slik at teigane vert samanhangande. Ellers kan ein koma til kvar einskild teig via den gamle riksvegen langs eigedomen. I utkanten av den eine innmarksteigen er det leigd bort ca 4 da lettdriven jord til revegard. Det er opplyst at reveproduksjonen er lagt ned, slik at det vil vera enkelt å tilbakeføra jorda til garden uten kostnader for eigaren.

Til eigedomen høyrer og tre skogteigar av noko vekslande kvalitet. Partane synest vera samde om at skildringa som er gjeven av fylkesskogmeister Beinnes i takstvurderinga av 9. juli 1997 av driftstilhøva, bonitet m.v., samsvarar med dei faktiske tilhøva. Lagmannsretten legg til grunn at skildringa av skogen, tilkomst til skogen m.v., er slik Beinnes har halde fram i sin rapport. Det skal og nemnast at bruket har ein sæterrett øvst i skogteigen sør for Lofossen.

Til bruket høyrer ein nausttomt på nordsida av Lovika med lett tilkomst og opparbeidd parkeringsplass. Det er oppført eit naust på vel 30 m2 som eit tilbygg til kommunal bygning. Bygget er av nyare dato med god standard. Tomta er oppgjeven å vera 150 m2 med strandrett mot sjøen.

På eigedomen er det våningshus i to høgder med grunnflate på omlag 118 m2. Det er innreidd to husvære; i hovedhøgda og i sokkeletasjen. Begge husværa er for tida bortleigde.

I ein takst frå 1996 er salsverdien av våningshuset med ei tenkt 2 dekar stor tomt og naust med tomt sett til kr 650000,-.

Lagmannsretten peikar vidare på at bruket leiger bort fiskeretten sin i Loenelva. Bruttoverdien av leiga er årleg kr 6800,-. Ellers har eigedomen del i eit hjortevald. Det er opplyst at det er 14 eigedomar med i valdet som i 1996 fekk fellingsløyve for 6 hjortar og 2 kalvar.

Verdifastsetjinga av ein odelseigedom skal skje i samsvar med prinsippa i odelslova §49. Løysingssummen skal setjast til det ein vanleg kjøpar vil betala under føresetnad av at eigedomen hovedsakeleg blir driven som landbrukseigedom. Ved vurderinga skal ein ta omsyn til det økonomiske potensiale eigedomen har, men og dei ikkje-driftsrelevante faktorar, som ein kjøpar vil vektleggja.

Eigedomen vil truleg ikkje kunna verta anna enn eit støttebruk. Sjølv om Loen ønskjer å starta frukt- og bærproduksjon, vil det ta tid før eigedomen vil kunna gje vesentleg økonomisk utbyte. Ein del leigeinntekter frå delar av våningshuset og fiskeretten, eventuelt naustet, vil vera moglege. På den andre sida vil det vera trong for å byggja reiskaps- og lagerbygning på eigedomen. Odd Ivar Loen vil og måtte gjera investeringar til reiskap m.v. Fylkesskogmeister Beinnes har vurdert verdien av innmarka og skogsmarka til omlag kr 282000,-. Det hefter mindre feil ved taksten ved at fylksskogmeisteren ikkje var klår over at deler av innmarka er selt for ein del år sidan til byggjeområde utan at det vart gjort frådrag i jordregisteret. Det er rekna med ein kapitaliseringsrentefot på 7%. Lagmannsretten er langt på veg samd i dei vurderingane som kjem fram i taksten.

Lagmannsretten meiner elles at buverdien står sentralt ved vurderinga av eigedomsverdien. Eigedomen ligg fint til i utkanten av Loen sentrum. Loen er kjent for turisme og ei viss industriverksemd; i tillegg til jord og skogbruk. Det er omlag 12 km til kommunesenteret i Stryn. Våningshuset treng ein del utvendig vedlikehald. Det vil vera mogleg for Odd Ivar Loen å leiga bort eitt av husværa.

Lagmannsretten finn etter ei samla vurdering at dei tidlegare takstane er sette noko lågt og fastset verdien i samsvar med prinsippa i odelslova §49 til kr 650000,-.

Bergit Loen Hatlenes har fått eit betre resultat i overskjønnet og bør få dekka sine sakskostnadar jfr. skjønnsprosesslova §54a jfr. 54. Advokat Rekdal har levert omkostningsoppgåve og krev kr 18809,-. Av dette er utgifter kr 1809,-. I tillegg kjem dei lovfastsette utgiftene, herunder gebyr.

Det vert ikkje gjort endring i heradsretten si fastsetjing av sakskostnadene, jf. avgjerda pkt. 2.

Overskjønnet er samrøystes.

Slutning:

1. Verdien av eigedomen gnr. 70, bnr. 4 i Stryn vert sett til kr 650000,- -kronersekshundreogfemtitusen-.

2. I sakskostnader for lagmannsretten betalar Odd Ivar Loen kr 18809,- samt lovfastsette utgiftar innan 2 - to - vekar til Bergit Loen Hatlenes.