LG-1998-411
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-03-10 |
| Publisert: | LG-1998-00411 |
| Stikkord: | Husleierett, Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stavanger namsrett Nr. 97-00531 D - Gulating lagmannsrett LG-1998-00411 K. Påkjært til Høyesteretts kjæremålsutvalg - HR-1998-00211 K. Lagmannsrettens kjennelse opphevet. |
| Parter: | Kjærende part: Aage Djuve (Prosessfullmektig: Advokat Kristin Solberg, Stavanger). Motpart: Tom Rune Dysjaland (Prosessfullmektig: Advokat Johan Haga, Sandnes). |
| Forfatter: | Lagdommer Truyen. Lagdommer Midtgaard. Lagdommer Fjeld |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §11, §42, Husleieloven (1939), Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §10, §38, §48, §8, §3-3, §4-2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Aage Djuve m/familie har siden 1993 leiet deler av eiendommmen Kolheihagen 13 på Forus av Tom Rune Dysjaland. Partene har fortløpende inngått ett års tidsbegrensede leiekontrakter. Siste leiekontrakt er datert 23.5.96 og gjelder for perioden 21.6.96 - 20.6.97. Det fremgår av leiekontraktene at tvangsfravikelse kan kreves etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2.
I brev datert 7.4.97 tilskrev Aage Djuve Tom Rune Dysjaland med anmodning om å forlenge leieforholdet. I brev datert 10.4.97 meddelte Tom Rune Dysjaland at Aage Djuve kunne leie boligen i ytterligere ett år. Husleien ville bli kr 6000,- pr. mnd., hvilket innebar en økning på kr 400,- pr. mnd. Tilbudet ble på nærmere spesifiserte forutsetninger akseptert av Aage Djuve ved brev datert 18.4.97. Ved brev datert 24.4.97 meddelte Tom Rune Dysjaland til Aage Djuve at leiekontrakten ikke ville bli fornyet.
Ved leietidens utløp den 20.6.97 ble eiendommen ikke fraflyttet. Tom Rune Dysjaland begjærte utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 annet ledd bokstav b. Namsmannen i Stavanger tok begjæringen til følge ved beslutning av 27.10.97.
Aage Djuve innklaget namsmannens beslutning til Stavanger namsrett ved prosesskriv datert 6.11.97. Etter vanlig saksforberedelse for namsretten, avsa Stavanger namsrett den 9.1.98 kjennelse med slik slutning:
"1. Klagen tas ikke til følge. Fullbyrdelsen fortsetter.
2. Aage Djuve dømmes til å betale saksomkostninger til Tom Rune Dysjaland med kr 5400,-."
Aage Djuve har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse. Det ble samtidig fremsatt begjæring om at kjæremålet ble gitt oppsettende virkning. Ved brev fra Stavanger namsrett datert 24.2.98 fremgår det at namsretten ikke har funnet grunnlag for å gi kjæremålet oppsettende virkning.
Under saksforberedelsen for lagmannsretten har Aage Djuve ved prosesskriv datert 2.3.98 på nytt fremsatt begjæring om at kjæremålet gis oppsettende virkning. Sett hen til at kjennelse i kjæremålet blir avsagt kort tid etter at den fornyede begjæring om oppsettende virkning har innkommet, er denne begjæringen ikke behandlet av lagmannsretten. Begjæringen bortfaller som gjenstandsløs.
Kjærende part, Aage Djuve, har i hovedtrekk anført følgende:
Innbetalt beløp på kr 11000,- står på vanlig høyrentekonto uten sperring i utleiers navn. Det var utleier som ønsket en slik ordning. Aage Djuve fikk opplyst at leieforholdet ikke ville bli inngått dersom han motsatte seg at pengene ble satt inn på høyrentekonto uten sperring. Vilkårene i husleieloven §11 fjerde og femte ledd er derfor ikke fulgt. I henhold til §11 sjette ledd anses derfor innbetalingen å falle inn under kap. 9 i husleieloven. Det vises til Rt-1979-1153. Aage Djuve har således en uoppsigelig leierett på minst fem år, jfr. husleieloven §48 annet ledd.
Uansett har Aage Djuve rett til å bli boende i medhold av husleieloven §10 første ledd, jfr. §8 nr. 3. Brevet datert 24.4.97 er kun en informasjon om at leiekontrakten ikke ville bli fornyet. Dette er ingen flytteoppfordring. Dertil kommer at en nektelse av å fortsette leieforholdet på grunn av mindre uenighet om størrelsen på leien er usaklig, jfr. husleieloven §38 annet ledd.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Namsmannens beslutning om utkastelse av 27.10.97 oppheves.
2. Aage Djuve tilkjennes sakens omkostninger."
Kjæremotparten, Tom Rune Dysjaland, har i hovedtrekk anført følgende:
I kjæremålet fremkommer det intet nytt i forhold til det Aage Djuve tidligere har anført både for namsmann og namsrett. Begge instanser har vurdert hans anførsler uten at disse er blitt tillagt vekt. Dertil fremgår det av brev datert 19.1.98 at Aage Djuve frafaller retten til å gå videre med saken ved kjæremål.
Aage Djuve ble varslet skriftlig den 24.4.97 om at leieforholdet ikke ville bli fornyet. Den 12.6.97 ble hans prosessfullmektig tilskrevet om avslutning av leieforholdet. Aage Djuve disponerer derfor eiendommen uten leiekontrakt eller annen hjemmel. Sikkerhetsbeløpet på kr 11000,- har ikke vært rørt og utgjør pr. årsskiftet kr 12605,32. Dette er et depositum og har aldri vært disponert eller omtalt som et lån. Utleier har med hensikt benyttet ettårs kontrakter for å kunne stå fritt i forhold til salg av huset.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Namsmannens beslutning om utkastelse av 27.07.97 stadfestet av namsrettens beslutning i kjennelse av 9. januar 1998 stadfestes, inkl. saksomkostningsavgjørelsen.
2. Aage Djuve tilpliktes å erstatte Tom Rune Dysjalands saksomkostninger ved kjæremålet med kr 3000,-.
Lagmannsretten vil bemerke:
Tvangsgrunnlaget for utkastelse er leiekontraktens henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §13-2. Det antas at leiekontraktens henvisning til denne bestemmelse innebærer en slik vedtakelse som forutsatt i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 annet ledd bokstav b. Det foreligger derfor et særlig tvangsgrunnlag.
Mot et særlig tvangsgrunnlag kan det ved tvangsfullbyrdelsen fremsettes enhver innvending som kunne ha vært satt frem under et søksmål, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 tredje ledd. Retten må da ta prejudisielt standpunkt til de materielle innsigelser. Dette gjelder selv om namsretten ikke har overført behandling av tvisten til søksmåls former. Det vises i denne sammenheng til Falkanger, Flock og Waaler, Tvangsfullbyrdelsesloven bind I, 163.
Kjæremotparten har anført at Aage Djuve har frafalt adgangen til å påkjære namsrettens kjennelse ved brev datert 19.1.98. I brevet heter det:
"Jeg tar til etterretning at namsmannen gav Deg medhold."
Lagmannsretten kan ikke se at dette brevet innebærer at Aage Djuve ensidig skal ha gitt avkall på retten til å benytte rettsmidler mot namsrettens kjennelse. Det finnes ingen holdepunkter i brevet datert 19.1.98 som underbygger kjæremotpartens anførsler på dette punkt.
Kjærende part har prinsipalt anført at utleiers disponering over innskuddet på kr 11000,- som ble innbetalt i forbindelse med inngåelse av leiekontrakten, gjør at husleieloven kap. 9 kommer til anvendelse. I den opprinnelige leiekontrakten fra 1993 og i alle etterfølgende leiekontrakter heter det under pkt. 5:
"Leietaker betaler til sperret konto i Postbanken kr 11000,- i depositum. Innestående på konto skal være sikret for betaling av husleie og som sikkerhet for eventuelle erstatningskrav for skader påført boligen av leietaker eller noen han svarer for."
Det er i tillegg utformet et "vedlegg 2" til leiekontrakten. I dette vedlegget heter det blant annet:
"Aage Djuve er villig til å betale 11.000 kr den 25.06.93. Som garanti for at huset skal være i samme stand ved utflyttingsdagen som ved innflyttingsdagen, samt brudd på kontrakten. Som vil bli utbetalt ved utflyttingsdagen dersom alt er i orden. Ellers tilfaller pengene utleieren. Pengene skal stå på høyrentekonto i Postbanken."
På vedlegg 2 er det gjort en påtegning om at pengene ble satt inn på kapitalkonto i Postbanken den 26.6.93. Det foreligger imidlertid også en postkvittering som tyder på at pengene ble satt inn på konto nr. 0521.3045379 i Postbanken den 25.6.93. Av sistnevnte postkvittering fremgår dessuten at pengene er betalt til Jane Marie Dysjaland.
I leiekontrakten fra 1993 står ikke Jane Marie Dysjaland innledningsvis oppført som utleier, men har likevel underskrevet denne sammen med Tom Rune Dysjaland. I leiekontrakten fra 1996 står ikke Jane Marie Dysjaland oppført verken innledningsvis eller ved underskrift.
Ved bankutskrift datert 9.2.98 fremgår det at kapitalkonto i Postbanken nr. 0521.3045379 pålydende Jane Marie Dysjaland har en saldo pålydende kr 12605,32. Den 31.12.97 ble denne konto tilført kr 197,65 i renteinntekter. Av den fremlagte bankutskrift fremgår det ingen anmerkning vedrørende begrensninger i kontohavers disposisjonsrett.
Ovennevnte dokumentasjon tyder på at partene i forbindelse med inngåelse av leieavtalen i 1993 innbetalte kr 11000,- på konto tilhørende Jane Marie Dysjaland. Til tross for leieavtalens pkt. 5 om at beløpet skal stå på sperret konto, er det ikke fremlagt dokumentasjon som tyder på at det i forhold til banken er satt begrensninger på Jane Marie Dysjalands disposisjonsrett. Det må således legges til grunn at pengene ikke står på en sperret konto. Det har videre, til tross for forespørsel fra kjærende part, heller ikke blitt fremlagt dokumentasjon som viser hvorledes Tom Rune eller Jane Marie Dysjaland har håndtert det nevnte bankinnskuddet i forhold til ligningsmyndighetene. Det er heller ikke opplyst i hvilken grad man mener at renteinntektene skal tilfalle leietaker eller utleier.
Ut fra ordlyden i vedlegg 2 til leiekontrakten av 1993 synes det mest nærliggende å anta at det er det nominelle beløpet på kr 11000,- som forutsettes utbetalt ved utflytting dersom alt er i orden. Det må derfor, i mangel av annen dokumentasjon, legges til grunn at det er utleier (Jane Marie Dysjaland) som oppebærer kapitalinntektene på konto nr. 0521.3045379. Det var riktignok Aage Djuve som tok initiativ til påtegningen i vedlegg 2 om at "pengene skal stå på høyrentekonto i Postbanken". Dette er likevel ikke avgjørende sett hen til at Aage Djuve opprinnelig foreslo at beløpet på kr 11000,- skulle stå på en sperret konto, men at utleier motsatte seg dette.
Kjæremotparten har fremhevet at det ikke har vært foretatt faktiske disposisjoner over beløpet på konto nr. 0521.3045379. Dette belyser imidlertid ikke spørsmålet om hvem som har hatt disposisjonsrett over pengene i den periode disse har stått på kontoen. At rentene har blitt akumulert på kontoen, viser tvert om at disse fortløpende har tilfalt kontohaver. Hvis rentene skulle tilfalle Aage Djuve, skulle disse hvert år vært overført for beskatning hos Aage Djuve.
Etter husleieloven §11 fjerde ledd kan det avtales at leietaker kan stille et beløp til disposisjon for utleier til sikkerhet for skader på eiendommen og krav etter leieavtalen. Etter §11 femte ledd første punktum skal beløpet settes på sperret konto. Etter §11 femte ledd annet punktum skal renter godskrives leietakeren.
Det kan ikke avtales andre pengeytelser ved bortleie av bolig enn hva som følger av §11 og husleieloven kap. 9, jfr. §11 sjette ledd. Bestemmelsene i §11 kan ikke fravikes til skade for leietaker, jfr. §11 syvende ledd.
Tom Rune og Jane Marie Dysjaland har ved utleie av Kolheihagen 13 ikke sørget for å overholde de preseptoriske reglene i §11 om behandling av leietakers depositum. Konsekvensen vil da normalt være at det foreligger en avtale om bortleie av bolig mot lån etter husleieloven kap. 9, jfr. §11 sjette ledd. Bestemmelsene i kap. 9 gjelder "enhver avtale om rett til å leie bolig og om lån fra leieren når leieretten er betinget av lånet", jfr. §42 første ledd. Virkningene av at det foreligger en slik avtalen er blant annet at leietaker er sikret en uoppsigelig leierett i minst fem år, jfr. §48 annet ledd 1. punktum.
Den skriftlige leiekontrakten som ble inngått i 1993 og senere fornyet hvert år gir ingen indikasjon på at det foreligger en avtale om leie av bolig mot lån etter husleieloven kap. 9. Tvert om fremgår det klart av leieavtalens ordlyd at den kun gjelder for ett år av gangen. Utleier har begrunnet dette med at man ønsker fleksibilitet til å avhende boligen på et passende tidspunkt. Det er heller intet som tyder på at det innbetalte beløp på kr 11000,- har vært benyttet til finansiering av huset i Kolheihagen 13. Tvert om har beløpet stått uberørt på samme konto helt siden 1993.
Sistnevnte momenter kan likevel ikke være avgjørende. Lovgiver har gjennom de preseptoriske reglene i §11 jfr. kap. 9 gitt leietaker et særskilt sterkt vern. Leietakers sterke posisjon på dette punkt underbygges av rettspraksis og juridisk teori. Det vises til høyesterettsdom inntatt i Rt-1979-1153. Begrepet "lån" har blitt tillagt en vid rekkevidde. Bestemmelsene i husleieloven kap. 9 antas å gjelde enhver kredittytelse. Dette gjelder også når innskuddet ikke har vært motivert av ønsket om å skaffe kreditt fra leietakeren. Det er behov for regler som gir notoritet. Utleieren synes alene å være tillagt risikoen for uklarheter tilknyttet sikkerhetsstillelse ved leie av bolig.
Et tilsvarende synspunkt er fulgt opp i juridisk teori i Wyller, Boligrett, tredje utgave, 1992 239. Under henvisning til Rt-1979-1153 heter her at:
"Etter denne dommen er det klart at det er virkningene av kontantytelsen som er avgjørende for den rettslige bedømmelsen - ikke formålet. Uten hensyn til om betalingen er kalt depositum, sikkerhet, lån eller innskudd, faller den inn under §42 første ledd hvis utleieren har disposisjonsrett over beløpet."
Den rettstilstand som fremgår av husleieloven, høyesterettsdommen fra 1979 og juridisk teori, stiller altså svært strenge krav til utleieren. Det kan oppstå urimelige situasjoner som følge av disse krav. Det fremgår således av dommen i Rt-1979-1153 (s. 1158-1159) at utleieren vil kunne gå i en felle. Leietaker vil kunne misbruke en slik situasjon. Dette avhjelpes imidlertid av de alminnelige ugyldighetsregler.
I den foreliggende sak er det imidlertid ikke grunnlag for å fremsette ugyldighetsinnsigelser mot selve avtalen. Det er intet som tyder på at utleier bevisst har misbrukt situasjonen. Tvert om fremgår det av kjæremålserklæringen at Aage Djuve i 1993 tok initiativ til å sette innskuddet på sperret konto i egen bank. Det var utleier som motsatte seg en slik ordning fordi man selv ønsket disposisjonsrett over beløpet.
På denne bakgrunn finner derfor lagmannsretten, etter en prejudisiell vurdering, at det foreligger en leieavtale som omhandlet i husleieloven §42 første ledd. Slik leieavtale sikrer leietaker en uoppsigelig leierett i minst fem år regnet fra 21.6.93, jfr. §48 annet ledd 1. pkt. Kontraktens leietid har således ikke utløpt. Tvangsfravikelse kan derfor ikke kreves etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 annet ledd bokstav b, jfr. leiekontraktens pkt. 11. I mangel av tvangsgrunnlag kan begjæringen om fravikelse ikke tas til følge.
Kjæremålet har ført frem. Lagmannsretten finner at kjærende part bør tilkjennes saksomkostninger for både namsrett og lagmannsrett tvangsfullbyrdelsesloven §3-3, jfr. tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksbestemmelsen i §172 annet ledd.
Advokat Solberg har ikke fremlagt omkostningsoppgave. Det samlede salæret fastsettes skjønnsmessig til kr 5000,-. I tillegg kommer rettsgebyr ved klage til namsretten på kr 515,- og ved kjæremål til lagmannsretten på kr 3090,-. Samlet tilkjennes derfor Aage Djuve kr 8605,- i saksomkostninger.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæringen om tvangsfravikelse tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler Tom Rune Dysjaland kr 8605,- kroneråttetusensekshundreogfem - til Aage Djuve innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen.