LG-1999-225
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-02-03 |
| Publisert: | LG-1999-00225 |
| Stikkord: | Fast eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stavanger byrett nr. 98-00279 - Gulating lagmannsrett LG-1999-00225 A. |
| Parter: | Ankende part: Erlend Ole Endresen (Prosessfullmektig: Advokat Sveinung Eliassen). Ankemotpart: Terje Bosvik (Prosessfullmektig: Advokat Odd Rune Torstrup). |
| Forfatter: | Førstelagmann Arne Fanebust. Ekstraordinær lagdommer Nils T. Selvik. Byrettsdommer Stein Dons Heinfjell |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder eierforholdet til Oscarsgate 73 i Stavanger, som er en tomt med et påstående bolighus. Erlend Ole Endresen, som i sin tid kjøpte eiendommen sammen med Terje Bosvik, hevder at han og Bosvik eier eiendommen sammen med en ideell halvpart på hver. Bosvik på sin side hevder at han er eneeier. Bosvik fremmet opprinnelig et motsøksmål mot Endresen vedrørende partenes økonomiske mellomværende, men motsøksmålet er senere trukket tilbake. Stavanger byrett avsa dom i saken 27 11 1998, med følgende domsslutning i hovedsøksmålet:
«1. Terje Bosvik er eneeier av gnr. 58 brn. 1054 i Stavanger (Oscarsgate 73).
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Om saksforholdet ellers vises til byrettens dom. Endresen har påanket dommen til Gulating lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Stavanger tinghus over to dager fra 24 01 2000. Partene møtte og ga forklaring og det ble avhørt ett vitne. Dokumentasjon ble foretatt som avmerket i utdraget. Bevismessig står saken i det vesentlige i samme stilling som for byretten.
Ankende part har for lagmannsretten anført i korthet at når partene har kjøpt eiendommen sammen med en ideell halvpart på hver, må det rettslige utgangspunkt være at de eier den sammen, siden det ikke er påvist noen avtale om overføring av ankende parts andel til ankemotparten. Det som er påvist, er ikke annet enn at ankemotparten er forespeilet at han kan få overført den nevnte andel mot et økonomisk oppgjør som partene måtte bli enige om først.
Partene kjøpte også en annen eiendom sammen, med adresse Skolebryggå 7 b, også denne i Stavanger. Denne kvittet de seg med etter kort tid, i mai 1996. Det er ikke riktig, som anført av ankemotparten, at det i denne forbindelse, eller allerede i mars eller april, ble inngått avtale partene imellom om at ankemotparten skulle overta eiendommen i Oscarsgate. At det har formodningen mot seg at det ble inngått en slik avtale på dette tidspunkt, underbygges av at ankemotparten, som baserer så mye på en slik angivelig avtale, har vært høyst upresis mht når avtalen i tilfelle skal ha vært inngått. Ankende part har på sin side vært klar om dette punkt: Det ble ikke inngått noen avtale vedrørende Oscarsgate før eiendommen på Skolebryggå var solgt.
Det må legges avgjørende vekt på partenes forklaringer og de foreliggende dokumentbevis når det skal tas stilling til om det er inngått avtale om overføring av ankende parts andel i eiendommen. Den oppfatning ankemotpartens bror har gitt uttrykk for som vitne under ankeforhandlingen - at det var avtalt at ankemotparten skulle overta eiendommen - kan ikke tillegges avgjørende vekt. Det kan heller ikke legges avgjørende vekt på at ankende part ikke tok forbehold om ytterligere innbetaling da han sendte et forslag til betalingsplan sommeren 1997.
Det anføres ellers at det er uriktig når byretten legger til grunn at det i et brev fra ankende parts prosessfullmektig av 14 11 1997 ikke er sagt noe om hvordan ankende part oppfatter avtalen mellom partene. Videre anføres at når ankende part ble fritatt for gjeldsansvaret vedrørende eiendommen i Oscarsgate, var dette en disposisjon uten praktisk betydning. Den medførte således ikke noen personlig risiko for ankemotparten, og heller ingen øket risiko for långiveren.
Når det gjelder øvrige disposisjoner, fremholder ankende part at han førte de likningsmessige konsekvenser av salget av eiendommen på Skolebryggå på sin selvangivelse for inntektsåret 1996, fordi ankemotparten hadde gjort det klart at han ikke ville ha noe med denne eiendommen å gjøre. At det foreligger utkast til skjøte fra høsten 1996, peker heller ikke i retning av at det var inngått en avtale om overdragelse allerede et halvt år tidligere, slik ankemotparten anfører. Byggeregnskapet forelå for øvrig først i mai 1997, og også dette peker klart i retning av at det ikke kan ha vært inngått noen avtale om overdragelse allerede i mars eller april 1996.
Ankende part var kjent med den takst ankemotparten fikk tatt i mai 1996. Med slik kunnskap må det ha formodningen mot seg at han har inngått på et salg basert på en takst som var holdt et halvt år tidligere. Det må være riktig å holde seg til de formelle utgangspunkter her, nemlig at det foreligger en kjøpekontrakt og et skjøte hvoretter ankende part er blitt eier av en ideell halvpart av eiendommen i Oscarsgate. Det er ikke noe som skulle tilsi at denne halvpart er overført, og det må stilles strenge krav til bevis for en slik overføring, jf her bl a Rt-1985-1265.
Det pekes særskilt på at ankemotparten ikke har kunnet tidfeste nærmere den avtale han gjør gjeldende, og at hans oppfatning ikke bekreftes av de etterfølgende forhold. Disse bekrefter tvertimot den oppfatning den ankende part gjør gjeldende, og det legges etter dette ned følgende påstand:
1. Erlend Ole Endresen er eier av en ideell halvdel av eiendommen gnr. 58 bnr. 1054 i Oscarsgt 73 i Stavanger.
2. Erlend Ole Endresen tilkjennes saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten.
Ankemotparten har for lagmannsretten anført i korthet at grensen mellom «konversasjon» og «disposisjon» er passert i det foreliggende tilfelle. Alle de elementer som trengs for å kunne konstatere at det foreligger en avtale om å overdra ankende parts ideelle andel av eiendommen, var til stede, i alle fall da ankende part sendte forslag til betalingsplan 07 07 1997. Det er rett nok så at det stilles strenge krav til bevis for at fast eiendom eller andel av fast eiendom skal anses overført, jf dommen i Rt-1985-1265. Denne avgjørelsen gjaldt imidlertid ikke overføring av andeler mellom personer som begge er eiere fra før, slik tilfellet er i den foreliggende sak.
Det må legges til grunn at partene har gjort tilnærmet like mye arbeid på eiendommen etter at den ble innkjøpt. Etter kjøpet bodde de begge en tid på eiendommen, men så flyttet ankende part ut. At en av partene flyttet, peker i retning av at det skulle inngås avtale om oppgjør dem imellom senere. Ankemotparten ble boende igjen på eiendommen etter at ankende part hadde flyttet ut, og han betalte renter og forsikring. Videre ble ankende part fritatt for gjeldsansvaret, og det må på dette tidspunkt ha vært enighet om at ankemotparten skulle overta eiendommen.
At ankemotparten sørget for at det ble utferdiget et skjøte som ikke ble undertegnet, er det ikke noe oppsiktsvekkende ved. Det er således vanlig at det utferdiges utkast til skjøte som blir «liggende» og ikke tinglyses før oppgjør er foretatt. Skjøteutkastet viser imidlertid at partene var kommet langt i sine forhandlinger om overdragelse og bekrefter derfor ankemotpartens syn.
Partene var fra først av ikke enige om den pris som skulle betales, fordi prisen ikke kunne avklares før byggeregnskapet var avsluttet. Da ankende part sendte sitt forslag til betalingsplan, tok han imidlertid utgangspunkt i den takst som var holdt tidligere og som satte verdien av eiendommen til kr 1.050.000. Dette indikerer at han nå la til grunn at den pris som skulle betales for den andel som ble overdradd, måtte beregnes med utgangspunkt i denne verdi. Hvis det er tvil om hvordan forslag til betalingsplan skal oppfattes, må denne tvil gå ut over ankende part, siden det er han som burde uttalt seg klarere. Det pekes her på at det ikke ble tatt noen forbehold fra hans side, og at planen presenterer seg som et «tilbud». Dette kunne ankemotparten protestere på, eller akseptere ved å gjøre opp med utgangspunkt i de frister som var satt opp. Ankemotparten gjorde det siste, og mer kan ikke kreves for at det skal foreligge en avtale.
Når det gjelder betalingsplanen, pekes det ellers på at den saldo det tas utgangspunkt i, er meget nøyaktig angitt. Dette trekker i retning av at den handling ankende part foretok, var vel overveid. Ankemotparten forholdt seg til dette til han fikk varsel fra ankende part om at denne ville ha sameiet oppløst. Når ankende part inntok et slikt standpunkt, kan det ikke innebære annet enn at han nå hadde skiftet syn, idet han ville hevde at det ikke var inngått noen avtale.
Ankemotparten legger etter dette ned slik påstand:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Terje Bosvik tilkjennes saksomkostninger for by og lagmannsrett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og byrettens dom vil etter dette bli å stadfeste for så vidt gjelder domsslutningens punkt 1. Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten også når det gjelder spørsmålet om saksomkostninger for denne domstol, jf domsslutningens punkt 2. Også dette punkt i byrettsdommen vil derfor bli stadfestet.
Et av de rettslige utgangspunkter som lagmannsretten må forholde seg til, er - som påpekt av ankende part - at det foreligger en kjøpekontrakt og et tinglyst skjøte, hvoretter ankende part og ankemotparten er eiere av Oscarsgate 73 med en ideell halvpart på hver. Med et slikt formelt utgangspunkt må det, slik det fremgår av bl a Rt-1985-1265, stilles strenge krav til bevis for å kunne bygge på at det er inngått avtale om ovedragelse av fast eiendom, dersom avtalen ikke er inngått skriftlig. Dette må gjelde også i nærværende tilfelle. Som påpekt av ankemotparten, kan det imidlertid ikke legges til grunn at dette utgangspunkt gjelder med samme tyngde her som i den sak som forelå til avgjørelse i Høyesterett i 1985: Gode grunner kan nok tale for at det skal noe mindre til for å konstatere at det foreligger enighet om overdragelse mellom parter som eier en eiendom sammen og som er i løpende dialog om det fremtidige eierforhold dem imellom, enn i forhold til parter som i denne sammenheng må betegnes som «utenforstående».
For den videre vurdering er det ellers viktig å ta med at ankende part flyttet ut av eiendommen i Oscarsgate tidlig i 1996, og at begge parter fra dette tidspunkt synes å ha vært innforstått med at samarbeidet dem imellom skulle avvikles. Det foreligger fra denne periode en takst, datert 29 12 1995, som konkluderer med en «normal salgsverdi» på kr 1.050.000. Dette dokument må gi et viktig bidrag når rettsforholdene rundt eiendommen skal avklares nærmere, jf nedenfor.
Om de diskusjoner som ble ført mellom partene ut over våren, sommeren og høsten 1996, har partene gitt forklaringer som ikke så lett kan forenes. Her må det ha en viss vekt at det ble tatt opp et lån på kr 1.200.000 med pant i eiendommen 26 06 1996, med ankemotparten som eneskyldner, og slik at ankende part ble fritatt for det gjeldsansvar som påhvilte denne eiendom. Forut for dette hadde ankemotparten rekvirert ny takst, som ble avgitt 28 05 1996, med en «normal salgsverdi» på kr 1.200.000. Det er opplyst at ankende part var - eller ble - kjent med at taksten var holdt og hva den kom fram til, men denne kunnskap skal han ha fått tilfeldig.
Ankemotparten har anført at han rekvirerte den nye takst for å kunne låne så mye som mulig på eiendommen, og lagmannsretten legger dette til grunn. Ankende part har på sin side fremholdt at når han var kjent med at det forelå en ny og høyere takst, må det ha formodningen mot seg at han inngikk på en avtale som innebar et endelig oppgjør basert på den gamle og lavere takst. Lagmannsretten finner ikke å kunne tillegge dette avgjørende vekt, jf nedenfor.
Ankemotpartens atferd indikerer klart at han har innrettet seg med utgangspunkt i at det var enighet om at han skulle overta ankende parts andel av eiendommen. Han fulgte også dette opp ved å utarbeide et utkast til skjøte som kunne ligge klart når de øvrige elementer var på plass.
At ankemotparten fulgte opp sin oppfatning ved å innrette seg som han gjorde, gir i seg selv ikke tilstrekkelige holdepunkter for å bygge på at det var oppnådd enighet som nevnt. Her må det også ses hen til hvilke disposisjoner som ble foretatt av den annen part og hvilke slutninger som kan trekkes av dette. Ankende part har fremholdt at det ikke var enighet om prisen, og at det ikke kan være riktig at det var inngått noen avtale når en så viktig forutsetning ikke var avklart. Han har videre fremholdt at prisen ikke kunne avtales før byggeregnskapet var oppgjort og at dette skjedde først i mai 1997. Endelig har han fremholdt at det hadde lite for seg å realisere den andel han satt med før rehabiliteringsarbeidene var fullført, fordi det kunne oppnås bedre pris om man ventet til dette var gjort. Lagmannsretten er enig i at disse argumenter i og for seg relevante og vektige. De kan imidlertid ikke være avgjørende i det foreliggende tilfelle.
For lagmannsretten er det et helt sentralt moment at ankende part i den situasjon som forelå, der partene tydeligvis har hatt divergerende oppfatninger om hva som var avtalt, sender sitt skriv av 07 07 1997 som er inntatt i sin helhet i byrettens dom. Her presenterer han et forslag til «betalingsplan av egenkapitalen i Oscarsgt. 73». Planen starter med et beløp av kr 68.896,36 og som - etter delbetaling innenfor de frister han setter opp, gir en saldo på kr 0 født xx.xx.1997.
Det beløp det startes med i betalingsplanen, er basert på takst avholdt 29 12 1995, som satte eiendommens normale salgsverdi til kr 1.050.000. Ut fra den foreliggende bakgrunnshistorikk måtte det - slik lagmannsretten ser det - være opp til ankende part å si tydelig fra dersom han mente at det, når ankemotparten hadde betalt det totale beløp som betalingsplanen var basert på, skulle foretas noen form for etteroppgjør. Etter lagmannsrettens oppfatning måtte ankemotparten med god grunn kunne basere seg på at det oppgjør som skulle foretas i henhold til den betalingsplan som ankende part la fram, representerte et endelig oppgjør, og at den avtale han baserte seg på, var inngått og stadfestet gjennom betalingsplanen og ankemotpartens aksept av denne. Aksepten forelå ved at ankemotparten påbegynte nedbetaling uten å «gi lyd», slik ankende part oppfordret ham til dersom han hadde innvendinger. Når ankende part hevder at han ikke har ment å binde seg til å overføre sin andel til ankemotparten, må han selv bære risikoen for den situasjon han har kommet opp i og som han selv - enkelt - kunne ha forhindret.
Lagmannsretten er etter ovenstående kommet til samme resultat som byretten, og dommens punkt 1 blir etter dette å stadfeste. Anken har vært forgjeves. Når det gjelder spørsmålet om saksomkostninger, finner lagmannsretten å måtte benytte unntaksregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, idet det foreligger «særlige omstendigheter» for å frita ankende part for omkostningsansvaret: Den bevismessige situasjon har vært uklar, og ankemotparten må bære sin del av ansvaret for dette, jf Rt-1969-1129 og Schei: Tvistemålsloven Bind I (1998) s. 607.
Byrettens omkostningsavgjørelse finner lagmannsretten ikke grunnlag for å endre.
Lagmannsrettens dom er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.