LH-1991-474
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-10-20 |
| Publisert: | LH-1991-00474 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tana og Varanger herredsrett nr 2/91 A - Hålogaland lagmannsrett LH-1991-00474 - Høyesterett HR-1994-00271K . Anket til Høyesterett, nektet fremmet. |
| Parter: | Isak Hansen, 9730 Karasjok. Ankemotpart: Sparebanken Nord-Norge, 9730 Karasjok. (Prosessfullmektig: Advokat Per S Johannessen, boks 254, 9801 Vadsø). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Bugge Nordén, formann Kst lagdommer Ellen Midtgaard, Ekstraordinær lagdommer Jon Fjalstad |
| Lovhenvisninger: | Hendelege eigedomshøvelova (1969) §8, Tomtefesteloven (1975) §20, §23, §26, Tvistemålsloven (1915) §180, §407, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §166, Tinglysingsloven (1935) §15 |
Saken gjelder tvist om eiendomsretten til en bankbygning i Karasjok.
Øst-Finnmark Sparebank i Karasjok, nå en avdeling av Sparebanken Nord-Norge, oppførte i 1980 et bankbygg på Isak Hansens eiendom gnr 9 bnr 114 i Karasjok. Dette skjedde i henhold til festekontrakt datert 3 mars 1978. Nærværende sak har sitt utspring i rettslige problemer oppstått etter at Høyesterett ved dom av 1 april 1987 kom til at festekontrakten var ugyldig. Om sakens bakgrunn for så vidt vises til Høyesteretts dom, som er inntatt i Rt-1987-442.
Det bemerkes at banken ved Tana og Varanger herredsretts dom av 13 november 1981 ble frifunnet for et krav fra Isak Hansen om å istandsette tomten slik den var før byggearbeidene startet. Denne del av dommen var ikke gjenstand for ankebehandling.
I etterfølgende sak for Tana og Varanger herredsrett om bl a eiendomsretten til bankbygningen, avsa Tana og Varanger herredsrett 23 mars 1988 dom som for de aktuelle spørsmåls vedkommende har slik slutning:
"2. Øst-Finnmark sparebank har rett til å flytte det bygg banken har oppført på eiendommen gnr. 9 bnr. 114 i Karasjok.
3. Øst-Finnmark sparebank dømmes til å betale til Isak Hansen kr 100000,- - etthundretusen - innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse. Banken skal dessuten betale Isak Hansen kr 7500,- - sjutusenfemhundre - pr. år fra og med 1988 og inntil tomten er ryddiggjort."
Isak Hansen påanket herredsrettens dom med prinsipal påstand om at han er eier av bankbygget. Denne del av anken ble imidlertid frafalt ved den ankende parts prosesskrift av 27 oktober 1989. Ved lagmannsrettens kjennelse og dom av 9 mars 1990 ble ankesaken hevet for så vidt, mens herredsrettens dom for øvrig ble stadfestet.
Isak Hansen har begjært gjenopptakelse av herredsrettens dom av 23 mars 1988. Gjenopptakelsesbegjæringen er endelig forkastet ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 21 januar 1993.
Ved stevning til Tana og Varanger herredsrett den 21 januar 1991 har Isak Hansen reist ny sak mot Sparebanken Nord-Norge med påstand om at banken ikke har rett til å flytte bygningen (punkt 1) og om at banken skal forbys å utøve bankvirksomhet på eiendommen (punkt 2). Under hovedforhandlingen ble punkt 1 endret til en påstand om at Isak Hansen i forhold til Sparebanken Nord-Norge er eier av bankbygget på gnr 9 bnr 114.
Herredsretten avsa 20 juni 1991 dom med slik slutning:
"1. Sparebanken Nord-Norge frifinnes.
2. Isak Hansen dømmes til å betale saksomkostninger til Sparebanken Nord-Norge med kr 9000 innen 14 dager fra dommens forkynnelse."
Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom.
Det bemerkes at Isak Hansen ikke lenger er eier av eiendommen gnr 9 bnr 114, der bankbygningen er oppført. Tana og Varanger namsrett stadfestet ved kjennelse avsagt 10 mai 1990 bud avgitt av Norsk Kausjon på annen gangs tvangsauksjon 26 januar 1990 for denne og Isak Hansens øvrige eiendom gnr 9 bnr 89. Kjennelsen ble etter anke fra Isak Hansen stadfestet ved lagmannsrettens dom av 30 august 1991. Eiendommene er etter auksjonen overdratt til Sparebanken Nord-Norge iht auksjonsskjøter utstedt 15 april og 4 august 1993 på henholdsvis bnr 89 og bnr 114. Tvangsauksjonen over eiendommene omfattet imidlertid ikke selve bankbygningen. Konsekvensen av at Isak Hansen eventuelt vinner frem med sitt søksmål, vil derfor være at han nå er eier av bygningen på bankens grunn, en speilvending av den situasjon som forelå etter herredsrettens dom av 23 mars 1988.
Isak Hansen har i rett tid påanket herredsrettens dom av 20 juni 1991. Sparebanken Nord-Norge har tatt til gjenmæle for lagmannsretten. Ankeforhandling ble holdt 15 oktober 1993 i Karasjok. Isak Hansen møtte og ga forklaring. For øvrig ble det foretatt dokumentasjon av skriftlig materiale, slik rettsboken viser. Isak Hansen har i korthet anført:
Prinsipalt anføres at herredsrettens dom av 13 november 1981 rettskraftig har avgjort at Isak Hansen er eier av bankbygningen. For herredsretten nedla han påstand om at banken skulle tilpliktes å istandsette tomta slik den var før byggearbeidene startet. Banken ble frifunnet med den begrunnelse at Isak Hansen i kraft av loven om hendelege eigedomshøve §8 var eier av bygningen, og at han av den grunn ikke hadde rett til å kreve den fjernet. Det er ikke bare domsslutningen, men også det som sies i premissene som er rettskraftig avgjort.
Det er motstrid mellom dommen fra 1981 og herredsrettens dom fra 1988. Det må da være den første dommen som gjelder, se tvistemålsloven §407 nr 5.
Isak Hansen er enig i herredsrettens avgjørelse fra 1981 om at han er eier i kraft av loven om hendelege eigedomshøve. Han er også eier i kraft av regelen i tinglysningsloven §15 om at den som har grunnbokshjemmel til tomten også har hjemmel til bygninger som er oppført der.
Subsidiært anføres at eiendomsretten til bygningen er gått over til Isak Hansen etter dommen av 23 mars 1988. Det er riktig at Hansens prosessfullmektig trakk anken til lagmannsretten på dette punkt, men samtidig fikk banken 14 dagers frist til å flytte bygningen. Banken svarte ikke en gang på brevet, og gjorde ikke noe for å gjennomføre flyttingen. Det følger da av tomtefesteloven §23 tredje ledd, analogisk anvendt, at eiendomsretten til bygningen er tilfalt Isak Hansen. Den fristen som ble satt, var rimelig. Det må legges vekt på at bankens folk ikke var i aktsom god tro da bygningen ble oppført på Isak Hansens eiendom til tross for hans klare protester. Banken hadde i forbindelse med herredsrettssaken i 1988 planlagt flyttingen og beregnet kostnadene ved dette.
I og med at tvangsauksjonen nå er endelig, har Isak Hansen ikke opprettholdt påstanden for herredsretten om at banken skal forbys å utøve bankvirksomhet på eiendommen. Han har under ankeforhandlingen nedlagt slik endelig påstand:
"1. Isak Hansen er vederlagsfritt eier av bankbygget som Øst-Finnmark Sparebank oppførte på eiendommen "Bittenborg", gnr 9 bnr 89 og 114.
2. Sparebanken Nord-Norge dømmes til å betale sakens omkostninger."
Sparebanken Nord-Norge har i korthet gjort gjeldende at herredsrettens dom i de spørsmål som står til behandling i lagmannsretten, er riktig i resultat og i det vesentlige også i begrunnelsen. Anførslene for lagmannsretten kan oppsummeres slik:
Ved herredsrettens dom av 23 mars 1988 er det - etter at Isak Hansen frafalt denne del av sin anke - rettskraftig avgjort at banken var eier av bankbygningen og hadde rett til å flytte den. Isak Hansens påstand om eiendomsrett må derfor bygge på omstendigheter inntruffet i ettertid.
Isak Hansens syn på rettskraftvirkningene av herredsrettens dom av 1981 er ikke riktig. Eiendomsretten til bankbygningen var ikke tvistegjenstand i saken, og herredsrettens uttalelser om dette i premissene er bare av prejudisiell betydning for avgjørelsen.
Anførslene om hendelege eigedomshøveloven og tinglysningsloven er uten betydning i nærværende sak. I praksis er analogien fra tomtefesteloven §23 tredje ledd den eneste aktuelle problemstilling som kan behandles, men anførselen kan ikke føre frem.
Det fulgte allerede av herredsrettens dom av 1981 at banken ikke hadde plikt til å fjerne bygningen. Sett i sammenheng innebærer avgjørelsene fra 1981 og 1988 at banken hadde rett, men ikke plikt, til å fjerne bygningen. Under enhver omstendighet er den 14-dagersfrist Hansen satte, ikke noen rimelig frist. Det må legges vekt på at det var vinter, noe som sterkt vanskeliggjorde en flytting. Bankens planer var utarbeidet med sikte på flytting sommerstid. Det er heller ikke riktig at brevet fra Hansens prosessfullmektig av 27 oktober 1989 ikke ble besvart. Det ble ført forhandlinger med sikte på en minnelig ordning, og herunder fremsatt skriftlig tilbud 20 november 1989.
For øvrig må det legges vekt på at Isak Hansens eiendom fra høsten 1989 var under auksjonsforfølgning. Det var tvist mellom banken og auksjonsrekvirenten Norsk Kausjon om hvorvidt Norsk Kausjons panterett omfattet bankbygningen, og om denne skulle medgå i auksjonssalget. Inntil dette var avklart, kunne banken ikke fjerne bygningen. Senest ved stadfestelsen 10 mai 1990 opphørte iallfall Isak Hansens rett til å kreve fjerning.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Sparebanken Nord-Norge tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre frem.
Premissene for Tana og Varanger herredsretts dom av 13 november 1981 innebar kun en prejudisiell, men ingen rettskraftig, avgjørelse av eiendomsretten til bankbygningen. Øst-Finnmark sparebank fikk i resultatet medhold i sin påstand om frifinnelse for Isak Hansens krav om ryddiggjøring av tomten og kunne ikke påanke denne del av avgjørelsen, selv om man var uenig i begrunnelsen.
Eiendomsretten til bankbygningen var først tvistegjenstand i den saken som ble pådømt av Tana og Varanger herredsrett 23 mars 1988. Etter at Isak Hansen i prosesskrift til lagmannsretten av 27 oktober 1989 frafalt denne del av anken, ble det rettskraftig avgjort at banken er eier av bankbygningen med rett til å flytte denne.
Isak Hansen har forgjeves krevet gjenopptakelse av herredsrettsdommen av 23 mars 1988. I nærværende sak kan han ikke kreve realitetsbehandlet anførsler som innebærer at denne dommen var materielt uriktig. Anførsler om at Isak Hansen som følge av at banken oppførte eiendommen på hans grunn, ble eier i medhold av loven om hendelege eigedomshøve §8 eller tinglysningsloven §15, kommer i denne kategori. Isak Hansens krav om eiendomsrett til bankbygningen kan i nærværende sak bare behandles så langt det er begrunnet i omstendigheter inntruffet senere. Anførselen om at eiendomsretten til bygningen er gått over til ham etter analogi fra tomtefesteloven §23 tredje ledd, kan således behandles. Lagmannsretten skal om dette bemerke:
Tomtefesteloven §23 tredje ledd regulerer situasjonen etter at festeren har hevet festeavtalen, og bestemmer at "hus eller tilskiping som festaren ikkje tar bort innan rimeleg tid etter at han fått skriftleg oppmoding om det, tilfell bortfestaren utan vederlag så langt ikkje anna følgjer av fjerde stykke." Tilsvarende regel finnes i §26 fjerde ledd om hevning fra bortfesterens side og i §20 tredje ledd om avviklingen etter utløpet av normal festetid. Av disse alternativer er den situasjon som reguleres av 23 tredje ledd ikke den mest nærliggende å sammenligne med i denne saken. Isak Hansens anførsel er imidlertid at eiendomsretten er gått over til ham fordi banken ikke innen rimelig tid etter at han krevet det, ryddiggjorde tomten. Det nærmere rettslige grunnlag for anførselen er et rettsanvendelsesspørsmål retten har fri rådighet over, og lagmannsretten finner det derfor ikke riktig å begrense drøftelsen til kun å gjelde tomtefesteloven §23 tredje ledd, slik herredsretten har gjort. Det mest nærliggende synspunkt synes å være at tomtefesteloven bestemmelser om avvikling av festeforhold - sett i sammenheng - gir uttrykk for et prinsipp som bør gis tilsvarende anvendelse i et tilfelle som dette, hvor "festeforholdet" avvikles etter at festekontrakten er funnet ugyldig.
Lagmannsretten reserverer seg mot herredsrettens alminnelige bemerkninger om forholdet mellom lov om hendelege eigedomshøve og mulighetene for analogislutninger fra tomtefesteloven. Loven om hendelege eigedomshøve inneholder ikke noen nærmere regulering av situasjonen etter at det er avgjort at bygningseieren etter kriteriene i §8 har rett til å fjerne bygningen, slik tilfellet er etter herredsrettens dom av 23 mars 1988. Man kan derfor ikke se bort fra at prinsippene i tomtefesteloven kan tjene som supplement. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke nødvendig å ta noe definitivt standpunkt til problemstillingen. Det er tilstrekkelig for avgjørelsen i nærværende sak å konstatere at bankens rett til bygningen ikke er gått tapt på grunn av passivitet overfor Isak Hansens krav om flytting. Lagmannsretten er således enig i herredsrettens subsidiære avgjørelsesgrunnlag.
Banken har prinsipalt anført at det følger av herredsrettens dom av 13 november 1981, domsslutningens punkt 2, at den ikke hadde plikt til å flytte bygningen. Banken ble der endelig frifunnet for Isak Hansens krav om ryddiggjøring av tomten. Lagmannsretten er ikke enig i dette.
Herredsrettens avgjørelse på dette punkt var begrunnet med at Isak Hansen eide bankbygningen, og spørsmålet er kommet i en vesentlig annen stilling etter at det ble endelig avgjort at banken er eier med rett til å flytte bygningen. Det ble også av herredsretten - stadfestet av lagmannsretten i dommen av 9 mars 1990 - fastsatt et løpende vederlag som skal betales Isak Hansen inntil flyttingen ble gjennomført. Det ville være en urimelig og unaturlig konsekvens om avgjørelsene, sett i sammenheng, skulle innebære at banken hadde rett til å flytte bygningen uten å ha noen plikt til det i forhold til Isak Hansen, slik at banken i tilfelle kunne velge hvor lenge man ville ha bygningen stående mot å betale det fastsatte vederlag. Rettskraftvirkningene av dommen fra 1981 kan derfor etter lagmannsrettens oppfatning ikke gis en slik utstrekning.
Lagmannsretten er likevel kommet til at Isak Hansens krav ikke kan føre frem i realiteten.
Isak Hansen fremsatte i brev av 27 oktober 1989 krav om flytting av bankbygget med en frist på 14 dager. Dette skjedde samtidig som anken over denne del av herredsrettsdommen av 23 mars 1988 ble frafalt. Det er først fra dette tidspunkt banken hadde noen oppfordring til å gjennomføre en flytting, slik at det blir spørsmål om betydningen av passivitet. I brevet er det ikke sagt noe om at Isak Hansen pretenderer å bli eier av bygningen dersom fristen ikke overholdes. Derimot er det sagt at "tvangstiltak omgående vil bli søkt iverksatt". Dette måtte etter lagmannsrettens oppfatning nærmest forstås som et varsel om tvangsfullbyrdelse ved namsmyndighetene. Det standpunkt at Isak Hansen som følge av bankens passivitet overtok eiendomsretten til bygningen, ble såvidt lagmannsretten kan se først gjort gjeldende i ettertid, etter at auksjonssalget var gjennomført.
Lagmannsretten er enig med banken i at fristen på 14 dager ikke var rimelig, spesielt hensett til at det var vinterforhold, og til flytteoperasjonens omfang. Lagmannsretten kan heller ikke se at det er dekkende når Isak Hansen gjør gjeldende at banken forholdt seg helt passiv. Således fremsatte banken ved brev av 20 november 1989 et konkret forlikstilbud. Etter at Isak Hansen oppga sitt eget krav om eiendomsretten til bankbygningen, forelå det en helt ny situasjon. Hensett til de betydelige kostnader en flytting var forbundet med, finner lagmannsretten det rimelig at man ikke iverksatte et slikt skritt før det var på det rene at det ikke var mulig å komme frem til en minnelig ordning med Hansen.
Lagmannsretten legger betydelig vekt på at Isak Hansens eiendom var under auksjonsforfølgning allerede da hans krav om ryddiggjøring ble fremsatt. Første gangs auksjon var avholdt. Annen gangs auksjon ble avholdt 26 januar 1990, og det var auksjonsrekvirenten Norsk Kausjons bud på denne auksjonen som senere ble stadfestet. Norsk Kausjon gjorde gjeldende at selskapets panterett også omfattet bankbygningen, og at denne skulle medtas under auksjonen. Dette standpunktet var Isak Hansen enig i. Selv om banken var av en annen oppfatning, kunne bygningen vanskelig fjernes sålenge spørsmålet ikke var avgjort.
Norsk Kausjon hadde påklaget namsmannens beslutning, og klagen ble først avgjort ved namsrettens kjennelse 2 april 1990. Namsrettens stadfestelse av budet 10 mai 1990 medførte, uansett om kjennelsen ble angrepet med rettsmidler, at Isak Hansen mistet eiendomsretten til tomten, jf tvangsloven av 1915 §166 første ledd. Fra det tidspunktet opphørte definitivt hans adgang til å kreve tomten ryddiggjort. Men også før dette tidspunkt, medførte auksjonsforfølgningen at hans reelle interesse i å kreve ryddiggjøring av hensyn til annen aktivitet som han etter sigende hadde planer om, ble vesentlig redusert. Samtidig hadde banken etter lagmannsrettens oppfatning berettiget grunn til å avvente resultatet av forfølgningen, ikke bare av hensyn til innsigelsen fra Norsk Kausjon, men også med sikte på mulighetene for å komme til en ordning med en eventuell ny eier.
Lagmannsretten finner det utvilsomt at banken i den situasjon som forelå i tiden fra Isak Hansens krav ble fremsatt 27 oktober 1989 til budet ble stadfestet 10 mai 1990, ikke har forspilt sin eiendomsrett til bankbygningen.
Anken har vært forgjeves. Isak Hansen må i henhold til hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes å erstatte bankens omkostninger for lagmannsretten. Omkostningsansvaret fastsettes i henhold til oppgave fra advokat Johannessen til kr 30564.
Herredsrettens omkostningsavgjørelse er det ingen grunn til å endre.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Isak Hansen innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse, 30564 - trettitusenfemhundreogsekstifire - kroner til Sparebanken Nord-Norge.