LH-1993-420
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-26 |
| Publisert: | LH-1993-00420 |
| Stikkord: | Jordskifte |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sør-Troms jordskifterett nr. 10/91 - Hålogaland lagmannsrett LH-1993-00420 A. Rettskraftig. |
| Parter: | Ankende part: Advokat Steinar Iversen, Harstad (Prosessfullmektig: Egen). Ankemotpart: Johan Pedersen, Skjerstad, Harstad (Prosessfullmektig: Advokat Kaj Wigum, Bergen). |
| Forfatter: | Lagdommer Grete Thue, formann. Ekstraordinær lagdommer Kjell H Hugaas. Sorenskriver Gisle Nordstrand |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, §356, §358, Jordskifteloven (1979) §61 |
Saken gjelder tvist om den ubebygde hyttetomten "Sjøtun", bnr 91 gnr 91 i Harstad kommune, grenser mot stranden eller har grense til sjøen. Totalt er eiendommen oppgitt til å være på 1.2 mål. Det omtvistede areal er på ca 0.2 mål. Tomten ble utskilt fra gnr 91 bnr 3 ved skylddelingsforretning av 10 oktober 1964. Bnr 3 eies av Johan Pedersen, mens bnr 19 eies av Steinar Iversen som også eier nabotomten bnr 32.
Bnr 32 er utskilt fra gnr 91 bnr 1. Steinar Iversen kjøpte tomten, som er på ca 2 mål, i 1988 for kr 10000. Han har oppført hytte på eiendommen. Bnr 19 ble kjøpt i 1989 for kr 15000. Tomten ble kjøpt som et tillegg til bnr 32, vesentlig fordi Iversen ikke fikk avkjøring fra riksvegen over bnr 32. Pedersen protesterte mot kjøpet, noe som medførte at Iversen ikke fikk konsesjon. Tomten ble derfor overført til hans far, Jacop M. Iversen. Etter farens død har han arvet eiendommen. Av Iversens søknad om konsesjon gikk det frem at han mente å ha eiendomsrett til sjøen. Pedersen var av den oppfatning at stranden var holdt utenfor ved salget, noe som foranlediget at han i oktober 1990, uten å ha drøftet spørsmålet med Iversen, satte opp et provisorisk taugjerde i det han mente var grenselinjen.
Den 23 oktober 1991 krevde Johan Pedersen grensegang sak for Sør-Troms Jordskifterett. Etter at Pedersen den 15 juli 1991 også fikk satt opp et permanent nettinggjerde, begjærte Steinar Iversen midlertidig forføyning for fjerning av gjerdet.
Trondenes namsrett avsa 19 juli 1991 slik beslutning:
"1. Johan Pedersen pålegges å fjerne oppsatt gjerde (nettverk og gjerdestolper) på gnr. 91 bnr 19 i Harstad. Dersom Johan Pedersen ikke har fjernet gjerdet innen 25. juli 1991, kan Jacob M Iversen v/Steinar Iversen fjerne det på Johan Pedersens regning.
2. Johan Pedersen forbys å ferdes på gnr. 91 bnr. 19 med motoriserte kjøretøyer.
3. Johan Pedersen pålegges å betale Jakob M Iversen kr 4830,- i saksomkostninger."
Sør-Troms jordskifterett avsa deretter, den 24 mai 1993, dom med slik slutning:
"1. Grensa mellom bnr. 3 og 19 under gnr. 91 i Harstad kommune går i grensa mot bnr. 15 nedsatte merkestein i rett linje med hovedretning etter tangskåren ca 25 m til grensa mot bnr. 32.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
3. Dommen settes til forhånds påanke."
Om saksforholdet forøvrig og partenes anførsler for jordskifterettens vises til dennes dom.
Steinar Iversen har i rett tid påanket jordskifterettens dom. Johan Pedersen har tatt til gjenmæle for lagmannsretten. Prinsipalt påstås anken avvist, idet kravet til ankesum ikke er oppfylt. Subsidiært påstås jordskifterettens dom stadfestet. Ankeforhandling ble holdt i Harstad den 2 mai 1994. Advokat Iversen overtok saken som egen prosessfullmektig, idet hans tidligere prosessfullmektig, Kjell V. Andorsen, hadde sykdomsforfall. Det ble foretatt befaring, gitt partsforklaringer og hørt tre vitner, hvorav to var nye for lagmannsretten. Øvrig dokumentasjon fremgår av rettsboken. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for jordskifteretten.
Steinar Iversen har anført at kravet til ankesum er oppfylt. Eiendommen har idag lovlig adkomst og er derfor betydelig mer verd enn da den ble kjøpt. Det er stor mangel på byggeklare sjøtomter i området rundt Harstad, og det er ikke upåregnelig at tomten med eiendomsrett til stranden og sjøgrunnen vil kunne selges for kr 50000. Uten adkomst til strand og sjø vil tomten ikke være salgbar. At verdien av stranden er stor bekreftes også av at Pedersen i 1986 avkrevde hytteeiere i området opp til kr 2000 pr år i leie for nausttomter. Det forhold at det kun ble gitt kr 10000 for bnr 32 i 1988, skyldtes at overdragelsen i realiteten var et bytte. Iversen hadde tidligere en hyttetomt som lå inne i et område hvor eieren av bnr 1 hadde en grusforekomst. Grunneieren hadde stor interesse i bytte av tomt. Det ble derfor ikke gitt markedspris for bnr 32.
Når det gjelder sakens realitet anføres det at jordskifteretten har tatt feil både når det gjelder rettsanvendelsen og bevisvurderingen. I hovedsak gjøres gjeldende de samme anførsler som for jordskifteretten. Anførslene for lagmannsretten kan oppsummeres slik:
Saken reiser spørsmål om eiendomsretten går til sjøen og om den omfatter sjøgrunnen. Det normale er at slik eiendomsrett følger med ved salg av sjøtomter. Sønn av tidligere eier, som kjøpte eiendommen av Pedersen, har forklart at faren hadde gitt uttrykk for at tomten grenset til sjøen. Han hadde vært svært opptatt av fritidsfiske og ville ikke ha kjøpt tomten om stranda ikke fulgte med.
Grensen må fastsettes på grunnlag av skylddelingsforretningen og skjøtet av hhv 10 og 12 oktober 1964. Jordskifteretten, som har fastsatt grensen ca 8 til 9 meter over fjæresteinene, har ikke tatt hensyn til den naturlige språklige forståelse av den betegnelse som er brukt. Den avgjørende del av grensebeskrivelsen i skylddelingsforretningen er slik: " - - og videre langs denne grensen til flomålet.
Videre langs flomålet - -".
Når grensen er fastsatt til flomålet og skal følge flomålet, må dette tolkes slik at den går til den treffer fjæresteinene, og følger langs disse. Det kan ikke være riktig at grensen bare skal gå parallelt med fjæresteinene og tangbeltet. At grensen målt langs fjæresteinene blir kortere enn de 25 meter som er oppgitt i skylddelingsforretningen, kan skyldes at en i 1964 ikke var klar over hvor den eksakte grense mellom bnr 1 og bnr 3 gikk.
Jordskifteretten har i for stor grad tatt hensyn til grensene for naboeiendommen, bnr 15, hvor det ikke er noen tvist om at grensen går ovenfor stranden. For denne eiendom er grensene oppgitt til å gå langs veien, ned bekken og videre langs flomålet til nedsatt stein, som ligger ca 9 meter fra tangkanten. Jordskifteretten har lagt til grunn at også grensen for bnr 19 går til denne steinen, noe som er tvilsomt all den stund steinen ikke er nevnt i skylddelingsforretningen for nr 19. Det kan være en tilsiktet forskjell mellom de to eiendommene. Siden bnr 19 grenser mot bnr 1 ville det f.eks ikke bryte Pedersens strandlinje om denne tomten ble solgt med strandrett. Det kan imidlertid også være slik at skyldelingsforretningen for bnr 15 er tolket feil. Sideangivelsene kan være satt som retningsangivelser. Det er ikke uvanlig at en stein til markering av retningen settes et stykke ovenfor strandkanten.
Dersom lagmannsretten kommer til at eiendomsretten går til sjøen, må det følge av hovedregelen i norsk rett at også eiendomsretten til sjøgrunnen følger med.
Steinar Iversen har nedlagt slik påstand:
"1. Gnr 91 bnr 19 har eiendomsrett til strand og sjøgrunn så langt den private eiendomsrett strekker seg.
2. Steinar Iversen tilkjennes saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsrettens."
Johan Pedersen har prinsipalt påstått anken avvist, idet kravet til ankesum åpenbart ikke er oppfylt når markedsverdien av hele eiendommen var på kr 15000 i 1989. Etter Steinar Iversens pretensjon inkluderte beløpet også eiendomsretten til strand og sjøgrunn. Det har ikke har vært stor prisstigning på tomter i de senere år og det er ikke dokumentert at det var vesentlig enklere å få tak i en sjøtomt da enn nå.
Subsidiært påstås jordskifterettens dom stadfestet. I hovedsak gjøres gjeldende de samme anførsler som for jordskifteretten. Anførslene for lagmannsretten kan oppsummeres slik:
Pedersen og hans ektefelle, som eide bnr 3 i 1964, har alltid vært oppmerksom på at fjæra har verdi, og at den kunne bli mer verdifull med årene. De holdt derfor fjæra utenfor både ved salget av bnr 15 og 19. Salgene skjedde kort til etter hverandre og det ble benyttet samme skylddelingsmenn. For bnr 15 er grensene oppgitt i meter og det er helt klart stranden ikke følger med. Uttrykket "flomålet" benyttes i begge skyldelingsforretningene og må tolkes likt. Dertil kommer det at arealangivelsen i skylddelingsforretningen ikke vil stemme om tomtene går helt ned til sjøen. For bnr 19 vil lengden på 25 meter langs flomålet bare passe dersom linjen trekkes over strandkanten. Iversen kan ikke høres med dette skyldes at en i 1964 ikke var klar over hvor den eksakte grense mellom bnr 1 og bnr 3 gikk. Eieren av bnr 1, Trygve Markussen, var en av skylddelingsmennene i 1964, og det var ingen uenighet om hvor denne grensen skulle gå da den ble fastlagt ved grensegangsak i 1979. Både bnr 15 og bnr 19 har fått adgang til sjøen i skjøtet, noe som ville være unødvendig å ha med om eiendomsretten til stranda fulgte med. All den stund skjøtet ga rett til adkomst til sjøen, er det ikke noe å bemerke til at tidligere eier ga uttrykk for at han hadde en tomt til sjø.
Johan Pedersen har lagt ned slik påstand:
"1. Prinsipalt: Anken avvises.
2. Subsidiært: Jordskifterettens avgjørelse stadfestes.
3. I begge tilfelle: Johan Pedersen tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Kravet til ankesum er i henhold til tvistemålsloven §356, jf §358, sammenholdt med jordskifteloven §61 tredje ledd, kr 20000. I prossesskriv av 22 september 1993 har Iversen anført at hyttetomten med eiendomsrett til strand og sjø idag har en salgsverdi på iallfall kr 50000, mens den uten det omtvistede areal må anses for uselgelig. På grunnlag av den rettsoppfatning som er kommet til uttrykk i Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1990-352, hvoretter ankeverdien skal vurderes ut fra den samlede økonomiske verdi tvistegjenstanden har for den ankende part, og den ankende parts oppgave skal legges til grunn med mindre den finnes å være "påtagelig uriktig", har lagmannsretten ikke funnet grunn til å avvise anken under saksforberedelsen.
Eiendommen ble sist omsatt i 1989 for kr 15000. Beløpet ble fastsatt utfra at det omtvistede areal var inkludert. Iversen har anført at det forhold at eiendommen idag har lovlig adkomst og at det er stor mangel på byggeklare sjøtomter i området rundt Harstad, gjør at tomten med eiendomsrett til stranden og sjøgrunnen vil kunne selges for kr 50000, mens den uten adkomst til strand og sjø ikke vil være salgbar. Det er ikke gitt opplysninger om sammenlignbare overdragelser av tomter i området og all den stund det ikke heller ikke er godtgjort at det har vært stor prisstigning på eiendommer de senere år eller at det tidligere var større tilbud på slike tomter enn idag, finner lagmannsretten det riktig å ta utgangspunkt i salgene av to eiendommene i 1988 og 1989.
Bnr 19 ble solgt som tillegg til bnr 32, men lagmannsretten har ikke noe grunnlag for å anta at tomten ikke ble solgt til markedspris. På grunn av at tomten nå har godkjent adkomst, vil den idag mest sannsynlig kunne selges til over kostpris, men selv det dobbelte av kostpris vil ikke gi mer enn kr 30000, ett beløp som synes riktig sett i sammenheng med kjøpet av den noe større tomten bnr 32. Iversen har hevdet at han fikk bnr 32 rimelig fordi det dreide seg om et byttesalg. Om det forutsettes at han bare ga en tredjedel av prisen, noe som stemmer godt med de opplysninger som ble gitt under ankeforhandlingen, tilsvarer prisen kr 30000. Utfra dette kan lagmannsretten vanskelig se at prisen for bnr 19 inkludert eiendomsrett til strand og sjøgrunn kan settes høyere enn kr 30000.
Skjøtet sier at "Kjøperen har adgang til sjøen", noe som etter vanlig tolkning vil gi eier av tomta alle de retter i den tilgrensende stranda, en vanlig hytteeier har behov for. Pedersen har imidlertid både i ord og handling gitt uttrykk for at eieren av bnr 19 ikke hadde rett til å bruke det omtvistede området. Først under ankeforhandlingen har han erkjent at skjøtet hjemlet rettigheter i stranda utover allemannsretten, som f.eks rett til båtstø, og at det var galt av ham å sette opp gjerde. Lagmannsretten er derfor kommet til at Iversens pretensjon om at tomten ikke var salgbar uten eiendomsrett til strand og sjøgrunn, ikke kan anses åpenbart uholdbar da anken ble reist. Saken kan derfor ikke avvises.
Når det gjelder sakens realitet er lagmannsretten enig i jordskifterettens resultat og kan i det alt vesentlige slutte seg til dennes premisser.
I rettspraksis har det riktignok utviklet seg en sterk presumpsjon for at fjæra og sjøgrunnen hører med når en eiendom er beskrevet til å gå "ned til sjøen". Betegnelsen "flomålet" vil lett kunne tolkes på samme måte. Lagmannsretten har imidlertid kommet til at det er ført tilstrekkelig bevis for at stranda og sjøgrunnen ble holdt utenfor ved salget i 1964.
For det første anses det bevist at ekteparet Pedersen var oppmerksom på at fjæra kunne ha verdi og at de ønsket å holde eiendomsretten til stranda utenfor ved salget. Om denne forutsetning var tilstrekkelig kjent for kjøper, er vanskeligere å avgjøre. Kjøper var imidlertid en venn av Pedersen. Det legges til grunn at han, som eieren av bnr 15, ikke hadde noen problem med å benytte stranda. Sett i sammenheng med skjøtets bestemmelse om rett til adkomst til sjøen, tilsier dette at tidligere eier godt kunne ha gitt uttrykk ovenfor sin sønn for at han eide en sjøtomt.
Lagmannsretten er enig med jordskifteretten at grensene for bnr 19 må ses i sammenheng med grensene for bnr 15 som ble skylddelt ca to måneder tidligere med samme skylddelingsmenn, og at opplysningene i skylddelingsforretningene og skjøtene for tomtene viser at skylddelingsmennene må ha ment noe annet med betegnelsen "flomålet" enn det som passer best med en naturlig språklig forståelse. Det ville være unødvendig å ta inn i skjøtene at eiendommene hadde adgang til sjøen, dersom eiendomsretten til stranda og sjøgrunnen skulle følge med. Arealangivelsene i skylddelingsforretningene for de to tomtene stemmer ikke med en grense som går til fjæresteinene, og lengden for bnr 19 på 25 meter langs flomålet passer bare dersom linjen trekkes der hvor jordskifteretten har lagt den.
Forøvrig anses det tilstrekkelig å vise til jordskifterettens begrunnelse som lagmannsretten slutter seg til.
Anken har ikke ført frem. Hovedregelen, etter tvistemålsloven §180 første ledd, er da at ankemotparten tilkjennes saksomkostninger med mindre særlige omstendigheter gjør at ankende part bør fritas for erstatningsplikten. Lagmannsretten har kommet til at det foreligger slike omstendigheter i denne sak. Først under ankeforhandlingen har Pedersen erkjent at eier av bnr 19 har rettigheter i strandområdet og at det var galt av ham å sette opp gjerde mot sjøen. Johan Pedersen må derfor bære sin del av ansvaret for at anke ble tatt ut og at saken kom til pådømmelse.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Jordskifterettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.