LH-1994-114
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-07 |
| Publisert: | LH-1994-00114 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tana og Varanger - Hålogaland lagmannsrett LH-1994-00114 A. |
| Parter: | Ankende part: Kjell Arne Olsen, 8442 Kleiva i Vesterålen (Prosessfullmektig: Egen). Ankemotpart: 1. Christiania Bank og Kreditkasse, 9801 Vadsø 2. Arthur Partapouli, 9845 Tana (Prosessfullmektig for 1: Advokat Baard Syrrist v/adv Anders Daae, 0107 Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Nafstad, formann, Lagdommer Grete Thue, Ekstraordinær lagdommer Kjell H Hugaas |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-30, §11-50, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder anke over stadfestelse av tvangsauksjonsbud over Kjell Arne Olsens tidligere eiendom i Tana.
Det ble etter begjæring fra Kreditkassen avholdt tvangsauksjon over eiendommene gnr 14 bnr 14 og 17 i Deatnu gielda/Tana kommune 13 12 93. I auksjonsmøtet avga saksøkte Olsen det høyeste bud med kr 356000, og dette ble antatt. Da sikkerhet for kjøpesummen ikke ble stilt, begjærte Kreditkassen 18 01 94 nest høyeste bud, kr 355000 fra Arthur Partapouli, stadfestet. Tana og Varanger namsrett avsa 21 januar 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Kreditkassens antakelse av bud stort kr 355000,- avgitt av Arthur Partapouli, Tana, på tvangsauk- sjon over gnr. 14, bnr. 14 og 17, i Deatnu gielda/Tana kommune, stadfestes.
2. Saksøkers omkostninger fastsettes til kr 820,-."
Saksforholdet forøvrig framgår av namsrettens kjennelse.
Kjell Arne Olsen påanket dommen i rett tid 21 02 94. Anken fylte ikke lovens krav, og det ble gitt rettefrist til 21 03 94. Rettet ankeerklæring ble inngitt på fristens siste dag av Olsens daværende prosessfullmektig advokat Odd Hovde. Kreditkassen har tatt til gjenmæle for lagmannsretten. Ankeforhandling ble avholdt i Kirkenes 20 09 94. Olsen og Partapouli møtte og forklarte seg. Det ble hørt to vitner og forøvrig foretatt slik dokumentasjon som framgår av rettsboka. Saken framstår noe bredere opplyst enn for namsretten.
Kjell Arne Olsen hevder at kjennelsen lider av saksbehandlingsfeil som har hatt innvirkning på resultatet. Eiendommen er på ca 240 da hvorav ca 85 da er dyrket og 49 da er dyrkbar mark. Driftsbygningen fikk i 1986/87 påbygd ny fjøsdel, den gamle delen ble restaurert og det ble bygget ny tårnsilo. Arbeidene var fullført med unntak av at taket på siloen ikke hadde kommet på plass. Samtidig har våningshuset blitt delvis restaurert og påbygd for ca kr 80000. Eiendommen er taksert av siv ing Harald A Paulsen og siv ing Heming Drage 22 02 94. Taksten har satt teknisk verdi til kr 1120000, salgsverdi til kr 500000 og normal avkastningsverdi til kr 770000. Stadfestet bud er således alt for lavt i forhold til eiendommens reelle verdi og oppnåelige salgssum ved fornyet salgsforsøk. Det går ikke fram av kjennelsen hvilke opplysninger namsmannen har gitt om eiendommen og grunnlaget for verdiberegningen. Kjennelsen viser derfor ikke om retten på forsvarlig måte har foretatt en reell vurdering av forholdet til tvangsloven §11-30 annet ledd a) ved stadfestelsen. Kjennelsen må inneholde en forsvarlig overveielse jf kjennelse inntatt i Rt-1988-210 flg.
Det er kun namsmannens meninger som har ligget til grunn ved rettens vurdering av pris, og Olsen har ikke vært gitt oppfordring eller anledning til å komme med innsigelser. At han ikke protesterte på prisen ved sitt eget bud er naturlig da han ikke hadde noen foranledning til det. Men han fikk ikke vite at det skulle bli et nytt rettsmøte med kjennelse og stadfestelse av nest høyeste bud, og han fikk dermed ikke anledning til å framsette innsigelser.
Ved antakelsen av Olsens bud på tvangsauksjonen ble det gitt frist på 14 dager i strid med månedsfristen i tvangsloven §11-50, til å stille sikkerhet for kjøpesummen. Med den korte fristen fikk han psykiske problemer, og klarte ikke til tross for en forlengelse av fristen med ytterligere 14 dager etter utløpet, å finansiere kjøpet. Han trodde i utgangspunktet etter opplysninger gitt av dommerfullmektigen, at fristen var på tre måneder.
Olsen har manglet sakkyndig hjelp og ikke fått rettsråd. Når han i tillegg har fått en rekke feilaktige opplysninger fra lensmannen, har saksbehandlingsfeilen vedrørende frister, innvirket på resultatet slik at kjennelsen må oppheves.
Kjell Arne Olsen la ned følgende påstand:
"1. Tana og Varanger Namsretts kjennelse av 21 januar 1994 i sak 93-00244 C, oppheves.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger."
Christiania Bank og Kreditkasse hevder at namsrettens kjennelse er korrekt og ikke beheftet med feil som kan føre til opphevelse.
Namsretten har foretatt en tilfredsstillende verdivurdering i forbindelse med stadfestelsen. Det framgår av kjennelsen at namsretten har innhentet verdivurdering fra namsmannen. Det er lagt til grunn at auksjonsbudet, som det ikke ble framsatt innvendinger mot stadfestelse av, ikke avviker vesentlig fra eiendommens verdi. Det hevdes således at verdivurderingen er tilstrekkelig, og at det derfor ikke kan ankes med grunnlag i prisen. I alle tilfelle vil en mangelfull verdivurdering ved dette tilfelle ikke kunne føre til oppheving av stadfestelsen, da mangelen ikke kan ha vært bestemmende for resultatet. Det foreligger nemlig ikke noe større misforhold mellom det stadfestede budet og eiendommens verdi. Budet er tilnærmet lik markedsverdien, og et fornyet salgsforsøk vil ikke gi forhøyet utbytte. Dette bekreftes av namsmannens verdivurdering og takst av 04 05 94 fra Polarplan med angitt salgsverdi på kr 430000 og låneverdi på kr 380000. Også Olsens eget bud reflekterer markedsverdien, og han har ikke protestert på stadfestelsen i auksjonsmøtet. Det må legges samme vurderinger til grunn uavhengig av hvem som er byder.
Det er korrekt at Olsen i utgangspunktet ble gitt for kort frist til å stille sikkerhet for kjøpesummen. Denne frist ble imidlertid straks rettet av namsmannen som ga korrekt 1 måneds frist jf Miennas forklaring for retten. Olsen har da heller ikke påberopt noen slik feil før saksforberedende dommer i ankesaken oppdaget at det var satt en 14 dagers frist for sikkerhetsstillelse ved stadfestelsen av Olsens bud. Dessuten kan ikke anken grunnes på dette da innvendingen ikke er reist overfor namsretten. Olsen fikk også de facto over en måneds frist før banken krevde nest høyeste bud stadfestet. I alle tilfelle kan ikke feilen ha hatt betydning for resultatet, da Olsen aldri har hatt noen reell mulighet til å stille sikkerhet eller foreta et oppgjør for kjøpesummen. Til tross for at han etter egen forklaring arbeidet med å stille sikkerhet så lenge som til 21 01 94, har hans forsøk vært forgjeves. Både det forhold at han har en gjeld på over 2,5 millioner kroner og at han mangler inntektsgrunnlag for å drive gården da han midlertidig er fradømt retten til å ha husdyr, gjør at han ikke har kredittmulighet for å kunne kjøpe eiendommen. Han har da heller ikke kunnet frambringe noen dokumentasjon på mulig finansiering.
Kreditkassen la ned følgende påstand:
1. Tana og Varanger namsretts kjennelse stadfestes.
2. Christiania Bank og Kreditkasse tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Arthur Wilhelm Partapouli ga tilslutning til Kreditkassens anførsler og ba om stadfestelse av namsrettens kjennelse.
Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre fram.
Det framgår av namsrettens premisser ved sin antakelse av nest høyeste bud 21 01 94 at retten har henholdt seg til namsmannens verdivurdering. Namsmannen, lensmann Mienna, hadde foretatt en vurdering født xx.xx.93 som konkluderte med at anslått markedsverdi var omkring kr 400000. Han anbefalte høyeste bud stadfestet da dette som var på kr 356000, ikke avvek vesentlig fra verdien. Ved stadfestelsen av nest høyeste bud som lå ytterligere kr 1000 under, ble namsmannen på nytt kontaktet og ga tilsvarende anbefaling. Miennas forklaring for lagmannsretten viste også at han gikk ganske grundig til verks i sin verdivurdering med blant annet kontakt med landbrukskontoret. Hans konklusjon om at fornyede salgsforsøk sannsynligvis ikke ville medført større utbytte, må sies å basere seg på tilfredsstillende vurderinger. Hensett til at det ikke forelå noen innvendinger mot stadfestelsen av budet på avgjørelsestidspunktet, kan lagmannsretten ikke se at namsretten hadde foranledning til å innhente ytterligere opplysninger om eiendommens verdi. Olsen selv hadde i tillegg avgitt nesten identisk bud med det stadfestede, og lagmannsretten kan ikke se at det var noen saksbehandlingsfeil knyttet til namsrettens tilslutning til namsmannens vurdering. Det bemerkes at saksøktes bud ikke kunne vurderes på annen måte enn et hvilket som helst annet bud. Olsen hadde således mulighet for å reise innvendinger mot både høyeste og nesthøyeste bud ved auksjonen.
Den konkrete verdivurdering som namsretten har foretatt, kan lagmannsretten ikke overprøve. Hensett til de framlagte takster og parts- og vitneforklaringer, er det ikke noe som tyder på at namsmannens vurdering har vært basert på et åpenbart uholdbart skjønn.
Auksjonsvilkårene ble opplest og fastsatt under auksjonen uten at det framkom innvendinger. Av disse framgikk at betalingsfristen var 3 måneder. Videre framgikk at saksøkeren kunne kreve sikkerhetstillelse for bud i henhold til tvangsloven §11-50 tredje ledd. Det ble ved antakelsen av Olsens bud stilt slikt krav, men fristen ble satt til 14 dager i stedet for 1 måned slik det framgår av bestemmelsen. Denne feil har etter lagmannsrettens oppfatning ikke hatt noen innvirkning på Olsens bestrebelser for å finansiere kjøpet. Det vises til Miennas forklaring, som lagmannsretten legger til grunn, om at Olsen to dager etter auksjonen fikk korrekte opplysninger om at fristen var 1 måned. Lagmannsretten legger videre til grunn at Olsen rent faktisk har benyttet hele månedsfristen til å søke å finansiere kjøpet uten å ha lykkes. Lagmannsretten finner det åpenbart at den opprinnelige feil ikke har virket bestemmende på resultatet.
Lagmannsretten kan etter dette ikke se at det hefter feil ved namsrettens kjennelse som kan føre til opphevelse. Anken har vært forgjeves, og Kjell Arne Olsen må i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd erstatte motpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Daae har framlagt omkostningsoppgave på samlet kr 19971,70, hvorav salæret utgjør kr 12500. Retten finner å kunne legge denne oppgaven til grunn. Ankemotpart Partapouli har ikke nedlagt påstand om saksomkostninger.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Anken forkastes.
2. Kjell Arne Olsen betaler til Christiania Bank og Kreditkasse saksomkostninger for lagmannsretten med 19971,70 - nittentusennihundreogsyttien70/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.