LH-1995-123
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-05-16 |
| Publisert: | LH-1995-00123 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ofoten herredsrett nr. 95-00051 - Hålogaland lagmannsrett LH-1995-00123 K. Påkjært til Høyesterett, kjæremål forkastet, se HR-1995-00410K . |
| Parter: | Kjærende part: Sverre Willas Åsheim, 8500 Narvik (Prosessfullmektig: Advokat Egil Malm, 8501 Narvik). Kjæremotpart: Line Åsheim, 8500 Narvik (Prosessfullmektig: Advokat Tor J Strand, 8501 Narvik). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Nafstad. Lagdommer Kjell H. Jakobsen. Lagdommer Grete Thue |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tinglysingsloven (1935) §22, Husleieloven (1939), §4-18, §4-1 |
Line Åsheim begjærte 26 08 94 overfor namsretten at Sverre Willas Åsheim skulle fravike den faste eiendommen han bebor. Ofoten namsrett (feilaktig benevnt herredsrett) avsa 19 september 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Sverre Willas Åsheim tillates utkastet av leilighet i Ofotveien 3 i Narvik.
2. Sverre Willas Åsheim tilpliktes å betale saksomkostninger til Line Åsheim med kr 4.300,-."
Saksforholdet og partenes anførsler for namsretten framgår av dennes premisser.
I tvist mellom partene om gyldigheten av oppsigelse av leieforholdet, avsa Hålogaland lagmannsrett 12 desember 1994 kjennelse hvor herredsrettens dom ble opphevet og saken avvist. Av kjennelsen framgår at det ikke foreligger et leieforhold mellom partene, slik at det ikke kunne bli et spørsmål om å prøve den oppsigelsen som var gitt. Denne kjennelsen er rettskraftig.
Ved kjennelse av 15 desember 1994 kom Hålogaland lagmannsrett til at kjæremålet i utkastelsessaken måtte føre fram da det påberopte tvangsgrunnlag, tvangsloven §13-2 tredje ledd litra d, forutsetter heving av husleieforhold etter husleieloven. Høyesteretts kjæremålsutvalg opphevet ved kjennelse av 26 01 95 lagmannsrettens kjennelse på grunn av feil ved saksbehandlingen. Lagmannsretten ga etter dette partene ytterligere frist til avsluttende merknader i kjæremålssaken.
Sverre Willas Åsheim hevder at namsrettens avgjørelse er feil såvel i bevisvurderingen som i lovanvendelsen.
I prosesskrift av 18 04 95 er det gjort gjeldende at det ikke foreligger noen åpenbar grunn til utkastelse etter tvangsloven §13-2 tredje ledd litra e. Det er i seg selv ikke tilstrekkelig at det ikke foreligger et husleieforhold. Han har rett til å besitte eiendommen gjennom samtykke fra sine foreldre. Hans mor som satt i uskifte, testamenterte sågar eiendommen til ham, men dette testament ble kjent ugyldig på skiftet.
Sverre Åsheim har bodd i eiendommen hele sitt liv med unntak av en periode under utdanning. Han påberoper seg bruksrett, og spørsmålet kan nærmere belyses ved ordinær hovedforhandling med vitneførsel. Bruksretten er beskyttet uten tinglysning, jf tinglysningsloven §22 nr 3. Line Åsheim må henvises til å anlegge søksmål med påstand om at bruksretten skal opphøre.
Selv om lagmannsretten i sin dom av 12 12 94 fant at det ikke forelå et husleieforhold, er det i dag grunn til å revurdere forholdet, da Sverre Åsheim nå betaler månedlig leie. Subsidiært bør de regler som gjelder i alminnelige husleieforhold få analogisk anvendelse. Det vises til Wyller, Boligrett, 3 utgave 161 og NOU 1993:4 98.
I kjæremålet bestrides det at det foreligger vesentlig mislighold som åpenbart ga utleier adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse. Hevingen gjelder betalingsmislighold, og påkrav ble sendt 11 08 94 sammen med hevingserklæring med øyeblikkeløig virkning. Fullt husleieoppgjør skjedde 19 08 94.
Etter tvangsloven §4-18 første ledd 2. punktum skal det gjøres oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært hvis ikke kravet oppfylles. Den lovendring som er skjedd, har hatt til hensikt å styrke leietakernes vern, og det er ingen grunn til at bestemmelsen i tvangsloven §13-2 tredje ledd litra a ikke skal gjelde også for de tilfeller hvor skriftlig avtale ikke er inngått. Samme bestemmelse litra d, må sammenholdt med §4-1, forstås slik at det er kravet på leiebeløpet som må angis i påkravet. Husleieinnbetaling må derfor som her kunne skje før fullbyrdelsen gjennomføres, og således hindre utkastelse. Det vises til Innst.O.nr.72 (1991-92) 35 andre spalte.
Sverre Åsheim har hele tiden hatt betalingsvilje, men utlodning fra dødsboet har tatt uventet lang tid, slik at han til slutt tok opp lån for å dekke husleien. Påkravene har ikke hatt tidsfrister utover "snarest", noe som hevdes er oppfylt.
Under enhver omstendighet er misligholdet ikke så vesentlig at det åpenbart må føre til utkastelse. Det vises i denne sammenheng til Åsheims subjektive forutsetninger, og at disse forhold må hensyntas ved vesentlighetsvurderingen etter tvangsloven §13-2 tredje ledd litra d.
Han har lagt ned slik påstand:
"1. Fravikelsesbegjæringen forkastes.
2. Sverre Willas Åsheim tilkjennes sakens omkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Line Åsheim gjør gjeldende at namsrettens kjennelse er riktig.
Som prinsipalt grunnlag for begjæringen påberopes tvangsloven §13-2 tredje ledd litra e. Partene er enige om at det ikke foreligger noe husleieforhold jf rettskraftig avgjørelse fra lagmannsretten ved kjennelse av 12 12 94. Sverre Åsheim har ikke sannsynliggjort annet grunnlag for beboelse. Det er åpenbart at han ikke kan bygge sitt krav om bruksrett på et testamente som han selv har erkjent var ugyldig opprettet.
Det bestrides ikke at Sverre Åsheim har bodd det meste av sitt liv på eiendommen eller at han hadde foreldrenes samtykke til å bo der. Dette er imidlertid ikke tilstrekkelig til å etablere en bruksrett. I forbindelse med salget til Line Åsheim, ble det ikke avtalt at han skulle fortsette besittelsen. Ved salget ble det lagt til grunn at det ikke forelå noen bruksrett, og ikke gjort noe fradrag i den anledning. Alle parter antok da at det forelå et oppsigelig husleieforhold.
Det må tillegges vekt at det ikke er tinglyst noen bruksrett, og det er opp til Sverre Åsheim å sannsynliggjøre et rettslig grunnlag for besittelsen. Hans anførsler er åpenbart uholdbare.
Subsidiært opprettholdes tvangsloven §13-2 tredje ledd litra d som tvangsgrunnlag.
Det kan ikke oppstilles krav om at utkastelsesvarsel må inneholde bestemmelse om at utkastelse kan hindres ved betaling, hvor det foreligger åpenbart vesentlig mislighold som her. Det er kun tvangsloven §4-18 som fastlegger kravene til varslets innhold. Kravene er oppfylt da det er kravet om fravikelse, og ikke kravet om betaling, som kreves tvangsfullbyrdet. Det er ulike krav til tvangsgrunnlaget etter §13-2 tredje ledd bokstav a og d. Tilleggskravet i bokstav a gjelder ikke tilsvarende for bokstav d. Det kan derfor ikke oppstilles krav om opplysning om at utkastelse kan unngås ved betaling.
Kjærende parts betalingsproblemer og behandlingen av hans mors dødsbo, er ikke relevant for saken. Omstendighetene rundt dette kan ikke få betydning i vesentlighetsvurderingen.
Betalingsmisligholdet er vesentlig, og det skyldige husleiebeløp var relativt høyt.
Hun har lagt ned slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Line Åsheim tilkjennes sakens omkostninger."
Lagmannsretten er kommet til at kjæremålet ikke kan føre fram.
Som nevnt er det rettskraftig avgjort 12 12 94 at det ikke forelå et leieforhold mellom partene. I kjennelsens premisser framgår at Line Åsheims handlemåte etter at hun overtok eiendommen i desember 1993 ikke kan forstås som etablering av et leieforhold. Hun gikk ut fra at Sverre Willas Åsheim bodde på eiendommen i hht leie-avtale, og hun foretok seg det nødvendige for å få brakt dette til opphør. Lagmannsretten kan heller ikke se at denne situasjonen har endret seg etter at nevnte kjennelse ble avsagt. Tvangsloven §13-2 tredje ledd litra d forutsetter heving av et husleieforhold etter husleieloven, og bestemmelsen er således ikke anvendelig som tvangsgrunnlag i saken. Dog bemerkes at dersom Sverre Willas Åsheims anførsel om at det forelå et husleieforhold hadde vært korrekt, ville tvangsloven §13-2 tredje ledd litra d her gitt tvangsgrunnlag da det åpenbart var adgang til heving.
Spørsmålet blir etter dette om det foreligger forhold som gjør det åpenbart at Sverre Willas Åsheim ikke har rett til å besitte eiendommen. Han har såvel i den anlagte husleiesak som ble endelig avvist 12 12 94, og i utkastelsessaken, påberopt seg bruksrett - en tidsubegrenset borett i eiendommen. Spørsmålet om han på annet grunnlag enn husleieavtale hadde rett til å bo i eiendommen, kunne ikke prøves av lagmannsretten i husleiesaken.
Det avgjørende er om det foreligger en avtale mellom Sverre Willas Åsheim og tidligere eiere, dvs hans foreldre, som ga ham en framtidig bruksrett. Det vises til illustrasjon til kjennelse inntatt i Rt-1981-1337 flg. Om slik avtale ikke forelå, har han åpenbart ingen hjemmel for å bli boende.
Det foreligger ikke noen klare holdepunkter for at det var etablert noen borett for Sverre Willas Åsheim med virkning for tiden etter foreldrenes død. Det er ikke tinglyst noen borett, og det foreligger ingen testamentariske disposisjoner som viser eller gir slik rett. Lagmannsretten kan heller ikke se at Sverre Willas Åsheim i forbindelse med booppgjøret og salget av eiendommen til Line Åsheim, påberopte seg en slik borett som kunne komme i konflikt med kjøperinteressen. På bakgrunn av de opplysninger som da ble gitt, gikk Line Åsheim naturlig nok ut fra at det forelå et leieboerforhold som kunne bringes til opphør på ordinær måte. Verken i forbindelse med salget eller senere, har Sverre Willas Åsheim på noen måte dokumentert noen form for borett. Hans posisjon kan nærmest sammenliknes med en tidligere eiers posisjon etter et salg hvor det ikke er avtalt fortsatt besittelse.
Lagmannsretten finner på denne bakgrunn det åpenbart at det ikke foreligger rett til besittelse, og at tvangsloven §13-2 tredje ledd litra e gir tvangsgrunnlag for utkastelse av kjærende part.
Kjæremålet har etter dette vært forgjeves, og kjærende part bør erstatte motparten saksomkostninger for lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd. Retten har ikke funnet grunnlag for å fravike hovedregelen i nevnte bestemmelse. Omkostningene for Høyesteretts kjæremålsutvalg bør likeledes erstattes. Adv Strand har oppgitt saksomkostninger for lagmannsretten til kr 6.800 i salær og for Høyesteretts kjæremålsutvalg kr 2.000 i salær og kr 2.910 i gebyr. Etter rettens skjønn er salærets størrelse unødig høyt for det arbeid som har vært nødvendig for å utføre saken betryggende for lagmannsretten. Salæret for lagmannsretten settes skjønnsmessig til vel kr 3.000, og det tilkjennes totalt kr 8.000. Omkostninger for namsretten er tilkjent og det gjøres ingen endringer i denne fastsettelse.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyestereretts kjæremålsutvalg betaler Sverre Willas Åsheim til Line Åsheim 8.000 -åttetusen- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.