LH-1998-941
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-07-12 |
| Publisert: | LH-1998-00941 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Salten herredsrett nr. 98-311 A - Hålogaland lagmannsrett LH-1998-00941 A. |
| Parter: | Ankende part: Vikjord Bolig AS (Prosessfullmektig: Advokat Henry A Berntsen). Ankemotpart: Terje Lubbert van der Spa og Liv Grethe Nikolaisen (Prosessfullmektig: Advokat Torkel Johansen). |
| Forfatter: | Lagdommer Bjørnar Stokkan, formann. Lagdommer Aage Thor Falkanger. Ekstraordinær lagdommer Willy Haugli |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-3, §3-7, §3-8, Tvistemålsloven (1915) §174, §176, §180, §1-1, §3-1, §4-12, Bustadsoppføringslova (1997) §66 |
Saken gjelder krav om prisavslag og dagmulkt ved kjøp av fast eiendom.
Vikjord Bolig AS (herefter også kalt Vikjord) kjøpte i sin tid en ubebygd tomt i Posthusveien i Bodø i den hensikt å oppføre tre boliger i rekke for videresalg. I samarbeid med Nordmegler AS var det utarbeidet et prospekt over boligene. Nordmegler AS skulle forestå videresalgene.
I januar 1997 inngikk Vikjord en skriftlig avtale med Terje Lubbert van der Spa og Liv Grethe Nikolaisen (herefter også kalt kjøperne) om oppførelse og overdragelse av den midterste av de tre planlagte boligene. Kjøpesummen ble satt til kr 1350000, og tomten ble angitt til ca 300 kvm. Husbankens standarddokument for kjøp av selveiet bolig (herefter kalt kontraktsformularet) ble benyttet. I kontraktsformularet var det inntatt en henvisning til Husbankens kontraktsvilkår (herefter kalt kontraktsvilkårene). Det ble ikke fastsatt noen ferdigstillelsesdato, men det het i kontraktsformularets punkt 15 at antatt byggetid var fem måneder.
Efter kontraktsformularets punkt 4 skulle boligen leveres i henhold til prospektet og tegninger datert 31 desember 1996. I prospektet het det bl a følgende:
"Tomtene fremstår som flate. ... Posthusveien 4, eiendomstomt ca 300 kvm. ... Tomtene vil bli grovplanert med de massene som finnes på stedet. Gangveier og parkeringsplasser inne på tomtene forutsettes utført som egeninnsats."
Noe lenger ned i prospektet het det:
"Det forutsettes at minst 2 boliger er solgt før oppstart finner sted. Det forutsettes videre at alle offentlige tillatelser som bl a byggetillatelse foreligger før oppstart. ... Salgsoppgaven er uforbindtlig. Det tas forbehold om feil og mangler ved prospektmaterialet."
En forutsetning for oppstart av byggingen var at Vikjord fikk solgt minst én av de to andre boligene. På grunn av dette og på grunn av klimatiske forhold begynte ikke arbeidet på tomten før 13 mars 1997. Det var utarbeidet bebegyggelsesplan for området. Vikjord inngikk den 19 februar 1997, efter at kontrakten mellom partene ble inngått, en skriftlig avtale med Kurt Olsen om at boligen skulle senkes med minimum én meter. Bakgrunnen var at Olsen i egenskap av nabo hadde inngitt klage i byggesaken. Denne avtalen ble sendt inn til teknisk avdeling i Bodø kommune, som ikke hadde anmerkninger til senkningen av nivåhøyden. De nærmere omstendigheter rundt avtalen, herunder hva som foranlediget den, ble ikke klargjort under hovedforhandlingen.
Kjøperne henvendte seg efter en tid til Vikjord med krav om å få en fremdriftsplan for arbeidet. En slik plan utarbeidet Vikjord 15 mai 1997. Her var det angitt at boligen skulle være ferdig til maling i uke 36. Det var dessuten angitt ferieavvikling i uke 29-32.
Kjøperne fikk overlevert sokkelleiligheten for maling i uke 34 og resten av leiligheten i uke 35. Det er uenighet mellom partene når det gjelder den nærmere fiksering av hva som skal regnes som ferdigstillelsestidspunkt, jfr anførslene som gjengis nedenfor.
Som følge av at kjøperne mente det forelå krav på prisavslag og døgnmulkt, holdt de i medhold av kontraktsvilkårenes punkt 8.4 tilbake kr 55.000 av kjøpesummen. Det ble ikke enighet mellom partene vedrørende disse spørsmålene, og kjøperne tok 3 mars 1998 ut stevning ved Salten herredsrett med krav om prisavslag og døgnmulkt. Vikjord tok til motmæle i tilsvar av 17 mars 1998 og påsto seg frifunnet. I tillegg reiste Vikjord motsøksmål med krav om utbetaling av de kr 55.000 som var holdt tilbake. Kjøperne innga tilsvar i motsøksmålet og påsto seg frifunnet.
Den 27 august 1998 avsa herredsretten dom med slik domslutning:
A. I hovedsøksmålet:
1. Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen gis prisavslag stort kr 40.000 - førtitusen - ved kjøp av bolig fra Vikjord Bolig AS.
2. Hver av partene bærer selv sine omkostninger.
B. I motsøksmålet:
1. Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen betaler kr 15.000 - femtentusen - til Vikjord Bolig AS med tillegg av 12% rente fra 16. oktober 1997 til betaling skjer.
2. Hver av partene dekker sine egne omkostninger.
Om saksforholdet og partenes forhold for herredsretten vises til dommen.
Vikjord har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Kjøperne har inngitt anketilsvar og fremmet en aksessorisk motanke. Vikjord har fastholdt sin anke og tatt til motmæle forsåvidt gjelder motanken.
Ankeforhandling ble holdt i Bodø 4 juni 1997. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og forklarte seg. Det ble avhørt tre vitner, foretatt befaring og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.
Vikjord Bolig AS har i det vesentlige anført:
Vikjord har levert en kontraktsmessig ytelse til kjøperne. Det forelå ikke noen forsinkelse som ga grunnlag for dagmulkt, og heller ikke noen mangel som ga grunnlag for prisavslag.
Når det gjelder kravet om dagmulkt, pekes det på at det i kontraktsformularets punkt 15 ikke er fastsatt noen ferdigstillelsesdato. Det er riktignok fastsatt en antatt effektiv byggetid på fem måneder, men denne hadde ikke virkning som en ferdigsstillelsesfrist. Det var bare en angivelse av hvor lang tid det ville ta å gjennomføre byggingen fra oppstartstidspunktet. En eventuell forsinkelse må derfor forankres i at kontraktsvilkårenes punkt 6 annet ledd, første setning, er overtrådt. Dette punktet krever at arbeidet skal skje med "rimelig fremdrift". All den tid fremdriften har vært god - og i samsvar med fremdriftsplanen av 15 mai 1997 - er det imidlertid ikke grunnlag for å hevde noe slikt.
Det fremheves generelt at det kreves klare regler for å slå fast en plikt til å betale dagmulkt. Videre anføres at motparten har bevisbyrden for at kontraktsvilkårenes punkt 6 annet ledd er anvendelig, og denne bevisbyrden er ikke oppfylt.
Vedrørende kravet om prisavslag anføres at det ikke foreligger mangelfull ytelse, og at grunnlaget for prisavslag derved ikke er til stede. Arealsvikten er for liten til at den kan tillegges mangelsvirkninger, jfr Rt-1966-1327. Tomtearronderingen, med oppfylling av plassen foran boligen, representerer heller ingen mangel. Det samme gjelder det forhold at støttemuren medførte at det innvendige areal i boligen ble én kvm mindre. Det var Bodø kommune som bestemte kotehøyden på huset, ikke Vikjord. Det var også Bodø kommune som bestemte at det skulle oppføres støttemur. Det fremgår av kontrakten at kjøperne selv skulle sørge for å opparbeide tomten. Vikjord skulle bare levere en grovplanert tomt. Oppfyllingen av tomten, med oppføring av støttemur, tok Vikjord ikke betalt for. Kjøperne var fullt innforstått med at disse arbeidene ble foretatt. Det er videre vist til at salgsoppgaven uttrykkelig forutsatte at alle offentlige tillatelser forelå før byggestart. Det foreligger heller ikke mangler ved vinduene i loftsetasjen.
Vikjord Bolig AS har lagt ned slik påstand:
1. Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen tilpliktes in solidum - en for alle og alle for en - å betale Vikjord Bolig AS kr 55000,- med tillegg av 12% morarente fra 16.10.97 til betaling skjer.
2. Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen tilpliktes in solidum - en for alle og alle for en - å betale saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Som kjøpere har de krav på dagmulkt som følge av forsinkelse og prisavslag som følge av mangler.
Dagmulkt er hjemlet i avtalen som er inngått mellom partene, jfr kontraktsvilkårenes punkt 10. Avtalen må forstås slik at boligen skulle være ferdigstilt rundt 1 august 1997. Klausulen i kontraktsformularet om at antatt byggetid er fem måneder, måtte forstås dithen at Vikjord hadde fem måneder på seg fra byggestart i begynnelsen av mars 1997. I tillegg kommer at Jarle Vikjord, på vegne av selskapet, muntlig ga uttrykk for at ferdigstillelse ville skje mellom 15 juli og 1 august. Den fremsdriftsplanen som Vikjord ensidig utarbeidet noe senere, endrer ikke dette. Den faktiske ferdigstillelsesdato ble 16 oktober 1997. Først da var reklamasjonsarbeider utført og trappeoppgangen på plass. Det fremheves generelt at uklarheter i de inngåtte avtaler må gå ut over Vikjord, siden selskapet er den profesjonelle part.
For det tilfelle at lagmannsretten skulle komme til at avtalene ikke fastsatte en eksakt ferdigstillelsesdato, hevdes det at arbeidet ikke har skjedd med rimelig fremdrift, jfr kontraktsvilkårenes punkt 6 annet ledd. Dette begrunnes med at det under byggeperioden har vært lange stans i arbeidet.
Vedrørende prisavslag anføres at det foreligger flere mangler ved den solgte boligen, jfr avhendingsloven §3-8, og disse manglene gir kjøperne krav på prisavslag, jfr samme lovs §4-12. I henhold til avtalen er det solgt en bolig på flat tomt, i to etasjer og med loft, mens kjøperne rent faktisk har fått noe ganske annet. Boligen er senket med minst én meter, noe kjøperne ikke ble gjort kjent med. Den oppfylling av plassen foran boligen som har skjedd for å utbedre følgene av dette, har ledet til at kjøperne i realiteten har fått en én etasjes bolig med sokkelleilighet og loft. Muren som ble satt opp i boligens bakkant, har dessuten ført til en reduksjon av innearealet med én kvm, jfr avhendingsloven §3-8 og §3-3. Sistnevnte bestemmelse må anvendes analogisk. Tomten har vist seg å være bare 279,9 kvm, ikke 300 kvm slik som forespeilet i salgsoppgaven. Den tradisjonelle begrunnelsen for å se bort fra mindre arealavvik ved kjøp og salg av fast eiendom, slår ikke til her. Salgsoppgavens angivelse av 300 kvm skjedde på grunnlag av en oppmåling på et kart, noe som må anses som uaktsomt. To av vinduene i loftsetasjen er ikke i henhold til tegningene, som forespeiler at de skulle ha vært større (90x130, ikke 90x90) og med større mellomrom.
Terje Lubbert van der Spa og Liv Grethe Nikolaisen har lagt ned slik påstand:
1. Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen gis prisavslag oppad begrenset til kr 80000,- for mangler ved kjøp av bolig fra Vikjord Bolig AS.
2. Vikjord Bolig AS betaler døgnmulkt oppad begrenset til kr 72705,-.
3. Vikjord Bolig AS tilpliktes å betale sakens omkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
1. Kravet om dagmulkt er prinsipalt begrunnet med at partene hadde avtalt at boligen skulle være ferdigstilt og leveringsklar 1 august 1997, subsidiært med at arbeidet med ferdigstillelsen ikke skjedde med rimelig fremdrift, jfr kontraktsvilkårenes punkt 6 annet ledd. Lagmannsretten kan ikke se at noen av disse anførslene kan føre frem.
I kontraktsvilkårenes punkt 10 første ledd er det inntatt følgende bestemmelse om forsinkelse:
"Det foreligger forsinkelse fra selgerens side dersom boligen ikke er ferdig for overtagelse til den frist som er avtalt eller arbeidet ikke drives fram i samsvar med framdriftsplan eller rimelig fremdrift, jf. punkt 6."
Punkt 10 annet ledd gir hjemmel for dagmulkt:
"For bolig som ikke er ferdig til overtakelse på avtalt tid, skal selgeren ved overskridelse av avtalt tidsfrist for overlevering betale kjøperen en mulkt per kalenderdag med 0,75 promille av den samlede kjøpesummen. Dagmulkt kan kreves for inntil 100 dager."
Lagmannsretten kan ikke se at den skriftlige avtalen mellom partene fastsatte noen eksakt overleveringsdato. I kontraktsformularets punkt 15 er det en egen rubrikk med teksten "Boligen skal ferdigstilles innen den ... ." Den åpne rubrikken som fulgte teksten, har partene ikke utfylt. I rubrikken ovenfor har kontraktsformularet følgende tekst: "Boligen skal oppføres i henhold til fremdriftsplan ...", og partene har her føyet til i den åpne rubrikken: "antatt byggetid 5 mnd". Lagmannsretten anser det klart at denne siste klausulen ikke har noe med ferdigstillelsestidspunkt å gjøre. Når det heter at antatt byggetid er fem måneder, tar det åpenbart sikte på å være en angivelse av effektiv byggetid fra faktisk byggestart. Det er ikke tale om en frist for ferdigstillelse, som begynte å løpe allerede fra kontraktsinngåelsen. Det vises her til at kontraktsformularet under punktet "vedlegg" tok forbehold om salg av minimum to boliger før oppstart. Lagmannsretten er også i tvil om angivelsen av fem måneders byggetid fra byggestart, i det hele tatt innebar en ferddigstillelesfrist. Det er imidlertid ikke nødvendig for lagmannsretten å ta standpunkt til dette, fordi det under enhver omstendighet er klart at byggetiden holdt seg innenfor den angitte ramme.
Lagmannsretten legger til grunn at byggingen ble påbegynt 13 mars 1997, og at boligen ble overlevert til maling rundt 1 september 1997. Lagmannsretten er ikke enig med kjøperne i at levering først kunne anses skjedd 16 oktober 1997, da maling og reklamasjonsarbeider var gjennomført. Kontraktsformularets punkt 15 må forstås slik at den måned som var satt av til malearbeid for kjøperne, ikke var innbefattet i den antatte byggetid på fem måneder. Det er videre klart at de reklamasjonsarbeider som Vikjord måtte utføre på bygget, ikke medførte at boligen først kunne anses levert da disse arbeidene var ferdig.
Dersom man legger datoene 13 mars og 1 september 1997 til grunn, får man en byggetid på ca fem og en halv måned. Vikjord har gjort gjeldende at det må trekkes fra én måned, fordi byggeperioden gikk over fellesferien. Kjøperne har på sin side gjort gjeldende at de fem måndene må innbefatte ferietid, fordi kontrakten ikke ga uttrykk for noe annet. Lagmannsretten ser ikke noen grunn til å ta standpunkt til dette, fordi byggetiden under enhver omstendighet ikke var så langvarig at den førte til forsinkelse efter klausulen om antatt byggetid. Selv om man skulle komme til at fem månedersklausulen innebar en angivelse av ferdigstillelsesfrist, ligger det i ordet "antatt" at Vikjord skulle ha en nokså romslig margin. Et avvik på ca to uker kunne åpenbart ikke medføre at han var forsinket.
Lagmannsretten finner videre at det ikke er sannsynliggjort at det forelå en muntlig avtale mellom kjøperne og Vikjord om at boligen skulle være ferdigstilt 1 august 1997. Den som anfører at det foreligger en muntlige avtale om noe så vesentlig som ferdigsstillelsestidspunkt, med etablering av dagmulkt som virkning ved forsinkelse, må ha en nokså tung bevisbyrde. De bevis som ble ført under hovedforhandlingen, var ikke tilstrekkelige til å fylle denne bevisbyrden.
En eventuell forsinkelse på Vikjords hånd må derfor begrunnes med at arbeidet ikke har skjedd med rimelig fremdrift, jfr kontraktsvilkårenes punkt 6 annet ledd og punkt 10 annet ledd. Det er imidlertid ikke sikkert at en slik form for forsinkelse under noen omstendigheter kunne utløse dagmulkt. Punkt 10 annet ledd i kontraktsvilkårene - som er gjengitt ovenfor - hjemler bare dagmulkt ved overskridelse av "avtalt tidsfrist". Det er et spørsmål om dette også omfatter de tilfellene der arbeidet ikke skjer med rimelig fremdrift.
Lagmannsretten ser imidlertid ikke noen grunn til å vurdere dette spørsmålet nærmere, fordi det under enhver omstendighet er klart at det ikke forelå forsinkelse efter punkt 6 annet ledd. Som nevnt ovenfor ble boligen overlevert rundt 1 september 1997. Dette var i tråd med både den antatte byggetid som var angitt i kontraktsformularet og med den nærmere angivelse av fremdriftsplan som ble utarbeidet 15 mai 1997. Lagmannsretten kan heller ikke finne holdepunkter for at arbeidet på boligen skal ha skjedd uten rimelig fremdrift. Særlig skal det bemerkes at bevisføringen ikke har underbygget kjøpernes anførsler om at byggingen i perioder stanset opp.
Lagmannsretten har efter dette kommet til at kjøperne ikke har krav på dagmulkt.
2. Lagmannsretten går så over til å behandle kjøpernes krav om prisavslag. Kravet er begrunnet med at boligen led av en rekke mangler.
Gjennom bustadoppføringslova av 13 juni 1997 nr. 43 har vi i dag fått særlige regler for tvister mellom entreprenører og byggherrer. Det følger imidlertid av §66 første ledd at loven bare får virkning for avtaler som er inngått efter dens ikraftsettelsestidspunkt. Ved kgl res av 3 oktober 1997 ble det besluttet at loven skulle tre i kraft fra 1 juli 1998. Avtalen mellom Vikjord og kjøperne ble inngått i januar 1997, og loven får derved ikke anvendelse i saken.
Det sentrale regelsett for mangels- og prisavslagsvurderingen er isteden avhendingsloven av 3 juli 1992 nr 93. Dette gjelder selv om avtalen hadde elementer av både kjøp og entreprise. Inntil 1 juli 1998 lød avhendingslovens §1-1 (2) slik:
"Ved samansett avtale som gjelde avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen."
I Ot.prp.nr.66 (1990-91) fremholdes det på side 63 at
"det kan vera rett å sjå ei avtale som ei rein avhendingsavtale sjøv om ho t d gjeld eit hus som ennå ikkje er oppført, men ferdig prosjektert. Dette er ikkje annleis enn å avtale kjøp av ein lausøyreting før tingen enno er produsert."
Deprtementet fremhever videre at det ved avgjørelsen av om avhendingsloven er anvendelig på en slik sammensatt avtale, skal legges vesentlig vekt på hvilken adgang kjøperen har til å ta avgjørelser om hvorledes arbeidet skal utføres. I nærværende sak, hvor byggearbeidet ble utført i henhold til fastlagte tegninger, hadde kjøperne relativt liten innflytelse. Avhendingsloven får derfor anvendelse i relasjon til kravet om prisavslag, hvilket partene for øvrig er enige om.
Avhendingslovens §4-12 gir kjøpere rett til prisavslag, såfremt det foreligger mangler. Hvorvidt det foreligger mangler, beror i følge §3-1 på om eiendommen "ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrustning og anna som følgjer av avtala". Paragraf 3-8 utdyper dette: "Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegnar av seljaren." Loven har også andre regler om mangler, som lagmannsretten vil komme tilbake til under behandlingen av de enkelte mangler som er påberopt.
Kjøperne har gjort gjeldende at tomten led av en arealsvikt, fordi salgsprospektet anga dens størrelse til 300 kvm, mens senere oppmålinger viste at den reelle størrelse bare var 279,9 kvm. Det foreligger altså en differanse på 20,1 kvm, noe som utgjør et avvik på 6,7%. Årsaken til avviket var at angivelsen av tomtestørrelsen i salgsprospektet skjedde på grunnlag av beregninger foretatt på et kart med målestokk 1:1000. Først da oppmåling ble foretatt på selve tomten, ble det korrekte areal fastslått.
Lagmannsretten er kommet til at det relativt beskjedne arealavvik som det her er tale om, ikke representerer en mangel. I avhendingslovens §3-3 heter det at arealsvikt bare innebærer en mangel såfremt "arealet er vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har bore seg særlig klanderverdig åt". Det faktiske areal på 279,9 kvm er ikke vesentlig mindre enn det som er angitt, nemlig ca 300 kvm. Dette gjelder selv om man tar i betraktning at det dreier seg om en liten tomt. Lagmannsretten viser her til avgjørelsen i Rt-1966-1327. Det er ikke grunnlag for å hevde - slik kjøperne har gjort - at den tradisjonelle begrunnelsen for å se bort fra uvesentlige arealavvik, ikke slår til i saken. Begrunnelsen for reglene om arealsvikt er at det er kjøperens observasjoner på plassen som skaper forventninger om størrelsen på arealet, ikke selgerens angivelse av antall kvadratmeter. Det er riktig at denne begrunnelsen ikke alltid slår til, f eks dersom kjøpesummen fastsettes på grunnlag av en bestemt pris pr kvadratmeter. Dette er imidlertid ikke forholdet i vår sak. Lagmannsretten kan heller ikke se at selgeren på noen måte skulle ha opptrådt klanderverdig i forbindelse med angivelsen av arealet i salgsprospektet. Det er en høyst vanlig fremgangsmåte at man i salgsprospekter baserer sin arealangivelse på beregninger foretatt på karter.
Kjøperne har videre gjort gjeldende at to av vinduene i loftsetasjen er mangelfulle. Vinduene har en størrelse på 90x90 cm, mens avtalen i følge kjøperne gikk ut på at de skulle være 90x130 cm. Dessuten hevder kjøperne at vinduene er plassert for tett sammen, noe som bl a vil vanskeliggjøre en deling av det rommet som vinduene er plassert i. Lagmannsretten kan ikke se at størrelsen på vinduene eller plasseringen av dem representerer noen mangel. Ingen av de tegninger som lå til grunn for kontraktsinngåelsen, viser at vinduene skulle være anderledes enn de faktisk ble levert. Salgsprospektets tegning av fasaden mot sørvest viser klart at de aktuelle vinduer skulle være kvadratiske. Videre viser byggebeskrivelsen av 19 november 1996 at de to vinduene skulle leveres i størrelsen 90x90 cm. Det eneste som kunne tyde på at vinduene skulle være 90x130 cm, er en tegning som viser etasjehøyder og helningsvinkel på tak. Tegningen er muligens noe uheldig, men sammenholdt med de øvrige dokumentene kan den ikke begrunne noe mangelskrav for kjøperne. Det samme gjelder vinduenes plassering i forhold til hverandre.
Lagmannsretten går så over til å behandle anførselen om at boligens plassering i terrenget, representerer en mangel. På dette punkt må kjøperne gis medhold. I likhet med herredsretten mener lagmannsretten at kjøperne gjennom salgsprospektet og tegningene er forespeilet en bolig på flat tomt i to etasjer med loft, mens det de har fått tilnærmelsesvis fremstår som en bolig i én etasje med sokkelleilighet og loft. En befaring på tomten sammenholdt med salgsprospekt og øvrige dokumenter som dannet grunnlag for avtaleinngåelsen, måtte gi kjøperne en begrunnet forventning om at boligen skulle stå på en flat tomt, og at hele første etasje skulle befinne seg over bakkenivå. Slik som boligen står i dag, er bakkenivået ved den ene veggen plassert rett i underkant av vinduene i første etasje. Dette må nødvendigvis være problematisk på flere måter for dem som bor der. Om vinteren vil det legge seg en snefonn inntil vinduet, hvilket nødvendiggjør stadig måking. I tillegg kommer at plasseringen i terrenget gjør første etasje mindre trivelig enn den ellers ville ha vært. Det kan på denne bakgrunn ikke være tvil om at plasseringen utgjør en verdiforringelse i forhold til det kjøperne var forespeilt.
Vikjord har gjort gjeldende at han ikke hadde noen innflytelse over plasseringen i terrenget, siden det var Bodø kommune som bestemte kotehøyden på sokkelen. Lagmannsretten har kommet til at dette ikke kan tillegges noen betydning. For det første kan det stilles spørsmål ved om Vikjord virkelig har vært uten innflytelse på plasseringen. I forbindelse med byggesaken ble det fremlagt for Bodø kommune en avtale mellom Vikjord og en av naboene i området, gående ut på at boligen skulle senkes med minimum én meter. En slik avtale var sannsynligvis et viktig moment for kommunen ved vurderingen av hvilken kotehøye som skulle settes. Bevisføringen omkring denne siden av saken har imidlertid vært uklar, og det er heller ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn i problemkomplekset.
For lagmannsretten er det tilstrekkelig å konstatere at boligens plassering i bakkenivå representerte en mangel, uavhengig av om Vikjord hadde noen innflytelse over Bodø kommunes beslutning. Spørsmålet om det forelå en mangel, beror i det alt vesentlige på objektive kriterier. Når vedtaket fra Bodø kommune innebar at kjøpernes begrunnede forventninger ikke ble innfridd, var det noe Vikjord hadde risikoen for. I salgsprospektet heter det riktignok at avtaleinngåelsen forutsetter "at alle offentlige tillatelser som bl.a. byggetillatelse", og i kontraktsformularets punkt 4 bokstav e) at "selgeren tar forbehold om mindre vesentlige endringer i forhold til prospekt", men ingen av disse formuleringene innebar efter lagmannsrettens syn at boligen kunne skifte karakter på den måten som her har skjedd.
Vikjords anførsel om at han ikke var pliktig til å opparbeide tomten foran huset, herunder å bygge støttemur i første etasje, kan ikke sette saken i noe annet lys. Det var høydeplasseringen i terrenget som nødvendiggjorde opparbeidelsen, og som fremhevet ovenfor var det Vikjord som måtte bære risikoen for denne plasseringen. Boligen ville således ha vært like mangelfull om det ikke hadde skjedd noen opparbeidelse eller om opparbeidelsen hadde vært begrenset til en lysgrav, slik som Vikjord selv foreslo. På denne bakgrunn kan det ikke være avgjørende hvorvidt kjøperne var innforstått med at opparbeidelse av tomten ville bli foretatt. Lagmannsretten er videre enig med herredsretten i at Vikjord allerede på planleggingsstadiet burde ha forstått at plasseringen av boligen ville kunne medføre problemer på grunn av nivåforskjellen mellom boligen og veien. Lagmannsretten kan heller ikke se at kjøperne på noe tidspunkt har godkjent boligens høydeplassering på en slik måte at de ikke skulle ha sine mangelsinnsigelser i behold. Det samme gjelder i forhold til den utfylling som fant sted foran boligen.
Lagmannsretten finner i likhet med herredsretten at et forholdsmessig prisavslag skjønnsmessig kan settes til kr 40000, hensett til den antatte verdireduksjonen på boligen. Dette beløpet inkluderer også det forhold at innearealet ble én kvadratmeter mindre som følge av oppføringen av støttemuren. Reduksjonen av innearealet henger sammen med boligens plassering i terrenget.
Kjøperne har holdt tilbake kr 55.000 av kjøpesummen, hvilket innebærer at de plikter å betale kr 15.000 til Vikjord med tillegg av 12% morarente til Vikjord fra 16 oktober 1997 til betaling skjer.
3. Anken har vært forgjeves, og Vikjord skal efter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte kjøperens saksomkostninger for lagmannsretten. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som kan frita ham for dette. Motanken har også vært forgjeves, og kjøperne skal efter hovedregelen i §180 første ledd erstatte Vikjords saksomkostninger for lagmannsretten. Heller ikke for motanken foreligger det særlige omstendigheter som kan frita for dette.
Partene har fremlagt saksomkostningsoppgaver for lagmannsretten. Kjøpernes omkostningsoppgave lyder på kr 36025, fordelt på sælær til prosessfullmektigen kr 20000, utgifter til vitne kr 3150 og behandlingsgebyr for motanke kr 12875. Vikjords omkostningsoppgave lyder på kr 39875, fordelt på salær til prosessfullmektigen kr 23500, utdrag kr 3500 og behandlingsgebyr for anke kr 12875. Det er ikke kommet protester mot noen av oppgavene, og lagmannsretten finner at omkostningene har vært nødvendige til å få saken betryggende utført, jfr tvistemålsloven §176.
Ingen av prosessfullmektigene har spesifisert hvor stor del av omkostningene som har medgått til henholdsvis anke og motanke, bortsett fra når det gjelder behandlingsgebyrene. Lagmannsretten er derfor henvist til å foreta en skjønnsmessig fordeling. Ut i fra en vurdering av de forskjellige krav og anførsler som ble gjort gjeldende, antar lagmannsretten at halve salæret og halvparten av utgifter til vitner og utdrag knytter seg til anken, og den andre halvpart knytter seg til motanken. Dette innebærer at Vikjord skal betale kr 11.575 av kjøpernes omkostninger for lagmannsretten, tilsvarende halvparten av salær og utgifter til vitner. Kjøperne skal betale kr 13.500 av Vikjords omkostninger for lagmannsretten, tilsvarende halvparten av salær og utgifter til utdrag. Utgiftene til behandlingsgebyrene dekkes i sin helhet av Vikjord for anken og kjøperne for motanken.
Saken for herredsretten er dels vunnet og dels tapt, hensett til lagmannsrettens materielle resultat. Hver part skal derfor efter hovedregelen dekke sine egne saksomkostninger, jfr tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr §174 første ledd. Lagmannsretten finner at det ikke kan gjøres unntak efter bestemmelsen i annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes i slutningens punkt A og B med underpunkter.
2. Vikjord Bolig AS betaler kr 11.575 til Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen i saksomkostninger for lagmannsretten.
3. Terje Lubbert van der Spa og Liv Grete Nikolaisen betaler kr 13.500 til Vikjord Bolig AS i saksomkstninger for lagmannsretten.
4. Oppfyllingsfrist for punktene 1-3 er 2 - to - uker fra dommen forkynnes.