LH-1999-681 - RG-2001-564

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2000-20-10
Publisert:	LH-1999-00681 - RG-2001-564 (84-2001)
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Hålogaland lagmannsrett LH-1999-00681 - Anke til Høyesterett nektet fremmet - HR-2001-00145.
Parter:	Saksøker: Staten v/Vegsjefen i Troms (Prosessfullmektig: Advokat Ottar Nilsen). Saksøkt: 1. Ola O K Giæver senior, 2. Lyngseidet Handelssted AS v/styrets leder Ola OK Giæver junior (Prosessfullmektig felles: Advokat Håkon Mathiesen).
Forfatter:	Lagdommer Helge Nilsen. Skjønnsmedlemmer: Sivilingeniør Arvid Kjeldsen. Eiendomssjef Sidsel Jerkø
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, §7, Grunnloven (1814) §105, Veiloven (1912), Tvistemålsloven (1915) §169, §176, Skjønnsprosessloven (1917) §26, §2, §48, §54, §54a, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3-§50, Forsinkelsesrenteloven (1976), §10, §3, Plan- og bygningsloven (1985) §27-2

Saken gjelder fastsettelse av erstatning for tvungen avståelse (ekspropriasjon) av fast eiendom i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplan for Riksvei 91, Lyngseidet fergeleie i Lyngen kommune i Troms.

Saksforhold:

Lyngen kommune, som ligger mellom Ullsfjorden i vest og fjorden Lyngen i øst, består av Lyngenhalvøya beliggende nord for Kjosen i Ullsfjorden, og fastlandet beliggende nord-øst for Steindalen. Innbyggertallet er i overkant av 3.000.

Hovednæringer er jordbruk, fiske og fiskeforedling. Lyngseidet, beliggende mellom Ullsfjorden og Lyngen, i innsnevringen mellom halvøya og fastlandet, er fra gammelt av kommunesenter, samferdselsknutepunkt og handelssted.

Riksveien (Rv 91) mellom tettstedene Ramfjorden i Tromsø kommune i vest og Olderdalen i Kåfjord kommune i øst, strekker seg om lag 50 kilometer over Breivikeidet og Lyngenhalvøya. Veien har fergeforbindelse over Ullsfjorden, mellom Breivikeidet i vest og Svensby i øst, samt over Lyngen, mellom Lyngseidet i vest og Olderdalen i øst. I ytterpunktene knyttes veien til europavei (E 8) i Ramfjorden og (E 6) i Olderdalen.

Mellom Lyngseidet i syd og Årøybukt og Koppang i nord-øst på Lyngenhalvøya strekker fylkesveien (Fv 311) seg om lag 20 kilometer langs fjorden. Mellom Lyngseidet i nord og Oteren i Storfjord kommune i syd-vest strekker riksveien (Rv 868) seg om lag 42 kilometer langs fjorden og knyttes til europavei (E 6 og 8) ved Oteren.

Lyngen kommune ved kommunestyret fattet 1 desember 1997 vedtak om å godkjenne reguleringsplan for Riksvei 91 Lyngseidet fergekai, som uttrykt i plankart og tilhørende bestemmelser. Reguleringsplanen ble fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven §27-2 nr 1 (egengodkjent). Reguleringsformål var offentlig trafikkområde, som skal benyttes til kjøreveier, kai og skipsled, jf reguleringsbestemmelsene §1 og §3. Reguleringsplan for Lyngseidet var tidligere utarbeidet i 1975 med senere endringer.

Statens vegvesen ved Vegkontoret i Troms fattet 2 november 1998 vedtak om ekspropriasjon for erverv «av nødvendig grunn, rettigheter m.v. for anlegg, vedlikehold og drift av Riksveg 91 Lyngseidet fergeleie med tilhørende trafikk-arealer i samsvar med reguleringsplan vedtatt av Lyngen kommunestyre den 1. desember 1997». Ervervet «omfatter alt areal som i reguleringsplanen er satt av til trafikkområder». Vedtaket gjaldt eiendommene gnr 85 bnr 1 og gnr 85 bnr 1 feste nr 24 og 48 tilhørende Ola O K Giæver senior, samt gnr 85 bnr 3 tilhørende Lyngseidet Handelssted AS. Vedtaket ble fattet med hjemmel i vegloven §50 og etter bemyndigelse av Samferdselsdepartementet.

Staten ved Vegsjefen i Troms reiste ved begjæring av 2 desember 1998 til Nord-Troms herredsrett skjønnssak mot Ola O K Giæver sr og Lyngseidet Handelssted AS for fastsettelse av erstatning ved erverv av fast eiendom ved ekspropriasjon.

Ola O K Giæver sr og Lyngen Handelssted AS avga i felles tilsvar av 5 januar 1999 uttalelse i saken. Tvist om skjønnets fremme ble ikke reist. Hovedforhandling ble avholdt 3 mars 1999.

Nord-Troms herredsrett avhjemlet 26 mars 1999 skjønn med slik slutning:

«1. Staten ved Vegsjefen i Troms betaler erstatning til Ola O.K. Giæver for avståelse fra gnr. 85 bnr. 1, herunder festetomt nr. 24 og 48, med kr 30 pr. kvm. for fastmark og kr 10 pr. kvm. for sjøgrunn. Andre poster erstattes ikke.

2. Staten ved Vegsjefen i Troms betaler erstatning til Lyngseidet Handelssted AS for avståelse fra gnr. 85 bnr. 3 med kr 160 pr. kvm for fastmark og kr 10 pr. kvm for sjøgrunn. Andre poster erstattes ikke.

3. Erstatningsbeløpene forfaller til betaling ved tiltredelse. Ved forsinket betaling skal Staten v/Vegsjefen i Troms i tillegg betales 12% (tolv prosent) morarente fra forfall til betaling skjer.

4. Staten ved Vegsjefen i Troms betaler innen 2 (to) uker fra skjønnets forkynnelse å betale til de saksøkte ved adv. Hallvard Østgaard sakens omkostninger med kr 23.914 (kronertjuetretusennihundreogfjorten).»

Saksforholdet, skjønnsforutsetningene (alminnelige og spesielle) samt partenes anførsler for herredsretten fremgår av herredsrettens skjønnsavgjørelse. Retten var foruten formannen, satt med to skjønnsmedlemmer. Underskjønnet var enstemmig.

Ola K Giæver sr og Lyngseidet Handelssted AS har ved begjæring av 31 mai 1999 rettidig begjært overskjønn. Begjæringen retter seg mot herredsrettens skjønnsavgjørelse i sin helhet, unntatt fastsettelsen av erstatning for sjøgrunn på begge takstnumre og saksomkostninger. Staten ved Vegsjefen i Troms har i tilsvar og aksessorisk motbegjæring av 28 juni 1999 rettidig tatt til motmæle og samtidig begjært overskjønn. Begjæringen retter seg mot herredsrettens skjønnsavgjørelse hva gjelder fastsettelsen av erstatning for sjøgrunn på begge takstnumre. Partenes skjønns- og motskjønnsbegjæring innebærer samlet at overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatning for alt som avstås ved ekspropriasjonen.

Hovedforhandling i overskjønnet ble avholdt 26 og 27 september 2000 i Tromsø. Staten ved Vegsjefen i Troms møtte ved sin prosessfullmektig. Seksjonsleder Jens Aarø og byggeleder Kjetil Løding møtte som tilstedeværende vitner for vegsjefen og gav forklaringer. Ola O K Giæver sr og Lyngseidet Handelssted AS ved styrets leder Ola O K Giæver jr møtte og gav forklaringer. Åstedsbefaring ble avholdt på eiendommene i Lyngseidet. Bevisførselen fremgår forøvrig av rettsboken.

Skjønnskonferanse ble avholdt 28 september og 20 oktober 2000 i Tromsø.

Skjønnsforutsetninger:

Alminnelige skjønnsforutsetninger, som ble fastsatt i samsvar med forslaget fra Staten ved Vegsjefen i Troms under saksforberedelsen for herredsretten, gjelder tilsvarende for lagmannsretten. Forutsetningene er gjengitt i sin helhet i herredsrettens skjønnsavgjørelse (se side 3 til 6), hvortil vises. Det foreligger ingen uenighet mellom sakens parter om de alminnelige skjønnsforutsetninger.

Spesielle skjønnsforutsetninger, som er inntatt i takstboken, gjengis nedenfor under hvert takstnummer, slik de ble fastsatt av staten under saksforberedelsen for herredsretten, med senere endringer, særlig foranlediget av at forhåndstiltredelse fant sted etter at herredsrettens skjønn ble avhjemlet. De spesielle skjønnsforutsetninger for overskjønnet er for øvrig i det vesentlige i samsvar med dem som gjaldt for underskjønnet. Det foreligger heller ingen uenighet mellom sakens parter om de spesielle skjønnsforutsetninger.

Hva som er gjenstand for ekspropriasjonserstatning foreligger det uenighet om, vedrørende grunn til tidligere anlagt offentlig veianlegg. Tvisten blir å avgjøre under skjønnsforretningen, jf skjønnsprosessloven §48 jf §26.

Forhåndstiltredelse skjedde 2 desember 1999 ved avgjørelse av namsmannen i Lyngen. Tiltredelsen gjelder alt det som omfattes av ekspropriasjonen. Verdsettelsen foretas etter forholdene på tiltredelsestidspunktet.

Staten ved Vegsjefen i Troms gjør i hovedsak gjeldende:

Skjønnssaken skal overprøves i sin helhet, idet partenes begjæringer om overskjønn samlet sett omfatter alt det som avstås ved ekspropriasjonen. Saksomkostningene for herredsretten er ikke angrepet og er således det eneste som er rettskraftig avgjort.

Erstatning ved ekspropriasjon fastsettes etter bestemmelsene i grunnloven §105, om full erstatning, og vederlagsloven, om beregning av salgs-, bruks- og gjenanskaffelsesverdi. Høyeste verdi erstattes, avhengig av lovens nærmere vilkår. Skadelidte skal holdes økonomisk skadesløs.

Grunnen som avstås - unntatt grunn til gammel vei på begge takstnumre og gammelt fergeleie og gammel brygge på takst nr 2 - bør erstattes etter salgsverdi for råtomtegrunn, fastsatt ved kvadratmeterpris, som boligtomt for takst nr 1 og næringstomt for takst nr 2. Dette gjelder såvel fastmark som sjøgrunn for begge takstnumre.

Salgsverdien antas for grunneierne å være høyere enn bruksverdien, unntatt hva gjelder bryggen på takst nr 2. Gjenanskaffelsesverdien for grunn som tidligere er utfylt, kan grunneierne etter loven ikke kreve erstattet.

Påregnelig utnyttelse av eiendommene på Lyngseidet vil være det samme som hittil, bolig på takst nr 1 og forretning på takst nr 2. Oppnådde priser ved frivillig omsetning av fast eiendom i distriktet, som det ble nærmere redegjort for under lagmannsrettens forhandling, gir veiledning for prisfastsettelsen. Omsetning av fast eiendom i distriktet ses å være beskjeden, spesielt for næringseiendom. Prisene for boligeiendommer varierer, men synes ikke å ligge i nærheten av hva herredsretten har fastsatt for takst nummer 1. Prisene for sjøgrunn utgjør ofte omtrent tredjeparten av fastgrunn. Prisene bør fastsettes vesentlig lavere for begge takstnumre enn hva herredsretten kom til.

Bryggen med naturlig tilhørende tomt på takst nr 2 bør erstattes etter bruksverdi, hvilket vil holde eieren skadesløs, hensett til den bruk som fant sted forut for eksproriasjonsinngrepet. Herredsretten fastsatte ingen verdi for bryggen, idet verdien av grunnen ble fastsatt såvidt høyt. Ved lavere verdsettelse av grunnen, oppstår imidlertid spørsmålet om verdsettelse av bryggen.

Bruksverdien av dette antas å ha vært høyere enn salgsverdien for eieren. Aktuell bruk var oppbevaring av forskjellige gjenstander, som etter sin art og alder ikke kan forsvare utgifter til oppbevaring. Gjenanskaffelsesverdi kan ikke kreves erstattet, idet gjenanskaffelse ikke vil være nødvendig for at eieren skal holdes skadesløs. Dersom gjenanskaffelsesverdi likevel erstattes, må det i tilfelle vurderes hvorvidt bygningen var saneringsmoden.

Grunnen som anvendes til gammel vei på begge takstnumre samt gammelt fergeleie på takst nr 2 skal ikke erstattes. Grunneierne lider ikke noe økonomisk tap ved at disse arealer avstås.

Grunneierne gav det offentlige fri grunn og tillatelse til å anlegge veien og fergekaien. Det ville ha vært utenkelig at dette ble anlagt av det offentlige uten samtykke av grunneierne. Kommunene hadde inntil 1963 ansvaret for erverv av grunn til bygging av riks- og fylkesvei. Skriftlig materiale for avståelse av veigrunn over takst nr 1 eller 2 forefinnes ikke i arkivene, slik det ofte viser seg å være i forbindelse med gammel veigrunn. Presumsjon for avgivelse av fri grunn til vei foreligger i slike tilfeller, i samsvar med det regelverk som gjaldt, nemlig veglovene av 1851 og 1912 med tilhørende bestemmelser. Det har formodningen mot seg at fri grunn skulle ha blitt gitt på slike vilkår, at grunneier nå kan kreve erstatning. Det omtvistede areal inngår uansett fortsatt i det som staten behøver til vei.

Prisen må, i tilfelle det skal ytes erstatning, beregnes ut fra at grunnen i mange år har vært brukt til vei og fortsatt skal brukes til dette.

Tiltredelsestidspunktet skal legges til grunn for verdsettelsen. Avsavnsrente fra tiltredelsestidspunktet bør fastsettes til seks prosent. Forsinkelsesrente skal ikke fastsettes for noe tidsrom.

Det nedlegges slik påstand:

«Skjønnet fremmes.»

Ola O K Giæver sr og Lyngseidet Handelssted AS gjør i hovedsak gjeldende:

Grunnen som avstås bør erstattes betydelig høyere enn hva herredsretten har fastsatt. Dette gjelder alt som avstås fra begge takstnumre. Ekspropriasjonen innebærer et betydelig inngrep overfor grunneiernes eiendomsrett til eiendommer beliggende midt i kjerneområdet på Lyngseidet. Helheten i det som avstås har vesentlig betydning for grunneierne og må has for øye ved fastsettelsen av den erstatning som det offentlige skal betale for inngrepet.

Grunnen på takst nr 1 bør erstattes som næringstomt, i samsvar med påregnelig utnyttelse ved siden av eiendommer på stedet som allerede brukes i næring. Dette gjelder både hovedeiendommen og festetomtene. Tomtefesteforholdet til feste nr 24 er avløst ved minnelig ordning mellom vegvesenet og festeren. Eieren skal ha erstatning for grunnen.

Grunnen på takst nr 2 bør erstattes etter gjenanskaffelsesverdi for det område som består av utfylte masser i sjøgrunn, hvilket utgjør det alt vesentlige av det areal som avstås. Den utfylte eiendom består av kunstig utfylling, brukes til næring, og må derved anses som et anlegg, som gir rett til gjenkjøp av annen eiendom til tilsvarende bruk. Eiendommen har vært og vil fortsatt være nødvendig for eierens forretningsvirksomhet. Annen eiendom kan anskaffes ved å fylle ut tilsvarende. Grunneieren har allerede ervervet og fylt ut eiendom beliggende like i nærheten. Omkostningene ved utfyllingen utgjør nesten 2.000 kroner per kadratmeter. Skadesløsholdelse innebærer at eieren må settes i stand til å anskaffe et nytt, tilsvarende anlegg til fortsatt forretningsdrift.

Grunnen bør subsidiært erstattes etter salgsverdi. Forholdet mellom gjenanskaffelses- og salgsverdi blir her i utgangspunktet samsvarende. Kjøpere ville betale det samme for det eksisterende område som for å etablere et nytt tilsvarende ved siden av.

Grunnen under eksisterende vei på begge takstnumre og eksisterende fergekai på takst nr 2 må erstattes. Veggrunnen som avstås må erstattes i sin nåværende fulle bredde, subsidiært for det område som ble utvidet i 1938 i forhold til det som ble anlagt opprinnelig i 1915.

Grunneierne har latt det offentlig få tillatelse til å bruke området vederlagsfritt til vei og fergekai, men har ikke gitt fra seg området til eie. Veimyndighetene ble gitt tillatelse til å bruke, men ikke til å eie, området. Grunnboken viser at grunneierne fortsatt eier det område som brukes til vei og fergekai.

Veivesenet må ha bevisbyrden for for å ha foretatt oppgjør for erverv av grunn. Ingen dokumentasjon forefinnes for det offentliges bruk eller eie av området. Veivesenet har forskjellige papirer om veistrekningen, men intet fra grunneierne vedrørende takst nr 1 eller 2. Manglende papirer tyder på at veivesenet ikke har slik rett til området som hevedes nå. Heller ikke i forbindelse med bygging av fergeleiet og oppstillingsplassen på takst nr 2 for bare 50 år siden, ble det sørget for dokumentasjon fra grunneieren om det offentliges rettigheter i området. Det foreligger i alle fall ingen presumsjon for avgivelse av fri vei til kaianlegg.

Bryggen på takst nr 2 bør erstattes etter gjenanskaffelsesverdi. Dette gjelder både bygningen og grunnen under som består av utfylte masser. Grunneier har fortsatt behov for tilsvarende bygning til bruk for oppbevaring av forskjellige slags gjenstander til forskjellig slags bruk. Eieren må stilles slik at han fortsatt har et sted å oppbevare dette. Fradrag gjøres i samsvar med gjeldende regler. Subsidiært bør bryggen erstattes etter salgsverdi. Bygningen ble brukt av eieren og kunne brukes av andre. Omkostninger for flytting av inventar og løsøre fra bryggen til annet oppbevaringssted bør også erstattes. Arbeidet ble utført av ansatte ved handelsstedet og må vurderes skjønnsmessig.

Avsavnsrente fra tiltredelsestidspunktet til avhjemlingstidspunktet bør fastsettes til sju og en halv prosent. Forsinkelsesrente fastsettes deretter.

Det nedlegges slik påstand:

«De saksøkte tilkjennes full erstatning: herunder for

tnr. 1

A. Prinsipalt: Tidligere veggrunn under fylkesvei 311 erstattes.

Subsidiært: Veggrunn under fylkesveg 311 erstattes i den utstrekning den overstiger en bredde på 5,25 m.

B.

Erstatning gis videre for:

a) Landareal på gnr. 85 bnr. 1.

b) Sjøgrunn tilsvarende.

c) Sjølinje pr. lm.

d) Festetomt nr 24.

e) Del av festetomt nr 48.

tnr. 2

A. Prinsipalt: Tidligere veggrunn under fylkevei 311 erstattes.

Subsidiært: Veggrunn under fylkesveg 311 erstattes i den utstrekning den overstiger en bredde på 5,25 m.

B. Grunn under eksisterende fergeleie kreves erstattet.

C. Grunn under dagens oppstillingsplass til fergeleie kreves erstattet.

D. Erstatning gis for brygge etter gjenanskaffelsesverdi.

E. Erstatning gis etter gjenanskaffelsesverdi for landarealer/fylling som ikke inngår i punktene A - D foran.

F. Erstatning gis for sjøgrunn.

G. Erstatning gis for sjølinje.

H. Erstatning gis for flyttekostnader for inventar og løsøre fra brygge.

For begge takstnr.:

Renter: De saksøkte tilkjennes avsavnsrente fra tiltredelsestidspunkt.

Omkostninger: De saksøkte tilkjennes saksomkostninger, herunder til dekning av rettens utgifter.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Rettsanvendelse

Ved ekspropriasjon (tvangsavståelse) av eiendom skal det ytes «full erstatning» i samsvar med bestemmelsen i grunnloven §105. Skadelidte skal ha erstattet «det økonomiske tap» vedkommende lider som følge av ekspropriasjonsinngrepet, hvilket er et hevdvunnet ekspropriasjonsrettslig prinsipp, se Høyesteretts avgjørelse i Rt-1998-29 (Mærradalen) særlig side 33 til 34 samt fremstillingen i Stordrange/Lyngholt: Ekspropriasjonserstatningsloven med kommentarer (2000) side 29 til 35.

Erstatningsreglene reguleres nærmere i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom (vederlagsloven). Vederlaget skal dekke verdien av eiendom som avstås og skade eller ulempe på gjenværende eiendom, jf §3. Verdsettelsen av det som avstås skal foretas på grunnlag av salgs- eller bruksverdi, eller i visse tilfelle gjenanskaffelsesverdi, avhengig av hvilken verdi som er høyest for eieren og lovens nærmere vilkår, jf beregningsprinsippet i §4 sammenholdt med beregningsreglene i §5, §6 og §7. Verdsettelsen skal som regel foretas etter forholdene på tidspunktet for avhjemling av skjønnet (avhjemlingstidspunktet), men etter forholdene på tidspunktet for tiltredelse når eiendommen overtas tidligere (tiltredelsestidspunktet), jf §10.

Grunneiernes tilknytning til Lyngseidet

Familien Giæver har eiet fast eiendom og drevet handelsvirksomhet på Lyngseidet i flere generasjoner, i mer enn hundre og tretti år tilbake. Familien driver fortsatt forskjellig virksomhet på stedet. Eiendommene som skjønnssaken gjelder, ligger ved sjøen inne i bukten, i området nord-øst for kirken og rådhuset.

Hovedgården tilhørende Ola O K Giæver sr, med hovedbygningen som ble oppført i 1899, og som har boligflate på om lag tusen kvadratmeter, befinner seg like nord for veikrysset (for riks-, fylkes- og kommunal vei). Bygningsmassen her fremstår gjennomgående som svært godt vedlikeholdt, hva gjelder både hovedbygning og øvrige bygninger. Det gamle stabburet fremstår som nyrestaurert.

Handelsvirksomheten har vært drevet på eiendommen (gnr 85 bnr 3, takst nr 2) beliggende ved sjøen, like øst for veikrysset. Gjennom årene har denne eiendom vært bebygget med forskjellige bygninger og anlegg, samt utfylt med masser i sjøgrunnen, også mot familiens tilgrensende eiendom i nord-øst (gnr 85 bnr 1, takst nr 1).

Takst nr 1

Eiendommene gnr 85 bnr 1 samt gnr 85 bnr 1 feste nr 24 og 48 (takst nr 1) tilhører Ola O K Giæver senior. Arealet på disse eiendommer består i hovedsak av fastmark og noe sjøgrunn utover til marbakken langs sjølinjen, som måler anslagsvis 100 meter mellom gnr 85 bnr 3 (takst nr 2) i sør-vest og eiendommer i øst med boligbebyggelse nord (ovenfor) og forskjellig bebyggelse (herunder boliger) sør for (nedenfor) fylkesveien. Fastgrunnen ligger i hellende terreng fra veien mot sjøen. Den omfatter også et forholdsvis lite areal med utfylte masser på tidligere sjøgrunn mot takst nr 2.

Eiendommene gnr 85 bnr 1 feste nr 24 og 48 har i mange år vært bebygget med bolighus mellom sjøen og fylkesveien. Huset på feste nr 24 ble revet av staten etter at forhåndstiltredelse fant sted, mens huset på feste nr 48 fortsatt består. Gnr 85 bnr 1 har for øvrig ikke vært bebygget mellom sjøen og fylkesveien, bortsett fra et par oljetanker som senere ble fjernet.

Avståelsen omfatter eiendomsrett til grunn som utgjør i alt om lag 3.450 kvadratmeter. Avstått grunn består av ca 1.350 kvm fastmark mellom sjøen og fylkes-veien, herunder feste nr 24 i sin helhet med ca 400 kvm og feste nr 48 delvis med noen få kvm, ca 1.650 kvm sjøgrunn og ca 450 kvm gammel veigrunn under fylkesveien.

Spesielle skjønnsforutsetninger lyder slik:

«1. Der det er regulert trafikkområde i sjøen erverves all sjøgrunn, så langt ut som privat eiendomsrett går. Privat eiendomsrett går ut til marbakken, slik denne er vist på sjøbunnskart datert 23.5.1997.

2. Der det ikke er regulert trafikkområde i sjøen erverves grunnen ut til 5 meter utenfor toppen av sjøfyllinga. Utenfor denne grensen erverves rett til å anlegge og vedlikeholde fylling i sjøen, som vist på byggeplan-tegning datert 21.9.2000. Grunneieren kan ikke sette i verk tiltak som kan forrykke stabiliteten eller skade sjøfyllingen på annen måte.

3. Vegvesenet anlegger atkomst til fjæra nord for ekspropriasjonsområdet, med plassering som vist i reguleringsplanen. Atkomsten bygges ned til terrengnivå.

4. Grensen mellom avstått sjøgrunn og avstått fastmark trekkes langs kote 0 på reguleringslplankartet. I den utstrekning grunneieren har foretatt oppfylling skal Vegvesenets innmåling av topp ytterkant av fylling før tiltredelse være oppgjørsgrense mellom sjøgrunn og fastmark.»

Takst nr 2

Eiendommen gnr 85 bnr 3 (takst nr 2) tilhører Lyngseidet Handelssted AS ved styrets leder Ola O K Giæver junior. Arealet på denne eiendom består i hovedsak av fastgrunn og noe sjøgrunn utover til marbakken langs sjølinjen, som måler anslagsvis 200 meter mellom bekkefaret (Prestelva) i vest og gnr 85 bnr 1 (takst nr 1) i nord-øst. Fastgrunnen består i vesentlig omfang av utfylte masser på tidligere sjøgrunn. Eiendommen fremstår som et sammenhengende og nokså flatt område, svakt hellende fra veikrysset mot sjøen.

Eiendommen er bebygget med et større forretningsbygg - oppført omkring midten av 1900 tallet, beliggende i vest, mellom sjøen og veikrysset med vei til fergeleiet -, et mindre forretningsbygg - oppført noe senere, beliggende ved sjøen, like syd for oppstillingsplassen for fergeleiet -, samt et fergeleie - oppført like etter midten av 1900 tallet, beliggende ved sjøen.

Eiendommen var inntil nylig også bebygget med et sjøhus (en brygge), oppført på midten av 1900 tallet, mellom sjøen og fylkesveien, som ble revet vinteren 2000 av vegvesenet etter at forhåndstiltredelse fant sted. Julenissen «Gollis», som er 10 meter høy og veier ett tonn, og som siden begynnelsen av 1990 årene har stått plassert på eiendommen oppunder fylkesveien, ble flyttet til plassen utenfor krobygningen.

Det ubebygde området mellom forretningsbygningene og rundt den største forretningsbygningen utgjør i alt et par tusen kvadratmeter. Dette området benyttes i hovedsak til trafikkformål, herunder parkering og noe lagring, knyttet til næringsvirksomhetene. Videre benyttes dette til atkomst til kaianlegget for salg av bensin og olje.

Lyngseidet Handelssted AS, som eier gnr 85 bnr 3 med påstående bygg og anlegg, er et eiendomsselskap hvis virksomhet består i utleie av bygg og anlegg til driftsselskaper. Aksjonær i selskapet er Giæver Holding AS, som er eneaksjonær. Aksjonærer i Giæver Holding AS er brødrene Ola O K Giæver jr og John Giæver, som hver eier halvparten av aksjene og er likestilte aksjonærer.

Forretningsbygget mellom sjøen og veikrysset leies ut til Anton Giæver AS, hvis virksomhet består i drift av landhandel (assortert) og bensinstasjon (Shell) i den samme bygning. Aksjonær i selskapet er Giæver Holding AS som eneaksjonær.

Forretningsbygget på kaikanten leies ut til Kaikroa AS, hvis virksomhet består i kro- og kafedrift. Aksjonær i dette selskap er Giæver Holding AS som eneaksjonær.

Avståelsen omfatter eiendomsrett til grunn som utgjør i alt omlag 5.750 kvadratmeter. Avstått grunn består av ca 3.000 kvm fastmark mellom sjøen, veikrysset og fylkesveien, ca 450 kvm sjøgrunn, samt ca 2.300 kvadratmeter gammel veigrunn, hvorav ca 1.100 kvm under fylkesveien, ca 750 kvm under riksveien med tilhørende oppstillingsplasser for biler til fergeleiet, og ca 450 kvm under fergeleiet. Avståelsen omfatter videre eiendomsrett til bryggen (sjøhuset).

Spesielle skjønnsforutsetninger lyder slik:

«1. Vegvesenet har målt inn topp ytterkant av eksisterende sjøfylling. Ved erstatningsoppgjøret benyttes denne som grense mellom avstått fastmark og avstått sjøgrunn.

2. Sjøgrunn erverves ut til 5 meter utenfor toppen av sjøfyllinga. Utenfor denne grensen erverves rett til å anlegge og vedlikeholde fylling i sjøen, som vist på byggeplantegning datert 21.9.2000. Grunneieren kan ikke sette i verk tiltak som kan forrykke stabiliteten eller skade sjøfyllingen på annen måte.

3. Vegvesenet anlegger atkomst med overkjørbar kantstein mellom ekspropriasjonsområdet og resteiendommen sør for ekspropriasjonsområdet.

4. Brygge/lagerbygning på ekspropriasjonsområdet erverves.

5. Grense for grunnervervet justeres slik at terasse på kaikroa forblir grunneierens eiendom.»

Påregnelig utnyttelse av eiendommene under takst nr 1 og 2

Ved beregningen av salgs- eller bruksverdi skal det legges vekt på den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden, jf vederlagsloven §5 annet ledd og §6 første ledd. Ved påregnelighetsvurderingen vil det ha sentral betydning om det foreligger reguleringsplan for eiendommen, og i tilfelle hvilket reguleringsformål eiendommen har. Hovedregelen er at reguler-ingsplanens formål vil angi den påregnelige utnyttelse av eiendommen og derved være bindende for erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon. Det vises til avgjørelsene i Rt-1999-213 (Søm), Rt-1998-1140 (Nedre Foss), Rt-1997-1471 (Snik), Rt-1996-521 (Lena) og Rt-1977-24 (Østensjø).

Når det offentlige innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlige anlegg, slik som veier, og deretter går til ekspropriasjon på grunnlag av planen, skal det imidlertid ved verdsettelsen ses bort fra den plan som det eksproprieres på grunnlag av. Skjønnsretten må i slike tilfelle skjønne over hvilken utnyttelse som uten veiplanen og veien ville ha vært påregnelig etter forholdene på stedet. Det vises til avgjørelsene i Rt-1996-521 (Lena) og Rt-1997-1914 (Vangberg).

Ved verdsettelsen av det som avstås fra eiendommene tilhørende Ola O K Giæver sr og Lyngseidet Handelssted AS (takst nr 1 og 2), ses således bort fra den reguleringsplan av 1997 som det eksproprieres på grunnlag av til offentlig veianlegg.

Partene har ikke fremlagt den gjeldende reguleringsplan for Lyngseidet (vedtatt i 1975 med senere endringer), idet ingen av dem har ansett slik fremleggelse som nødvendig, etter som de er enige i at begge eiendommene brukes i samsvar med formålene som er fastsatt i hittil gjeldende reguleringsplan for området.

Eiendommene beliggende i fjordbukten (mellom sjøen og fylkesveien) fremstår som et naturlig sammenhengende område. Eiendommene har likevel gjennom årene vært avgrenset ved forskjellig bruk, handelsformål på takst nr 2 og boligformål på takst nr 1 (bortsett fra et par tidligere kjemikalietanker i grensen mot takst nr 2).

Lyngseidet Handelssted AS vil fortsatt drive slik forretningsvirksomhet som hittil på sin eiendom. Ola O K Giæver jr har planer om forretningsvirksomhet også på naboeiendommen i vest, som allerede er ervervet og under utvikling til flere mulige fremtidige formål, så som kurs, konferanse og reiseliv.

Ola O K Giæver sr har ikke hatt konkrete planer om bruksendring, fra bolig- til forretningsformål, av sin eiendom. Festekontrakten for feste nr 24 ble inngått 1 januar 1954 med festetid på 60 år og rett for festeren etter festetidens utløp til å innløse tomta, dersom grunneieren ikke vil forlenge festeforholdet eller overta bygningene, hvilket bygges på fremlagt festekontrakt. Festetomt nr 48 er ikke lenger bortfestet.

Bevisførselen inneholder ingen konkrete opplysninger om forestående eller fremtidig omregulering av området på Lyngseidet, eller om muligheter for dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan fra 1975 med senere endringer. Strøkets karakter alene kan ikke ses å bære bud om sannsynlig fremtidig omregulering av eller dispensasjon fra gjeldende plan for noen av angjeldende eiendommer.

Påregnelig utnyttelse av eiendommene vil etter en samlet vurdering fortsatt være boligformål for takst nr 1 og forretningsformål for takst nr 2. Verdsettelsen foretas på grunnlag av dette.

Veianlegg på eiendommene under takst nr 1 og 2

Fylkesveien mellom Pollen og Årøybukt gjennom Lyngseidet, herunder over gnr 85 bnr 1 (takst nr 1) og gnr 85 bnr 3 (takst nr 2) ble anlagt i 1915 etter flere års arbeid med samlet veibredde på 6,25 meter, hvorav veibane på 3,25 meter og grøft på 1,5 meter på hver side. Den ble utvidet i 1938 til samlet veibredde på 8 meter, hvorav veibane på 4 meter og grøft på 2 meter på hver side. Veien strekker seg om lag 60 meter over takst nr 1 og 140 meter over takst nr 2, begge steder på fjellgrunn et stykke innenfor og ovenfor sjøen. Veigrunnen utgjør nå om lag 450 kvadratmeter på takst nr 1 og 1 100 kvadratmeter på takst nr 2.

Riksveien gjennom Lyngseidet med oppstillingsplass og fergeleie på gnr 85 bnr 3 (takst nr 2) ble anlagt i 1953 og overlevert i 1960. Veistykket strekker seg over om lag 50 meter, hovedsaklig på utfylte maser, mellom veikrysset og fergeleiet.

Veggrunnen for oppstillingsplassen utgjør om lag 750 kvadratmeter. Sjøgrunnen for fergeleiet utgjør om lag 450 kvadratmeter.

Veianleggene som sådanne ble bygget i samsvar med dagjeldende veglov av 1851 og 1912 med tilhørende bestemmelser, hvilket bygges på statens saksfremstilling, herunder dagjeldende bestemmelser som ble fremlagt. Dokumentasjon som viser at rettsforholdet til grunneierne ble avklart, hva gjelder spørsmålet om avståelse av grunn til veianlegg eller spørsmålet om godtgjørelse for slik avståelse, foreligger ikke.

Manglende dokumentasjon for avgivelse av veigrunn behøver etter omstendighetene ikke å bety at grunneier har rett til erstatnig for avståelse av gammel veigrunn. Det vises til Pedersen med flere: Ekspropriasjon (1990) sidene 242 til 244.

Ola O K Giæver, henholdsvis far og farfar til nålevende Ola O K Giæver sr og jr, opplyste i brev av 17 juni 1938 angående «grunnavståelse anlægg Pollen-Aare-bugt» at mottatt henvendelse fra veimyndigheten tilbakesendes «idet jeg skal meddele at jeg ikke underskriver nogen erklæring til det offentlige i anledning nævnte anlægg». Dette ble begrunnet med at «(h)oldeplaser, oplagstomter etc. må eventuelt kjøpes». Hva slags erklæring Giæver ikke ville undertegne, kunne ikke opplyses nå, men antas etter brevets innhold å ha vært en generell erklæring i 1938 om grunnavståelse vedrørende fylkesveien.

Grunneierne har i årenes løp ikke hatt vedlikeholdsplikt for eller utført vedlikeholdsarbeid på den den offentlige vei gjennom Lyngseidet. Giævers brev av 1938 bærer riktig nok bud om at han i 1937 måtte vedlikeholde (tjære) holdeplassen. Men det foreligger ingen opplysninger om at Giæver verken før eller senere foretok vedlikehold av veianlegget. Heller ikke foreligger opplysninger om at grunneier har utøvet noen rådighet over det område som det offentlige har forvaltet til bruk for alminnelig ferdsel på vei.

Offentlige veianleggs vesentlige betydning for befolkningen tilsier at også grunneierne der veien ble anlagt, hadde alminnelig interesse og nytte av dette. Familien Giæver hadde dertil spesiell interesse og nytte av offentlig veianlegg, etter som dette medførte trafikk såvel til veis som til vanns, og derved forbedret kundegrunnlag for handelsvirksomhet på stedet. Avståelsen av veigrunn til det offentlige nå vil sikre at folket, også grunneierne, fortsatt har vei for alminnelig ferdsel.

Fylkesveien kan ikke - da den ble anlagt i 1915 og utvidet i 1938 - ses å ha innebåret særlig bruksmessig begrensning for eierne av takst nr 1 eller 2, hensett til veiens beliggenhet i skråningen ovenfor områdene ved sjøen. Fylkesveiens senere byggelinjer har dog begrenset utnyttelsen noe.

Riksveien ses imidlertid å innebære vesentlig bruksmessig begrensning for eieren av takst nr 2, hensett til veiens beliggenhet omtrent midt på eiendommen, mellom veikrysset og sjøen, få meter fra begge forretningsbygg, samt påregnelig fremtidig utnyttelse til forretningsformål. Virksomheten som kan utøves her begrenses fysisk av dette veianlegget. Riksveianlegget fremstår for grunneier alt i alt som noe annet og mer begrensende enn fylkesveianlegget.

Grunneieren Ola O K Giæver uttalte til det offentliges representanter i forbindelse med byggingen av riksveien og fergeleiet i 1950 årene, at han ikke ville gi bort noe av eiendommen, men at veimyndigheten kunne bruke den, der han utpekte på stedet. Dette bygges på partsforklaringen til hans sønn, Ola O K Giæver sr, som den gang var til stede under befaringen og naturlig overhørte samtalene som fant sted.

Veimyndighetene hadde klar foranledning til å avklare forholdet til grunneieren, hensett til veianleggets art og omfang samt at dette skjedde etter midten av århundret da veiutbygging var langt mer fremskreden enn tidligere. Forholdene tyder samlet sett på at grunneier har tålt det offentliges bruk inntil videre, etter som dette innebar økt handel og økonomisk fordel for grunneier selv, men ikke for alltid har villet avstå grunnen til vederlagsfri bruk eller eie for det offentlige.

Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering at grunneierne har avgitt tidsubegrenset fri grunn til offentlig vei over takst nr 1 og 2 for fylkesveianlegget. Det kan ikke ses å være grunnlag for å sondre mellom veigrunn til den vei som ble anlagt i 1915 og utvidet i 1938. Avståelse av veigrunn for fylkesveien med samlet bredde inntil 8 meter på disse takstnumre, vil ikke innebære noe økonomisk tap for grunneier og gir således ikke rett til erstatning.

Lagmannsretten finner videre etter en samlet vurdering at grunneieren har tålt tidsbegrenset fri grunn til offentlig vei over takst nr 2 for riksveianlegget. Grunneier har tålt at det offentlige har brukt eiendommen til dette formål inntil videre, men ikke for alltid. Avståelsen av veigrunn for riksveien, herunder fergeleiet i sjøen, vil innebære økonomisk tap for grunneier og gir således rett til erstatning, av fastgrunn under veien og sjøgrunn under fergeleiet, som fastsettes nedenfor under dette takstnummer.

Brygge (sjøhus) på eiendommen under takst nr 2

Bygningen ble oppført i 1948 i enkelt og åpent bindingsverk, med saltak tekket med skiferstein, og med grunnflate på 148 kvadratmeter (16,4 x 9 meter) i to fulle etasjer. Hele bygningen ble utført i trekonstruksjoner. Første etasje bestod av et åpent rom, med to søylerekker for bæring av andre etasje. Andre etasje bestod av tre åpne rom. Atkomst mellom etasjene skjedde ved innvendig trapp. Innvendig høyde i hver etasje var 213 centimeter. Hver etasje hadde vinduer i alle vegger og fem skyveporter i treverk i flere vegger. Bygningen var fundamentert i et tidligere fjæreområde, dels på trepeler i løsmasser mot sjøen, dels på gråsteinsmur mot land, og dels på spuntvegger av tre eller gråsteinsmur. Teknisk anlegg bestod av sikringsskap for strømforsyning av lys og stikkontakter. Dette bygges hovedsaklig på ingeniør Åge Jensens rapport av 18 februar 2000 med vedlegg og ingeniør Torgeir Bjørns rapport av 12 mai 1998.

Bygningens hovedkonstruksjon var i god stand inntil staten overtok ved forhåndstiltredelsen. Gulvene var stedvis gjennomtrukket av olje i begge etasjer, hadde råteskade i et parti i første etasje og knusningsskade ett sted i andre etasje. Taket var i hovedsak tett, men hadde råteskade ett sted etter tidligere lekkasje. Bygningen hadde setninger langs fasaden i øst på grunn av svikt i pelefundamentene. Bygningen trengte maling etter nedskrapning av den gamle som var nedslitt. Det elektriske anlegg var gammelt. Dette bygges i hovedsak på ingeniør Jensens rapport av 18 februar 2000, som inneholder fyldestgjørende beskrivelse.

Bygningen ble brukt av Lyngseidet Handelssted AS til egen virksomhet i noe omfang, jf vederlagsloven §7 første ledd, men også i noe omfang av andre til sin virksomhet eller andre formål. Lyngseidet Handelssted AS har brukt bygningen til oppbevaring av forskjellige gjenstander tilhørende selskapet, særlig gammelt regnskapsmateriale, som ikke kunne eller burde kastes, og gamle bygningsmaterialer, som man ønsket å beholde, men ikke til oppbevaring av selskapets omløps- eller anleggsmidler. Lyngseidet Handelssted AS har tillatt andre, både selskaper tilhørende familien og familiemedlemmer, vederlagsfritt å bruke bygningen i noe omfang til oppbevaring av forskjellige gjenstander, som man av ulike grunner har ønsket å beholde.

Bygningen har i årevis vært brukt til oppbevaring i vesentlig mindre omfang enn tilgjengelig romkapasitet. Oppbevaring av gjenstander tilhørende eieren forstås å ha utgjort mellom 25 og 50 kvadratmeter. Oppbevaring av gjenstander tilhørende andre har hatt forskjellig omfang, som synes noe uklart etter bevisførselen, men som forstås å ha utgjort om lag 50 kvadratmeter og tidvis noe mer.

Bygningen ble opprinnelig brukt i forbindelse med Giævers handelsvirksomhet på gnr 85 bnr 3 (takst nr 2), særlig for oppbevaring av trelastvarer og oljeprodukter, som omløpsmidler i virksomheten. Eierens nåværende forretningsvirksomhet har imidlertid vært drevet uavhengig av bryggen, som ikke har vært formålstjenlig til annet enn oppbevaring av gjenstander, hvis verdi ikke forringes under slike forhold som har foreligget i den gamle bygningen.

Gjenkjøp av annen bygning til tilsvarende bruk regnes ikke som nødvendig for å holde eieren, Lyngseidet Handelssted AS, skadesløs, jf vederlagsloven §7 første ledd. Lyngseidet Handelssted AS vil holdes skadesløs ved at bruksverdien, som anses høyere enn salgsverdien, for bygningen, erstattes. Selskapet - som har brukt bygningen til oppbevaring i noe omfang, og hvis økonomiske stilling eller resultat gjennom årene ikke er nærmere opplyst - kan fortsette sin økonomiske virksomhet uavhengig av slik bygning. Behovet for oppbevaringsplass kan ivaretas fullgodt av selskapet på annet vis. Eierens tilpasningsplikt i forhold til fremtidig dekning av dette behov tillegges også betydning.

Bygningen var dessuten i slik forfatning, på grunn av slit og elde samt uforholdsmessige størrelse i forhold til selskapets behov for noe plass til oppbevaring, at den knapt kan regnes som tjenlig til fremtidig bruk for eieren, jf §7 annet ledd.

Fradrag for fordeler ved gjenkjøp ville i tilfelle bli betydelig, særlig på grunn av vesentlig lengre levetid og lavere vedlikeholdskostnader, jf §7 tredje ledd.

Avkastningen av bygningen beregnes på grunnlag av den påregnelige og fremtidige bruk til eget formål og ved utleie til andre, i antatt levetid. Eieren vil etter avståelsen av bygningen måtte skaffe oppbevaringsplass til eget formål annet sted, etter utvidelse av egen bygning eller i eksisterende bygning til fortrengsel for noe annet, eller hos andre mot vederlag. Videre vil eieren miste muligheten for vederlag ved utleie til andre, herunder dem som hittil har hatt vederlagsfri bruk. Gjenværende levetid for bygningen, uten uforholdsmessig kostnadskrevende vedlikehold, antas å ville være forholdsvis beskjeden og anslås til inntil ti år.

Leiekontrakten av 1 august 1999 mellom Lyngseidet Handelssted AS som leier, og Ola O K Giæver sr som utleier, om leie av 300 kvadratmeter i Giæverfjøset på Hovedgården for bruk til lager av konsernets bedrifter og leietakere, med husleie fastsatt til 6 250 kroner per måned eller 75.000 kroner per år, kan ikke ses å ha avgjørende betydning for verdsettelsen av bryggen. Leieforholdet gjelder riktignok tilsvarende areal som det bryggen inneholdt. Men leieforholdet gjelder vesentlig større arael enn hva Lyngseidet Handelssted AS hittil har utnyttet i bryggen og ved påregnelig fremtidig utnyttelse vil ha behov for.

Fastsettelsen av bruksverdien bygges på en samlet skjønnsmessig vurdering, herunder antatt årlig markedsleie på stedet for tilsvarende areal (ca 100 kvadrat-meter) til lagerformål i bryggens antatte levetid (ca 10 år), omberegnet til nåverdi.

Bruksverdien som skal erstattes for avståelsen av bygningen fastsettes skjønnsmessig til 250.000 - tohundreogfemtitusen - kroner, som rund sum.

Utgiftene ved flytting av handelsstedets eiendeler fra bygningen til annet sted for videre oppbevaring inngår i bruksverdierstatningen, dog med et forholdsvis beskjedent beløp. Arbeidet ble utført av handelsstedets egne ansatte, uten at det foreligger nærmere opplysninger om arbeidets omfang eller varighet.

Grunnen mellom bryggen og sjøen ble etter hvert fylt ut og fremstod som et sammenhengende område. Avståelsen av grunnen under bryggen vil innebære økonomisk tap for eieren og gir rett til erstatning av fastgrunn, som fastsettes nedenfor under dette takstnummer.

Erstatningsfastsettelse for eiendommen under takst nr 1

Erstatningen for grunn som avstås fra eiendommene gnr 85 bnr 1 samt gnr 85 bnr 1 feste nr 24 og 48 tilhørende Ola O K Giæver senior, fastsettes etter salgsverdi for boligformål til 45 - førtifem - kroner per kvadratmeter for fastgrunn og 10 - ti - kroner per kvadratmeter for sjøgrunn. Vederlagene omfatter all fastgrunn og sjøgrunn som avstås fra dette takstnummer.

Eiendommen har god beliggenhet sentralt på Lyngseidet, ved sjøen inne i fjordbukten, med strandlinje og sjøgrunn, samt med utsikt over fjorden. Den er formålstjenlig for boligbebyggelse, uten at særlige grunnlagsinvesteringer behøves.

Utnyttelsesmulighetene er dog begrenset på grunn av tomtens arrondering mellom fylkesveien og sjøen. Bolighus tilsvarende det som er oppført på feste nr 48 og det som var oppført på feste nr 24, antas å kunne oppføres, selv om problematikken vedrørende byggelinjer for fylkesveien ikke er nærmere belyst.

Atkomstmulighetene er gode både til lands og til vanns. Verdien av strandlinje inngår i den samlede verdsettelse. Sjøgrunnen har på grunn av sitt omfang langs strandlinjen egenverdi ved salg sammen med boligtomten.

Sammenlignbare priser ved frivillig omsetning av andre eiendommer i området, som staten har fremlagt oversikt over, synes ikke å gi avgjørende veiledning for verdsettelsen av angjeldende eiendom, som på grunn av sin gode beliggenhet for boligformål fremtrer som mer verdifull enn alminnelige eiendommer i distriktet.

Ved omsetning av fem byggeklare boligtomter på et høydedrag syd for Lyngseidet ble det i løpet av tre siste år oppnådd tomtepris på 70.000 kroner, hvilket innebærer mellom 55 og 85 kroner per kvadratmeter.

Salgsverdien av eiendommen fremstår som den høyeste for eieren, Ola O K Giæver sr, jf vederlagsloven §5 jf §4. Bruksverdien av eiendommen kan iallfall ikke ses å være høyere for ham enn salgsverdien, jf vederlagsloven §6 jf §4.

Erstatningsfastsettelsen for eiendommen under takst nr 2

Erstatningen for grunn som avstås fra eiendommen gnr 85 bnr 3 tilhørende Lyngseidet Handelssted AS, fastsettes etter salgsverdi for næringstomt til 300 - trehundre - kroner per kvadratmeter for fastgrunn og 15 - femten - kroner per kvdratmeter for sjøgrunn. Vederlagene omfatter all fastgrunn og sjøgrunn som avstås fra dette takstnummer.

Eiendommen har god beliggenhet i kjerneområdet av Lyngseidet, ved sjøen inne i fjordbukten. Eiendommen er godt formålstjenlig for forretningsvirksomhet av forskjellig art, herunder slik virksomhet som drives nå. Atkomsten til eiendommen er god, både til lands og vanns, ved offentlig vei for alminnelig ferdsel, samt ved parkeringsområde og kaianlegg på eiendommen. Området fremstår derved som godt tilgjengelig og kundevennlig. Eiendommen vil være godt fomålstjenlig for ytterligere bebyggelse for forretningsformål, med mulighet for forholdsvis beskjedne grunnlagsinvesteringer. Salgsverdien antas å være den samme for all fastgrunn og all sjøgrunn, hensett til utnyttelsen som næringstomt. Sjøgrunnen har egenverdi ved salg sammen med forretningstomten, idet virksomheten har nytte av sjøverts atkomst. Lyngseidet er fortsatt et velegnet sted for tradisjonell forretningsvirksomhet, hvilket synes bekreftet ved at konkurrerende dagligvareforretning nå bygges i området vest for rådhuset.

Sammenlignbare priser ved frivillig omsetning av andre eiendommer i området, som staten har fremlagt oversikt over, gir ikke særlig veiledning for versettelsen av den angjeldende forretningseiendom, som på grunn av sin gode beliggenhet og velegnethet for forretningsformål i kjerneområdet, fremtrer som mer verdifull enn alminnelige eiendommer i distriktet.

Salgsverdien av eiendommen fremstår som den høyeste for eieren, Lyngseidet Handelssted AS, jf vederlagsloven §5 jf §4. Bruksverdien av eiendommen kan iallfall ikke ses å være høyere for eieren enn salgsverdien, jf vederlagsloven §6 jf §4. Selskapets bruk av eiendommen i forretningsøyemed har økonomisk verdi. Avkastningen synes imidlertid uviss, etter som selskapets økonomiske stilling og resultat gjennom årene ikke er nærmere opplyst.

Gjenanskaffelsesverdien for grunn som består av utfylte masser på eiendommen, kan ikke kreves erstattet, jf vederlagsloven §7. Gjenstand for gjenanskaffelsesverdi er «bygning eller anlegg med turvande tomt», jf §7 første ledd. Grunnarealer kan også verdsettes etter gjenanskaffelsesverdi, men bare sammen med byning eller anlegg, ikke alene. Det vises til Stordrange/Lyngholt: Ekspropriasjonserstatningsloven med kommentarer (2000) side 227. Lyngseidet Handelssted AS antas uansett å ville bli holdt økonomisk skadesløs ved erstatning etter salgsverdien og ved å tilpasse den fremtidige virksomhet etter forholdene på stedet etter å ha avstått grunn til det offentlige. Det gjenværende tomteareal vil fortsatt gi gode muligheter for parkering av motorvogner for besøkende til dagligvareforretningen, bensinstasjonen og kroen. Det tomteareal som består av utfylte masser og som nå avstås til det offentlige, ble brukt bare i beskjedent omfang.

Avsavnstap

Ved forhåndstiltredelse av eiendom som avstås har eieren rett til erstatning for tap (avsavnstap) ved at erstatningen utbetales på et senere tidspunkt, jf vederlagsloven §10 tredje punktum.

Avsavnstapet dekkes i samsvar med uttalelsene i Rt-1984-476 (Ulla-Førre) særlig sidene 490 til 491. Avsavnsgodtgjørelsen skal i prinsippet fastsettes individuelt, ut fra den enkelte grunneiers godtgjorte tap. Avsavnsgodtgjørelsen kan fastsettes etter normalsatser, hvor grunneier ikke påviser noe bestemt tap, som generelt vil dekke tapet ved å måte vente på erstatningen. Det er viktig at avsavnsrenten fastsettes under hensyn til rentesatser og forhold som er representative og betydningsfulle for flest mulig av grunneierne.

Avsavnsrenten fastsettes til 6 1/2 - seksogenhalv - prosent årlig for det som Staten ved Vegsjefen i Troms skal erverve og allerede har forhåndstiltrådt 2 desember 1999. Denne rente fastsettes etter skjønnsmessig vurdering av rele-vante rentesatser og forhold, i mangel av andre holdepunkter for beregning av grunneiernes avsavnstap.

Forsinkelsesrente etter lov om renter ved forsinket betaling antas ikke å kunne tilkjennes for noe tidsrom, se Rt-1998-1742 (Flyplassveien) særlig side 1749.

Saksomkostninger

Saksøker (eksproprianten) skal erstatte saksøktes (ekspropriatens) «nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken», jf skjønnsprosessloven §54 første ledd.

Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet også i overskjønn.

Særbestemmelsene i §54a får anvendelse ved overskjønn som alene er begjært av saksøkte, jf første ledd, eller for den del av overskjønnet som er fremmet bare etter begjæring av saksøkte, jf fjerde ledd. Begge saksøkte har i dette tilfelle etter en totalvurdering oppnådd bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet, jf §54a annet ledd. Heller ikke var det åpenbart urimelig av noen av de saksøkte å begjære overskjønn, jf §54a tredje ledd. Bestemmelsen i §54 første ledd får således anvendelse, jf §54a første jf fjerde ledd. Staten har for øvrig uttrykkelig erklært å ville dekke begge saksøktes utgifter til juridisk bistand i overskjønnet. Tvist om omkostningsansvaret som sådant foreligger således ikke.

De saksøkte har i omkostningsoppgave av 3 oktober 2000 krevd dekket saksomkostninger med i alt 50.400 kroner, hvorav 34.000 kroner i salær, 10.700 kroner i reiseutgifter og 200 kroner i kontorutgifter til sin nåværende felles prosessfullmektig og 5.500 kroner i salær til sin tidligere felles prosessfullmektig, som fratrådte under saksforberedelsen for lagmannsretten.

Saksøker har i brev av 6 oktober 2000 reist innsigelse mot omkostningskravet.

Staten aksepterer å dekke saksøktes nødvendige utgifter, jf skjønnsloven §54.

Således vil staten dekke de saksøktes utgifter til juridisk bistand i forbindelse med overskjønnet, men ikke merkostnadene ved skifte av advokat og ved å benytte advokat fra Oslo. Reiseutgifter bør reduseres til maksimum 3.000 kroner, idet omkostningsoppgaven synes å vise at de saksøkte krever dekket utgiftene med to reiser til Lyngseidet, den ene som følge av skifte av advokat, den andre som følge av reise fra Oslo. Salæret til den nye prosessfullmektig bør reduseres til 25.000 kroner, idet alt forberedende arbeid for lagmannsretten dekkes av salæret til den tidligere prosessfullmektig, og saken i det alt vesentlige fremstår på samme måte som for herredsretten.

De saksøkte har i brev av 9 oktober 2000 fastholdt omkostningskravet. Det frie advokatvalg gjelder såvel i ekspropriasjonssaker som i alle andre sivile saker.

Salæret forsøkes begrenset, slik at det ikke skulle bli krevd dobbelt opp for samme arbeid.

Saksomkostningserstatningen skal omfatte alle de omkostninger saksøkte har hatt med saken, forsåvidt de etter rettens skjønn var nødvendige for å få saken betryggende utført, jf tvistemålsloven §176 første ledd, som får anvendelse ved skjønn, se Rt-1989-1250. Nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken omfatter alle omkostninger som har tjent til å få saken forsvarlig behandlet eller opplyst, se Rt-1997-1245. Ansvar for meromkostninger som følge av bytte av prosessfullmektig og valg av prosessfullmektig fra annet sted behandles i Schei: Tvistemålsloven med kommentarer bind I (1998) side 585.

Meromkostninger ved de saksøktes bytte av prosessfullmektig under sakens behandling for lagmannsretten og ved å velge prosessfullmektig med kontor annet sted, kan ikke ses å ha vært nødvendig for å få saken betryggende utført og kan ikke kreves erstattet av saksøker. De saksøkte valgte etter eget ønske å bytte sin felles prosessfullmektig kort tid forut for den opprinnelig berammede hovedforhandling 20 juni 2000. Det ble meddelt i prosesskrift av 30 mai 2000 at de saksøkte hadde et sterkt ønske om å ha en prosessfullmektig med spisskompetanse innen skjønn/ekspropriasjon. Omberammelsen av hovedforhandlingen som ble besluttet 13 juni 2000, var begrunnet med noe annet enn at de saksøkte ville bytte prosessfullmektig, hvilket fremgår av beslutningen. Byttet av prosessfullmektig skyldtes ikke forhold hos deres opprinnelig felles prosessfullmektig. De saksøkte behøvde ikke prosessfullmektig fra Oslo for å få nærværende sak betryggende utført, hensett til de faktiske og rettslige spørsmål som denne sak reiser.

Meromkostninger ved å bytte prosessfullmektig under sakens behandling kan alt i alt ikke ses å foreligge. Saken reiser faktiske og rettslige spørsmål som krevde grundig forberedelse forut for hovedforhandlingen. Salær for det vesentligste forberedende arbeid antas å inngå i den tidligere prosessfullmektigs salær, som utgjør 5 500 kroner. Noe forberedende arbeid ut over dette antas imidlertid å ha vært nødvendig forut for den omberammede hovedforhandling. Hovedforhandlingen i lagmannsretten ble avholdt i Tromsø med befaring til Lyngseidet og varte i to rettsdager og til sammen 12 rettstimer, første dag fra klokken 0930 til 1600 og andre dag fra klokken 0900 til 1430. Hovedforhandlingen i herredsretten ble avholdt på Lyngseidet og varte i en rettsdag. Begge saksøkte oppnådde bedre avgjørelse i overskjønnet. Prosessfullmektigene kan samlet sett ikke ses å ha utført arbeid som innebærer omkostninger ut over det som var nødvendig for å få saken betryggende utført.

Meromkostninger ved å velge prosessfullmektig med kontor i Oslo istedenfor Tromsø fastsettes til 10.700 kroner. Dette beløp forstås ifølge oppgaven å gjelde advokatens reiseutgifter mellom Oslo og Tromsø i sakens anledning.

Saksomkostninger tilkjennes de to saksøkte i fellesskap med i alt 39.700 kroner, hvorav 34.000 kroner i salær og 200 kroner i kontorutgifter til den nåværende prosessfullmektig, og 5.500 kroner i salær til den daværende prosessfullmektig.

Saksøker skal videre betale skjønnsmedlemmenes godtgjørelse og utgifter, jf skjønnsprosessloven §2 jf tvistemålsloven §169. Dette blir å fastsette særskilt.

Videre skal saksøker betale rettsgebyr, som også fastsettes særskilt.

Saksomkostningsavgjørelsen i herredsretten er ikke angrepet av noen av partene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Staten ved Vegsjefen i Troms skal betale full erstatning til Ola O K Giæver senior og Lyngseidet Handelssted AS ved styrets leder i samsvar med fastsettelsene under hvert takstnummer i skjønnsgrunnene ovenfor.

2. Avsavnsrente betales med 6 1/2 - seksogenhalv - prosent årlig fra forhånds-tiltredelse, som er opplyst i skjønnsgrunnene ovenfor.

3. Staten ved Vegsjefen i Troms skal betale saksomkostninger til Ola O K Giæver sr og Lyngseidet Handelssted AS ved styrets leder i fellesskap ved advokat Håkon Mathiesen med i alt 39.700 - trettinitusensjuhundre - kroner.

Staten ved Vegsjefen i Troms skal videre betale skjønnsmedlemmenes godtgjørelse og utgifter samt rettsgebyr, som blir å fastsette særskilt.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse.