LH-2000-355

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	2000-10-02
Publisert:	LH-2000-00355
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Tana og Varanger herredsrett nr 99-374 A - Hålogaland lagmannsrett LH-2000-00355. Påkjært til Høyesterett; lagmannsrettens kjennelse stadfestet, HR-2000-01506.
Parter:	Ankende part: Gunvor Sannes, Haldis Fodnes (Prosessfullmektig: Advokat Per S. Johannessen). Ankemotpart: Trude Mentyjærvi (Prosessfullmektig: Advokat Svein B. J. Maude).
Forfatter:	Peter M. Sellæg. Synnøve Nordnes. Nils Asbjørn Engstad
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §356, §358, §11, §16, §175, §176, §180, Jordloven (1955) §55, Tomtefesteloven (1975) §3, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3

Saken gjelder oppsigelse av festeavtale.

Gunvor Sannes og Haldis Fodnes er eiere av landbrukseiendommen gnr 32 bnr 74 i Jarfjord i Sør-Varanger kommune. Eiendommen var tidligere eiet av deres far Ole Guttorm Must.

I 1966 inngikk Ole Guttorm Must og Rudolf Mentyjærvi avtale om at sistnevnte skulle få feste tomt og oppføre ei hytte i utkanten av eiendommen. Den årlige festeavgiften skulle være kr 50,-. Avtalen om tomtefestet ble ikke nedfelt i noe skriftlig dokument, men hytta ble oppført. Den eies i dag av Trude Mentyjærvi som er barnebarn til Rudolf Mentyjærvi.

Rudolf Mentyjærvi brukte hytta frem til sin død i 1982. Hytta har siden vært brukt av hans enke og familie.

Den 23. mars 1990 ble det satt opp et dokument hvor Gudrun Must, Ole Guttorm Must ektefelle, erkjente å ha mottatt kr 100,- fra Trude Mentyjærvi som betaling for «hyttetomt på Ole G. Musts eiendom ved Storbukt i Jarfjord». Dokumentet var underskrevet av Gudrun Must og Trude Mentyjærvi.

Salget ble imidlertid ikke gjennomført. I brev 28. juni 1990 til Trude Mentyjærvi opplyste Ole Guttorm Must at han «av ulike omstendigheter» så seg «nødt til å annullere salg av hyttetomt i Storbukt, Jarfjord». Trude Mentyjærvi reiste ikke innsigelser mot annulleringen av salget.

I 1991 overtok Gunvor Sannes og Haldis Fodnes eiendommen for kr 120.000,-. Samme år flyttet Ole Guttorm Must og Gudrun Must sørover. Ole Guttorm Must døde i 1992.

Enken etter Rudolf Mentyjærvi, Anna Mentyjærvi, døde i 1995. Dødsboet ble gjort opp i 1996 og i denne forbindelse ble hytta overdratt til Trude Mentyjærvi. Hun hadde imidlertid lenge før dette tidspunkt disponert hytta og dekket utgifter til festeavgift, vedlikehold med mere.

Gunvor Sannes og Haldis Fodnes skrev 25. november 1998 til Trude Mentyjærvi, og opplyste at de sa opp avtalen om «bygsling av hyttetomt». Trude Mentyjærvi reagerte på oppsigelsen, men grunneierne fastholdt oppsigelsen gjennom advokat Jon Bertelsens brev 15. mars 1999. I brevet ble det opplyst at tomta måtte være ryddet innen 25. november 2000. Advokat Stein Rønning opplyste i brev 30. mars 1999 at Trude Mentyjærvi bestred oppsigelsen og at søksmål ville bli reist dersom ikke oppsigelsen ikke ble tilbakekalt.

Den 29. juni 1999 reiste Trude Mentyjærvi søksmål mot Gunvor Sannes og Haldis Fodnes for Tana og Varanger herredsrett. Herredsretten avsa 29. februar 2000 dom med slik domsslutning:

1. Oppsigelsen av Trude Mentyjærvis festerett på eiendommen gnr 32 bnr 74 er ugyldig.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Gunvor Sannes og Haldis Fodnes har i rett tid påanket herredsrettens dom. Trude Mentyjærvi har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Kirkenes 7. og 8. september 2000. Partene møtte og ga forklaring. Det avhørt 7 vitner og foretatt befaring av gnr 32 bnr 74 i Jarfjord. For øvrig ble det foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboka.

Gunvor Sannes og Haldis Fodnes har i hovedsak gjort gjeldende:

Tvistegjenstanden for lagmannsretten er hyttetomtas verdi. Det har vært omsatt hyttetomter i Jarfjord for mellom kr 50.000,- og kr 200.000,-. Statskogs satser for punktfeste er kr 892,- pr år og dette tilsier en verdi på kr 22.700,-, jf. tvistemålsloven §11. Ulempen som hytta innbærer for landbruksdriften på eiendommen, utgjør mer enn kr 20.000,-. Årlig ulempe anslås til kr 10.000,-. Kravet til ankesum er oppfylt.

I 1993/94 var det direkte kontakt mellom Trude Mentyjærvi og Gunvor Sannes. Kontakten førte til at den årlige festeavgiften ble satt til kr 700,-, men kontakten innebar ikke at det ble inngått en direkte festeavtale mellom partene. På dette tidspunktet levde Anna Mentyjærvi og Trude Mentyjærvi var ikke eier av hytta. Gunvor Sannes oppfattet det slik at Anne Mentyjærvi hadde festeretten til sin bortgang. Det foreligger intet skriftlig som underbygger at det ble inngått noen direkte festeavtale mellom partene.

Avtalen mellom Ole Guttorm Must og Rudolf Mentyjærvi har ikke fått noe skriftlig uttrykk. Ole Guttorm Musts oppfatning var imidlertid at retten til å ha hytta stående falt bort ved ekteparet Mentyjærvis død. Dette hadde han gitt uttrykk for overfor sin familie og Knut Wilhelm Wilhelmsen.

De rettslige rammebetingelsene i form av jordloven tilsa at festeretten var begrenset. Før 1965 kunne tomter mindre enn 2 dekar fradeles fra landbrukseiendommer uten samtykke fra landbruksmyndighetene. Adgangen ble tatt bort i 1966, og i 1970 ble det fastsatt at fradelingsforbudet også gjaldt bortfeste. Bakgrunnen var at man ville hindre opprettelsen av hyttetomter uten fradeling.

Den rettslige situasjon i 1966 var at Ole Guttorm Must ikke kunne inngå avtale om bortfeste for mer enn 10 år av gangen. En privatrettslig avtale ut over dette ville være ugyldig. Ole Guttorm Must og Rudolf Mentyjærvi var klar over at en overdragelse av hyttetomta ikke kunne avtales.

Under enhver omstendighet har Gunvor Sannes og Haldis Fodnes ervervet eiendommen i god tro om at festeretten falt bort ved ekteparet Mentyjærvis død. Dette var Ole Guttorm Musts oppfatning. De hadde ingen andre kilder til kunnskap før de overtok eiendommen. Det var intet som kunne berøve deres gode tro, og de har ekstingvert de heftelser på eiendommen som festeavtalen måtte innebære.

Det er lagt ned slik påstand:

1. De ankende parter frifinnes.

2. Ankemotparten tilpliktes å betale sakens omkostninger med tillegg av 12% rente p a fra forfall og til betaling skjer.

Trude Mentyjærvi har i hovedsak gjort gjeldende:

Ved beregningen av ankesummen må det tas utgangspunkt i festeavgiften. Den årlige avgiften var opprinnelig kr 50,-, men i 1994 ble den hevet til kr 700,-. Det var ikke adgang til en slik regulering, men dersom man legger kr 700,- til grunn blir verdien kr 17.500,-, jf. tvistemålsloven §11.

Festet innebærer intet verdiminus for eiendommen, men en årlig inntekt på kr 700,-. Det er ingen holdepunkter for at festet har noen landbruksmessige ulemper for eiendommen tilsvarende kr 10.000,- pr år.

En mulig salgssum for festetomta kan ikke overstige kr 20 000,-.

Det ble inngått en festeavtale i 1966 uten begrensing til levetid. Da hytta ble bygget var Rudolf Mentyjærvi 60 år. Det ble nyttet nye materialer og hytta hadde en høy standard for sin tid. I 1980 tok han skritt for å få lagt inn strøm. Dette viser at festetiden ikke var begrenset til levetid. Ved skifteoppgjøret ble det lagt til grunn at det var et løpende festeforhold. Trude Mentyjærvi godtok annuleringen av tomtekjøpet i 1990 fordi hun hadde festeavtalen å falle tilbake på. Hun og familien Mentyjærvi regnet med at festeforholdet bestod også etter besteforeldrenes død.

Oppsigelsesbrevet av 25. november 1998 nevner intet om at festeretten hadde falt bort som følge av besteforeldrenes død. Dette fremholdes først senere. For øvrig er det uvanlig med en levetidsbegrensning i festeforhold. Det er Gunvor Sannes og Haldis Fodnes som må ha bevisbyrden for at en slik begrensing var avtalt.

Under enhver omstendighet innebar oppreguleringen av festeavgiften i 1994 at det ble inngått en ny festeavtale mellom Trude Mentyjærvi og Gunvor Sannes og Haldis Fodnes, jf. tomtefesteloven §3 annet ledd.

Gunvor Sannes og Haldis Fodnes var ikke i god tro med hensyn til festeforholdet da de overtok eiendommen. De visste at det forelå en muntlig festeavtale og de hadde all grunn til å foreta nærmere undersøkelser. De unnlot å rette noen henvendelser til familien Mentyjærvi.

Den muntlige festeavtalen var ikke i strid med jordloven §55 slik den lød i 1966. Lovendringen kom flere år senere. For øvrig kan eventuelle brudd på offentligrettslige regler neppe medføre privatrettslig ugyldighet.

Det er lagt ned slik påstand:

Prinsipalt:

1. Anken avvises.

2. Trude Mentyjærvi tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av 12% rente p a fra forfall og til betaling skjer.

Subsidiært:

1. Tana og Varanger herredsretts dom pkt 1 stadfestes.

2. Trude Mentyjærvi tilkjennes saksomkostninger for så vel Tana og Varanger herredsrett som Hålogaland lagmannsrett med tillegg av 12% rente p a fra forfall og til betaling skjer.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Tvistemålsloven §356 fastsetter at en anke til lagmannsretten ikke kan fremmes uten samtykke av lagmannsretten når anken gjelder en formuesverdi under 20 000 kroner. Reglene for beregningen av ankegjenstandens verdi følger av tvistemålsloven §358 og de paragrafer som det her er henvist til. Utgangspunktet er at ankegjenstandens verdi er lik den økonomiske interesse den ankende part har i å vinne ankesaken. Videre skal den ankende parts oppgave legges til grunn med mindre den finnes å være «påtagelig uriktig».

Eiendommen gnr 32 bnr 74 ligger i Jarfjord omlag 31 kilometer fra Kirkenes. Eiendommen, som utgjør omlag 50 dekar, er en landbrukseiendom. Det er imidlertid mange år siden det har vært drift på eiendommen.

Riksvei 886 går rett over eiendommen og deler den i to. Våningshuset og låven ligger på nedsiden av veien (nordre del av eiendommen). Hytta ligger på oversiden av veien (søndre del av eiendommen). Fra riksveien går det en sti frem til hytta. Stien går først gjennom forholdsvis tett skog og deretter gjennom et myrområde før den kommer frem til hytta. Lengden av stien er 100 - 150 meter. Hytta ligger på en bergrabb i utkanten av eiendommen mot øst, og arealet som beslaglegges, utgjør omlag 500 m2. Hytta ligger i grensen mot naboeiendommen som er statsgrunn, og deler av statsgrunnen er tatt i bruk i forbindelse med oppføring av en utedo.

På den søndre del av eiendommen ligger det et jorde som har direkte adkomst til riksveien. Rundt jordet er det forholdsvis tett skog. Mellom jordet og hytta ligger et myrområde. Avstanden mellom hytta og skogen som danner jordets østgrense, er 40 - 50 meter. Jordet, som utgjør et par dekar, skal siste gang ha vært slått i 1997. Så vidt skjønnes er det naboer som har stått for slåtten, etter at saueholdet på eiendommen tok slutt på begynnelsen av 1970-tallet.

Det har tidligere vært jorde og potetland på den nordre del av eiendommen, men området er nå tilgrodd med kratt og skog. Som nevnt ble saueholdet avviklet på 1970-tallet, og gjenveksten viser at det ikke har vært drevet jordbruk her på flere tiår.

Gunvor Sannes og Haldis Fodnes har gått til oppsigelse av festeavtalen som danner grunnlaget for at Trude Mentyjærvi har ei hytte stående på gnr 32 bnr 74 i Jarfjord. Deres interesse i å vinne ankesaken, ligger i at et bortfall av festeretten gjør at grunnen, som hytta beslaglegger, kan tas i bruk til andre formål. Det vises for så vidt til advokat Jon Bertelsens brev 15. mars 1999 hvor det kreves at tomta skal være ryddet innen 25. november 2000.

Eiendommen er en landbrukseiendom, men det drives ingen form for jordbruksvirksomhet på eiendommen og den fremstår som en fritidseiendom. Den årlige festeavgiften på kr 700,- er den eneste inntekt som grunneierne har av eiendommen. Etter at jordbruket tok slutt har innmark grodd igjen og eiendommen har preg av utmark. Hytta ligger i utkanten av eiendommen, og det kan ikke ses at dens tilstedeværelse begrenser grunneiernes bruk av den øvrige del av eiendommen. Den bruk som Gunvor Sannes og Haldis Fodnes har gjort av eiendommen til nå, er i økonomisk henseende upåvirket av hyttas tilstedeværelse.

Gunvor Sannes har imidlertid fremholdt at hun og hennes mann tar sikte på å etablere sauehold på eiendommen og at tilstedeværelsen av hytta vil medføre betydelige ulemper for en slik drift. Ut fra eiendommens beliggenhet og størrelse synes sauehold å være den eneste aktuelle drift dersom man ønsker å gjenoppta jordbruksvirksomhet på eiendommen. En gjenopptakelse forutsetter imidlertid en ikke ubetydelig innsats i form av penger og arbeid, og et sauehold vil ikke gi en tilfredsstillende årsinntekt. Det synes tvilsomt om en gjenopptakelse av sauehold vil være regningssvarende, men under enhver omstendighet kan hyttas tilstedeværelse ikke ha noen betydning for det økonomiske resultat av et sauehold.

Som før nevnt ligger hytta på en bergrabb i utkanten av eiendommen. Hytta beslaglegger et areal på omlag 500 m2. Arealet er ikke dyrkbart, og det kan ikke anses å ha særskilte kvaliteter som beiteland. I forbindelse med en søknad om fradeling av tomta i 1990 ga landbruksmyndighetene uttrykk for at jordbruksvilkårene i området var dårlige og at det burde gis tillatelse til fradeling. Lagmannsretten kan etter befaringen heller ikke se at hytta vil gi driftsmessige ulemper for et sauehold. Hytta og stien ligger i utkanten av eiendommen, og sauene vil uhindret kunne beite på den øvrige del av eiendommen. Hytta vil ikke hindre en gjenopptakelse av slåtten på jordet på oversiden av riksveien eller annen opparbeidelse av eiendommen. Et sauehold vil nødvendiggjøre inngjerding av eiendommen, men det kan ikke ses at hyttas tilstedeværelse vil gi økte utgifter til gjerdehold. Lagmannsretten finner ingen holdepunkter for at ulempene ved tilstedeværelsen av hytta i forhold til et fremtidig sauehold, vil være av en slik art og størrelse at et bortfall av festeforholdet vil utgjøre en verdi på kr 20.000,- for eiendommen.

Under ankeforhandlingene ble det opplyst at hyttetomter i Jarfjord har blitt omsatt for kr 50.000,-, og sjøtomter for kr 300.000,-. Det ble imidlertid ikke fremlagt nærmere opplysninger om eiendommenes størrelse og beliggenhet, og det ble heller ikke fremlagt noen vurdering av verdien av det arealet som tomtefestet omfatter. Tomtefestet omfatter et beskjedent areal, og hytta kan ikke anses å ha en særskilt attraktiv beliggenhet. Den ligger et godt stykke unna sjø og vann, og som før nevnt, er det 100 - 150 meter sti til riksveien. Hytta ligger på en bergrabb ved et myrområde, og den har ikke tilgang til vann. I sommerhalvåret må man bruke oppsamlet regnvann og i vinterhalvåret må man bruke smeltevann fra snø. Trude Mentyjærvi har tidligere tilbudt seg å kjøpe arealet for kr 3.000,-, og lagmannsretten finner ingen holdepunkter for at arealet har en tomteverdi på kr 20.000,-.

Festeretten er et hefte på eiendommen, og den årlige festeavgift utgjør kr 700,-. For så vidt gjelder ankesaken en «stedsevarig ret til periodiske ydelser», men selv om dette legges til grunn vil ankesummen ikke utgjør mer enn kr 17.500,-, jf. tvistemålsloven §11. I den forbindelse bemerkes at lagmannsretten finner det klart at i forhold til tvistemålsloven §11 må det bygges på den festeavgift som er avtalt og betalt, og at det ikke kan legges til grunn hva en grunneier, Statskog, måtte kreve i forbindelse med bortfeste av hyttetomter.

Etter dette finner lagmannsretten at den interesse som de ankende parter har i å vinne ankesaken, klart ligger under kr 20.000,-.

Tvistemålsloven §16 jfr §358 gir retten adgang til å fortsette ankeforhandlingen og pådømme saken, selv om det viser seg at den etter de alminnelige regler om ankegjenstandens verdi ikke skulle vært domsmyndig. På bakgrunn av de krav som det etter avgjørelsen i Rt-1990-352 må stilles til begrunnelsen for å tilsidesette den ankende parts verdivurdering, vil lagmannsretten ikke ha tilstrekkelig grunnlag for å avvise anken under saksforberedelsen. I saker vedrørende fast eiendom skjer det ikke sjelden at retten etter befaring må konstatere at kravet til ankesum ikke er oppfylt. En liberal praksis med å fremme saken til realitetsavgjørelse kan medføre fare for at lovens krav om ankesum blir uthult og gi foranledning for parter og prosessfullmektiger til å inngi urealistiske verdioppgaver. I et tilfelle som dette - hvor retten så seg nødt til å foreta befaring for å klargjøre eiendommens beskaffenhet - finner lagmannsretten at adgangen til å fremme saken til realitetsavgjørelse ikke bør benyttes.

Anken har blitt avvist og omkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd jfr tvistemålsloven §175 første ledd. Det følger av hovedregelen i tvistemålsloven §175 første ledd at Trude Mentyjærvi skal tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten har vurdert, men ikke funnet tilstrekkelig grunn til å anvende unntaksbestemmelsen.

Advokat Svein B. J. Maude har lagt frem en omkostningsoppgave for lagmannsretten stor kr 45.540,-, hvorav salæret utgjør kr 42.000,-. Oppgaven har vært sendt advokat Per S. Johannessen som har anført at salæret overstiger vesentlig det som var nødvendig for å få saken betryggende utført. For ordens skyld nevnes at salærkravet fra advokat Johannessen er kr 32.000,- inklusive reisefravær.

Tvistemålsloven §176 første ledd fastsetter hvilke omkostninger som er relevante ved omkostningsfastsettelsen. En part som tilkjennes fulle omkostninger skal ha dekket alle nødvendige omkostninger ved saken. Utgifter til prosessfullmektig er normalt nødvendige utgifter. Men retten er ved omkostningsfastsettelsen ikke bundet til å legge prosessfullmektigens salærkrav til grunn, jf. bestemmelsen i tvistemålsloven §176 annet ledd om at oppgaven er til «vegledning for retten». Finner retten at salæret er urimelig høyt, tar den bare med salær av den størrelse den finner rimelig.

Den foreliggende sak var en forholdsvis oversiktlig tvist, og ankeforhandlingene, herunder en forholdsvis langvarig befaring i Jarfjord, ble avviklet på 10 timer. Bevisføringen var begrenset både med hensyn til dokumentbevis og forklaringer. Saken ble i stor grad opplyst og klarlagt gjennom partenes forklaringer og befaringen. Lagmannsretten kan ikke se at det har vært nødvendig med noen omfattende saksforberedelse. Ut fra sakens karakter og omfang finner lagmannsretten et salærkrav på kr 42.000,- urimelig høyt, og at et rimelig salær utgjør kr 32.000,-.

Etter dette tilkjennes Trude Mentyjærvi saksomkostninger for lagmannsretten med til sammen kr 35.540,-, herunder salær kr 32.000,-.

Lagmannsrettens avgjørelse innebærer at herredsrettens dom blir stående. Anken har vært utjenlig og det skal da ikke foretas noen vurdering av herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Anken avvises.

2. Gunvor Sannes og Haldis Fodnes betaler, en for begge, begge for en, til Trude Mentyjærvi i saksomkostninger for lagmannsretten 35.540,- - trettifemtusenfemhundreogførti - kroner med tillegg av forsinkelsesrente som fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 første ledd fra utløpet av oppfyllelsesfristen.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.