LH-2000-670
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-05-21 |
| Publisert: | LH-2000-00670 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Trondenes herredsrett nr. 00-00040 - Hålogaland lagmannsrett LH-2000-00670 - Anken nektes fremmet til Høyesterett; HR-2001-01149. |
| Parter: | I anke: Ankende part: Harstad kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Kjetil Krokeide). Ankemotpart: 1. Hålogaland Plankontor AS v/styrets leder, 2. PLANAS AS v/styrets leder, 3. ArkIde Arkitektkontor v/Kjell Roar Kanebog, 9440 Evensk (Prosessfullmektig: Advokat Svein Kr. Arntzen). I motanke: Ankende part: 1. Hålogaland Plankontor AS v/styrets leder, 2. PLANAS AS v/styrets leder, 3. ArkIde Arkitektkontor v/Kjell Roar Kanebog (Prosessfullmektig: Advokat Svein Kr. Arntzen). Ankemotpart: Harstad kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Kjetil Krokeide). |
| Forfatter: | Lagdommer Nils Asbjørn Engstad, rettens formann. Lagdommer Inger Lyng. Herredsrettsdommer Ingar Engelund. 2 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §171, §174, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, §3, Plan- og bygningsloven (1985) §23, §27-2, §32, §42 |
Saken gjelder spørsmål om erstatningsansvar for Harstad kommune i forbindelse med behandling av privat reguleringsplan.
En konsulentguppe - heretter benevnt konsulentgruppen - bestående av Hålogaland Plankontor AS, PLANAS AS, ArkIde Arkitektkontor og Siv. ing. Odd H. Pedersen AS, utarbeidet i 1996 planer for realisering av et terassehusprosjekt kalt «Solsida Terrasse» i Mercurveien 62 i Harstad. Det aktuelle utbyggingsområdet var lokalisert i område F1 i reguleringsplan fra 1984. Av reguleringsbestemmelsene vedtatt av kommunestyret 18. januar 1984, stadfestet av fylkesmannen 5. juli 1984, framgår bl.a følgende i pkt. 1.3:
1.3. Forr./bolig
I område F1 skal oppføres bygninger for forretninger, mindre håndverksbedrifter samt boliger med tilhørende anlegg.
Punktet inneholdt for øvrig bestemmelser som er uten betydning i denne sak.
På reguleringsplanens kartdel var området gitt fargen blå, som betyr at området var avsatt til forretning og kontor. Ved brev av 17. mars 1992 til Harstad Boligbyggelag, hadde Harstad kommune v/teknisk avdeling tilkjennegitt at «(r)en boligbebyggelse i F1-nordre vil ikke være i strid med reguleringsplanen dersom en i videre utbygging i F1-søndre innpasser en del forretning og kontor.»
Harstad kommune, teknisk avdeling, hadde den 27. april 1993 godkjent søknad fra Selmer AS om oppføring av en boligblokk inneholdende 43 boenheter på eiendommen. Disse planene ble imidlertid ikke realisert.
Konsulentgruppen arbeidet med prosjektet fra februar 1996, og utarbeidet bl.a anbudsdokumenter og foretok arbeid i forhold til salg av boenheter. Gruppen avholdt møte med kommunens byggesakskontor 25. mars 1996 hvor det av møtereferatet framgår at det ikke var motforestillinger mot å øke byggehøyden til 7 etasjer, og at man fra byggesakskontoret skulle undersøke hvorvidt en økning av byggehøyden og justering av formålsgrensen i samsvar med et nærmere angitt område skulle behandles som dispensasjon eller mindre vesentlig reguleringsendring. Det ble etter dette igangsatt reguleringsarbeid for mindre vesentlige endringer i reguleringsplanen med justering av formålsgrense og byggehøyde, samt at hovedformålet for området Mercurveien 62 skulle bli bolig.
Rådmannen innstilte på at det skulle vedtas mindre vesentlig reguleringsendring for området i tråd med forslaget fra konsulentgruppen, men ved planutvalgets behandling av saken den 10. september 1996 ble reguleringsendringen ikke godkjent. Planutvalget vedtok samtidig midlertidig bygge- og delingsforbud for hele Mercur-området.
Den 9. september 1996, dagen før behandlingen av saken i planutvalget, skrev PLANAS AS v/Hans Julius Edvardsen følgende brev til Harstad kommune:
VEDR. «SOLSIDA TERRASSER» - FORSLAG TIL LØSNING
Med bakgrunn i den senere tids reaksjoner på vårt prosjekt «Solsida Terrasser»; spesielt den uenighet som synes å være mellom kommunens administrasjon og politikerne; er undertegnede på vegne av prosjektgruppen villig til å diskutere en løsning basert på ett av følgende alternativer:
1. Gruppen trekker prosjektet mot at Harstad Kommune fremskaffer annen sentrumsnær tomt som er egnet til de planer som er laget.
2. Gruppen trekker prosjektet mot at Harstad Kommune dekker de utgifter involverte parter har hatt i forbindelse med utviklingen av prosjektet. Evt. krav fra de aktuelle kjøpere vil være en del av dette.
Av hensyn til den videre fremdrift må vi be om en snarlig avklaring i sakens anledning.
Daværende ordfører skrev svarbrev den 9. september 1996 hvor det bl.a framgår:
Ordføreren er innstilt på et møte med Dem i løpet av en ukes tid for å drøfte punkt 1 i Deres brev, og vil gjøre det som er mulig for å finne en annen sentrumsnær tomt som er egnet til det planlagte prosjektet.
Det ble etter dette avholdt møte mellom konsulentgruppen og kommunen, hvor bl.a ordføreren var representert. Konsulentgruppen og representanter for kommunen avholdt senere befaring over aktuelle tomter som var eid av kommunen.
Konsulentgruppen fremsatte krav overfor kommunen om kompensasjon for samlede utlegg og prosjekteringskostnader på i alt ca kr 850.000 vedr. «Solsida Terrasser», noe som ble avvist av kommunen ved ordføreren i brev av 27. desember 1996. Kommunen begrunnet avvisningen med at det ikke forelå erstatningsbetingende uaktsomhet fra kommunens side.
I brev av 8. januar 1997 fra konsulentgruppen ved Jann-Olav Bordevich fremgår følgende:
SOLSIDA TERRASSER - ERSTATNING FOR TAP
Det vises til Deres brev av 27.12.96 vedr. ovennevnte.
Som et endelig forslag til kompensasjon for det betydelige tap kommunens endringsvedtak har påført initiativgruppen, foreslår vi følgende:
Harstad kommune tildeler konsulentgruppen tomten bak Betel vederlagsfritt. Erstatningen omfatter også dekning av kommunale gebyrer og avgifter.
Vi oppfattet kommunens holdning i de innledende møter som positivt og tolket dette som et signal på at kommunen ønsket å gi kompensasjon for det uheldige vedtaket som ble gjort.
Ordføreren inviterte etter dette konsulentgruppen til nytt møte, hvilket ble avholdt 7. februar 1997 på ordførerens kontor. På dette møtet deltok ordfører og rådmann sammen med representanter fra konsulentgruppen. Saken ble videre drøftet av formannskapet 11. februar 1997 i lukket møte. Det ble ikke ført formelt referat fra formannskapets behandling av saken, men det foreligger håndskrevne notater foretatt av rådmannen.
Den 26. februar 1997 skrev ordføreren brev til Hålogaland Plankontor AS med følgende ordlyd:
TILDELING AV TOMT
Det vises til brev av 8.1.97 og til møte 7.2.97.
Kommunen avviser krav om erstatning knyttet til Solsida Terasser.
Kommunen vil imidlertid være behjelpelig med å framskaffe en annen tomt og tilbyr følgende:
- eiendommen ovenfor Betel tildeles vederlagsfritt
- initiativgruppen må besørge omregulering, gebyrfritak er innvilget før reguleringsplanbehandlingen
- tomta skal benyttes til boliger evt. boliger og forsamlingslokale om Beteleiendommen blir å inngå
- Halvdansgate 2 sin vegrett må det tas hensyn til, jf. vedlegg
- øvrige avgifter for vann, avløp, oppmåling etc. må initiativgruppen dekke
- tilbudet står ved lag fram til 1.1.99
Ordføreren ber om svar innen 15.3.97 på om ovennevnte aksepteres.
I brev av 3. mars 1997 fra konsulentgruppen ved Jann-Olav Bordevich tilkjennga gruppen at tilbudet ble akseptert.
Den aktuelle tomten er dels bratt skrånende, og har beliggenhet mellom Hålogalands gate med bl.a. Harstad barneskole og Harstad ungdomsskole ovenfor tomten, og Halvdans gate/Strandgata på nedsiden hvor bl.a forsamlingshuset Bethel ligger. Tomta var ikke regulert ved noen nyere reguleringsplan, og gruppen igangsatte utarbeidelse av privat reguleringsforslag med hensikt å legge til rette for bygging av et terrassehus på området eid av Harstad kommune mellom Bethel og Hålogalandsgate.
Forslag til reguleringsplan for Bethel-området ble første gang behandlet av planutvalget 13. oktober 1998, hvor det ble vedtatt å legge planen ut til offentlig ettersyn.
I brev av 21. oktober 1998 til Harstad kommune bad konsulentgruppen om bekreftelse på at Harstad kommune ville begjære oppmåling og foreta overskjøting av tomta så snart reguleringsplanen var godkjent, også om dette skulle skje etter 1. januar 1999. I brev av 25. november 1998 fra kommunens avdeling for tekniske tjenester ble det bekreftet at tilbudet sto ved lag inntil godkjent reguleringsplan forelå, og at 1. januar 1999 ikke var en endelig tidsfrist.
Saken ble behandlet på ny av planutvalget i møte 2. februar 1999. Innkomne merknader i høringsrunden ble i hovedsak tatt til følge, noe som medførte betydelige endringer i forhold til det opprinnelige planforslag, og planutvalget vedtok derfor å legge det reviderte planforslaget ut til nytt offentlig ettersyn.
Forslag til reguleringsplan for området ble fremmet for sluttbehandling i planutvalgets møte 11. mai 1999, hvor planutvalget med visse endringer i planforslaget vedtok å innstille på at kommunestyret skulle vedta planen. Kommunestyret skulle behandle saken i møte 26. mai 1999.
I brev av 21. mai 1999 fra rektorene ved Harstad barneskole og Harstad ungdomsskole til Harstad kommune, avdeling for oppvekst og kultur, ble det anmodet om at kommunestyret utsatte behandlingen av saken. Fra rektorenes side ble det pekt på negative konsekvenser av terrassehusprosjektet for skolene i form av solskygge på uteområdet, tap av utsikt og konflikter mellom elever og trafikk tilknyttet boligområdet.
Kommunestyret vedtok enstemmig i møte 26. mai 1999 å utsette behandlingen av forslaget til reguleringsplan.
Det såkalte Signalprosjektet engasjerte seg i saken. Signalprosjektet er et samarbeidsprosjekt mellom staten og kommunen for utvikling av det estetiske miljøet på skolen, med særlig fokus på uteområdet. I brev av 10. juni 1999 fra Signalprosjektets prosjektleder til Harstad kommune, utvalg for plansaker, ble det pekt på de negative sider av terrassehusprosjektet for skolens uteområde med hensyn til solskygge og tap av utsikt, samt at tomta for det planlagte terrassehusprosjektet ble benyttet av elevene som friområde. Saken ble også fulgt opp av foreldreorganisasjonene ved skolene, hvor det bl.a ble avholdt informasjonsmøte om saken, og avgitt uttalelser fra foreldreorganisasjonene til kommunen.
I brev av 16. juni 1999 fra konsulentgruppen til kommunestyret v/ordføreren ble det i lys av den diskusjon som var oppstått om saken pekt på flere forhold, bl.a at adkomsten til boligprosjektet kunne endres, og at fasaden mot Hålogalandsgate kunne få en visuell oppdeling og fremstå som fasaden til «tett/lav bebyggelse».
I kommunestyrets møte 17. juni 1999 ble saken på ny enstemmig vedtatt utsatt. Saken ble behandlet på ny av planutvalget 20. juli 1999 hvor det ble foreslått visse retningslinjer for utformingen av det berørte skoleområdet. Da planutvalget avholdt møte den 7. september 1999, fant utvalget enstemmig grunn til å presisere at vedtaket av 20. juli 1999 i saken var et forslag, og at saken derfor ville bli lagt frem på det neste møte i kommunestyret, som skulle trekke opp retningslinjer for det videre planarbeid.
I mellomtiden ble det den 2. september 1999, like før kommunevalget, avholdt et folkemøte om saken på Harstad ungdomsskole, med stort oppmøte og deltakelse fra de politiske partier.
Kommunestyret behandlet saken i møte 23. september 1999. Fra Arbeiderpartiets side ble det fremmet forslag til retningslinjer i tråd med tilrådningen fra planutvalget av 20. juli 1999, men med det tillegg at byggehøyden for terrassehusprosjektet skulle senkes med en etasje. Videre ble det fremsatt flere forslag om at reguleringsplanen skulle avvises. Voteringen ga som resultat at kommunestyret avviste reguleringsplanen med 29 stemmer, mens 26 stemmer ble avgitt for forslaget fra Arbeiderpartiet.
I brev av 1. oktober 1999 til kommunen fremholdt advokat Svein Kr. Arntzen på vegne av konsulentgruppen at kommunestyrets vedtak innebar et mislighold av utbyggingsavtalen av 1997, og ba om at kommunen erkjente erstatningsansvar. Kommunen avviste erstatningsansvar.
Konsulentgruppen, nå bestående av Hålogaland Plankontor AS, PLANAS AS og ArkIde Arkitektkontor, tok ut stevning mot kommunen den 26. januar 2000 med krav om erstatning på kr 2 670.000. Kommunen tok til motmæle og påsto seg frifunnet.
Trondenes herredsrett satt med en fagdommer og to fagkyndige meddommere, avsa den 19. juni 2000 dom med slik domsslutning:
1. Harstad kommune dømmes til å betale erstatning til Hålogaland Plankontor AS, Planas AS og Arkide Arkitektkontor innen 14 dager etter forkynnelsen av dommen med til sammen 755.000 - syvhundreogfemtifemtusen - kroner, med tillegg av 12% forsinkelsesrente fra 26 februar 2000 og til betaling finner sted.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.
3. Britt Skinstad Nordlund ilegges rettergangsbot med 2.000 - totusen - kroner.
Dommen ble avsagt under dissens i det rettens formann ville frifinne Harstad kommune.
Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom.
Harstad kommune har i rett tid påanket herredsrettens dom. Hålogaland Plankontor AS, PLANAS AS og ArkIde Arkitektskontor har tatt til motmæle og inngitt selvstendig motanke.
Ankeforhandling ble holdt i Harstad 13., 14. og 15. mars 2001. Det ble avhørt 12 vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboka. Det ble foretatt befaring av Bethel-området. Det er videre fremlagt en del nye dokumenter for lagmannsretten. For øvrig står saken i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.
Harstad kommune har i det vesentlige anført:
Reguleringsplanen og -bestemmelsene for området hvor konsulentgruppen planla oppført prosjektet «Solsida Terrasse», må forstås slik at det ikke var anledning til å føre opp rene boligbygg. Brevet fra Harstad kommune av 17. mars 1992 til Harstad Boligbyggelag og den byggetillatelse som ble gitt til Selmer AS for oppføring av boligblokk på området i 1993, må anses som arbeidsuhell. Brevet til Harstad Boligbyggelag og den senere byggetillatelse som ble gitt til Selmer AS, kan ikke påberopes av andre.
Konsulentgruppen aksepterte og var enig i at det måtte finne sted en endring av hovedformålet i dagjeldende reguleringsplan for at prosjektet «Solsida Terrasse» skulle kunne realiseres. Konsulentgruppen arbeidet ikke med byggeplaner i henhold til godkjent reguleringsplan, og hadde ikke krav på erstatning fra kommunen som følge av at konsulentgruppens forslag til reguleringsendring ikke ble godkjent. Politikerne var først og fremst i mot at det reguleringsmessige hovedformål for området skulle endres.
Dersom dagjeldende reguleringsplan skal forstås slik at planen ga anledning til boligbygging, vil dette gi grunnlag for erstatning. I så fall må erstatningen begrenses til søknad om byggetillatelse og planarbeid i denne forbindelse, noe som maksimalt utgjør kr 200.000.
Kommunen avviste erstatningsansvar etter behandlingen av reguleringssaken tilknyttet Mercur-området, og det ble heller ikke reist søksmål mot kommunen fra konsulentgruppens side. Man inngikk avtale om tildeling av tomta ved Bethel. Dette var en avtale om kompensasjon for konsulentgruppens utgifter for «Solsida Terrasse». Hvis konsulentgruppen bygger sitt krav om erstatning på Bethel-saken, er utgiftene til «Solsida Terrasse» kompensert.
Når det gjelder Bethel-saken, må erstatningskravet bygge på direkte anvendelse av Rt-1981-462, «Malvik-dommen». Vurderingstemaet blir grunnlaget for og styrken i de forventninger konsulentgruppen hadde. Konsulentgruppen valgte selv tomta ved Bethel etter å ha sett på flere alternativer. Gruppen hadde en forventning om at forsamlingshuset Bethel kunne rives, men denne forventningen sviktet ved at fylkeskommunens kulturetat vurderte bygget som verneverdig og ville reise innsigelse mot riving. Konsulentgruppen må selv bære risikoen for at denne forventningen sviktet. Når forsamlingshuset Bethel ikke kunne rives, ble tomta trang og adkomsten vanskeliggjort.
Konsulentgruppen valgte selv størrelsen på og omfanget av utbyggingen. Man valgte maksimalt omfang fordi dette ga best økonomi. Et mindre prosjekt kunne konsulentgruppen kanskje ha fått gjennomført. Det forhold at prosjektet kom i konflikt med Signalprosjektet gjorde det vanskelig for kommunen å se bort fra protestene. Signalprosjektet var ikke etablert da tomta ble tildelt konsulent-gruppen i februar 1997.
Harstad kommune tolker avtalen av februar 1997 slik at det er opp til utbygger å fremme et privat reguleringsforslag som blir vedtatt. Konsulentgruppen kan ikke gi seg etter ett forsøk, men kan prøve igjen. Avtalen kan ikke tolkes slik at konsulentgruppen var garantert en byggeklar tomt. En slik fortolkning må i så fall utledes av ordførerens brev av 26. februar 1997, men ordføreren har ikke kompetanse eller legitimitet til å binde kommunen til dette.
Det foreligger ikke saksbehandlingsfeil som kan lede til at kommunestyrets vedtak i saken av 23. september 1999 er ugyldig. Det forhold at det ble utarbeidet en modell av prosjektet som var noe feilaktig er ingen saksbehandlingsfeil da disse illustrasjonene ikke ble utarbeidet av Harstad kommune. Det foreligger heller ikke feil ved saksutredningen for kommunestyret som kan medføre at kommunestyrets vedtak er ugyldig. I den grad det foreligger feil er disse ubetydelige, og har ikke hatt noen innvirkning på vedtaket. Konsulentgruppen burde dessuten selv ha utarbeidet en modell for å illustrere det visuelle inntrykk av tett/lav bebyggelse.
Det er heller ingen feil at kommunestyret ikke begrunnet sitt vedtak av 23. september 1999. Kommunestyrets vedtak behøver ikke begrunnes når planutvalget har besluttet å fremme planen.
For det tilfelle at det blir aktuelt med erstatning, må erstatningen begrenses til tapte honorarer på kr 280.000. Det skal ikke gis erstatning for tomta ved Bethel. Konsulentgruppen har ikke krav på tomta før det foreligger en endelig reguleringsplan. Dersom det blir aktuelt med erstatning for tomta må det legges vekt på at tomta ikke er regulert og har vanskelig adkomst. Herredsretten har utmålt erstatningen for tomta for høyt når det er lagt til grunn en rågrunnverdi på kr 250,- pr. kvadratmeter.
Harstad kommune har nedlagt slik påstand:
1. Harstad kommune frifinnes.
2. Hålogaland Plankontor AS, Planas AS og Kjell-Roar Kanebog idømmes - en for alle og alle for en - saksomkostninger til Harstad kommune for herredsretten og lagmannsretten.
Hålogaland Plankontor AS, PLANAS AS og ArkIde Arkitektkontor har i det vesentlige anført:
Det foreligger avtalebrudd når konsulentgruppen ikke får realisert byggeprosjektet og heller ikke får overskjøtet eiendommen fra Harstad kommune. Avtalen av februar 1997 bestemmer at konsulentgruppen skal få tildelt tomten ovenfor Bethel vederlagsfritt, noe som innebærer at konsulentgruppen skal bli eier og få grunnbokshjemmel til tomten. Det foreligger mislighold når dette punktet i avtalen ikke innfris. Konsulentgruppen kan ikke lastes for at dette misligholdet har inntrådt.
Avtalen bygger på en felles forståelse mellom partene om at det skal bygges terrassehus på tomta lignende det planlagte prosjektet «Solsida Terrasse». Det var videre partenes felles forståelse, og formannskapets hensikt og forutsetning, at den vederlagsfrie tildeling av tomta ved Bethel skulle kompensere det økonomiske tapet konsulentgruppen var blitt påført som følge av kommunens behandling av prosjektet «Solsida Terrasser».
Under enhver omstendighet kan Harstad kommune ut fra avtalens forhistorie og den forutgående korrespondanse, ikke ha vært i tvil om hvilken forståelse konsulentgruppen hadde av avtalen. Harstad kommune utformet avtalen, og må videre bære risikoen for den uklarhet som ligger i avtalen med hensyn til hva som skal skje hvis prosjektet ikke blir realisert. Avtalens formål om å kompensere konsulentgruppens tap etter behandlingen av «Solsida Terrasser» og at konsulentgruppen skulle få realisere sitt prosjekt på tomta ved Bethel, tilsier også at det foreligger avtalebrudd når formålet ved avtalen ikke innfris.
Formannskapet opptrådte i denne saken som grunneier. Beslutningen om å tildele tomta vederlagsfritt til konsulentgruppen var ikke utøvelse av offentlig myndighet, og formannskapet kunne inngå avtale med de forutsetninger som ligger i denne saken.
Kommunestyrets vedtak om å avvise reguleringsplanen for Bethel-området innebærer at kommunestyret har båndlagt området til friområde. Konsulentgruppen må i denne situasjon stilles som en grunneier som har krav på erstatning etter plan- og bygningsloven §32 nr. 1 eller innløsning etter plan- og bygningsloven §42. I erstatningsoppgjøret har konsulentgruppen krav på å bli stilt som om korrekt oppfyllelse av avtalen hadde funnet sted, og skal ha erstattet tomtas verdi, kostnader til prosjektering og erstatning for næringstap, jf Rt-1983-143 og Rt-1991-680.
Harstad kommune var utvilsomt erstatningsansvarlig for konsulentgruppens spilte utgifter ved «Solsida Terrasser», jf. Rt-1994-813. Konsulentgruppens utgifter var pådratt innen rammen av den gjeldende reguleringsplan for Mercur-området. Årsaken til at konsulentgruppens prosjekteringsutgifter ble verdiløse var at kommunen vedtok omregulering fra felles formål næring/kontor/boliger til rent næringsformål. Denne omreguleringen kunne konsulentgruppen ikke forutse da utgiftene ble pådratt. Videre utgjorde de spilte utgifter kr 850.000, hvilket ikke er uvesentlig. Vilkårene for erstatning er ut fra dette innfridd.
Som selvstendig ansvarsgrunnlag gjøres det gjeldende at Harstad kommune har skapt forventninger hos konsulentgruppen som utløser erstatningsansvar, jf. Rt-1981-462. Disse forventningene er basert på flere forhold. Det var Harstad kommune som tok initiativet til avtalen mellom partene og ledet konsulent-gruppen inn i prosjektet. Formannskapets beslutning om å tildele tomta ved Bethel vederlagsfritt var en direkte følge av kommunens håndtering av «Solsida Terrasser» og konsulentgruppens økonomiske tap som følge av dette. Tomta ved Bethel er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål. Ved avtaleinngåelsen ble det fra kommunens side ikke gitt uttrykk for tvil om at et terrassehusprosjekt kunne realiseres på Bethel-tomta. Ved alle vedtak av planutvalget i kommunen gikk man inn for konsulentgruppens forslag til reguleringsplan. Protestene fra skolene ga ikke tilstrekkelig legitimasjon til å se bort fra at kommunen hadde foretatt vederlagsfri tildeling av tomt med det formål å få realisert bygge-prosjektet. Erstatningsutmålingen ut fra dette ansvarsgrunnlag må avgjøres ut fra om det er adekvat årsakssammenheng mellom det ansvarsbetingende forhold og de enkelte tapsposter som kreves erstattet.
Som ytterligere grunnlag for krav om erstatning gjøres det gjeldende at kommunestyrets vedtak av 23. september 1999 om avvisning av regulerings-planen er ugyldig. Kommunestyrets vedtak er ikke begrunnet. Innsigelsene som resulterte i kommunestyrets vedtak var usaklige og basert på uriktige illustrasjoner av det planlagte terrassehusbygget. Kommunestyret ble ikke forelagt en skriftlig saksframstilling med avveining av de ulike forhold. Samlet skaper dette uklarhet om alle relevante forhold var vurdert av kommunestyret. Kommunestyret ga heller ikke retningslinjer for det videre planarbeidet eller reguleringsformål for Bethel-tomta, jf plan- og bygningsloven §23 nr. 1 og §27-2 nr. 1. For spørsmålet om erstatning er det tilstrekkelig å konstatere ugyldighet. Dersom vedtaket er ugyldig og det foreligger økonomisk tap, skal erstatning tilkjennes.
Til grunn for konsulentgruppens krav om erstatning på kr 2.670.000 for positiv kontraktsinteresse tilknyttet Bethel-saken ligger: 1) Anslått verdi av Bethel-tomta kr 1.330.000. Det er da lagt til grunn en kvadratmeterpris på kr 700 og tomtestørrelse på 1.900 kvadratmeter. 2) Videre er lagt til grunn kr 430.000 som andel av fortjeneste av honorarer ved prosjektering, byggeledelse og salg mv, vurdert til 20% av samlet honorar på kr 1.700.000. 3) Endelig er fortjeneste ved realisering av prosjektet anslått til kr 1.000.000. Fortjenestetapet er basert på 4% fortjeneste av totale kostnader for prosjektet med 25 millioner kroner.
Når det gjelder erstatning for negativ kontraktsinteresse, utgjør konsulentgruppens tap kr 1.130.000. Dette beløpet er fordelt med: 1) Tapte honorarer, tapte utgifter og opsjonsleie for «Solsida Terrasser» med kr 850.000. 2) Tapte honorarer etter medgåtte timer for Bethel-saken med kr 280.000.
Til spørsmålet om saksomkostninger er det vist til at konsulentgruppen har tilbudt forliksløsning som kommunen ikke har akseptert.
Det er lagt ned slik påstand:
1. Harstad kommune dømmes til å betale til Hålogaland Plankontor AS, Planas AS og ArkIde Arkitektkontor kr 2 670.000 med tillegg av 12% p.a. forsinkelsesrente fra 26. februar 2000 og til betaling finner sted.
2. Harstad kommune dømmes til å betale saksomkostninger for begge retter.
Lagmannsretten ser slik på saken:
Lagmannsretten har i likhet med herredsrettens flertall kommet til at konsulentgruppen skal tilkjennes erstatning, dog med en annen begrunnelse og i et annet omfang enn det herredsrettens flertall har kommet til.
Herredsrettens flertall har bygget sitt resultat på vurderinger som var sentrale i Høyesteretts dom inntatt i Rt-1981-462, «Malvik-dommen», hvor det var spørsmål om erstatningsansvar for en kommune i forbindelse med behandling av en reguleringsplan. I motsetning til Malvik-saken, foreligger det i nærværende sak en skriftlig avtale mellom partene. Etter lagmannsrettens vurdering står de faktiske omstendigheter som ledet fram til avtalen mellom partene sentralt i saken.
Slik lagmannsretten ser det, hadde partene en felles forutsetning om at Harstad kommune gjennom avtalen skulle gi konsulentgruppen en reell kompensasjon for kostnader deltakerne i gruppen hadde pådratt seg som følge av arbeidet med prosjektet «Solsida Terrasse». Riktig nok avviste kommunen erstatningsansvar etter behandlingen av konsulentgruppens forslag til reguleringsendringer i forbindelse med prosjektet, men det foreligger flere forhold som medfører at et mulig erstatningsansvar for kommunen må ha fremstått som en nærliggende mulighet for begge parter. Det foreligger flere omstendigheter som tilsier at konsulentgruppens utgifter var pådratt i tillit til og innenfor rammen av en reguleringsplan som hadde avklart arealanvendelsen for området. Lagmannsretten viser til at de dagjeldende reguleringsbestemmelser tilsa at det i området skulle «oppføres bygninger for forretninger, mindre håndverksbedrifter samt boliger med tilhørende anlegg.» Konsulentgruppen var kjent med at Selmer AS i 1993 hadde fått innvilget søknad om byggetillatelse for oppføring av boligblokk med 43 boenheter på samme eiendom, og at Harstad kommunes tekniske avdeling i brev av 17. mars 1992 til Harstad Boligbyggelag hadde tilkjennegitt at ren boligbebyggelse på denne eiendom ikke ville være i strid med reguleringsplanen. Konsulentgruppen fikk i sin kontakt med kommunen heller ingen signaler om at prosjektet «Solsida Terrasse» vil komme i konflikt med reguleringsplanen. Selv om området på reguleringskartet var påført fargen blå, hvilket betyr at området var avsatt til forretninger og kontorer, måtte det fremstå som lite påregnelig for konsulentgruppen at planutvalget skulle nekte å godkjenne konsulentgruppens forslag til reguleringsendring og nedlegge midlertidig bygge- og deleforbud for området.
De utgifter konsulentgruppen hadde pådratt seg i forbindelse med prosjektet «Solsida Terrasse» var ikke uvesentlige, og dette økonomiske tapet var en klar og følbar realitet for deltakerne i gruppen. Selv om kommunen avviste erstatningsansvar, var man fra kommunens side opptatt av å kompensere konsulentgruppens tap. Lagmannsretten viser til vitneforklaringer fra politikere som deltok i denne prosessen, og som viste til at man av «moralske grunner» følte en viss forpliktelse til å gi «et plaster på såret». Bevisførselen gir også det klare inntrykk av at denne vederlagsfrie tildelingen av kommunens eiendom til næringsdrivende synes å ha vært ganske enestående.
På denne bakgrunn finner lagmannsretten at avtalen av februar 1997 bygger på en forutsetning fra begge parter om at kommunen gjennom avtalen skulle gi en reell kompensasjon til konsulentgruppen for sitt tap etter prosjektet «Solsida Terrasse».
Lagmannsretten kan ikke se at daværende ordfører overskred sin kompetanse ved å fremsette tilbudet av 26. februar 1997. Det er ikke holdepunkter for annet enn at ordføreren etter at formannskapet behandlet saken 11. februar 1997, hadde et enstemmig formannskap bak seg i forhold til det tilbud som ble fremmet og senere akseptert av konsulentgruppen.
Avtalen er av privatrettslig karakter hvor kommunen som grunneier vederlagsfritt skulle tildele sin eiendom ved Bethel til konsulentgruppen ut fra visse forutsetninger. En sentral forutsetning i avtalen var at «initiativgruppen må besørge omregulering». Partene har tilkjennegitt en felles forståelse av at dette innebar at konsulentgruppen med normal og rimelig framdrift over arbeidet, pliktet å utarbeide forslag til reguleringsplan.
En annen forutsetning i avtalen var at «tomta skal benyttes til boliger». Fra konsulentgruppens side var det forutsatt at man skulle realisere et terrassehusprosjekt lignende «Solsida Terrasse» på Bethel-tomta, noe som også var kommet til uttrykk skriftlig fra konsulentgruppens side før avtalen ble inngått. I følge vitneforklaring fra daværende ordfører, var bakgrunnen for ønsket om tildeling av ny tomt at kommunen skulle bidra til å finne muligheter for samme eller lignende prosjekt som «Solsida Terrasse». I følge daværende ordfører var det etterspørsel etter denne type boliger, og kommunen var interessert i at tilbudet om denne type boliger kunne gis. Forventningen var imidlertid, i følge daværende ordfører, at man fikk realisert et eller annet boligprosjekt på tomta. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at konsulentgruppen holdt seg innenfor avtalens rammer og forutsetninger da det ble fremmet et forslag til reguleringsplan som tok sikte på å få realisert et terrassehusprosjekt på eiendommen ved Bethel.
Konsulentgruppen har slik sett oppfylt sine forpliktelser etter avtalen ved at gruppen utarbeidet forslag til reguleringsplan innenfor avtalens rammer og forutsetninger.
Kommunen var etter avtalen forpliktet til å overdra eiendommen vederlagsfritt til konsulentgruppen, noe som var forutsatt skulle skje etter at reguleringsplan for området var endelig behandlet og godkjent. Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for at kommunen gjennom avtalen har vedtatt forhåndsbinding av sin forvaltningsutøvelse som reguleringsmyndighet. Det må imidlertid legges til grunn at det var opp til kommunen å foreta den endelige gjennomføring av avtalen ved å vedta en reguleringsplan som var i samsvar med avtalens formål, for deretter å overdra eiendommen til konsulentgruppen. Det foreligger ikke holdepunkter for annet enn at partene ved avtalens inngåelse var av den formening at reguleringen av området ville være kurant, sett hen til at området var avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel.
Kommunestyrets avvisning av reguleringsplanen kan i hovedsak forklares med de sterke reaksjoner mot planen som kom fra skolemiljøet i siste fase før sluttbehandlingen av planen. Vanskelig adkomst til boligene har også blitt fremholdt som en begrunnelse for å avvise forslaget, noe lagmannsretten ikke ser bort fra har vært motiverende for enkelte representanters stemmegivning. Etter lagmannsrettens syn er disse innvendingene både saklige og relevante, og kommunen kan ikke bebreides for å ha lagt vekt på disse forhold ved behandlingen av planen.
Den manglende godkjenning av reguleringsplanen har imidlertid medført at kommunen ikke var i stand til å oppfylle avtalen hva gjelder vederlagsfri overdragelse av tomta. På grunnlag av avtalen om Bethel-tomta gikk konsulentgruppen inn i nytt kostnadskrevende arbeid med å utarbeide planer for tomta, med det resultat at konsulentguppen står igjen med økonomisk tap såvel etter arbeidet med «Solsida Terrasse» som etter arbeidet med Bethel-tomta. Konsulentgruppen har ikke fått overdratt eiendommen, og får heller ikke realisert noe byggeprosjekt på denne. Det foreligger slik sett unnlatt oppfyllelse av avtalen, og etter lagmannsrettens vurdering må risikoen for denne feilslåtte oppfyllelse plasseres hos kommunen.
Uavhengig av kommunestyrets grunnlag for å avvise reguleringsplanen, finner lagmannsretten at kommunen var den nærmeste til på forhånd å overveie den utvikling saken fikk i den siste fase før sluttbehandlingen av reguleringsplanen. Kommunen var den nærmeste til å ta opp spørsmålet om ansvarsfrihet eller regulering av avtaleforholdet for det tilfelle at kommunen ikke kunne oppfylle sin del av avtalen. Noe slikt forbehold eller antydninger om reguleringer i avtalen for en slik situasjon ble ikke fremmet.
Ved avtalens inngåelse var kommunen vel kjent med at konsulentgruppen ønsket oppført et terrassehusprosjekt på Bethel-tomta. Ut fra forklaringen til daværende ordfører legger lagmannsretten til grunn at også kommunen gjerne så at det var et tilbud av denne type boliger i kommunen, og at dette var en motiverende faktor for kommunens inngåelse av avtalen. Sett hen til at årsaken til at kommunestyret avviste reguleringsplanen var protestene mot terrassehusplanene fra skolene, som er kommunal virksomhet, var kommunen slik sett også nærmest til å ta dette i betraktning da avtalen ble inngått.
Samlet sett finner lagmannsretten at utviklingen av reguleringssaken ikke er i samsvar med avtalens formål, partenes forutsetninger eller avtalens ordlyd, og konkluderer med at kommunens manglende oppfyllelse av avtalen representerer et erstatningsbetingende mislighold fra kommunens side.
Det skal også bemerkes at lagmannsretten ikke kan se at det er grunnlag for kommunens anførsel om at avtalen må forstås slik at konsulentgruppen er henvist til å gjøre nye forsøk på å fremme planforslag med andre boligtyper inntil det måtte foreligge et forslag kommunen kan godkjenne. Partenes forutsetning var å realisere et terrassehusprosjekt. Kommunestyrets behandling av reguleringsplanen, og de innsigelser som ble reist i forkant av denne, medfører at det også har oppstått betydelig usikkerhet om Bethel-tomta overhodet vil bli tillatt bebygd med terrassehus. Lagmannsretten kan på denne bakgrunn heller ikke se at konsulentgruppen ut fra avtalen kan pålegges å påta seg nye kostnader for å fremme forslag om et redusert terrassehusprosjekt.
Lagmannsrettens avgjørelse om erstatningsansvar for kommunen er truffet under betydelig tvil. Begge parter må anses som profesjonelle i forhold til plan- og reguleringsarbeid. Kommunen har på sin side inngående kunnskap og kompetanse på dette området som reguleringsmyndighet. På den annen side har deltakere i konsulentgruppen betydelig kunnskap og lang erfaring med denne type arbeid, hvilket tilsier at også konsulentgruppen ved avtaleinngåelsen burde hatt sin oppmerksomhet rettet også mot de uforutsette forhold som ledet fram til at avtalen ikke lot seg oppfylle. Denne medvirkning til de uklare avtaleforhold fra konsulentgruppens side vil bli vektlagt ved utmålingen av erstatningen.
Ved erstatningsutmålingen tar lagmannsretten utgangspunkt i at konsulentgruppen skal stilles som om avtalen av februar 1997 var blitt oppfylt. I henhold til avtalen skulle kommunens eiendom ved Bethel overdras vederlagsfritt til konsulentgruppen. Eiendommens verdi er av konsulentgruppen beregnet til kr 1.330.000,- basert på en kvadratmeterpris på kr 700,-. Herredsretten kom til at tomten regulert til byggeformål ville hatt en verdi på kr 500,- pr. kvadratmeter, og rågrunnverdi på kr 250,- pr. kvadratmeter. Lagmannsretten er forelagt dokumentasjon hvor kommunen har tilbudt salg av festetomt nær Bethel-tomta hvor kvadratmeterprisen har vært satt til kr 300,- for boliger og kr 700,- for forretningsbygg. Lagmannsretten anslår etter dette verdien av tomtegrunnen regulert til byggeformål til kr 950.000,-, basert på en kvadratmeterpris på kr 500,-. Det er da også sett hen til de vanskelige adkomstforhold som preger tomta.
Konsulentgruppen har videre anslått fortjenesten av honorar ved prosjektering, byggeledelse, salg m.v. til kr 340.000,-, samt fortjeneste ved realisering av prosjektet til kr 1.000.000,-. Det er ved beregningen lagt til grunn 19 leiligheter i prosjektet, og totale prosjektkostnader med 25 millioner kroner. Lagmannsretten vil peke på at avtalen ikke gir grunnlag for noen entydig fastsettelse av størrelsen på boligprosjektet. Ved erstatningsutmålingen vil lagmannsretten ta høyde for den usikkerhet som ligger i dette, samt at tomta ved utbygging ville by på utfordringer bl.a med hensyn til adkomst.
Endelig legger lagmannsretten vekt på konsulentgruppens medvirkning til de uklare avtaleforhold som har resultert i tvisten, og utmåler skjønnsmessig en samlet erstatning på kr 1.300.000, tilsvarende om lag halvparten av påstandsbeløpet fra konsulentgruppen.
Forsinkelsesrente på erstatningsbeløpet tilkjennes og beregnes med utgangspunkt i en måned etter uttak av stevning slik påstått, jf. lov om forsinkelsesrenter §2 første ledd 2. punktum.
Harstad kommune har etter dette forgjeves anvendt anke, og skal da etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd ilegges saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner imidlertid at det foreligger slike særlige omstendigheter som medfører at Harstad kommune etter unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd må fritas for omkostningsansvaret. Det vises til at saken har bydd på særlig kvalifisert tvil, og videre til at konsulentgruppen må anses å ha et medansvar for de uklarheter i avtaleforholdet som resulterte i tvisten.
Når det gjelder motanken har denne ført fram ved at lagmannsretten har utmålt høyere erstatning enn herredsretten. Erstatningsbeløpet er likevel langt lavere enn påstandsbeløpet. Saken i motanken må derfor vurderes som dels vunnet og dels tapt, og hver av partene må også i motanken bære sine egne omkostninger, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174 første ledd.
Når det gjelder omkostningene for herredsretten, må lagmannsrettens erstatningsfastsettelse holdes opp mot bl.a påstanden for herredsretten, jf Rt-1994-1018. For herredsretten krevde konsulentgruppen en erstatning på kr 2.670.000. Lagmannsretten har tilkjent konsulentgruppen en langt lavere erstatning, og saksomkostningene fastsettes da etter tvistemålsloven §174 første ledd i det saken må anses dels vunnet og dels tapt. Hver av partene bærer således også sine egne omkostninger for herredsretten.
Retten ble satt med fagkyndige meddommere etter begjæring i prosesskrift av 1. november 2000 fra konsulentgruppen. Harstad kommune tilkjennega i prosesskrift av 12. oktober 2000 at kommunen ikke krevde domsmenn. Oppnevningen av fagkyndige meddommere har ikke vært nødvendig for en forsvarlig behandling av saken, og kan ikke sies å ha blitt foretatt i begge parters interesse, jf tvistemålsloven §171. Konsulentgruppen må etter dette bære kostnadene for de fagkyndige meddommere.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Harstad kommune dømmes til å betale til Hålogaland Plankontor AS, Planas AS og ArkIde Arkitektkontor 1.300.000 - enmilliontrehundretusen - kroner med tillegg av forsinkelsesrente i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum fra 26. februar 2000 og til betaling finner sted.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsretten eller for lagmannsretten.
3. Hålogaland Plankontor AS, Planas AS og ArkIde Arkitektkontor dekker - en for alle og alle for en - utgiftene til sakkyndige meddommere for lagmannsretten.