LH-2001-277

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-10-09
Publisert:	LH-2001-00277
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Ofoten herredsrett nr 00-00234 - Hålogaland lagmannsrett LH-2001-00277. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2001-01535.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arne Jenssen). (Ankemotpart: Bs arvinger v/C (Prosessfullmektig: Advokat Jon Arne Østvik).
Forfatter:	Lagdommer Inger Lyng. Lagdommer Bård Gaarder. Lagdommer Aage Thor Falkanger
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §2, Tvistemålsloven (1915) §176, §180

Saken gjelder tvist om eiendomsretten til felles bolig etter oppløsning av samboerforhold, krav om vederlag og husleie.

A, født 1941, og B, født 1934, ble kjærester i 1982. Hun bodde på det tidspunkt på Strømsnes. Han bodde i Skjomen. A var fraskilt og hadde omsorgen for to døtre, født xx.xx.1972. A flyttet sommeren 1982 med barna til - - -veien 48 på Ankenesstrand. Kort tid etter flyttet B inn.

I november 1982 ble - - -veien 48 kjøpt. Kjøpesummen ble finansiert ved at B tok opp et pantelån i Ankenes Sparebank til innfrielse av lån og delvis dekning av kjøpesummen. Resten betalte B med oppsparte midler. A betalte ikke noe av kjøpesummen.

B, som hadde vært anleggsarbeider, ble førtidspensjonert i 1993. A arbeidet som hjelpepleier, dels i redusert stilling. Hun ble uføretrygdet i 1999. A og B bodde sammen i - - -veien 48 frem til samlivet ble brutt på ettervinteren 2000 da B flyttet ut. A bor fortsatt i huset.

Ved stevning av 29 mai 2000 reiste A søksmål mot B for Ofoten herredsrett med påstand om at partene var sameiere i den tidligere felles bolig med en ideell halvpart hver. B påsto seg frifunnet og krevde i motsøksmål at A skulle betale husleie.

Ofoten herredsrett avsa 25 januar 2001 dom med slik domsslutning:

I hovedsøksmålet:

B frifinnes.

I motsøksmålet:

A betaler til B innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse et månedlig beløp på kr 5.000,- - femtusenkroner -, regnet fra 6. april 2000 og frem til hun har fraflyttet boligen i - - -veien 48 i Narvik.

I alle tilfeller:

A betaler til B innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse erstatning for saksomkostninger med kr 54.356,- - femtifiretusentrehundreogfemtiseks kroner 00/100.

Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises til dommen.

A har i rett tid påanket herredsrettens dom. Anken retter seg mot domsslutningen vedrørende hovedsøksmålet og motsøksmålet. B tok til motmæle. B døde den 7 september 2001 og hans arvinger har trådt inn i saken.

- - -veien 48 ble den 8 mars 2001 taksert av ingeniør Odd Harry Hjelle. Markedsverdien (normal salgsverdi) ble satt til 720.000 kroner og låneverdien (forsiktig ansatt markedsverdi) til 650.000 kroner.

Ankeforhandling ble holdt i Narvik 24 september 2001. A møtte. C møtte med fullmakt fra Bs arvinger. Det ble gitt parts- og vitneforklaringer og foretatt dokumentasjon slik det går frem av rettsboken.

A har i det vesentlige gjort gjeldende:

Samlivet varte i nærmere 18 år. Hun og barna flyttet inn og bodde først til leie i - - -veien 48. Huset ble kjøpt for å være bolig for partene og var deres felles prosjekt. Da de høsten 1982 fikk tilbud om å kjøpe huset, var hun i kontakt med Narvik sparebank om lån. Det ble til at B tok opp lånet, fordi han hadde kontakter i Ankenes sparebank. Selv om hans navn sto på skjøtet og lånedokumentet, var de sammen om prosjektet og tilbakebetaling av lånet ble muliggjort ved begges innsats. De hadde felles husholdning og økonomi.

Hun brakte med seg betydelige verdier inn i boet og sparte han for utgifter. Hun dekket de løpende utgifter til husholdningen av sin inntekt, slik at han kunne bruke sine inntekter på huset og til å nedbetale lånet. Hun bidro også økonomisk til byggearbeidene på huset. Det bestrides at B var mye borte på anlegg og hadde egen husholdning. B var sykemeldt i lange perioder. Etter de vanlige regler i sameieloven §2 er de sameiere i huset med halvparten hver.

Hans formuesoppbygging har vært mulig ved hennes innsats. Hun har gjennom samlivet fått økt sin gjeld, mens han kunne nedbetale sin gjeld og legge seg opp midler. Basert på alminnelige rimelighets- og restitusjonsprinsipper må hun, dersom hun ikke tilkjennes medeierskap, tilkjennes vederlag for sin innsats. Hun har utført alt av husarbeid uten godtgjørelse. Hun har bidratt mest til felles underhold og har også ytet en ekstra innsats ved pleie og omsorg under hans omfattende og langvarige sykdom.

A har lagt ned slik påstand:

I hovedsøksmål:

Gnr 45, bnr 178, - - -veien 48, 8520 Ankenesstrand er i sameie mellom A og Bs arvinger med andel fastsatt etter rettens skjønn.

Subsidiært:

A tilkjennes vederlag oppad begrenset til kr 500.000.

I motsøksmål:

A frifinnes

Subsididært:

A skal betale husleie med kr 3.500 fra 6. april 2000.

I alle tilfeller:

A og det offentlige tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten med kr 21.138 til det offentlige og kr 7.345 til A.

A tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.

Bs arvinger v/ C har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger ikke stiftelsesgrunnlag for sameie i - - -veien 48. Det er ikke påvist at partene hadde avtalt å være sameiere. Andre rettsstiftende momenter foreligger ikke. Huset ble kjøpt og finansiert av B alene. Han dekket kontantinnskuddet på vel 82 000 kroner av sine oppsparte midler. Han har stått for de påkostninger som ble foretatt på huset. A har ikke ytet noe ervervsbidrag verken da huset ble kjøpt eller senere. I den utstrekning hun har dekket fakturaer som hadde tilknytning til huset, ble det gjort av midler han stilte til hennes rådighet nettopp for det formål. Heller ikke ut fra et verdiskapnings-synspunkt er det grunnlag for å hevde at A har bidratt i et slikt monn at det oppstår sameie.

Det bestrides at hennes dekning av forbruksutgifter har muliggjort hans nedbetaling av lån. Dekning av lånerenter er å anse som driftsutgifter. Også han dekket betydelige forbruksutgifter. Foruten å betale husholdningsutgifter har han betalt strøm, telefon, kommunale utgifter, forsikringer og refundert hennes utlegg. Det er ikke holdepunkter for at han har beriket seg på hennes bekostning. Hennes inntekter har gått med til å betale for seg selv og barna.

Hans økonomiske posisjon var bedre enn hennes, men hun har på sin side hatt betydelig økonomisk frihet ved at hun ikke har hatt boutgifter under samlivet.

Det er ikke grunnlag for å hevde at A ved sin arbeidsinnsats har medvirket til ervervelsen av boligen. De foretatte påkostninger beløper seg til anslagsvis 190.000 kroner, som B har dekket. Bs økonomi tillot at han ervervet huset alene, betjente lånet og dekket påløpne utgifter.

Ved samlivsbruddet gjensto 105.000 kroner av lånet. A har ikke krevd å være medansvarlig for lånet og tilkjennega ved det at hun anså B som eneeier. Hun har ikke dekket noen del av utgiftene etter at han flyttet ut, og har heller ikke leid ut sokkelleiligheten for å begrense tapet. Hun har også skiftet lås uten hans kunnskap.

Vederlagskrav må baseres på alminnelige berikelses- og restitusjonsprinsipper og må være rimelig. Vilkårene foreligger ikke i denne saken.

As erkjennelse av å ville dekke husleie med 3.500 kr per måned forutsetter at hun var medeier for 50%. Beløpet, som ble oppgitt av B, var ikke hans krav på husleie, men det han mente var et rimelig bidrag til dekning av utgiftene.

Bs arvinger har lagt ned slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. B tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett.

Lagmannsretten skal bemerke:

Sameiekravet

B og A etablerte seg som samboere i - - -veien 48 sommeren 1982. De bodde først til leie. Det er ikke enighet om hvem som betalte husleien. Samme høst bestemte tidligere eier seg for å selge. Etter forhandlinger inngikk B avtale om å kjøpe huset for 395.000 kroner. Skjøtet fra D til B ble tinglyst 11 november 1982. Det ble samtidig tinglyst en første prioritets pantobligasjon i eiendommen til sikkerhet for lån på 320.000 kroner i Ankenes sparebank. Obligasjonen var ikke medunderskrevet av A, og det fremgikk ikke på annen måte at hun skulle eie huset sammen med B. B hadde krysset av for at han var ugift.

Lånet med fradrag av dokument- og tinglysningsutgifter ble godskrevet Bs bankkonto med 312.740 kroner. Kjøpesummen ble gjort opp ved innfrielse av påhvilende heftelser på eiendommen med til sammen 243.471,55 kroner. Av restkjøpesummen på 151.528,45 kroner dekket B 82.260 kroner utenfor lånet. A betalte ikke noe ved kjøp av boligen.

Etablering av et samlivsforhold medfører ikke at det partene eier eller senere erverver blir sameie mellom dem. Utgangspunktet er at hver fortsatt eier sitt. Skal det oppstå sameie, må det foreligge avtale eller et annet rettsstiftende moment. Enkelte eiendeler kan imidlertid være innbrakt på en slik måte at man etter en konkret vurdering kommer til at de tilhører partene i fellesskap, jf uttalelser i dom inntatt til Rt-1984-497.

Ved ervervet av - - -veien 48 fremsto B utad som eneeier og som eneansvarlig for lånet. Partene hadde ikke inngått avtale om sameie. Det er heller ikke godtgjort at det var en stilltiende avtale mellom dem om at de kjøpte huset sammen. Det er ikke godtgjort at A bidro til ervervet på en slik måte at boligen kan anses som ervervet i fellesskap. At hun ved etablering av samboer-forholdet brakte med seg møbler og inventar til felles bruk, endrer ikke dette.

Spørsmålet blir om det senere under samlivet har inntrådt forhold som gjør at boligen fra å være Bs eneeie gikk over til sameie mellom partene.

Lagmannsretten legger til grunn at B kjøpte - - -veien 48 for at dette skulle være partenes felles hjem. Bakgrunnen for hans erverv kan imidlertid ikke tillegges avgjørende betydning ved vurdering av det senere eierforhold. Det avgjørende vil være om hans økonomi alene kunne bære investeringen, eller om han var avhengig av økonomisk bistand fra sin samboer, i form av direkte økonomiske tilskudd, sparte utgifter, arbeidsinnsats eller liknende.

Under hele samlivet var det utelukkende B som dekket renter og avdrag på lånet. Han har under bevisopptak for herredsretten forklart at han også betalte utgiftene til strøm og telefon, men det er bestridt av A. Ingen av partene har fremlagt dokumentasjon for hvilke strøm- og telefonutgifter de faktisk har betalt.

A og hennes barn betalte ikke husleie. Hun dekket heller ikke noen del av de kommunale utgifter eller forsikringer på huset. Spørsmålet blir om hun ellers har ytet så store bidrag av økonomisk betydning at hun derved må anses å ha opparbeidet seg en eierandel i huset.

Partene har hatt adskilt økonomi. De hadde arbeidsinntekter uten gjensidig disposjonsrett til hverandres bankkonti. De hadde også egne biler, som de finansierte selv.

Det er uenighet om hvor mye den enkelte har bidratt med til dekning av løpende daglige utgifter. Det må imidlertid kunne legges til grunn at A dekket en betydelig del av utgifter til mat, klær og andre forbruksutgifter til seg selv, barna og den felles husholdning. B var i de første årene av samlivet mye borte fra hjemmet i forbindelse med arbeid. Han fikk da dekket utgifter til kost av sin arbeidsgiver.

Det ble under samlivet foretatt betydelige bygningsmessige moderniserings- og oppussingsarbeider på huset. Blant annet ble stuen renovert, og det ble lagt inn nytt bad, nytt utvendig tak, kloakken ble skiftet m.v. Arbeidene, som stort sett ble utført av Bs slektninger og bekjente, er ikke nøyaktig kostnadsberegnet, men skulle i følge oppstillinger gjort på bakgrunn av opplysninger fra B selv, beløpe seg til anslagsvis 190.000 kroner i material- og arbeidspenger. Utgiftene skal i det alt vesentlige være betalt av B. Bs opplysninger ble for lagmansretten bekreftet av vitnet - - -, som også hadde utført en del av arbeidene.

A har bestridt oppgaven over utførte arbeider. Dels har hun anført at visse arbeider ikke ble gjort, dels at kostnadene var satt for høyt eller ble dekket av andre. Hun har fremlagt dokumentasjon for å ha betalt fakturaer for til sammen 35.000 kroner for materialer til stue og bad.

De fremlagte ligningsutskrifter viser at B gjennomgående hadde høyere inntekt enn A. Hans økonomi var romslig nok til at han kunne betjene lånet og dekke de øvrige utgiftene til huset og felles hushold. Det bemerkes i den forbindelse at dekning av renteutgifter må regnes som husleieutgifter og således er å anse som del av fellesutgiftene. Det økonomiske bidrag fra A fremstår som så beskjedent at det ikke kan gi grunnlag for noen medeiendomsrett. Selv om det legges til grunn at hun sto for det vesentlige av husarbeidet, kan ikke dette anses som en nødvendig forutsetning verken for at huset ble anskaffet eller modernisert. Det legges til grunn at de arbeidene som har vært gjort på huset, ikke innebærer noe annet og mer enn vanlige vedlikeholdspåkostninger og opprustning for å bedre komfort og trivsel, og som begge samboerne og husets øvrige beboere har hatt glede av.

Lagmannsretten bemerker også at det ikke er påvist noen skjevhet i bruken av partenes midler, slik at A midler har gått til felles forbruk og Bs til huset. I desember 2000 gjensto fortsatt 104.164 kroner av lånet. Bs innbetalinger til banken har således langt på veg gått med til å dekke lånerenter.

A har gjennom samlivet med B ikke hatt boutgifter. Det bidrag hun har ytet til det felles underhold, kan ikke anses som noe vesentlig eller avgjørende tilskudd til dekning av utgiftene på huset. For øvrig må det antas at hun ville hatt boutgifter for seg og sine barn i samme størrelsesorden eller høyere om hun ikke hadde bodd sammen med B.

Det kan ved oppløsning av samboerforhold etter omstendighetene være rom for vederlagskrav basert på alminnelige berikelses- og restitusjonsprinsipper dersom det for øvrig finnes rimelig at det ytes vederlag. Det er i et bofellesskap ikke unaturlig eller uvanlig at den ene bistår den andre uten tanke på økonomisk vederlag. Men de økonomiske tilskudd til standardhevninger som hun selv og hennes barn også har hatt nytte av, er ikke av en størrelse at de gir grunnlag for vederlagskrav.

Det er for øvrig ikke holdepunkter for at A har ytet noen innsats i form av stell og pleie overfor sin samboer som overstiger det som må forventes av personer som lever sammen.

Etter dette må B, hans arvinger, frifinnes for As krav om medeierskap og for hennes krav om vederlag. Avgjørelsen har ikke budt på tvil.

Herredsrettens dom i hovedsøksmålet blir derfor å stadfeste.

Husleiekravet

I stevning i motsøksmål datert 13 juni 2000 la B ned påstand om å bli tilkjent husleie fastsatt etter rettens skjønn fra og med 6 mars 2000. Under hovedforhandlingen for herredsretten nedla han slik endelig prinsipal påstand:

«A dømmes til å betale et beløp pr. måned, fastsatt etter rettens skjønn, men begrenset oppad til kr 6.500,- fra og med 1. april 2000 og til hun har fraflyttet boligen. Kravene forrentes med 12- tolv - prosent p.a. fra de respektive terminers forfall til betaling skjer.»

A påsto seg prinsipalt frifunnet for husleiekravet. Hun har opprettholdt påstanden om frifinnelse for husleiekravet for lagmannsretten.

Samlivet ble brutt kort tid etter årsskiftet 2000 da B flyttet ut av - - -veien 48. A har bodd vederlagsfritt i huset siden samlivsbruddet.

Selv om husleiekravet ikke har vært endelig fastsatt, har A ikke vært villig til å dekke de påløpne kostnader ved huset etter hvert som de har forfalt eller til å foreta a-konto innbetaling til dekning av forfalt husleie. Selv om hun har ment seg sameieberettiget til en del av huset, måtte hun påregne å betale leie for den del av huset som hun ikke gjorde krav på å eie.

Med det resultat lagmannsretten er kommet til i hovedsøksmålet, skal A betale husleie for den tid hun har bodd i huset. B fremsatte skriftlig krav om dekning av løpende kostnader tilknyttet eiendommen 6 april 2000 og tilkjennega derved sin oppfatning om at han hadde krav på vederlag for den fordel A hadde ved å bli boende i huset.

Herredsretten har skjønnsmessig satt den månedlige husleie til 5.000 kroner. Husleien, som er akseptert av ankemotparten ved den nedlagte påstand for lagmannsretten, finnes rimelig på grunnlag av det verdianslag som ble gjort av eiendommen. Husleiekravet tok til å løpe fra 6 april 2000. Herredsrettens avgjørelse om ikke å tilkjenne renter av forfalte krav er ikke påanket.

Herredsrettens dom i motsøksmålet blir etter dette å stadfeste.

Saksomkostninger.

Anken har vært forgjeves. A må medhold av tvistemålsloven §180 første ledd erstatte motpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Det er ikke grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen. Kravet fastsettes i samsvar med omkostningsoppgave fra advokat Jon Arne Østvik til kroner 47.087,76 inkl merverdiavgift, hvorav salær utgjør 35.237 kroner, jf tvistemålsloven §176.

Med det resultat lagmannsretten er kommet til er det ikke grunnlag for å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til Bs arvinger 47.087,76 - førtisjutusenogåttisju 76/100 - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.