LH-2001-37

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2002-01-08
Publisert:	LH-2001-00037
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Alta herredsrett nr 00-00069 - Hålogaland lagmannsrett LH-2001-00037.
Parter:	Saksøker: Staten v/Samferdseldepartementet v/Vegsjefen i Finnmark (Prosessfullmektig: Advokat Knut Hegg). Saksøkt: Alta Eiendom AS v/styrets leder (Prosessfullmektig: Advokat Bjørnar K. Leistad).
Forfatter:	Lagdommer Bjørnar Stokkan. Skjønnsmedlemmer: Arkitekt Peter Maisenhölder. Ingeniør Egil Suhr. Entreprenør Oskar Larsen. Entreprenør Knut Bjørkum
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §8, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a

Skjønnet gjelder reguleringen av «Granshagen-krysset», gnr. 27, bnr. 428 i Alta.

Statens vegvesen har opparbeidet rundkjøring i krysset E6 - Aronnesveien. Rundkjøringen var innarbeidet i reguleringsplan av 23. oktober 1995 fra Alta kommune. Inngrepet inkluderer noe omleggingen av veiføringen samt bygging/utvidelse av gang- og sykkelsti.

Inngrepet berørte eiendommen gnr. 27, bnr. 428 i Alta kommune, eiet av Alta Eiendom AS. Eiendommen, som er en kombindert bolig- og næringseiendom, er utleiet til tidligere eier Hans Granshagen, som bor- og driver gartnerivirksomhet med utsalg på eiendommen. Inngrepet berørte også to andre boligeiendommer, men vegvesenet kom til enighet med disse grunneierne.

Eiendommen gnr. 27, bnr. 428 er på 6 538 m2 . Arealavståelsen er på ca 555 m2 - stripeerverv - og utgjør 8,5% av den totale eiendom. Avtale om arbeidstillatelse ble gitt, og tiltredelsestidspunktet var 24. mai 2000.

Partene ble ikke enige om ertstatningen, og Vegsjefen i Finnmark begjærte skjønn for Alta herredsrett den 28. februar 2000, med påstand om at skjønnet fremmes. Alta Eiendom AS tok til motmæle for herredsretten og innga tilsvar med påstand om at skjønnet ikke skulle fremmes.

Alta herredsrett med skjønnsmedlemmer, avsa den 31. oktober 2000 skjønn med slik slutning:

«1. Staten v/ Samferdselsdepartemnetet v/vegsjefen i Finnmark betaler erstatning til Alta Eiendom AS v/styrets leder med kr 190.000- kr. etthundreognittitusen 00/100-.

2. Beløpet forrentes med 6 - seks - prosent p.a. fra tiltredelse 24.04.2000 til betaling skjer.

3. I saksomkostninger betaler Staten v/Samferdselsdepartemnetet v/vegsjefen i Finnmark erstatning til Alta Eiendom AS v/advokat Leistad kr 30.000 - kronertrettitusen - innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.»

Staten v/samferdseldepartementet v/vegsjefen i Finnmark har i rett tid begjært overskjønn, og gjort gjeldende at den tilkjente grunnerstatning er for høy og må nedsettes. Alta Eiendom AS har også begjært overskjønn, og gjort gjeldende at grunnerstatningen skal økes.

Det ble avholdt skjønnsforhandlinger i Alta den 4. september 2001. Det ble avholdt befaring, avgitt partsforklaring fra Alta Eiendom AS, vitneforklaring fra leietaker på den aktuelle eindom og ellers foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står for lagmannsretten i vesentlig samme stilling som for herredsretten.

Staten v/samferdseldepartementet v/vegsjefen i Finnmark har i det vesentlige anført:

Prinsippet om full erstatning må legges til grunn, jf Grunnloven §105. Almenne ulemper må tåles og fordeler ved gjenværende eiendom må tåles. Det skal utmåles en nettoerstatning basert på differanseprinsippet. Det er her tale om et regulært stripeskjønn. Renten kan fastsettes til 6% p.a. fra tiltredelsestidspunktet den 24. mai 2000.

Eiendommen det er ekspropriert fra er en kombindert bolig- og næringseiendom. Boligdelen har ikke lidt noe tap. Den hadde nærhet til traffikert vei fra før, og vegvesenet har som ledd i gjennomføringen av tiltaket, utskiftet vidnuer for å minske støyulempene. Etter omleggingen av veien, med tilhørende bygging av gang- og sykkelsti, har denne del av eiendommen blitt tilført fordeler.

For næringseiendommen vil det være uproblematisk med en 0-erstatning basert på at ulempene ved tiltaket ikke er særegne, eller i alle tilfelle innenfor tålegrensen.

Det foreligger ingen problemer på eiendommen forbundet med snuing av kjøretøy som bringer varer til gartnerivirksomheten, noe som ble bekreftet av leietaker og driver av gartneriet, Grandhagen. Store kjøretøy er nå, som før, henvist til å ta i bruk naboleiendom for i det hele tatt å kunne snu inne på området.

Vannsig inn mot det kombinerte nærings- og boligbygget utgjør ikke noe problem som kan kreves erstattet. Vannproblemene var tilstede allerede før tiltaket, og kan ikke tilbakeføres til dette.

Fjerning av trærne mot veien er ikke noen ulempe som kan kreves erstattet. Vegvesenet har beplantet eiendommen langs gang- og sykkelveien. Næringsdelen av eiendommen er etter tiltaket blitt mer og bedre eksponert mot de veifarende, noe som må karakteriseres som en fordel for driften.

Eiendommen har tapt noen parkeringsplasser som følge av ekspropriasjonen. Dette utgjør i høyden 3 plasser, og NNBK's beregning av opparbeidelseskostnader for erstatning av disse, må legges til grunn. Alta Eiendoms beregninger foretatt av Barlindhaug AS kan ikke nyttes, idet de tar utgangspunkt i et adskillig større areale enn det som var tilgjengelig før tiltaket, og således omfatter et helt annet forhold enn det saken gjelder. Dette arealet er uansett ikke berørt av vegvesenets tiltak.

Den avståtte grunn var ikke i seg selv utnyttbar som tomt idet det kun dreier seg om en stripe som fra før var bevokst med ugress, og som ikke hadde noen rolle i næringsutøvelsen. Frasalg av parsellen som i dag utgjør naboeiendom kan uansett ikke danne grunnlag for prising av grunnavståelsen. Alta Eiendom AS har tilpasningsplikt på gjenværende eiendom.

Staten nedla slik påstand:

«1. Skjønnet fremmes.

2. Den tilkjente grunnerstatning nedsettes.»

Alta Eiendom AS har i det vesentlige anført:

Det er enighet om tiltredelsesdato og rentenivået. Videre er det enighet om at differanseprinsippet må anvendes. Problemet er at eiendommen hva angår adkomst og parkering hadde lite område fra før, og det hele er blitt adskillig verre etter inngrepet.

Det må ved utmåling av selve grunnerstatningen legges vekt på at eiendommen har utnyttelsesmulighet som boligeiendom eller som utbyggbar næringseiendom. Inngrepet griper direkte inn i utnyttelsesgraden. Rent matematisk vil en anvendelse av kvadratmeterprisen ved frasalg av naboeiendommen på 383 kr/m2 tilsi en grunnerstatning på 212.714 kroner. Tillagt areale for tapt parkering, vil dette samlet utgjøre omlag 252.000 kroner.

Eiendommen har etter inngrepet fått betydelig forverrede problemer med vanntilsig. Dette må erstattes. Nedkutting av trærne mot veien har fått flere konsekvenser, herunder tap av støyskjerming og innsynsskjerming mot både boligdel og forretning. Utemiljøet har blitt betydelig dårligere.

Selv om adkomsten for gående, syklende og mindre biler er blitt bedre og tryggere etter inngrepet, er varetransporten til og fra gartneriet med tunge kjøretøy blitt vesentlig forverret. Erstatningen bør ligge på 270.000 kroner.

Avsavnsrenten kan settes til 6% p.a. fra tiltredelsestidspunktet den 24. mai 2000.

Alta Eiendom AS nedla slik påstand:

«Skjønnet fremmes, og den tilkjente grunnerstatning økes.»

Lagmannsretten er kommet til at erstatningen skal settes ned, og skal bemerke:

Erstatning skal fastsettes ut fra vanlige ekspropriasjonsrettslige regler. Dette er partene enige om. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §4 skal vederlaget settes tilsvarende salgsverdien av det avståtte areal, om ikke bruksverdien er høyere. Det er ikke opplyst eller påstått at bruksverdien er høyere i dette tilfellet, og salgverdien legges da til grunn. I tillegg skal de saksøkte ha erstatning for ulemper på resteiendommen i henhold til lovens §8.

Partene er videre enige om, og lagmannsretten legger det til grunn, at differanseprinsippet får anveldelse, jf Rt-1976-1507 (Sandefjord-kjennelsen). Hva gjelder grunnerstatningen vil differansebetraktningen bygge på den nytte som en eieren

av eiendommen ville kunne ha av arealet om det ikke ble avstått. Høyesteretts kjæremålsutvalg uttalte i Rt-1976-1507:

«Innen en og samme eiendom kan det være arealer som kan avstås uten at det spiller særlig stor rolle for resten av eiendommen, mens tapet av andre arealer kan ha langt større betydning for verdien av den gjenværende eiendom.»

Lagmannsretten finner at det i dette tilfellet bør fastsettes en samlet sum hensett til den samlede effekt avståelsen får for eiendommen totalt sett, snarere enn antall kvadratmeter multiplisert med en pris. Veiledende for lagmannsrettens vurdering har vært andre skjønn i Alta de senere år hvor differanseprinsippet har fått anvendelse, blant annet det såkalte «Saga-skjønnet», Hålogaland lagmannsretts overskjønn av 5. november 1999 ( LH-1999-00056) gjeldende for gjennomføring av reguleringsplan for området Saga/Nerskogen i Alta kommune. Erstatningen ble fastsatt individuelt for de enkelte eiendommer etter differanseprinsippet.

Avståelsen omfatter eiendomsretten til 555,4 m2, eller omlag 8,5% av eiendommens totale areal. Den bredeste del av stripen utgjøres av det området som både før og etter avståelsen er adkomsten fra europaveien til eiendommen. Alta Eiendom AS kunne ikke anvende arealene til byggegrunn. På det tidspunkt de ervervet eiendommen ved avtale av 5. juni 2000, var reguleringsplanen som omfattet krysse med rundkjøringen allerede vedtatt. Deler av arealet ligger nå innenfor byggeforbudssonen mot offentlig vei og deler var også før inngrepet disponert til veigrunn. Det kan ikke uten videre forutsettes at det tap som skal erstattes, vil falle sammen med kvadratmeterprisen for ubebygde tomter med utnyttbart tomteareal i området. På den annen side, og det er hensyntatt i skjønnet, vil bortfall av dette arealet få innvirkning på den gjenværende del av eiendommens utnyttelsesgrad. Lagmannsretten finner å kunne legge til grunn at eiendommen er utbyggbar eller mulig å utnytte til annen bebyggelse innenfor de byggegrenser som eksisterer, og at arealreduksjonen skal hensyntas ved erstatningsfastsettelsen. Eiendommen ligger svært sentrumsnært til, og i et område som vil måtte påregnes interessant ved videre ekspansjon fra sentrum.

I dette området er det videre gått tapt parkeringsplasser, og lagmannsretten legger etter befaringen til grunn at dette tapte arealet utgjør ca 25 m2, hvorav 13 m2 grus og 12 m2 asfalt. I henhold til beregningene fra NNBK A/S ville sum kostnader ved opparbeidelse av tilsvarende areale være 31 800 kroner, eks.mva. Lagmannsretten bemerker at det areale Alta Eiendom AS har fått kalkulert opparbeidelse av, og som ble lagt til grunn av Alta herredsrett, ikke vedkommer denne saken idet det er å anse som en total nyanleggelse av et langt større antall parkeringsplasser enn det som er berørt av inngrepet. Ulempene ved tap av parkeringsplasser begrenses til å gjelde ca 25 m2 .

Videre omfatter avståelsen flere trær av variert art, høyde og tetthet beliggende i eiendommens yttergrense fra avgjørselen og langs grensen mot europaveien. Det gjelder spesielle skjønnsforutsetning for eiendommen hvoretter vegvesenet erstatter tidligere vegetasjon ved planting av bjørketrær ca 0,75 meter fra overkant grøft. Vegvesenet har foretatt utskiftning av vinduer i oppholdsrom/soverom på boligdelen i samsvar med konklusjon i støyberegninger datert april 2000. De spesielle skjønnsforutsetninger er oppfylt. Lagmannsretten finner at det ikke kan kreves ytterligere erstatning grunnet støyplager, og bemerker i den forbindelse at det ikke er godtgjort noe økonomisk tap for så vidt knyttet til dette punktet. Ved erstatningsutmålingen tas det hva angår trærne, hensyn til den miljømessige redusjon tapet av disse trærne utgjør for eiendommens næringsmessige og bomessige utnyttelse. Selv om eiendommen er mer eksponert mot de veifarende, innebærer det samtidig at den etter inngrepet blir liggende mer åpent til og således taper skjerming mot trafikken.

Det er videre krevd erstatning for øket tilsig av overflatevann. Lagmannsretten legger til grunn at eiendommen også før inngrepet har hatt et ikke ubetydelig problem med overflatevann. Det kan imidlertid ikke ses bort fra at anlegging av rundkjøringen like utenfor avkjøringen til eiendommen har gjort nedslagsfeltet for regnvann og snø som vender mot eiendommen noe større. Effekten av dette, herunder tap forbundet med tiltak som må iverksettes for å ta unna vann med pumper eller drenering er hensyntatt i skjønnet.

Etter en samlet vurdering lagmannsretten etter dette kommet til at en passende erstatning for den arealavståelse og de ulemper Alta Eiendom AS har lidt kan settes til 70.000 kroner. Partene er enige og lagmannsretten legger til grunn at det i tillegg ytes rente med 6% p.a fra 24. mai 2000.

Vegvesenet har ikke krevd saksomkostninger dekket ved overskjønnet, og det er ikke tatt til motmæle mot Alta Eiendom AS' fremme av omkostningskrav på til sammen 25.514,24 kroner inkl. mva. Derav utgjør 20.000 kroner eks. mva. salær til prosessfullmektig og 576 kroner eks. mva. utgjør utgifter. Skjønnsprosessloven §54 første ledd får anvendelse. Overskjønnet er begjært av begge parter, men ingen deler av skjønent omhandler kun deler som omfattes av saksøktes overskjønn, jf §54a fjerde ledd. Saksomkostninger tilkjennes Alta Eiendom AS med 25.514,24 kroner.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Staten v/Samferdselsdepartemnetet v/vegsjefen i Finnmark betaler erstatning til Alta Eiendom AS v/styrets leder med 70.000- syttitusen - kroner.

2. Beløpet forrentes med 6 - seks - prosent p.a. fra tiltredelse 24.05.2000 til betaling skjer.

3. I saksomkostninger betaler Staten v/Samferdselsdepartemnetet v/vegsjefen i Finnmark betaler erstatning til Alta Eiendom AS v/advokat Leistad 25.514,24 - tjuefemtusenfemhundreogfjorten 00/24 - kroner innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.