LH-2001-614 (1)

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-03-04
Publisert:	LH-2001-00614
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Alta herredsrett nr 00-00454 - Hålogaland lagmannsrett. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2002-00641.
Parter:	Ankende part: Edith Frisk (Prosessfullmektig: Advokat Ulf-Einar Staalesen). Ankemotpart: DnB Eiendomsmegling AS (Prosessfullmektig: Advokat Trond A. Lie v/adv. flm. Brynhild Salomonsen).
Forfatter:	Lagdommer Kjell Martin Haug. Konstituert lagdommer Richard Saue. Ekstraordinær lagdommer Ragnar Solli
Lovhenvisninger:	Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §213, §52, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §3-6, §3-7

Saken gjelder krav om erstatning mot eiendomsmegler etter huskjøp.

DnB Eiendom AS, avdeling Alta, fikk den 18. mai 2000 i oppdrag å formidle salg av eneboligen gnr. 27 bnr. 1201, Fogdveien 7, i Alta. Eiere og oppdragsgivere var Rune Skaufel og Ann Hindbjørgmo. Eiendommen ble i begynnelsen av juni samme år avertert til salgs gjennom lokalavisen, og det ble utarbeidet salgsoppgave som på forespørsel ble overlevert interesserte. Meglers prisantydning ble satt til kr 1.090.000,- + omkostninger.

I salgsoppgaven var det inntatt et utfylt egenerklæringsskjema fra selgerne datert 22. mai 2000. Av dette fremgikk at det var planlagt bebyggelse på en nabotomt og at selgerne hadde inngitt klage til kommunen vedrørende byggeplanene.

Byggesaken gjaldt naboeiendommen Bakkeveien 31, som ligger syd-vest for Fogdveien 7. Bakkeveien 31 var den gang én boligeiendom bestående av to bruksnummer, gnr. 27 bnr. 345 og gnr. 27 bnr. 1154, med eksisterende bebyggelse på bnr. 345. Innehaveren av eiendommen hadde ved nabovarsel 31. januar 2000 underrettet naboene om at det var inngitt søknad til kommunen om grensejustering mellom bnr. 345 og bnr. 1154 med sikte på å føre opp bolig på bnr. 1154. I søknaden om grensejustering var den planlagte boligen tegnet inn mot syd på tomta. Etter at det var kommet innvendinger fra administrasjonen i kommunen vedrørende arronderingen av den foreslåtte tomta, ble justert søknad om deling godkjent av kommunen den 15. mai 2000. I delingsvedtaket ble det gitt føringer med hensyn til plassering av fremtidig bebyggelse på tomta som innebar at denne, i forhold til tidligere forslag, ble plassert nærmere Fogdveien 7. I forlengelsen av søknaden om grensejustering var det inngitt søknad om bebyggelse av tomta. Eierne av Fogdveien 7 ble ved nabovarsel 20. mars 2000 varslet om søknaden. Søknaden ble innvilget ved vedtak 17. juli 2000. I tillatelsen ble det satt som vilkår at boligen skulle plasseres slik forutsatt i kommunens vedtak om tillatelse til grensejustering. Vedtakene om delingstillatelse og prinsippgodkjennelse av bebyggelse innebar at naboprotestene fra eierne av Fogdveien 7 ikke ble imøtekommet. Vedtaket ble ikke påklaget av selgerne og tomta er i dag bebygget.

I salgsoppgaven var videre inntatt en takst over Fogdveien 7. Av taksten fremgikk at teknisk verdi ble satt til kr 1.312.500,-, mens markedsverdien ble vurdert til kr 1.120.000,-. Av takstmannens markedsvurdering fremgår bl.a at eiendommen har en skjermet beliggenhet, men kan virke noe inneklemt. Taksten var innhentet av selgerne og avgitt 10. februar 2000. Det er enighet mellom partene om at takstmannen ikke hadde kjennskap til dele- og byggeplanene på naboeiendommen da taksten ble avgitt.

Edith Frisk fikk tilgang til salgsoppgaven over Fogdveien 7 tidlig i juni 2000 og innga bud på eiendommen den 15. juni samme år. Dagen etterpå ble budet øket med kr 30.000,- til kr 1.090.000,-, og ved brev 21. juni meddelte megler Frisk at selgerne aksepterte budet. Kontrakt ble for Frisks vedkommende underskrevet den 29. juni 2000. Overtakelsesdato ble i kontrakten satt til 7. august 2000.

Den 25. juli 2000 avga Edith Frisk hevingserklæring til DnB Eiendomsmegling. Som hevingsgrunn ble oppgitt at plasseringen av boligen på nabotomten kom vesentlig nærmere Fogdveien 7 enn hva hun hadde blitt forespeilet av selgerne under visning, videre at den framlagte takst var utarbeidet uten at takstmannen hadde hatt kjennskap til byggeprosjektet, og at selgerne hadde underslått denne opplysningen overfor henne. Hevingserklæringen ble formidlet videre til selgerne, hvorpå det kom til skriftveksling uten at partene kom til noen løsning av saken. Ettersom Edith Frisk nektet å utrede kjøpesummen og overta eiendommen, ble denne i oktober samme år solgt til andre for kr 950.000,-.

Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten, vises til herredsrettens dom.

Ved stevning 31. oktober 2000 tok selgerne, Rune Skaufel og Ann Karin Hindbjørgmo, ut søksmål mot Edith Frisk med krav om erstatning for tap lidt som følge av at Frisk hadde gått fra kjøpsavtalen. I tilsvaret ble kravet bestridt, samtidig som det ble tatt ut regressøksmål mot DnB Eiendomsmegling for det tilfelle Frisk skulle bli ilagt ansvar overfor selgerne. Regresskravet ble grunnet på opplysningssvikt fra meglerforetaket. Sakene ble av herredsretten forent til felles hovedforhandling og pådømmelse.

Alta herredsrett avsa den 19. april 2000 dom med slik slutning:

«Hovedsøksmålet:

1. Edith Frisk dømmes til å betale erstatning til Anne Karin Hindbjørgmo og Rune Skaufel med kr 76.009 - kronersyttisekstusenogni-. Beløpet forfaller til betaling 2 - to - uker etter dommens forkynnelse, og ved mislighold påløper forsinkelsesrente med 12% pr. anno.

2. Hver av partene bærer egne saksomkostninger.

Regressøksmålet:

1. DnB Eiendomsmegling AS frifinnes.

2. Hver av partene bærer egne omkostninger.»

I hovedsaken kom herredsretten til at selgerne hadde forsømt sin opplysningsplikt overfor kjøperne vedrørende byggeplanene på naboeiendommen. Mangelen ble ikke ansett vesentlig idet det sentrale for utsikt og sol var at det i det hele tatt ville komme bebyggelse på naboeiendommen, noe Frisk var kjent med. Frisks heving av kontrakten ble sett på som rettsstridig og erstatningspliktig. Som følge av at takstmannen hadde gitt uttrykk for at hans takst ville ligget lavere om han hadde hatt kunnskap om byggeplanene på nabotomten ble Frisk innrømmet et prisavslag på kr 90.000,-. Dette ble det gjort fradrag for ved erstatningsutmålingen. Herredsretten fant intet grunnlag som kunne lede til overføring av Frisks erstatningsansvar på meglerforetaket.

Herredsrettens dom i saken mellom selgerne og Frisk er rettskraftig. Ved ankeerklæring 13. juni 2000 brakte Edith Frisk herredsrettens avgjørelse i regressaken inn for lagmannsretten. DnB Eiendomsmegling AS har i rett tid tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Alta den 5. og 6. februar 2000. Edith Frisk møtte og ga forklaring. For DnB Eiendomsmegling AS møtte salgskonsulent Roar Kjeldsberg som vitne i.h.t. tvistemålsloven §213 annet ledd og ga forklaring. Det ble gjennomført befaring og ellers foretatt slik bevisførsel som fremgår av rettsboka.

Edith Frisk har i det vesentlige gjort gjeldende:

Erstatningskravet gjelder det erstatningsbeløp Frisk ble ilagt av herredsretten som følge av at den kom til at Frisk rettsstridig hadde fragått kjøpekontrakten med selgerne. Kravet på kr 76.009,- angår den prisdifferansen ved dekningssalget som selgerne ble tilkjent, meglerhonorar og forsinkelsesrenter. I tillegg kreves under saksomkostningspåstanden dekket egne omkostninger påløpt i anledning søksmålet fra selgerne.

DnB Eiendomsmegling er erstatningsansvarlig overfor Frisk i første rekke som følge av at meglerforetaket ikke innfridde sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven §3-7 jf. §3-1. Det kan også reises spørsmål om ikke opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven §3-6 nr. 8 er misligholdt. Meglerforetaket skulle som følge av selgernes opplysninger om tiltak på naboeiendommen, sammenholdt med den generelle interesse dette måtte antas å ha for kjøpere generelt og Frisk konkret, ha innhentet opplysninger fra kommunen og foreholdt Frisk den plasseringen som det påtenkte bygget på nabotomta mest sannsynlig ville få. Opplysningene var tilgjengelig i kommunen som følge av vedtak om justering av tomtegrenser, hvor det av sakspapirene klart fremgikk hvor kommunen forutsetningsvis ville akseptere plasseringen av bygget. Denne plasseringen avvek sterkt fra den plassering Frisk hadde fått opplyst av selger under besiktelse av eiendommen. Meglerforetaket må i tillegg lastes for å ha vært alt for passiv ved tilretteleggingen av salget. Megler var ikke til stede ved de tillyste visninger og kan ikke høres med at det var tilstrekkelig at han hadde gitt beskjed til selgerne om at disse måtte gi interesserte fulle opplysninger om det planlagte tiltaket på naboeiendommen.

Ankemotparten er et aksjeselskap og de erstatningsbetingende handlinger er utført av selskapet tilsatte. Ansvarsgrunnlaget må derfor bygges på arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven §2-1. Profesjonsansvaret for meglere er etter rettspraksis strengt og enhver overtredelse av eiendomsmeglingslovens krav til god meglerskikk eller reglene om opplysnings- eller undersøkelsesplikt må derfor lede til at erstatningsansvar statueres.

Det er årsakssammenheng mellom DnB Eiendomsmeglings uaktsomme forhold og Frisks tap. Hadde megleren innfridd de krav som må stilles til ham og fremskaffet relevante opplysninger ville Frisk aldri gått inn på kjøpet av eiendommen. Da ville de kostnader hun er påført overfor selgerne heller aldri ha påløpt. Lagmannsretten trenger for sin avgjørelse ikke gå inn på hva som er det riktige i hevingssaken mellom selgerne og Frisk. Megleransvaret er et selvstendig ansvar for megler. Det gjøres uansett gjeldende at herredsrettes dom er uriktig når den legger til grunn at det ikke var grunnlag for heving. Lagmannsretten er ikke bundet av herredsrettens avgjørelse i tvisten mellom selgerne og Frisk. Avgjørelsen er rettskraftig men har ikke rettskraftsvirkninger i forholdet mellom Frisk og DnB Eiendomsmegling.

Edith Frisk nedla slik påstand:

«1. DnB Eiendomsmegling AS dømmes til å betale Edith Frisk kr 76.009 med tillegg av 12% rente regnet fra 28.05.2001 til betaling skjer.

2. Edith Frisk tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

DnB Eiendomsmegling AS har i det vesentlige gjort gjeldende:

Saken gjelder et erstatningskrav mot megler for tap Frisk selv har påført seg ved rettstridig å bryte en inngått kontrakt. Erstatningskravet kan ikke føre frem, prinsipalt fordi det ikke foreligger noen uaktsomhet som kan henføres DnB Eiendomsmegling etter reglene om arbeidsgiveransvaret. Subsidiært gjøres gjeldende at verken faktiske eller rettslige årsakskrav er innfridd for de tapsposter som kreves erstattet.

Det er i salgsoppgaven verken gitt uriktig opplysninger eller unnlatt å gi opplysninger som er lovpålagt etter eiendomsmeglingsloven §3-6. Kjøper hadde i salgsoppgaven videre fått tilstrekkelig varsel om at det var en sak på gang med hensyn til bebyggelse av nabotomta, idet det var opplyst om dette i selgernes egenerklæringsskjema. Det er på det rene at Frisk allerede under første visning var fullt ut innforstått med at det var påregnelig med bebyggelse på nabotomta. At hun samme dag ikke fikk ut opplysninger om det planlagte tiltaket hos kommunen, kan ikke lastes megler. Når hun nå i ettertid hevder at megler er erstatningsansvarlig bør det ved vurderingen legges Frisk til last at hun ikke tok opp spørsmålet med megler da hun ikke kom noen vei med kommunen.

Det er videre vanskelig å se at den konkrete plasseringen av det påtenkte bygget på naboeiendommen var av vesentlig betydning for Frisk da kontrakten ble inngått. Det er påfallende at hun i retten bare fremhever at husets plassering var viktig, men at hun ikke tenkte noe på hvilken utforming bygget ville få. Tomten det dreier seg om er liten, hvorpå huset uansett plassering ville bidra til den følelse av inneklemthet som i taksten over eiendommen ble beskrevet i forhold til den allerede eksisterende bebyggelse på naboeiendommene. Realiteten i saken er at Frisk av en eller annen grunn har ønsket å komme seg ut av kontrakten, og har brukt tiltaket på nabotomten som et påskudd for å unngå å komme i misligholdsansvar.

Erstatningspostene som kreves dekket av DnB Eiendomsmegling står ikke i årsakssammenheng med et eventuelt ansvarsgrunnlag for megler. Følges Frisks anførsel om at herredsrettens tok feil da den ila henne erstatningsansvar overfor selgerne, har hun selv forårsaket tapet gjennom å unnlate å påanke herredsrettens dom. Ankespørsmålet lå fullt og helt i Frisks hender og det blir meningsløst å ilegge megler ansvar for hennes unnlatelse i så måte. Følges herredsrettens standpunkt om at det ikke forelå hevingsrett, er erstatningspostene et resultat av Frisks mislighold av en kontrakt hun var bundet av. Kostnader Frisk har pådratt seg som følge av eget mislighold overfor selger ligger utenfor rammene for meglers erstatningsansvar. Lagmannsretten er for øvrig bundet av herredsrettens dom i tvisten mellom selgerne og Frisk.

DnB Eiendomsmegling AS nedla slik påstand:

«1. Alta herredsretts dom i sak nr. 00-00533 A, punkt 1 stadfestes.

2. Edith Frisk dømmes til å betale sakens omkostninger for begge instanser med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer.»

Lagmannsretten vil bemerke:

(1) Ansvaret for et meglerforetak overfor kjøper som foretaket ikke står i kontraktsforhold til, antas å bygge på skadeserstatningsloven §2-1 om arbeidsgiveransvaret. Ved anvendelsen av den aktsomhetsnorm som bestemmelsen viser til, antas videre å måtte tas utgangspunkt i profesjonsansvaret til meglere, slik det er utlagt av Høyesterett i avgjørelsen inntatt i Rt-1995-1350. Det gjelder som utgangspunkt et strengt profesjonsansvar for profesjonsutøvere. Det vil likevel være et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsom. Bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven vil være veiledende ved bedømmelsen. 

Lagmannsretten kan ikke se at meglerforetaket har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §3-6 med hensyn til de opplysninger som er inntatt i salgsoppgaven. Salgseiendommens reguleringsstatus er korrekt beskrevet som beliggende i regulert boligområde, hvilket også er korrekt i forhold til naboeiendommen. Det er etter bestemmelsen ikke nødvendig å opplyse om søknader eller tillatelser for naboeiendommer som er forenlig med den oppgitte reguleringsstatus, sml. §3-6 første ledd nr. 8.

Spørsmålet i saken blir etter dette om megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglingsloven §3-7 første punktum jf. §3-1 første ledd, når han ikke innhentet og overleverte Frisk nærmere opplysninger om status for dele- og byggesaken vedrørende Bakkeveien 31 hva angår påregnelig plassering av boligen, og om en slik feil i tilfelle skal lastes megler som erstatningsbetingende uaktsom. Det er ubestridt mellom partene at slike opplysninger var tilgjengelig hos kommunen.

Det er på det rene at megleren gjennom samtale med selgerne var kjent med at det var en byggesak på gang på naboeiendommen. Det er ikke anført at megler hadde konkret kjennskap til hvor huset var tenkt plassert, og bevisførselen gir heller ikke holdepunkter for det. Fra megler er det opplyst at det ut fra tomtens begrensede størrelse var sentralt å få formidlet interesserte at det var påregnelig at det kunne komme et hus på tomten, men at en ikke hadde foranledning til å tro at den konkrete plasseringen ville være av særlig interesse for potensielle kjøpere. Opplysningene om byggesaken som fremgikk av selgernes egenerklæringsskjema, var inntatt i salgsoppgaven. Dette ble av megler ansett som tilstrekkelig forutsatt at selgerne under visningen var påpasselige med å følge meglers instruks om å informere interesserte om byggesaken.

Megler eller representant for denne var ikke tilstede under visningen og det er noe uklart hvilke opplysninger som Frisk fikk fra selger under denne. Lagmannsretten legger i samsvar med Frisks forklaring til grunn følgende: Før hun møtte opp på første visning den 9. juni 2000, var hun, på grunnlag av salgsoppgaven, kjent med at det kunne komme et bolighus på nabotomta. Sammen med Frisk på visningen var den ene av døtrene og et av barnebarna. Under visningen tok barnebarnet byggeplanene opp med selgerne, hvorpå intet konkret ble opplyst fra disse. Tvert imot ble man heller bryskt henvist til å skaffe rede på disse planene hos kommunen. Etter visningen reiste Frisk og datteren direkte til kommunen for å skaffe rede på ulike forhold rundt mulighetene for garasjeplassering på Fogdveien 7 og status for byggeplanene vedrørende Bakkegata 31. Den som betjente dem hos kommunen fant ingen informasjon om byggeplaner på naboeiendommen. Frisk eller representanter for henne rettet deretter ikke noen ny henvendelse til kommunen før etter at kontrakten var undertegnet.

Etter at kjøpekontrakten var undertegnet av Frisk, formidlet megler på ny kontakt mellom Frisk og selgerne. Bakgrunnen for dette var at Frisk ville gjøre seg nærmere kjent med huset, samt skaffe seg tilgang til dette under selgernes feriefravær. Dette med sikte på å vise boligen frem for hennes utenbysboende barn i løpet av sommeren. Under besøket den 1. juli 2000 ble Frisk av Skaufel påvist et sted på nabotomta hvor huset skulle plasseres. Denne påvisningen var i samsvar med naboens opprinnelige forslag under delingssaken, men som kommunen hadde forkastet. Den 23. juli 2000 ble huset besiktiget av Frisks utenbysboende barn. Nå var det på naboeiendommen satt opp merkepinner som viste en husplassering vesentlig nærmere Fogdveien 7 enn den Frisk var forespeilet under besøket den 1. juli. Den påfølgende mandag reiste Frisk og en datter på ny til kommunen, hvor de denne gangen fikk tilgang til byggesaksdokumentene for Bakkeveien 31, herunder vedtak om byggetillatelse for bolighuset den 17 juli 2000, hvor det fremgikk at bygget skulle plasseres i samsvar med forutsetningene som lå til grunn for delingsvedtaket av 15. mai 2000.

Frisk tok ikke på noe tidspunkt opp med megler spørsmål vedrørende byggeplaner på naboeiendommen. Megler har heller ikke sannsynliggjort at tilsatte i meglerforetaket, før kontrakten ble undertegnet av Frisk, forvisset seg om at Frisk hadde fått opplysninger om status for byggesaken. Mellom partene kom spørsmål knyttet til plasseringen av bebyggelsen på nabotomta først opp etter at Frisk hadde innhentet opplysninger fra kommunen i siste halvdel av juli.

Lagmannsretten finner på grunnlag av befaringen at byggets plassering på naboeiendommen generelt må antas å ha interesse for den som vurderte å gi bud på Fogdveien 7. Verandaen på Fogdveien 7 vender mot denne naboeiendommen og har nå direkte utsyn til naboens gårdsplass og inngangsparti. En plassering slik selgerne påviste under Frisks besøk den 1. juli 2000, hvor bygget var trukket ca 10 meter tilbake, antas å ville ha vært mindre sjenerende for Fogdveien 7.

Selgerne var å klandre når de ikke var imøtekommende for spørsmål om byggesaken under visningen den 9. juni 2000, herunder også under hensyntagen til at de hadde fått uttrykkelig beskjed fra megler om å sørge for at interesserte fikk informasjon om forholdet. På dette tidspunktet måtte selgerne ha vært kjent med innholdet i kommunens delingsvedtak av 15. mai 2000 og de forutsetninger som lå i dette med hensyn til plasseringen av boligen. Hvorvidt selgers forhold åpnet for heving eller andre gjensidighetsvirkninger for Frisk, finner lagmannsretten ikke grunn til å gå inn på. Foranlediget av prosedyren til DnB Eiendomsmegling bemerkes likevel at lagmannsretten ut fra reglene om rettskraftens subjektive grenser ikke anser seg prosessuelt bundet av herredsrettens dom i saken mellom selgerne og Frisk.

Meglers ansvar er ikke avledet av selgers, men må bedømmes selvstendig. Etter eiendomsmeglingsloven §3-7 skal megler «så langt det synes rimelig» innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Det legges til grunn at undersøkelsesplikten etter omstendighetene også kan omfatte tiltak på naboeiendommer i den grad dette har betydning for eiendommen som skal selges, jf. også lovens §3-1 første ledd. Lovens ordlyd trekker i utgangspunktet ikke undersøkelsesplikten særlig langt, og temaet synes etter Høyesteretts praksis å være hvorvidt megler ut fra saken hadde noen spesiell grunn til å foreta nærmere undersøkelser, jf. Rt-1995-1350 og Rt-1999-408. Særlig når det gjelder forholdet til selger, fremgår det av lovens forarbeider og de to nevnte avgjørelsene at megler som utgangspunkt må kunne stole på opplysninger gitt av selger. Det forutsettes heller ingen generell plikt til å undersøke forholdet til offentlige myndigheter, men at megler ut fra erfaring må reagere om han får mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen.

Lagmannsretten er ut fra ovennevnte kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk når han overlot til selgerne å gi nærmere opplysninger om de planlagte tiltakene på naboeiendommen til selgerne, når kjøper i salgsoppgaven var gjort kjent at det var en byggesak på gang i kommunen. Megler må i denne sammenheng kunne forutsette at selgerne opptrer lojalt når det gis opplysninger om eiendommen og andre forhold som har generell interesse for interesserte bydere. I forlengelsen av dette finner lagmannsretten heller ikke grunnlag for å sette til side meglers vurdering av at det sentrale var å få formidlet til interesserte at det var påregnelig med nybygg på nabotomta, ikke nybyggets konkrete plassering. På dette punktet finner lagmannsretten at det må være åpning for skjønn fra meglers side, hvor det under bedømmelsen tas hensyn til at interesserte som ønsker opplysninger om slike forhold, selv vil ha oppfordring til å kontakte megler med ønske om nærmere opplysninger. Frisk har for sin del hatt klar oppfordring til å anmode megler om de opplysninger hun nå bebreider megler for ikke å ha innhentet. Hun visste før hun gikk på visning at det var påregnelig med et hus på nabotomten. Under visningen den 16. juni 2000 var hun oppmerksom på byggesaken og hadde derfor foranledning til å danne seg et inntrykk av hvilken betydning et bygg på nabotomta ville ha for Fogdveien 7. Selgernes avvisende holdning til å gå inn på byggesaken under visningen den 16. juni 2000 og hennes resultatløse kontakt med kommunen samme dag, ga henne en ytterligere oppfordring til å kontakte megler om forholdet. Heller ikke under kontraktsmøtet hos megler den 29. juni 2000, hvor selgerne ikke møtte, tok Frisk opp forholdet med megler. På dette tidspunktet hadde Frisk heller ikke fått noen konkrete opplysninger om hvor det var påregnelig boligen på naboeiendommen ville bli plassert.

Det kan heller ikke sees at prisavviket mellom takstmannens markedsvurdering og meglers egen prisvurdering var så stort at det burde gi megler grunn til å undersøke med takstmannen vedrørende grunnlaget taksten var bygget på. Taksten var for øvrig innhentet av selgerne, og av takstmannens merknader fremgår at eiendommen kan virke noe inneklemt.

Lagmannsretten kan vanskelig se at megler kan komme i erstatningsposisjon for de forhold som er påberopt fra Frisks side, uten at det samtidig konstateres brudd på de handleregler eiendomsmeglingsloven foreskriver for megler. Lagmannsretten er etter dette kommet til at vilkårene for erstatningsansvar for DnB Eiendomsmegling etter skadeserstatningsloven §2-1 ikke er til stede.

Foranlediget av saksanlegget og partenes prosedyre finner lagmannsretten likevel grunn til å knytte noen merknader til det tap Frisk har gjort gjeldende at DnB Eiendomsmegling er forpliktet til å dekke.

Tapspostene er knyttet til det ansvar Frisk ble ilagt av herredsretten overfor selgerne ved at hun - slik herredsretten la til grunn - hadde fragått en kontrakt uten å ha hevingsgrunnlag. Lagmannsretten kan vanskelig se at dette er tapsposter som faktisk eller rettslig står i tilstrekkelig sammenheng med de forhold som Frisk har bebreidet megler for. Videre har Frisk overfor selgerne fått prisavslag knyttet til eiendommens reduserte verdi som følge byggeprosjektet på naboeiendommen, og hun har for lagmannsretten ikke søkt å sannsynliggjøre at verdireduksjonen på eiendommen var større en den herredsretten la til grunn for sin avgjørelse. Det vises til Høyesteretts bemerkninger til tilsvarende problemstilling i avgjørelsen inntatt i Rt-1999-408.

Frisk har for lagmannsretten gjort gjeldende at herredsrettens dom i saken mellom selgerne og henne er uriktig og at hun hadde hevingsrett overfor selgerne. I så fall vil tapet i det vesentlige kunne tilbakeføres til at Frisk har unnlatt å påanke herredsrettens dom i saken med selgerne. Ut fra denne forutsetning fremstår årsakssammenhengen mellom tapet og de forhold som Frisk bebreider megler for, som ytterligere svekket.

Etter det resultat lagmannsretten har kommet til med hensyn til ansvarsgrunnlaget, er det imidlertid ikke nødvendig å ta endelig stilling til årsaksspørsmålet.

Herredsrettens dom - domsslutningen pkt 1 i regressøsksmålet - blir etter dette å stadfeste.

(2) Frisks anke over herredsrettens dom har ikke ført frem. Hun skal da etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd ilegges ansvar for DnB Eiendomsmeglings saksomkostninger for lagmannsretten. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger særlige forhold som kan lede til unntak fra lovens hovedregel. 

Advokatfullmektig Salomonsen har på vegne av DnB Eiendomsmegling fremlagt omkostningsoppgave med krav om dekning av kr 67.250,- for lagmannsretten. Av beløpet er kr 57.000,- angitt som salær. Det fremgår av oversendelsen at gjenpart er sendt advokat Staalesen, uten at lagmannsretten har mottatt innvendinger fra denne. Lagmannsretten kan ikke se sakens omfang og vanskelighetsgrad tilsier at et salærkrav som oppgitt fremstår som nødvendig for en betryggende behandling av saken. Saken hadde for lagmannsretten i det vesentlige samme faktiske og rettslige skikkelse som for herredsretten. Tvistepunktene av interesse for saken har i det hovedsaklige gått på rent rettslige problemstillinger. Dette ble også avspeilet i innledningsforedrag og prosedyre fra advokatfullmektig Salomonsen. Det kan da vanskelig sees at saken skulle foranledige særlig med forberedelser for ankemotpartens prosessfullmektig. Salæret settes derfor passende til kr 35.000,-, hvoretter det omkostningsbeløp som tilkjennes settes til kr 45.250,-. Oppfyllelsesfristen settes til to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

DnB Eiendomsmegling har påstått seg tilkjent saksomkostninger for herredsretten. Hensett lagmannsrettens resultat i ankesaken har Frisk tapt fullstendig også for herredsretten. Hun skal da etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §172 første ledd tilpliktes å dekke DnB Eiendomsmeglings omkostninger med saken for herredsretten. Unntaksbestemmelsen i §172 annet ledd er vurdert, men kan ikke sees å komme til anvendelse. Foranlediget av herredsrettens omkostningsavgjørelse, bemerkes at saken ikke har budt på tvil for lagmannsretten.

Advokatfullmektig Salomonsen fremla for herredsretten omkostningsoppgave med krav om dekning av kr 55.410,-, hvorav kr 46.000,- var salær. Det er ikke fremsatt innvendinger mot oppgaven, som legges til grunn som nødvendige omkostninger for en betryggende behandling av saken. Oppfyllelsesfristen settes til to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

(3) Advokat Staalesen har fremlagt omkostningsoppgave for lagmannsretten med krav om dekning av kr 99.741,- med tillegg av ankegebyr. Av oppgaven fremgår at av dette beløpet er kr 68.900,- salær og kr 15.648,- merverdiavgift på salæret. For herredsretten ble omkostningskravet i regressøksmålet satt til kr 20.745,- med tillegg av rettsgebyret. 

Lagmannsretten finner at advokat Staalesens omkostningskrav for lagmannsretten fremstår som høyt ut fra de samme vurderinger som ligger til grunn for reduksjonen av ankemotpartens omkostningskrav. Slik saken ble presentert for lagmannsretten av advokat Staalesen, fremstår for øvrig de forutsetninger som lå til grunn for søksmål og anke som vesentlig forfeilet. Edith Frisk gjøres derfor særskilt oppmerksom på at hun etter tvistemålsloven §52 kan fremsette begjæring for lagmannsretten om at retten fastsetter advokat Staalesens salær. Slik begjæring må i tilfelle fremsettes innen en måned etter datoen for lagmannsrettens domsslutning, jf. tvistemålsloven §52 annet ledd. Lagmannsretten forutsetter at advokat Staalesen umiddelbart etter dommens forkynnelse meddeler Edith Frisk lagmannsrettens dom og gjør henne særskilt oppmerksom på ovennevnte.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Herredsrettens dom - domsslutningen pkt. 1 i regressøksmålet - stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Edith Frisk til DnB Eiendoms- megling AS kr 45.250 - kronerførtifemtusentohundreogfemti - med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 - for tiden 12% - fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen settes til to - 2 - uker fra dommens forkynnelse.

3. I saksomkostninger for herredsretten betaler Edith Frisk til DnB Eiendoms- megling AS kr 55.410,- - kronerfemtifemtusenfirehundreogti - med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 - for tiden 12% - fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen settes til to - 2 - uker fra dommens forkynnelse.