LH-2001-760

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-07-02
Publisert:	LH-2001-00760
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Salten herredsrett nr 00-01410 - Hålogaland lagmannsrett LH-2001-00760.
Parter:	Ankende part: Anne Margrethe Vikan, (Prosessfullmektig: Advokat John Steen Holm). Ankemotpart: 1. Hans Reinhardt Jæger, 2. Kirsten Marie Jæger Sivertsen, 3. Arne Kristian Jæger, 4. Bente Lisbeth Jæger, (Prosessfullmektig: Advokat Torkel Moen).
Forfatter:	Lagdommer Synnøve Nordnes, rettens formann. Konstituert lagdommer Richard Saue. Tingrettsdommer Roger Faanes
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §33, Tinglysingsloven (1935), Forsinkelsesrenteloven (1976)

Saken gjelder krav om eiendomsrett, subsidiært festerett til fritidseiendom.

Partenes far, Reidar Sivertsen, ervervet i 1952 skjøte til eiendommen gnr. 127 bnr. 69 på Kjerringøy i daværende Kjerringøy kommune i Nordland fylke. Eiendommen var samme år fradelt en skogteig tilhørende et gårdsbruk i egnen. På denne eiendommen hadde Reidar Sivertsen noen år i forveien satt opp en fritidsbolig for seg og sin familie.

I 1968 festet Reidar Sivertsen bort en hyttetomt på eiendommen til sin eldste datter Anne Margrethe Vikan. Festekontrakten ble samme år tinglyst på eiendommens grunnboksblad. I grunnboken ble festet anmerket som «Tomt nr. 1». I 1969 festet Reidar Sivertsen bort en hyttetomt beliggende ved siden av Anne Margrethe Vikans festetomt til sønnen Svein Tormod Sivertsen. Festekontrakten ble tinglyst på grunnboksbladet til gnr. 127 bnr. 69. I anledning etableringen av festeavtalen for Svein Tormod Sivertsen ble arronderingen av festetomten til Anne Margrethe Vikan endret slik at den ble større. Den 9. september 1969 ble det derfor utferdiget en ny festekontrakt for hennes festeforhold. Den nye festekontrakten hadde, bortsett fra tomteavgrensningen, samme innhold som festekontrakten fra 1968. Også den nye festekontrakten ble tinglyst på grunnboksbladet til gnr. 127 bnr. 69. Festekontrakten fra 1968 blir imidlertid ikke avlyst. Felles i Anne Margrethe Vikans festekontrakter av 1968 og 1969 er en årlig festeavgift på kr 10,- og en klausul om at « Tomten kan senere erverves ved skjøte.« Tilsvarende fremgikk av festekontrakten til Svein Tormod Sivertsen. Anne Margrethe Vikan førte etter det opplyste opp fritidsbolig på sin tomt en gang tidlig på 1970-tallet.

Den 16. desember 1974 utferdiget Reidar Sivertsen skjøte over eiendommen gnr. 127 bnr. 69 til sine øvrige barn; de fire ankemotpartene i nærværende sak. Av skjøtet fremgikk at eiendommen var overdratt for kr 12.000,- (skattetaksten) og at beløpet var oppgjort, dels gjennom kår og dels som arveforskudd med kr 1.500,- for hver av erververne. Skjøtet var medundertegnet av Reidar Sivertsens ektefelle. Hjemmelsoverføringen ble tinglyst på eiendommens grunnboksblad samme år, dagbokført 16. desember 1974.

Om Reidar Sivertsens rådighet over eiendommen etter overskjøtingen, fremgikk av skjøtet blant annet:

«Som eiere av eiendommen Lørdal under Fjære, gnr. 127 bnr. 69 av sk.m. 0.02 i Bodø, svarer kjøperne følgende kår til selgeren Reidar Sivertsen, og hustru så lenge disse lever:

1. Full disposisjonsrett over eiendommen Lørdal under Fjære, lnr 127/69 i Bodø, som holdes forsvarlig ved like av kjøperne.»

Ved begjæring datert 30. september 1975 fremsatte Reidar Sivertsen krav til oppmålingssjefen i Bodø om oppmåling av parsell fra gnr. 127 bnr. 69, med sikte på fraskillelse til Anne Margrethe Vikan. I begjæringen, som var satt opp på fastsatt skjema og undertegnet av ham, hadde Reidar Sivertsen fylt inn sitt eget navn, både i rubrikken for hjemmelshaver og i rubrikken for rekvirent. I rubrikken for andre opplysninger fremgikk at « Parsellens grenser er beskrevet i festekontrakt datert 9. sept. 1969«. Begjæringen ble tatt til følge til følge og ved skylddelingsforretning 24. oktober 1975 ble grensene for den nye parsellen gått ut. Av forretningen fremgikk at den ene av skylddelingsmennene skulle forestå tinglysning av forretningen.

Skylddelingsforretningen ble tinglyst ved Bodø byfogdembete 1. desember 1995 uten anmerkninger, selv om Reidar Sivertsen ikke sto oppført som hjemmelshaver i grunnboken. Det ble samtidig opprettet et nytt grunnboksblad for den fraskilte eiendom, hvor denne ble gitt benevnelsen gnr. 127 bnr. 107. Her ble eier oppgitt å være Reidar Sivertsen og hans ektefelle, Gudrun Sivertsen.

Den 30. desember 1975 utferdiget Reidar og Gudrun Sivertsen skjøte over gnr. 127 bnr. 107 til Anne Margrethe Vikan vedrørende «hyttetomt av vår eiendom g.nr. 127 br.nr 69». Det fremgikk at «tomten er den samme som omfattes av festekontrakt tinglyst 4.10.1968 som har fått gnr. 127 bnr. 69 tomt nr. 1.». Med hensyn til kjøpesummen fremgikk at denne «skal ikke betales men anses som forskott på arv. Verdi kr 1.500,-.» Skjøtet ble i 1976 tinglyst uten anmekninger på grunnboksbladet til gnr. 127 bnr. 107. Den 6. april 1976 meldte Anne Margrethe til sletting fra grunnboken festekontrakten av 9. september 1969.

Det er omtvistet mellom partene når gyldigheten av overskjøtingen av hyttetomten kom opp som et tvistetema mellom sameierne og Anne Margrethe Vikan. Ved stevning 15. november 2000 til Salten herredsrett reiste Anne Margrethe Vikan søksmål mot hjemmelshaverne til gnr. 127 bnr. 69 med prinsipal påstand om eiendomrett, subsidiært festerett til gnr. 127 bnr. 107. Kravet ble i tilsvaret og senere prosesskrifter bestridt av sameierne.

Salten herredsrett avsa 5. juli 2000 dom med slik slutning:

«1. Hans Jæger, Bente Jæger, Arne Kr. Jæger og Kirsten Jæger Sivertsen frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Anne Margrethe Vikan har i rett tid erklært anke over herredsrettens dom. Ankemotpartene har i rett tid tatt til motmæle. Ankeforhandlingen ble holdt i Bodø 4. og 5. juni 2002. Anne Margrethe Vikan møtte og ga forklaring. Fra ankemotpartene møtte Kirsten Marie Jæger Sivertsen, Arne Kristian Jæger og Hans Reinhardt Jæger, som alle ga forklaring. Bente Lisbeth Jæger ga forklaring over telefon. Det ble gjennomført befaring på gnr. 127 bnr. 69 og 107. Det ble mottatt forklaring fra fire vitner og ellers foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Anne Margrethe Vikan har i det vesentlige gjort gjeldende:

Anne Margrethe Vikan ervervet ved Reidar Sivertsens overlevering av skjøte til henne i 1976, eiendomsretten til gnr. 127 bnr 107 med de grensene som fremgår av skylddelingsforretningen av 24. oktober 1975. Det bestrides ikke at Reidar Sivertsen da eiendommen ble skyldsatt og skjøte ble utferdiget, i relasjon til reglene om tinglysning ikke hadde hjemmel til eiendommen. Grunnboksføringen bør imidlertid ikke være avgjørende for fastleggelsen av Reidar Sivertsens disposisjonsrett over eiendommen. Rettsforholdet mellom Reidar Sivertsen og ankemotpartene vedrørende hans disposisjonsrett over gnr. 127 bnr. 69 og 107, må forstås slik at Reidar Sivertsen overfor disse var berettiget til å overføre til Anne Margrethe Vikan eiendomsretten til den tomten hun hadde festerett til.

Overføringen av gnr 127 bnr 69 til ankemotpartene var i realiteten en gavetransaksjon, og da bør det ved avgrensningen av gavens innhold legges avgjørende vekt på givers subjektive forestillinger. Reidar Sivertsens etterfølgende opptreden med hensyn til overføringen av eiendomsretten til festetomten til Anne Margrethe Vikan viser med tydelighet at han selv oppfattet seg berettiget til å opptre som han gjorde. Det er ingen beskyttelsesverdige interesser på gavemottakernes hender som bør lede til at det ved fastleggelsen av rettsforholdet ikke legges avgjørende vekt på Reidar Sivertsens subjektive forestillinger av sin rådighet over eiendommen. Det er heller ikke grunnlag for å anta at Reidar Sivertsen, når han i skjøtet til Anne Margrethe Vikan identifiserer festetomten med å vise til festekontrakten fra 1968, mente å overføre et mindre areal til Anne Margrethe Vikan enn hva som fremgikk av hennes festekontrakt fra 1969.

Anførselen om eiendomsrett med grunnlag i hevd frafalles.

Subsidiært kreves dom for at Anne Margrethe Vikan kan få tinglyst på nytt sin festekontrakt fra 1969, som hun avlyste i 1976 i troen på at hun hadde gyldig eiendomsrett til eiendommen. Det er ikke bestridt at festekontrakten av 1969 frem til avlysningen måtte respekteres av ankemotpartene som bortfestere. Forutsetningen for oppgivelse av festeretten var at hun hadde eiendomsrett til det samme arealet. Når de samme bortfestere nå bestrider hennes eiendomsrett, innebærer fraværet av eiendomsrett en rettslig relevant bristende forutsetning for hennes oppgivelse av festeretten. Det vil virke svært urimelig om hun ikke kan få reetablert denne hvis det gis dom for at hun ikke er eier.

Herredsrettens avgjørelse, hvor retinglysning nektes fordi ingen av ankemotpartene har forledet Anne Margrethe Vikan til å avlyse festeretten i 1976, innebærer en rettslig forfeilet tilnærming til tvistetemaet.

Anne Margrethe Vikan nedla slik påstand:

«1. Prinsipalt:

Anne Margrethe Vikan er eier av det areal som dekkes av skylddelingen av gnr. 127, bnr. 107 i Bødø, og hjemmelen til eiendommen overføres til henne.

2. Subsidiært:

Anne Margrethe Vikan har i behold sine rettigheter etter festekontrakt av 09.09.69 som kan retinglyses på bnr. 69.

3. I begge tilfelle:

Ankemotpartene dømmes - in solidum- til å betale saksomkostninger til Anne Margrethe Vikan for tingrett og lagmannsrett og med tillegg av renter etter lov om rente ved forsinket betaling fra forfall til betaling skjer.»

Hans Reinhardt Jæger, Kirsten Marie Jæger Sivertsen, Arne Kristian Jæger og Bente Lisbeth Jæger har i det vesentlige gjort gjeldende:

Anne Margrethe Vikan er ikke eier av gnr. 127 bnr. 107. Partenes far hadde før gjennomføringen av de disposisjoner som ledet til overskjøtingen av eiendommen til Anne Margrethe Vikan, skjøtet eiendomsretten til gnr. 127 bnr. 69 med tilhørende festetomter til ankemotpartene. Reidar Sivertsen hadde etter å ha gitt fra seg eiendomsretten ikke lenger rettslig rådighet over eiendommen.

Reidar Sivertsens rådighet over eiendommen etter overdragelsen er nedfelt i skjøtet av 16. desember 1974. Klausulen «full rådighet» må sees i forbindelse med at denne rådigheten er formulert i forbindelse med et «kår». Den rådighet Sivertsen etter overskjøtingen beholdt for seg selv var derfor den faktiske rådigheten over eiendommen, i første rekke knyttet til hytten han hadde bygd for seg og sin familie i 1942.

Det er ikke klart hva som var årsaken til at Reidar Sivertsen likevel valgte å disponere rettslig over eiendommen. Disposisjonene ble gjennomført uten at eierne var kjent med dette og kan gjerne skyldes press fra Anne Margrethe Vikan og hennes ektefelle. I den grad Reidar Sivertsen opptrådte i tråd med en subjektiv forestilling om at han var berettiget til å forføye rettslig over eiendommen, gjøres gjeldende at han ikke på tvers av eiernes kunnskap og samtykke var berettiget til slik opptreden. Overføringen var ingen gavetransaksjon og det blir forfeilet å legge avgjørende vekt på hva en i dag eventuelt måtte mene var Ragnar Sivertsens egen forståelse av sin rettslige disposisjonsrett over eiendommen.

Under enhver omstendighet vil en eiendomsrett for Anne Margrethe Vikan som følge av farens skjøteutstedelse til henne, være avgrenset til det areal som fremgikk av festekontrakten av 1968, som skjøtet viser til. Ved arealangivelsen i festekontrakten av 1968, endte tomtens grense mot syd i god avstand til Fjærevannet. Dette i motsetning til arealangivelsen i festekontrakten av 1969, som også omfattet strandsonen. Det er ikke grunn til å tro at Reidar Sivertsen ikke var seg bevisst forskjellen mellom tomteavgrensningen i de to festekontraktene. I gamle utskiftninger fra gården Fjærde, som eiendommen har sitt utgangspunkt i, fremgår at det skal være passasje for husdyr langs vannet. Denne strandsonen må også antas å være holdt utenfor det areal Reidar Sivertsen ervervet i 1952. Det er grunn til å tro at Reidar Sivertsen var bevisst på dette og at han, da han så at arealangivelsen etter skylddelingen gikk ut over eiendomsgrensene for gnr. 127 bnr. 69, korrigerte for dette i skjøtet til Anne Margrethe Vikan.

Anne Margrethe Vikan kan ikke nå bygge rett på festekontrakten av 1969. Det bestrides ikke at festekontrakten var gyldig inngått og at ankemotpartene som Reidar Sivertsens rettsetterfølgere til eiendommen må respektere festeavtalen med mindre den på annet grunnlag er bortfalt. Tinglysningen av denne festekontraken ble slettet av Anne Margrethe Vikan i 1976, uten tilskyndelse eller annen medvirkning fra ankemotpartene. Slettingen må sees som at hun har oppgitt sin rett etter denne festekontrakten og denne kan derfor ikke vekkes til live uten ny avtale med ankemotpartene. Det vises for øvrig til herredsrettens domsgrunner vedrørende dette tvistepunktet, som tiltres av ankemotpartene. Rettsforholdet mellom ankemotpartene, som bortfestere, og Anne Margrethe Vikan, som fester, reguleres i dag av festekontrakten av 1968.

Hans Reinhardt Jæger, Kirsten Marie Jæger Sivertsen, Arne Kristian Jæger og Bente Lisbeth Jæger nedla slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Den ankende part dømmes til å betale sakens omkostninger for herreds rett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten vil bemerke:

Lagmannsretten har for avgjørelsen delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet - lagdommer Nordnes og konstituert lagdommer Saue - er kommet til at Anne Margrethe Vikan ikke har eiendomsrett til festetomten, men at hun har i behold festeretten i henhold til festekontrakten fra 1969, som kan retinglyses på eiendommen.

De vanlige rettsvirkninger som følger av en overdragelse som ikke er proforma, er at alle eierbeføyelser som det ikke er tatt forbehold om overføres til erververen. Flertallet finner at skjøtets formulering - som var det eneste skriftlige ankemotpartene hadde å forholde seg til med hensyn til ervervet av eiendommen - også bør danne utgangspunktet for bedømmelsen av Reidar Sivertsens disposisjonsrett over eiendommen etter overdragelsen. Ankemotpartene bør ikke tåle en tolkning av skjøtets bestemmelser som de ikke hadde grunn til å regne med etter ordlyden da de mottok skjøtet, med mindre det forelå andre forhold som tilsa en slik avvikende forståelse, jf. bl.a. Rt-1990-1285.

Forbeholdet som er inntatt i skjøtet vedrørende «full disposisjonsrett» knytter seg til det «kår» overdragerne forbeholdt seg etter overdragelsen. En språklig forståelse av uttrykket «full disposisjonsrett» må sees i sammenheng med dette, og knytter seg naturlig til disposisjonsretten over Reidar Sivertsen og ektefelles hytte på eiendommen. Det forbehold som er inntatt i skjøtet gir derfor ikke holdepunkter for at Ragnar Sivertsen med dette hadde beholdt for seg noen disposisjonsrett vedrørende festekontraktene. Tvert om gir en naturlig forståelse av ordlyden i skjøtet - som var avfattet av Reidar Sivertsen alene - et relativt klart holdepunkt for at han ikke hadde noen slik rett.

Flertallet finner heller ikke holdepunkter for at det mellom partene i overdragelsen var noen felles forståelse av at «full disposisjonsrett» innbefattet noe annet enn den faktiske disposisjonsretten over hytten som foreldrene i sin tid hadde ført opp på eiendommen. Skjøtet var avfattet og tinglyst av Reidar Sivertsen alene, og det er ikke holdepunkter for at innholdet i kårklausulen ble diskutert eller på annen måte søkt klargjort mellom ham og ankemotpartene i forbindelse med utferdigelsen eller overleveringen av skjøtet.

Flertallet finner det riktignok ikke tvilsomt at Reidar Sivertsen selv mente å ha rett overfor sine barn å til foreta deling og overskjøting av festetomten til Anne Margrethe Vikan. Flertallet viser til disposisjonene Reidar Sivertsen gjennomførte. Det er intet i saken som tilsier at Reidar Sivertsen ble utsatt for noen form for press eller overtalelser med hensyn til delingen og den etterfølgende overskjøtingen.

Skylddelingsforretningen og den senere overskjøtingen til Anne Margrethe Vikan ble gjennomført av Reidar Sivertsen uten de fire erververnes kunnskap. Flertallet legger til grunn at disse først fikk foranledning til å skaffe rede på hva som hadde skjedd i 1983, da Anne Margrethe Vikan uttalte overfor Hans Reinhardt Jæger at hun hadde skjøte på hyttetomten sin. Hans Reinhardt Jæger bestred da umiddelbart hennes eiendomsrett. Sameiernes manglende reaksjon overfor Reidar Sivertsens disposisjoner da de ble utført, kan derfor ikke tas til inntekt for at det mellom dem og Reidar Sivertsen forelå en stilletiende avtale eller forståelse om at han var berettiget til å gjennomføre disse disposisjonene. Flertallet finner heller ikke at unnlatelsen av noen ytterligere oppfølgning av saken fra sameiernes side etter 1983 og frem til tvisten kom opp igjen i 1998, har betydning i så henseende.

Flertallet finner at overdragelsen av gnr. 127 bnr. 69 i betydelig grad var en gavedisposisjon i form av arveforskudd til de fire barna. Den byrde som lå i gjennomføringen av kårforpliktelsen (vedlikehold av hytten) ville uansett bidra til å holde eiendommen i hevd og dermed vedlikeholde den varige verdi som ankemotpartene var tilført gjennom overskjøtingen. Flertallet antar at det ved disposisjoner mellom nære familiemedlemmer med betydelig grad av gaveelement, kan være grunnlag for å legge større vekt på gavegivers subjektive forutsetninger enn ellers. Det kan imidlertid ikke være tale om å legge ensidig vekt på gavegivers subjektive forestillinger, jf. bl.a avgjørelsen inntatt i Rt-1990-1285.

Flertallet finner at de disposisjoner det i denne saken er tale om, ligger såvidt langt utenfor hva ankemotpartene med rimelighet kunne forutse med utgangspunkt i de forbehold som var inntatt i skjøtet, og hva som ellers antas å være vanlig i forholdet mellom foreldre og barn. Uaktet de faktiske forhold i nærværende sak, bemerker flertallet at konsekvensene av en regel som så ensidig legger vekt på avgivers forutsetninger som den ankende part her legger opp til, i stor grad være egnet til å skape tvister og ufred i familieforhold, og for øvrig virke uheldig på omsetningslivet. Flertallet finner på grunnlag av ovennevnte heller ikke å kunne hensynta det forhold at det kan reises spørsmål ved om ankemotpartene, som følge av festeavtalens lave festeavgift og festers rett til å kreve skjøte, reelt oppnår noe ved å bestride overdragelsen.

Flertallet er etter dette kommet til at Reidar Sivertsen etter overføringen av eiendommen til ankemotpartene, ikke hadde rett til å skjøte festetomten over på Anne Margrethe Vikan. Hevd eller andre former for ekstinktivt erverv er ikke påberopt. Anne Margrethe Vikan har derfor ikke eiendomsrett til gnr. 127 bnr. 107 i Bodø kommune.

Etter å ha fått skjøte på eiendommen begjærte Anne Margrethe Vikan festekontrakten av 1969 slettet fra grunnboksbladet til gnr. 127 bnr. 69, hvor det fremgår at sletting ble anmerket 5. april 1976. Etter det opplyste ble dette gjort etter oppfordring fra tinglysningen.

Når en innehaver av en begrenset rettighet i en eiendom, deretter overtar eiendomsretten til samme, oppstår regelmessig spørsmålet om den begrensede rettigheten er bortfalt. Flertallet finner det imidlertid lite fruktbart å forfølge dette resonnementet videre, idet Anne Margrethe Vikan aldri ble eier av eiendommen.

Gjennom å begjære festeretten slettet kan Anne Margrethe Vikan likevel anføres å ha dispositivt oppgitt festeretten etter festeavtalen av 1969. Anne Margrethe Vikans eventuelle oppgivelse av festeretten gjennom avlysningen, bygger utvilsomt på hennes forutsetning om at hun på dette tidspunktet hadde en uangripelig eiendomsrett til eiendommen. Flertallet anser denne forutsetningen som godt synbar for ankemotpartene, som i dag bestrider både eiendomsrett og festeavtalen fra 1969. Det legges her til at flertallet finner det sannsynliggjort at ingen av ankemotpartene, frem til tvisten om eiendomsretten kom opp i 1998, hadde reflektert over hvilken festekontrakt Anne Margrethe Vikan utledet sin disposisjonsrett over eiendommen fra. At ingen av ankemotpartene i 1976 tilskyndet eller forledet henne til å begjære festeretten slettet, har ingen betydning for sakens avgjørelse. Med grunnlag i avtaleloven §33 finner flertallet at det uansett vil virke stridende mot redelighet og god tro å tillate at ankemotpartene bygger rett på en eventuelt dispositiv opptreden fra Anne Margrethe Vikan vedrørende slettingen av festeavtalen av 1969. Det avsies derfor dom for at Anne Margrethe Vikan har sine rettigheter etter festekontrakten av 9. september 1969 i behold.

Ankemotpartene må dermed også akseptere at heftelsen tinglyses på nytt på grunnboksbladet til gnr. 127 bnr. 69. Dette er det imidlertid ikke nødvendig å nedfelle i domsslutningen.

Mindretallet - tingrettsdommer Faanes - er kommet til at overdragelsen av bnr. 107 til Anne M. Vikan er bindende for ankemotpartene.

Avgjørelsen om hvorvidt Reidar Sivertsen, i forhold til ankemotpartene, hadde rett til å foreta fradeling og overdragelse av festetomten, må skje på grunnlag av det rettsforhold som ble etablert da Sivertsen overdro bnr. 69 til ankemotpartene i 1974. Det må med andre ord foretas en tolking av den disposisjon som da fant sted. Et sentralt og avgjørende spørsmål i den forbindelse er om man ved tolkingen skal bygge på det objektive eller det subjektive tolkingsprinsipp.

Det ble ikke avtalt at de fire barna skulle yte noe vederlag da de fikk skjøte på eiendommen ut over at foreldrene skulle ha disposisjonsrett til eiendommen mens ankemotpartene skulle holde eiendommen forsvarlig ved like. I betraktning av at dette dreide seg om en bebygd fritidseiendom med et areal på over 30 da, hadde overdragelsen et klart gavepreg hvor ankemotpartene fikk overdratt en ikke ubetydelig verdi. Ved fastsettelsen av rettsforholdet er det da i den foreliggende situasjon, grunnlag for å ta utgangspunkt i en subjektiv tolking av disposisjonen hvor det således er overdragerens intensjoner og oppfatninger som skal legges til grunn. Mindretallet vil i denne forbindelse vise til Hov, Avtaleslutning og ugyldighet, 1998, side 139 flg.

Det forhold at disposisjonen gjaldt en fast eiendom, og at det her ble utferdiget og tinglyst et skjøte på bnr. 69, noe som dessuten skulle ha medført at nektelse av tinglysing av skjøtet på festetomten etter bestemmelsene i tinglysingsloven, er ikke til hinder for at det underliggende rettsforhold fastsettes på grunnlag av andre momenter enn de rent formelle som følger av selve skjøtet. Verken utstedelse eller tinglysing av et skjøte har en slik rettsvirking at kontrahentene ved en eiendomsoverdragelse skulle være avskåret fra å gjøre gjeldende krav som står i motstrid til skjøtets ordlyd. Rettsforholdet mellom partene skal i slike tilfeller avgjøres på tilsvarende måte som ved andre disposisjoner. Skjøteutstedelsen og tinglysingen er heller ikke til hinder for at man ved avgjørelsen bygger på en subjektiv tolking.

Ut fra bevisførselen finner mindretallet det klart at Reidar Sivertsen var av den oppfatning at han hadde rett til å overdra tomten til datteren Anne M. Vikan. Om han bygde dette på en oppfatning av at han hadde rett til å disponere rettslig i henhold til bestemmelsen i skjøtet som ga ham «full disposisjonsrett» eller om han mente at festetomten ikke fulgte med ved overdragelsen av bnr. 69 til de fire barna, er ikke av betydning. Det er tilstrekkelig for mindretallets standpunkt at han selv sørget for å gjennomføre en fradeling, dernest utferdiget han skjøtet til datteren, og endelig sørget han også for å få skjøtet tinglyst. Dette viser etter mindretallets oppfatning at Reidar Sivertsen både mente at han hadde rett til å overdra tomten og at han ønsket å gjøre dette. Det er ikke ført avgjørende bevis for at Sivertsen var under et utilbørlig press da dette skjedde. Det vises her også til at Sivertsen anførte på skjøtet på bnr. 69 at verdien av eiendommen etter fradrag for kårytelsen var kr 6.000 som skulle anses som forskudd på arv med kr 1.500 til hver av de fire barna, og at han på skjøtet på bnr. 107 oppga at verdien var kr 1.500 som også skulle anses som forskudd på arv. På denne måten sørget Sivertsen for en likebehandling av de fem barna. Når det sees hen til størrelsen av de arealer som ble overdratt, synes også overdragelsene å medføre en rimelig balanse i fordelingen av verdiene.

Ved avgjørelsen av om en slik subjektiv tolking av disposisjonen skal være av utslagsgivende betydning for rettsforholdet, må det legges vekt på hvilke konsekvenser overdragelsen av denne tomten fikk for de som tidligere hadde fått bnr. 69. Det vises da til at tomten var påheftet en festekontrakt som gjaldt i 99 år fra 1969, og at det var fastsatt en symbolsk festeavgift på kr 10,- som dessuten aldri er blitt innkrevd. Av denne grunn hadde ikke festetomten noen reell verdi for de fire eierne av bnr. 69, verken av økonomisk art eller på annen måte. Det vises i denne forbindelse også til at festekontrakten inneholdt en bestemmelse hvor det heter at «(t)omten kan senere erverves ved skjøte», noe som antakelig må forstås slik at Anne M. Vikan kunne kreve å få eiendomsretten til tomten når hun måtte ønske det. Ankemotpartene har derfor ingen beskyttelsesverdig interesse i å motsette seg overdragelsen av festetomten.

Mindretallet er videre kommet til at den tomten Sivertsen mente å overdra til datteren Anne, var parsellen med de grenser den fikk ved skylddelingsforretningen som ble avholdt i 24.10.75. Skyldelingsforretningen var foretatt kort tid før overdragelsen, og det må ut fra bevisførselen legges til grunn at Sivertsen var kjent med hvilket areal som var fradelt. Mindretallet viser her til vitnet Wiktor Martinsen som var formann ved skylddelingsforretningen. Han bekreftet at Sivertsen må ha sett utskriften fra skylddelingen, og mente at Sivertsen ville ha protestert og bedt om retting i fall grenseangivelsen var blitt feil. Når det gjelder det forhold at det i skjøtet er henvist til at overdragelsen gjaldt samme tomt som festekontrakten av 04.10.1968 som har fått gnr. 127, bnr 69 tomt nr. 1, anser mindretallet dette som en uheldig uttrykksform ved identifiseringen av tomten. I denne forbindelse vises det til at det også på grunnboksbladet til bnr. 69 sto anført at det var festekontrakten fra 1968 som hadde gitt festetomten betegnelsen tomt nr. 1. For øvrig var ble det ved tinglysingspåtegningen angitt at skjøtet var anmerket på bnr. 107.

Når det gjelder innsigelsen fra ankemotpartene om at et område mellom festetomten og Fjærevatnet lå i sameie og at Sivertsen derfor ikke kan antas å ha villet overdra dette til Anne M. Vikan, nøyer mindretallet seg med å bemerke at det ikke kan sees å være grunnlag for at det var etablert noe slikt sameie. Det vises til vitneforklaringene fra andre grunneiere i området og til at skylddelingsmennene, som var godt kjent i området, ikke hadde lagt til grunn at det eksisterte en slik eiendomsform.

Mindretallet finner på denne bakgrunn at Reidar Sivertsen i forhold til eierne av bnr. 69 hadde rett til å overdra av bnr. 107 til Anne M. Vikan, og at overdragelsen til henne er rettsgyldig mellom partene.

Med det resultat lagmannsrettens flertall er kommet til, fremstår ankesaken som dels vunnet og dels tapt for Anne Margrethe Vikan. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd, jf. §180 annet ledd, skal partene da bære hver sine omkostninger i anledning ankesaken. Unntakene i §174 annet ledd er vurdert, men ikke funnet å komme til anvendelse. Hva særlig angår ankemotpartenes anførsler om at Anne Margrethe Vikan, gjennom å oppnå dom i samsvar med den subsidiære påstanden, ikke har oppnådd mer enn hva hun ville fått gjennom å akseptere tidligere fremsatte forlikstilbud, bemerkes at selv om tilbud om løsning i tråd med dette tidligere har vært fremsatt, har disse likevel vist seg å være betinget av motytelser i form av utvidet ferdselsrett ankemotpartene og redusert tomtegrense mot Fjærevannet.

Av samme grunn finner lagmannsretten at partene i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §174 første ledd, jf. §180 annet ledd bør bære hver sine omkostninger for herredsretten.

Slutning:

1. Anne Margrethe Vikan har ikke eiendomsrett til gnr. 127 bnr. 107 i Bodø kommune.

2. Anne Margrethe Vikan har i behold sine rettigheter i gnr. 127 bnr. 69 i Bodø kommune etter festekontrakt av 9. september 1969.

3. Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.