RG-1951-51
| Instans: | Gulating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1950-07-10 |
| Publisert: | RG-1951-51 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom 10. juli 1950 i ankesak nr. 64/1949 |
| Parter: | Endre Endresen Hovlandsdal (overrettssakfører Andr. Hodnefjeld) mot Agnes Johansdtr. Berge (overrettssakfører Sigurd Eikeset). |
| Forfatter: | Lagdommerne Henrik Svensen, T. Gjessing, byfogd Norvald Hagen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §9, Odelsloven (1821) |
Den 2. desember 1948 avsa Sunnfjord herredsrett - den konstituerte sorenskriver med 3 domsmenn - dom med følgende slutning: «Endre Endresen Hovlandsdal dømmes til å
Side:52
fravike og å ryddiggjøre samt å utstede odelsskjøte til Agnes Berge Hovlandsdal innen 14. april 1949 på eiendommen Nygård, br.nr. 6 under g.nr. 136 Hovlandsdal i Fjaler herred mot å utbetale til Endre Endresen Hovlandsdal løsningssummen kr. 10 000,00 med fradrag av de pengehefter som hviler på eiendommen. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Endre Endresen Hovlandsdal har ved sin prosessfullmektig, overrettssakfører Andr. Hodnefjeld, rettidig påanket dommen til lagmannsretten. Han har påstått seg frifunnet i odelssøksmålet og seg tilkjent saksomkostninger for begge retter.
Agnes Johansdatter Berge har tatt til gjenmæle ved overrettssakfører Sigurd Eikeset og har påstått herredsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for begge retter.
Partene har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende det samme som for herredsretten.
Den ankende part har avgitt forklaring, og det er avhørt 5 vitner, hvorav 3 er nye for lagmannsretten. Et av disse vitner hadde avgitt forklaring ved bevisopptagelse før hovedforhandlingen ved herredsretten. Som nye dokumenter er fremlagt utskrifter av panteboken for Sunnfjord sorenskriveri for så vidt angår 1) skadesløsbrev tgl. 12. september 1927 fra Hanna J. Hovlandsdal og Albert S. Ask til Olav Vaardal m. fl. 2) skyldskifte av 26. mai 1931, tgl. 22. juni s. å. hvor parsellen «Bjørkelund» br.nr. 15 utskilles fra odelseiendommen, 3) skjøte av 2. november 1931, tgl. 9. januar 1933 fra Hanna Hovlandsdal til Thea Andreasdatter Hovlandsdal på g.nr. 136, br.nr. 15 «Bjørkelund».
Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom.
Lagmannsretten kommer til samme resultat som herredsretten og tiltrer i det vesentlige dens begrunnelse. Høyesterettsdommene i Rt-1880-382 og 1929 169 som ankemotparten har påberopt seg finnes ikke å være avgjørende. Så vidt man kan forstå var forholdet i begge disse saker at det i selve dokumentet var sagt uttrykkelig at skjøte skulle utstedes senere, hvilket ikke er tilfelle i den foreliggende sak.
Imidlertid bestyrker de for lagmannsretten fremlagte utskrifter av skyldskifte av 26. mai, tgl. 22. juni 1931 og skjøte datert 2. november 1931, tgl. 9. januar 1933, hvorved det ble fraskilt eiendommen en parsell, at eiendomsretten ikke gikk over til Albert S. Ask ved kjøpekontrakten i 1926. Hanna Hovlandsdal er i disse dokumenter betegnet som eier av eiendommen. Ved skadesløsbrev tgl. 12. september 1927 stiller Hanna Hovlandsdal og Albert S. Ask «i fellesskap ovennevnte bruk i garanti, såsom Albert Ask har kjøpekontrakt, men Hanna Hovlandsdal har skjøten». Etter dette må det antas at kjøpekontrakten av 1926 selv partene imellom ikke var noe endelig overdragelsesdokument eller atkomstdokument. Skadesløsbrevet tgl. 12. september 1927 måtte også gi en odelspretendent som undersøkte eiendomsregisteret den
Side:53
opfatning at kjøpekontrakten av 1926 ikke overførte eiendomsretten til Albert S. Ask således at han ikke hadde adgang til å gjøre sin odelsrett gjeldende.
Byfogd Hagen er kommet til et annet resultat. Dokumentet av 27. mars 1926, tgl. 18. juni s. å. mellom Hanna Hovlandsdal og Albert Ask er visstnok benevnt kjøpekontrakt, men etter innholdet antas det å være et overdragelsesdokument hvorved eiendomsretten er overført. Dette tyder uttrykkene «sel garden min» på og «kjøpesummen skal avgjerast soleis at kjøparen tek på seg 1. panteskuld inntil kr. 2000,00, 2. kontant innen 25. juni d. å. kr. 1000,00», sett i sammenheng med at den kontante del av kjøpesummen ble ordnet på den måten at Albert Ask overtok selgerens løsgjeld på kr. 1000,00 samtidig med at han overtok eiendommen. Dette i forbindelse med at kåret til selgeren er overtatt samtidig, finnes avgjørende for at eiendomsretten er overført ved den nevnte «kjøpekontrakt», og at det ikke har vært partenes forutsetning at det senere skulle utstedes noe skjøte, hvilket heller ikke er gjort. - Den omstendighet at de dokumenter som er nevnt av de øvrige voterende er utstedt av Hanna Hovlandsdal og kun var medundertegnet av Albert Ask finnes ikke herimot å kunne tillegges avgjørende vekt da det bare viser at tinglysingsbetjenten ikke har godtatt «kjøpekontrakten» som hjemmelsbrev.
Etter foranstående vil herredsrettens dom bli stadfestet, dog således at fravikelsesfristen er 14. april 1951.
Da saken har voldt tvil og det for lagmannsretten er fremlagt nye dokumenter som er av betydning for utfallet, vil saksomkostninger ikke bli tilkjent.
Dissensen fremgår av foranstående.
Domsslutning:
Herredsrettens dom stadfestes dog således at fravikelsesfristen er 14. april 1951.
Saksomkostninger tilkjennes ikke hverken for herredsrett eller lagmannsrett.
Av herredsrettens dom (kst. sorenskriver H. G. Underthun med domsmenn):
- - -
Mellom Hanna Hovlandsdal og Albert Sørensen Ask, ble det den 27. mars 1926, opprettet en kontrakt angående overtagelsen av eiendommen. Kjøpekontrakten er tinglyst 18. juni 1926. Albert Ask drev eiendommen inntil han ved kjøpekontrakt, datert 7. juni 1947, tgl. 18. oktober s. å. solgte eiendommen til Endre Endresen Hovlandsdal, som overtok den fra 20. juni s.å. - - -
Saksøkeren hevder at hun har odelsrett til odelsgodset idet den kjøpekontrakt som 27. mars 1926, tgl. 18. juni s. å. ble opprettet mellom
Side:54
hennes farmor, Hanna Hovlandsdal, og Albert Sørensen Ask, ikke er noe overdragelsesdokument i odelslovens forstand. Hennes odelsrett er derfor ikke preskribert. Hun har anført at kjøpekontrakten alltid har vært betraktet som en kjøpekontrakt også så sent som i 1947. - - -
Saksøkeren har anført at saksøkersken ikke har odelsrett til odelsgodset, idet kjøpekontrakten fra Hanna Hovlandsdal til Albert Sørensen Ask av 27. mars 1926 i grunnen er et skjøte og var ment som skjøte den gang det ble opprettet og som siden har vært gjeldende som skjøte. Kontrakten av 27. mars 1926 er etter sitt innhold et atkomstdokument, et skjøte, det har derfor ikke vært tale om at det skulle opprettes noe annet dokument senere. Det er saksøktes mening at Albert Sørensen Ask overtok eiendommen 14. april 1926 og at han har gjort opp for seg i henhold til kontrakten. Det er også ham som siden 1926 har vært lignet som eier og bruker av eiendommen og betalt renter og avdrag for de lån som hvilte på denne. Det faktum at det ikke er blitt opprettet noe skjøte, viser etter saksøktes mening at kontrakten av 27. mars 1926 var ment som et overdragelsesdokument, som et skjøte.
2. vitne, Ingebrigt Hovlandsdal, som var til stede da kontrakten av 27. mars 1926 ble opprettet, har forklart at Ola J. Espedal som skrev dokumentet til de tilstedeværende den gang uttalte at dokumentet var like godt som et skjøte. Albert Ask uttalte til vitnet like etter at når Espedal sier at dokumentet er like godt som et skjøte, så gjør ikke vi noe mer,
Retten skal bemerke: Det er på det rene at Johan Berge og dermed også saksøkersken Agnes Berge Hovlandsdal, hadde odelsrett da kontrakten av 27. mars 1926 ble opprettet. Spørsmålet blir imidlertid om denne kontrakt har bevirket at Johan Berges og dermed også saksøkersken, Agnes Berge Hovlandsdals odelsrett, er blitt preskribert. Etter odelslovens §9, siste punktum, taper alle nærmere i ætten sin innløsningsrett såfremt de uten påtale lar noen fjernere i ætten besitte odelsgodset i 3 år. Ved odelspreskripsjon legger man vekt på den formelle side, idet utgangspunktet for preskripsjonsfristen regelmessig er tinglysingen av den nye eiers atkomstdokument. Dette er heller ikke bestridt i saken. Det er heller ikke fra saksøktes side bestridt at overtagelse i henhold til kjøpekontrakt, selv om den har vært den odelsberettigede bekjent, ikke innleder foreldelse. Saksøkte har endog erkjent at selv om en kjøpekontrakt er tinglyst, innleder ikke denne preskripsjon. Det er på det rene at kontrakten av 27. mars 1926 uttrykkelig benevner seg som en kjøpekontrakt, og det står også i denne kontrakt at Hanna Hovlandsdal «gjer kunnigt at eg sel garden». Spørsmålet er om kontrakten allikevel kan sies å være et atkomstdokument i odelslovens forstand. En kjøpekontrakt er i alminnelighet ikke noe atkomstdokument. Kjøpekontrakten av 27. mars 1926, uttaler visstnok som ovenfor nevnt at Hanna Hovlandsdal «sel» eiendommen og dette kan tyde på at den virkelige overdragelse var tilsiktet, men på den annen side inneholder kontrakten uttrykk som synes å forutsette at skjøte senere skulle utstedes. Det heter bl.a. om kjøpesummen at denne «skal» avgjøres på den måte. Det står ikke at kjøpesummen er avgjort. Det er lite grunn til å tro at Ola J. Espedal som i mange år hadde skrevet
Side:55
eiendomsdokumenter ikke visste forskjellen mellom en kjøpekontrakt og et skjøte. Når han derfor har benyttet uttrykket kjøpekontrakt, har dette ganske sikkert hatt sin bestemte mening, og han har sikkert også forutsatt at skjøte senere skulle opprettes. Det er meget mulig at grunnen til at skjøte ikke ble utstedt med en gang, kan skyldes at Albert Sørensen Ask, skulle søke lån i Småbruk- og Boligbanken til dekning av kjøpesummen og at de da har regnet med å bli fri for tinglysing og stempelgebyrer, noe som sikkert var av betydning for Ask som etter det som er opplyst for retten i 1926 satt tungt økonomisk i det. Retten kommer derfor til det resultat at det her bare foreligger en alminnelig kjøpekontrakt og tinglysingen av denne er ikke tilstrekkelig til å innlede preskripsjons-fristen for Johan Berge eller for Agnes Berge Hovlandsdals odelsrett. Retten finner ikke å kunne legge noen vekt på den erklæring som Hanna Hovlandsdal har gitt 18. september 1947 hvor hun stadfester at kjøpekontrakten av 27. mars 1926 var ment som og skulle gjelde som skjøte til Albert Ask. Denne erklæring er avgitt i forbindelse med salget til saksøkte og er blitt avgitt så lang tid etter at kjøpekontrakten var skrevet at Hanna Hovlandsdal ikke har hatt klart for seg hva kjøpekontrakten egentlig gikk ut på, så meget mer som Albert Ask da i vel 20 år hadde sittet som eier på eiendommen. Etter det resultat retten er kommet til må saksøkerskens påstand tas til følge. - - -