RG-1952-427

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1952-03-07
Publisert:	RG-1952-427
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom. 7. mars 1952 i ankesak nr. 559/1949
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokat Sverre Thornes) mot A/S Continentalkomplekset v/enestyrer høyesterettsadvokat Olaf Dahl (høyesterettsadvokat O. Trape Kindt).
Forfatter:	Lagmann Thor Breien, lagdommerne Arnold Hazeland, J. Aars Rynning med domsmenn
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Grunnloven (1814), Tvistemålsloven (1915) §174, LOV-1946-07-19

Den 20. august 1949 avsa Oslo byrett dom med slik domsslutning:

«Oslo kommune betaler til A/S Continentalkomplekset innen 14 dager fra denne doms forkynnelse kr. 44 095.00 med 4 % rente derav fra 10. september 1946 til betaling skjer samt i saksomkostninger kr. 600.00 - sekshundrekroner. -»

Oslo kommune har påanket dommen og lagt ned slik endelig påstand:

«Oslo kommune frifinnes mot å betale kr. 9 549,72 med lovlig rente fra 1. januar 1948 og tilkjennes sakskostnader av A/S Continentalkomplekset.»

A/S Continentalkomplekset - nedenfor kalt A/S C. - har lagt ned slik påstand:

«At byrettens dom stadfestes, dog således at de tilkjente saksomkostninger forhøyes til kr. 1 000.00 og at A/S Continentalkomplekset av Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Saksforholdet fremgår av byrettens domsgrunner.

Under ankeforhandlingen har Oslo kommune erkjent at den for så vidt angår tiden fra 24. januar 1946 til 31. mars 1949 er ansvarlig for differansen mellom den leie som Oslo kontrollnemnd har fastsatt - kr. 18790,00 pr. år - og den leie som A/S C. har oppebåret - kr. 16 765,00 pr. år. Differansen kr. 2 025,00 pr. år blir i alt kr. 6 451,88. Den er oppstått som følge av at en del av de lokaler Helsedirektoratet hadde fått tilvist, ikke kunne tilvises på ny etter at direktoratet hadde oppgitt lokalene 24. januar 1946, slik at det senere ikke er betalt leie for lokalene. Når ansvar erkjennes til 31. mars 1949 skyldes det, at A/S C. i saken bare har krevd erstatning til dette tidspunkt.

For å forenkle saken er partene under ankeforhandlingen blitt enige om at et leiebeløp kr. 4 113,48 - som Helsedirektoratet har vegret seg for å betale med den begrunnelse at en del av de tilviste rom ikke kunne brukes - i forholdet mellom partene

Side:428

skal belastes kommunen med 2/3 og A/S C. med 1/3. På kommunens part faller her kr. 2 742,32. Kommunen har videre gått med på å ansvare leiebeløp på tilsammen kr. 355,52, som andre innrekvirerte leieboere har unnlatt å betale. Det samlede beløp kommunen under ankeforhandlingen har gått med på å betale A/S C. blir etter dette kr. 9 549,72. - Partene er blitt enige om at i den utstrekning A/S C. blir tilkjent erstatning skal renter av erstatningsbeløpet regnes fra 1. januar 1948.

Etter dette gjelder tvisten for lagmannsretten bare A/S C.s krav på erstatning av kommunen utover den leie kr. 18 790,00 pr. år som Kontrollnemnda har fastsatt, og Kringkastingens krav på erstatning, som er transportert til A/S C.

Den ankende part gjør gjeldende: Byretten har tatt feil når den har tilkjent motparten erstatning utover Kontrollnemndas leie.

Det er så at rekvirering av bruksrett til husrom er en form for ekspropriasjon, som gir rekvisitus krav på full erstatning etter Grunnlovens §105. Etter §8 i bestemmelsene av 7. november 1942 er det imidlertid Kontrollnemnda som skal fastsette «vederlag» for de husrom som rekvireres. Dette skal skje i samsvar med de retningslinjer som til enhver tid er fastsatt av Prisdirektoratet. Vederlaget skal svare til hva det rekvirerte leieobjekt er verdt for rekvisitus i gangbar leie etter prisforskriftene. I alminnelighet, og således også i denne sak, vil denne leie svare til full erstatning etter Grunnlovens §105. Bare hvis rekvisitus lider tap som ikke dekkes av den gangbare leie - f. eks. hvis han på grunn av rekvireringen påføres tap i næring - blir det spørsmål om ytterligere erstatning. Denne skal da ikke fastsettes av Kontrollnemnda, men i mangel av enighet mellom partene av domstolene, jfr. Høyesteretts dom Rt-1949-829. Slik erstatning er det imidlertid ikke spørsmål om i denne sak.

Den leiefastsettelse Kontrollnemnda har foretatt i saken, har ikke vært innbrakt for Prisdirektoratet. Nemndas avgjørelse er således endelig. Den er bindende for domstolene med mindre det godtgjøres at den bygger på uriktige rettslige eller faktiske forutsetninger eller på et vilkårlig skjønn.

At så er tilfelle er ikke godtgjort. Tvert imot er det på det rene at avgjørelsen er truffet på riktig måte, på et riktig grunnlag og etter en omhyggelig vurdering av den leieverdi lokalene etter prisforskriftene kunne ha for gårdeieren.

Skulle retten mot formodning finne at betingelsene for å sette Kontrollnemndas vedtak til side er til stede, kan den ikke selv fastsette det vederlag eieren har krav på. Saken må i tilfelle gå tilbake til nemnda til ny fastsettelse av leie.

Det er for øvrig ikke godtgjort at gårdeieren ved frivillig utleie kunne oppnå en reelt sett høyere lovlig leie, enn den Kontrollnemnda har fastsatt.

Kringkastingen har ikke lidt noe tap ved rekvireringen, som kan kreves erstattet.

Side:429

Den ankende part peker tilslutt på at byretten har tilkjent A/S C. erstatning med et beløp, som ligger kr. 379,00 høyere enn det er lagt ned påstand om.

Ankemotparten fremholder at det er domstolene - ikke Kontrollnemnda som skal fastsette den erstatning rekvisitus bar krav på etter Grunnlovens §105. Det Kontrollnemnda skal gjøre etter §8 i bestemmelsene av 7. november 1942 er bare å fastsette den leie, som det er rimelig at de innrekvirerte leiere skal betale etter prisforskriftene. Det er leierens «vederlag», ikke det vederlag rekvisitus har krav på, som er nemndas skjønnstema. At dette også har vært nemndas skjønnstema i denne sak er tydelig.

Den leie som Kontrollnemnda således har fastsatt gir ikke rekvisitus full erstatning. Han har krav på å få dekket den høyeste lovlige leie som kunne vært oppnådd ved en frivillig, økonomisk rasjonell utleie av lokalene. Den oppstykking av leieobjektet som kommunens Oppgjørskontor har foretatt med fordeling av lokalene på en rekke leieboere, var ikke rasjonell. Dette har Oppgiørskontoret også erkjent i brev av 21. desember 1945. Oppstykkingen skjedde fordi kontoret av sosiale hensyn ønsket å tilgodese flest mulige leiesøkere. De økonomiske følger herav må imidlertid kommunen bære. Hadde gårdeieren fått disponere over eiendommen kunne denne vært leid ut til en enkelt eller noen få leiere, som kunne utnyttet gården ganske annerledes rasjonelt enn Oppgjørskontoret har gjort. Gårdeieren kunne også før utleien foretatt oppusningsarbeid og forholdsvis enkle ominnrednings- eller ombyggingsarbeider, som ville betinget høyere leie. Gårdeieren kunne i det minste oppnådd den leie Kringkastingen hadde betalt - kr. 27270,00 pr. år, og denne leie kunne ikke vært angrepet som ulovlig. - Ankemotparten krever derfor erstattet av kommunen differansen mellom denne leie og den leie Kontrollnemnda har fastsatt.

Med hensyn til Kringkastingens krav fremholder ankemotparten at de lokaler Kringkastingen rømmet sommeren 1945 kunne vært leid ut igjen straks hvis ikke rekvireringen var kommet på. A/S C. hadde stillet Kringkastingen i utsikt å leie ut igjen lokalene straks. Kringkastingen ville da fått refundert den leie den hadde betalt fra rekvireringen 5. juli 1945 til leietidens utløp 18. september 1945. Rekvireringen har således påført Kringkastingen tap, som kommunen må være ansvarlig for.

Under ankeforhandlingen har høyesterettsadvokat Olaf Dahll, enestyrer i A/S C. avgitt partsforklaring. Retten har foretatt befaring av Stortingsgaten 26, hvorunder er avhørt et par vitner. Det er fremlagt en del nye dokumenter, blant disse avskrift av et vedtak Kontrollnemnda fattet 19. september 1946 og avskrift av forslag til leiefastsettelse fra Kontrollnemndas kontor, tiltrådt av nemnda 22. februar 1946.

Lagmannsretten er enig med den ankende part i at det vederlag Kontrollnemnda skal fastsette etter §8 i «Lov» av 7.11. 1942 (jfr. prov. anordn. av 18.5. 1945 og senere lov av 19.7. 1946),

Side:430

skal svare til hva de rekvirerte lokaler etter prisforskriftene er verdt for gårdeieren som utleieobjekt. En viser i denne forbindelse til Høyesteretts dom Rt-1949-829.

Etter de foreliggende opplysninger må det ansees på det rene at den leie Kontrollnemnda har fastsatt også er ment å skulle svare til den verdi lokalene hadde for gårdeieren som utleieobjekt. En viser her bl.a. til forslaget til leiefastsettelse fra Kontrollnemndas kontor, tiltrådt av nemnda 22. februar 1946. og til vedtak av Kontrollnemnda 19. september 1946,- hvorav fremgår at det ved fastsettelsen av leien bl.a. er tatt hensyn til tidligere skattetakst og til gårdens beliggenhet. I vedtaket av 19. september 1946, hvorved Kontrollnemnda fastholdt sine tidligere leiefastsettelser, uttales det bl.a.: «Etter nemndas mening har gårdeieren ved de av Kontrollnemnda fastsatte leier oppnådd full grunnlovsmessig erstatning, idet eieren under de nåværende forhold ikke kan antas å ville kunne utbringe høyere leier enn fastsatt av nemnda, selv om lokalene hadde vært utleid frivillig.»

Kontrollnemndas avgjørelse er ikke påklaget til Prisdirektoratet og er således endelig.

Det kan ikke antas at nemndas leiefastsettelse bygger på et vilkårlig skjønn. Den er foretatt etter grundige undersøkelser og så vidt sees etter en omhyggelig vurdering av lokalenes leieverdi. Med hensyn til at leien er satt så meget lavere enn den leie Kringkastingen har betalt kan nevnes at Kontrollnemnda har pekt på at leien for Kringkastingen var stipulert under hensyn til dens spesielle bruk av eiendommen og på et tidspunkt da husleien ikke var underkastet de restriksjoner som gjaldt ved Kontrollnemndas leiefastsettelse. Eiendommen var for øvrig i meget dårlig stand etter at Kringkastingen hadde flyttet fra den. Med hensyn til den leietakst som Gårdeierforeningens takstmenn har avgitt bemerkes at taksten er basert på ombyggingsplaner, om hvilke det ikke foreligger tilstrekkelige opplysninger.

Det avgjørende tvistespørsmål i saken blir etter dette så vidt skjønnes om Kontrollnemnda ved sin leiefastsettelse har lagt til grunn den verdi leieobjektet hadde for gårdeieren etter prisforskriftene ved en økonomisk rasjonell frivillig utleie, eller om den har bygget på den verdi leieobjektet hadde for gårdeieren slik som lokalene var disponert av Oppgjørskontoret på fastsettelsestiden ved tilvisninger til en rekke leieboere. Gårdeieren må ha krav på den leie som en rasjonell utnyttelse betinger.

Det må antas at den oppstykking av leieforholdene som Oppgjørskontoret av sosiale grunner har foretatt ikke var en økonomisk rasjonell utnyttelse av gården. Hadde gården vært leid frivillig under ett, eller til noen få leiere som kunne disponere hele etasjer - hvilket kunne vært gjort uten vanskeligheter - kunne etter rettens mening i dette spesielle tilfelle arealet i korridorene i 1ste etasje vært utnyttet bedre, f. eks. til

Side:431

arkivplass. Det samme antas i noen grad å gjelde arealet i korridorene i 2den og 3dje etasje. Videre kunne etter rettens mening Kringkastingens tidligere studio, som går gjennom to etasjer vært utnyttet bedre ved en mer rasjonell utleie. A/S C. mener at gårdeieren også kunne oppnådd høyere leie ved å foreta oppusningsarbeid eller ominnrednings- eller ombyggingsarbeid før utleie fant sted. Retten kan ikke se at gårdeieren på denne måte kunne oppnådd en høyere leie som reelt sett betød noen økonomisk vinning for ham. Den forhøyelse av leiene som slike arbeider lovlig kunne betinge, ville så vidt skjønnes bare svare til forrentning og amortisering av de påløpne omkostninger, inklusive de leietap gården ble påført i den tid arbeidene pågikk. I denne forbindelse bemerkes at det ikke er sannsynlig at A/S C. ville gått til større påkostninger på gården, all den stund det var meningen at denne skulle rives snarest mulig. A/S C. peker videre på at lokalene kunne vært leid ut til leiere, som selv ville bekostet ominnredning eller ombygging. Retten kan ikke se at dette reelt ville betinge høyere lovlig leie for gårdeieren.

Da Kontrollnemnda fastsatte leien den 22. februar 1946 til ialt kr. 18 790,00 kjente den ikke til at A/S C. hadde beklaget seg overfor Oppgjørskontoret over den urasjonelle oppstykking av leieobjektet og til at Oppgjørskontoret hadde erkjent at oppstykkingen økonomisk sett var urasjonell. Det ville derfor være naturlig at Kontrollnemnda fastsatte leien under hensyn til den utnyttelse av eiendommen som fant sted under Kontrollnemndas befaring på fastsettelsestiden. At den det har gjort synes å bekreftes av det grunnlag den ellers har bygget sin avgjørelse på, jfr. rapport av 31. oktober 1945 fra kontrollør Hauge og forslaget til leiefastsettelse fra Kontrollnemndas kontor. I vedtak av 19. september 1946 har Kontrollnemnda som nevnt uttalt at gård eieren etter dens mening har fått full grunnlovmessig erstatning, idet eiendommen under de daværende forhold ikke kunne antas «å ville kunne utbringe høyere leie enn fastsatt av nemnda, selv om lokalene hadde vært utleid frivillig.» Retten antar imidlertid at nemnda ved avgivelsen av denne uttalelse ikke har vært oppmerksom på at korridorene og studio som nevnt kunne ha vært utnyttet bedre ved en mer hensiktsmessig utleie.

Retten går etter dette ut fra at Kontrollnemndas leiefastsettelse er foretatt på grunnlag av den utnyttelse av leieobjektet som fant sted på fastsettelsestiden. A/S C. må da ha krav på et tillegg i denne leie, svarende til den merleie som en hensiktsmessig utnyttelse av eiendommen ville betinget. Tillegget vil bli fastsatt av retten. Ingen av partene har så vidt skjønnes noe å innvende mot at en supplering av denne art av Kontrollnemndas leiefastsettelse foretas av retten. Etter en skjønnsmessig vurdering og bl.a. under hensyn til de kvm priser Kontrollnemnda har regnet med for de bedreliggende rom, finner retten at leietillegget basert på en bedre utnyttelse av arealene

Side:432

korridorene og av studio bør settes til tilsammen kr. 1500,00 pr. år.

Under ankeforhandlingen er det kommet frem at Kontrollnemnda ved leiefastsettelsen 22. februar 1946 ikke satte noen leie for garderoberommet i første etasje. Dette rom ble 18. februar 1946 av gårdeieren leid ut til Elektrokontoret A/S., som tidligere hadde fått tilvist 2 rom i tredje etasje. Leien for garderoberommet og de to rommene i tredje etasje ble sommeren 1946 fastsatt under ett av Kontrollnemnda til kr. 1200,00 pr. år. Leien for de to rommene i tredje etasje var tidligere fastsatt av Kontrollnemnda til kr. 940,00 pr. år. Det er mulig at arealene av disse rom var noe innskrenket da Kontrollnemnda fastsatte den samlede leie for disse og garderoberommet sommeren 1946. Garderoberommet ble innredet til kontor av leieren og arealet samtidig noe utvidet på bekostning av et toilettrom. Leien for garderoberommet og de to rommene i tredje etasje er fra 1. mars 1946 innbetalt til A/S C. med den senere fastsatte leie kr. 1200,00 pr. år. Dette beløp inngår i de kr. 16 765,00 som A/S C. har oppebåret i årlig leie for de rekvirerte lokaler. - Som nevnt foran har kommunen erkjent at den er ansvarlig for differansen mellom den leie Kontrollnemnda har fastsatt, kr. 18 790,00 pr. år, og den av A/S C. oppebårede leie kr. 16 765,00 pr. år med i alt kr. 6 451,88. Etter det foranstående er det imidlertid ikke helt korrekt at den av Kontrollnemnda fastsatte leie er kr. 18 790,00. I tillegg til dette beløp vil komme differansen mellom kr. 1 200,00 og kr. 950,00= kr. 260,00 pr. år, svarende til leieverdien av garderoberommet. Også dette beløp vil da kommunen være ansvarlig for.

Med hensyn til Kringkastingens krav bemerkes:

Kringkastingen hadde rømmet lokalene i Stortingsgaten 26 da rekvireringen fant sted 5. juli 1945. Dens leietid utløp først 18. september 1945 og leien var betalt til denne dag. Leien fra 5. juli til 18. september 1945 utgjorde kr. 5 529,75. Herav har Kringkastingen fått refundert av A/S C. kr. 1 558,40, som A/S C. i samme tid har mottatt i leie fra de innrekvirerte leieboere. Resten, kr. 3 971,35, mener Kringkastingen at kommunen er ansvarlig for. Av dette beløp gjelder kr. 2 179,78 differansen i nevnte tidsrom mellom den leie Kringkastingen har betalt kr. 27 270,00 pr. år og den leie Kontrollnemnda har fastsatt kr. 18 790,00 pr. år. Denne differanse kan Kringkastingen ikke kreve dekket når retten ikke godkjenner en leie på kr. 27 270,00 pr. år. Derimot vil Kringkastingen ha krav på A/S C. på refusjon av en forholdsmessig andel av de tillegg i leien på kr. 1 500,00 og kr. 260,00 pr. år som retten har tilkjent A/S C.

Videre vil Kringkastingen ha krav på A/S C. på refusjon av en forholdsmessig andel av de kr. 2 742,32 som partene er blitt enige om at Kommunen skal betale av Helsedirektoratets leie. Endelig vil Kringkastingen ha krav på å få refundert av A/S C. de kr. 355,52 som kommunen har gått med på å betale for en del andre leieboere. Ytterligere krav fra Kringkastingens

Side:433

side blir der da ikke tale om, idet Kringkastingen så vidt sees får full refusjon for leien i tiden 4. juli - 18. september 1945 basert på Kontrollnemndas leiefastsettelse. Partene er enige om at de beløp Kringkastingen får til gode tilkjennes A/S C. uten nærmere spesifikasjon, idet A/S C. senere vil gjøre opp mellomværendet med Kringkastingen.

Oslo kommune vil etter dette bli dømt til å betale A/S C. kr. 9 549,72 overensstemmende med den endelige påstand kommunen har nedlagt. Den vil videre bli dømt til å betale A/S C. de av retten tilkjente leietillegg kr. 1 500,00 og kr. 260,00 pr. år Disse utgjør for tiden 5. juli 1945 til 31. mars 1949 tilsammen kr. 6580,71 slik at kommunen i alt vil bli dømt til å betale A/S C. kr. 16 130,43. Til beløpet kommer 4 % rente fra 1. januar 1948.

Retten finner at A/S C. bør tilkjennes delvise saksomkostninger for begge retter, jfr. Tl. 180, annet ledd, jfr. §174. En har bl.a. lagt vekt på at saken gjelder krav på tilgodehavende i henhold til rekvirering og at rekvisitus så vidt skjønnes ikke kunne oppnådd det beløp retten har tilkjent selskapet uten søksmål. Det bemerkes at det først var under ankeforhandlingen at Oslo kommune erklærte seg villig til å betale de kr. 9 545,72, som er nevnt i kommunens endelige påstand. Kommunen vil bli tilpliktet å betale A/S C. kr. 1 500,00 i saksomkostninger.

Dommen er enstemmig.

Domslutning:

Oslo kommune dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen å betale til A/S Continentalkomplekset 16 130,43 - sekstentusenetthundreogtredve 43/100 - kroner med 4 - fire - prosent årlig rente fra 1. januar 1948 til betaling skjer, samt sakens omkostninger med 1500 - ettusenfemhundre - kroner.

Av byrettens dom (dommer Bjarne Didriksen med domsmenn):

A/S Continentalkomplekset eier det kvartal hvori Contlnental Hotel og Teatercaféen drives, samtidig som der i bygningskomplekset også er atskillige lokaler til utleie, og der en ennå ubebygget tomt. Blant de på arealet oppførte bygninger er også et eldre hus, Stortingsgt. 26 B, som ligger mellom hotelkomplekset og den ubebyggede tomt. Denne gamle del av bygningskomplekset ble i 1925 av den daværende huseier utleiet til Kringkastlngsselskapet A/S - senere Norsk Rikskringkasting. Da denne i 1945 flyttet til sitt eget nybygg, og således ikke lenger fikk bruk for lokalene, ble disse rekvirert av Oslo kommunale rekvislsjonsnemnd i dennes møte 4. juli 1945, hvoretter de ble anvist til forskjellige leiesøkende. Denne rekvisisjon opprettholdes fremdeles, og huseleren mener at han ved de trufne disposisjoner er påført et uberettlget tap, som kreves erstattet av Oslo kommune, Denne anser seg ikke forpliktet til å betale og tvisten er innbrakt for retten ved stevning av 9. september 1946. - - -

Side:434

«Saksøkeren kjøpte eiendommen Stortingsgt. 26 (tidligere Stortingsgt. 24/26, Klingenberggt. 1B-3) i 1930. Tomten (det tidligere Brødrene Hals-komplekset) ble delvis bebygget med det nye Hotel Continental. Resten av den gamle bebyggelse på hjørnet mellom den iiyregulerte Roald Amundsensgate og Klingenberggate var bortlelet til Kringkastingsselskapet som hadde en flerårige leiekontrakt. Den samlede leie for hele bygningen var kr. 30 300,00 som ved forordningen av 12. desember 1940 midlertidig er nedsatt med 10 % til kr. 27 270,00.

Kringkastlngsselskapet A/S ble overtatt av Norsk Rikskringkasting i 1933, som med eierens samtykke trådte inn i leiekontrakten. Denne utløp etter flere prolongasjoner den 18. september 1945. Lokalene var imidlertid blitt ledige noen tid i forveien og hele den del av eiendommen som omfattes av Rlkskringkastingens leiekontrakt, ble da rekvirert av Oslo kommune ved skrivelse av 5. juli 1945. Rekvisitus etter denne rekvisisjon var Norsk Rikskringkasting inntil utløpet av leiekontrakten den 18. september 1945. Ved skrivelse av 5. september 1946 ble rekvisisjonen utvidet til å gjelde gårdens eier.

Kringkastingsselskapet hadde i sin le ie tid innredet lokalene for sitt spesielle formål, bl.a. med et stort studio som gikk gjennom to etasjer og med flere andre mindre studios som var samlet om en felles vestibyle i første etasje. Eiendommens innredning på denne måte var helt urasjonell for bortleie til andre formål.

Da Oslo kommune etter rekvisisjonen hadde overtatt eiendommen, blev denne av Oppgjørskontoret disponert slik som den var, og lokalene ble leiet ut enkeltvis til verksteder og kontorer uten hensyn til en hensiktsmessig økonomisk utnyttelse av eiendommen og uten hensyn til dennes sentrale og representative beliggenhet ved en av byens fornemste hovedgater og på en av byens dyreste tomter.

Etter begjæring av Oppgjørskontoret fastsatte Oslo kontrollnemnd i møte den 22. februar 1946 leien for de enkelte rom, hvilket ga en totalleie for hele bygningen av kr. 18 790,00 pr. år. Saksøkeren mener at denne leie ikke kan være avgjørende for hans erstatningskrav mot Oslo kommune for rekvisisjonen. En rekvirering må ikke påføre gårdeieren et direkte tap, det er det ingen hjemmel for. Rekvlreringen er jo i virkeligheten ekspropriasjon, og da må det etter gjeldende lov ytes den som ekspropriasjonen går ut over full erstatning.

I nærværende sak har A/S Continentalkomplekset krevet at kommunen skal betale den gamle meget rimelige leie kr. 27 270,00 pr. år. Denne leie er stipulert på grunnlag av den opprinnelige kontrakt med Kringkastingsselskapet fra 1925, altså fra tiden før Rådhusreguleringen, da eiendommen lå mot en utrafikert bakgate, og da leiene i dette strøket kun var en brøkdel av hva de ble etter at den nye regulering var gjennomført. Det hadde Ikke vært noen som helst vanskelighet for saksøkeren å oppnå den samme leie, som utvilsomt ligger under den som ellers er gjeldende i dette strøk, hvis Stortingsgaten 26 ikke var blitt rekvirert, således at saksøkeren selv hadde fått anledning til å disponere denne til bortiele.

Side:435

Oslo Gårdeierforenings Takst- og Skjønnsutvalg har i mars i år satt den rimelige markedsleie pr. 8. april 1940 til kr. 37 190,00.

Oslo kommune har ikke vært villig til å betale leieerstatning på grunnlag av den på rekvisjonstiden gjeldende kontraktsmessige leie, og A/S Continentalkomplekset må derfor nå få rettens avgjørelse i saken.»

I tilsvaret er kommunens frifinnelsespåstand begrunnet således:

«Lokalene i Stortingsgaten 26 ble rekvirert i medhold av bestemmelsene av 7. november 1942 og anordning av 18. mai 1945, da lokalene ble ledige ved Norsk Rikskringkastings fraflytning. Saksøkeren v/høyesterettsadvokat Olaf Dahll ble underrettet om rekvisisjonen.

Først ved brev av 10. desember 1945 fremkom høyesterettsadvokat Dahll med den betraktning at eiendommen kunne utnyttes bedre ved ominnredning, og hevdet at kommunen måtte være ansvarlig for tap eieren måtte lide ved at eiendommen ikke ble bedre utnyttet. Høyesterettsadvokat Dahll ble da underrettet om at han hadde anledning til å søke om å få hevet rekvisisjonen på 1. etasje, dersom det var så at saksøkeren hadde planer om å foreta ombygging av denne.

Vederlaget for det husrom som rekvireres skal etter §8 i bestemmelsene av 7. november 1942 fastsettes av kontrollnemnda, og eieren har ikke krav utover det som hjemles i denne forbindelse.

Kontrollnemnda har i dette tilfelle fastsatt vederlaget, og det er her intet grunnlag for noe videregående krav overfor kommunen.

Saksøkeren ville ikke kunne oppnå høyere leie ved selv å leie lokalene ut i den stand eiendommen nå er. Om saksøkeren kunne oppnå høyere leie ved ominnredninger i eiendommen, kan dette ikke begrunne noe krav i det foreliggende tilfelle. Det har ikke vært aktuelt å realisere slike planer, og det er ikke legitimert at saksøkeren kunne gjøre dette og på denne måte oppnå noen vinning. Rekvisisjonen har ikke vært til hinder for ominnredning, og ikke påført saksøkeren noe tap.»

I prosesskrift av 26. august 1947 har saksøkeren ytterligere begrunnet sitt krav således:

«Åstedsbefaring er absolutt nødvendig i denne sak og retten vil da selv kunne forvisse seg om hvor uøkonomisk og uhensiktsmessig kommunen har disponert bygningen. Denne er stykket opp i en rekke små kontorer, verksteder o. 1. i stedet for å være bortleiet til en eller i høyden to leiere. Hvis den var blitt dette, ville eiendommen etter takst foretatt den 28. mai 1946 av Oslo Gårdeierforenings Takst- og Skjønnsutvalg med fradrag av 10 % kunne ha utbrakt kr. 35 471,00 pr. år. De i taksten nevnte ombygningsplaner gjelder første etasje og er en subsldiær løsning. A/S Continentalkomplekset ville selv ha leiet bort hele bygningen under ett til en leier, men etter Oppgjørskontorets holdning er denne mulighet utelukket.

Den takst som Oslo Gårdelerforenings Takst- og Skjønnsutvalg har satt, ligger over 6000,00 kroner høyere enn den gamle leie, som saksøkeren har basert sitt erstatningskrav på. Differansen er mer enn rikelig til å dekke amortlsasjonsutgiftene i forbindelse med en ominnredning.

Rekvisisjonen omfatter hele bygningen under ett.

Side:436

Saksøkeren krever full erstatning på dette grunnlag. Kontrolinevndens ansettelse av leien for de spesielle leieforhold som Oppgjørskontoret har oppdelt det samlede objekt i, er irrelevant for saksøkerens grunnlovsmessige rett til full erstatning. Eieren er overhodet ikke tatt med på råd angående eiendommens anvendelse og kommunen skaltet og valtet med denne uten at eieren ble spurt eller varslet. Ofte ble bestyreren ikke engang underrettet før lang tid etterat kommunens leieboere var flyttet inn og begynt å innrede seg. Der er foretatt omfattende innredningsarbeider med betydelige inngrep i eiendommen uten at eieren overhodet er spurt eller varslet.

Eieren måtte etter rekvisisjonens form og Oppgjørskontorets fremgangsmåte ved eksproprleringen av eiendommen gå ut fra at han kun hadde med kommunen å gjøre som bruker av eiendommen. Selskapet fant derfor ikke grunn til å blande seg opp i hvordan kommunen utnyttet eiendommen før det fikk kommunens brev av 6. mars 1945 som øyeblikkelig ble besvart av bestyreren, høyesterettsadvokat Olaf Dahll i skrivelse av 10. s. mnd. A/S Continentalkkomplekset gikk hele tiden ut fra som en selvfølge at det skulle ha full leie foreiendommen som før rekvisisjonen og at kommunen var ansvarlig herfor. I denne forbindelse nevner jeg at eieren først 4. mars 1946 - 8 måneder etter rekvisisjonen - fikk meddelelse om de leier som skulle gjelde for de enkelte spesielle leieforhold. Disse var blitt fastsatt uten varsel til eieren og uten at dennes uttalelser var søkt innhentet. Som en praktisk ordning har eieren gått med på å innkassere leien hos kommunens leieboere, men uten prejudice for erstatningskravet.

Det er riktig at høyesterettsadvokat Dahll har fått beskjed om at han «har anledning til å søke Oppgjørskontoret om å få hevet rekvisisjonen for første etasje i gården». (Oppgjørskontorets skrivelse av 10. januar 1946.) Imidlertid er to ansøkninger herom blitt avslått.

Som det vil fremgå av den fremlagte korrespondanse leiet Norsk Rikskringkasting lokalene i Stortingsgaten 26 til 18. september 1945 og har betalt kontraktsmesslg leie til den tid. Imidlertid rekvirerte Oslo kommune lokalene allerede 5. juli s. å. og Norsk Rikskringkasting har derved fått til gode av kommunen et beløp på kr. 3971,35, hvilket fremgår av vedlagte skrivelse fra Norsk Rikskringkasting til A/S Continentalkomplekset av 18. mars d. å. Dette beløp har Norsk Rikskringkasting overdratt A/S Continentalkomplekset til innfordring i forbindelse med nærværende sak.»

Hertil har kommuneadvokaten i prosesskrift av 30. oktober 1947 gjort følgende bemerkninger:

«Kontrollnevndas leiefastsettelse er avgjørende for den leie som kan oppnåes. Dette gjelder også om saksøkeren skulle foreta utlelen.

Den leie som har vært betalt av Kringkastlngsselskapet er uten betydning, likeså den ansettelse som er foretatt av Gårdelerforeningens Takst- og Skjønnsutvalg. Sistnevnte ansettelse er dessuten basert på gjennomføring av ombygglngsplaner, og disse er ikke legitimert, likså litt som det er opplyst om og når de kunne gjennomføres, og hva omkostningene ville bli.

Saksøkeren måtte være klar over at Kontrollnemnda etter

Side:437

rekvisisjonen ville foreta leieansettelsen, og saksøkeren har hele tiden hatt full anledning til å ivareta sine interesser.

Når saksøkeren begrunner kravet med at saksøkeren kunne oppnå høyere leie ved selv å treffe bestemmelse om utleien, kan dette under ingen omstendighet gjelde før saksøkeren reiste krav om disponering av eiendommen, og før det faktisk var mulig å oppnå høyere leie ved saksøkerens egen disponering.» - - -

Retten er av den oppfatning at saksøkeren overensstemmede med ekspropriasjonsrettens grunnsetninger må ha krav på full erstatning for det avståtte. Dette var der for så vidt også enighet om mellom partenes advokater under prosedyren. Tvisten gjelder egentlig om saksøkeren kan kreve denne erstatning fastsatt under ett, eller om kommunen har rett til først å oppstykke gården i en i økonomisk henseende uhensiktsmessig fordeling av lokalene mellom en rekke forskjellige leieboere og deretter kreve, at gårdeieren skal nøye seg med summen av disse forskjellige leiebeløp. Retten mener at når gården før var utleiet som en enhet og spesielt innredet for dette, og kommunen ved sin oppdeling har bevirket at arealer - som f. eks. Kringkastingens mottagelsesrom - ikke blir intektsgivende, da må kommunen holde eieren skadesløs for disse disposisjoner og godtgjøre gårdeieren etter eiendommens verdi, utnyttet som en helhet. Gården hadde inntil rekvisisjonen i flere år vært utleiet til Kringkastingen for kr. 27 270,00 (opprinnelig kr. 30 300,00) pr. år. At dette var en rimelig leie fremgår av den vurdering som Oslo Gårdeierforenings Takst- og Skjønnsutvalg har avholdt. Retten mener at kommunen bør betale gårdeieren differansen mellom den leie, som Kringkastingen betalte og de beløp som innkom ved kommunens spredte utleie. Lelen for tidsrommet 4. juli 1945 til 4. juli 1949 skulle utgjøre kr. 109 080,00 - eller regnet til 1. april 1949, som saksøkeren har basert sitt krav på, - kr. 102 262,00. Herfra går da det beløp, som saksøkeren har fått inn i dette tidsrom kr. 58 167,00. Restbeløpet kr. 44 095,00 bør kommunen betale til gårdeieren.

Retten mener at huseierens krav i dette tilfelle er så vel begrunnet at kommunen ikke kan unngå å erstatte sakens omkostninger, som settes til kr. 600,00.