RG-1957-66

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1953-09-03
Publisert:	RG-1957-66
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 3. september 1953 i ankesak nr. 514/1950
Parter:	Nora Huseby og 73 eiere av hus og grunn på Enerhaugen (høyesterettsadvokat Magne Schjødt), Lillian Bengtson (overrettssakfører Ragnar Solheim) mot Oslo kommune (høyesterettsadvokat Sverre Thornes).
Forfatter:	Lagmann Kristian Lunde, lagdommer Sverre Tessem, sorenskriver J.M. Cappelen med fagkyndige domsmenn
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §40, §41, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915), Skjønnsprosessloven (1917), §54, §55

Oslo kommune har i medhold av bygningslovens §41, 1. ledd og §40 ved stevning av 20. september 1947 forlangt avholdt forsøkstakst med repartisjonsskjønn over en rekke eiendommer på Enerhaugen til gjennomføring av regulering etter stadfestet byplan og til erverv av grunn til gate og plass etter samme regulering. Oslo skjønnskommisjon har den 27. juni 1950 avsagt enstemmig skjønn. Det fremgår av skjønnet at eiendommene er delt inn i 6 felter. - - -

Den her nevnte inndeling i 6 «felter» skjedde etter forslag av kommuneadvokaten i et forberedende rettsmøte den 20. april 1948.

Det var ingen prinsipiell forskjell på eiendommene eller bebyggelsen i de 6 felter. Inndelingen var en rent praktisk foranstaltning, idet forslaget gikk ut på at man behandlet feltene med «saksforberedelse, åstedsbefaring og hovedforhandling i den rekkefølge som er angitt på tegning 206 A» - og at deretter avhjemlingen skulle skje samlet for hele ekspropriasjonsområdet.

Side:67

Etterat de saksøkte hadde erklært at de intet hadde å innvende mot denne fremgangsmåte, ble skjønnet utsatt etter begjæring av kommuneadvokaten, «fordi det var reist spørsmål om forandring av reguleringen med tanke på delvis fredning av området på Enerhaugen».

Et år senere, i brev av 26. april 1949, anmodet kommuneadvokaten om at forsøkstaksten ble fremmet og etter forutgående skriftlig saksforberedelse for hvert av de 6 felter, ble det ifølge rettsboken «holdt åstedsbefaring med påfølgende hovedforhandling for hvert av feltene».

Angående skjønnsforutsetningene er det i rettsboken anført:

«I rettsmøtet 13. september 1949 tilførte kommuneadvokaten som skjønnsforutsetning at kommunen skaffer erstatningsleiligheter til de innehavere av leiligheter som må flytte på grunn av ekspropriasjonen, og han fremholdt at det ved erstatningsfastsettelsen ikke ville være riktig å legge til grunn høyere leie for erstatningsleilighetene enn dem som gjelder for leiligheter i kommunens eldre bygg. Han hadde ikke noe å innvende mot at erstatningen blir fastsatt på grunnlag av bruksverdien etter bestemmelsene i Prisforskriftenes §26, men tilføyde at det ikke skulle bli aktuelt å bygge på Prisbestemmelsene i §26b etter den skjønnsforutsetning som han foran hadde tilført. I rettsmøtet den 19. oktober 1949 fremla advokat Schjødt et prosesskrift hvori han prinsipalt påsto at skjønnet for tiden nektes fremmet fordi det etter kommuneadvokatens skjønnsforutsetninger ikke er klart hvor stort tap det skal regnes med på hver enkelt huseier i øket husleie. Kommuneadvokaten tilførte deretter følgende:

«Advokat Thornes holdt seg til den skjønnsforutsetning med hensyn til erstatningsleiligheter som var protokollert i rettsmøtet den 13. september 1949, men med den tilføyelse at han var enig i at skjønnsretten ved fastsettelsen av erstatning for den enkelte eiendom i premissene for skjønnet uttaler hvilken klasse leilighet kommunen tilbyr og størrelsen av denne, samt til hvilken leiesum skjønnsretten har forutsatt at leiligheten blir tilbudt av kommunen. Såfremt vedkommende måtte bli sagt opp til fraflytning fra den nye erstatningsleilighet, vil kommunen tilby en tilsvarende ny leilighet.»

Advokat Schjødt frafalt etter denne tilføyelse til skjønnsforutsetningene protesten mot forsøkstakstens fremme.»

Rettsboken omtaler deretter de 3 klasser erstatningsleiligheter som ifølge opplysninger fra Oslo kommunale leiegårder vil bli tilbudt grunneierne, nemlig:

1. Leiligheter i kommunens egne boligkomplekser.

2. Eiendommer innkjøpt av kommunen i reguleringsøyemed.

3. Leiligheter stillet til kommunens disposisjon gjennom OBOS.

Deretter følger de alminnelige skjønnsgrunner, som er meget knappe, og lyder slik:

«Skjønnsretten finner at de saksøkte ikke kan være

Side:68

forpliktet til å flytte over i erstatningsleiligheter som kommunen har innkjøpt i reguleringsøyemed (klasse 2 ovenfor). De eiendommer som er innkjøpt i reguleringsøyemed, antas for en alt overveiende del å være gamle, umoderne og bestemt til å rives innenfor en noenlunde nær fremtid.

Leilighetene i OBOS-byggene (klasse 3 ovenfor), vil skaffe de saksøkte mer moderne og sanitære boliger, men faller så kostbare at kanskje de fleste av huseierne på Enerhaugen ikke har økonomisk evne til å overta slike leiligheter.

Den klasse leiligheter som etter skjønnsrettens oppfatning bør tilbys huseierne på Enerhaugen, faller innenfor klasse 1 ovenfor, kommunens egne boligkomplekser, hvor leiene er moderate og ikke avviker sterkt fra de av Kontrollnemnda satte husleier for gårdene på Enerhaugen. Det vises her til nemndas ansettelser i oppgave av 27. juli 1949. (Dok. 9, bilag 1).

For alle eiendommer på Enerhaugen gjelder at disse ikke er salgseiendommer, således som disse er definert i Prisbestemmelsene (19. desember 1947) §26 annet ledd. Som det fremgår av hva ovenfor er sagt, har kommunen erklært seg enig i at erstatningen blir fastsatt på grunnlag av bruksverdien, og skjønnsretten oppfatter dette således at reglene i Prisbestemmelsene §26 tredje ledd, kommer til anvendelse. Kommunen har derimot ikke ment at erstatningen må fastsettes etter §26. 3. ledd b, all den stund huseierne vil bli tilbudt erstatningsleiligheter av kommunen. Skjønnsretten er på dette punkt enig i kommunens standpunkt under forutsetning av at ingen huseier blir tilbudt erstatningsleilighet som er av ringere kvalitet enn den han nå har i huset på Enerhaugen, og ved bedømmelsen av dette spørsmål må en også ta i betraktning at mange foretrekker å bo i eget hus selv om det ikke er moderne og sanitært tilfredsstillende, fremfor å bli tilvist en leilighet i et stort bygningskompleks, kanskje av eldre årgang.»

De samlede erstatningsbeløp utgjør kr. 1 598 007,50. Herav utgjør kr. 1 405 407,50 «erstatning for eiendommen med bebyggelse», mens kr. 192 600 er «erstatning for flytningsomkostninger og fordyret husleie» og visse spesielle ulempeerstatninger til enkelte eiendommer.

For de eiendommers vedkommende som tilkjennes erstatningsleilighet, er denne størrelse og klasse, samt husleien fastsatt.

Høyesterettsadvokat Magne Schjødt har i rett tid påanket Oslo skjønnskommisjons skjønn av 27. juni 1950 til Eidsivating lagmannsrett ved ankeerklæringer av 15. og 18. august 1950 på vegne av en rekke av de huseiere og grunneiere som berøres av skjønnet. Anken gjelder for det første de hus- og grunneiere som han representerte under skjønnet. Disse er: - - -

Overrettssakfører Ragnar Solheim har på vegne av fru Lillian Bengtson uttatt selvstendig ankeerklæring den 15. august 1950. Anken er fremsatt i rett tid. Hun blir således

Side:69

ankepart nr. 78 og anker som eier av eiendommene Johannesgaten 16 og 18 (oppført som nr. 99 og 100 foran under takstnumrene ved skjønnet).

Advokat Schjødt har på vegne av de parter han representerer gjort gjeldende at anken gjelder skjønnet i dets helhet. Han hevder at de prinsipper som er fulgt ved takseringen, ikke gir full erstatning overensstemmende med Grunnlovens §105 og §26 i prisbestemmelsene for faste eiendommer. I ankeerklæringen er dessuten nevnt at det også ankes over at det ved skjønnet ikke er gitt erstatning til dekning av tap ved skatt av ekspropriasjonsvindingen. Denne siste ankegrunn er dog frafalt under hovedforhandlingen.

Advokat Schjødt hevder at skjønnskommisjonen visstnok har gitt uttrykk for at eiendommene ikke er salgseiendommer således som disse er definert i prisbestemmelsenes §26 annet ledd. Skjønnskommisjonen har således i skjønnsforutsetningene uttalt det riktige prinsipp at bruksverdien skal legges til grunn ved fastsettelsen av takstene. Men takstene viser at kommisjonen faktisk ikke har fulgt de grunnsetninger som den har gitt uttrykk for, idet grunneierne ikke har fått noen ekstraerstatning utover hva de ville fått for eiendommene som salgseiendommer. For øvrig er takstene for lave selv etter eiendommenes verdier som salgseiendommer. Enkelte grunneiere har fått mindre i erstatning enn de selv kjøpte for i billigere tider, enda eiendommene nå er i en langt bedre stand enn den gang. I enkelte tilfelle ligger erstatningene ikke eller bare ubetydelig over skattetakstene, iallfall atskillig mindre over enn man kunne vente etter det forhold som etterhånden har festnet seg i praksis mellom skattetakster og pristakster. Det er heller ikke gitt tilstrekkelig erstatning for de høyere husleier som grunneierne må betale når de kommer inn i de leiligheter kommunen vil tilby dem i stedet. Endelig kan kommisjonen ikke ha vært oppmerksom på eller tatt hensyn til den ekstraverdi som ligger i å bo i eget hus. For det første vil en selveier kunne utføre meget vedlikeholdsarbeid selv, hvorved driftsutgiftene ved eiendommen blir mindre og altså eiendommens nettooverskudd større enn en må regne med i et moderne boligkompleks. Her må det regelmessig holdes lønnet portner og bestyrer, og deres lønn blir derfor en ekstrautgift som fordyrer leiene. For det annet kan en selveier ha direkte inntekter av sitt hus f. eks. ved delvis fremleie, ved inntekter av egen have osv. Dette er inntektsposter som grunneierne går glipp av når de må flytte inn i moderne boligblokker. Endelig må en være klar over at selve eiergleden - bevisstheten ved å sitte som eier av eget hus og egen grunn - representerer en selvstendig økonomisk verdi. De aller fleste av grunneierne ville foretrekke å bli boende i sine gammeldagse hus fremfor å flytte inn i moderne leiligheter. Når det da ved fastsettelsen av erstatningene ikke er tatt hensyn til denne deres subjektive vurdering, har de ikke fått full erstatning.

Side:70

Huseiere som bor i eget hus eller som fremleier dem, skal etter §26 avsnitt 3 b i prisforskriftene få erstatning fastsatt etter hva det vil koste å skaffe dem tilsvarende hus. Imidlertid var det under skjønnet enighet om at kommunen skulle skaffe ekspropriatene erstatningsleiligheter i kommunens egne boligkomplekser. Som følge herav må huseiere, som ikke selv bor i sine hus eller som helt eller delvis fremleier dem, få en erstatning som i rente gir samme årlige inntekt som huset. For huseiere, som bor der selv, må en tilsvarende beregningsmåte legges til grunn. En må da bygge på en rimelig ansettelse av den verdi det representerer for dem å bo i eget hus. Det ledende synspunkt må i det hele være at ekspropriatene skal få en så stor erstatning at de får like stor avkastning som før, med andre ord at de økonomisk blir holdt helt ut skadesløse.

For de ubebyggede tomter er erstatningene likeledes satt for lavt. Skattetakstene bygger her på en grunnpris av kr. 25 pr. m2, mens kommisjonen sees å ha regnet etter ca. kr. 30 pr. m2 . Dette er altfor lavt etter det forhold som etterhånden har festnet seg mellom pristakster og skattetakster.

Etter dette mener advokat Schjødt at skjønnet generelt sett er bygget på uriktige rettslige synsmåter. Skjønnet lider for så vidt av feil som innvirker på samtlige takster. Dette er søkt påvist gjennom en omfattende detaljgjennomgåelse for de eiendommer som omfattes av anken. Disse feil må lede til at skjønnet må oppheves i sin helhet. Han peker i denne forbindelse også på at da skjønnskommisjonens skjønn er endelige, må en være særlig omhyggelig med å undersøke at det rettslige grunnlag i enhver henseende er holdbart.

Subsidiært gjør advokat Schjødt gjeldende at det for enkelte av de eiendommer som deltar i anken, i ethvert fall foreligger spesielle feil ved de rettslige forutsetninger som skjønnet har bygget på. Skjønnet må derfor under enhver omstendighet oppheves for disse eiendommer og i tilfelle ytterligere for de eiendommer hvor lagmannsretten måtte finne at det foreligger slike spesielle feil. De eiendommer han for så vidt har pekt på, er følgende: - - -

Advokat Schjødt gjør til slutt gjeldende at lagmannsretten - hvis den opphever skjønnet og hjemviser dette til ny behandling - tillike bør påby at skjønnskommisjonen da skal settes med ny sammensetning. Han har nedlagt denne endelige påstand:

«Prinsipalt:

Skjønnskommisjonens skjønn oppheves. Nytt skjønn blir å avgi av skjønnskommisjonen med ny sammensetning.

Subsidiært:

Skjønnet oppheves eller hjemvises til tilleggsskjønn for følgende eiendommer:

Sørligata 15, 27 og 31, Smedgata 38 og 44, Sørligata 7, Johannesgata 10, Stupinngata 4, Flisberget 6, Enerhauggata 18, Langleiken 7 og 15, Smedgata 22 og 24, Enerhauggata

Side:71

15 og 17, Grønlandsleiret 28, Stupinngata 5 - og mulige andre hvor lagmannsretten måtte finne særforhold å være til stede.

I begge tilfelle:

Kommunen ilegges sakskostnader.»

Overrettssakfører Solheim har på vegne av sin part prinsipielt gitt sin tilslutning til de alminnelige synspunkter som advokat Schjødt har fremført. Han hevder særskilt som en alminnelig betraktning at de vurderinger en skjønnsrett tidligere kunne og måtte foreta, er blitt vesentlig innskrenket ved at en nå har fått prisforskrifter for faste eiendommer. Skjønnsrettene må nå i langt større utstrekning enn før foreta fortolkninger i stedet for å skjønne fritt. Han henleder spesielt oppmerksomheten på bestemmelsen i prisforskriftenes §26 tredje ledd a) om at en ved avgjørelsen av om en eiendom etter sin bruk må ansees for å ha hatt større verdi for eieren enn svarende til salgsverdien, bare skal ta hensyn til «slik bruk som er samfunnsmessig forsvarlig og i samsvar med gjeldende love og reguleringer». Dette må føre til at domstolene nå må ha fått en utvidet adgang til å omstøte prisfastsettelser ved ekspropriasjon. Hvis derfor skjønnskommisjonen har misforstått §26 i prisforskriftene, må dette føre til at skjønnet oppheves i sin helhet.

Han hevder videre at kommunen ved ekspropriasjoner til nedrivning følger den faste praksis at den skaffer så vel huseierne som leieboerne erstatningsleiligheter. Denne praksis må være uttrykk for et rettsprinsipp, idet kommunen må ha en rettslig plikt til dette. Men hvis ekspropriatene har et alminnelig rettskrav på å få erstatningsleiligheter, er skjønnet også for så vidt bygget på uriktige rettslige forutsetninger og må også av den grunn falle sammen. For øvrig er det ikke for ekspropriatene noen økonomisk fordel i skjønnslovens forstand at kommunen skaffer dem slike leiligheter. Det skal jo nemlig betales leie for disse.

Endelig anfører han i tilslutning til sin ankeerklæring at eiendommene Johannesgaten 16 og 18 eies av fru Lillian Bengtson. Hennes morfar, Hans Jakob Kristiansen, som nå er 84 år gammel, hadde tinglyst som heftelse på eiendommen rett til fri bolig der for sin levetid. Denne rett ble tinglyst for 17 år siden på grunn av særlige familieforhold. Grunnlaget for denne ordning bortfalt i og med at hans datterdatter fru Bengtson ble skilt fra sin mann for 4 år siden. Som følge herav ble heftelsen avlyst etterat skjønnet er holdt, og den må ansees som bortfalt. Kristiansen bor der fremdeles og har fortsatt med å leie ut 1 rom i hver av eiendommene pr. døgn. Denne døgnleie gir en inntekt av ca. kr. 1200 årlig.

Taksten på eiendommene svarer ikke til den leieinntekt disse faktisk gir, og det er heller ikke tatt hensyn til de reparasjoner som er gjort på bygningene i den senere tid. Da taksten dertil er bygget på at denne heftelse besto, er den således

Side:72

avgitt på et sviktende grunnlag. Han har nedlagt denne påstand:

«1. Den av Oslo Skjønnskommisjon avhjemlede takst oppheves.

2. Den ankende part tilkjennes sakskostnader.»

Kommuneadvokaten har på kommunens vegne tatt til gjenmæle mot ankene. Han hevder at ankene i realiteten er begrunnet med at erstatningene er for lavt ansatt. Dette er han ikke enig i. Men om de skulle være lave, indiserer det ikke på noen måte at takstene er bygget på uriktige rettslige vurderinger. Det foreligger ikke noen uriktig rettsanvendelse. Han viser for så vidt til skjønnsforutsetningene som klart gir uttrykk for hva partene var enige om. Det er ingen som helst grunn til å tro at skjønnskommisjonen ikke har fulgt de forutsetninger som den selv angir å ha bygget på. Når erstatningene er fastsatt etter bestemmelsene i prisforskriftenes §26 tredje ledd, er dette gjort fordi bruksverdiene i disse tilfelle overstiger salgsverdiene. Avkastningsverdiene av eiendommene er lagt til grunn ved fastsettingen av bruksverdien, og her er tatt i betraktning alle de fordeler eierne har hatt av eiendommene. Skjønnskommisjonen fikk fremlagt opplysninger om tidligere omsetningspriser, påkostninger, pristakster, eiendomstakster, leiesummer, leieansettelser av kontrollnemnda samt regnskaper for eiendommene. Kommisjonen har også foretatt befaring av samtlige eiendommer og har i det hele behandlet takstene med den største omhyggelighet og grundighet. Bebyggelsen på eiendommene har vært i en høyst forskjellig forfatning. Enkelte av dem er godt vedlikeholdt, men en flerhet er i mindre god stand, umoderne og usanitære. En rekke har ikke innlagt vann og vask og mangler i det hele de bekvemmeligheter som man vanligvis regner med og kan kreve i byeiendommer. Ekspropriasjonen skal da også iverksettes for å sanere dette boligstrøk. Det må videre tas i betraktning at det på enkelte eiendommer var tinglyst erklæringer til bygningsmyndighetene, erklæringer som tilsa at tilbygninger og påkostninger ikke skulle tas i betraktning ved erstatningsfastsettelsen. De foreliggende variasjoner i forhold til skattetakstene viser nettopp at det ikke er vurderingsprinsippene som er uriktige. Men variasjonene skyldes at kommisjonen har undergitt hver enkelt eiendom en individuell vurdering. Erstatningen for fordyret husleie og flytningsomkostninger er fastsatt skjønnsmessig og kan ikke angripes. Ved avgjørelsene er her tatt i betraktning vurderingen av de leiligheter det er tale om og hva det var som skulle flyttes. I det hele er det for lagmannsretten anført lite eller intet nytt, da ekspropriatene fikk adgang til å fremholde alt hva de ønsket for kommisjonen og også har gjort det. Det er således klart at kommisjonen fullt ut har vurdert de fordeler det innebærer for huseierne at de nå bor i eget hus. Likeledes er vurdert alle de særfordeler som de enkelte eiere og leiere mener å ha i sine nåværende boliger. Det ledende synspunkt for lagmannsretten må i det hele være

Side:73

at den ikke kan prøve kommisjonens skjønnsmessige vurderinger og heller ikke den bevisbedømmelse som ligger til grunn for disse. Lagmannsretten kan alene prøve de rettslige vurderinger, og det foreligger ingen feil ved disse, hverken generelt eller spesielt for noen enkelt av eiendommene.

Kommuneadvokaten bestrider spesielt riktigheten av de alminnelige rettslige betraktninger som overrettssakfører Solheim har gjort gjeldende. Disse er ikke en gang antydet i ankeerklæringen. Da de derfor ligger utenfor anken, er lagmannsretten også av den grunn avskåret fra å ta hensyn til dem. Det ble uttrykkelig opplyst for skjønnskommisjonen at Hans Jakob Kristiansens rett til fri bolig fremdeles sto ved makt. Erstatningen for eiendommene ble fastsatt på dette grunnlag. Herunder ble tatt i betraktning hvor lenge en kunne regne med at hans rett ville bestå, bl.a. etter de opplysninger som ble gitt om hans alder. Eieren kan da ikke påanke skjønnet med den begrunnelse at ordningen senere er endret. Dette må så meget mer gjelde siden Kristiansen fremdeles bor i huset, og alt tilsynelatende er som før.

Kommuneadvokaten gjør endelig gjeldende at lagmannsretten under ingen omstendighet har adgang til i forbindelse med en eventuell opphevelse av skjønnet og hjemvisning til nytt skjønn å påby ny sammensetning av kommisjonen. Dette følger av at kommisjonen etter bygningslovens §54 har en fast sammensetning. Han har nedlagt følgende endelige påstand:

«Skjønnskommisjonens skjønn stadfestes, og Oslo kommune tilkjennes sakskostnader av de ankende parter in solidum, dog således at eieren av Johannesgata 16 og 18 ikke svarer solidarisk med de øvrige ankeparter.»

Ved lagmannsrettens behandling av saken har deltatt 4 fagkyndige domsmenn. En rekke av de ankende parter har møtt personlig under hovedforhandlingen. Lagmannsretten har foretatt en befaring av Enerhaugen og har herunder besiktiget en rekke av de eiendommer som omfattes av anken. Så vel under rettsforhandlingene som under befaringen har en del av de ankende parter gitt supplerende opplysninger om eiendommene. Egentlig partsforklaring er bare avgitt av sjåfør Bjarne Steffensen hvis hustru eier Langleiken nr. 7, og av pensjonert renovasjonsarbeider Johan Henry Hansen, som eier Enerhauggaten 9. (Ankenummer 57 og 43.) Disse to er henholdsvis formann og viseformann i Enerhaugen Hus- og Grunneierforening. Videre er avhørt som vitne arkitekt Platou, som har forklart seg om eiendommene Enerhauggaten 15 og 17 og Grønlandsleiret 28. Han har i retten forevist noen plantegninger vedrørende den påtenkte nybebyggelse på disse eiendommer. Det er opplyst at disse tegninger ikke ble fremlagt for skjønnet. Om dokumentasjonen for øvrig vises til rettsboken. Av nye dokumenter nevnes ellers særlig brev av 8. april 1953 fra Oslo kontrollnemnd til advokat Schjødt.

Av lagmannsrettens avhøring av parter og interesserte

Side:74

under befaringen på Enerhaugen fremgikk det at det blant huseierne rådet stor misnøye og nærmest forbitrelse over gjennomføringen av reguleringen, som innebar rasering av hus, som de fleste eiere var knyttet til gjennom mer enn en menneskealder.

Ikke mindre var misnøyen over at erstatningsbeløpene var så lave at de påstoes på langt nær å dekke alle de fordeler beboerne hadde ved å bo i og selv stelle med et lite hus og en haveflekk som de var eiere av, - og uten at de visste hva slags leiligheter og hvilket strøk av byen de senere ville bli henvist til.

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten er enstemmig av den oppfatning at de av skjønnskommisjonen fastsatte erstatningsbeløp ligger på et lavt nivå, og så lavt at det kan være tvilsomt om skjønnskommisjonen helt ut har fulgt de vurderingsprinsipper med hensyn til bruksverdien som skjønnsforutsetningene og skjønnsgrunnene har fastlagt.

Under de enkelte takstnumre har kommisjonen innskrenket seg til å fastsette erstatningen med enkelte få unntagelser i 2 poster: «Eiendommen med bebyggelse» og «erstatning for flytningsomkostninger og for høyere husleie».

Hvor meget av den første post som faller på tomten og hvor meget på bebyggelsen, er ikke opplyst hverken i de alminnelige skjønnsgrunner eller ved takseringen av den enkelte eiendom.

Ved en samlet gjennomgåelse av takstene, sammenholdt med de opplysninger som fremkom under lagmannsrettens saksbehandling, mener retten å kunne fastslå at skjønnskommisjonen har regnet med en grunnpris av kr. 25 à kr. 30 pr. m2, hvilket synes for lavt. For å kunne danne seg en mening om holdbarheten av de avgitte takster har lagmannsretten under sin gjennomgåelse av saken foretatt en rekke stikkprøver. Disse er tatt blant de eiendommer hvor eierne bor i eget hus. Lagmannsretten har ved stikkprøvene gått ut fra de erstatninger for eiendommene med bebyggelse som skjønnskommisjonen har fastsatt. Det er under hovedforhandlingen opplyst at skjønnskommisjonen for samtlige eiendommer hvor flytningsgodtgjørelse er gitt, har regnet med at denne kan settes til kr. 500 for hver husstand som må flytte. Da kommisjonen - foruten erstatning for eiendommene med bebyggelse - i disse tilfelle har tilkjent et særskilt beløp i erstatning for flytningsomkostninger og fordyret husleie, har lagmannsretten i det siste beløp fratrukket kr. 500 for å finne frem til erstatningen for øket husleie. Der hvor også erstatning for tap i næring er inkludert i beløpet, må altså også næringstapet fratrekkes. Erstatningen for øket husleie må settes slik at det ikke skal bli dyrere for dem å bo i de nye leiligheter. For å finne verdien av huseiernes leie i eget hus må en regne etter en rimelig kapitaliseringsprosent av erstatningen for eiendommene med bebyggelse. Etter kvaliteten og beskaffenheten av

Side:75

de eiendommer det her er tale om, kan kapitaliseringsprosenten i ethvert fall ikke settes lavere enn til 7 pst.

For å vise hvordan lagmannsretten her er gått frem tar den som eksempel Sørligaten 13 (ankenummer 1). Her har kommisjonen satt erstatningen for eiendommen med bebyggelse til kr. 12 500. 7 pst. av dette beløp blir kr. 875, som altså skulle representere bruksverdien for eieren av hans eget hus. I den tilbudte erstatningsleilighet er husleien regnet etter kr. 80 pr. måned eller kr. 960 årlig. Fordyringen av husleien blir således årlig kr. 960 v kr. 875 = kr. 85. Den kapitaliserte erstatning for den fordyrede husleie blir kr. 3000 v kr. 500 = kr. 2500. Regnet etter en kapitaliseringsprosent av 3,5 gir dette en årlig erstatning på kr. 87,50. Da den årlige husleiefordyrelse er kr. 85 får han således i årlig erstatning kr. 2,50 mer enn husleiefordyrelsen skulle tilsi.

Etter en tilsvarende beregning får eierne av Sørligaten 15 et overskudd på kr. 317 årlig når husleien er betalt. En har da regnet med at Jenny Andersen får en erstatning for tap i næring på kr. 2400. Derved får så vel hun som Marie Andersen kr. 3600 for flytningsomkostninger og høyere husleie. For hver av dem er fratrukket kr. 500 for flytningen.

Eieren av Samfunnsgaten 2 får etter samme beregning et overskudd på kr. 452,50 årlig, eieren av Sørligaten 23 et årlig overskudd på kr. 32,50, eieren av Sørligaten 25 et årlig tap på kr. 37,50, eieren av Sørligaten 27 et årlig tap på kr. 50, eieren av Smedgaten 42 får et årlig underskudd på kr. 147,50 og eieren av Smedgaten 48 får et årlig overskudd på kr. 83,50.

Etter samme beregning får eieren av Sørligaten 5 et årlig underskudd på kr. 120. Dette er særlig urimelig i betraktning av at denne eiendom er en av de få i strøket som hadde kjeller med bryggerhus, innlagt vann, bra takhøyde og i det hele var et meget godt og velholdt hus. Det er således innlagt fliskamin, og til huset hører en pen og velstelt have. Eiendommen ble kjøpt av den nåværende eiers far i 1927 for kr. 15 000. Det er videre opplyst at det i 1939 av en norsk-amerikaner ble gitt et bud på eiendommen på kr. 25 000 uten at dog dette er nærmere legitimert.

Samme beregning fører til at eierne av Langleiken 12 får et årlig overskudd på kr. 280, eieren av Stupinngaten 16 et årlig overskudd på kr. 592,50, eieren av Stupinngaten 18 et årlig overskudd på kr. 260, eieren av Enerhauggaten 6 et årlig underskudd på kr. 125 og eieren av Enerhauggaten 8 b et underskudd årlig på kr. 317,50. Eieren av Stupinngaten 3 får et underskudd årlig på kr. 207,50, eierne av Stupinngaten 1 får et underskudd årlig på kr. 530, eieren av Langleiken 8 får et årlig overskudd på kr. 107,50, eieren av Enerhauggaten 9 et årlig overskudd på kr. 172,50, eieren av Enerhauggaten 13 et årlig underskudd på kr. 260, eieren av Enerhauggaten 21 et årlig underskudd på kr. 155, og eierne av Enerhauggaten 20

Side:76

et årlig underskudd på kr. 460. (Det er da regnet med kr. 1000 i erstatning for flytningsutgifter.)

Eieren av Langleiken 7 er ikke tilkjent erstatning for fordyret husleie. Hennes husleie nå skulle etter den samme beregning bli kr. 630 årlig, og hun skal få en erstatningsleilighet med en årlig husleie på kr. 720. Hun får således et årlig tap på kr. 90.

Eieren av Johannesgaten 12 får på samme måte et årlig tap på kr. 209, eieren av Johannesgaten 15 får et årlig tap på kr. 240,50 og eieren av Johannesgaten 19 et årlig tap på kr. 105,50.

Lagmannsretten har ikke kunnet foreta noen tilsvarende kontrollprøve for de eiendommer hvor eierne fremleier sine hus, da den ikke har fått nærmere opplysninger om de leier som betales. Men de stikkprøver som ovenfor er tatt blant eiere som bor i eget hus, viser etter lagmannsrettens mening at det for denne gruppe er vanskelig å finne noen linje i erstatningsfastsettelsene for den fordyrede husleie. Det synes som om erstatningene her er satt mer eller mindre vilkårlig, da noen etter denne beregning tilsynelatende har fått mer enn de burde ha og andre mindre.

De fagkyndige domsmenn - som har deltatt i en rekke skjønn og takster - uttaler at skjønnskommisjonens takster ikke gir uttrykk for at grunneierne har fått erstatning basert på bruksverdien, slik som denne verdi defineres i prisforskriftenes §26.

Når bruksverdien skal legges til grunn slik som partene her har vært enige om - og som kommisjonen i sine knappe skjønnsgrunner i prinsippet påståes å ha fulgt - kan erstatning fastsettes utover salgsverdien.

Det er langt fra at dette er gjort, erklærer de fagkyndige domsmenn, idet erstatningene praktisk talt over hele linjen ikke ligger over, men heller under hva eiendommene etter pristakstnivået i dette strøk ville kunne selges for i fri omsetning.

Domsmennene finner under disse omstendigheter å måtte stemme for skjønnets opphevelse. Lagmannsrettens 3 juridiske dommere finner også å måtte slutte seg til dette resultat.

Lagmannsretten vil ytterligere bemerke:

Retten er oppmerksom på bestemmelsen i bygningslovens §55, hvoretter et skjønn ikke kan omstøtes uten på grunn av feil ved saksbehandlingen eller rettsanvendelsen.

Bestemmelsen i bygningslovens §55 om at skjønnskommisjonens skjønn er endelige, er en særregel, idet de aller fleste andre skjønn kan innbringes for overskjønn. Bestemmelsen kan være praktisk, men er ikke ubetinget heldig.

Tidligere gikk anken over skjønnskommisjonens avgjørelser direkte til Høyesterett. I 1942 ble det bestemt at tvistemålslovens alminnelige ankeregler skulle gjelde, og derved ble lagmannsretten skutt inn som ankeinstans. (Jfr. også lov nr. 2 av 28. februar 1947.)

Side:77

Lagmannsretten må - særlig når den settes med fagkyndige domsmenn - stå friere enn tidligere Høyesterett sto når det gjelder kritikk også over de skjønnsmessige avgjørelser av kommisjonen. Retten mener at også Høyesterett i senere dommer har gitt uttrykk for et noe endret syn på rettens forhold til skjønn. Det kan i så henseende henvises til dommer i Rt-1950-411, 1950 622 og 1951 180.

Retten skal i tilknytning til det som foran er anført angående tomteprisene, bruksverdiene og de av lagmannsretten foretatte stikkprøver tilføye ytterligere:

Også for flere av de eiendommer som spesielt er nevnt i ankeerklæringen, foreligger det etter rettens mening feilaktige vurderingsprinsipper. Eksempelvis kan nevnes:

Ankenummer 2 og 3, Sørligaten 15.

Det var under befaringen på det rene at fru Andersen hadde en leilighet på 4 værelser, og at hun drev systue. Den erstatningsleilighet på 2 værelser som er anvist henne, er derfor åpenbart utilstrekkelig.

Ankenummer 9, Sørligaten 31.

Eieren leier ut en pølsebod for kr. 25 pr. måned. Det er en husleieinntekt som selvsagt forhøyer eiendommens verdi og skulle være tatt hensyn til ved fastsettelsen av erstatningsbeløpet for «eiendommen med bebyggelse».

Ankenummer 10, Smedgaten 38.

Denne eiendom eies av Enerhaugens Samfunn. Eiendommen med bebyggelse er taksert til kr. 50 000 og «erstatning for flytningsomkostninger og for høyere husleie annet steds» til kr. 36 000. Det er en åpenbar feil ved skjønnet at det ikke har redegjort for hvordan en har tenkt seg at Samfunnet skal innrette seg med leie. Det måtte enten være anvist erstatningslokal er eller et ganske annet beløp til nybygg.

Ankenummer 1, Sørligaten 13.

Taksten er her på kr. 12 500, mens skattetaksten er på kr. 12 000. Eiendommen ble overtatt på skifte i 1944 for kr. 10 000. Deretter ble det lagt inn lys, og eieren har opplyst at dette kostet ham kr. 1800. Eiendommen er også ellers modernisert. Ved verditakst ved byretten i 1947 ble eiendommen på grunnlag av prisnivået pr. 8. april 1940 takstert til kr. 17 000. Etter dette må taksten på kr. 12 500 ansees som vilkårlig.

Ankenummer 15, Sørligaten 5.

Det vises til hva foran - under stikkprøvene for den fastsatte erstatning for fordyret husleie - er sagt om denne eiendom. Etter det som der er anført må en takst for eiedommen med bebyggelse på kr. 11 500 ansees som vilkårlig.

Det samme gjelder takstene for ankenummer 4, Samfunnsgaten 2, ankenummer 5, Sørligaten 23, og ankenummer 7 og 8, Sørligaten 27.

I Samfunnsgaten 2 er det innlagt vann, og eiendommen er også for øvrig i en meget bra stand. Skattetaksten er kr. 11 000. Lagmannsretten antar at en erstatning for

Side:78

eiendommen med bebyggelse på kr. 15 000 åpenbart er for lav. Det må også tas i betraktning at eieren har inntekt av eiendommen ved å leie bort 2. etasje. Denne leieinntekt er oppgitt til kr. 45 pr. måned.

For Sørligaten 23 er skattetaksten kr. 8000. Eiendommen ble kjøpt i 1939 for kr. 15 000. Det er opplyst at eieren senere har lagt inn vann for kr. 3000, således at eiendommen står ham i kr. 18 000. I denne eiendom er det også senere lagt inn flere ekegulv. En takst på kr. 9500 er da åpenbart for lav.

Eiendommen Sørligaten 27 ble kjøpt for kr. 11 500. Eierne har senere lagt inn vann og foretatt en del andre påkostninger. De opplyser at dette har kostet dem kr. 1500, slik at eiendommen står dem i kr. 13 000. Til eiendommen hører en pen og verdifull tomt, og lagmannsretten antar at tomten alene i dag har en verdi på henimot kr. 14 000. En takst på kr. 11 000 for eiendommen med bebyggelse må derfor åpenbart være altfor lav.

I en rekke tilfelle er det endelig etter rettens mening i erstatningsbeløpet eller i den tilviste erstatningsleilighet ikke tatt tilstrekkelig hensyn til at voksne barn på grunn av bolignøden har måttet bo hjemme.

Det som foran er anført, er etter rettens mening til strekkelig til å vise at grunneierne på Enerhaugen ikke har fått full erstatning, beregnet på grunnlag av bruksverdien for deres eiendommer.

Når det i prisforskriftenes §26 står at erstatningen kan fastsettes utover salgsverdien, betyr dette selvsagt at den skal fastsettes høyere enn sistnevnte verdi når de i prisforskriftene nevnte betingelser foreligger.

Den samfunnsmessige vurdering av forholdene som prisforskriftene forutsetter, skulle i særlig grad gjøre det naturlig at eierne av disse i stor utstrekning egenartede og til dels idylliske eiendommer som endog var påtenkt fredet, fikk en erstatning om hvis tilstrekkelighet det ikke kunne herske tvil.

Hele takstnivået, sammenholdt med hva foran er påvist, viser her at vurderingsprinsippene er feilaktige - og har ledet til uriktige og etter rettens mening til dels vilkårlige resultater. Det kan ikke med noen rett sies at disse grunneiere er økonomisk like godt stillet etter som før ekspropriasjonen.

Det her anførte er en feil ved rettsanvendelsen som må føre til at skjønnet oppheves og hjemvises til nytt skjønn.

Etter bygningslovens §54 skal skjønn og takster som utkreves etter denne lov, avgis av en kommisjon på 5 medlemmer, som tillikemed 5 varamenn oppnevnes av departementet etter innstilling av bystyret. Oppnevnelsen gjelder for 5 år av gangen.

Lagmannsretten antar at det etter dette ikke er lovlig adgang for retten til å påby at skjønnskommisjonen ved det nye skjønn skal gis ny sammensetning. Men retten mener på den annen side at det i dette tilfelle ville være ønskelig om

Side:79

kommisjonen ved dette fikk ny sammensetning. Den vil derfor henstille til overveielse for partene om det ikke skulle la seg gjøre å oppnevne en setteskjønnskommisjon for det nye skjønn.

Etter resultatet må kommunen betale sakens omkostninger for lagmannsretten. Advokat Schjødts parter tilkjennes samlet i saksomkostninger kr. 5000. Heri er inkludert domsmennenes godtgjørelse samt kr. 765 for gebyrer og utlegg til retten. Fru Lillian Bengtson tilkjennes i saksomkostninger kr. 700. I beløpet er inkludert gebyr og utlegg.

På grunn av det store arbeid som saken har medført for retten og videre på grunn av at enkelte av rettens medlemmer har vært opptatt i rettsmøter vedrørende andre saker, har det ikke vært mulig å avsi dommen tidligere.

Som det fremgår av foranstående er dommen enstemmig.

Domsslutning:

1. Oslo skjønnskommisjons skjønn av 27. juni 1950 oppheves i den utstrekning det er påanket og hjemvises for så vidt til nytt skjønn ved Oslo skjønnskommisjon.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune i alt til de ankende parter nr. 1-77 5000 - femtusen - kroner og til den ankende part nr. 78, fru Lillian Bengtson 700 - syvhundre - kroner alt innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne dom.