RG-1958-526

Instans:	Hålogaland lagmannsrett
Dato:	1958-01-18
Publisert:	RG-1958-526
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 18. januar 1958 i ankesak nr. 9/1956 A
Parter:	Berna Johansen og Arne Johansen (høyesterettsadvokat Magne Schjødt) mot Tromsø kommune (høyesterettsadvokat Hans Holmboe).
Forfatter:	Lagmann Trygve Leivestad, lagdommer Astrup Rindahl, hjelpedommer Mauritz-Arne Talseth
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §40, §43, Skjønnsprosessloven (1917) §40, §55

Tromsø skjønnskommisjon avhjemlet 11. november 1955 ekspropriasjonsskjønn med slik slutning:

«1. Den erstatning som tilkommer Berna Johansen ved ekspropriasjon av Fredrik Langesgate 15 i Tromsø settes for

Side:527

eiendommen til kr. 160 000 og for utgifter i forbindelse med flytning fra privatleilighet i eiendommen til kr. 2000.

2. Erstatning til Berna Johansen og Arne M. Johansen for tap i bedrift vedkommende Arne M. Johansens forretning ved ekspropriasjon av Fredrik Langesgate 15 settes til 0.

3. Tromsø kommune tilpliktes innen 2 uker fra skjønnets forkynnelse å betale til Berna Johansen og Arne M. Johansen i saksomkostninger kr. 450.»

Samtidig ble det avsagt fravikelseskjennelse med slik slutning:

«Berna Johansen tilpliktes å fravike eiendommen Fredrik Langes gate 15 i Tromsø den 15. mars 1956 mot at Tromsø kommune betaler henne det fastsatte erstatningsbeløp kr. 162 000.»

Saksforholdet går frem av skjønnet og kjennelsens grunner.

Ektefellene Berna og Arne Johansen har i rett tid påanket skjønnets pkt. 2 på grunn av feil i rettsanvendelsen og saksbehandlingen. De gjør i det vesentlige gjeldende:

Det er uriktig å legge til grunn at det nye bygg, som Johansen har planlagt, kan bli ferdig i løpet av 3 år. Det har allerede vist seg at det ikke har vært mulig å finansiere det hittil. Det kan ikke settes noen bestemt frist her.

Det er ikke tatt hensyn til at det blir dyrere å drive forretning i de nye lokaler. Det går ikke frem av skjønnet hvordan kommunen er kommet til det resultat at de økede driftsutgifter vil bli dekket ved fordelene av nye lokaler.

Det er heller ikke gitt erstatning for øket husleie i ny privatleilighet. Det er uholdbart å gå ut fra at de ankende parter vil kunne få annen leilighet til samme prisnivå.

Det er heller ikke tatt hensyn til det tap i næring som vil oppstå ved at ektefellene ikke får bo som nå i den gård de har forretningen i, med de fordeler det innebærer.

Det er en feil at det ikke er gitt erstatning for flytteutlegg for forretningen som nødvendigvis må påløpe. Det må også uunngåelig bli et avbrudd i driften som erstattes.

Det er en feil at skjønnet ikke fastsetter hvilken leie som skal betales av Johansen for lokalene i Fredrik Langesgate 15 etterat kommunen har overtatt eiendommen. Det kan ikke stå uavgjort.

Da erstatningen således ikke er fastsatt, kan fravikingskjennelse ikke avsies, og tiltredelse ikke kreves.

Overfor ekspropriantens innsigelse fastholdes at det skal ytes erstatning for ektefellenes interesse i den forretning de driver i Langesgate 15. At hustruen formelt er eier og mannen leier, og at de har særeie, kan ikke gjøre noen forskjell, idet de faktisk er sammen om interessene. For så vidt er det likegyldig for dem enten erstatningen blir fastsatt til den ene eller den annen, eller begge i fellesskap. Hustruen har for øvrig nå gitt sin mann den faste eiendom, slik at det skal være på det rene at han har rett til å ha sin forretning i eiendommen.

Side:528

De ankende parter har lagt ned slik påstand:

«A. Ekspropriasjonsrettens skjønn oppheves forsåvidt angår punkt 2.

B. Ekspropriasjonsrettens kjennelse oppheves.

C. For nytt skjønn gjelder:

1. De saksøkte skal få beholde forretningslokalene og leiligheten inntil det nye bygg Sjøgata 15 er ferdig til innflytting. Arne M. Johansen går i gang med nybygget så snart finansieringen er i orden.

Subsidiært: Skjønnet nektes fremmet for tiden.

2. Fru Berna Johansen tilkjennes erstatning for tap av privatleilighet.

3. Arne M. Johansen tilkjennes erstatning for alt tap ved at forretningen må fraflytte eiendommen.

Subsidiært: Erstatning for dette tilkjennes de saksøkte i fellesskap, eller fru Berna Johansen.

4. Det fastsettes hviken husleie skal betales for leiligheten og forretningslokalene til kommunen etter at den har overtatt gården.

D. Tromsø kommune ilegges sakskostnader for lagmannsretten.»

Tromsø kommune har tatt til gjenmæle og påstått skjønnet stadfestet.

Prinsipalt hevder kommunen at Arne Johansen ikke har krav på noen erstatning for sine interesser i Fredrik Langes gate 15. Eiendommen tilhører hustruen, som hennes særeie. Arne Johansen er leieboer hos hustruen, både for så vidt angår de lokaler hans forretning disponerer, og privatleiligheten. Om ektefellene faktisk kan ha felles økonomiske interesser, kan ikke det endre det forhold at de har særeie. Arne Johansens leierinteresser i hustruens eiendom kan da ikke stå i annen stilling enn vanlige leierinteresser. De vil i et tilfelle som dette ikke være rettsbeskyttet, og kan ikke kreves erstattet. Det kan for så vidt vises til Rt-1937-122.

Hålogaland lagmannsretts dom av 10. juni 1955 er, som dommen selv sier, ikke bindende i forholdet mellom Arne Johansen og kommunen, bare i forholdet mellom kommunen og Berna Johansen, og her også bare for så vidt angår konklusjonen.

For øvrig gjøres gjeldende at de ankende parters innvendinger bare gjelder skjønnsmessige vurderinger som ikke er gjenstand for overprøvelse ifølge bygningslovens §55, og at det ikke foreligger feil i rettsanvendelse og saksbehandling som kan lede til opphevelse.

Det er en skjønnmessig vurdering som ikke kan avvises som vilkårlig at 3 år er tilstrekkelig tid for de ankende parter til å skaffe seg nye lokaler, og at disse vil være så vidt meget gunstigere at det ikke vil oppstå næringstap. Den begrunnelse som er gitt er tilstrekkelig.

Til de ankende parters påstand innvendes punktvis:

Side:529

Det er eksproprianten som oppstiller skjønnsforutsetningene. Ekspropriaten kan ikke påtvinge kommunen et vilkår om å sitte i den eiendom som skal eksproprieres til hans nybygg er ferdig. Kommunen bestemmer tiden for ekspropriasjonen, og en nektelse av skjønn for tiden er uten hjemmel.

Fru Johansens krav på erstatning for tap av privatleilighet er vurdert av skjønnskommisjonen, og denne vurdering kan ikke settes til side.

Arne Johansen har intet selvstendig krav på erstatning for næringstap m.v. Subsidiært må det settes til 0, som skjønnskommisjonen har gjort. Det siste gjelder også for fru Johansens vedkommende.

Skjønnskommisjonen har gått utfra at de ankende parter skal betale lovlig leie for de lokaler de skal disponere etter kommunens tiltredelse av eiendommen. Dette må være tilstrekkelig. For øvrig har den selv ved beregningen av eiendommens verdi uttalt at den legger til grunn en leieverdi av kr. 1100 for privatleiligheten og kr. 4200 for forretningslokalene.

Fravikelseskjennelsen kan det ikke være grunnlag for å oppheve. Selv om man skulle hjemvise skjønnet til ny behandling for så vidt angår tap i næring, må fravikelseskjennelsen stå fast, idet erstatningen for den faste eiendom er endelig.

Tromsø kommune har lagt ned slik påstand:

«Skjønnskommisjonens skjønn og kjennelse stadfestes og Tromsø kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Ved hovedforhandlingen har Arne Johansen gitt paftsforklaring og lagt frem utskrift av vinnings- og tapskonto og status for de siste år. Saken foreligger i samme skikkelse som for skjønnskommisjonen.

Lagmannsretten er enig med skjønnskommisjonen når den i samsvar med lagmannsrettens dom av 6. juni 1955 har antatt at de ankende parter har krav på erstatning for tap i bedrift som måtte oppstå ved at Arne M. Johansens forretning må fraflytte Fredrik Langes gate 15, og kan for så vidt dette angår vise til den tidligere dom. Det er ikke senere inntrådt noen endring i forholdene som skulle svekke berettigelsen av dette krav.

Lagmannsretten finner ikke at det er noen feil i rettsanvendelsen når skjønnskommisjonen har godtatt den skjønnsforutsetning at de ankende parter skal få beholde leilighet og forretningslokale i Langes gate 15 i 3 år etter kommunens tiltredelse av eiendommen, og at det vil gi dem tilstrekkelig tid til å reise et nytt bygg på Sjøgaten 15. Det er på det rene at de ankende parter eier tomten, har arbeidet med byggeplaner i lengre tid, og har fått byggeløyve. Hvorvidt planene vil kunne realiseres, og innen 3 år, er en skjønnsmessig vurdering som ikke kan avvises som vilkårlig og som da ikke er underkastet nærmere overprøving. Den begrunnelse som er gitt for kommisjonens syn må ansees tilstrekkelig. Det kan ikke sees at det fra

Side:530

de ankende parters side har vært reist innvendinger på dette punkt som ikke er blitt behandlet. Lagmannsretten vil dog bemerke at om det skulle vise seg at det ikke har vært mulig å realisere byggeplanene i løpet av de 3 år, og kommunen på tross av dette skulle kreve fraflytning da, vil det etter omstendighetene kunne gi grunnlag for begjæring om gjenopptagelse av skjønnet i medhold av bygningslovens §55, jfr. skjønnslovens §40, jfr. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 17. desember 1957.

Lagmannsretten kan heller ikke finne at det foreligger noen feil i rettsanvendelsen når kommisjonen har funnet at fordelene ved de nye lokaler vil dekke de økede utgifter, slik at det ikke vil oppstå noe fremtidig tap i næring. Det kan visstnok være et spørsmål om kommisjonen her burde gitt en nærmere begrunnelse for sitt syn. Det er imidlertid ikke fra de ankende parters side fremlagt noen beregning som viser at tap vil oppstå; det er bare antydet at det nye bygg på 2000 m2 i 5 etasjer vil komme på 1-2 mill. kroner, og vist til den betydelige omsetning og fortjeneste forretningen nå har. Så vidt mange muligheter som det vil kunne være for bygging og drift, vil det vanskelig kunne forlanges av skjønnet noen eksakt beregning. Det fremstiller seg mer som en alminnelig vurdering på grunnlag av erfaring om en må anta at nye moderne lokaler vil være like lønnsomme som gamle billige.

Lagdommer Rindahl vil ytterligere bemerke:

Begrunnelsen for at erstatning for tap i bedrift er satt til 0, er at øket husleie og andre driftsutgifter i det nye forretningsbygg vil bli utlignet ved øket omsetning og dermed større inntekter på grunn av «de nye lokalers moderne innredning og utstyr, bedre plass og hensiktsmessighet på andre måter». Jeg er kommet til at denne begrunnelse ikke er tilstrekkelig til at jeg kan prøve holdbarbeten av de faktiske forutsetninger for skjønnet eller om skjønnet ellers er et fullt forsvarlig skjønn.

Ved siden av partsforklaringen har grunnlaget for den nevnte vurdering vært på den ene side den fremlagte status pr. 1. januar 1954 og 1. januar 1955, supplert med den skjønnsmessige forhøyelse av leien for forretningslokalene til kr. 4200 pr. år, oppgave over det nåværende forretningsareal og besiktigelsen, på den annen side byggetegningene for det nye forretningsbygg og arkitektkontrakten, basert på en fiktiv byggesum kr. 1 000 000, og oppgaver vedrørende nye butikkreoler for ca. kr. 6200 + frakt. Skjønnet synes å være bygget på den forutsetning at bygget - hvis finansieringshensyn skulle tilsi det - i første omgang «må kunne oppføres i mindre omfang enn de foran nevnte skisseforslag forutsetter, men allikevel bli større enn det nåværende forretningsbygg». Skjønnet uttaler intet om hvilke byggeomkostninger det er regnet med for dette mindre bygg eller hvilken husleie (f. eks. pr. m2 ) det er regnet med at forretningslokaler i dette bygg vil betinge. Det kan neppe være tvilsomt at særlig leieutgiftene vil øke vesentlig i

Side:531

forhold til de nåværende kr. 4200 ifølge skjønnets ansettelse, hvilket svarer til ca. kr. 18 pr. m2 . Om adgangen til anke over saksbehandlingen, når det gjelder skjønn, ikke skal være helt formell, synes det rimelig å kreve at det gjøres rede for det faktiske grunnlag, når som her økede leieutgifter m.v. stilles opp mot øket omsetning og større nettoinntekter enn opp til kr. 70 000 (pr. 1. januar 1955) - ikke på grunn av bedre forretningsstrøk, men bare på grunn av hensiktsmessigere forretningslokaler og -utstyr, særlig hensett til at mulighetene for øket omsetning og fortjeneste under slike forhold antas å kunne fremstille seg som usikker og derfor vanskelig å beregne.

Etter dette og da tvil om hvorledes skjønnsresultatet er vunnet må gå utover eksproprianten, stemmer jeg for at skjønnet oppheves når det gjelder erstatningen for økede leie- og andre driftsutgifter.

Derimot finner lagmannsretten at det er uttrykk for feil rettsanvendelse når kommisjonen avslår erstatning for utgifter som måtte påløpe ved flytningen av forretningen. Flytningsutgiftene er utgifter som blir direkte påtvunget, og som må kunne kreves erstattet selv om flytning til nye lokaler i og for seg måtte være lønnsom. Når kommunen tvinger de ankende parter ut av deres bygg, mot deres ønske, kan ikke denne utgift avslåes dekket med den begrunnelse at de ankende parter vil tjene inn utgiftene ved at forretningen vil gå bedre i de nye lokaler; kommunen har ikke selv gjort noe for å skaffe de nye lokaler som kan ansees for noe slags vederlag for utgiftene, og de mulig økede inntekter skyldes ikke kommunens innsats, men partenes. I samme stilling som de rene flytningsutlegg kommer det mulige avbruddstap som følge av flytningen.

Videre finner lagmannsretten at skjønnskommisjonen har gjort seg skyldig i feil ved vurderingen av spørsmålet om tap ved at partene mister sin leilighet i Langes gate 15.

I skjønnsforutsetningene og i kommunens påstand overfor skjønnskommisjonen er det bygget på at de ankende parter vil få forretningslokaler og bolig i Sjøgaten 15. Dette sees også de ankende parter å ha lagt til grunn og krevet erstatning for den dyrere husleie de derved vil få. Skjønnskommisjonen har imidlertid lagt til grunn at erstatning for fordyret husleie ikke kan kreves fordi det ikke vil være noen nødvendighet for dem å få leilighet i det nye bygg, men at de vil kunne skaffe seg tilsvarende leilighet til den de nå har uten høyere husleie. Kommunen har pekt på at Berna Johansen er eier av Skolegaten 44, hvor det er flere beboelsesleiligheter.

Kommunen synes her å ha gått utenfor skjønnsforutsetningene og partenes anførsler.

Overfor lagmannsretten har de ankende parter her anført at det er tvilsomt om de vil kunne få leilighet i Skolegaten 44, hvor det er gamle leieforhold, og at de under enhver omstendighet da vil miste den fordel de nå har, og som skjønnsforutsetningene hadde bygget på, at de hadde leilighet i samme gård

Side:532

som forretningen. For eldre mennesker som begge arbeider i forretningen er det et moment av vesentlig betydning også rent økonomisk.

At skjønnskommisjonen ikke har vurdert disse forhold, er en feil som må lede til hjemvisning.

Lagmannsretten finner derimot ikke at det er en feil i rettsanvendelsen eller saksbehandlingen at kommunen ikke har fastlagt leie for leiligheten og forretningslokalene i Langes gate 15 fra kommunens tiltredelse. Når eiendommens verdi er fastsatt, og nåværende og rimelig leie er oppgitt, antas den vurdering skjønnet her hviler på å være tilstrekkelig underbygget. Å fastsette helt bestemt hvilken leie det bygges på for tiden fremover, antas ikke å være påkrevet, idet skjønnet ikke vil påvirkes av de små variasjoner det vil kunne bli tale om i dag, og neppe heller av en mulig svingning i leieprisnivået.

Med hensyn til den avvikelseskjennelse som er avsagt, antar lagmannsretten at rettsmidlet må være kjæremål, og at anken for så vidt må avvises ex officio, idet den er fremsatt etter kjæremålsfristen.

Da retten og partene ikke har vært oppmerksomme på dette i tide, finner lagmannsretten grunn til å bemerke at den antar at det ikke har vært noe til hinder for at fravikelseskjennelse kunne avsies, og at det ikke har vært grunnlag for å oppheve den, jfr. Rt-1957-891.

Anken har bare delvis ført frem. I saksomkostninger tilkjennes de ankende parter kr. 400.

Dommen er enstemmig hvor intet annet er sagt.

Domsslutning:

Tromsø skjønnskommisjons skjønn oppheves for så vidt angår flytningsomkostninger og avbruddstap som følge av flytningen samt erstatning for tap av privatleilighet for Arne og Berna Johansen, og hjemvises til ny behandling.

For øvrig stadfestes skjønnet i den utstrekning det er påanket.

Anke over Tromsø skjønnskommisjons fravikelseskjennelse avvises.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Tromsø kommune til Arne og Berna Johansen kr. 400 - firehundre kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Av skjønnskommisjonens skjønn (byfogd Kaare Hageler med skjønnsmenn):

Tromsø skjønnskommisjon avsa 14. juni 1954 forsøksskjønn i medhold av lov om bygningsvesenet av 22. februar 1924 §43, jfr. §40, 1, over eiendommen Fredrik Langes gate 15 i Tromsø. Saksøkt ved skjønnet var eieren fru Berna Johansen. Erstatningen for ekspropriasjon av eiendommen ble satt til kr. 120 000.

Skjønnet ble av saksøkte med hennes mann Arne M. Johansen som hjelpeintervenient påanket til Hålogaland lagmannsrett på grunn

Side:533

av feil i rettsanvendelsen, saksbehandlingen og skjønnsresultatet. Anken over rettsanvendelsen bygget på at skjønnskommisjonen ikke har tatt med tap i driften av Arne M. Johansens forretning.

Lagmannsretten avsa 10. juni 1955 dom med slik slutning:

«Tromsø skjønnskommisjons skjønn av 14. juni 1954 hjemvises til fortsatt behandling for fastsettelse av erstatning for tap i bedrift.

I sakskostnader betaler Tromsø kommune til Berna Johansen kr. 600 innen 2 uker fra forkynnelsen av dommen.»

Tromsø kommune har deretter besluttet å frafalle skjønnsforretningen og begjære nytt skjønn. Begjæring om nytt skjønn, datert 18. oktober 1955, er innkommet til skjønnskommisjonen 19. oktober 1955. I den nye begjæring er både fru Berna Johansen og Arne M. Johansen begjært stevnet som saksøkte, idet skjønn bes avholdt til fastsettelse av:

1. Den fru Berna Johansen tilkommende erstatning i forbindelse med ekspropriasjon av Fredrik Langes gate 15.

2. Den Arne M. Johansen tilkommende erstatning for tap i næring. Hovedforhandling er holdt 5. november 1955. Saksøkte nr. 2, Arne Marselius Johansen møtte og avga forklaring. Det ble foretatt besiktigelse av eiendommen Fredrik Langes gate 15 og foretatt dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

«1. Erstatning for tap i næring gjøres til gjenstand for særskilt fastsettelse.

Erstatningen fastsettes til kr. 0, subsidiært under hensyntagen til den i skjønnsbegjæringen fastsatte skjønnsforutsetning, med den endring at den der angitte toårsfrist forlenges til tre år.

2. Erstatning for påstått tap og ulemper for øvrig fastsettes under hensyntagen til fordelene ved at de saksøkte kan få nye forretningslokaler og bolig i nybygg i Sjøgaten nr. 15.»

Den i skjønnsbegjæringen inntatte skjønnsforutsetning er sålydende:

«Inntil de saksøkte kan flytte inn i sitt planlagte forretningsbygg på eiendommen Sjøgaten no. 13 og 15, dog ikke utover 2 år fra kommunens tiltredelse av Fr. Langesgate 15, gis de mot å betale lovlig leie rett til fortsatt å benytte sine nuværende forretningslokaler og bolig i sistnevnte eiendom.»

Saksøkeren har videre begjært fravikelseskjennelse avsagt.

De saksøkte har nedlagt slik påstand:

«1. De saksøkte skal få beholde forretningslokalene og leiligheten inntil det nye bygg Sjøgata 15 er ferdig til innflytting. Arne M. Johansen går i gang ved nybygget så snart finansieringen er i orden.

Subsidiært: Skjønnet nektes fremmet for tiden.

2. Fru Berna Johansen tilkjennes erstatning for eiendommen og tap av privatleilighet.

3. Arne M. Johansen tilkjennes erstatning for alt tap ved at forretningen må fraflytte eiendommen.

Subsidiært: Erstatning for dette tilkjennes de saksøkte i fellesskap, eller fru Berna Johansen.

Side:534

4. Det fastsettes hvilken husleie skal betales for leiligheten og forretningslokalene til kommunen etter at den har overtatt gården.

5. De saksøkte tilkjennes erstatning for juridisk bistand.»

Eiendommen Fredrik Langes gate 15 er ervervet av Berna Johansen ved skjøte datert 24. juli 1935 for kjøpesum kr. 48 000. Eiendommens skattetakst er kr. 62 500. Branntaksten er kr. 225 200. Hertil kommer murtvangsforsikring med kr. 65 000.

Eiendommens grunnareal er 172 m2, hvorav ca. 162 m2 er bebygget med et forretnings- og boligbygg i tre på 2 fulle etasjer og loftsetasje. Det samlede gulvareal kan settes til ca. 424 m2 brutto. I første etasje er det forretningslokaler, i annen etasje eierens leilighet og for øvrig lokaler for Arne M. Johansens forretning, og i loftsetasjen hybelleiligheter og enkeltrom. Det er kjeller under hele huset.

Huset er meget gammelt og innredningen er umoderne. Vedlikeholdet er noenlunde bra.

Eiendommen ligger i sentralt forretningsstrøk og danner et kvartal for seg selv, idet den er helt omgitt av offentlige gater.

De nåværende leieinntekter er oppgitt til kr. 8690 pr. år. Leien for «Chic Magasin»s forretningslokale er nå kr. 250 pr. måned, og er satt opp med kr. 100 pr. måned siden forrige forsøksskjønn ble avholdt. Saksøkeren har hevdet at leien ved leieforhøyelsen er blitt ulovlig høy og at forhøyelsen derfor må settes ut av betraktning ved beregningen av eiendommens avkastning. Skjønnskommisjonen har ikke materiale til å avgjøre om den forhøyede leien er ulovlig, men er enig i at den synes å være noe for høy og tar hensyn til dette ved verdiansettelsen av eiendommen. På den annen side er leien for eierens privatleilighet og for Arne M. Johansens forretningslokale satt til henholdsvis kr. 500 og kr. 3000, hvilket antas å være for lavt. Ved forrige forsøksskjønn satte den daværende skjønnskommisjon disse leier opp til henholdsvis kr. 1100 og kr. 4200 og skjønnskommisjonen er enig i denne ansettelse.

De faste driftsutgifter er oppgitt til:

Eiendomsskatt kr 352

Vannavgift » 320

Renovasjon » 100

Forsikringspremie » 1 200

I alt kr. 1 972

Det er opplyst at de samlede vedlikeholdsutgifter i årene 1946-1953 utgjør ca. kr. 25 000.

Skjønnskommisjonen antar at eiendommens bruksverdi for eieren ikke er høyere enn dens omsetningsverdi. Omsetningsverdien settes til kr. 160 000.

Saksøkte nr. 1, Berna Johansen, har påstått seg tilkjent erstatning for tap av privatleilighet i tillegg til erstatning for eiendommen. I den anledning er anført at det som det kreves erstatning for er at hun vil få dyrere husleie i en ny leilighet, idet det forutsettes at de saksøkte skal få ny leilighet i det bygg som Arne M. Johansen har planer om å bygge på sin tomt Sjøgaten 15.

Skjønnskommisjonen legger til grunn at erstatning for fordyret

Side:535

husleie ikke kan kreves av Berna Johansen, med mindre det må antas å være en nødvendig følge av ekspropriasjonen at hun må betale høyere leie for å skaffe seg en minst like god leilighet som den nåværende. Det kan imidlertid ikke antas å være grunn til å regne med en slik følge. Det kan således ikke sies å bli noen nødvendighet for henne å få beboelsesleilighet i det sentralt beliggende og moderne forretningsbygg som aktes oppført på Sjøgaten 15. Når det tas i betraktning den lange tid som de saksøkte vil få til disposisjon før utflytning må skje, og som det kommes nærmere tilbake til nedenfor, må det antas at Berna Johansen vil kunne skaffe seg ny tilsvarende leilighet som den nåværende uten høyere husleie. Som den mest nærliggende mulighet peker skjønnskommisjonen på at Berna Johansen er eier av Skolegaten 44, hvor det er flere beboelsesleiligheter.

Berna Johansen antas derimot å ha krav på å få erstatning for utgifter i forbindelse med selve flytningen til og innflytningen i ny leilighet. Utgiftene ansettes skjønnsmessig til kr. 2000.

For så vidt angår bedriftstap for den av Arne M. Johansen i Fredrik Langes gate 15 drevne forretning bemerkes:

Saksøkeren har anført at skjønnskommisjonen må bedømme spørsmålet om bedriftstap helt fritt og uten å være bundet av det syn som Hålogaland lagmannsrett har gitt uttrykk for i premissene i sin dom av 6. juni 1955, nemlig at et eventuelt bedriftstap er gjenstand for erstatning. Det fremgår ikke av domsslutningen at dette skal legges til grunn ved nytt skjønn. Det må da legges til grunn at Arne M. Johansen bare er leieboer i gården, som tilhører hans hustrus særeie. Han kan sies opp med vanlig oppsigelsesfrist, og har ikke noe krav på erstatning når han får slik oppsigelse. Hans hustru Berna Johansen kan ikke bygge noe selvstendig erstatningskrav på det forhold at hennes mann driver forretningsvirksomhet, som begge ektefeller lever av, i gården idet partene har fullstendig særeie.

Subsidiært hevdes at hverken Arne M. Johansen eller Berna Johansen vil lide noe økonomisk tap ved at forretningen må fraflytte gården, forutsatt at de i saksøkerens påstand anførte forutsetninger legges til grunn ved vurderingen. I løpet av en frist på 3 år etter kommunens tiltredelse av eiendommen - jfr. påstandens pkt. 1 - vil Arne M. Johansen kunne få oppført og flyttet inn i ny forretningsgård på sin tomt Sjøgaten 15, og de saksøkte vil da ikke lide noe tap i bedrift ved avbrudd eller på annen måte.

De saksøkte har anført at det på bindende måte følger av Hålogaland lagmannsretts dom av 6. juni 1955 når det gjelder bedriftstap, at dette skal være gjenstand for erstatning. Det må således legges til grunn at Arne M. Johansens forretning representerer en erstatningsberettiget interesse for begge de saksøkte. Erstatning for alt tap vedkommende forretningen må da ytes enten i sin helhet til en av de saksøkte eller til begge i fellesskap.

Det hevdes at det ikke vil være mulig for Arne M. Johansen i løpet av en frist på 3 år etter kommunens tiltredelse å få bygget den planlagte forretningsgård på sin tomt Sjøgaten 15, idet det særlig fremheves at det er helt uvisst om og når finansieringen kan bringes i orden. Hvis skjønnskommisjonen legger til grunn den nevnte 3 års

Side:536

frist for fraflytning, må konsekvensen derfor bli at det ytes erstatning for totalt tap av forretningen. Det rimelige vil være at skjønnet for tiden nektes fremmet, med mindre de saksøkte får beholde forretningslokalene og leiligheten inntil det nye bygg blir ferdig, uten at bestemt frist settes.

Skjønnskommisjonen er enig med de saksøkte i at Hålogaland lagmannsretts dom av 6. juni 1955 innebærer at det ved nærværende skjønn blir å legge til grunn at de saksøkte har krav på erstatning for det tap i bedrift som måtte oppstå ved at Arne M. Johansens forretning må fraflytte Fredrik Langes gate 15. Det fremgår av dommen at hensikten med hjemvisningen er at det ved nytt skjønn skal skjønnes over hvor stort dette tap måtte være for ektefellene under ett.

Når det så gjelder spørsmålet om hvorvidt det vil påføres de saksøkte tap i bedrift ved ekspropriasjonen av eiendommen, finner skjønnskommisjonen at dette er kommet i en helt annen stilling enn før ved den av saksøkeren oppstillede skjønnsforutsetning om at de saksøkte inntil de kan flytte inn i sitt planlagte forretningsbygg på eiendommen Sjøgaten 15, dog ikke utover 3 år fra kommunens tiltredelse av Fredrik Langes gate 15, gis rett til mot å betale lovlig leie å benytte sine nåværende forretningslokaler og bolig.

Arne M. Johansens forretning har gitt betydelige nettooverskudd. I årene 1949-1953 var overskuddet således mellom kr. 35 000 og kr. 39 500 og i 1954 kr. 70 000. Ifølge status pr. 1. januar 1955 hadde han en nettoformue på ca. kr. 132 000. Blant aktiva er tomten Sjøgaten 15, som han kjøpte i 1950. Tomten er på 405,6 m2, og er en hjørnetomt i nyregulert strøk vis å vis Fredrik Langes gate 15. På tomten har Arne M. Johansen til hensikt å oppføre et moderne forretningsbygg. Han har i den anledning ved arkitekt fått utarbeidet skisseforslag, som er datert 27. juli 1954. Bygget er ifølge forslaget på 5 etasjer og har en grunnflate på ca. 400 m2 .

Skjønnskommisjonen er av den oppfatning at de saksøkte ved å gå inn for det vil makte innen den foran nevnte utflytningsfrist å få finansiert og bygget et tilstrekkelig stort forretningsbygg på Sjøgaten 15. Det tas da hensyn til at hvis finansieringshensyn skulle tilsi det må bygget i første omgang kunne oppføres i mindre omfang enn de foran nevnte skisseforslag forutsetter, men allikevel bli større enn det nåværende forretningsbygg på Fredrik Langes gate 15. På grunnlag herav finner skjønnskommisjonen å kunne avgi sitt skjønn vedkommende bedriftstap under den forutsetning at forretningen innen fraflytningsfristens utløp vil kunne flytte inn i nye forretningslokaler i Sjøgaten 15 og at de saksøkte har rett til i inntil samme tidsrom å benytte sine nåværende forretningslokaler og bolig mot å betale en av kontrollnemnda fastsatt leie. Det antas da ikke å ville bli påført de saksøkte noe tap ved forretningens fraflytning fra Fredrik Langes gate 15. Forretningen vil i de nye lokaler få en minst like gunstig beliggenhet som nå, og det må kunne regnes med at den på grunn av de nye lokalers moderne innredning og utstyr, bedre plass og hensiktsmessighet på andre måter vil få øket omsetning og gi større inntekt. Derved vil øket utgift til husleie og andre

Side:537

driftsutgifter bli utilgnet, og likeså de utgifter som måtte påløpe i forbindelse med flytningen.

Etter dette vil erstatning for tap i bedrift for Arne M. Johansens forretning bli satt til 0. - - -