RG-1964-626
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1964-03-12 |
| Publisert: | RG-1964-626 |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 12. mars 1964 i ankesak nr. 87/1963 A. |
| Parter: | Normann og Hildur Rosvold (høyesterettsadvokat Markus Andresen) mot Bodø kommune (overrettssakfører Aage Holm). |
| Forfatter: | Lagdommerne E. Wessel Holst, Jorunn Skeie, hjelpedommer Mauritz-Arne Talseth |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1924) §40, §32 |
Saken gjelder anke over et skjønn avhjemlet av Bodø skjønnskommisjon den 29. mai 1963 angående ekspropriasjon av grunn til skoleområdet på Aspåsen samt grunn til en gate frem til dette, med hjemmel i bygningslovens §40.
Ved skjønnet ble under takstnummer 2 fastsatt en erstatning på kr. 12 pr. m2 for 1200 m2 grunn som eiedes av partene i nærværende sak, Normann og Hildur Rosvold, med hver 1/6 samt av Rosvolds brødre Edvard og Henry med hver 1/3.
Videre ble ekspropriert et gammelt våningshus tilhørende Normann og Hildur Rosvold, samt et lite hus kalt «vevstuen» som var av nyere dato. Erstatningen ble satt til henholdsvis kr. 10 000 og kr. 2300. Anken gjelder bare skjønnet angående våningshuset. Skjønnskommisjonen uttalte om dette:
«Hovedbygningen, som er på 52 kvm grunnflate i 11/2 etasje, med 2 små bislag, er overordentlig forfallen. Påkostning for å få den i forsvarlig stand, vil være aldeles ulønnsom. Huset antas i dag å være uten verdi - også til nedrivning. Det er saneringsmodent, og det kommer derfor ikke på tale å gi gjenanskaffelseserstatning, jfr. den tidligere nevnte høyesterettsdom i Rt-1960-568. - - -
Men selv om det ikke blir tale om å finne frem til noen gjenanskaffelseserstatning, medfører ikke dette at det ikke skal betales erstatning for at Rosvolds allerede nå blir berøvet sitt hus,
Side:627
som dog gjorde nytte for seg, etter Rosvolds øyensynlig beskjedne behov.
Retten er blitt stående ved å tilkjenne en erstatning for tapt fremtidig bruksverdi på kr. 10 000. Hvis fraflytning med kommunens samtykke ikke skjer på overtagelsestidspunktet, blir erstatningen å avkorte med kr. 100 for hver måned Rosvolds ytterligere blir boende der, og betaling av det således avkortede erstatningsbeløp finner sted først ved fraflytningen.»
Samme dag avsa skjønnskommisjonen fravikelseskjennelse med slik slutning:
«Bodø kommune kjennes berettiget til overfor samtlige de saksøkte i skjønn av i dag etter 14 dager å bli satt i besittelse av den grunn som omfattes av skjønnet, mot betaling av de fastsatte erstatningsbeløp med renter, dog således at det beløp som refererer seg til tapt fremtidig bruksverdi av hus (takstnummer 2) først forfaller til betaling fra det tidspunkt da vedkommende hus er fraflyttet, og først blir rentebærende fra da av.
I saksomkostninger tilpliktes Bodø kommune innen 14 dager å betale advokat Andresen kr. 900, advokat Angell kr. 700 og overrettssakfører Brinchmann kr. 700.»
Normann og Hildur Rosvold, som har fått fri sakførsel, har ved sin advokat påanket skjønnet i rett tid og har under ankeforhandlingen nedlagt denne påstand:
«1. Bodø skjønnskommisjons skjønn av 29/5. 1963 oppheves for takstnr. 2, for så vidt angår erstatningsfastsettelsen for våningshuset, herunder bestemmelsen om at erstatningen skal avkortes med kr. 100 for hver måned Rosvolds ytterligere blir boende i huset, og skjønnet hjemvises til Bodø skjønnskommisjon med ny sammensetning.
2. Bodø kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til det offentlige som om saken ikke var benefisert.»
Anken grunnes prinsipalt på at skjønnet «bygger på uriktige faktiske forutsetninger». Subsidiært påståes at skjønnet er vilkårlig, og atter subsidiært at det hviler på uriktig rettsanvendelse.
Når det gjelder skjønnets faktiske forutsetninger hevdes det at huset åpenbart ikke er i en så slett forfatning som skjønnskommisjonen har lagt til grunn. Huset er solid bygget av vel bevart tømmer, og selv om vedlikeholdet har vært forsømt i noen år kan det ikke være tvil om at huset med rimelige påkostninger kunne tilfredsstille de ankende parters behov i en årrekke. Anken støtter seg her bl.a. på en erklæring av 1. august 1963 fra byggmester Jan Petersen og entreprenør Johan Rognan, som uttaler at huset kan repareres og at omkostningene ved å sette det i brukbar stand og delvis modernisert anslåes til kr. 15 000.
Det må være en åpenbar feil som må lede til opphevelse, når skjønnet finner at huset i dag er «uten verdi - også til nedrivning», at det er «saneringsmodent» og at «påkostning for å få det i forsvarlig stand vil være aldeles ulønnsom». En slik vurdering er iallfall uholdbar og vilkårlig. Den står også i motstrid med skjønnskommisjonens fastsettelse av en «avkortning» i erstatningen
Side:628
med kr. 100 for hver måned Rosvolds blir boende i huset etter kommunens overtagelse. Dette synes å forutsette at eiendommen vil være brukbar iallfall i ca. 8 år.
Anken gjelder også bestemmelsen om «avkortning», som hevdes å være vilkårlig.
En erstatning på kr. 10 000 motsvarer altså ca. 8 års brukstid, uten vedlikehold. Skjønnet bygger på en uriktig rettsoppfatning med hensyn til begrepet «saneringsmoden», jfr. Rt-1960-568, og særlig Rt-1963-986 hvor dette er nærmere utdypet. Rosvolds hus kunne med rimelige påkostninger ha vært en vel tjenlig bolig for et eldre ektepar i en årrekke. Selv om en holder seg til skjønnets forutsetning om at det kunne brukes iallfall i 8 år, må det være klart at det ikke kan ansees for «saneringsmodent» når en legger til grunn Høyesteretts oppfatning. I sistnevnte dom har førstvoterende (side 988) begrenset dette begrep til hus som «under enhver omstendighet vil måtte utskiftes i nær fremtid».
Bodø kommune har tatt til gjenmæle, og gjør ved sin prosessfullmektig i det vesentlige gjeldende:
De spørsmål som omhandles i Rt-1960-568 ble grundig drøftet under skjønnet, som for øvrig fastsatte erstatning etter gjenanskaffelsesverdien for takstnummer 1, som også var et gammelt hus, men i motsetning til Rosvolds godt vedlikeholdt. Kommisjonens skjønnsmessige avgjørelser ligger trygt innenfor rammen av forsvarlig skjønn og er unndradd lagmannsrettens prøvelse. Skjønnsgrunnene er knappe, men klare når en leser dem i sammenheng. Meningen er at huset ikke har noen omsetningsverdi, og er i en så slett forfatning at det må ansees «saneringsmodent», men at det dog har en viss begrenset bruksverdi. Skjønnskommisjonen har uten foranledning fra kommunens side bestemt fradraget på kr. 100 pr. måned så lenge Rosvolds bor i huset etter fravikelsen. Kommunen ønsker huset fjernet snarest, og hvis skjønnet blir stadfestet og huset fraveket innen rimelig tid vil kommunen ikke kreve noen slik avkortning i erstatningen.
Den meget begrensede brukstid som skjønnet har lagt til grunn, sammenholdt med at huset ikke bare er gammelt, men også sterkt forfallent - det siste i motsetning til tilfellet i Rt-1963-986 - gjør skjønnskommisjonens avgjørelse vel forenelig med rettsoppfatningen i denne dom når det gjelder begrepet «saneringsmoden». Når forfallet er kommet så langt som her, er det ikke lenger økonomisk mulig å holde huset i brukbar stand gjennom noe lenger tidsrom. Det bestrides at en påkostning på kr. 15 000 ville være tilstrekkelig. Dertil kommer at huset ligger i strid med gjeldende byplan, og derfor etter bygningslovens §32 ikke kan gjøres til gjenstand for hovedombygning. Litt «maling og lapping» ville ikke hjelpe stort, så sterkt som forfallet her har grepet om seg. Den eneste økonomisk forsvarlige løsning er at huset rives og at Rosvolds bruker erstatningene til et nybygg på nabotomten som de eier. De har ingen vanskeligheter
Side:629
med dette, da de også disponerer sin andel av den tilkjente grunnerstatning, ca. kr. 48 000.
Ankemotparten mener endelig, at det ikke er noen grunn til å påby nye skjønnsmenn dersom skjønnet blir opphevet. Parten har nedlagt denne påstand:
«1. Bodø skjønnskommisjons skjønn av 29/5-63 stadfestes så langt det er påanket.
2. Normann og Hildur Rosvold betaler in solidum saksomkostninger til Bodø kommune.»
Lagmannsretten har mottatt partsforklaring av Normann og Hildur Rosvold samt vitneforklaring fra byggmester Jan Petersen, og har besiktiget huset. Det er foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Lagmannsretten skal bemerke:
De ankende parter har uttrykkelig erklært, at de ikke anker over mangelfulle skjønnsgrunner. Lagmannsretten må likevel gå litt inn på den noe uklare bestemmelse om «avkortning». Begge parter ser heri en slags leiefastsettelse, og begge antar at skjønnet har hatt til forutsetning at huset kunne brukes i ca. 8 år, idet erstatningen kr. 10 000 svarer til ca. 8 års «leie» om en ser bort fra renter. Kommunen vil som nevnt ikke kreve «avkortning» om huset fraflyttes innen rimelig tid, og kommunen har selv avgjørelsen for så vidt. Imidlertid lå det etter lagmannsrettens oppfatning utenom skjønnskommisjonens oppgave å fastsette et sådant fradrag. I tilfelle fikk det bli en sak mellom Rosvold og kommunen, når den hadde overtatt huset, å fastsette et vederlag for hans fortsatte bruk av huset, men det blir som nevnt ikke aktuelt. Avgjørelsen kan heller ikke stemme med punkt 2 i skjønnsforutsetningene.
Lagmannsretten finner enstemmig at denne del av skjønnet må oppheves. For øvrig er det dissens.
Flertallet, lagdommer Wessel Holst og hjelpedommer Talseth er kommet til at skjønnet også for øvrig må oppheves.
Allerede på grunnlag av besiktigelsen av huset og bevisførselen for øvrig er flertallet i sterk tvil om skjønnet kan opprettholdes. Hva rettsanvendelsen angår, kommer flertallet til at skjønnskommisjonen må ha bygget på en uriktig rettsoppfatning når den har ansett huset for «saneringsmodent», og av den grunn ikke har tilkjent erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet.
Partene er som nevnt enige om at man av skjønnskommisjonens fastsettelse av en erstatning på kr. 10 000 for bruksverdien, sammenholdt med fastsettelsen av omhandlede «fradrag» på kr. 100 pr. måned, må utlede at skjønnet har regnet at huset fortsatt kunne brukes i ca. 8 år. Rosvolds har opplyst at de helt til utgangen av 1963 har leiet bort hybler i annen etasje, som består av 5 små rom samt et lite kokerom på gangen. Ved full utleie av alle 5 rom har leien vært kr. 100 pr. måned, men rommene har til dels stått ledige, idet leieboerne har vært bygningsarbeidere fra distriktet. Selv disponerer Rosvolds 1. etasje.
Side:630
Slik saken foreligger opplyst, har det hverken for skjønnsretten eller lagmannsretten vært påpekt noen vesentlig bygningsmessig defekt, utenom det forsømte vedlikehold gjennom flere år. Huset virker i flere henseender ganske solid. Det er som nevnt av tømmer og med gråstensmur og skifertak. Utvendig bordkledning er gammel og malingslitt, og huset som helhet ikke velholdt utvendig, men innvendig er det ikke utrivelig, således er gulvene i 1. etasje pent malt og kjøkkengulvet fornyet. Elektriske installasjoner er av nyere dato, og et par vinduer likeså. Takhøyden i 1. etasje er bra.
Etter flertallets mening er huset karakteristisk for en boligstandard som ennå er nokså alminnelig mange steder på landet; det tilhørte da også opprinnelig et gårdsbruk. Denne boligstandard er fremdeles så vidt alminnelig, særlig på landsbygden, at det etter flertallets mening ville gå for vidt å anse slike gammeldagse hus for «saneringsmodne», hvis de med et fornuftig og overkommelig vedlikehold kan gjøre samme tjeneste i mange år. I Bodø er slike hus grunnet krigen og omfattende nybygging blitt en sjeldenhet og neppe salgbare til beboelse, men etter flertallets mening er dette ikke avgjørende når huset dog vil ha sin bruksverdi for eieren i atskillige år.
Flertallet har gjort sine bemerkninger om det hus saken gjelder, for å belyse rettsoppfatningen med hensyn til begrepet «saneringsmoden». Flertallet finner at skjønnskommisjonen - på samme måte som i saken i Rt-1963-986 - har tolket dette uttrykk for vidt. Det har neppe vært Høyesteretts mening med den reservasjon som ble tatt for «saneringsmodne» hus, at dette skulle omfatte en så betydelig del av boligene her i landet som tilfellet ville bli om det gis anvendelse på hus som dette. Det er vanskelig å si hvilken tolkning skjønnskommisjonen her har lagt til grunn, da det bare er vist til Rt-1960-568, hvor begrepet ikke er nærmere utredet når det gjelder rettslige kriterier. Det gir etter flertallets mening ingen rettledning at skjønnet finner huset «uten verdi», (som må bety omsetningsverdi). Skjønnskommisjonen har funnet at huset «dog gjorde nytte for seg etter Rosvolds øyensynlig beskjedne behov», men har ikke gitt noen begrunnelse for at det likevel er ansett «saneringsmodent».
Skjønnskommisjonen har ikke nevnt det forhold at den boligmessig dårligste del av huset, 2. etasje, dog var gjenstand for utleie av hybler.
Det er etter flertallets mening ikke mulig å se hvordan skjønnskommisjonen har kommet frem til omhandlede «avkortning» på kr. 100 pr. måned. Det lå imidlertid som nevnt i kommunens hånd å overta huset i henhold til fravikelseskjennelsen. «Avkortningen» virker derfor som en leie på kr. 100 pr. måned. Dette tyder derfor også på at skjønnskommisjonen har bygget på et for omfattende begrep, når erstatningen for «tapt fremtidig bruksverdi» for et lite hus som dette «avkortes» med så meget som kr. 100 pr. måned.
Side:631
Det skulle fremgå av det som er sagt foran, at flertallet ikke i og for seg er uenig i at et «overordentlig forfallent» hus hvor påkostning vil være «aldeles ulønnsomt» må ansees for «saneringsmodent», men at denne vurdering etter flertallets mening ikke ligger innenfor rammen av et forsvarlig skjønn. Den skjønnsmessige avgjørelse er bare grunngitt med disse svært skjematiske uttrykk, som gjør det vanskelig å prøve rettsanvendelsen.
Imidlertid har de ankende parter som nevnt uttrykkelig erklært at det ikke ankes over utilstrekkelige skjønnsgrunner. En opphevelse på dette grunnlag ville heller ikke gi noen veiledning for det nye skjønn.
Skjønnskommisjonen har nå ny formann, men flertallet finner at saken etter omstendighetene bør behandles av andre skjønnsmenn.
Lagdommer Skeie finner at husets tilstand - særlig utvendig - er slik at det må betraktes som saneringsmodent etter forholdene i Bodø. Endog bare utvendig istandsettelse vil bli så kostbar at den ikke vil være økonomisk forsvarlig for den tid man kan regne med at huset i det hele kan brukes til beboelse.
Jeg finner ikke å kunne utlede noe av at skjønnskommisjonen har fastsatt en månedlig avkortning på kr. 100 for den tid Rosvold faktisk bor i huset.
Heller ikke finner jeg at fastsettelsen av erstatningen kr. 10 000 er vilkårlig. Det er situasjonen for Rosvold som her er tatt i betraktning. Han har bodd i huset nesten hele sitt liv og finner seg til rette der. Om huset skulle tjene som bolig for andre folk i Bodø måtte det skyldes en nødssituasjon. De arbeidere som har leiet i 2. etasje har etter de ankende parters forklaring nyttet rommene, som er meget små, bare til overnatting, og har således ikke brukt dem til vanlig beboelse.
Jeg mener etter dette at skjønnet bør stadfestes, bortsett fra avkortningen på kr. 100 pr. måned. Av mitt standpunkt følger at jeg anser det upåkrevet å påby ny sammensetning av skjønnskommisjonen.
Etter resultatet tilkjennes det offentlige saksomkostninger, som settes til kr. 462 med tillegg av det salær som blir fastsatt for den oppnevnte prosessfullmektig.
Slutning:
1. Bodø skjønnskommisjons skjønn av 29. mai 1963 oppheves så langt det er påanket, og hjemvises til ny behandling ved skjønnskommisjonen med ny sammensetning.
2. Bodø kommune betaler innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne kjennelse i saksomkostninger til det offentlige kr. 462 - fire hundre og sekstito kroner - samt det salær som etter Justisdepartementets revisjon blir fastsatt for høyesterettsadvokat Andresen.