RG-1974-406

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1973-12-06
Publisert:	RG-1974-406
Stikkord:	Odelssak
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 6. desember 1973 i ankesak nr. 288/1973
Parter:	Arve Johan Jahren (høyesterettsadvokat Joar Aasgaard) mot Hans Jahren (høyesterettsadvokat Chr. Haneborg v/advokat Jørgen Fr. Moen).
Forfatter:	Lagmann Jens Fagereng, lagdommer Odd Galtung Eskeland, kst. lagdommer, byrettsdommer Peter Vogt
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §66

Ved kjøpekontrakt av 27. desember 1967 og skjøte tinglyst 2. januar 1968 overdro Josef H. Jahren eiendommen Jahren gnr. 103, bnr. 7,11 og 15, og Stensby gnr. 100, bnr. 2 i Ullensaker til sønnen Arve Jahren, for kr. 180.000, herav for løsøre kr. 29.755. Selgeren betinget seg og hustru nærmere angitt kår som er inkludert i kjøpesummen.

Arves eldste bror Hans Jahren reiste ved forliksklage av 14. desember 1970, forkynt 29. s.m., odelssak. Ved odelsovertakst avhjemlet 23. september 1971 ble eiendommens verdi satt til kr. 268.000, herav for skogen kr. 18.000. Kåret ble verdsatt til kr. 60.000. Hans Jahren anla deretter løsningssak ved Eidsvoll herredsrett. Arve Jahren påstod seg frifunnet. Han hevdet at Hans hadde godtatt salget av eiendommen og var avskåret fra å bruke sin løsningsrett som bedre odelsberettiget. Eidsvoll herredsrett - sorenskriveren med skjønnsmennene ved underskjønnet som domsmenn - avsa 27. februar 1973 enstemmig dom med denne domsslutning:

«1. Arve Johan Jahren dømmes til å utstede skjøte på eiendommen Jahren, gnr. 103, bnr. 7, 11 og 15 samt Stensby, gnr. 100, bnr. 2 i Ullensaker til Hans Jahren og å fravike eiendommen innen 14. april 1974 mot betaling av takstsummen kr. 268.000 med fradrag av de heftelser som ved forliksklagens forkynnelse hvilte på eiendommen, og for øvrig på den måte som er angitt i skjønnslovens §66.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Saksforholdet fremgår av herredsrett ens domsgrunner.

Arve Jahren har påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett og har nedlagt denne påstand:

Side:407

«1. Arve Johan Jahren frifinnes.

2. Hans Jahren dømmes til å betale saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Arve Jahren har gjort gjeldende: Det erkjennes at Hans hverken skriftlig eller muntlig direkte har fraskrevet seg odelseller løsningsrett. Etter rettspraksis kan imidlertid en odelsberettiget opptre på en slik måte - i ord og gjerning - at han må anses å ha godtatt en overdragelse av odelseiendommen slik at han må anses avskåret fra å utøve løsningsrett. Det er spesielt vist til Rt-1964-1310. Arve har ved sin opptreden og ved sine uttalelser til faren og moren og broren Harald akseptert at eiendommen ble overdratt til broren Arve. Hans opptreden må vurderes på bakgrunn av forholdene i familien slik de hadde utviklet seg i tiden frem til overdragelsen.

Hans Jahren har landbruksutdannelse, men han mistet etter hvert interessen for bondeyrket. Han har etter at han var ferdig med militærtjenesten hatt arbeid som bulldoserkjører i forsvarets intendantur og i de senere år som bestyrer av et fórkjøkken for pelsdyr. Han har ikke deltatt i arbeidet på farsgården siden i slutten av 1950-årene. - Arve har siden han var ferdig med militærtjenesten i 1963 hele tiden arbeidet hjemme på gården. Han hadde ikke annen lønn enn kost og losji og nødvendige lommepenger. For å skaffe seg kontanter tok han i perioder, særlig om vinteren, attåtarbeid rundt om i distriktet. Han har gått handelsskole og har ingen landbruksutdannelse, men han har gjennom sitt arbeid fått god kjennskap til gårdsdrift.

Etter at Hans var ute av bildet var alle i familien innforstått med at Arve skulle overta gården. Den tredje bror Harald hadde gått handelsskole og begynte i bank. Arve har uttrykt det slik at han ble «påsatt» som gårdbruker. Faren ble eldre og sykelig og trengte hjelp. Etter at Arve i 1967 var blitt forlovet tok han opp spørsmålet om gården med faren og moren. Faren ga uttrykk for at de nå fikk handle. Broren Hans var fullt klar over situasjonen. Han kom ikke med noen protest mot salget eller med noen antydning om at han ville bruke sin odelsrett. Tvert imot kom han både overfor faren og moren og overfor broren Harald med uttalelser som bare kan forstås slik at han var enig i at gården ble solgt til Arve. Herredsretten har på dette punkt misforstått parter og vitner. Herredsretten har tatt feil når den har funnet det bevist at Hans høsten 1967 sa til faren at han ville overta eiendommen, og at faren har oppfattet dette som protest. Josef Jahren bestrider at Hans er kommet med noen slik uttalelse. Det som hendte var at faren fortalte til Hans at han ville selge eiendommen til Arve. Hans svarte at han da ville ha 30.000 kroner og skogen. Hans ga heller ikke i denne forbindelse uttrykk for at han ville overta gården. Hans krav om utbetalinger m.v. ble ikke fulgt opp. Det hadde vært naturlig å gjøre dette hvis han mente å stille vilkår i anledning av overdragelsen til Arve.

Hans ble kjent med salget i begynnelsen av 1968. Han burde

Side:408

sagt fra innen rimelig tid hvis det hadde vært hans mening å bruke odelsretten. I stedet forholdt han seg helt passiv og taus inntil han tok ut forliksklage i slutten av 1970. Arve Jahren ser det slik at Hans ved denne passivitet har akseptert salget. Det må være hans risiko at han ikke aksjonerte tidligere. Når en eiendom på denne måten blir overdratt til en yngre sønn må det kreves at en eldre bror som vil ta eiendommen på odel reagerer når han blir kjent med salget. Han bør for så vidt sidestilles med hjemmelsmannen ved vanlig salg eller arving som på skifte overdrar en eiendom til medarving med dårligere odelsrett. Det er vist til Voss: Kommentar til odelsloven (7. utg.) 36-37 og Skeie: Odelsrett 117.

Arve har endelig pekt på at all rimelighet tilsier at han får beholde eiendommen. Han er 30 år og vil ha meget vanskelig for å skaffe seg annet yrke hvis han fordrives fra gården. Han vil i praksis være utelukket fra å skaffe seg en annen gård. Løsningssummen vil ikke være til stor hjelp under dagens prisforhold.

Hans Jahren har nedlagt denne påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes, dog således at Hans Jahren tilkjennes saksomkostninger for Herredsretten.

2. Hans Jahren tilkjennes saksomkostninger for Lagmannsretten.»

Hans Jahren har vist til sine anførsler for herredsretten og for øvrig gjort gjeldende:

Det sentrale punkt i saken er at han hverken skriftlig eller muntlig, direkte eller indirekte, har gitt avkall på sin odelsrett. En godkjennelse av et salg og avkall på å benytte løsningsretten kanskje stilltiende. For at det skal foreligge et rettslig bindende avkall kreves imidlertid at dette er kommet til uttrykk gjennom et klart og tydelig tilkjennegivende. Og kjøperen, i dette tilfelle Arve Jahren, må føre bevis for dette. Slikt bevis er ikke ført.

De holdepunkter som Arve i denne forbindelse har påberopt seg som grunnlag for at det foreligger et rettslig bindende avkall på løsningsrett, er ikke tilstrekkelig. Det bygges på en rekke løse og omstridte uttalelser som i stor utstrekning er revet ut av sin sammenheng, og som til dels ligger flere år tilbake i tiden. Det som er på det rene er at Hans Jahren under en samtale med faren høsten 1966 klart ga uttrykk for at han ønsket å overta gården. Hans Jahren benekter at det ved denne anledning ble nevnt at han ville ha 30.000 kroner og skogen. Faren må her blande sammen med uttalelser høsten 1967, like før salget fant sted. Hans hevder at han aldri har fått noen forespørsel om han ville fraskrive seg odelsrett.

Han bestrider at han har sagt at han ikke var interessert i jordbruk og at han ikke ville bli bonde. Han har alltid vært interessert i å overta gården. Han er imidlertid aldri blitt spurt om han ville ha gården. Så lenge faren var så vidt ung og aktiv syntes han ikke at han kunne spørre om dette. Etter at han

Side:409

i 1966 hadde sagt klart fra at han ville kjøpe gården ville han ikke mase mer om dette. Han har aldri samtykt i at broren Arve skulle få overtå gården. Det kan under disse omstendigheter ikke bli tale om at han har tapt sin rett ved passivitet. Noen passivitetsregel finnes ikke i odelsretten, den eneste regel i denne retning er bestemmelsen om preskripsjon etter 3 år. Etter salget var det naturlig for ham å se tiden an. Han måtte bl.a. arbeide med finansieringen.

Arve har overtatt eiendommen fullt klar over brorens bedre odelsrett. Han har tatt en sjanse. Det er ikke urimelig når han under disse omstendigheter må gi fra seg eiendommen.

Under ankeforhandlingen har begge parter gitt forklaring. Det er ført 6 vitner, herav er 3 nye for lagmannsretten. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige slutte seg til den begrunnelse som er gitt i herredsrettens dom. På grunnlag av bevisførselen under ankeforhandlingen skal man komme med noen supplerende bemerkninger til den fremstilling som er gitt av herredsretten.

Overdragelsen til Arve var i samsvar med begge foreldres ønske. Tanken om å overdra til Arve har formentlig modnet seg etter hvert. Faren var i 1965 noe dårlig og var en tid på rekreasjonshjem. Selv om Hans har hatt meget liten kontakt med foreldrene, i ethvert fall faren og broren Arve, må også han etter hvert ha forstått at foreldrene var innstilt på å overdra til Arve. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at han likevel ikke har hatt noen særlig grunn til å ta opp spørsmålet og minne om sin odelsrett. Han ble ikke spurt. Spørsmålet om gårdens skjebne har overhodet ikke vært omtalt for ham før i 1966/67. Om det som da passerte foreligger følgende forklaringer:

Arve Jahren har forklart at faren fortalte ham at han en gang høsten 1966 hadde nevnt for Hans at han ville overdra gården til Arve. Hans hadde svart at han da ville ha 30.000 kroner og skogen. Faren hadde svart at det ikke var mere skog enn det trengs og at Hans hadde fått hjelp før. - Arve har videre forklart at han en gang høsten 1967 ble oppsøkt i gjødselkjelleren av broren Hans som ville låne en traktor. Dette passet ikke. Hans ble noe ergerlig og spurte om det var Arve som hadde all makt på gården. Arve gjorde ham da kjent med at de nå skulle skrive kontrakt. Hans gikk sin vei uten å si noe. Bortsett fra denne samtale har det ikke vært noen kontakt mellom Arve og Hans, i ethvert fall ikke før overdragelsen.

Hans Jahren har forklart at han høsten 1966 traff sin far i veiskillet på Jahren. Han er sikker på det var i 1966 mens han ennå var i Intendanturen. Han sluttet her ved utgangen av 1966. Faren sa at de måtte ha en avgjørelse på gårdsalget, han kunne ikke holde på lenger. Hans svarte at da fikk han overta gården. Da ble faren sint. Det var klart at han tenkte på å selge til Arve. Faren ga uttrykk for at Hans ikke hadde noe å kjøpe for.

Side:410

Hans svarte at han fikk selge huset og flytte inn i bryggerhuset. Faren svarte at hvis Hans ville overta gården skulle den bli snau. Hans benekter at det ved denne anledning var spørsmål om 30.000 kroner og/eller skogen. - Faren kom også ved en annen anledning inn på spørmålet om gården. Det var under et samtreff i haven. Han sa da at det var to personer som ikke skulle komme til Jahren. Han siktet til Hans' svigerfar og en annen slektning. - Hans kan ikke huske at han har hatt noen samtale med Arve i gjødselkjelleren.

Josef Jahren har forklart at han snakket med Hans i veiskillet, og det var mens Hans ennå var i Intendanturen. Josef fortalte Hans at de nå var enige om at Arve skulle overta gården. Hans sa at han da ville ha 30.000 kroner og skogen. Josef svarte at det ikke var mer skog enn det trengs til gården og at Hans hadde fått så mye før. - Josef oppfattet ikke Hans' uttalelse som noen protest mot salg til Arve. Høsten 1967 snakket ikke Josef med Hans og han tenkte heller ikke på å gjøre dette.

Harald Jahren (sønn nr. 2 født il. mai 1939) har forklart at han høsten 1967, antagelig like før salget, var på besøk hos Hans. Harald fortalte at foreldrene nå ville selge til Arve. Denne svarte at han da ville ha 30.000 kroner og skogen. Han la til at det ville være rimelig om Harald også fikk noe. Hans sa at Harald kunne gi beskjed hjemme. Hans fremkom ikke med noen protest i anledning av det forestående salg, men Harald forsto ham slik at han krevde kompensasjon for ikke å bruke odelsretten. - Harald har forklart at han gjorde faren og Arve kjent med det som Hans hadde sagt.

Partenes og vitnenes forklaringer om det som ble uttalt under disse mer eller mindre tilfeldige samtreff og samtaler er ikke entydige. Det er likevel blitt lagmannsrettens hovedinntrykk at Hans temmelig klart har sagt fra til faren at han nå selv var interessert i gården, og at han i ethvert fall ikke ville gå med på at den ble overdratt til den yngre bror Arve. Selv om man må legge til grunn at han ved en eller annen anledning har antydet krav om betaling og/eller skogen, ser retten også dette som uttrykk for protest - at han ikke uten videre ville akseptere at gården nå gikk til Arve. Man er enig med herredsretten i at Hans ved sine uttalelser har gitt faren og broren så vidt tydelig advarsel at de burde ha drøftet saken nærmere med ham. Det ble ikke gjort. Arve tok risikoen. Retten har også forstått broren Harald slik at han etter samtalen med Hans har sett det slik at Hans nå kunne bruke sin odelsrett. Det er vist til at Hans overfor sin mor skal ha erklært seg enig i at Arve får gården. Moren har ikke møtt som vitne og retten har ikke kunnet bygge på andres forklaringer om hva hun har sagt.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at Hans ikke har tapt sin løsningsrett som følge av at han, etter at han ble kjent med overdragelsen, forholdt seg passiv inntil han tok ut forliksklage i slutten av 1970. Man viser til det som er anført av herredsretten.

Side:411

Etter dette vil herredsrettens dom bli å stadfeste. Partene var for herredsretten enige om at faredag settes til 14. april 1974. Det er ikke fra noen av sidene gitt uttrykk for noen endret oppfatning.

Anken har ikke ført frem og lagmannsretten finner at den ankende part i samsvar med lovens hovedregel, jfr. tvml. §180, første ledd, bør erstatte motparten saksomkostninger for lagmannsretten. Prosessfullmektigen har fremlagt oppgave hvoretter han vil beregne seg kr. 4.000 i salær, mens utleggene utgjør kr. 250. Oppgaven legges til grunn og omkostningsbeløpet fastsettes til kr. 4.250. Det er ikke grunnlag for å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Herredsrettens dom stadfestes.

I erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arve Jahren til Hans Jahren 4.250 - firetusentohundreogfemti - kroner. Oppfyllingsfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Kaare Nerdrum m/ domsmenn):

Josef H. Jahren overtok ved skjøte av 15/3 1934 eiendommene Jahren, gnr. 103, bnr. 7, 11 og 15 samt Stensby, gnr. 100, bnr. 2 i Ullensaker. Ved kjøpekontrakt av 27/12 1967 og skjøte, tgl. 2/1 1968 overdro han eiendommene til sin sønn Arve Johan Jahren for kr. 180 000, hvorav for løsøre kr. 29 755,-. Selgeren betinget seg og hustru nærmere spesifisert føderåd som av hensyn til stempelavgiften ble satt til femårlig verdi kr. 35 000. Det fremgår av kjøpekontrakten at kåret var medregnet i kjøpesummen kr. 180 000, og i oppgjøret med partene er det godskrevet kjøperen med kapitalisert beløp kr. 84 180,-. Videre ble bestemt at «kjøper får etterbetalt lønn for 7 år kr. 23 000».

Arve Jahren er født xx.xx.1943 som den yngste av tre brødre. Ved forliksklage av 14/12 1970, forkynt 29. s.m. innledet hans eldste bror Hans Jahren, f. 6/11 1934 odelssak. Da forlik ikke kom i stand, ble odelstakst begjært, og efter begjæring av saksøkte Arve Jahren ble deretter avhjemlet odelsovertakst 23/9 1971. Samlet takst for odelsgodset ble satt til kr. 268 000, hvorav særskilt for skogen kr. 18 000. Føderådet til fordel for Josef Jahren og hustru ble verdsatt til kr. 60 000. Resultatet ble det samme som ved undertaksten, men ved overtaksten var det 3 fraksjoner for så vidt angår verdsettelsen av eiendommen utenom skogen. Ved odelsovertaksten oppga Arve Jahren dyrket mark til 200 dekar, havnehager til 30 dekar og produktiv skog til 100 dekar mens anslagene fra Hans Jahren var henholdsvis 185-190 dekar, 10-15 dekar og ca. 80 dekar. Nøyaktig oppmåling er ikke foretatt. - - -

Retten vil innledningsvis bemerke at avgjørelsen i denne sak i utpreget grad avhenger av bevisvurderingen av faktiske omstendigheter, og saksøkte må ha bevisbyrden for at saksøkeren har frafalt sin

Side:412

løsningsrett og uttrykkelig eller stilltiende samtykket i eiendomsoverdragelsen til yngste sønn. Selvom dette ikke tillegges noen vesentlig betydning, vil retten anføre at saksøkeren etter det opplyste ikke synes å ha grunn til å mene at det har vært dårlig forhold mellom faren og ham. Heller ikke er godtgjort at Josef Jahren ville ha saksøkerens bolighus bygget som kårbygning for seg. Hans innblanding i sønnens byggeplaner skyldtes andre hensyn, og er intet bevis for at faren dengang regnet med at saksøkeren skulle overta gården etter ham.

Retten bygger på at overdragelsen av eiendommen til saksøkte var i samsvar med et ønske som begge foreldre ved flere anledninger hadde gitt uttrykk for. Også saksøkeren synes å ha forstått at noe var «i gjære». Han kom ikke med protester i den anledning, men slik foreldrenes uttalelser falt i årenes løp, var det ingen særlig grunn for saksøkeren til å ta spørsmålet opp og minne om sin odelsrett. En medvirkende årsak til at saksøkte etter hvert innen familien «utpekte seg» som farens etterfølger på gården var muligens at saksøkeren hadde gitt foreldrene forståelsen av at han ikke var interessert i å bli bonde. Saksøkeren benekter at han selv noen gang har ment noe slikt, men uansett hvilke ord han måtte ha brukt, kan dette ikke innebære at saksøkeren derved har fraskrevet seg løsningsretten overfor saksøkte. En så viktig viljeserklæring må tilkjennegis klart og tydelig. Både foreldrenes ønskemål og saksøkerens omtale av sine fremtidsplaner har i all fall ikke vært ansett mer bindende og definitive enn at man innen familien regnet med at saksøkeren kunne ha krevet gården fra broren hvis han hadde aksjonert straks etter salget i 1968.

Høsten 1967 oppsto en helt ny situasjon. Overveielsenes tid var da forbi, og både fra broren Harald og direkte fra sin far fikk saksøkeren vite at foreldrene nå «ville selge til Arve». Retten anser det godtgjort at saksøkeren da sa til faren at han ville overta gården. Dette var en protest mot det forestående salg til saksøkte, og slik ble det oppfattet av faren. Under samtalene med denne og broren uttalte saksøkeren at han eventuelt ville ha kr. 30 000 og/eller skogen, og dette ble av den annen regnet som godtgjørelse for å gi avkall på løsningsretten. Det ble dog ingen diskusjon derom hverken med faren eller Harald, og etter saksøkerens partsforklaring tok hans økonomiske krav sikte på arveforskudd. Ved sin uttalelse om å ville overta gården hadde saksøkeren gitt sin far så tydelig advarsel, at Josef Jahren før han fullførte eiendomsoverdragelsen burde ha drøftet saken alvorlig med saksøkeren og saksøkte. Det er ikke utenkelig at man dengang i så fall hadde kunnet finne en løsning som var akseptabel for alle parter. Etter alt «prat» måtte ikke minst saksøkte ha vært interessert i å få «rene linjer». Han rettet imidlertid ingen henvendelse til saksøkeren for å få vite om denne ville gjøre sin odelsrett gjeldende, og saksøkte hadde ingen grunn til «å føle seg trygg» selvom han hadde fått skjøte fra faren.

Overdragelsen av eiendommen til saksøkte fant ikke sted «i dølgsmål», og saksøkeren ble kjent med den kort etter. Det er på det rene at han ikke foretok seg noe i sakens anledning før forliksklage ble uttatt 14/12 1970. I det mellomliggende tidsrom på henimot 3 år fra skjøteutstedelsen hadde saksøkeren forholdt seg passiv. Han hverken

Side:413

protesterte mot salget, samtykket i dette eller kom med antydninger om sin bedre odelsrett. Spørsmålet blir da om saksøkeren hadde noen handlingsplikt, således at saksøkte kunne oppfatte hans taushet som en stilltiende godkjennelse av det som hadde passert, altså som en frafallelse av løsningsretten. Retten kan ikke se at så er tilfelle. Odelsretten er hjemlet i lov og med løsningsfrist 3 år. I løpet av denne må odelspretendenten kunne betenke seg, og den nye eier må være forberedt på at eiendommen kan bli tatt fra ham. Løsningsretten kan forspilles ved at man er for sent ute med forliksklagen men i alminnelighet ikke som følge av en passivitetsvirkning, og «god tro» hos den annen part antas å være irrelevant. Etterat saksøkte var blitt eier av gården, var det ingen kommunikasjon mellom ham og saksøkeren om spørsmål av interesse for denne sak. Saksøkeren hadde høsten 1967 gitt sin far klar beskjed om å ville overta eiendommen, og det var unødvendig å gjenta dette senere - i all fall ikke så lenge han ikke ble spurt om hvordan han stilte seg til salget.

Høyesteretts dom i Rt-1964-1310 antas på vesentlige punkter å være forskjellig fra saksforholdet her. Kristian Tærud hadde således aldri sagt at han ville overta gården, og både overfor broren Gulbrand og de andre som var interessert i denne - faren og svogeren - hadde han gitt positivt uttrykk for at han var enig i at gården ble solgt til Gulbrand. Da salget til Gulbrand ble aktuelt, protesterte Kristian «ikke primært på grunn av sin bedre odelsrett, men fordi det ikke ble holdt takst over eiendommen». Det var videre på det rene at Gulbrand Tærud hele tiden hadde arbeidet på farsgården og faktisk drevet denne de siste 10 år før overdragelsen fant sted. Kristian Tærud var da 42 år, og fra han var 23 år hadde han «hatt yrke og inntekt uten tilknytning til gården».

Etter dette finner retten at saksøkeren har sin løsningsrett i behold, og hans påstand blir derfor å ta til følge. Partene er enige om at faredag settes til 14/4 1974. - - -