RG-1975-460

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1975-01-31
Publisert:	RG-1975-460
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 31. januar 1975 i sak nr. 231/73
Parter:	Høyesterettsadvokat Wilh. Henrichsen (advokat Hermund Sunde) mot Staten v/Justisdepartementet (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat J. A. Reiersrud).
Forfatter:	Lagmann Erling Haugen, lagdommerne Finn Backer, Petter Meyer
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §435, §437, Tinglysingsloven (1935) §10, §28, §31, §32, §3, Bygningsloven (1965) §64

Justisdepartementet stadfestet ved brev av 6. desember 1971 til Oslo byskriverembete 'tinglysingsdommerens beslutning 25. august 1971 om ikke å ta begjæringen om sammenføyning av gnr. 10 bnr. 19, 805 og 806 og gnr. 10 bnr. 766 og 807 til følge'. Som eiere av henholdsvis bnr. 19 og 766 reiste h.r.advokat Wilhelm Henrichsen og dr. med. Karl Nakken søksmål ved Oslo byrett mot Staten v/Justisdepartementet. Deres endelige påstand under hovedforhandlingen gikk ut på at 'målebrev og skjøter på gnr. 10 bnr. 806 og 807 i Oslo tinglyses, idet utparselleringsforbud tinglyst på bnr. 148 ikke er til hinder for dette'. Oslo byrett avsa 22. januar 1973 dom med slik domsslutning:

«Staten ved Justisdepartementet frifinnes.

Wilh. Henrichsen og Karl Nakken dømmes til - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse, in solidum å betale saksomkostninger til Staten v/Justisdepartementet med kr. 1.200 - kronerettusentohundre 00/100.»

Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom, der også de fleste av de relevante dokumenter er gjengitt.

Her skal bare kort nevnes at de to saksøkeres eiendommer

Side:461

grenser mot gnr. 10 bnr. 148. Langs grensen, men på bnr. 148's side går den gamle Ålmoveien, som er en sidevei til Vækerøveien. Etter at Ålmoveien ble regulert bort som adkomst til de eiendommer som ligger langs den, har eieren av bnr. 148 overdradd sin del av veigrunnen til de to naboer, til utvidelse av deres eiendommer. Det er 6. september 1966 holdt kart- og oppmålingsforretning over de to parseller, som har fått betegnelsen bnr. 806 og 807 på henholdsvis 250 og 113 m2 . Det dreier seg om nokså langstrakte grunnstykker, som stort sett bare har en bredde på 4-5 m. På gnr. 10 bnr. 148 hviler det et gammelt utparselleringsforbud ifølge skjøte av 16. desember 1915, der det bl.a. heter:

«Tomten er beliggende i det sydvestlige hjørne av utsigtstomterne og grænser mot vest til Vækkerøveien og mitte av regulert gate nr. 938, mot nord til hovedbøllet, og mot øst til eiendommen Olmo. Den langs Olmosgjærde gaaende vei medfølger altsaa i handelen, men paa det vilkaar, at veien nu som før skal være adkomstvei til den langs veien liggende andel av Lilleaker gnr. 10, bno. 1 og til de eiendommer, som allerede er eller i framtiden maatte bli utskilt derfra. - Det kjøpte areal er opmaalt til 2400 m2 idet ovennevnte vei mot Olmo ikke medregnes i denne opmaaling, men medfølger gratis i handelen. Paa den solgte tomt, som ikke maa utparcelleres, skal der opføres villa i overensstemmelse med tegning forelagt og aprobert av gaardbruker Arnt V. Botolfsen, likesom der paa tomten ikke maa opføres uthus, ei heller maa drives fabrikkvirksomhet, forlystelsesetablisement eller salg av berusende drikke. Eiendommen skal indgjærdes av kjøperen, som betaler gjærdet alene.»

Ved det tidligere nevnte brev av 25. august 1971 fastholdt byskriveren i Oslo, Aker distrikt, det standpunkt som embetet hadde tatt om at man måtte regne med at utparselleringsforbudet også omfattet veigrunnen, og at det derfor var nødvendig med samtykke fra naboene, herunder eieren av hovedbølet, gnr. 10 bnr. 1, hvorfra bnr. 148 var utgått, for at grunnstykkene skulle kunne overføres fra bnr. 148 til Henrichsens og Nakkens eiendommer. Det var på det rene at eieren av bnr. 1, Erling Botolfsen, ikke ville samtykke. Noen formell avvisning av et dokument som var innsendt til tinglysing, dreiet det seg ikke om. Grunnen til at det ikke kom så langt, var at Oppmålingsvesenet i Oslo etter sin vanlige rutine i slike saker, ikke ville utlevere oppmålingsforretningene eller sende dem til byskriveren for tinglysning før byskriveren kunne bekrefte at sammenføyningsbetingelsene var i orden. Tanken er at man da kan tinglyse utskillelsen fra den gamle eiendom, skjøtet på grunnstykket og sammenføyningen med den nye eiendom i en operasjon. Som en forutsetning for utskillelsen sikrer man seg altså at sammenføyning finner sted.

Henrichsen sendte 16. oktober 1971 inn til byskriveren sammenføyningsattest for bnr. 19, 805 og 806 samt bnr. 766 og 807.

Side:462

Den 26. oktober s.å. svarte byskriverembetet med to trykte skjemaer som inneholdt opplysninger om betingelsene for sammenføyning, og som var undertegnet av dommerfullmektigen. På slutten av skjemaene var det tilføyet med hånden at det foreligger deleforbud for bnr. 148. For utskillelse av bnr. 806 og 807 kreves samtykke til deling av bnr. 148 fra samtlige naboer og hovedbølets eier. Det var rent formelt denne 'avgjørelse' som Henrichsen påklaget til Justisdepartementet.

Slik saken lå an, valgte Justisdepartementet å behandle saken som en klagesak etter tingslysningslovens §3, selv om det kunne være tvilsomt om det forelå noen avgjørelse' i lovens forstand. Det var under byrettssaken enighet mellom partene om ikke å reise noen formelle innsigelser på dette grunnlag.

Wilhelm Henrichsen har ved advokat Hermund Sunde i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten. Den ankende part har særlig gjort gjeldende følgende:

Når tinglysningsdommeren skal ta standpunkt til rekkevidden av et utparselleringsforbud som det foreliggende, må han i prinsippet gjøre dette på samme måte som om han var dommer i en tvist mellom de interesserte parter. Han må altså legge til grunn den forståelse av forbudet som han finner naturlig og riktig. Han kan ikke bare skyve problemene fra seg ved i tvilstilfelle å nekte tinglysing og henvise partene til å føre prosess om rekkevidden av utparselleringsforbudet. Dommen i RG-1956-556 støtter dette syn.

Subsidiært hevdes det at selv om det måtte være berettiget av tinglysningsdommeren å operere med en viss sikkerhetsmargin, er det i det foreliggende tilfelle så opplagt at utparselleringsforbudet ikke kommer til anvendelse, at tinglysningsdommeren uten videre måtte kunne legge dette til grunn.

Når man ser på teksten i skjøtet av 16.12.1915 for gnr. 10 bnr. 148, er det naturlig å forstå utparselleringsforbudet slik at det bare gjelder for selve den oppmålte eiendommen og ikke for veien mot Ålmo, som ikke ble oppmålt og som medfulgte gratis i handelen.

Selv om de samme regler skulle gjelde både for veigrunnen og resten av bnr. 148, hevdes det her bare å foreligge en arrondering av tomtene. Man må se hen til ikke bare kvadratinnholdet av de fraskilte grunnstykker, men også til disses form. Det er helt på det rene at det ikke lar seg oppføre noe hus på de fraskilte grunnstykker. Heller ikke vil disse - etter å være sammenføyet med Henrichsens og Nakkens eiendommer - bevirke at disse blir så store at de kan oppdeles i to hustomter. Når man har ønsket å få de ekstra kvadratmetrene tidligere veigrunn, er det nettopp fordi tomtene fra før var i minste laget. Det hviler ikke noe utparselleringsforbud på Henrichsens eiendom, men han er fullt villig til å hefte et slikt på eiendommen som et motstykke til adgangen for å utvide den. Det foreligger en god del rettspraksis og litteraturuttalelser om tolkingen av kontraktsklausuler som inneholder negative servitutter.

Side:463

Det er på det rene at disse må tolkes på en forholdsvis fri måte etter sitt formål. Det foreliggende utparselleringsforbud tar sikte på å hindre en ytterligere oppdeling av bruksnr. 148 i hustomter, idet man ønsker en åpen bebyggelse. Noen fare for ytterligere bebyggelse i strøket skulle overføringen av de to grunnstykker fra bnr. 148 til nabotomtene, ikke utgjøre. Det skulle således være på det rene at overføringen ikke er i strid med utparselleringsforbudet.

Byplankontoret har i et brev av 25.7.1966 til Oppmålingsvesenet godtatt den arrondering av tomtene som det her dreier seg om. Det hevdes at dette under enhver omstendighet er en offentlig regulering, som må slå gjennom eldre private servitutter, jfr. avgjørelsen i Rt-1953-1360.

I påstanden for lagmannsretten har aldri vært medtatt bnr. 805. Derimot har Henrichsen opprinnelig medtatt bnr. 807, som skulle overføres til Nakkens eiendom, idet han opplyste f.t. å være eier av bnr. 807. Under ankeforhandlingen har han gitt avkall på å ta det nevnte bruksnummer med i påstanden. Det er fra den ankende part nedlagt slik endelig påstand:

«1. Målebrev og skjøte på gnr. 10 bnr. 806 tinglyses, og eiendommen sammenføyes med bnr. 19.

2. Staten dømmes til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Staten v/justisdepartementet har tatt til gjenmæle gjennom Regjeringsadvokaten v/h.r.advokat J. A. Reiersrud. Ankemotparten har særlig gjort gjeldende følgende:

Det er ikke til å unngå at tinglysingsarbeidet blir preget av strenge krav til det formelle, som tar sikte på å hindre at noe blir tinglyst, som ikke skulle vært tinglyst. Man kan ikke kreve at tinglysingsdommeren skal ta sjanser på dette felt. Han må kunne operere med en rimelig sikkerhetsmargin, og det må kunne stilles formelle krav som gjør at tinglysingskontoret arbeidsmessig ikke belastes uforholdsmessig sterkt i det enkelte tilfelle. Dette er noe som er velkjent for enhver som har drevet med tinglysing. Synspunktet har kommet til uttrykk flere steder i Harbek og Solem: Kommentar til tinglysingsloven, se særlig 6. utg. 47, der det står at tinglysingsdommeren ikke skal ta standpunkt til kompliserte eller tvilsomme rettsspørsmål. Dommerens rolle ved tolkingen av kontraktsklausuler i vanlige tvistemål mellom de interesserte parter ligger i en ganske annen gate. I tinglysing er det den som begjærer et dokument tinglyst, som må godtgjøre at det er adgang til dette.

Det er riktig at avgjørelsen i RG-1956-556 går meget langt i å tolke konkret en klausul i et skjøte som skulle være til hinder for pantsettelse av eiendommen. Dommen ble avsagt av Eidsivating lagmannsrett under dissens, og forholdene var svært spesielle. Den omstendighet at Staten v/Justisdepartementet ut fra en rimelighetsvurdering ikke påanket dommen, betyr ikke at den kan godtas som en generell rettesnor for rettspraksis i slike saker.

Side:464

Når det gjelder den foreliggende utparselleringsklausul, er det iallfall langt fra opplagt at den ikke også rammer den veigrunn som hører til bnr. 148. Det er videre på det rene at den utskilte parsell på 250 m2 er adskillig større enn det som etter tinglysingsmyndighetenes vanlige praksis godtas overført fra en eiendom til en annen som ledd i en grensejustering, som er akseptabel også når det gjelder et utparselleringsforbud. Det er på det rene at det rent privatrettslig ikke er noe til hinder for at Henrichsens eiendom deles. Det kan ikke da være tinglysingsdommerens oppgave konkret å vurdere om økningen av arealet med 250 m2 rent faktisk vil øke mulighetene for oppdeling, eller om dette allikevel ikke vil kunne komme på tale, heller ikke engang i fremtiden. Dette er et rent faktisk spørsmål. Det må dessuten pekes på at spørsmålet om forståelsen av utparselleringsforbud o. l. kontraktsklausuler hører til de mest innviklede og kontroversielle spørsmål vedrørende fast eiendom.

Det er helt på det rene at byplankontorets godtagelse av overføringen av den gamle veigrunn fra bnr. 148 til Henrichsens eiendom, ikke innebærer noen regulering som fører til at den private servitutt må vike.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Oslo byretts dom av 22. januar 1973 stadfestes.

2. Staten v/Justisdepartementet tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Under ankeforhandlingen har den ankende part møtt personlig og avgitt partsforklaring. For Staten har byråsjef Hjalmar Austbø i Justisdepartementet møtt og avgitt partsforklaring. Det har ikke vært ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som byretten og kan også i det vesentlige slutte seg til dennes begrunnelse.

Også for lagmannsretten har det vært enighet mellom partene om ikke å reise noen innsigelse på grunnlag av at det ikke skulle foreligge noen 'avgjørelse' etter tinglysingsl. §3 fra tinglysingsdommeren. Videre har Staten v/Justisdepartementet frafalt en opprinnelig anførsel om at sammenføyning ikke kunne finne sted før de parseller som ønskes sammenføyd, var særlig matrikulert og fremtrådte som egne bruk også i grunnboken og med samme hjemmelsinnehaver. Grunnen til at denne anførsel ble frafalt, var at det etter den praksis som følges av Oppmålingsvesenet i Oslo, var umulig å tilfredsstille disse formelle krav når byskriveren mente at det ikke var adgang til sammenføyning.

Det som foreligger til avgjørelse i saken er således bare spørsmålet om den betydning som utparselleringsforbudet har for adgangen til å få tinglyst utskillelsen av bnr. 806 fra bnr. 148, skjøtingen av dette til den ankende part, og sammenføyningen av grunnstykket med hans eiendom, bnr. 19.

På samme måte som byretten, antar lagmannsretten at man må kunne legge til grunn at den som begjærer et dokument

Side:465

tinglyst, må godtgjøre at det er adgang til dette. Tinglysingsdommerens undersøkelsesplikt kan ikke medføre at han skal ha plikt til å ta standpunkt til kontroversielle og tvilsomme spørsmål. I tillegg til den uttalelse i Harbek og Solem: Kommentar til tinglysingsloven, som ankemotparten har henvist til, kan lagmannsretten vise til Tinglysingsavgjørelser (1955) 102-105 (nr. 35, 36 og 38). Lagmannsrettsavgjørelsen i RG-1956-556 trekker unektelig i retning av en friere prejudisiell prøvelse av kontraktsklausuler fra tinglysingsdommerens side. Men tilfellet var svært spesielt, og man kan ikke finne at dommen er avgjørende for resultatet i denne sak.

Man ville etter lagmannsrettens oppfatning få en umulig ordning dersom tinglysingsdommeren som et ledd i tinglysingsarbeidet søkte å løse spørsmålet om forståelsen av tvilsomme kontraktsklausuler, istedenfor å henvise saken til løsning ved søksmål mellom de interesserte parter. Dette hindrer naturligvis ikke at tinglysingsdommeren - som et ledd i tinglysingen - kan foreta en tolking av en kontraktsklausul, dersom han mener å kunne komme frem til den riktige forståelse og anvendelse av denne med en meget høy grad av sikkerhet. Hvor langt man her skal gå, blir en skjønnssak. Lagmannsretten kan ikke se at tinglysingsdommeren her har lagt et for restriktivt syn til grunn.

Etter dette blir byrettens dom å stadfeste. Dette gjelder også byrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet i første instans, jfr. tvml. §180 annet ledd, sammenholdt med §172 første ledd.

For lagmannsretten bør den ankende part pålegges å betale motpartens omkostninger etter den alminnelige regel i tvml. §180 første ledd. H.r.advokat Reiersrud har fremlagt omkostningsoppgave for sitt arbeid med saken i ankeinstansen. Lagmannsretten legger denne til grunn.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Wilhelm Henrichsen til Staten v/Justisdepartementet 3.000 - tretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av byrettens dom (dommer Helge Drabløs):

Det må ansees for å være på det rene at det er truffet avtale mellom eieren av gnr. 10, bnr. 148 i Oslo, Aker distrikt, og eierne av gnr. 10, bnr. 19 og gnr. 10, bnr. 766, som er saksøkere i nærværende sak, om at to parseller av Olmoveien, som støter til bnr. 148 og tilhører eieren av dette bnr., skal overdras til saksøkerne og sammenføyes med deres eiendommer, henholdsvis bnr. 19 og 766, som visstnok støter til den andre siden av Olmoveien.

Det er videre på det rene at det i forbindelse med gjennomføringen av foran nevnte avtale foregikk en del konferanser og korrespondanse mellom saksøkerne v/h.r.advokat Wilh. Henrichsen og byskriveren i

Side:466

Oslo, Aker distrikt, om oppmåling, fraskilling og tinglysing av skjøter m.v. på de to vegparsellene som herunder var blitt tildelt betegnelsene bnr. 806 og 807 under gnr. 10 og om sammenføyning av disse med h.h.vis bnr. 19 og bnr. 766. Av korrespondansen, som i hvert fall går tilbake til begynnelsen av 1970, jfr. brev av 17.11.1970 fra h.r.advokat Henrichsen til byskriveren (dok. 10), framgår det at det heftet et utparselleringsforbud på gnr. 10, bnr. 148, og at byskriveren allerede i et brev av 7. nov. 1970 hadde gitt uttrykk for at de to veiparsellene etter embetets praksis var for store til å ansees som gjenstand for arrondering, og at det derfor måtte innhentes samtykke fra samtlige naboer og hovedbølets eier. Utparselleringsforbudet er inntatt i skjøtet fra 1915 på gnr. 10, bnr. 148, som ifølge grunnboksutskrift (dok. 2 til 1) lyder slik:

«Undertegnede gaardbruker Arnt Botolfsen sælger og skjøter herved til hr. kontorehef Alf L Hol en parcel av min eiendom gnr. 10, bno 1 Lilleaker i V Aker, hvilken parcel ved skylddeling av 30/11-1915 tgl. 3/12-1915 har faat gnr. 10, bruksnr. 148, Bellevue av skyld mrk. 0,12 - Av den om parcellen oprettede kjøpekontrakt av 29/11-1915 indtas følgende: Tomten er beliggende i det sydvestlige hjørne av utsigtstomterne og grænser mot vest til Vækkerøveien og mitte av regulert gate nr. 938, mot nord til hovedbøllet, og mot øst til eiendommen Olmo. Den langs Olmos gjærde gaaende vei medfølger altsaa i handelen, men paa det vilkaar, at veien nu som før skal være adkomstvei til den langs veien liggende andel av Lilleaker gnr. 10, bnr. 1 og til de eiendommer, som allerede er eller i fremtiden maatte bli utskilt derfra. - Det kjøpte areal er opmaalt til 2400 m2 idet ovennevnte vei mot Olmo ikke medregnes i denne opmaaling, men medfølger gratis i handelen. Paa den solgte tomt, som ikke maa utparcelleres, skal der opføres villa i overensstemmelse med tegning forelagt og aprobert av gaardbruker Arnt V. Botolfsen, likesom der paa tomten ikke maa opføres uthus, ei heller maa drives fabrikvirksomhet, forlystelsesetablissement eller salg av berusende drikke. Eiendommen skal indgjærdes av kjøperen, som betaler gjærdet alene. Naar reguleret gate nr. 938 oparbeides, skal den solgte pareels eier avstaa grund dertil uten vederlag, og ulempeerstatning i den bredde som Aker Reguleringskommission forlanger. Gravning for vand og kloak i regulert gate nr. 938, skal naarsomhelst, altsaa selv om gaten endnu ikke er oparbeidet, tillates uten erstatning til eieren av den solgte parcel. Hvis eieren av den solgte pareel vil benytte den langs Olmo gaaende private vei, pligter han at delta forholdsvis i vedlikeholdet av samme. Kjøpesummen 6.000,- sex tusen kroner er ordnet ved kontant betaling av 1.000,- kroner og ved utstedelse av pantobligasjon av idag til sælgeren Arnt V Botolfsen stor kr. 5000,-.

Kristiania den 16. desember 1915. Som selger: Arnt V Botolfsen. Som kjøper: Alf L. Hol. Til vitterlighet: Einar Baysen.»

Den 25.8.1971 skrev byskriveren i Oslo, Aker distrikt, følgende brev til h.r.advokat Henrichsen:

«Gnr. 10, bnr. 148 i Oslo, Aker distrikt. - Forbud mot utparsellering.

Deres brev av 17. november 1970 og 10. juni 1971.

Det er riktig som av Dem nevnt at veien mot Olmo iflg. skjøte, tgl.

Side:467

17/12-1915, ikke er medregnet i oppmålingen av bnr. 148. På den annen side er det på det rene at veien medfulgte i handelen og så vidt forstås nå skal nedlegges som vei.

Byskriverkontoret må derfor regne med at utparselleringsforbudet også omfatter veigrunnen, så meget mer som dette tydeligvis også er oppfatningen hos eierne av hovedbruket. En finner derfor etter vanlig praksis å måtte fastholde kravet om samtykke fra naboene.

Såfremt saken ønskes innbrakt for departementet, kan dette først skje etter at målebrevene over gnr. 10, bnr. 806 og 807 er sendt inn hit med krav om tinglysning og dokumentene så blir avvist fra tinglysing, jfr. tinglysingslovens §10.

En beklager at Deres brev ikke er blitt besvart tidligere.

Hans Daae.»

Den 12.10.1971 ble det fra Oslo kommune, Oppmålingsvesenet, sendt følgende brev til h.r.advokat Henrichsen:

«Deres rekvisisjon vedr. gnr. 10 bnr. 148. I samsvar med rekvisisjon av 29. juni 1966 er det den 7. september 1966 holdt en kart- og oppmålingsforretning over en parsell av gnr. 10 bnr. 148. Parsellen har fått matr. nr.: Gnr. 10 bnr 806 som skal sammenføyes med gnr. 10 bnr. 19, Dens areal er 250 m2 .

Før målebrevet kan sendes byskriveren i Oslo, Aker distrikt til tinglysing, må De i henhold til bygningslovens §64 ha sørget for at sammenføyningen kan foretas ved at samtlige rettighetshavere (panthavere) skriftlig gir sitt samtykke til sammenføyningen.

I den anledning må De henvende Dem til byskriveren, Roald Amundsensgate 6 II hvor De får oppgave over hvilke rettighetshavere som skal gi samtykke til sammenføyningen. De får der også vite hvilke andre formalia som må ordnes.

Når alt er i orden, skal vedlagte sammenføyningsattest sendes med begjæring om sammenføyning. Attesten skal være undertegnet av den som har tinglyst grunnboksheimel til eiendommene. Når sammenføyningsbetingelsene er i orden, gir byskriveren melding til oppmålingsvesenet og målebrevet sendes byskriveren til tinglysing.

Sammenføyningsbetingelsene må være ordnet innen 6 uker fra idag. Hvis byskriveren ved fristens utløp finner at vilkårene for sammenføyning ikke er tilstede, må tinglysing av målebrevet og øvrige dokumenter avvises.»

Likelydende brev ble samtidig sendt vedrørende vegparsellen bnr. 807 som skulle sammenføyes med bnr. 766 og arealet på denne parsellen var 115 m2 (dok. 3, bil. 3).

Den 16.10.1971 skrev h.r.advokat Henrichsen følgende brev til byskriveren:

«Sammenføyning av gnr. 10, bnr. 19 med bnr. 805 og 806 og sammenføyning av gnr. 10, bnr. 766 med bnr. 807.

Under henvisning til tidligere korrespondanse og konferanser om denne sak oversendes sammenføyningsattest for bnr. 19, 805 og 806, samt bnr. 766 og 807.

Som vedlagte kopier av sammenføyningsattester viser, har samtlige naboer samtykket i sammenføyningene.

Når det gjelder utparselleringsforbudet som hviler på gnr. 10, bnr.

Side:468

148, vises til høyesterettsadvokat Wilh Henrichsens brev av 17. november 1970 (fotokopi følger vedlagt).

Såvidt jeg har forstått har samtlige panthavere samtykket i sammenføyningen, bortsett fra en.

Pantobligasjon påført samtykke følger vedlagt.

Dessuten følger skjøter på bnr. 806 og 807, samt kontrakt og skjøte på bnr. 805.

Til dekning av gebyrer følger vedlagt kr. 100,- i sjekk l/Vestfoldbanken.»

Den 26.10.1971 svarte byskriveren med utfylling av 2 skjemaer (dok. 3 bil. 5 og 6) hvor det bl.a. sies at før sammenføyning av bnr. 806 med bnr. 19 og av bnr. 807 med 766 kan foretas, kreves at heftelser på bnr. 148 må gis påtegning om at panthaverne frafaller pant i bnr. 806 og 807. Til slutt i disse skjemabrev heter det:

«Når ovennevnte dok. er innsendt til Byskriverkontoret, vil Oppmålingsvesenet innlevere målebrevet for den utskilte parsell til tinglysing, hvor etter den formelle sammenføyning av eiendommene vil bli foretatt. Det foreligger deleforbud på bnr. 148. For utskillelse av bnr. 806 - og 807 - kreves samtykker til deling av bnr. 148 fra samtlige naboer og hovedbølets eier.»

De manglende samtykker pr. denne dato (26.11.71) er kommet til uttrykk i et brev av 2. april 1970 til h.r.advokat Henrichsen fra Erling Botolfsen, som så vidt en forstår, er eier av hovedbølet, gnr. 10, bnr. 1, og/eller av eiendom som er utskilt fra hovedbølet. Brevet (dok. 11) lyder slik:

«I anledning Deres brever av 13. og 14. mars til henholdsvis fru Solveig Bilov-Olsen og undertegnede angående veigrunnen til Olmoveien, skal jeg på samtlige tilspurtes vegne få meddele at de finner det vanskelig å ta noget standpunkt til de ønskede erklæringer sålenge reguleringsvedtaket ikke foreligger realisert.

Med hilsen

Erling Botolfsen.»

Det er ikke opplyst noe om hvorvidt saksøkerne senere har forsøkt å få de samtykker som byskriveren hadde forlangt.

Den 4. november 1971 innbragte saksøkerne ved h.r.advokat Henrichsen byskriverens avgjørelse for Justisdepartementet ved følgende brev (dok. 1 bil 4):

«Klage over vedtak av Oslo Byskriverembede, avd. Aker, av 26. oktober 1971.

Den 16. oktober d.å. sendte undertegnede inn til tinglysing begjæring om sammenføyning av gnr. 10, bnr. 19, med bnr. 806 og 805 og sammenføyning av gnr. 10, bnr. 766 med bnr. 807.

Den 26. oktober d.å. ble ekspedisjonen returnert fra Byskriveren med den begrunnelse at betingelsene for sammenføyning ikke foreligger. Foto av Byskriverens avgjørelse følger vedlagt. Betingelsen som etter Byskriverens mening mangler, er samtykke fra rettighetsinnehaver etter utparselleringsklausul på gnr. 10, bnr. 148, som bnr. 806 og 807 skal utskilles fra. Samtykke fra naboene forøvrig foreligger.

Utparselleringsklausulen er sitert i mitt brev av 17. november 1970 til Oslo Byskriverembede. Brevet følger vedlagt i ekspedisjonen.

Side:469

Som det følger av brevet, er det min mening at forbudet ikke gjelder veigrunnen, men kun den oppmålte tomt. Det klausulen dekker, er utparselleringer av tomter til bebyggelse av beboelseshus av den oppmålte tomt. Dette er ikke tilfelle, hvilket sees av vedlagte kopier av ikke avhjemlede målebrevskart for parsellene nr. 806 og 807.

Parsellene er 4 m brede og vil for de tomter som får dem lagt til seg, kun virke som en grenseregulering. Eieren av gnr. 10, bnr. 148, trenger derfor ikke rettighetshaverens samtykke for å utskille bnr. 806 og 807.

Jeg hevder derfor at betingelsene for sammenføyning er til stede. Avvisning fra Byskriveren må derfor bero på en feil, og jeg ber om Justisdepartementet endrer Byskriverens vedtak.»

Justisdepartementet avgjorde klagesaken i form av et vedtak som er kommet til uttrykk i følgende brev av 6. desember 1971 til Oslo byskriverembete, Aker distrikt (dok. 1 bil. 5):

«Klage over at begjæring om sammenføyning av gnr. 10 bnr. 19 m.fl. i Oslo ikke er tatt til følge.

Justisdepartementet stadfester tinglysingsdommerens beslutning 25. august 1971 om ikke å ta begjæringen om sammenføyning av gnr. 10 bnr. 19, 805 og 806 og av gnr. 10 bnr. 766 og 807 til følge.

Før sammenføyning kan finne sted må bl.a. de parseller som ønskes sammenføyd være særskilt matrikulert og fremtre som egne bruk også i grunnbøkene. De må dessuten ha samme hjemmelsinnehaver. Om vilkårene for øvrig viser en til Harbeks kommentar til tinglysingsloven side 35.

Departementet antar bestemmelsen om at gnr. 10 bnr. 148 «ikke maa utparcelleres», inntatt i skjøte tinglyst 17. desember 1915, er til hinder for at målebrev over deler av denne eiendommen blir tinglyst. Tinglysingsdommeren plikter neppe å vurdere i hvilken grad klausulen er virksom. Er den ikke åpenbart bortfalt, må tvilen falle ut til fordel for å respektere den ordlyden som er tinglyst. Departementet har tidligere lagt til grunn at en ikke kan se bort fra at forbud mot deling og visse andre rådighetsinnskrenkninger har vært ment som «strøkservitutt». Det har derfor vært krevd at også de berørte naboer har samtykket i delingen eller andre disposisjoner som måtte antas å komme i strid med klausuleringen.

En vil for øvrig bemerke at spørsmålet om deling av eiendommen burde knyttes sammen med tinglysingen av deleforretning og en eventuell avvisning av denne. Etter det opplyste er målebrevene ennå ikke sendt inn for tinglysing.

Klageren bes underrettet om departementets avgjørelse og om adgangen til å bringe avgjørelsen inn for domstolene med søksmål mot staten etter tvistemålslovens §437, jfr. §435. Han bes samtidig underrettet om at fristen for å reise slikt søksmål er 2 uker fra klageren har mottatt meldingen, jfr. tvilstemålslovens §437, annet ledd, sammenholdt med tinglysingslovens §10, siste ledd.

De innsendte dokumenter følger i retur sammen med en gjenpart av dette brev.»

Etter å være underrettet om Justisdepartementets avgjørelse av klagesaken, uttok så h.r.advokat Henrichsen på egne og saksøker nr 2'

Side:470

vegne, stevningen i nærværende sak og etter det som er opplyst til rett tid, jfr. tvml. kap. 30.

Saksøkerne har ikke nevnt noe om med hvilken hjemmel det ble klaget til Justisdepartementet, men retten er enig med saksøkte i at det må være tinglysingslovens §3, og det er heller ikke motsagt av saksøkerne.

Hovedforhandling ble holdt 16.1.1973. Ingen av saksøkerne møtte, og de har således ikke gitt partsforklaring for retten. Derimot møtte byråsjef Austbø som partsrepresentant for saksøkte og avga partsforklaring. Det ble ikke avhørt noen vitner under hovedforhandlingen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser og som i det vesentligste fremgår av den foranstående saksfremstilling. - - -

Retten skal bemerke:

Som det framgår av det foranstående er det temmelig uklart hvilken avgjørelse eller avgjørelser av byskriveren som er påklaget til departementet og stadfestet av departementet og hva som dermed er gjort til gjenstand for nærværende sak, jfr. tvml. §437. Klagen gjelder dog i formen byskriverens tilbakesending av 26.10.1971 av saksøkernes begjæring om tinglysing av de foran nevnte sammenføyninger. Justisdepartementets stadfestelse gjelder i formen byskriverens beslutning i brev av 25.8.1971 om ikke å ta begjæringen om sammenføyninger til følge. Under hovedforhandlingen har imidlertid begge parter gitt uttrykk for at de er enige om å betrakte de skritt byskriveren har tatt som en avgjørelse som er gjenstand for klage til departementet og videre innbringelse for retten uten å gå nærmere inn på om det i hvert enkelt tilfelle har dreiet seg om begjæring om tinglysning av målebrev, fradeling, skjøtning eller sammenføyning av de to vegparsellene, idet det hele har strandet på det samme, nemlig byskriverens krav om samtykke fra de mulige rettighetshavere etter det foran omtalte og refererte utparselleringsforbud i skjøtet fra 1915. Retten har under de foreliggende omstendigheter funnet å burde legge dette til grunn for avgjørelsen av saken.

Retten finner det utvilsomt at utparselleringsforbudet er en stedseværende tinglyst heftelse som ikke er bortfalt etter tinglysingslovens §28. Det har i nærværende sak heller ikke vært spørsmål om slettelse av heftelsen etter tinglysingslovens §31 eller §32 eller andre bestemmelser. Spørsmålet blir således bare hvilken vekt byskriveren og Justisdepartementet skulle tillegge utparselleringsforbudet under sin behandling av denne tinglysingssaken.

Retten finner ikke å kunne høre saksøkerne med noe av det de har gjort gjeldende. Det synes ikke usannsynlig at parselleringsforbudet på bnr. 148 også omfatter det omhandlede vegstykket, selv om dette ikke ble oppmålt i forbindelse med overdragelsen i 1915 og selv om det medfulgte gratis i handelen. Det er heller ikke sikkert at forbudet bare gjelder parseller som kan bebygges selvstendig. Det kan også tenkes at parsellene kan bebygges sammen med de eiendommer de er tenkt utskilt fra eller sammenføyet med. Dessuten synes det ikke utelukket at vegparsellene faktisk også kan bebygges særskilt med en eller annen sjenerende innretning i strid med skjøtet fra 1915. Det er ikke en tinglysningsdommers sak i forbindelse med begjæringer om tinglysing å

Side:471

gå nærmere inn på rekkevidden av et utparselleringsforbud som dette. Det er en sak mellom saksøkerne og de mulige rettighetshavere etter parselleringsforbudet. For tinglysingsdommeren er det nok å konstatere at det foreligger et tinglyst forbud som ikke åpenbart er uvirksomt og at det finnes mulige rettighetshavere etter forbudet. Etter rettens oppfatning kan heller ikke departementet under en klagebehandling etter tinglysingslovens §3 gi seg nærmere inn på en tolking av rekkevidden av forbudet i et tilfelle som det foreliggende. Heller ikke retten kan gi seg inn på en slik tolking i forbindelse med avgjørelsen av nærværende sak, hvor de mulige rettighetshavere etter forbudet ikke er parter i saken. Retten skal her prøve lovligheten av departementets avgjørelse og ikke det privatrettslige forhold mellom saksøkerne og de mulige rettighetshavere etter parselleringsforbudet, jfr. tv.m.lovens §435. Saksøkerne har, som tidligere nevnt, vist til en dom i Rettens Gang for 1956 556, hvor Eidsivating lagmannsrett har foretatt en inngående tolking av et tinglyst utpantingsforbud i en sak som på tilsvarende måte var bragt inn for retten med tinglysingsdommeren som saksøkt etter den dagjeldende §3 i tinglysingsloven og det dagjeldende kap. 30 i tv.m.loven. I det tilfellet var imidlertid rettens flertall, og forøvrig også Justisdepartementet, tydeligvis av den oppfatning at det ikke lenger fantes rettighetshavere etter forbudet, slik at ingen kunne gi noe samtykke av betydning for spørsmålet om sletting av forbudet. Under disse omstendigheter fant flertallet, som forøvrig også fant opprettholdelsen av forbudet meget urimelig for kjøperen, at retten burde kunne bestemme varigheten av forbudet i den foreliggende sak på grunnlag av en tolking av pantsettingsforbudet i skjøtet. Flertallet kom til at forbudet var falt bort ved selgerens død og at det dermed skulle slettes som heftelse på eiendommen. Lagmannsrettens mindretall var derimot av den oppfatning at selgerens dødsbo eller arvinger var berettiget eller mulig berettiget etter forbudet og at de dermed også kunne gi nødvendig samtykke til slettelse. Mindretallet kunne derfor ikke følge flertallet i å avgjøre saken på grunnlag av en tolking av forbudet. Flertallet og mindretallet var ellers enige om at det egentlig var saksøkerens sak, og ikke tinglysingsdommerens, å bringe klarhet i om det fantes noen berettiget etter forbudet. I nærværende sak er det ingen tvil om at det fremdeles finnes mulige rettighetshavere etter forbudet og hvem disse er. Det synes videre å være helt klart at et samtykke fra disse er nok til å ta de foreliggende begjæringer om tinglysing til følge. Det er forøvrig ikke opplyst om de fortsatt vegrer seg for å gi samtykke, jfr. ordlyden i det foran siterte brev av 2. april 1970. Det er heller ingen tvil om at de mulige rettighetshavere etter forbudet kan saksøkes for å få fastslått om utparselleringsforbudet hviler eller ikke hviler på disse vegparsellene.

De andre dommene som saksøkerne har vist til, nemlig Eidsivating lagmannsretts dom i RG-1960-107 flg. og en dom i Rt-1958-456 flg. har ingen betydning for bedømmelsen av nærværende sak etter det syn retten har lagt til grunn for avgjørelsen av saken.

Side:472

Retten mener å finne støtte i sitt syn i Harbeks kommentarer til tinglysingsloven (5. utg. 1968) 35, 58 og 90.

Etter dette vil saksøkerne ikke få medhold i sin påstand i nærværende sak og saksøkte vil derfor bli frifunnet. - - -