RG-1977-112
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1976-09-20 |
| Publisert: | RG-1977-112 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 20. september 1976 i sak nr. 423/74 |
| Parter: | Osvald Grini (høyesterettsadvokat Knut Bjørge jf. v/advokat Thorer Ytterbøl) mot Staten v/Fylkeslandbruksstyret i Østfold (regjeringsadvokaten v/høyesterettsadvokat Ketil Lund). |
| Forfatter: | Førstelagmann Jens Fagereng, lagdommerne Erling Slyngstad, Astri Rynning |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §383, §384, Skjønnsprosessloven (1917) §2, Jordloven (1955) §10, §14, §172, §180, §184, §185, §28, §1, Jordloven (1955) |
Ved kjøpekontrakt av 2. juli 1973 solgte Osvald Grini eiendommen Målen, gnr. 31 bnr. 3 i Skiptvedt til Kåre Dybdahl. Kjøpesummen var kr. 220.000. Selgeren holdt tilbake våningshuset, et stabbur og den del av eiendommen - 4-5 mål - som ligger på nordsiden av fylkesveien. Gården ble solgt «snau» d.v.s. uten avling, redskap eller annet løsøre.
Østfold fylkeslandbruksstyre vedtok 30. oktober 1973 å gjøre forkjøpsrett gjeldende etter jordlovens §10 for den del av eiendommen
Side:113
som var solgt til Kåre Dybdahl. Fylkeslandbruksstyret vedtok samtidig i medhold av jordlovens §14, siste ledd, å kreve vederlaget fastsatt ved skjønn. Det heter i vedtaket: «Etter fylkeslandbruksstyrets mening ligger kjøpesummen på eiendommen vesentlig over bruksverdien.» Fylkeslandbruksstyrets vedtak ble av Grini påklaget til Landbruksdepartementet. Landbruksdepartementet stadfestet ved brev av 16. januar 1974 fylkeslandbruksstyrets vedtak om å nytte forkjøpsrett. Departementet tok ikke standpunkt til vedtaket om å kreve vederlaget fastsatt ved skjønn. Det heter i departementets brev:
«Departementet finner ikke grunnlag for å gå nærmere inn på klagen over at fylkeslandbruksstyret har vedtatt å kreve vederlaget for eiendommen fastsatt ved skjønn. Denne rett for fylkeslandbruksstyret er direkte hjemlet i loven. For øvrig bemerkes at det ligger under skjønnsretten å ta stilling til om det avtalte vederlag ikke svarer til verdien av eiendommen, slik at vilkåret for å få vederlaget fastsatt ved skjønn er til stede.»
Fylkeslandbruksselskapet fremsatte 25. mars 1974 begjæring om skjønn for å få fastsatt det vederlag staten skal betale for overtakelse av eiendommen. Tune herredsrett avhjemlet 24. mai 1974 skjønn med, denne slutning:
«1. Det vederlag Staten skal betale i medhold av jordlovens §14 fjerde ledd for eiendommen Målen østre, gnr. 31, bnr. 3 i Skiptvedt settes til kr. 165.000,- ethundreogsekstifemtusen kroner.
2. I erstatning for saksomkostninger dømmes Staten til å betale til Osvald Grini innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse 4.400,- - firetusenfirehundre - kroner.
Når det gjelder saksforholdet vises til skjønnsgrunnene.»
Ved ankeerklæring av 19. juli 1974 har Osvald Grini påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett. Han har lagt ned denne påstand:
«1. Tune herredsretts skjønn av 24. mai 1974, pkt. 1, oppheves.
2. Osvald Grini tilkjennes saksomkostninger.»
Staten v/Østfold fylkeslandbruksstyre har tatt til gjenmæle med denne påstand:
«Tune herredsretts skjønn av 24. mai 1974 stadfestes og staten vlfylkeslandbruks styret tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.»
Osvald Grini har gjort gjeldende at det foreligger feil ved saksbehandlingen og rettsanvendelsen, at skjønnsretten har feilvurdert det faktiske forhold og at skjønnet under enhver omstendighet er vilkårlig.
Grini har pekt på at jordloven bygger på det prinsipp at selgeren, når staten nytter sin forkjøpsrett, skal ha det han tilkommer etter salgsavtalen. Selgeren kan, i et hvert fall så lenge man ligger innenfor en viss ramme, kreve at kjøpesummen skal legges til grunn, uten hensyn til om et skjønn kommer til et annet beløp. Dette er også fastslått i rettspraksis, jfr. Rt-1959-1009. Salgssummen kr. 220.000,- ligger innenfor denne ramme.
Anken over saksbehandlingen gjelder skjønnsgrunnene, som er mangelfulle. Skjønnsretten har redusert vederlaget fra kr. 220.000 til kr. 165.000. Når skjønnsretten satte prisen ned med kr. 55.000, pliktet den å forklare dette. Det fremgår ikke hvilke omstendigheter har ført
Side:114
til reduksjonen. Retten er kommet med en del alminnelige uttalelser som imidlertid ikke gir noe svar på hvordan man er kommet frem til en verdi som ligger kr. 55.000 under den avtalte kjøpesum. Det er stor etterspørsel etter landeiendommer. En pris på kr. 220.000 må anses som lav når man ser hen til andre eiendomssalg i distriktet. Det er bl.a. vist til salget av eiendommen Thømt i 1972. Grinis prosessfullmektig har formulert det slik: «Hva får man i virkeligheten for kr. 165.000 i våre dager». Det er vist til prisene på hytter og forholdsvis enkle bolighus. Grini påpekte for skjønnsretten muligheten av oppdyrking av skogen og fremholdt at i ethvert fall 50 dekar av skogen var velegnet til oppdyrking. Skjønnsretten har i premissene pekt på at det er mulighet for oppdyrking, men det er ikke uttalt noe om i hvilken grad dette lar seg gjøre. - Skjønnsretten har også nevnt muligheten for tomtesalg, men har heller ikke for så vidt foretatt noen nærmere vurdering. - Retten har vist til konsesjonslovgivningen og tydeligvis forutsatt at denne vil presse prisen. Det er imidlertid ikke redegjort nærmere for dette. - Det er anført at det vil være vanskelig å selge eiendommen som selvstendig bruksenhet og at den derfor må vurderes som tilleggsjord. Det er ikke redegjort nærmere for grunnlaget for denne vurdering. Det er vel så at landbruksmyndighetene i lengre tid har gått inn for å skape større driftsenheter. Det er nå, i ethvert fall på det politiske plan, en tydelig endring i så måte. Det er en klar tendens til å opprettholde de mindre bruk. -
Grini hevder at man, tross skjønnsrettens uttalelse om at omsetningsverdien er lagt til grunn, ikke kan se bort fra at retten likevel har bygget på bruksverdien. Det nevnes i denne forbindelse at saken av fylkesagronom Karlstad var utredet med henblikk på fastsettelse av bruksverdien. Det lave takstbeløp som skjønnet kom frem til kan tyde på at man har falt tilbake på bruksverdien.
Etter skjønnslovens §28, slik den lyder etter endringsloven av 26. januar 1973, skal det i skjønnsgrunnene gjøres rede for «faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen». Kravet til skjønnsgrunner er betydelig skjerpet etter den nye lov for at man skal få bedre grunnlag for å vurdere avgjørelsen. Skjønnsgrunnene tilfredsstiller ikke lovens krav og skjønnet må derfor oppheves på grunnlag av mangelfulle skjønnsgrunner.
Skjønnsretten har, under henvisning til at partene er blitt enige om det, lagt til grunn at driftsbygningen er kondemnert og satt dens verdi til 0. Grini bestrider at han er gått med på noe slikt. Retten plikter for øvrig under enhver omstendighet å taksere driftsbygningen og vurdere om den kan brukes. Det er uriktig rettsanvendelse når skjønnsretten har unnlatt å gjøre dette. Og det er en ren feilvurdering når retten har gått ut fra at driftsbygningen er verdiløs.
Det er videre uriktig rettsanvendelse når skjønnsretten har vurdert jorden som tilleggsjord. Det ville ikke være noen vanskelighet med å selge eiendommen som en selvstendig bruksenhet, selv etter at våningshuset var frasolgt.
Grini har endelig gjort gjeldende at takstbeløpet er vilkårlig. Han har vist til det alminnelige omsetningsnivå for tilsvarende eiendommer i distriktet. Vilkårligheten kommer klart frem når man ser hen til
Side:115
forskjellige eiendomssalg i den senere tid. Selv om prisene er steget etter 1973 gir de etterfølgende salg likevel klare indikasjoner om at skjønnet er kommet alt for lavt.
arten v/Regjeringsadvokaten har gjort gjeldende:
Det var for skjønnsretten enighet om at eiendommens omsetningsverdi som jordbrukseiendom skulle legges til grunn. Det har skjønnsretten også gjort. Det foreligger ikke noe holdepunkt for å anta at det foreligger noen misforståelse på dette punkt.
Skjønnsretten har lagt til grunn at verdien av driftsbygningen skulle settes til 0. Det fremgår at partene under skjønnet var enige om dette. Det foreligger heller ikke grunnlag for noen misforståelse på dette punkt. Denne innsigelse er først tatt opp under ankeforhandlingen. Selv om motparten ikke reiser noen prosessuell innvending, må innsigelsen likevel settes ut av betraktning. Etter at partene under befaringen var blitt enige om at driftsbygningen skulle settes til en verdi lik 0, må Grini avtalemessig være bundet av dette. Partene hadde fri rådighet over saken, og skjønnsretten foretar ikke nærmere undersøkelser eller vurderinger når parter er blitt enige om et forhold av denne art. Grini måtte i ethvert fall ha sagt fra på et langt tidligere tidspunkt.
Det faktiske forhold som er lagt til grunn av skjønnsretten, kan ikke prøves av lagmannsretten under ankebehandling. Faktum omfatter også landbruksmessige vurderinger og heller ikke disse kan prøves av ankedomstolen.
Ankemotparten bestrider at det på noe punkt foreligger feilaktig rettsanvendelse:
Med den betydelige differanse som foreligger mellom prisen i kjøpekontrakten og takstbeløpet må det være klart at landbruksmyndighetene kan kreve at takstbeløpet legges til grunn. Dette følger av lovens ordlyd. Den reservasjon som er kommet til uttrykk i Rt-1959-1009 kan ikke påberopes i det foreliggende tilfelle.
Det er heller ikke uriktig rettsanvendelse når skjønnsretten har vurdert jorden som tilleggsjord. Etter jordlovens §1 er det et hovedformål å skape bruk «som er store nok til å gi eigaren og huslyden hans trygge økonomiske kår», med andre ord selvstendige familiebruk. En så vidt liten eiendom kan vanskelig selges som selvstendig bruk så lenge det må investeres i driftsbygning og våningshus. Etter landbrukspolitisk målsetning er eiendommen for liten. Hvorvidt jorden har sin største verdi som tilleggsjord eller, som hevdet av Grini, som selvstendig enhet, er et utpreget skjønnsspørsmål og kan ikke prøves av lagmannsretten.
Det foreligger etter motpartens oppfatning ikke noen mangel ved skjønnsgrunnene. Det fremgår at skjønnsretten har vært oppmerksom på og tatt hensyn til muligheten for oppdyrking. Grini går ut fra at det kan dyrkes opp 50 dekar. Motparten finner etter de opplysninger som foreligger dette noe høyt ansatt, men kan godta f.eks. 40 dekar. Når skjønnsretten ikke har tatt noe endelig standpunkt, er det fordi Grini selv ikke kunne og heller ikke kan si noe bestemt. Nøyaktig areal kan bare finnes ved bonitering. En slik måtte vært utført på forhånd. Skjønnsretten var henvist til å benytte sitt skjønn.
Side:116
Når det gjelder mulighetene for tomtesalg var det for skjønnsretten ikke anført noe som skulle betinge ytterligere behandling av dette. Området er ikke regulert til tomter. Det er heller ikke plassert som tomter i generalplanen. Mulighetene for tomtesalg er meget vage og rent fremtidige. Uttalelsen i skjønnet må ses på dette grunnlag. Skjønnet har beskrevet det som avgjørende - det som har betydning for verdien som jordbrukseiendom. Konsesjonslovgivningen er omtalt - den vil alltid kunne få betydning ved spørsmålet om salg og verdsettelse av en fast eiendom.
Motparten bestrider endelig at det er grunnlag for å sette skjønnet til side som vilkårlig. Dette forutsetter etter rettspraksis at resultatet ikke kan forklares på annen måte enn med at det ikke er utøvet et forsvarlig skjønn. Anførselen bygger i det foreliggende tilfelle på at andre ville betale mer enn takstbeløpet. Man må da i første rekke vurdere det materiale som ble lagt frem for skjønnsretten. Forholdene har senere endret seg. Skjønnsretten fant etter en totalvurdering av det foreliggende bud på kr. 220.000,- at dette bud ikke var representativt. Det er ikke godtgjort at den pris som ble fastsatt av skjønnet, kr. 165.000,- er usedvanlig lav.
Under ankeforhandlingen har Osvald Grini og hans hustru gitt partsforklaring. Som vitner er avhørt herredsagronom Aasmund Haugstad og juridisk konsulent i Østfold landbruksselskap Per Berg. Lagmannsretten har i tilknytning til hovedforhandlingen foretatt besiktigelse av driftsbygningen på Målen og dens nærmeste omgivelser.
Lagmannsretten skal bemerke:
Osvald Grini har gjort gjeldende at driftsbygningen ikke er taksert og at dette må føre til at skjønnet blir opphevet. Innsigelsen er først tatt opp under ankeforhandlingen. Forholdet er ikke berørt i ankeerklæringen.
Det heter i skjønnsgrunnene - i tilknytning til referatet av partenes anførsler: «Retten har foretatt befaring av den solgte eiendommen. Under befaringen ble partene enige om at driftsbygningen som følger med i salget skal betraktes som kondemnabel og settes til 0 i verdi.» Det heter videre under rettens bemerkninger: «Skjønnsretten har tatt hensyn til at en del av utmarksarealet kan dyrkes opp. Skjønnsretten legger eiendommens omsetningsverdi til grunn for vurderingen. Muligheten for eventuelt tomtesalg kommer da inn i bildet for så vidt denne mulighet har hatt innflytelse på omsetningsverdien. I denne forbindelse må også gjeldende konsesjonslovgivning og mulighet for å få godkjent eventuelt tomtesalg tas i b,etraktning. Det legges videre vekt på at eiendommen selges uten våningshus og uten brukbar driftsbygning. Disse forhold gjør det vanskelig å få solgt eiendommen som selvstendig bruksenhet. Jorden må derfor vurderes som tilleggsjord.»
Osvald Grini har forklart at han under skjønnet møtte med advokat Tønjum som prosessfullmektig, mens Per Berg møtte for landbruksselskapet. Da de skulle taksere driftsbygningen og kom i fjøset, ble Tønjum og Berg stående og snakke sammen. Tønjum kom så bort til Grini og sa at han og Berg var enige om at det ville være en fordel å sette prisen på driftsbygningen til 0. Hvis man skulle taksere husene, kunne det bli spørsmål om å trekke inntil 30 %. Grini svarte at han
Side:117
ikke kunne si noe om dette. Administrator, sorenskriver Myhrdal, spurte når fjøset var bygget, og Grini opplyste at det var bygget i 1929. Advokat Tønjum sa da: «Disse husene skal settes til 0.» Sorenskriveren spurte Grini om han gikk med på dette. Grini har forklart at han ikke riktig visste hva han skulle svare. Sorenskriveren brøt så av med en bemerkning om at de var ferdig med dette. Grini har videre forklart at han, da han fikk utskrift av skjønnet og så at driftsbygningen ikke var taksert, straks reagerte. Man henvendte seg både til advokat Tønjum, sorenskriveren, Per Berg og en av skjønnsmennene, Gunnar Kristiansen, Trøgstad. - Grini hevder at driftsbygningen skulle vært taksert og at han aldri har ment å gi uttrykk for noe annet. Han kunne overtatt den selv hvis staten ikke ville ha den. - Advokat Tønjum tok etter anmodning ut ankeerklæring, men ba ham skaffe seg en annen advokat.
Per Berg har forklart at sorenskriveren, mens alle var samlet, reiste spørsmålet om verdien av driftsbygningen. Berg antydet en negativ verdi. Sorenskriveren spurte om den kunne karakteriseres som 0-verdi. Advokat Tønjum tok da sin part til side. De ga deretter uttrykk for at de var enige i at driftsbygningen hadde 0-verdi.
Opplysningene er noe mangelfulle, men lagmannsretten forstår det passerte slik at Grini ved sin prosessfullmektig har innrømmet en faktisk omstendighet som var tatt opp av den annen part. Virkningen av en slik innrømmelse er at den som regel gjør videre bevisføring overflødig, jfr. skjønnslovens §2, sammenholdt med tvml. §184 og §185. En innrømmelse av denne art er ikke noen forpliktende viljeserklæring. Den kan tilbakekalles. Prosessfullmektigens innrømmelser er bindende for en part, med mindre han selv på stedet gjør innsigelse. Etter den forklaring som er gitt av Grini, var han ikke enig med sin prosessfullmektig. En annen sak er om han har maktet å gi uttrykk for dette, og om han var klar over rekkevidden av den innrømmelse som ble gitt.
Lagmannsretten forstår det slik at skjønnsretten uten videre bevis førsel, d.v.s. besiktigelse, har lagt til grunn at eiendommen er «uten brukbar driftsbygning». Grini har fremholdt at selv om man legger til grunn at driftsbygningen ikke er brukbar for et selvstendig bruk, så må den likevel ha en viss verdi som lagringsrom nettopp for den som overtar eiendommen som tilleggsjord. Lagmannsretten finner det uklart hva partene i virkeligheten har ment. Det er heller ikke klart hva skjønnsretten har lagt i prosessfullmektigenes uttalelser. Lagmannsretten finner at denne uklarhet må føre til at skjønnet blir opphevet, jfr. tvml. §384, annet ledd nr. 5, sammenholdt med §383, annet ledd og skjønnslovens §2. Skjønnsrettens omkostningsavgjørelse, punkt 2, blir stående.
Spørsmålet om eventuell hjemvisning ble tatt opp under ankeforhandlingen, men det er ikke av noen av partene nedlagt påstand om hjemvisning.
Anken har ført frem, men man finner at sakens omkostninger for lagmannsrett bør oppheves. Den ankende part har først under ankeforhandlingen tatt opp de nærmere omstendigheter vedrørende verdsettelsen av driftsbygningen, jfr. tvml. §180, annet ledd, sammenholdt med §172, annet ledd.
Side:118
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning.:
Punkt 1 i Tune herredsretts skjønn av 24. mai 1974 oppheves. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.