RG-1977-346

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1976-11-12
Publisert:	RG-1977-346
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 12. november 1976 i sak 429/75
Parter:	Borghild Hamborg m.fl. (høyesterettsadvokat Johs. Thallaug) mot Lillehammer kommune (advokat Cato Praner).
Forfatter:	Lagdommer Karl Lous, byrettsdommer Fr. Zimmer, tilkalt dommer, hjelpedommer Arne Dahl
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, LOV-1973-01-26-3, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915), LOV-1973-01-26-3-§4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §7

Lillehammer kommune begjærte ved stevning av 25. april 1975 skjønn for ervervelse av grunn til utvidelse av Sigrid Undsets vei i Lillehammer. Skjønn ble avholdt av Lillehammer byrett 2. juli 1975.

Sigrid Undsets vei ligger i utkanten av Lillehammer og går fra Nordseterveien nordvestover og tjener også som adkomstvei til et byggefelt som er under utbygging. Veien har nå en bredde av ca. 5 m og skal utvides til regulert bredde, 7,5 m + fortau 5 m. Gaten går gjennom et villastrøk og er på begge sider bebygget med mindre eneboliger, tildels tomannsboliger, på tomter stort sett omkring 1.000 m2 . Utvidelsen angår i alt 14 eiendommer. Midtlinjen av veien forskyves noe østover, slik at de største inngrep skjer på østsiden av veien, hvor gjerdene må flyttes fra 2.5 til ca. 7 m, mens det for eiendommene på den annen side av veien blir ubetydelige inngrep, til dels må antagelig de oppsatte gjerder flyttes noe utover.

Lenger nord er Sigrid Undsets vei allerede tidligere utvidet, slik at utvidelsen nå og skjønnet alene omfatter en kortere strekning. De alminnelige skjønnsforutsetninger inneholder følgende bestemmelser:

«1. Der skal avståes grunn og rettigheter for arbeidelse av Sigrid Undsets veg til regulert bredde på strekningen Nordsetervegen-Lars Jordes veg. Grunn erverves til eiendom til ytterkant av veg, fortau, forstøtningsmur, fylling eller skjæring langs offentlig veg etter forholdene ved det enkelte takstnummer.

2. Erstatning for grunn fastsettes pr. m 2, Hvor grunnen er festet, skal erstatningen fordeles mellom fester og innehaver av grunnavgiftsretten.

Erstatning for gjerde fastsettes pr. løpende meter.

Mulig ulempeserstatning fastsettes særskilt.»

Skjønnet ble avhjemlet 8. august 1975.

Side:347

Om påstanden om erstatning for ulemper og verdiforringelse anfører retten:

«Sigrid Undsets veg er allerede idag en ganske sterkt trafikkert gate. Vegutvidelsen aritas ikke å medføre større ulempe for de berørte eiendommer enn de som allerede foreligger og som man må være forberedt på p.g.a. den alminnelige økning i trafikken. Retten finner derfor ikke grunnlag for påstanden om erstatning for nærføringsulempe og verdiforringelse av gjenværende eiendom.»

Om verdsettelsen av de arealer som avståes heter det:

«Ved fastsettelsen av grunnerstatningene har retten iakttatt at de saksøkte skal ha full erstatning etter den høyeste verdi som de avståtte arealer representerer for dem, alt overensstemmende med grunnlovens §105 og §4 i lov av 26.1.1973 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom, hvoretter verdsetting skal skje på grunnlag av den bruk som gjøres av eiendommen.

Som nevnt gjelder ekspropriasjonen arealer som tjener som forhager. Noen salgsverdi har arealene i seg selv ikke. Det blir bruksverdien som gir den høyeste verdi. Retten er blitt stående ved kr. 10,- pr. m2 for alle eiendommers vedkommende.»

Saksforholdet fremgår forøvrig av skjønnet.

I henhold til de siterte bemerkninger fastsatte skjønnet prisen pr. m2 til kr. 10,- fordelt med kr. 4,70 til festeren (huseieren) og kr. 5,30 til bortfesteren, idet det forutsettes at festeavgiftene vil bli redusert. I tillegg ble fastsatt erstatninger for beplantninger og flytting av gjerder, mens det for hver enkelt eiendom er anført at påstand om erstatning for nærføringsulemper eller verdiforringelse av gjenværende eiendom ikke tas til følge.

Fem av de saksøkte ved skjønnet, takst nr. 8, Per Kvålshagen, nr. 9 Borghild Hamborg, nr. 10 Helga Eikerol, nr. 11 Hans Kristensen, nr. 12 Rigmor Asphaug, som alle eier hus på festet grunn på østsiden av veien, har påanket skjønnet for så vidt angår skjønnets fastsettelse av erstatning for grunnen, og avgjørelsen av kravet om erstatning for verdiforringelse.

De ankende parter har ved sin felles prossesfullmektig, høyesterettsadvokat Johs. Thallaug, anført at skjønnet påankes på grunn av feil ved rettsanvendelsen og saksbehandlingen, idet skjønnsgrunnene er så knappe at det ikke kan sees om skjønnet bygger på en riktig rettsanvendelse, og de ankende parters anførsler er ikke referert og vurdert.

De ankende parter anfører at de bor i et vel opparbeidet villastrøk og med opparbeidede haver. På østsiden av veien hvor de ankende parter bor, går veien på forsiden av husene, i passende avstand fra disse, og de arealer som skal tjene til fritidsarealer og rekreasjon for beboerne, blir beskåret ganske vesentlig. Eiendommene på østsiden av veien står i en annen stilling enn de på vestsiden, hvor veien går på baksiden av husene, fra før av ganske nær husene, og hvor det bare avståes uvesentlige smale striper.

De ankende parter kan vanskelig forstå og kan ikke godta at de for en slik beskjæring av eiendommene, i inntil 7 m bredde, skal avspises med erstatninger på noen hundre kroner. Videre pekes på at

Side:348

ved et skjønn i 1969 i samme strøk ble grunnerstatningen satt til kr. 13,- pr. m2, mens kommunen idag selger tomter i et nytt boligfelt i nærheten for kr. 35,- pr. m2 .

Om rettsanvendelsen gjøres generelt gjeldende at utgangspunktet må være at de saksøkte økonomisk sett skal stilles i samme stilling som før ekspropriasjonen. Dette synspunkt ble også hevdet for byretten, men er ikke referert i skjønnet eller vurdert av byretten. Det må være uriktig rettsanvendelse når byretten uttaler at de avståtte arealer ikke har noen selvstendig salgsverdi, idet det riktige prinsipp må være, også ved avståelse av mindre striper, å bygge på vanlig tomtepris i strøket. Skal man bygge på bruksverdi, må den aktuelle bruk av arealene legges til grunn og dette er som byggetomter for villaer. Det må være åpenbart at når eiendommene beskjæres som skjedd her, må dette føre til verdiforringelse av eiendommene, eiernes mulighet for å utnytte eiendommene blir redusert og de blir fratatt en del av det område som er en naturlig og nødvendig tomt for husene. Det må derfor være feil lovanvendelse, når erstatning for verdiforringelse ikke er tilkjent ved siden av grunnerstatningene.

Om skjønnsgrunnene anføres at den begrunnelse som gis for grunnerstatningene ikke er tilfredsstillende, idet det bare anføres generelle betraktninger, og det er gitt samme erstatning for alle avståelser uten en individuell vurdering. Erstatning for næringsulemper ble bare påstått på den annen side av veien, ikke på østsiden, hvor det bare ble påstått erstatning for verdiforringelse. Det er derfor for snau begrunnelse når retten behandler alle eiendommer under ett, uten å nevne de forskjellige forhold på de to sider av veien. Selv om det for hver eiendom anføres at erstatning for verdiforringelse ikke tilkjennes, kan en være i tvil om det er foretatt en individuell vurdering av de enkelte eiendommer.

De ankende parter har vist til de nye bestemmelser i skjønnslovens §28 hvoretter det etter at adgang til overskjønn er opphevet, må stilles strengere krav til skjønnsgrunnene. Faktisk må det nå stilles samme krav til skjønnsgrunnene som det som kreves i begrunnelsen av en dom, jfr. tvml. « 144. Det må kreves at partenes anførsler refereres mere utførlig enn her skjedd, og slik at man kan være sikker på at anførslene er vurdert.

De ankende parter hevder i det hele at erstatningene er så lave at det på en eller annen måte må være blitt en feil ved skjønnet selv om en ikke har holdepunkt for å påstå at det er vilkårlig. Det er av prinsipiell interesse å få fastslått de riktige prinsipper for verdiansettelsene, og hvilke krav en må stille for at skjønnsgrunnene skal være tilfredssstillende.

De ankende parter har vist til en del rettspraksis, spesielt skjønn fra Oslo skjønnsrett i RG-1973-603, og til dom av lagmannsretten 1. oktober 1976 hvorved et tilsvarende skjønn fra Lillehammer ble opphevet.

De ankende parter anser det ønskelig om det nye skjønn i tilfelle blir behandlet av en helt ny skjønnsrett.

Side:349

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Lillehammer byretts skjønn av 8. august 1975 oppheves for takst nr. 8, nr. 9, nr. 10, nr. 11 og nr. 12, forsåvidt angår erstatningsfastsettelsen for grunnen og for ulemper, og hjemvises til ny behandling, med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn.

2. Lillehammer kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til de ankende parter.»

Ankemotparten, Lillehammer kommune, har ved advokat Cato Praner tatt til gjenmæle. Ankemotparten peker på at ankebehandlingen ikke er noe overskjønn, og lagmannsretten skal ikke prøve vurderingene i og for seg. Skjønnet kan bare angripes hvis det kan påvises at det foreligger feil ved lovanvendelsen eller saksbehandlingen, og ankemotparten kan ikke se at noen slik feil ved skjønnet er påvist.

De ankende parter anfører at det må være en eller annen feil ved skjønnet, men kan ikke nærmere påvise hva feilen skal bestå i, og har heller ikke påstått at skjønnet er vilkårlig.

Etter skjønnsforutsetningene skal erstatning for grunnen fastsettes pr. m2 og i tillegg skal fastsettes eventuell ulempeerstatning.

Det differanseprinsipp de ankende parter bygger på kan ikke være riktig og ble heller ikke påstått for skjønnsretten. Det vises til de nedlagte påstander. Prinsippet ville komme i strid med skjønnsforutsetningene. Skulle man vurdere verdiforringelsen for hver enkelt eiendom, måtte det vært en langt mere inngående befaring og vurdering av hver enkelt eiendom og dette var ikke forlangt.

Det dreier seg om ekspropriasjon av striper av hver enkelt eiendom, et tilfelle som forekommer ofte i Lillehammer og andre steder. Vanlig praksis er at dette erstattes som tomtegrunn etter en gjennomsnittspris for eiendommmen og med tillegg for beplantninger. Dette har retten gjort her, og overensstemmende med erstatningslovens §4 bygget på bruksverdien som den høyeste. Det må antas at det er bygget på den aktuelle bruk av tomtene. I tillegg skal tilkjennes erstatning for ulempe hvis retten finner at ekspropriasjonen medfører noen slik ulempe at den skal erstattes. Det kan derfor ikke sees at det skulle foreligge noen feil ved lovanvendelsen når det gjelder grunnerstatningen. De opplysninger de ankende parter har trukket frem om andre tomtepriser i strøket må det antas at skjønnsretten har vært kjent med. Den tomtepris kommunen tar ved salg av tomter, kr. 35,- pr. m2 kan ikke sammenlignes idet det er naturlig at tomteprisen ved salg av tomter i nyregulerte strøk er høyere.

De ankende parters følelse av at erstatningene burde vært høyere er ikke opphevelsesgrunn. Retten har vært fullt oppmerksom på at i tillegg til grunnerstatning kan tilkjennes ulempeerstatning etter erstatningslovens §7.

Noen uriktig lovanvendelse i forbindelse med ulempeerstatningen, eventuelt erstatning for verdiforringelse, foreligger ikke. Retten har for hver enkelt eiendom fastslått inngrepets omfang og har, etter også å ha sett forholdene på stedet, for hver enkelt fastslått a erstatning for verdiforringelse ikke kan tilkjennes.

Side:350

Skjønnsgrunnene for dette punkt ansees tilstrekkelige, og fyller de krav som kan stilles etter skjønnslovens §28.

Ytterligere opplysninger om hver enkelt eiendom ville ha betydning for å vurdere ulempene, men er ikke av interesse for å prøve retsanvendelsen. En må kunne gå ut fra at det som har vært anført fra partenes side om ulemper også har vært vurdert av retten.

Det hevdes derfor subsidiært at mulige mangler ved skjønnsgrunnene for dette punkt må antas å ha vært uten betydning for avgjørelsens innhold.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Skjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.

2. De ankende parter dømmes in solidum til å betale saksomkostninger til Lillehammer kommune.»

Under ankeforhandlingen møtte de ankende parter og foretok påvisninger på stedet under rettens befaringer. For øvrig ble det ikke avgitt forklaring av parter eller vitner. Om dokumentasjonen vises til rettsboken.

Lagmannsretten viser til fremstillingen foran og fremstillingen i selve skjønnet om hva ekspropriasjonen gjelder. Det dreier seg om ekspropriasjon av striper av eiendommene, vesentlig på østsiden av veien, i et utbygget strøk, med tomter opparbeidet som haver og med beplantninger. Tomtene er stort sett ikke større enn det som er naturlig for at husene skal få en passende avstand fra veien og med plass til beplantninger som kan skjerme mot trafikken og naboene.

Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen, og mangelfulle skjønnsgrunner. Lagmannsretten kan ikke prøve skjønnets vurderinger.

Om grunnerstatningen bemerker skjønnsretten at de arealer som avståes i seg selv ikke har noen salgsverdi. Det dreier seg. etter det som er opplyst for lagmannsretten, om striper i størrelse fra ca. 60 til ca. 180 m2 .

Lagmannsretten bemerker at det vel kan være riktig nok at disse striper slik de ligger langs veien, ikke har noen selvstendig salgsverdi. De er bestemt til utvidelse av veien, kan isolert sett ikke ha noen annen hensikt, og noe marked for slike småarealer finnes ikke. Lagmannsretten mener dog at det er en for snever betraktningsmåte å si at arealene ikke har noen salgsverdi. Hvis slike arealer kunne tenkes tillagt en annen eiendom, ville de ha salgsverdi og en må anta at eierne av de aktuelle eiendommer ville vært villige til å betale for eventuelt å få arealene tillagt sine tomter. Avgjørende er det imidlertid at disse striper har sin verdi som en del av hele tomten og en naturlig arrondering av denne. Det naturlige vurderingsprinsipp synes derfor å være at de avståtte arealer vurderes ut fra dette utgangspunkt og at erstatningene bygges på det som må antas å være vanlig pris i strøket. Dette prinsipp følges i alminnelighet av Oslo skjønnsrett i tilsvarende tilfelle, og uten at det vites at spørsmålet er bragt inn for Høyesterett og fått en klar avgjørelse der. Det antas derfor å være feil rettsanvendelse når skjønnsretten legger til grunn at arealene ikke har salgsverdi.

Skjønnsretten legger imidlertid, i overensstemmelse med

Side:351

erstningslovens §4 nr. 1, til grunn bruksverdien. Det er imidlertid ikke angitt hvilken bruk retten for så vidt har lagt til grunn. Man skal etter loven legge til grunn den aktuelle bruk av området. De avståtte arealer har idag ingen annen bruk enn som del av villatomter og må vurderes ut fra denne bruk. En bruksverdi etter dette utgangspunkt ville så vidt retten kan forstå føre til omtrent samme resultat som om man bygger på tomteprisen. Etter de opplysninger de ankende parter har gitt om tomtepriser i strøket, synes en takst av kr. 10,- pr. m2 å være lav, og rettens bemerkninger gir ikke anledning til å prøve om retten har fulgt en riktig rettsanvendelse ved sin vurdering av bruksverdien. Forutsetningen om at man skal bygge på den aktuelle bruk som tomtegrunn synes å ha en viss støtte i Rt-1975-419. Lagmannsretten finner således at skjønnsrettens fastsettelse av erstatning for grunnavståelsen må oppheves på grunn av uriktig rettsanvendelse og mangelfulle skjønnsgrunner.

Når det gjelder erstatning for verdiforringelse av den gjenværende eiendom eller erstatning for ulemper er det i og for seg et riktig utgangspunkt som den ankende part hevder at ekspropriatens øknomiske stilling skal være den samme etter som før ekspropriasjonen. Det må altså vurderes om den erstatning som tilkjennes for av stått grunn gir den enkelte ekspropriat, etter den bruk han gjør av den aktuelle eiendom, full erstatning. En slik tilleggserstatning for ulempe er hjemlet i erstatningslovens §7.

Retten uttaler for hver eiendom på østsiden av veien at krav om erstatning for verdiforringelse ikke tas til følge. De saksøktes anførsler, ved høyesterettsadvokat Thallaug er forøvrig ikke nærmere referert i skjønnet.

Lagmannsretten er enig med de ankende parter i at det er slik markert forskjell mellom forholdene på østsiden og på vestsiden av veien at det er lite tilfredsstillende å behandle dem under ett som gjort i det refererte avsnitt av skjønnsgrunnene.

Etter skjønnslovens §28, slik den nå lyder etter endringer ved lov av 26. januar 1973 skal skjønnet «gjøre greie for det rettslige grunnlag skjønnet er bygd på og faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen.»

Det er i og for seg riktig at de saksøkte, som retten bemerker, ikke kan få erstatning for mulig økning av trafikken. Det er imidlertid ikke avgjørende idet det kreves erstatning for beskjæring av tomtene som gjør dem mindre tjenlig som friareal m.v. for beboerne. Tomtene er fra før av knappe nok. Det er ikke treffende når retten sier at de saksøkte «derfor» ikke kan få erstatning for «nærføringsulemper eller verdiforringelse»

Lagmannsretten finner at skjønnsrettens bemerkninger er så knappe at man ikke kan se om det er bygget på en riktig rettsanvendelse, og den gir ikke nærmere opplysninger om det faktiske grunnlag slik at det kan reises tvil om retten ut fra riktige prinsipper har vurdert tapet for hver enkelt eiendom, spesielt de forskjellige forhold å østsiden og på vestsiden av veien.

Lagmannsretten tilføyer at det vil være en nær sammenheng mellom de grunnerstatninger som fastsettes og ulempeerstatningene,

Side:352

og hvis den ene av disse poster oppheves, er det naturlig at begge må oppheves slik at forholdet ved et nytt skjønn kan sees i sammenheng. Lagmannsrettens resultat blir således at skjønnet oppheves for de poster som er påanket.

Ved det nye skjønn må i tilfelle oppnevnes nye skjønnsmenn slik som fastsatt i lagmannsrettens dom av 1. oktober 1976 hvor et annet skjønn i Lillehammer ble opphevet.

Anken har ført frem og retten finner at de ankende parter bør tilkjennes saksomkostninger i ankesaken. Høyesterettsadvokat Thallaug har oppgitt sitt salær til kr. 4.800,- hvortil kommer utlegg til utdrag kr. 300,- og gebyr i ankesaken kr. 720,-. De samlede saksomkostninger settes avrundet til kr. 5.800,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Lillehammer byretts skjønn av 8. august 1975 oppheves for takst nr. 8, Per Kvålshagen, nr. 9, Borghild Hamborg, nr. 10, Helga Eikerol, nr. 11, Hans Kristensen og nr. 12, Rigmor Asphaug, for så vidt angår fastsettelsen av erstatning for grunnen og erstatning for ulempe eller verdiforringelse.

Til det nye skjønn blir å tilkalle nye skjønnsmenn.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Lillehammer kommune til de ankende parter ved høyesterettsadvokat Johs. Thallaug 5.800,- - femtusenåttehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av byrettens dom: (sorenskriver Olaf Sirnæs): - - -

«Ekspropriasjonene gjelder hagegrunn for boligeiendommer samt en forretningseiendom langs eksisterende veg. Det dreier seg i det vesentlige om forholdsvis smale striper.

Det er opplyst at vegens kjørebane skal være 7,5 m bred og at den på hver side vil få et 2.5 m bredt fortau. Det er visstnok forutsatt asfaltdekke. Senterlinjen i den nye veg vil bli liggende noe lenger øst enn senterlinjen i den nåværende veg.

Dette medfører at eiendommene på østsiden av vegen vil bli mer beskåret enn eiendommene på vestsiden.

Retten har foretatt befaring hvorunder samtlige grunneiere har vært tilstede sammen med sin prosessfullmektig.

Sigrid Undsets veg er allerede idag en ganske sterkt trafikkert gate. Vegutvidelsen antas ikke å medføre større ulempe for de berørte eiendommer enn de som allerede foreligger og som man må være forberedt på p.g.a. den alminnelige økning i trafikken. Retten finner derfor ikke grunnlag for påstanden om erstatning for nærføringsulempe og verdiforringelse av gjenværende eiendom.

Det er under befaringen opplyst at adkomster og foreliggende avkjørsler fra vegen og inn på eiendommene ikke vil bli vanskeligere enn hittil og at kommunen i forbindelse med anlegget av den nye veg vil tilpasse de foreliggende avkjørsler.

Enkelte av grunneierne har reist spørsmål om snørydding av fortauene.

Side:353

Dette spørsmål er uten betydning for nærværende skjønn og holdes derfor utenfor. Ulempen ved at den kommunale snøplog velter snømasser foran innkjørslene blir ikke større enn hittil.

Ved fastsettelsen av grunnerstatningene har retten iakttatt at de saksøkte skal ha full erstatning etter den høyeste verdi som de avståtte arealer representerer for dem, alt overensstemmende med grunnlovens §105 og §4 i lov av 26.1.1973 om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom, hvoretter verdsetting skal skje på grunnlag av den bruk som gjøres av eiendommen.

Som nevnt gjelder ekspropriasjonen arealer som tjener som forhager. Noen salgsverdi har arealer i seg selv ikke. Det blir bruksverdien som gir den høyeste verdi. Retten er blitt stående ved kr. 10,- pr. m2 for alle eiendommers vedkommende.» - - -

Ved fastsettelse av gjerdeerstatningen har retten gått ut fra at det ved samtlige eiendommer trenges gjerder av samme standard som et flettverksgjerde med 80 cm høyde og bygget på hva det vil koste å få et sådant gjerde ferdig oppsatt. Det finnes ikke grunn til å gjøre noen forskjell på de enkelte eiendommer ut fra gjerdenes nåværende standard. Ved enkelte eiendommer er det gitt særlig tillegg for flytting av porter som er montert frostfritt.

Vedkommende de enkelte takstnr. bemerkes:

1. G.nr. 52, bnr. 36 og 47 - Fester Karl Gundersen.

Prosessfullmektig: h.r.adv. Thallaug.

Eiendommens areal er oppgitt til 820,6 m2 .

Eieren har tidligere flyttet gjerde og port inn i samråd med byingeniørkontoret. Det vil muligens bli aktuelt å flytte en del av gjerdet tilbake til den nye grenselinje.

Påstand: Erstatning for:

1. Grunn.

2. Flytting av gjerde og port.

3. Verdiforringelse av gjenværende eiendom.

Det antas ikke påkrevet å flytte porten. Hvis dette skulle bli krevet, forutsetter retten at erstatningen herfor blir fastsatt ved særskilt skjønn hvis ikke minnelig ordning kan oppnås. Det gis nå bare erstatning for flytting av gjerde. Retten finner ikke grunnlag for påstandspost 3.

Erstatning:

1. For grunn kr. 10,- pr. m2 som fordeles med kr. 4,70 til festeren og kr. 5,30 til Sofie Alderslyst m.fl. (t.nr. 15).

2. For flytting av gjerde kr. 60,- pr. l.m. - - -