Rt-1975-419

Instans:	Høyesterett - Kjennelse
Dato:	1975-04-11
Publisert:	Rt-1975-419
Stikkord:	(Kollbeinsen-kjennelsen), Ekspropriasjon, Erstatning
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om erstatning ved ekspropriasjon. Spørsmålet var hvilken betydning det skulle få at jordbruksjord ikke lenger var i bruk og muligheten for å bruke boliggrunn til forretningsdrift. Høyesterett kom til at Overskjønnet måtte oppheves, fordi taksten hadde tatt feil utgangspunkt i den bruken som etter ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 1 skal være erstatningsbetingende.
Saksgang:	Høyesterett L.nr. 35/1975
Parter:	Karmøy kommune (advokat Gullbrand Kjos - til prøve) mot 1. Magne Kolbeinsen, 2. Thor Kolbeinsen (høyesterettsadvokat Anders Rekve)
Forfatter:	Mellbye, Roll-Matthiesen, Stabel, Elstad, Eckhoff
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, Bygningsloven (1965) §35

Dommer Mellbye: Karmøy kommune fikk 23. mars 1973 med hjemmel i bygningslovens §35 nr. 1 samtykke fra Kommunal- og arbeidsdepartementet til å ekspropriere til gjennomføring av stadfestet reguleringsplan 2, 3 dekar av gnr. 64 bnr. 542 og 543, hjemmelsinnehaver Magne Kolbeinsen, og 1, 1 dekar av gnr. 64 bnr. 544 og 545, hjemmelsinnehaver Thor Kolbeinsen. Skjønn ble begjært 16. april 1973 og underskjønn avsagt 21. november 1973 av Karmsund herredsrett som skjønnsrett. Etter begjæring av ekspropriant og ekspropriater ble det holdt overskjønn, som ble avhjemlet 14. juni 1974. Begge skjønn fastsatte erstatnlngen på basis av arealenes bruksverdi som forretningseiendom, som ble antatt å være kr. 27,50 pr. m2. I overskjønnet dissenterte rettsformannen, som ikke fant grunnlag for å anse arealene som forretningseiendom. Han fant at de rettelig måtte vurderes som byggeklare boligtomter med en verdi på kr. 15 pr. m2.

Om saksforholdet viser jeg til overskjønnsrettens skjønns-

Side:420

grunner, som delvis igjen viser til underskjønnsrettens skjønnsgrunner.

Karmøy kommune har påanket overskjønnet til opphevelse på grunn av feil i rettsanvendelsen og saksbehandlingen.

Jeg bemerker innledningsvis at de rettsspørsmål anken gjelder av begge parter er knyttet til forståelsen av ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973. Ved avgjørelsen av anken må det videre legges til grunn at de fire bruksnummer ekspropriasjonstillatelsen berører og som sammen utgjør et rektangulært areal, og den tilstøtende eiendom gnr. 64 bnr. 615, hvor de to ekspropriater driver forretning i eget forretningsbygg under firma Thorleif Kolbeinsen, alle må anses som dette selskaps eiendom, uansett tinglysingshjemmelen til de enkelte parseller.

Karmøy kommune har som grunnlag for sin anke anført:

Overskjønnsrettens flertall har, på samme måte som det enstemmige underskjønn, basert sitt resultat På ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2. Begge skjønn har konstatert at de fire bruksnummer ekspropriasjonstillatelsen nevner, ikke direkte har vært benyttet i forretningsdriften. Noen annen bruk av arealet finner for tiden ikke sted. Det er denne bruk - eller rettere mangel på bruk - som skjønnsretten etter lovens §4 nr. 2 første punktum må anvende som ramme for den endring av eiendommens driftsmåte som det kan tas hensyn til ved verdsettingen. Overskjønnsretten, og likeså underskjønnsretten, synes ikke å ha vært klar over at anvendelsen av §4 nr. 2 forutsetter at man holder seg innenfor den ramme som den erstatningsbetingende bruk i §4 nr. 1 trekker opp. Det synes som skjønnsrettene har anvendt §4 nr. 2 som en uavhengig vurderingsregel. Allerede i dette ligger en uriktig lovanvendelse.

Innenfor denne ramme som bruken etter §4 nr. 1 trekker opp, kan anvendelsen av arealene til forretningsdrift i dette til felle ikke anses som en påregnelig endring som det er naturlig grunnlag for. En slik bruk må tvert imot vurderes som en helt ny og endret bruk. Det lar seg etter kommunens syn ikke hevde at det samlede areal av de fem bruksnummer, som i alt er på ca. 5,7 dekar, kan anses som forretningseiendom alene av den grunn at bnr. 615, som er på 705 m2, er bebygd med firmaets forretningsbygg. Dette bygg ligger helt perifert i forhold til det samlede areal, og er i sin nåværende anvendelse aldeles uavhengig av dette. Heller ikke er det påvist at den nåværende forretnings behov på lengre sikt eller konkrete foreliggende planer gjør det nødvendig eller naturlig å se de samlede arealer som en enhet, hvis utnyttelse under ett er så nærliggende at det er berettiget å se en slik utnyttelse som tomtebruk til forretningsformål. En slik vurdering vil måtte kreve en vesentlig mer konkretisert og avansert planlegging og en viss påbegynt realisering av formålet. Ikke minst er en slik påvisning nødvendig i den foreliggende sak hvor de fem bruksnummer saken gjelder er utskilt fra hovedbruket til forskjellig tid og med en arrondering

Side:421

og økonomisk begrunnelse som tydelig forutsatte uavhengig utnyttelse av tomtene.

Subsidiært hevder kommunen at skjønnsgrunnene er mangelfulle, idet det ikke lar seg konstatere om forutsetningene er til stede for å anse forretningens samlede eiendom som brukt på en slik måte at bruken gir grunnlag for å anvende §4 nr. 2, således som overskjønnsretten har gjort.

Karmøy kommune har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. Thor Kolbeinsen og Magne Kolbeinsen erstatter Karmøy kommune sakens omkostninger for Høyesterett.»

Magne og Thor Kolbeinsen har henholdt seg til overskjønnsrettens begrunnelse. De har tatt utgangspunkt i at de fem bruksnummer er forretningens eiendom. Denne eiendom har sin verdi dels som igangværende bedrift, dels fordi de ekspansjonsmuligheter som ligger i den relativt rommelige tomt, gjør den særlig attraktiv på lengre sikt. Ved ekspropriasjonen blir denne siste verdi vesentlig beskåret, og det tap dette innebærer, og som er en følge av ekspropriasjonen, må de ha erstattet om de skal holdes skadesløse. De anfører at ekspropriasjonserstatningslovens §4 ikke kan forstås slik at dette skulle være utelukket. Det er ikke lovens formål å begrense eller avskjære erstatning for næringstap. Det er i strid med ekspropriasjonserstatningslovens intensjoner om man knytter bruksbegrepet i §4 nr. 1 til jordbruks- eller skogbruksformål i alle tilfelle hvor grunnen ikke er blitt bebygd. I det foreliggende tilfelle er anvendeligheten av arealet til jordbruksformål bortfalt. Arealene er avsatt til byggeformål, deres rettslige inndeling og jordbunnens hevd er preget av dette, og den bruk som etter lovens §4 nr. 1 er rammen for vurdering etter §4 nr. 2, er i dette tilfelle derfor bruk for byggeformål med alt som derav følger.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«Karmsund herredsretts overskjønn stadfestes.

Karmøy kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til Magne og Thor Kolbeinsen for Høyesterett.»

Jeg finner at overskjønnet må oppheves på grunn av utilstrekkelige skjønnsgrunner.

Ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 1 bestemmer at verdsettingen av grunn skal skje på grunnlag av den bruk som er aktuell På det i loven angitte tidspunkt. Paragraf 4 nr. 2 gir anledning til å trekke inn i vurderingen påregnelige endringer i denne bruk hvis det er naturlig grunnlag for dem innenfor rammen av den næring eller det alminnelige formål den aktuelle bruk tjener. Bruksendringer utover denne ramme skal det altså ses bort fra. Skjønnsgrunnene viser ikke at overskjønnsretten i denne sak har vært klar over denne begrensning. Den har anvendt §4 nr. 2 med bakgrunn i forretningsdrift, omsetningsøkningen, foreliggende planer, bosettingen i distriktet og kundekretsens krav til parkeringsplasser. Men det kan ikke ses at overskjønnsretten har knyttet disse momenter til den bruk som

Side:422

ble gjort av ekspropriasjonsarealet På det avgjørende tidspunkt og med denne bruk som ramme. Det er i denne forbindelse ikke nok å konstatere at ekspropriasjonsarealet er del av et større felleseid areal hvorpå det også aktuelt drives forretning. Skal forretningsbebyggelsen alene kunne gi hele arealet preg av bebygd tomt, må det nærmere angis hvorledes forretning og areal er knyttet sammen, særlig med hensyn til bebyggelsens plassering og arealets størrelse i forhold til det aktuelle behov. Jeg er også enig med den ankende part i at en slik angivelse er særlig påkrevd På bakgrunn av hvorledes tomteoppdelingen skjedde. De fire bruksnummer ekspropriasjonen direkte berører ble utskilt fra farens eiendom bnr. 48 og er overdratt til de to ankemotparter som arveforskudd i 1964. To av parsellene er arrondert til vei. Den tomt forretningsbygget står på ble først bebygd i 1967 og så senere skilt ut som egen tomt, også denne fra bnr. 48. Det er fremdeles de ankende parters mor i uskiftet bo som har hjemmelen til denne tomt.

På den annen side må jeg anta at om det skulle være slik at arealet ikke i sin helhet skal anses som bebygd tomt, følger det ikke av dette uten videre at arealet i relasjon til bruksbegrepet i §4 nr. 1 må anses som j ordbruksareal eller som areal ute av bruk. Forarbeidene til §4, særlig innstillingen fra Stortingets justiskomité, viser at man ved formuleringen av §4 særlig har hatt for øye verdsettelsen av typisk jord- og skogbruksgrunn som må avstås til miljøendrende kapitalintensive utbygginger eller i tilknytning til slike utbygginger. Men §4 er generell og må også legges til grunn i tilfelle hvor utviklingen fra jord- og skogbruk til tettbebyggelse skjer langsommere, over en viss tid uten nevneverdige spesielle strukturinvesteringer og hvor ekspropriasjonsspørsmålene melder seg etter at jord- og skogbruket mer eller mindre er bortfalt som næring uten at grunnen samtidig er blitt fullt utbygd. Årsaken til at en del grunn i slike tilfelle er uten direkte aktuell anvendelse ligger ofte i generelle kapasitetsproblemer hos planieggingsmyndighetene, i finansieringsmulighetene, i bygningsbransjens yteevne, i materialrasjonering o. l. Jeg antar at bruksbegrepet i §4 nr. 1 må forstås slik at også grunn som uomtvistelig og i utviklingens medfør har opphørt å ha annen anvendelsesmulighet enn som basis for bygg i videste forstand, kan ha en bruksmessig verdi i forhold til §4 nr. l, og at denne verdi må forankres i denne eneste foreliggende benyttelsesmulighet. En annen sak er at man også i denne forbindelse må se bort fra slike verdipåvirkende momenter som er nevnt i lovens §4 nr. 2, 2. og 3. punktum og §4 nr. 3. Tar man ikke dette utgangspunkt, ville resultatet måtte være at slik grunn i denne overgangsfase er verdiløs, og at en ekspropriat alene kan hjelpes med ekspropriasjonserstatningslovens §5, som gir hjemmel for lempninger i resultater etter §4 med basis i rimelighet. Hvor den grense går hvor en slik bruksforskyvning finner sted i relasjon til §4 nr. 1, er det ikke foranledning til å komme nærmere inn på i denne sak. Det må bero på en konkret

Side:423

bedømmelse i hvert tilfelle om grensen er passert, og denne grense må trekkes med utgangspunkt i det formål ekspropriasjonserstatningsloven har, og som særlig har funnet uttrykk i §4 nr. 2 annet og tredje punktum, §4 nr. 3 og §5 nr. 2. For avgjørelsen av anken i nærværende sak er det tilstrekkelig å konstatere at overskjønnsretten slik den har anvendt §4 nr. 2 ikke har hatt grunn til å komme inn På denne vurdering.

Jeg finner etter dette at overskjønnet må oppheves. For fullstendighets skyld nevner jeg at skjønnsgrunnene er meget uklare angående vilkårene for å tilkjenne grunneierne erstatning for en merverdi i grunnen utover verdien som boliggrunn. Overskjønnsretten har På den ene side funnet at mulighetene for å bruke ekspropriasjonsarealet til forretningsdrift begrunner en merverdi utover hva nabotomtene som er brukt til boliger, er verdsatt til. På den annen side har overskjønnsretten funnet at det avståtte areal overhodet ikke brukes av den nåværende forretning, at gjenanskaffelsessynspunktet ikke kommer inn for å holde eierne skadesløse og at det ikke er grunnlag for ulempeerstatning. Overskjønnsretten har tiltrådt underskjønnsrettens vurdering, og underskjønnsretten har uttalt at ekspropriasjonen ikke stenger for firmaets fremtidige drift, at de foreliggende planer for ekspansjon kan la seg realisere på det gjenværende areal, og at en realistisk ekspansjon innen den drift man har nå, kan gjennomføres uhindret av ekspropriasjonen. På denne bakgrunn er det meget uklart hva grunnlaget for den høyere pris på ekspropriasjonsarealet egentlig er. Den blotte mulighet for fremtidig forretningsmessig virksomhet på det angjeldende areal er ikke tilstrekkelig til å begrunne en merpris. Denne mulighet må også være slik knyttet til fysiske tiltak på eiendommen, til planleggingsarbeid, rettigheter eller lignende at mulighetene har slått ut i en reell og aktuell verdiøkning. Jeg viser eksempelvis til Høyesteretts dom i Rt-1960-51, spesielt side 54-55. Jeg finner det imidlertid unødvendig å gå nærmere inn på dette.

Saken dreier seg om viktige og uprøvde spørsmål i tilknytning til en lov av vesentlig, samfunnsmessig interesse. Selv om anken er tatt til følge, finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes.

Jeg stemmer for denne

kjennelse:

Karmsund herredsretts overskjønn oppheves. Saken hjemvises til ny behandling.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Stabel, Elstad og Eckhoff: Likeså.

Side:424

Av underskjønnet (dommerfullmektig Sven Olav Larsen med 4 domsmenn): - - -

Retten skal få bemerke at betingelsene for skjønn finnes å være til stede og det er heller ikke fremkommet innsigelser mot fremme av skjønnet.

Den nye lov om erstatning ved ekspropriasjon av 26. januar 1973 som trådte i kraft den 15. april 1973 kommer til anvendelse i nærværende skjønn.

Magne Kolbeinsen står som hjemmelsinnehaver av gnr. 64 bnr. 542 og bnr. 543. Tor Kolbeinsen har hjemmel til gnr. 64 bnr. 544 og bnr. 545. Disse 2 eier og driver i fellesskap firma Torleif Kolbeinsen. Forretningsbygget står på bnr. 615 med Hansine Kolbeinsen, mor til de saksøkte, som hjemmelsinnehaver.

Retten finner ut fra de foreliggende opplysninger å bygge på det synspunkt at arealet som eksproprieres, fra de saksøktes side har vært sett på som liggende til forretningen og at det naturlige har vært tenkt utnyttet i denne drift. Det gjenværende areal er av kommunen regulert som forretningseiendom. Retten finner å legge til grunn at arealet anses som forretningstomt, selv om erstatningen tilkjennes de 2 saksøkte efter hva hver enkelt av dem avstår ved denne ekspropriasjon.

Det areal som eksproprieres har som anført av saksøker ikke hittil vært direkte knyttet i forretningsdriften. Retten er imidlertid ikke enig i saksøkers anførsel om at verdien da må settes som for tomtearealet til naboeiendommene. Efter ekspropriasjonslovens §4, nr. 2 skal der ved verdsettingen tas hensyn til «slike påreknelige endringer av eiendommens driftsmåte som det er naturlig grunnlag for etter forholdene på stedet innen rammen av den næring eller det alminnelige formål som eiendommen brukes til.» Retten mener at den med hjemmel i denne bestemmelse må sette verdien av det eksproprierte areal til bruksverdi som forretningstomt. Retten ser det nemlig slik at det må være en påregnelig utvikling at firmaet kommer til å måtte utvide og nyttiggjøre det gjenværende areal i selve forretningsdriften. En kan her peke på den forventede økning i kundegrunnlaget som synes å bli følgen av de skisserte planer for nærliggende områder. Slik utvidelse av nærmarkedet vil kunne få betydning for driften. Et annet moment som også kan få betydning for driften og i sin tid bevirke en utvidelse, er den tendens man på sikt kan øyne i forretningens fordel ved å ligge noenlunde sentralt til og samtidig ha mulighet for å kunne tilby gode parkeringsforhold. En utvidelse som følge av dette ser retten som påregnelig idet gode parkeringsforhold allerede er et ikke uvesentlig konkurransemiddel i dagens detaljhandel.

Utgangspunktet for erstatningsfastsettelsen blir etter dette den bruksverdi området har, sett i sammenheng med forretningsdriften.

Det er fra de saksøkte hevdet at ekspropriasjonen stenger for den videre ekspansjon, og at dette tap også må erstattes. Retten kan ikke se at det er lagt frem planer for firmaets fremtidige drift som tyder på at utbyggingen ikke kan la seg gjennomføre på det gjenværende areal. Det at Radio og TV tas opp i varespekteret forhindrer ikke etter rettens mening at planene må kunne la seg realisere på gjenværende

Side:425

areal. Retten ser det også slik at en realistisk ekspansjon innen den drift man nu har, må kunne gjennomføres uhindret av ekspropriasjonen.

At saksøkte forhandlet om overtakelse av et areal på ca. 8 dekar på Bygnes, er ikke et moment som uten videre kan bevirke at en ser på gjenværende areal på Stangeland som for lite. Retten finner at det eksproprierte areal har høyere bruksverdi for de saksøkte enn salgsverdien tilsier. Retten mener derfor at prisen pr. m2 på dette areal ikke er direkte sammenlignbart med prisen på naboeiendommene, hvor salgsverdi til boligtomter ble lagt til grunn.

Retten mener at de saksøkte kan holdes skadesløs med erstatning etter bruksverdi som forretningseiendom.

Retten kan ikke se at selve ekspropriasjonstiltaket medfører fordeler på gjenværende eiendom. Det at reguleringsplanen legger ut arealet til eneste forretningseiendom, kan etter rettens mening ikke bevirke noe fradrag i erstatningen. Etter dette er retten kommet til at prisen pr. m2 for det eksproprierte areal settes til kr. 27,50. - - -

Av overskjønnet (byfogd Kjell Hugaas, settedommer, med skjønnsmenn): - - -

Overskjønnsretten bemerker: - - -

Skjønnsforhandlingene ved underskjønnet er påbegynt etter 15. april 1973, hvorfor de nye bestemmelser om fastsetting av erstatning ved ekspropriasjon i lov av 26. januar 1973 nr. 4 kommer til anvendelse.

De saksøkte har krav på full erstatning, dvs. salgsverdi eller bruksverdi, hvis den siste er høyest, eventuelt erstatning for gjenerverv av eiendom hvis betingelsene i lovens §10 er til stede. Verdsettingen skal skje på grunnlag av den bruk som gjøres av eiendommen, jfr. lovens §4, nr. 1, jfr. nr. 2 og nr. 3.

Overskjønnsretten legger til grunn for sin avgjørelse at de saksøktes far, Torleif Kolbeinsen, ervervet et areal på Stangeland like etter siste verdenskrig. Arealet omfattet bl.a. gnr. 64, bnr. 615, hvor det senere er oppført forretningsbygg for firmaet Torleif Kolbeinsen, samt bnr. 544, 545, 542 og 543 som det nå eksproprieres av. Dessuten er det fra det areal Torleif Kolbeinsen opprinnelig ervervet utskilt andre boligtomter. De tomter det nå eksproprieres av ble utskilt fra eiendommen i 1961 og tilskjøtet Tor og Magne Kolbeinsen som forskudd på arv. De saksøkte har i retten opplyst at dette skjedde etter råd fra Kolbeinsens revisor og fordi han ønsket å ordne arveforholdet i tide. Retten legger dette til grunn.

Firmaet Torleif Kolbeinsen ble stiftet så tidlig som i 1937 med de saksøktes far som innehaver. Torleif Kolbeinsen døde i 1964 og firmaet ble da overtatt av de saksøktes mor og de saksøkte i fellesskap. Melding om dette er registrert i firmaregisteret 21/2 1967. Den 14/11 1970 er det meldt til firmaregisteret at de saksøktes mor Hansine Kolbeinsen er gått ut av firmaet og at de saksøkte, brødrene Tor og Magne Kolbeinsen fortsetter som innehavere av firmaet.

Firmaet eier forretningsbygget på gnr. 64, bnr. 615, men det viser seg at Hansine Kolbeinsen innehar grunnbokshjemmelen til

Side:426

eiendommen. Det er opplyst at dette forhold først ble oppdaget ved underskjønnet, og retten finner å burde legge til grunn for sin avgjørelse at det i realiteten er firmaet Torleif Kolbeinsen som eier gnr. 64 bnr. 615 med påstående bygning.

Overskjønnsrettens flertall, alle skjønnsmennene, er i likhet med underskjønnsretten kommet til at de saksøkte har krav på erstatning for de avståtte arealer etter arealenes verdi som forretningseiendom og at erstatningen på dette grunnlag fastsettes til kr. 27,50 pr. kvadratmeter.

Flertallet er således av den oppfatning at arealet må ansees som tilhørende forretningen, selv om det er de to saksøkte som står som eiere av de tomter det eksproprieres av. Det er på det rene at det areal som eksproprieres ikke direkte har vært benyttet i forretningsdriften. Overskjønnsrettens flertall mener imidlertid at bestemmelsen i ekspropriasjonslovens §4, nr. 2 må komme til anvendelse, slik at en ved verdsettingen tar hensyn til «slike påregnelige endringer av eiendommens driftsmåte som det er naturlig grunnlag for etter forholdene på stedet innen rammen av den næring eller det alminnelige formål som eiendommen brukes til.» Flertallet viser for så vidt til de foreliggende opplysninger om forretningens drift, økningen i omsetningen m.v., samt om de planer som foreligger om utvidelse av forretningen. Etter flertallets mening må det ansees som en påregnelig endring som det er naturlig grunnlag for at forretningen utvider og at en herunder nyttiggjør seg det tidligere ubenyttede areal til utbyggingen. Utviklingstendenser som her må tas hensyn til er den økende bosetting i Kopervik området, ikke bare som følge av reguleringen og ekspropriasjon av Stangelandsfeltet - men i distriktet i sin alminnelighet. Videre den tendens som gjør seg gjeldende i retning av å foretrekke forretningsområder med gode parkeringsplasser i stedet for forretninger i tettbebyggelsen i forretningsstrøket.

Ved verdsettingen har flertallet sett bort fra den verdiøkning som direkte skyldes ekspropriasjonstiltaket eller har sammenheng med ekspropriasjonstiltaket, jfr. lovens §4, nr. 3. En har i denne forbindelse ikke bare sett hen til nærværende ekspropriasjon, men også de øvrige ekspropriasjoner som er iverksatt til gjennomføring av reguleringsplanen for Stangelandsfeltet, omfattende i alt ca. 550 dekar.

I likhet med underskjønnsretten er overskjønnsrettens flertall kommet til at de saksøkte ikke har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesverdi, idet gjenanskaffelse ikke ansees nødvendig for at de saksøkte skal holdes skadesløs. Flertallet finner heller ikke at det er grunnlag for ulempeserstatning utover den fastsatte erstatning for grunnareal, idet de saksøkte vil bli holdt skadesløs med en grunnerstatning på kr. 27,50 pr. kvadratmeter.

Overskjønnsrettens mindretall, rettens formann, finner at det ikke er grunnlag for å fastsette erstatning etter bruksverdi som forretningseiendom. Mindretallet peker for så vidt på at de areal som eksproprieres aldri har vært brukt i forretningsøyemed og at arealene ikke tilhører forretningen, firmaet Torleif Kolbeinsen, men henholdsvis Tor og Magne Kolbeinsen som er innehavere av forretningen. Avgjørende for så vidt for mindretallet er at de saksøkte selv ikke har betraktet arealene som forretningseiendom. Eiendommene har aldri vært medtatt

Side:427

i forretningsformuen, men har bl.a. overfor likningsmyndighetene vært ansett som innehavernes personlige eiendommer. Hvis en under slike forhold skal kunne betrakte eiendommene som i realiteten tilhørende forretningen og som en del av forretningens område må det i det minste kreves at innehavernes hensikter for så vidt har gitt seg mer konkrete utslag, for eksempel i konkrete utbygningsplaner eller gjennom en bruk av eiendommen som har forbindelse med forretningsvirksomheten. Mindretallet kan ikke se at slik bruk eller slike utbygningsplaner foreligger.

Ved anvendelsen av lovens §4, nr. 1 kan en derfor ikke legge til grunn at arealene har vært brukt som forretningseiendom. Det dreier seg om utskilt tomt, som ikke er i bruk i det hele tatt på tidspunkt for ekspropriasjonen, og anvendelsen av lovens §4, nr. 1 byr da på visse vanskeligheter. Fra saksøkerens side er det pekt på to alternativer, enten at en legger til grunn en nullbruk eller at en legger til grunn jordbruksverdien, ut fra at eiendommene sist de var i bruk ble benyttet til jordbruk. Mindretallet finner det unødvendig å ta stilling til dette, idet det under enhver omstendighet er på det rene at lovens §5 om høyere verdsetting av grunnarealer i visse høve kommer til anvendelse. Fastsettelse av erstatning på grunnlag av bruksverdi vil føre til en vesentlig lavere verdi enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk, som er boligtomter. Dette må det ved fastsettelse av erstatningen tas hensyn til. For tilsvarende eiendommer i distriktet er det ved skjønn, vesentlig fastsatt på grunn av salgsverdi som tomtegrunn (tomteverdi) fastsatt erstatninger på fra kr. 10,- til kr. 15,-, alt etter eiendommenes beliggenhet og beskaffenliet for øvrig. I nærværende tilfelle dreier det seg om byggeklare boligtomter, sentralt beliggende og med hjemmel i lovens §5 nr. 1, jfr. samme § nr. 2 og 3, finner mindretallet at erstatningen bør fastsettes til kr. 15,- pr. kvadratmeter. - - -

Side:428