RG-1978-502
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1978-02-24 |
| Publisert: | RG-1978-502 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse 24. februar 1978 i sak nr. 583/76 |
| Parter: | Fru A (høyesterettsadvokat Oddvar S. Kvam v/advokat Knut Bachke) mot A (advokat Gustav B. Dreyer). |
| Forfatter: | Lagdommerne Jørgen Wilberg, Agnes Nygaard Haug, Knut Løken |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §28, Skifteloven (1930) §125, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Prisloven (1953) §18, Husleiereguleringsloven (1967) §17 |
Fru A og A ble separert ved Oslo byretts dom av 20. august 1976. Boet skiftes privat, og herunder begjærte fru A v/sin daværende prosessfullmektig skiftetakst over «boets eiendom - - -, X». Ytre Follo skifterett avhjemlet taksten den 12. oktober 1976. Fra rettsboken hitsettes:
«Skjønnsmennene ga en slik beskrivelse av eiendommen: Leilighet i rekkehus, bygd i 1969, utsikt over - - -. Rekkehuset er oppført i 2 etasjer.
I leilighetens 1. etasje:
3 rom, bad, WC, vindfang, gang, vaskerom, bod. Eier har selv lagt teppe i gang og trapp, samt fliser på bad.
I leilighetens 2. etasje:
Stue, kjøkken, soverom/arbeidsrom.
Vanlig standard i innredning.
Til leiligheten ligger en hellelagt platting og en liten gressplen.
Leie til borettslaget kr. 580.-. Leiligheten kan selges etter samtykke fra borettslaget.
Verdi (rimelig omsetningsverdi) av leiligheten settes etter beste skjønn og overbevisning til kr. 150.000.-.
Rettens formann deltok ikke i verdiansettelsen.
Slutning:
- - - 20, leilighet nr. 88, X, verdsettes til kr. 150.000.- - kroner etthundreogfemtitusen 00/100.»
Leilighet nr. 88 i - - - er en boligbyggelagsleilighet og hadde tjent til partenes felles bolig før ekteskapets oppløsning.
Fru A har v/sin prosessfullmektig, h. r. advokat Oddvar S. Kvam, v/autorisert fullmektig advokat Knut Bachke, i rett tid påanket skiftetaksten og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«Takst over - - -, leilighet nr. 88 på X, avhjemlet den 12. oktober 1976, oppheves.
Fru A tilkjennes saksomkostninger.»
A har v/sin prosessfullmektig, advokat Gustav B. Dreyer, tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
«1. Krav om opphevelse av skiftetakst av 12. oktober 1976 over - - - på X tas ikke til følge.
2. Fru A dømmes til å betale A sakens omkostninger.»
Partene møtte under hovedforhandling for lagmannsretten og
Side:503
avga partsforklaring. Det ble ikke ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Fru A har i det vesentlige gjort gjeldende:
Ytre Follo skifteretts takst er basert på feilaktig rettsanvendelse. Det er også begått saksbehandlingsfeil ved takstens tilblivelse.
Det gjelder og gjaldt den gang da taksten ble avholdt, prisforskrifter for innskuddsleiligheter av den type saken gjelder. Disse forskrifter opp stiller bestemte utregningsregler for fastleggelse av høyeste lovlige pris. Utgangspunkt tas i byggeomkostningene.
Det aksepteres at under skjønnsmennenes befaring av eiendommen fikk de overlevert en såkalt kontortakst, hvorav fremgikk riktig beregning av leilighetens verdi. Korreksjoner kunne så foretas for godt eller dårlig vedlikehold og for eierens vesentlige påkostninger.
Det fremgår av takstens premisser og av takstresultatet at man ikke har lagt til grunn kontortakstens tall og følgelig tilsidesatt prisreglene. Prisreglene angir den høyeste lovlige omsetningsverdi som er den man skal komme frem til ved en skiftetakst.
Hensett til resultatet er også taksten vilkårlig. Dersom retten er og har følt seg bundet av prisforskriftene, er det åpenbart at taksten må anses vilkårlig i lovens forstand. Etter kontortaksten er verdien ca. kr. 71.000,-, og i tillegg vil komme verdi av arbeid på egen tomt og påkostninger av varig verdi i leiligheten samt korreksjoner for vedlikeholdet. Partene er enige om hva som faktisk er gjort, og det er åpenbart at det ikke kan gi forklaringen på differansen mellom kontortaksten og skiftetaksten.
Selv om en skiftetakst ikke skulle være bundet av prisforskriftene, hevdes likevel skiftetaksten etter sitt resultat å måtte være vilkårlig.
I den utstrekning det ikke finnes klarlagt at taksten hviler på feilaktig rettsanvendelse, vil det herske slik uklarhet over hvilken betydning skiftetaksten har tillagt prisforskriftene at taksten må oppheves på grunn av mangelfulle takstgrunner. Man vil da ikke kunne se hvilket rettslig og faktisk forhold som skifteretten har lagt til grunn for taksten.
Det er videre begått den feil i saksbehandlingen at skifteretten har taksert leiligheten og ikke det som er boets aktivum, nemlig en andel i et borettslag med tilhørende leierett.
Endelig er det en feil i saksbehandlingen at takstmennene på tross av oppfordring herom ikke oppsøkte X Boligbyggelag, hvor de kunne ha fått alle nødvendige data for takseringen. Den overleverte kontortakst er i så måte ikke tilstrekkelig.
A har i det vesentlige gjort gjeldende:
Takstmennene var fullt klar over de prisforskrifter som den gang gjaldt for en slik boligbyggelagsleilighet som saken dreier seg om. Takstmennene fikk seg overlevert den av boligbyggelaget utarbeidede kontortakst. Det er akseptert av den ankende part. Dermed visste også takstmennene nøyaktig hvilket beløp som prisforskriftene ledet frem til som takstbeløp for leiligheten, bortsett fra de mulige endringer som skulle gjøres for vedlikehold og tillegg for påkostninger. Det er hverken i takstens premisser eller i resultatet grunnlag for å
Side:504
anta at prisforskriftene ikke er tillagt den riktige rettslige betydning i saken.
Hvilken verdi boets eiendom hadde, vil være et skjønnsspørsmål, men det er intet grunnlag for å anta at det foreliggende skjønn er vilkårlig, selv om andre skjønnsmenn kanskje ville ha kommet til et annet resultat. Det er solgt leiligheter av denne type for høyere beløp enn det taksten lyder på.
Takstens premisser tilfredsstiller lovens krav. Man sto overfor en meget enkel og oversiktlig sak, og det var ingen tvist mellom partene. Det er derfor ikke grunnlag for å oppheve taksten på grunn av mangelfulle takstgrunner.
Takstmennene var fullt klar over at det var en boligbyggelagsleilighet man her sto overfor og at partene bare eide en andel med tilknyttet leierett. Det er på den måten boligbyggelagsleiligheter «eies». Det er så alminnelig kjent at det behøver ikke sies. For øvrig fremgår det av taksten at skjønnsmennene var klar over faktum på dette punkt.
Det var ingen feil av takstmennene ikke å kontakte X Boligbyggelag. Takstmennene hadde fått kontortaksten. Det var den de hadde bruk for. Selve takseringen var det skjønnsmennenes oppgave å foreta.
Lagmannsretten finner at skiftetaksten må bli å oppheve på grunn av mangelfulle takstgrunner, jfr. skiftelovens §125 siste ledd, jfr. skjønnslovens §28 første ledd og skal bemerke:
Den begjærte skiftetakst reiser relativt kompliserte rettslige spørsmål. Av taksten kan ikke ses at den er basert på en riktig løsning av disse spørsmål.
Ved overdragelse til loddeier på skifte - som er forutsetningen for skiftetaksten - gjelder ikke prisforskriftene av 28.2.75, se disses §1, jfr. husleiereguleringsl. §17. Dersom det er omsetningsverdien som danner grunnlaget for taksten, vil imidlertid prisforskriftene indirekte binde taksten. Ved fastleggelse av omsetningsverdien er det kun omsetninger basert på lovlige verdier som er relevante. Slik prisforskriftene er utformet, må det antas at lovlig omsetningsverdi ligger markert under det som kunne oppnås uten å komme i strid med andre regler f. eks. prislovens §18. Uten nærmere klarlegging i premissene synes det vanskelig å forene takstbeløpet med kontortaksten. Det er enighet om at den er basert på en riktig anvendelse av prisforskriftene.
Lagmannsretten er imidlertid ikke enig med den ankende part i at skiftetaksten må basere seg på omsetningsverdien. Ved skifte av felleseie er det lovens utgangspunkt at det skal finne sted en likedeling av boets aktiva. Det er ikke lovens mening at den som overtar boligbyggelagsleiligheten og utløser den annen etter skiftetakst, derved skal oppnå en spesiell økonomisk fordel, jfr. Rt-1954-706. Bruksverdien skal legges til grunn dersom man derved bedre fremmer likedeling. Prisforskriftene regulerer ikke bruksverdien enten denne manifisterer seg ved eierens egen beboelse av leiligheten eller han benytter den som bytteobjekt etter nærmere regler fastlagt i forskriftene. For så vidt den siste type bruk angår, kan det nok
Side:505
tenkes at prisforskriftene kan få en viss indirekte betydning for så vidt som de kan influere på hvor attraktivt bytteobjekt leiligheten er. Vurderingen her tilligger taksten.
Det fremgår ikke klart av taksten hvilken verdi den er basert på, omsetningsverdi, bruksverdi eller om den er basert på noen annen lovlig verdi og i tilfelle hvilken det er. Taksten utelukker heller ikke at den kan være basert på en viss sammenblanding av mulige verdier.
Som en konsekvens av at det ikke er klarlagt hvilken verdi taksten er basert på, kan man av taksten heller ikke se at prisforskriftene er tillagt den riktige betydning.
Taksten blir etter dette å oppheve. Anken har således ført frem. Lagmannsretten finner imidlertid at saksomkostninger ikke blir å tilkjenne. Anken har ikke ført frem på det som materielt sett er den ankende parts prinsipale grunnlag. Avgjørelsen har budt på sådan tvil at det var fyllestgjørende grunn for den tapende part å la den komme for retten, jfr. tvml. §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Takst over X, avhjemlet den 12. oktober 1976, oppheves.
Hver av partene bærer sine omkostninger.