RG-1982-581

Instans:	Hålogaland lagmannsrett
Dato:	1982-01-11
Publisert:	RG-1982-581
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 11. januar 1982 i sak nr. 167/1980 A
Parter:	Staten v/Landbruksdepartementet (regjeringsadvokaten v/advokat Ole Bjørn Støle) mot Ågoth Mathisen (advokat Øyvind Smukkestad).
Forfatter:	Lagdommerne Hans Chr. Rittun, Kjell H. Jakobsen, Knut Sundquist
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, §97, Tvistemålsloven (1915) §191, Jordloven (1928) §14, Jordloven (1955) §1, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §10, §11, §4, §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Konsesjonsloven (1974) §10, §14, Konsesjonsloven (1974), Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Forsinkelsesrenteloven (1976), §180

Ågot Mathisen overdro ved skjøte av 6. april 1978 eiendommene «Vestgård» gnr. 35 bnr. 15 og «Østgård», gnr. 30 bnr. 17, begge Kåfjord kommune, til Alf Isaksen for kr. 50 000,-. Kjøpesummen skulle anses avgjort ved at kjøperen og hans familie påtok seg ansvaret for pleie og omsorg for selgeren så lenge hun lever.

Troms fylkeslandbruksstyre avslo kjøperens søknad om konsesjon og vedtok i møte den 27. september 1978 å nytte statens forkjøpsrett til eiendommene. Landbruksdepartementet stadfestet fylkeslandbruksstyrets vedtak den 6. april 1979.

Ågot Mathisen begjærte ved prosesskrift av 31. mai 1979 til Lyngen herredsrett skjønn i medhold av konsesjonsl. §14 til fastsetting av prisen på eiendommen. Staten v/fylkeslandbruksstyret tok til gjenmæle og begjærte prinsipalt skjønnet avvist og subsidiært at prisen ble fastsatt til eiendommens bruksverdi som landbruk.

Lyngen herredsrett - dommerfullmektigen med skjønnsmenn - fant at vilkårene for å fremme skjønnet var tilstede, og avsa den 3. september 1980 enstemmig skjønn med slik slutning:

«Erstatning for avståelse av eiendommene Vestgård, gnr. 30, bnr. 14 og Østgård, gnr. 30, bnr. 17, begge Kåfjord kommune, fastsettes som følger:

1. a. Kr. 3,50 pr. m2 for dyrka mark

b. Kr. 2,- pr. m2 for dyrkbar mark

Side:582

c. Kr. 0,50 for beitemark

d. For husene på eiendommen tilsammen kr. 14 300,-.

2. Staten v/Troms landbruksselskap betaler innen 14 - fjorten - dager etter skjønnets forkynnelse saksomkostninger for Ågot Mathisen v/advokat Smukkestad med kr. 6 186,- med tillegg av rettens omkostninger etter nærmere oppgave.»

Riktig betegnelse på «Vestgård» er gnr. 35, bnr. 15.

Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises til skjønnet.

Staten v/landbruksdepartementet har med Regjeringsadvokaten som prosessfullmektig i rett tid påanket skjønnet til Hålogaland lagmannsrett. Anken gjelder bare rettsanvendelsen og saksbehandlingen for så vidt gjelder prisfastsettelsen. Ågot Mathisen med advokat Øyvind Smukkestad som prosessfullmektig har tatt til gjenmæle.

Ankeforhandlingen ble holdt i Tromsø den 4. januar 1982. Partenes prosessfullmektiger møtte og det ble foretatt dokumentasjon og avhørt vitner slik rettsboken viser. Ett av vitnene var nytt for lagmannsretten.

Staten v/landbruksdepartementet har i det vesentlige anført:

Det resultat herredsretten er kommet til vil sannsynligvis føre til at forkjøpet ikke kan gjennomføres, idet det ikke er mulig å forrente et kjøp av eiendommen til den fastsatte pris gjennom jordbruksdrift. Det er et generelt problem for landbruksmyndighetene at prisene for hele eiendommer ved skjønn etter konsesjonsloven fastsettes så høyt at det skaper store problemer for fortsatt rentabel jordbruksdrift av eiendommen. Sannsynligvis skyldes dette at skjønnsrettene, som særlig har erfaring fra delekspropriasjoner, overfører såvel rettslige spørsmål som erstatningsnivå ved slik ekspropriasjon til verdsetting av hele eiendommer som fortsatt skal anvendes til jordbruksformål.

Det vil ikke i dette tilfellet bli gjort gjeldende at skjønnet er vilkårlig. Selv om skjønnsresultatet som sådant ikke kan angripes, vil det bli gjort gjeldende at den fastsatte pris sammenholdt med herredsrettens premisser, viser at retten ikke har forstått skjønnstemaet i konsesjonsl. §14 riktig. Fastsettingen av prisen for eiendommen bygger på rent ekspropriasjonsrettslige betraktninger. Dette er feil rettsanvendelse som må føre til opphevelse av skjønnet.

Det er vanskelig å peke på noen bestemt enkeltstående feil ved skjønnet. De rettslige relevante bestemmelser skjønnet må bygge på, er konsesjonsl. §14, 9. ledd smh. annet og tredje ledd i samme bestemmelse. I premissene har herredsretten uttalt at arealet skal verdsettes etter bruksverdien av det som jordbruk. Dette er formelt sett et riktig rettslig utgangspunkt. Av premissene fremgår imidlertid at det er ekspropriasjonsrettslige betraktninger som ligger til grunn for herredsrettens erstatningsutmåling. I premissene er således uttalt at retten ved sin vurdering har tatt hensyn til ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr.. 2, og det vises i denne forbindelse til det som er uttalt om mulighetene til å benytte det dyrkede areal til grønnsakproduksjon. Uttalelsen gir grunnlag for mistanke om at herredsretten mener at ekspropriasjonserstatningsloven gjelder direkte for skjønn etter konsesjonsloven. Denne mistanken underbygges av senere henvisninger til ekspropriasjonserstatningsloven. Det vil ikke bli bestridt at

Side:583

ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 kan nyttes analogisk ved skjønn etter konsesjonsloven. Det vises forsåvidt til Hålogaland lagmannsretts dom av 27. juni 1979. Herredsrettens premisser tyder på at ekspropriasjonserstatningsloven er anvendt direkte i dette tilfellet. Erstatningsl. §4 nr. 2 er også anvendt uriktig. Det er ikke tilstrekkelig at det foreligger en mulighet for grønnsakproduksjon. Det må være en konkret påregnelig mulighet for slik produksjon, dersom bestemmelsen skal komme til anvendelse.

Det fremgår også av de uttrykk - «marginalbetraktninger» og «flat bruksverdi» - herredsretten har brukt ved henvisningen til to skjønn avholdt av Senja herredsrett at det er ekspropriasjonsrettslige betraktninger som ligger bak det resultat herredsretten er kommet til. Når herredsretten videre uttaler at den ikke har funnet grunnlag for å anvende ekspropriasjonserstatningslovens §5 går det på at vilkårene for anvendelsen av denne bestemmelse ikke er til stede. Denne bestemmelsen om mererstatning er overhodet ikke anvendelig i skjønn etter konsesjonsloven. Eiendommen skal fortsatt brukes til jordbruk og en kan da ikke velge mellom bruksverdi og omsetningsverdi. Det er bare eiendommens bruksverdi som jordbruk som er av interesse i denne sammenheng. I forkjøpstilfellene etter konsesjonsloven kan en selger således ikke likestilles med en ekspropriat etter ekspropriasjonsloven.

I forbindelse med verdsettingen av bygningene på eiendommen har skjønnsretten uttalt at ekspropriasjonserstatningslovens §10 annet ledd ikke kommer til anvendelse. Det er helt klart at heller ikke denne bestemmelse er anvendelig ved skjønn etter konsesjonsloven.

Også den metode herredsretten har brukt ved fastsettingen av erstatningen viser at den ikke har forstått skjønnstemaet etter konsesjonslovens §14 annet ledd. Erstatningen er utmålt etter en m2 -pris. Dette er helt ekstraordinært ved fastsetting av pris for en hel eiendom. For jordbrukseiendommer er det eiendommens nettoavkasting som helhet en må finne fram til. Deretter kapitaliseres nettoavkastingen, og man kommer fram til eiendommens bruksverdi. Det er derfor helt uinteressant i tilfeller som dette å fastsette prisen pr. m2 .

I det foreliggende tilfelle har herredsretten dessuten hentet en m2 -pris fra aktuelle vegskjønn. Ved vegskjønn hvor det vanligvis foretas stripeekspropriasjoner, er det praktisk å fastsette en m2 -pris. Det må imidlertid være helt galt når retten slutter fra slike skjønn, hvor det er lagt marginalbetraktninger til grunn ved erstatningsutmålingen, til en bruksverdi for en hel eiendom. De skjønn herredsretten viser til gjelder delekspropriasjoner og den der foretatte erstatningsutmåling har derfor ingen relevans for det foreliggende tilfellet.

På bakgrunn av det som er anført må en legge til grunn at herredsretten ikke har foretatt noen individuell vurdering av eiendommen. Ved skjønnet har retten lagt til grunn et generelt prisnivå fra foretatte vegskjønn.

Når staten bruker sin forkjøpsrett til en eiendom for å tilgodese landbruksnæringen, skal skjønnet etter konsesjonslovens §14 annet ledd fastsette vederlaget til bruksverdien av eiendommen som jordbruk. Bakgrunnen for bestemmelsen er at man ville motvirke at prisene på jordbrukseiendommer ble satt så høyt at de motvirket de landbrukspolitiske

Side:584

mål landbruksmyndighetene har satt. Det er derfor helt klart at man ved skjønn etter konsesjonslovens §14 ikke kan legge til grunn de samme betraktninger som etter ekspropriasjonserstatningsloven. Forarbeidene til konsesjonsloven viser bare til ekspropriasjonserstatningsloven §4 nr. 2. Det er således bare denne bestemmelse i ekspropriasjonserstatningsloven som kan gis analogisk anvendelse ved skjønn etter konsesjonsloven. Dette har også tilslutning i teorien.

I Rt-1971-876 flg. er tatt inn en dom der Høyesterett har uttalt seg om forståelsen av den tidligere jordlovs §14 fjerde ledd. Denne bestemmelse ble opphevet og avløst av konsesjonslovens regler om forkjøpsrett. Dommen har imidlertid fortsatt relevans for forholdet mellom konsesjonsloven og ekspropriasjonserstatningsloven. I dommen ble et skjønn opphevet fordi herredsretten ved erstatningsfastsettelsen uriktig hadde bygget på ekspropriasjonsrettslige betraktninger. Det er den samme feil som foreligger i nærværende sak og det må lede til opphevelse av skjønnet.

Det vises i denne forbindelse også til dommer inntatt i Rt-1973-136 flg. og Rt-1978-672 flg. hvorav det klart fremgår at det ikke er plass for ekspropriasjonsrettslige betraktninger i forkjøpstilfellene.

Ankemotparten har under henvisning til Austenå: Konsesjonsreglane for fast eigedom, side 151 gitt uttrykk for at det kan være i strid med grunnlovens §105, dersom skjønnet skal være bundet av å finne fram til eiendommens bruksverdi som landbruk. Austenås poeng er at han sondrer mellom den mer klassiske forkjøpsrett og den nåværende, som har mer preg av tvang og ekspropriasjon. Dette er rettspolitiske betraktninger som ikke har støtte i rettspraksis.

Ankemotparten har videre vist til en dom av 24. mars 1977 av Gulating lagmannsrett der lagmannsretten har uttalt at konsesjonslovens §14 fjerde ledd ikke har til hensikt å skaffe staten adgang til å overta jord for billig pris. Uttalelsen betyr lite i denne sammenheng, idet det er uklart hva som menes med billig pris i denne sammenheng. Etter loven skal prisen fastsettes til den bruksverdi eiendommen har som jordbruk. Det vil være i strid med loven og forarbeidene om lagmannsretten har ment noe annet enn det.

Det er ingen fri prisdannelse på jordbrukseiendommer. Det er konsesjonsmyndighetene som ved konsesjonsbehandlingen kontrollerer prisene for fast eiendom forsåvidt. Den pris herredsretten har fastsatt overstiger langt det staten ville godkjent ved en ordinær overdragelse etter konsesjonsloven. Det er dette som må være den høyeste lovlige pris skjønnet kan komme til. I denne forbindelse vises til Landbruksdepartementets rundskriv av september 1980 vedrørende beregning av priser på landbrukseiendommer. Selv om herredsretten ikke kunne kjent til rundskrivet da skjønnet ble avhjemlet, burde retten vært noenlunde orientert om prisnivået på landbrukseiendommer. Under enhver omstendighet burde herredsretten forstått at en pris på kr. 207 000,- for denne eiendommen, ikke kunne aksepteres.

Etter en samlet vurdering av herredsrettens skjønn viser det at skjønnet bygger på feil rettsanvendelse. Det ville vært helt tilfeldig om herredsretten likevel var kommet til et riktig resultat. I dette tilfelle kan det ikke være tvilsomt at den uriktig rettsanvendese har hatt betydning

Side:585

for resultatet.

Subsidiært ankes det over saksbehandlingen. Skjønnsgrunnene etterlater tvil om rettsreglene er riktig anvendt. Det er dessuten uklart hvilke vurderingstema skjønnsretten har bygget på. M2 -prisen forteller ikke noe om hvordan man har skjønnet. Det er videre uklart hvordan herredsretten har tenkt at arealet skal utnyttes. Når det gjelder grønnsakproduksjon har herredsretten bare antydet muligheten, men ikke noe om hvilken betydning dette har i forhold til vanlig jordbruksverdsetting.

Når det gjelder de offentlige tilskudd til nydyrking anfører herredsretten at disse omtrent vil tilsvare kostnadene ved nydyrkingen, og retten finner at det bør tas hensyn til dette ved fastsettelsen av bruksverdien. Dette betyr sannsynligvis at det etter herredsrettens mening ikke vil påløpe nettoutgifter ved nydyrkning. Dersom dette er den riktige forståelse, er det vanskelig å forstå forskjellen mellom prisen på dyrket og udyrket mark, idet det da bare vil oppstå et forsinkelsestap.

Staten v/landbruksdepartementet har lagt ned slik påstand:

«1. Skjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling.

2. Staten v/landbruksdepartemente tilkjennes saksomkostninger.»

Ågot Mathisen har i det vesentlige anført:

Herredsretten var satt med jordbrukskyndige skjønnsmenn som har foretatt en vurdering av eiendommen, og dens bruksverdi som jordbruk. Det som er anført fra Statens side er egentlig et angrep på skjønnsrettens vurderinger, og det ligger utenfor lagmannsrettens kompetanse å overprøve disse.

Staten har ikke kunnet påvise at det foreligger bestemte rettsanvendelsesfeil. Anken bygger på generelle betraktninger og gjetninger om hva skjønnsretten har tenkt eller ment.

Man er enig i at forkjøp ikke er ekspropriasjon. Herredsretten har også vurdert eiendommen som jordbruk. Når det gjelder de henvisninger retten har foretatt til ekspropriasjonserstatningsloven, må det vurderes om henvisningene har hatt betydning for resultatet.

Det fremgår av premissene at skjønnet ved sin vurdering av eiendommens verdi har tatt hensyn til ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 forsåvidt gjelder mulighetene til å benytte det dyrkede areal til grønnsakproduksjon. Det fremgår av premissene at det er en påregnelig mulighet for grønnsakproduksjon på det dyrkede areal av eiendommen. Anvendelsen av ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 er forsåvidt korrekt. På bakgrunn av det som er anført i premissene er det ikke grunnlag for å hevde at bestemmelsen er brukt direkte istedenfor analogt. Uansett er det rettslig korrekt å anvende bestemmelsen i denne sammenheng.

Det forhold at herredsretten i sine premisser har brukt termene «flat bruksverdi» og «marginalbetraktninger», gir ikke holdepunkter for at herredsretten har tatt feil med hensyn til skjønnstemaet og de rettsregler som skal legges til grunn for skjønnet. For herredsretten var det ingen uenighet om skjønnstemaet - nemlig at det var hele eiendommens bruksverdi som jordbruk - herredsretten skulle finne fram til. Det er også det som har vært herredsrettens skjønnstema, og det framgår klart av premissene.

Under skjønnet for herredsretten henviste ingen av partene til

Side:586

ekspropriasjonserstatningslovens §5 og §10 . Det fremgår imidlertid klart av premissene at herredsretten ikke har funnet grunnlag for å anvende lovens §5. Bestemmelsen er således ikke anvendt ved vurderingen av eiendommens verdi. - I forbindelse med verdsettingen av bygningene på eiendommen har herredsretten uttalt at det ikke er grunnlag for å yte erstatning etter gjenanskaffelsesverdien etter ekspropriasjonserstatningslovens §10 annet ledd. Dette leder ikke til at man kan slutte at herredsretten har tatt feil med hensyn til verdsettingen av jorden. Bestemmelsen er dessuten ikke anvendt. - I dette tilfelle sier det ingen ting når den ankende part hevder at det foreligger en fare for at herredsretten har sammenblandet ekspropriasjon og forkjøp når den henviser til de to nevnte bestemmelser. Her er det ikke påvist at det foreligger noen slik feil.

For herredsretten ble det ikke påstått at det skulle være noe galt å utmåle erstatning pr. m2 . Derfor må lagmannsretten se bort fra denne nye anførsel. For herredsretten viste staten selv til hva den mente var en rimelig m2 -pris. Dersom staten mente dette var galt, burde den anvist hvordan beregningen skulle foretas. Det er heller ikke uvanlig at det fastsettes en m2 -pris når hele eiendommer overtas. I dette tilfelle var det dessuten en grei måte å gjøre det på, idet det gjelder oversiktlige forhold og det var utarbeidet kartmateriale med klare arealoppgaver. På den tid skjønnet ble avholdt forelå det også en usikkerhet med hensyn til eiendomsgrensene. Dette usikkerhet kunne føre til at arealene ble noe større enn det fremgikk av arealoppgavene og der var derfor greit at verdien ble fastsatt etter den m2 -pris.

Det er ikke holdepunkter i herredsrettens premisser for at den har funnet fram til bruksverdien for eiendommen ved å regne seg ned fra erstatninger fastsatt ved skjønn der m2 -prisen er fastsatt etter marginalbetraktninger. Ved fastsettelsen av bruksverdien for en jordbrukseiendom må det imidlertid kunne tas hensyn til tidligere avholdte vegskjønn. Erstatningene er ofte utmålt etter flat bruksverdi. Under behandlingen for herredsretten ble det vist til en rekke slike skjønn. - For herredsretten redegjorde heller ikke staten for at bruksverdien skulle beregnes på noen bestemt måte. Man kan heller ikke, slik staten nå hevder, beregne seg fram til en riktig bruksverdi. Ved forskjellige regneoperasjoner kan man komme fram til ulike resultater. Til sjuende og sist vil det bero på et skjønn hva bruksverdien skal settes til, og det er det som er gjort i dette tilfellet. En viser forsåvidt til det som er anført i Advokatforeningens småskrift nr. 35: Lov om erverv av fast eiendom side 135 flg.

Det foreligger flere dommer som behandler den tidligere jordlovs §14 fjerde ledd. Det er i denne forbindelse tilstrekkelig å vise til Rt-1973-136 flg. Høyesterett har her uttalt at det er eiendommens verdi i «handel og vandel» som er det avgjørende. Det er ikke senere etablert noen ny praksis for vurderingen av hva som er bruksverdien som landbruk. Det er heller ikke fastsatt noe spesielt nytt bruksverdibegrep i konsesjonslovens §14 i forhold til den tidligere jordlovs §14 fjerde ledd.

Da saken ble behandlet i herredsretten fremsatte Staten ikke anførsler om at prisen på eiendommen ikke kunne settes høyere enn det landbruksmyndighetene ville gjort ved ordinær konsesjonsbehandling.

Side:587

Lagmannsretten må derfor se bort fra slike anførsler nå. Under enhver omstendighet finnes det ingen regler om dette. Det forhold at landbruksmyndighetene som et vilkår for at konsesjon blir gitt kan sette at prisen er slik eller slik, medfører ikke at de samme myndigheter kan sette slike skranker for en skjønnsrett. Det er bare 10% av landbrukseiendommer som omsettes etter konsesjonsloven. Det kan ikke legges spesielle restriksjoner på disse. Når det gjelder rundskrivet av september 1980 fra Landbruksdepartementet om beregning av priser på landbrukseiendommer, er det bare av veiledende art. Under ingen omstendighet er rundskrivet bindende for skjønnsretten.

Når det gjelder selve skjønnsresultatet, som lagmannsretten ikke kan overprøve, ligger det på et alminnelig nivå. Det kan i denne forbindelse vises til Rt-1977-24 flg., RG-1977-571, 1978 100, 1979 586, 1979 825. I denne forbindelse vises også til Lyngen herredsretts skjønn av 29. august 1978 hvor prisen ble satt til kr. 3,50 pr. m2 . Det gjaldt et skjønn etter konsesjonslovens §14.

Det skulle etter dette ikke foreligge noen tvil med hensyn til at rettsanvendelsen er korrekt. Det kan derfor heller ikke sies at skjønnsgrunnene er så knappe at det kan føre til opphevelse. Når det gjelder herredsrettens henvisning til ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2 og grønnsakproduksjon kom dette inn på bakgrunn av hva herredsagronomen forklarte med hensyn til mulighetene for slik produksjon og på grunnlag av hva skjønnsretten så var mulig. Det må være helt elementært at mulighetene for grønnsakproduksjon fører til bedre pris for jorda.

Ved prisfastsettelsen er det vanlig å skille mellom dyrkbar og dyrket mark. Den siste vurderes vanligvis høyere. Når det gjelder offentlig tilskudd til nydyrking, er det rettslig uklart hvilken betydning man kan tillegge slike ved vurderingen av eiendommens verdi. Under enhver omstendighet er den udyrkede mark her verdsatt lavere enn den dyrkede. Dersom det ikke er tatt tilstrekkelig hensyn til de offentlige tilskudd til nydyrking, er dette under enhver omstendighet i ankemotpartens disfavør.

Det er ingen grunn til å anta at det ville ført til et annet resultat om skjønnsgrunnene hadde vært grundigere.

Ågot Mathisen har lagt ned slik påstand:

«1. Lyngen herredsretts skjønn stadfestes.

2. Ågot Mathisen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsrettens flertall - lagdommer Rittun og Sundquist - bemerker:

Staten v/landbruksdepartementet har prinsipalt anført at det foreligger rettsanvendelsesfeil. Det hevdes således at selv om det er vanskelig å påvise enkeltstående feil i skjønnsrettens avgjørelse, viser en samlet vurdering av premissene sammenholdt med skjønnsresultatet at skjønnsretten har foretatt en sammenblanding av ekspropriasjonsrettslige betraktninger og det skjønnstema som etter konsesjonslovens §14 annet ledd skal legges til grunn.

Lagmannsretten er ikke enig i det. I premissene har skjønnsretten klart gitt uttrykk for at arealet skal verdsettes etter bruksverdien av det

Side:588

som jordbruk, og det er det som er skjønnstemaet etter konsesjonsloven §14 annet ledd. Også i forbindelse med hvilke tidspunkt som skal legges til grunn for verdsettelsen, har skjønnsretten klart gitt uttrykk for at dette er skjønn etter konsesjonsloven og at det i denne forbindelse er konsesjonslovens regler som skal legges til grunn.

Ved verdsettingen av eiendommen har herredsretten tatt hensyn til at deler av arealet kan nyttes til grønnsakproduksjon. Om dette heter det i premissene: «Skjønnet har ved sin vurdering tatt hensyn til ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2, det vises blant annet til hva som er anført over om mulighetene til å benytte det dyrkede areal til grønnsakproduksjon». I premissene er det om dette anført: «Retten er enig med herredsagronom Bruvoll i hans vurdering av jordas beskaffenhet. Det er selvdrenerende, god, sandblandet matjord, som med videre bearbeiding og gjødsling også kan benyttes til grønnsakproduksjon».

Dette kan vanskelig forstås på annen måte enn at herredsretten har lagt til grunn at overgang til grønnsakproduksjon er en påregnelig mulighet for den del av arealet som allerede er oppdyrket, og at det er tatt hensyn til det ved verdsettingen av eiendommen. - Det er ikke bestridt at det i denne sammenheng er adgang til å ta hensyn til erstatningslovens §4., nr. 2. Premissene gir ikke holdepunkter for å vurdere om bestemmelsen er brukt analogisk eller direkte. En kan imidlertid ikke se at det har noen betydning i det foreliggende tilfellet, idet det prinsipp bestemmelsen gir uttrykk for er anvendt korrekt.

Herredsretten har fastsatt verdien av eiendommen pr. m2 . Ved verdsetting av hele eiendommer i forkjøpstilfeller etter konsesjonsloven vil det vanligvis være hensiktsmessig å fastsette verdien til en samlet sum for hele eiendommen. Under den skriftlige saksforberedelse for herredsretten ble det imidlertid gjort oppmerksom på at det forelå en «grenseuenighet» som kunne føre til at ankemotpartens eiendom er 1820 dekar større enn det fremgår av arealoppgavene. Det ble samtidig tatt forbehold om en tilleggserstatning, dersom det viste seg at eiendommen var større enn det som fremgår av arealoppgavene. På denne bakgrunn er det ikke unaturlig at verdsettingen er foretatt etter en m2 -pris.

Etter at herredsretten har fastsatt m2 -prisen til kr. 3,50 og kr. 2,- for henholdsvis dyrket og udyrket areal, uttaler den i premissene at resultatet er godt i samsvar med Lyngen herredsretts skjønn av 29. august 1978 samt 2 skjønn avsagt av Senja herredsrett av henholdsvis 4. oktober 1977 og 15. oktober 1979. Den første avgjørelsen gjelder skjønn etter konsesjonslovens §14 annet ledd, mens de to andre avgjørelsene gjelder vegskjønn. Om disse heter det i herredsrettens premisser:

«Ved de to siste skjønn må det tas i betraktning at erstatningen her blir utmålt etter marginalbetraktninger og at erstatningen derfor vil ligge endel over verdien av arealet dette skjønnet gjelder hvor erstatningen skal fastsettes på grunnlag av flat bruksverdi. Retten har ikke funnet grunnlag for å anvende ekspropriasjonserstatningslovens §5 om eventuell mererstatning.»

Selv om premissene ikke er helt heldig utformet finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at de må forstås slik at herredsretten først har

Side:589

foretatt verdsetting av eiendommen som jordbruk etter en m2 -pris, og deretter sammenlignet resultatet med andre avholdte skjønn. En finner ikke at det er holdepunkter i premissene så langt for at herredsretten har beveget seg i ekspropriasjonsrettslige tankebaner og ved «erstatningsutmålingen» ment å tilkjenne ankemotparten en erstatning for lidt tap. I denne sammenheng finner en heller ikke at bemerkningen om erstatningslovens §5 kan skape tvil om at herredsretten hele tiden har hatt det riktige skjønnstema etter konsesjonslovens §14 for øye.

Herredsretten har videre i forbindelse med verdsettingen av bygningene på eiendommene uttalt at vilkårene for å nytte erstatningslovens §10 annet ledd ikke er tilstede. For det første kommer denne uttalelsen i tilknytning til verdsettingen av bygningene og for det annet er bestemmelsen ikke anvendt. En kan derfor ikke se at uttalelsen verken i sammenheng med de øvrige premisser eller isolert sett indikerer noe som helst med hensyn til at herredsretten har lagt ekspropriasjons rettslige betraktninger til grunn ved verdsettingen av eiendommen forøvrig.

Såvidt en forstår anførslene hevder staten også at skjønnet ikke kunne fastsette en høyere pris for eiendommen enn den pris konsesjonsmyndighetene ville godkjent som vilkår for å gi konsesjon for overdragelse av eiendommen. I denne forbindelse er lagt fram en bruksverdiberegning for eiendommen.

Det er verken i forarbeidene eller i loven selv fastsatt bestemte kriterier for hva skjønnet skal bygge sitt resultat på. Det er heller ikke gitt prisforskrifter for landbrukseiendommer. Etter lagmannsrettens oppfatning må derfor herredsretten stå fritt ved utøvelsen av skjønnet når det bare holder seg til skjønnstemaet etter konsesjonslovens §14,2. ledd - nemlig at skjønnet skal fastsette vederlaget til eiendommens bruksverdi som landbruk.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke foreligger rettsanvendelsesfeil ved skjønnet.

Etter gjennomgåelsen ovenfor finner en heller ikke at premissene er så uklart eller mangelfullt utformet at rettsanvendelsen ikke kan prøves.

En er enig med staten i at premissene er svært knappe både når det gjelder betydningen av grønnsakproduksjon og de offentlige tilskudd. Henvisningen til ekspropriasjonserstatningslovens §4, nr. 2 når det gjelder grønnsakproduksjon, viser imidlertid at herredsretten har ment at den del av arealet som kan nyttes til slik produksjon må verdsettes etter er høyere m2 -pris enn det øvrige areal. Det fremgår klart at dette gjelder hele det dyrkede areal. Herredsagronom Bruvoll har for lagmannsretten forklart at han for herredsretten bare hadde gitt uttrykk for at en ubetydelig del av arealet kunne nyttes til grønnsakproduksjon, og at hoveddriften måtte baseres på vanlig grasproduksjon. I hvilket omfang det kan dyrkes grønnsaker på eiendommen er imidlertid en skjønnsmessig vurdering som ikke kan overprøves av lagmannsretten.

Når det gjelder de offentlige tilskudd forstår en premissene slik at herredsretten legger til grunn at disse vil være av en slik størrelse at det ikke vil påløpe nettoutgifter for eieren ved eventuell nydyrking. En kan imidlertid ikke se at det må føre til den konklusjon staten hevder

Side:590

- nemlig at prisen på dyrket og udyrket mark må bli tilnærmelsesvis lik. Når det dyrkede areal er verdsatt til en høyere pris enn det udyrkede, skyldes det at herredsretten har lagt til grunn at det dyrkede areal kan brukes til grønnsakproduksjon og derfor må verdsettes til en høyere pris. En finner derfor heller ikke på dette punkt at skjønnsgrunnene er mangelfulle. Under enhver omstendighet er det ikke grunn til å anta at de knappe skjønnsgrunner har hatt betydning for resultatet.

Mindretallet - lagdommer Jakobsen - er kommet til at skjønnet må oppheves.

Slik mindretallet oppfatter skjønnspremissene lest i sammenheng, gir disse et såvidt uklart inntrykk av rettsanvendelsen at det ikke er mulig å avgjøre om denne har vært riktig. Riktignok har skjønnsretten presisert at eiendommen er verdsatt etter bruksverdien som jordbruk, men skjønnsretten har samtidig vist til ekspropriasjons erstatningslovens §5 og §10.

Selv om skjønnsretten ikke har anvendt disse bestemmelser, viser premissene at skjønnsretten etter konkret vurdering har funnet at vilkårene for å anvende disse bestemmelsene ikke var til stede. Dette er uttrykk for en uriktig rettsoppfatning idet skjønnsretten så langt ikke har maktet å unngå ekspropriasjonsrettslige betraktninger. Selv om feilen rent faktisk ikke har hatt betydning for verdsettelsen, skaper den betydelig usikkerhet med hensyn til forståelsen av skjønnsrettens premisser forøvrig. Det vises videre til at eiendommen er verdsatt etter m2 -pris og i denne sammenheng er benyttet uttrykket «erstatning». Mindretallet er enig med statens prosessfullmektig i at verdsettelse etter m2 -pris gir mistanke om påvirkning fra stripeekspropriasjon.

Mindretallet finner videre grunn til å presisere at selv om ankegrunnene primært er rettet mot verdsettelse av grunnen, er skjønnsrettens henvisning til ekspropriasjonserstatningslovens §10 annet ledd av interesse. Oppgaven er å verdsette hele eiendommen, og selv om henvisningen knytter seg til verdsettelse av bygningene, er den - som ovenfor anført - med på å skape usikkerhet med hensyn til forståelsen av premissene. Mindretallet er også enig med statens prosessfullmektig i at skjønnsresultatet gir grunn til mistanke om feil rettsanvendelse. Det vises i denne forbindelse til den verdiberegning av eiendommen som fylkesagronom i økonomi, Arve Kleiven, har utarbeidet. Uten at mindretallet ved dette har foretatt noen overprøving av skjønnet, synes det vanskelig å forklare den vesentlige forskjellen i verdiansettelsen alene ut fra forskjellig skjønnsmessig betraktning.

Samlet sett mener mindretallet at de momenter som er nevnt, må lede til at skjønnet oppheves på grunn av uklare skjønnsgrunner.

Anken har etter dette ikke ført fram, og i samsvar med hovedregelen i tvml. §180 første ledd, må staten dekke ankemotpartens saksomkostninger. I samsvar med prosessfullmektigens omkostningsoppgave settes disse til kr. 6 500,- som anses rimelig.

Domslutning:

1. Lyngen herredsretts skjønn stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten v/landbruksdepartementet

Side:591

til Ågot Mathisen kr. 6 500,- sekstusenfemhundrekroner 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Av herredsrettens skjønn (dommerfullmektig Torbjørn Breistrand med skjønnsmenn):

Ved skjøte datert 6. april 1978 ble eiendommene Vestgård, gnr. 30, bnr. 14 og Østgård, gnr. 30 bnr. 17, begge i Kåfjord kommune, overskjøtet fra Ågot Mathisen til Alf Isaksen for kr. 50 000,-.

Kjøpesummen skulle ansees avgjort mot vederlag

«i form av den pleie og omsorg Alf Isaksen med familie fra september 1976 har gitt meg, og videre pleie og omsorg så lenge jeg lever - så lenge det er medisinsk og sosialt forsvarlig at jeg kan være hos Alf Isaksen med familie».

Det ble på vanlig måte søkt konsesjon.

Troms fylleslandbruksstyre fattet i møte av 27. september 1978 slikt vedtak:

«Fylkeslandbruksstyret finner at bruket har for små arealresursser til å være en selvstendig driftsenhet. I tillegg bemerkes at det er interesserte naboer med behov for tilleggsjord. Under henvisning til konsesjonslovens §10,, jfr. 1 og jordlovens §1 benytter fylkeslandbruksstyret med dette statens forkjøpsrett til Østgård og Vestgård, 30/17 og 30/15 i Kåfjord...».

Vedtaket ble påklaget til landbruksdepartementet som i vedtak av 6. april 1979 stadfestet fylkeslandbruksstyrets vedtak. Vedtaket ble meddelt selger ved brev fra Troms landbruksselskap av 23. april 1979.

Ved prosesskrift datert 31. mai 1979 fra saksøker ble det forlangt skjønn i h.h.t. konsesjonslovens §14.

Oppfordring om å gi uttalelse ved skjønn sammen med skjønnsbegjæringen ble oversendt staten v/fylkeslandbruksstyret som innga tilsvar ved prosesskrift datert 2. juli 1979. I dette ble skjønnet påstått avvist da det ble hevdet at kjøpesummen kr. 50 000,- måtte anses å være en reell pris for eiendommene og ikke kunne innebære et gavesalg.

Spørsmålet om avvisning ble p.g.a. dets nære sammenheng med det materielle hovedspørsmål, besluttet behandlet under hovedforhandlingen. Dette ble besluttet etter anmodning fra begge parter.

Skjønnsforhandling og befaring er holdt i Olderdalen og i Manndalen den 14. august 1980. For saksøker møtt advokat Smukkestad, Tromsø og for saksøkte konsulent Loe. Alf Isaksen møtte i h.h.t. muntlig fullmakt fra saksøker under befaringen av eiendommene. - - -

Skjønnsretten bemerker:

Partene er ikke enige om hvilke rettsregler som skal legges til grunn ved avgjørelsen av skjønnet og retten finner det nødvendig først å ta stilling til dette, jfr.rl. §191. Endringene i konsesjonsloven ble vedtatt ved lov nr. 36 av 26. mai 1978 kunngjort 16. juni s.å.

Det er i pkt. III i endringsloven bestemt at loven trer i kraft straks og den får da virkning etter gjeldende praksis fra vedtagelsesdatoen 26. mai 1978. Retten legger til grunn at loven får anvendelse også i denne skjønnssaken selv om søknad om konsesjon ble innsendt jordstyret før ikrafttreden. Det kan ikke antas at dette er en form for tilbakevirkning som rammes av Grl. §97 da endringsloven ikke utvider området for konsesjonspliktige erverv men bare tar sikte på klargjøring av punkter som tidligere voldte usikkerhet m.h.t. rettigheter og plikter i forbindelse med forkjøpsrettsaker. De øvrige endringer i loven er

Side:592

kun av redaksjonell art. Hvorvidt konsesjonslovens §14,3 ledd og vesentlighetskravet som er oppstilt der allikevel innebærer endringer på tross av uttalelser i lovmotivene (Ot.prp. nr. 75-7 6/77 9) finner retten ikke grunn til å vurdere nærmere da den fastsatte bruksverdi av eiendommen uansett langt overstiger kjøpesummen i h.h.t. skjøtet. Dette må også være avgjørende i forhold til saksøktes prinsipale påstand om avvisning av skjønnet og dette vil derfor bli å fremme.

Partene er enige om å legge til grunn arealoppgaven over eiendommene som framgår av kart utarbeidet av herredsagronom Bruvold på grunnlag av oppmåling foretatt 17. 10.u77. Kartet er framlagt i retten. Eiendommen Østgård består etter dette av 37,8 da. dyrka mark og 30,7 da. dyrkbar mark. Den er beliggende i Manndalen i Kåfjord ca. 1 km ovenfor Løkvoll. Det dyrkede areal har fram til nå vært benyttet til grasproduksjon for sauer og har de siste 4 år vært drevet av Alf Isaksen. Retten er enig med herredsagronom Bruvoll i hans vurdering av jordas beskaffenhet. Det er selvdrenerende, god, sandblandet matjord som med videre bearbeiding og gjødsling også kan benyttes i grønnsakproduksjon. Arealet som er betegnet som dyrkbart er svært godt egnet til dyrking. Det er dessuten opplyst under befaringen fra herredsagronom Bruvold at de offentlige tilskudd til nydyrking omtrent vil tilsvare kostnadene ved denne. Retten finner at det bør tas hensyn til dette ved fastsettelsen av bruksverdien.

Eiendommen Vestgård består av 4 ds. beitemark i forholdsvis bratt terreng. Området egner seg ikke til oppdyrking.

Skjønnsretten er kommet til at arealet verdsettes etter bruksverdien av det som jordbruk. Saksøkerne har forsåvidt heller ikke hevdet at andre anvendelsesmuligheter kan være aktuelle. Det samlede areal er for lite til at eiendommene kan karaktiseres som en selvstendig driftsenhet og det kan derfor bare gi underhold til en familie ved siden av andre inntekter.

Skjønnet har ved sin vurdering tatt hensyn til ekspropriasjonserstatningslovens §4 nr. 2, det vises bl.a. til hva som er anført over om mulighetene til å benytte det dyrkede areal til grønnsakproduksjon.

Med en kapitaliseringsfaktor på 25 etter en rentesats på 4% er skjønnsretten, arealets stand og beliggenhet tatt i betraktning kommet til at erstatningen passende kan settes til kr. 3,50 for det dyrkede areal og kr. 2,- for det udyrkede areal pr. kvm. Resultatet er forøvrig godt i samsvar med Lyngen herredsretts skjønn av 29. august 1978 samt to skjønn avsagt av Senja herredsrett av henholdsvis 4. 10.77 og 15.10.79. Ved de to siste skjønn må det tas i betraktning at erstatningen her ble utmålt etter marginalbetraktninger og at erstatningen derfor vil ligge en del over verdien av arealet dette skjønnet gjelder hvor erstatningen skal fastsettes på grunnlag av flat bruksverdi. Retten har ikke funnet grunnlag for å anvende ekspropriasjonserstatningslovens §5 om eventuell mererstatning.

Beitemarken verdsettes til kr. 0,50 pr. kvm.

Skjønnsretten har funnet det hensiktsmessig å fastsette en særskilt verdi av husene på eiendommen Østgård. Samtlige hus er bygget i årene 1948-49. Våningshuset er i 1 1/2 etasje med en grunnflate på 30 m2 . Det er oppført i bindingsverk og er i svært dårlig stand. Huset er uansett om eiendommen benyttes som kombinasjonsbruk eller som tilleggsjord til et annet bruk uegnet til helårsbolig. Vilkårene for å yte erstatning etter gjenanskaffelsesverdien foreligger derfor ikke og er heller ikke påstått, jfr. erstatningslovens §10,2. Det har imidlertid en bruksverdi som utleiebolig om sommeren til turister eller andre og

Side:593

den kapitaliserte verdien av huset fastsettes derfor til kr. 10 000,-.

Driftsbygningen er på 60 m2 grunnflate og kan fremdeles benyttes til lagerplass for gras. Verdien settes til kr. 4 000,-. Uthuset er på 15 m2 og kan benyttes som lagerplass for maskiner o.a. Verdien settes til kr. 300,-.

Det har under forhandlingene oppstått uenighet mellom partene om hvilket tidspunkt som skal legges til grunn for verdsettelsen. I ekspropriasjonserstatningslovens §11 er det fastsatt at det er tidspunktet for skjønnets avhjemling som skal legges til grunn. Nærværende sak er imidlertid et skjønn etter konsesjonsloven. I Rt-1971-876 flg. uttalte Høyesterett at i slike saker er det mest nærliggende å benytte avtaletidspunktet som skjæringsdato og retten finner å måtte legge dette til grunn. En kan ikke se at noen annen løsning følger av senere lovgivning. Skjønnsretten har derfor ved verdsettelsen tatt utgangspunkt i tidspunktet for skjøteoverdragelsen, 6. april 1978. Saksøker har ikke krav på renter fra dette tidsrom da hun ikke har lidt noe tap:

Renteplikt ved forsinket betaling fremgår av renteloven og må «regnes med utgangspunkt i tiltredelsen, jfr. lov av 17/12 1976 nr. 100 §2 og kgl.res. av 21.10.77.

Eiendommene er ikke tiltrådt av det offentlige og forholdet mellom selger Ågot Mathisen og kjøper Alf Isaksen fungerer som om overdragelsen hadde funnet sted og konsesjon blitt innvilget. - - -