RG-1983-291
| Instans: | Frostating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1982-09-11 |
| Publisert: | RG-1983-291 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom 11. september 1982 i sak nr. 157/1981 |
| Parter: | Susanne Emmedal (høyesterettsadvokat Svein Tømmerdal) mot Stranda kommune v/ordføreren (advokat Øystein Knudsen). |
| Forfatter: | Lagdommerne Sverre Dragsten, Odd Nørstebø, Roald Engeness |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §10, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §384, Skjønnsprosessloven (1917) §38, Bygningsloven (1965) §35, §42, §9 |
Stranda kommune begjærte den 10/6 1980 skjønn ved Nordre Sunnmøre herredsrett for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning for grunn og rettigheter som var nødvendige til anlegg/utvidelse av gang- og sykkelvei og trafikkarealsystem for Stranda sentrum. Blant de saksøkte
Side:292
var den ankende part, Susanne Emmedal, som har en mindre enebolig på festetomt nr. 19 under eiendommen gnr. 52 bnr. 1 i Stranda. Angjeldende område er i henhold til stadfestet reguleringsplan regulert til trafikkformål, og Stranda kommunestyre fattet den 7/5 1980 vedtak om ekspropriasjon i medhold av bygningslovens §35 nr. 1.
Skjønnet ble avhjemlet den 18/5 1981.
For Susanne Emmedal ble erstatningen fastsatt til kr. 130 000 som tilsvarte omsetningsverdien av hennes bolig.
For det tiffelle at Susanne Emmedal aksepterte kommunens tilbud om senere leie av huset, ble den årlige husleie fastsatt til kr. 9 000.
Susanne Emmedal har i rett tid påanket herredsrettens avgjørelse til lagmannsretten, idet hun påstår skjønnet opphevet. Anken gjelder rettsanvendelsen, subsidiært saksbehandlingen.
Ankeforhandling ble holdt i kommunestyresalen i Stranda 27/8 1982. Det ble avhørt 1 vitne, og den aktuelle eiendommen ble befart av lagmannsretten og partene. Det ble ellers foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Susanne Emmedal har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det ble for herredsretten krevet at erstatning skulle fastsettes på bakgrunn av gjenanskaffelsesbetraktninger i medhold av ekspropriasjonserstatningslovens §10. Dette er også i samsvar med det prinsipale grunnlag for anken. Det skulle derfor ikke være nødvendig å anke særskilt over skjønnsforutsetningene.
Det er uriktig rettsanvendelse når herredsretten har lagt vekt på at det ikke foreligger kjørbar adkomst til eiendommen, at Susanne Emmedal vil få problemer på vinters tid med å bli kvitt sne, særlig på baksiden av huset, og at endel vedlikeholdsarbeid må den som sitter med eiendommen være forberedt på. Det er videre uriktig rettsanvendelse når herredsretten har sammenholdt disse faktorer med hennes alder og familiemessige situasjon som grunnlag for ikke å basere erstatningsfastsettelsen på gjenervervsprinsippet. Disse faktorer, hverken enkeltvis eller etter en samlet vurdering, gir grunnlag for herredsrettens resultat.
Det har en særlig verdi å eie egen bolig. Susanne Emmedal kjøpte boligen i en alder av 60 år, og hun var innforstått med vanskelighetene med hensyn til adkomst, sne og vedlikehold som herredsretten har fremholdt. Det må antas å bero på en feiltolkning av ekspropriasjonserstatningslovens §10 når skjønnsretten har funnet det rimelig og naturlig om hun solgte eiendommen og i stedet lei et seg bolig. Det er et problem i mindre samfunn, slik som i Stranda, at det bare finnes eneboliger, og ikke egnede leiligheter for utleie. Som følge av saken har Susanne Emmedal lei et en kjellerleilighet, men denne er for liten. Hun har ikke fått alt med seg. Hun mangler bl.a. plass til vevstolen og hun driver med rosemaling som hobby.
Forut for skjønnet ble det forhandlet med kommunen om å finne en passende erstatningstomt. Dette ledet ikke til noe resultat som følge av at de forelagte alternativ er lå for langt unna sentrum. Susanne Emmedal er ikke forpliktet til å bygge, hun har full anledning til å kjøpe en egnet eiendom. Dette avskjærer henne imidlertid ikke adgangen til å kreve erstatning basert på gjenerverv.
I skjønnsforutsetningene har kommunen tilbudt Susanne Emmedal
Side:293
å leie boligen så lenge hun lever. Herredsretten har for dette alternativ fastsatt en årlig leie på kr. 9 000. Susanne Emmedal er ikke forpliktet til å motta dette tilbud, og det kan heller ikke avskjære henne erstatning for gjenerverv. Det vises bl.a. til prinsippet i Rt-1954-330.
Subsidiært påstås skjønnet opphevet på grunn av saksbehandlingsfeil. En eiendom skal erstattes etter den høyeste verdi den har for eieren, enten bruksverdi eller salgsverdi. Det foreligger mangelfull begrunnelse for omsetningsverdien. Det fremgår ikke av skjønnsgrunnene hvordan retten har kommet frem til resultatet. I alle tilfelle er det en feil at det ikke er foretatt en alternativ beregning av bruksverdien. For at Susanne Emmedal skal holdes skadesløs, må man i tilfelle fastsette bruksverdien etter en økonomisk vurdering basert på leie av tilsvarende bolig.
Susanne Emmedal har nedlagt slik påstand:
«1. Nordre Sunnmøre herredsretts skjønn oppheves for så vidt angår takst nr. 33 - Susanne Emmedal - og hjemvises til ny behandling med ny dommer og nye skjønnsmenn.
2. Susanne Emmedal tilkjennes saksomkostninger.»
Stranda kommune har i det vesentlige anført:
Etter tvistemålslovens §384 kan herredsrettens avgjørelse bare oppheves hvis feilen har virket bestemmende på avgjørelsens innhold. Dette gjelder ikke bare saksbehandlingen, også lovanvendelsen.
Når det gjelder rettsanvendelsen, er den riktig og fyldestgjørende. Om de momenter som herredsretten har lagt vekt på ikke hver for seg er tilstrekkelige, så kan de samlet gi resultatet. Det skal foretas en totalvurdering, og alle momenter som er nevnt er relevante.
Ekspropriasjonserstatningslovens §10 første ledd, er et unntak fra hovedregelen i §9 om at verdsetting skal skje på grunnlag av salgsverdi eller bruksverdi. Erstatning til gjenerverv av eiendom for tilsvarende bruk kan gis såfremt gjenerverv må anses påkrevet for at ekspropriaten skal holdes skadesløs. Dette er i rettspraksis formulert slik at det må fremstå som rimelig og nødvendig. Det må foretas en objektiv vurdering. Man kan ikke bare spørre om hva ekspropriaten ønsker, men om ønskene er rimelige under en totalvurdering.
Når det gjelder Susanne Emmedals forhold, er det riktig å legge vekt på at hun på grunn av alder og familiesituasjon får spesielt store ulemper med snemåking, samtidig som ulempene med manglende kjørbar adkomst og vedlikeholdsarbeide vil bli mer fremtredende med tiden.
Skjønnsforutsetningene er ikke påanket. Kommunen arbeidet for å finne en annen tomt til henne. Tilbudet ble avslått da tomtene ikke lå nær nok sentrum. For øvrig ville tomtene koste mye. Susanne Emmedal har som fester ikke krav på tomteerstatning.
Kommunen undersøkte med vegvesenet om huset kunne bli liggende der det er. Dette har vegvesenet ikke hatt noe å innvende mot. Gang- og sykkelstien er anlagt uten at det er nødvendig å rive huset. Hele arealet er regulert til trafikkformål, og etter bygningslovens §42 har Susanne Emmedal rett til å kreve innløsning.
Det er etter kommunens oppfatning ikke nødvendig at Susanne Emmedal gis erstatning for gjenerverv. Man må se hen til tilbudet gjennom skjønnsforutsetningene om at hun kan få leie eiendommen for
Side:294
kr. 9 000 pr. år. Hun får utbetalt omsetningsverdien, og hun kan sette denne i bank. Kapitalen får hun beholde, og hun kan benytte rentene til husleie og indre vedlikehold. Kommunen vil ta det ytre vedlikehold. Hun vil slippe problemet om vinteren med at sneplogen kaster brøytesne innpå eiendommen. Hun vil komme ut på brøytet gang- og sykkelsti i stedet for riksveien.
Kommunen har med tilbudet gitt henne anledning til å fortsette sitt nåværende boforhold med marginale endringer. Dette gjør at det ikke er påkrevet for henne med erstatning for gjenerverv. Også den det eksproprieres fra, har plikt til å begrense tapet.
På denne bakgrunn har skjønnsretten vurdert hvorvidt erstatning for gjenerverv har vært nødvendig for å holde henne skadesløs. Det foreligger fullt tilfredsstillende skjønnsgrunner. Det konkrete skjønn ligger utenfor lagmannsrettens kompetanse, jfr. skjønnslovens §38.
Når det gjelder saksbehandlingen, oppfattes herredsretten slik at en årlig bruksverdi på kr. 9 000 korresponderer med omsetningsverdien på kr. 130 000. Dette foreligger som en ordinær skjønnsmessig fastsettelse ut fra det skjønnstema som forelå til behandling for herredsretten. Det bestrides i alle tilfelle at en eventuell feil kan ha innflytelse på utfallet.
Stranda kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Nordre Sunnmøre herredsretts skjønn avsagt 18/5 1981 stadfestes så langt det er påanket.
2. Stranda kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.«
Lagmannsretten skal bemerke:
Spørsmålet om hvorvidt Susanne Emmedal har krav på erstatning for gjenerverv eller ikke, er en del av rettsanvendelsen i henhold til skjønnslovens §38, og dette spørsmål kan prøves fullt ut av lagmannsretten. Det legges til grunn at Susanne Emmedal ikke har godtatt de spesielle skjønnsforutsetninger som ble fremlagt av kommunen. Hun er av den grunn ikke avskåret fra å kreve erstatning for gjenerverv.
Susanne Emmedal er født xx.xx.1912. Hun er enslig uten livsarvinger. Hun kjøpte i 1972 på dødsboskifte et bolighus for kr. 54 000. Det er oppført i 1960. Huset er 7,5 x 5,6 m, har kjeller og 1 1/2 etasje. Tomten er på ialt 576 m2 . Den er festet for 60 år regnet fra 7/8 1972.
Herredsretten har fastsatt ekspropriasjonserstatningen lik omsetningsverdien til kr. 130 000. Retten har gitt følgende begrunnelse for sitt resultat:
Det fører ikke kjørbar adkomst frem til selve bygningen. Vinterstid vil eier ha problemer med å bli kvitt sne, særlig på baksiden av huset. En del vedlikeholdsarbeid må den som sitter med eiendommen være forberedt på. Sett på bakgrunn av de forhold som her er nevnt og sett hen til hennes alder og familiemessige situasjon, finner retten det ikke påkrevet at hun skal bygge ny bolig for å bli holdt skadesløs. Retten finner det rimelig og naturlig om hun solgte eiendommen og i stedet leiet seg bolig. Hun har selv antydet at hun ville leie seg bolig. Retten er på dette grunnlag kommet til at hun vil bli holdt skadesløs om hun får erstatning på grunnlag av omsetningsverdien. På dette grunnlag vil hun bli i stand til å leie seg en god leilighet.»
Etter den rådende rettsoppfatning slik den er kommet til uttrykk i
Side:295
rettspraksis og i den juridiske teori, har ekspropriaten ingen ubetinget plikt til å foreta gjenerverv når erstatningen er utbetalt. En annen sak er at gjenervervserstatning ikke kan bli aktuelt dersom man på forhånd må regne det som usannsynlig at gjenerverv vil skje, jfr. Fleischer, Norsk ekspropriasjonsrett, side 351. I sin partsforklaring for lagmannsretten har Susanne Emmedal gitt uttrykk for at hun vel er for gammel til å bygge, men at hun kunne tenke seg å kjøpe et hus.
Susanne Emmedal har hatt arbeid i distriktet, men utenfor Stranda kommune. Hun har hatt fast bopel på sin eiendom siden hun i 1979 gikk av med pensjon. Hun kjøpte eiendommen i en alder av 60 år for å ha egen bolig når hun ble pensjonist. Hun har også selv disponert eiendommen inntil hun bosatte seg fast der. Ved kjøp av eiendommen var hun vel kjent med problemene med å bli kvitt sne, også på baksiden. Hun var likeledes klar over at vedlikeholdsarbeidet etter hvert kunne bli noe vanskeligere. Den omstendighet at det ikke er kjørbar adkomst til eiendommen, har ikke representert noen ulemper for henne. Hun har selv aldri hatt bil, og har heller ikke tenkt å skaffe seg dette. For besøkende vil det være mulig med av- og påstigning rett utenfor huset. Lagmannsretten kunne under befaringen konstatere at eiendommen var holdt i god stand. Susanne Emmedal har imidlertid forklart at hun ville ha malt huset utvendig og utført noe annet vedlikeholdsarbeid, men etter at ekspropriasjonssaken kom opp, har hun ikke funnet grunn til å legge ytterligere penger i eiendommen. Susanne Emmedal er i dag 70 år og har god helse. Det er, slik lagmannsretten ser det, grunn til å anta at Susanne Emmedal i årevis fremover vil kunne opprettholde egen husholdning i egen eiendom. Etter lagmannsrettens oppfatning må hun derfor som utgangspunkt ha krav på erstatning for gjenerverv for å bli holdt økonomisk skadesløs. Fordelen med å kunne eie egen bolig, medfører en frihet og trygghet som har egenverdi i seg selv. Den omstendighet at Susanne Emmedal med tiden kanskje må leie hjelp til vedlikehold og snømåking, kan ikke endre på dette forhold.
Kommunen har tilbudt Susanne Emmedal å leie boligen på vanlige leievilkår. Lagmannsretten kan ikke se at Susanne Emmedal er forpliktet til å godta dette. Etter bygningslovens §42 vil Susanne Emmedal i alle tilfelle kunne kreve at kommunen innløser eiendommen. Hun vil da ha krav på at erstatningen fastsettes ut fra reglene i ekspropriasjonserstatningsloven, herunder eventuelt med erstatning for gjenerverv etter §10 første ledd. Man kan derfor vanskelig se at kommunen kan avskjære et ellers berettiget krav om erstatning for gjenerverv med tilbud om leie av samme eiendom. Lagmannsretten finner en viss støtte for dette i Høyesteretts dom i Rt-1954-330.
Slik som leiemarkedet er i Stranda, kan lagmannsretten heller ikke se det som en nærliggende løsning for Susanne Emmedal å leie en annen bolig som med hensyn til bruk gir henne samme fordeler. Hun vil dessuten alltid stå overfor den usikkerhet som en mulig saklig oppsigelse fra utleieren vil representere.
Herredsretten har funnet at det ikke er påkrevet at Susanne Emmedal skal bygge ny bolig for å bli holdt skadesløs. Imidlertid vil det etter omstendighetene også kunne gis erstatning for gjenerverv for kjøp av annen bolig. Selv om slikt erverv vil skje til omsetningsverdi, er det
Side:296
likevel ikke sikkert at ekspropriaten vil bli holdt skadesløs dersom denne får erstatning for omsetningsverdi for sin eiendom. Det kan være at ekspropriaten i tilfelle må kjøpe en eiendom som er større og dyrere for å dekke sitt behov, eller det kan være at ekspropriaten blir nødt til å foreta påkostninger for å bringe eiendommen i slik stand at den dekker samme behov. Gjenervervserstatning vil derfor kunne fastsettes også for kjøp av annen bolig som er dyrere enn den som fravikes. Hvilke fradrag som eventuelt kan gjøres i den erstatning som utmåles, må avgjøres konkret etter ekspropriasjonserstatningslovens §10 tredje ledd.
Etter dette finner lagmannsretten at Susanne Emmedal i den situasjon som hun nå befinner seg, har krav på erstatning for gjenerverv i samsvar med ekspropriasjonserstatningslovens §10. Hvorvidt denne erstatning skal fastsettes ut fra omkostningene ved bygging av ny bolig eller for kjøp av annen bolig, må i tilfelle avgjøres ved eventuelt nytt skjønn. Lagmannsretten vil ellers peke på at det ikke uten videre er gitt at kjøp av erstatningsbolig vil være billigere enn nytt bygg. Dette vil nødvendigvis bero på de konkrete muligheter for å få kjøpt tilfreds stillende erstatningsbolig.
Etter dette finner lagmannsretten at herredsrettens skjønn blir å oppheve så langt det er påanket. Susanne Emmedal har videre krevet at skjønnet hjemvises til ny behandling med ny dommer og nye skjønnsmenn. Lagmannsretten finner etter omstendighetene å burde ta dette til følge.
Anken fra Susanne Emmedal har ført frem, og hun tilkjennes derfor saksomkostninger i henhold til fremlagt omkostningsoppgave med kr. 7 940,-, hvorav kr. 6 000,- utgjør salær til prosessfullmektigen, jfr. tvml. §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Nordre Sunnmøre herredsretts skjønn oppheves for så vidt angår takst nr. 33 - Susanne Emmedal - og hjemvises til ny behandling med ny dommer og nye skjønnsmenn.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stranda kommune til Susanne Emmedal 7 940 - sjutusennihundreogførti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.