RG-1984-1051
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1984-05-14 |
| Publisert: | RG-1984-1051 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 14. mai 1984 i sak nr. 15/83 |
| Parter: | Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Odd Jarl Pedersen) mot Eva Berg m.fl. (10 parter) (høyesterettsadvokat Finn Leonthin). |
| Forfatter: | Lagdommer Finn Midtskaug, lagdommer Tore Schei, tilkalt dommer, sorenskriver Bjarne Mathiesen m/skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1965) §47, §67, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §8, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Bygningsloven (1924) §48, Bygningsloven (1924), §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §8 |
Oslo bystyre vedtok 25. mai 1978 reguleringsplan for Glads vei mellom Grefsenveien og Gamle Kjeldsåsvei. Etter at planen var stadfestet av Miljøverndepartementet, besluttet bystyret 29. august 1980 å påstevne skjønn etter bygningslovens §35, nr. 1 annet ledd litra a for ervervelse av den nødvendige grunn til reguleringens gjennomføring. Saken ble innbragt for Oslo skjønnsrett ved begjæring av 20. november 1980. De saksøkte var 10 grunneiere som alle har villaer langs Glads vei på oppsiden av denne.
Reguleringen går ut på å opparbeide veien med en kjørebane på 6 m, en gang- og sykkelbane på 3 m og en «veiskulder» på 1 m. All grunn tas på oppsiden av veien. Den nåværende vei, som er uten fortau, har en bredde på ca. 6 m. Avstanden mellom gjerdene på oppsiden og nedsiden av veien er ca. 8 m.
Oslo skjønnsrett avhjemlet skjønnet 23. februar 1983.
Som det vil fremgå av skjønnet, ble hver av de saksøkte tilkjent erstatning for avstått grunn med et samlet beløp, basert på kr. 150,- pr. kvm, som skjønnsretten antok tilsvarer «den gjeldende strøkpris for tomtegrunn». Videre ble alle tilkjent erstatning for gjerder. De saksøkte nr. 2, 3, 4, 5, 6 og 9 fikk også erstatning for flytting av porter, samt de saksøkte nr. 1, 2, 3 og 6 erstatning for lebeplantning, herunder for saksøkt nr. 6 «tilpassing av mur ved garasjen». Ytterligere fikk saksøkte nr. 4, 5, 6, 7, 8 og 9 erstatning for besværliggjort adkomst. Endelig ble
Side:1052
de saksøkte tilkjent saksomkostninger med kr. 7 950.
Lagmannsretten viser ellers om de fastsatte erstatninger til underskjønnet. Det samme gjelder de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger som ble lagt til grunn samt partenes anførsler.
De saksøkte nr. 1-9 har begjært overskjønn, som omfatter underskjønnets avgjørelser i sin helhet. Også Oslo kommune har begjært overskjønn. Denne begjæring gjelder alle 10 saksøkte. Når unntas gjerder og porter, bestrider kommunen at grunneierne har krav på erstatning. Erstatningene for gjerder og portstolper er etter kommunens oppfatning satt for høyt.
Saksøkeren, Oslo kommune, har for lagmannsretten nedlagt påstand om at skjønnet fremmes. De saksøkte har nedlagt denne påstand:
«1. De saksøkte tilkjennes full erstatning for alle tap for ulemper som følge av ekspropriasjonen.
2. For så vidt angår takst nr. 8, som i tillegg til de erstatningsposter han har fått medhold i ved underskjønnet, kreves erstatning for det skråningsutslag som blir på hans gjenværende eiendom.
3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger.»
For overskjønnet gjelder de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for underskjønnet. Hva angår de spesielle forutsetninger, er å merke vedkommende takstnr. 6 at kommunen under overskjønnet påtok seg å foreta «den tilpassing av mur ved garasjen» som denne saksøkte fikk erstatning for ved underskjønnet (inklusive erstatning for lebeplantning). Videre er å merke at under takstnr. 4 og 9 foreligger feil ved det areal som i underskjønnet er angitt å gi grunnlag for erstatning. Ifølge oppgave skal dette areal for takstnr. 4 være 31,2 kvm (ikke 45,9 kvm) og for takstnr. 9 være 23,1 kvm (ikke 33,1 kvm). Det er også å merke at de saksøkte under overskjønnet har bestridt de arealoppgaver for grunnerstatninger som underskjønnet baserte sin avgjørelse på, idet de saksøkte hevder at arealene for flere av eiendommene må være større.
Overskjønn med befaring av de berørte deler av de saksøktes eiendommer er holdt 12. april 1984. Under overskjønnsforhandlingene og befaringen møtte Oslo kommune med sin prosessfullmektig samt med Kåre Hellem, juridisk kontor, Arne Hjorth, byplankontoret, Erling Lysøe, veivesenet, og Erik Bjørnstad, oppmålingsvesenet. I partsforholdet vedkommende de saksøkte var foregått den endring at eiendommen til saksøkte nr. 2 Eivind Vatn m.fl. var overtatt av Roar Christensen og Roger Konradsen og at eiendommen til Else Marie Eriksens dødsbo var overtatt av Ronald Eriksen. Under den innledende del av skjønnsforhandlingene møtte Helge Broz, sønn av saksøkt nr. 1, Eva Berg Broz, Roger Konradsen, Ronald Eriksen, Ella Gulbrandsen, Vidar Bøhn og Gunnar Karlsson. Av de saksøkte møtte under befaringen Helge Broz, fru Konradsen, Vidar Bøhn og Gunnar Karlsson.
Saksøkeren, Oslo kommune, har i det vesentlige gjort gjeldende:
I prinsippet har grunneierne krav på erstatning for den grunn som eksproprieres ut over det de i henhold til veierklæringene plikter å avstå vederlagsfritt. Verdien av den grunn som avstås, må vurderes som tomtegrunn. Det tap de lider er reduksjonen i verdien av tomtene
Side:1053
forårsaket av at det avstås grunn ut over forpliktelsene etter veierklæringene. Det må foretas en differansevurdering mellom den verdi tomtene ville ha hatt om det bare var avstått grunn innenfor veierklæringenes ramme og verdien av tomtene etter den faktiske avståelse. Denne differansen er lik null eller iallfall meget liten. Det er kunstig - og uriktig - å regne differansen ut fra en strøkpris pr. kvm og multiplisere strøkprisen med det antall kvm som tas ut over rammen i veierklæringene. En slik betraktningsmåte kunne være riktig da man hadde prisregulering på tomter og faktisk fastsatte den lovlige omsetningsverdi ved å multiplisere tomtens kvadratmetertall med strøkprisen. I dag er det fri prisdannelse på byggetomter og for verdien vil det spille liten rolle om den er noen kvadratmeter større eller mindre. Grunneiernes henvisning til Sandefjordkjennelsen - Rt-1976-1507 - er misforstått. Der ble det avstått grunn fra bebygde tomter som ikke kunne bebygges ytterligere.
Men selv om avståelsen av grunn ut over rammen for veierklæringene, isolert sett har påført grunneierne tap, tilføres eiendommene gjennom veiutvidelsen så store særfordeler at det ikke oppstår noe tap, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §8. Grunneiernes eiendommer kan alle bebygges ytterligere. Når dette er situasjonen, følger det av bygningsl. §67 første ledd litra a, jfr. §47 nr. 11. ledd at grunneierne for at deres eiendommer skal bli ytterligere bebyggelige selv har plikt til å opparbeide veien i regulert bredde (10 m). Ved at kommunen nå opparbeider veien, blir grunneierne - de saksøkte - fritatt for denne forpliktelsen. Eiendommene tilføres derfor en verdi som må komme til fradrag ved erstatningsberegningen, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §8. Denne verdien overstiger langt tapet ved å måtte avstå grunn ut over rammen i veierklæringene. Til støtte for sitt syn har kommunen vist til skjønn av Oslo skjønnsrett av 12. mai 1980 (sak nr. 1/1979 - Bauneveien).
Kommunen hevder endelig at de saksøkte, som er bundet av veierklæringene av 1926/1927/1928 (takstnr. 1, 2, 5 og 7) under enhver omstendighet ikke har krav på grunnerstatning m.v. (unntatt for gjerder/porter), da de avgitte erklæringer må forstås slik at grunneierne har forpliktet seg til vederlagsfritt å avstå vei av inntil 12,5 m bredde. Den veiutvidelse som det nå eksproprieres grunn til, ligger over alt innenfor 12,5 m grensen.
De saksøkte bestrider at det med utgangspunkt i ekspropriasjonserstatningslovens §8 kan trekkes den konklusjon at grunnerstatningene m.v. må settes til 0. Skjønnet vedkommende Bauneveien er for så vidt ikke avgjørende. Tvertimot taler den faste praksis som Oslo kommune har fulgt, mot det standpunkt som kommunen nå har inntatt, et standpunkt som for øvrig først ble gjort gjeldende for lagmannsretten. Ved stripeavståelse slik som i nærværende sak, har kommunen konsekvent fulgt det prinsipp som ble fastlagt i Sandefjordkjennelsen ( Rt-1976-1507). Når kommunen i denne sak hevder at det dreier seg om en særfordel, kan det ihvertfall ikke bety annet enn at alminnelige fordeler for en ekspropriat uriktig blir karakterisert som særfordeler. Det er her å merke at Oslo kommune ved f.eks. veiutvidelser forlengst har opphørt å begjære refusjon fra berørte grunneiere. Som en konsekvens av dette har det også sannsynligheten mot seg at kommunen vil kreve
Side:1054
erklæringer fra grunneiere om at de skal opparbeide veien i henhold til fastlagt reguleringsplan ved eventuell senere deling av en tomt. Skulle derfor lagmannsretten komme til at de saksøktes tomter er egnet for ytterligere bebyggelse, må retten legge til grunn at vedkommende grunneier ved søknad om deling av tomt ikke vil bli avkrevet veierklæring.
Mot denne bakgrunn må det være på det rene at erstatningsfastsettelsen må baseres på differanseprinsippet. Dette prinsipp må føre til at det fastsettes en strøkpris som er den samme pr. kvm for alle de berørte eiendommer i og med at det dreier seg om et ensartet villastrøk. De erstatninger, som underskjønnet fastsatte, er imidlertid alt for lave, jfr. dokumenterte og sammenlignbare takster. Dessuten er arealoppgavene ved underskjønnet til dels uriktige. Ved korrekt å ta utgangspunkt i midtlinjen for nåværende vei (etter foreliggende kartmateriale) vil arealet for enkelte av eiendommene bli større enn etter oppgavene, som er basert på midtlinjen for veien, slik denne ble regulert i 1978.
Det må ved erstatningsfastsettelsen legges til grunn at samtlige berørte eiendommer bare plikter å avstå vederlagsfritt den del av veigrunnen som ligger innenfor 8 m bredde. Det gjelder altså også for de eiendommer som er bundet av veierklæringene fra 1926/1927/1928 (takstnr. 1, 2, 5 og 7). Det er i denne forbindelse også et vesentlig moment at avstanden mellom gjerdene langs veien er ca. 8 m og at gjerdene ble plassert der de nå står etter pålegg av kommunen. Videre må det legges betydelig vekt på at erklæringene ble avgitt etter at bygningsloven av 1924 var vedtatt og kort tid før denne trådte ikraft. Loven hadde i §48, nr. 1 bestemmelse om en maksimal veibredde på 8 m. Det må derfor anses på det rene at kommunen både faktisk og rettslig har akseptert at forpliktelsene etter nevnte erklæringer gjaldt en veibredde på 8 m.
Hva angår erstatning for lebeplantning, gjerder samt flytting av porter, kan det ikke være tvilsomt at erstatninger for dette må komme i tillegg til grunnerstatningene. Det samme gjelder erstatninger for besværliggjort adkomst. Det dreier seg her om særulemper, som bare kan elimineres ved at det f.eks. opparbeides biloppstillingsplasser eller ved at det legges ned varmekabler. Når det spesielt gjelder takstnr. 8, Gunnar Karlsson, må han i tillegg få ulempeerstatning ved at skråningen, som idag ligger utenfor hans eiendomsgrense, blir forskjøvet inn på hans eiendom.
Lagmannsretten er enig med Oslo kommune i at det tap som kan være gjenstand for erstatning er grunneiernes tap ved å måtte avstå grunn ut over sine forpliktelser i henhold til veierklæringene. Tapet må bestemmes ut fra differansen mellom verdien av eiendommene slik verdien ville ha vært om det var avstått grunn etter erklæringene, sammenlignet med verdien av eiendommene etter avståelsen i henhold til reguleringsplanen. Retten kommer nedenfor til at alle eiendommene er ytterligere bebyggelige. Verdien av grunnen som tas, må derfor bestemmes ut fra at det som eksproprieres er tomtegrunn (for ny bebyggelse). Lagmannsretten er enig med kommunen i at det ikke kan være riktig å fastsette nevnte differanse ved å multiplisere antall kvadratmeter som blir tatt (ut over veierklæringen) med «strøkprisen», jfr. kommunens anførsler. Det må være riktig å bestemme differansen ut
Side:1055
fra en helhetsvurdering av eiendommens verdi før og etter avståelsen. Lagmannsretten er enig med kommunen i at denne differansen gjennomgående er relativt beskjeden.
Lagmannsretten er kommet til at alle de 10 berørte eiendommer vil kunne bebygges med minst en ny boligenhet i tillegg til den nåværende bebyggelse. Både tomtestørrelsene, plasseringen av eksisterende bebyggelse, samt topografiske forhold tilsier dette. Etter det som under overskjønnet fremkom fra Oslo kommunes side, må man også kunne gå ut fra at det av bygningsmyndighetene ikke vil bli reist innvending mot ytterligere bebyggelse. Lagmannsretten legger under henvisning til dette til grunn at de striper som må avstås langs Glads vei av hensyn til veiutvidelsen, alle utgjør en del av tomter som kan nyttes til boligbygging.
Det er etter bygningslovens §67 første ledd litra a en forutsetning for bebyggelse av tomt i regulert strøk at det fører «opparbeidd og godkjent veg» langs den side av tomten hvor den har sin adkomst. «Godkjent veg» må her forstås vei i samsvar med gjeldende regulering, det vil for Glads vei si reguleringen av 25. mai 1978, som igjen innebærer en veibredde på 10 m. Dette er den maksimale bredde som kan kreves for utleggelse av veigrunn og opparbeidelse av vei etter bygningslovens §67 litra a, jfr. §47 første ledd nr. 1. Etter loven er således den som vil bebygge en tomt, forpliktet til å forestå opparbeidelse uten utgift for kommunen. At utvidelsen av Glads vei også gjelder gang- og sykkelvei kan ikke medføre at den som vil bygge ikke er forpliktet til å forestå opparbeidelsen, iallfall ikke så lenge gang- og sykkelveien ligger i tilknytning til kjørebanen og derfor fremtrer som en del av det totale veianlegg.
Om Oslo kommune rent faktisk ville ha krevet veiopparbeidelse før ytterligere bebyggelse er tvilsomt. Men lagmannsretten legger til grunn som sannsynlig at kommunen iallfall ville ha krevet at vedkommende som fikk bygge, måtte ha påtatt seg overfor kommunen å opparbeide veien på et senere tidspunkt når kommunen måtte forlange dette. Ved at kommunen nå opparbeider Glads vei i henhold til reguleringsplan, tilføres eiendommene en verdiøkning ved at de blir klare for ytterligere bebyggelse uten at den som skal bygge må påta seg fremtidige forpliktelser m.h.t. veiopparbeidelsen. Lagmannsretten er enig med Oslo kommune i at dette er en fordel for «gjenværende eiendom» som må komme til fradrag i grunnerstatningen i henhold til bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §8.
Generelt sett gir ikke utvidelsen av Glads vei økte muligheter for bebyggelse av eiendommene i distriktet. Den generelle virkning av anlegget er en hevning av strøkets karakter som boligområde, men det utslag som dette måtte gi seg i form av verdiøkning også for de berørte eiendommer, er ikke krevd fratrukket i erstatningen. Den verdiøkning disse eiendommene oppnår fordi de blir ytterligere bebyggelige, har bl.a. sammenheng med deres størrelse og tomteform, jfr. foran. At fordelen (verdiøkningen) gjelder samtlige ekspropriater kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke innebære at det dreier seg om en fordel «av alminnelig karakter for eiendommer i distriktet» (ekspropriasjonserstatningsloven §8). Det kan heller ikke være til hinder for fradrag at
Side:1056
det ikke for noen av eiendommene er søkt om fradeling og byggetillatelse. Det er for så vidt den enkelte grunneiers valg om han vil realisere den gevinsten som ligger i at eiendommene etter veiutvidelsen blir mer verdifulle. Den økonomiske fordel eiendommene tilføres ved at de gjennom veiopparbeidelsen blir byggeklare for ytterligere bebyggelse uten at den som skal bygge må påta seg fremtidige forpliktelser m.h.t. veiopparbeidelsen, overstiger etter lagmannsrettens mening langt det tap eiendommene påføres ved at det tas grunn ut over rammen i veierklæringene. Det nærmere innhold av veierklæringene er det ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til. Uansett om grunneiernes standpunkt m.h.t. hva de plikter å avstå vederlagsfritt etter veierklæringene skulle være riktig, vil den før nevnte fordel som skal komme til fradrag i erstatningene, langt overstige det tap som ellers skulle ha vært erstattet. Ingen av de saksøkte blir således tilkjent noen erstatning for avståelse av grunn. For fullstendighets skyld bemerkes at når retten nedenfor har basert seg på de samme arealoppgaver som underskjønnet har lagt til grunn, har dette utelukkende praktiske årsaker. Dette innebærer følgelig ingen stillingstaken til hva som er den korrekte tolkning av veierklæringene.
Adkomster, lebeplantning og skråninger.
Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å tilkjenne noen av de saksøkte erstatning under disse poster. Hvis nemlig de saksøkte selv skulle stå for arbeidet med veiutvidelsen, hvilket de kunne tilpliktes, jfr. ovenfor, ville de ulemper som er påberopt blitt de samme som ved den veiopparbeidelsen som skal foretas av kommunen. Dette gjelder også for takstnr. 8, som har påberopt en særlig ulempe ved det skråningsutslag han får på sin gjenværende eiendom. Med hensyn til adkomstene, bemerkes for øvrig spesielt at de ulemper som enkelte av grunneierne får etter reguleringens gjennomføring, synes helt bagatellmessige.
Gjerder og flytting av porter.
Kommunen er som foran nevnt innforstått med at de saksøkte tilståes erstatning i den utstrekning de må anses å lide tap. Lagmannsretten fastsetter erstatningen for gjerder pr. 1. m. Det er tatt utgangspunkt i at nytt flettverksgjerde med overligger (110 cm høyt) antas å koste ca. kr. 200,- pr. 1. m. For de grunneiere hvis nåværende gjerder er i mindre god stand, er det så foretatt et skjønnsmessig fradrag. Hva angår portene, har lagmannsretten, som underskjønnet, forutsatt at portbladene fortsatt kan nyttes. Ellers er erstatningene for portstolpene fastsatt på basis av nåværende stolpers tilstand og utgiftene ved å sette opp nye. Det bemerkes at takstnr. 1 og 10 har port mot annen vei enn Glads vei, at nr. 7 g 8 ikke har port og at portstolpene for takstnr. 4 er så skrøpelige at de må anses å representere en risiko. For ingen av de her nevnte takstnr. blir det tilkjent noen erstatning. Det er videre å merke at takstnr. 2 og 3 har en av portstolpene felles.
For de enkelte takstnr. skal bemerkes: - - -
Saksomkostninger.
Lagmannsretten finner i medhold av skjønnsl. §54 at de saksøkte må tilkjennes saksomkostninger. Disse settes i samsvar med innlevert oppgave til kr. 11 700, hvorav kr. 200 utgjør utlegg.
Skjønnet er enstemmig.
Side:1057
Skjønnsslutning:
1. Ekspropriasjonen gjennomføres etter de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger mot erstatning som nevnt foran.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til de saksøkte nr. 1 - nr. 10 11 700 - ellevetusensyvhundrekroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.