RG-1984-329
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1983-09-12 |
| Publisert: | RG-1984-329 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Odelsovertakst 12. september 1983 i overskjønn nr. 6/83: |
| Parter: | Magnhild Kjølseth (advokat Ola Inngard Melby) mot Finn Erik Blakstad (høyesterettsadvokat Johs. Thallaug). |
| Forfatter: | Lagdommer Jørgen Wilberg med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, §63, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, §42, Odelsloven (1974) |
Solør herredsrett avsa den 7. 12. 1982 odelstakst med slik slutning:
«1. Verdien av eiendommen Kjølset gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue settes i henhold til odelslovens §49 samlet til kr. 1 850 000,- - enmillionåttehundreogfemtitusen kroner.
2. Magnhild Kjølseth betaler i saksomkostninger til Finn Erik Blakstad kr. 16 875,- sekstentusenåttehundreogsyttifemkroner - innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av taksten.»
Finn Erik Blakstad har ved sin prosessfullmektig, h.r.advokat Johs. Thallaug, i rett tid begjært overtakst og har nedlagt slik påstand:
«1. Odelstaksten over gnr. 59 bnr. 1 og 6 Kjølset i Grue forhøyes under hensyntagen til jordas og skogens avkastningsverdi, dyrkningsmuligheter og bygningenes kostnadsverdi.
2. Magnhild Kjølseth tilpliktes å erstatte Finn Erik Blakstads utgifter til retten og til juridisk bistand for odelsovertaksten.»
Magnhild Kjølseth har ved sin prosessfullmektig, advokat Ola Inngard Melby, tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:
«Prinsipalt:
Ved odelsovertakst over eiendommen gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue tas ikke hensyn til de investeringer som saksøkte har foretatt etter at odelsstevning ble uttatt den 2. november 1981.
Subsidiært:
Odelstaksten over gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue reduseres under hensyntagen til eiendommens avkastningsverdi.
I begge tilfelle:
Finn Erik Blakstad tilpliktes å betale saksomkostninger til Magnhild Kjølseth for odelsovertaksten, herunder de lovbefalte omkostninger til retten.» - - -
Side:330
Saksøkeren, Magnhild Kjølseth, har i det vesentlige gjort gjeldende:
- - -
Saksøkte, Finn Erik Blakstad, har i det vesentlige gjort gjeldende:
- - -
Retten skal bemerke:
Den alminnelige regel er at retten skal taksere eiendommens verdi på taksttidspunktet. Retten finner enstemmig at det ikke er tilstrekkelig grunn til å fravike denne alminnelige regel i dette tilfelle. Retten er imidlertid delt i bedømmelsen av det som faktisk har skjedd i saken. Flertallet, lagdommer Wilberg og skjønnsmennene gårdbrukerne Godager og Nygaard vil for så vidt bemerke at det er på det rene at Blakstad har investert betydelige beløp i eiendommen, godt og vel kr. 1 million i ny driftsbygning, og opp imot kr. 500 000 i restaurering av våningsbygningen. Investeringene kom meget raskt etter at han hadde fått skjøte, og mot protest fra odelsløseren. Blakstad finnes å måtte ha vært fullt klar over at hans disposisjoner vanskeliggjorde og kanskje umuliggjorde odelsløsning. For den aktuelle odelsløser gjorde det seg dernest et spesielt moment gjeldende. Reelt synes Magnhild Kjølseth å søke å løse gården på odel til fordel for sin sønn, Erik Kjølseth. Han er eier av en nabogård og har våningshus og driftsbygning. Erik Kjølseth har ikke selv løsningsrett.
I det vesentlige finnes Blakstads investeringer ikke å gå utover hva enhver kjøper ville investere i gården dersom han skulle bo på den og drive den, selv om mindre kapitalsterke kjøpere ville ha tatt disse investeringer over lang tid. Retten finner at investeringene i våningshuset ikke på noe punkt overstiger det rimelige og forsvarlige. Driftsbygningen er verken i standard eller størrelse noe utover hva som er rimelig. Retten kan for så vidt vise til herredsrettens beskrivelse og vurdering. Korntørken finnes imidlertid å ha en større kapasitet enn gården, slik den er i dag, tilsier. Etter gårdens behov finnes man her å stå overfor en overinvestering. Med fremtiden for øye har imidlertid også denne investering en betydelig verdi.
Odelsloven har ikke lagt noen annen begrensning på en kjøpers disposisjonsrett over en odelseiendom enn den som fremgår av odelslovens §63. Det er noen uenighet mellom partene om budet i §63 er overtrådt, men partene er enige om at en eventuell overtredelse under enhver omstendighet ikke skal tillegges noen betydning i saken.
Det er ikke avsagt noen dom hvor illojalitet mot en odelsberettiget har resultert i at man ved odelstaksten legger til grunn noe annet tidspunkt enn taksttidspunktet. Av dommene fremgår imidlertid at man har antatt at, i alle fall er det holdt åpent hvorvidt, det kan være aktuelt å legge til grunn ved odelstaksten eiendommens verdi ved odelsstevningens uttagelse dersom kjøperen har investert betydelige beløp med det formål å forskjertse løsningsmulighetene. Det er i den forbindelse særlig henvist til Rt-1959-258.
Flertallet antar at etter den takseringsregel man har fått i den nye odelslovs §49, er det noe mindre behov for å knesette en illojalitetsregel enn tidligere. Dersom kjøperen eksempelvis investerer mer i våningsbygning enn gården rimeligvis kan bære, vil allerede odelslovens §49 medføre at han ikke får erstatning for dette ved odelstaksten. Av
Side:331
betydning for hvilken lojalitetsplikt man i tilfelle vil pålegge kjøperen av en odelseiendom, er det at loven ikke har pålagt odelsløseren noe erstatningsansvar hvis han til slutt av står fra å løse eiendommen på odel.
Flertallet finner det ikke nødvendig i denne sak å ta standpunkt til om odelsloven begrenser kjøperens disposisjonsfrihet over odelsgodset utover det som følger av odelslovens §63, og som følger som en konsekvens av erstatningsreglene i odelslovens §42. I nærværende tilfelle har kjøperen i det vesentlige ikke foretatt andre disposisjoner enn de som var naturlige og fornuftige ut fra kjøperens interesse i eiendommen, en interesse som besto i å bosette seg på eiendommen og drive den som jordbruk. Den overinvestering som er foretatt, finnes økonomisk fullt forsvarlig. Odelsloven finnes ikke å pålegge en kjøper å tilsidesette sine egne interesser i en raskest mulig investering av hensyn til odelsløseren. Det vil gjelde også når kjøperen er klar over at hans disposisjoner vanskeliggjør og kanskje umuliggjør odelsløsning.
Mindretallet, skjønnsmennene herredsskogmester Noer og gårdbruker Engebretsen finner at saksøkte har vist usedvanlig stor investeringsaktivitet, i det ene året fra odelssøksmål ble reist og til odelstakst ble holdt. Av betydning her er både hvor meget som ble investert og den korte tid det ble gjort på. Mindretallet finner at saksøkte har anstrengt seg for å vanskeliggjøre odelsløsning av økonomiske grunner og således opptrådt i strid med odelslovens intensjoner.
Mindretallet er imidlertid enig med flertallet i at på tross av dette, er det ikke hjemmel for å legge til grunn for verdsettelsen noe annet tidspunkt enn taksttidspunktet. - - -
Retten finner at det gir en god oversikt over en eiendoms verdi å vurdere produksjonsarealene med driftsbygningen etter avkastningsverdiprinsippet og våningsbygningen etter kostnadsverdiprinsippet. Beregnet på denne måte, finner retten at verdien av gården med driftsbygning representerer en verdi av ca. kr. 1 800 000,-. Retten har benyttet en rentefot på 7% ved kapitaliseringen. Våningsbygningen er påkostet ca. kr. 470 000,-. Det er ingen uenighet mellom partene om tallet. Noen verdi må det antas at huset hadde, slik det stod før restaureringen. Retten finner at våningshus et etter kostnadsverdiprinsippet representerer en verdi av ca. kr. 500 000,-.
Etter odelslovens §49 skal eiendommen imidlertid verdsettes på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig skal benyttes til landbruksformål. Det er enighet mellom partene at det i dette tilfelle vil si at eiendommen skal vurderes ut fra den bruk som nå gjøres av eiendommen. Etter høyesterettsdom i Rt-1980-234 innebærer budet i odelslovens §49 at retten skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger m.h.t. bruken av eiendommen som fremgår av bestemmelsen. Overskjønnet finner at det i dette tilfelle vil måtte medføre at verdien av odelseiendommen må settes lavere enn summen av jordverdien med driftsbygning beregnet etter avkastningsprinsippet, og våningsbygningen beregnet etter kostnadsverdiprinsippet. Det er to forhold som her er vesentlige. Retten har funnet at korntørken representerer en overinvestering. Dernest er de samlede
Side:332
bygningsinvesteringer meget høye. En vanlig kjøper som skal drive gården slik odelslovens §49 forutsetter, antas ikke å ville gi full uttelling for disse investeringer, selv om det er på det rene at det er vanlig i jordbruket - i alle fall meget utbredt - å investere mer enn det som gårdens avkastning gir vanlig forrentning for.
Flertallet, lagdommer Wilberg og skjønnsmennene gårdbrukerne Godager og Nygaard, setter etter dette eiendommens samlede verdi til kr. 2 100 000.
Mindretallet, herredsskogmester Noer og gårdbruker Engebretsen finner at eiendommens verdi ved odelstaksten bør settes til kr. 1 800 000.
Etter resultatet finnes saksøkeren Magnhild Kjølseth å måtte betale saksøkte Finn Erik Blakstad sakens omkostninger også ved overtaksten, så vel de lovbefalte som omkostningene til juridisk bistand, jfr. skjønnsprl. §42, jfr. §54a. Disse settes samlet til kr. 37 395,20. Underskjønnets omkostningsavgjørelse blir stående.
Taksten er avgitt under slik dissens som det er redegjort for ovenfor.
Slutning:
1. Verdien av eiendommen Kjølseth gnr. 59 bnr. 1 og 6 i Grue settes til 2 100 000 - tomillioneretthundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger for overtaksten tilpliktes Magnhild Kjølseth å betale til Finn Erik Blakstad 37 395,20 - trettisjutusentrehundreognittifem 20/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overtaksten.