RG-1985-960
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-04-12 |
| Publisert: | RG-1985-960 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 12.april 1985 i sak nr. 19/84 |
| Parter: | Oslo kommune (kommuneadvokaten v/advokat Helge Skaaraas) mot a/s Selvaagbygg (høyesterettsadvokat Bjørn Dalan). |
| Forfatter: | Lagdommerne Georg Lund, Finn Midtskaug, Odd Friberg med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §34, §54, Plan- og bygningsloven (1985) §35, §42 |
Hegdehaugsveien 19 i Oslo ble kjøpt av A/S Selvaagbygg i 1970. Eiendommen var da regulert for boligbebyggelse, men ble ved bystyrets vedtak i mai 1978 omregulert til friareal. Den nye reguleringsplanen ble stadfestet av departementet i juli samme år.
A/S Selvaagbygg hadde planlagt å oppføre en boligblokk på eiendommen og innga byggemelding i februar 1977. Som følge av den foreslåtte omregulering av eiendommen meddelte byplankontoret at byggemeldingen ville bli avslått. A/S Selvaagbygg krevet deretter eiendommen innløst og ved stevning 23.3.1979 begjærte Oslo kommune ekspropriasjonsskjønn etter bygningslovens §35, jfr. §42.
Oslo skjønnsrett avsa 9.6.1980 skjønn med slik slutning:
«I. Den erstatning som tilkommer eieren av Hegdehaugsveien 19, A/S Selvaagbygg, fastsettes slik:
1. Erstatning for grunn kr. 900,00 pr. m2 .
2. Erstatning for prosjekteringsomkostninger kr. 80 000,-.
3. Erstatning for tap i næring 0.
Av erstatningsbeløpene svares 10% årlig rente fra 1/7-1979 til betaling skjer.
II. I erstatning for saksomkostninger betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg v/høyesterettsadvokat Bjørn Dalan, kr. 9 000,-, innen 2 uker fra forkynnelsen av skjønnet.»
A/S Selvaagbygg påanket skjønnet for så vidt angikk slutningens I pkt. 3. Eidsivating lagmannsrett opphevet skjønnet i den utstrekning det var påanket ved kjennelse 24.4.1981 og hjemviste det til ny behandling av Oslo skjønnsrett. Etter anke til Høyesterett ble lagmannsrettens kjennelse stadfestet ved dom 10.2.1983.
Den nye skjønnsbehandlingen ble innledet ved et prosesskrift fra Oslo kommune 19.4.1983 hvor temaet for skjønnet ble angitt å være om A/S Selvaagbygg har lidt noe tap i næring som følge av Oslo kommunes ekspropriasjon av Hegdehaugsveien 19 idet Høyesteretts avgjørelse innebar at erstatning for tapt entreprenørfortjeneste prinsipielt ikke er avskåret etter norsk rett. A/S Selvaagbygg sluttet seg til dette syn på skjønnstemaet.
Det nye skjønnet ble avhjemlet av Oslo skjønnsrett 21.12.1983 med slik slutning:
«1. Den erstatning som tilkommer eieren av Hegdehaugsveien 19, A/S Selvaagbygg, for tap i næring, settes til kr. 110 000,-, kroneretthundreogtitusen.
Av erstatningsbeløpet svares 10% årlig rente fra 1/7-1979, og 15% årlig rente fra 1/12-1980 til betaling skjer.
2. I erstatning for saksomkostninger betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg v/h.r.advokat Bjørn Dalan, kr. 8 700,-, kroneråttetusensjuhundre, innen 2 uker fra forkynnelse av skjønnet.»
Skjønnet ble avsagt under dissens idet rettens formann antok at ekspropriasjonen ikke hadde ført til et avbrekk i saksøktes virksomhet
Side:962
og at dette er en betingelse for å få erstattet entreprenørfortjenesten.
Såvel Oslo kommune som A/S Selvaagbygg har i rett tid begjært overskjønn. Skjønnsforhandlingene fant sted 19.3.1985. I medhold av skjønnslovens §34 er overskjønnet satt med 3 dommere. Begge parter møtte ved prosessfullmektiger. Direktør Harald Hertzberg i A/S Selvaagbygg avga vitneforklaring. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.
Oslo kommune har prinsipalt gjort gjeldende: - - -
A/S Selvaagbygg har bestridt at det - - -
Lagmannsretten skal bemerke at A/S Selvaagbygg ved det opprinnelige skjønnet ble tilkjent en erstatning for grunnen på grunnlag av tomteverdien som byggetomt basert på tomtens beliggenhet og på at tomten var byggeklar. Erstatningen ble satt til kr. 900,- pr. m2 eller snaut kr. 600 000,- for det samlede areal på 659,8 m2 . Etter Høyesteretts avgjørelse gjenstår å utmåle erstatning for det eventuelle næringstap som selskapet måtte være blitt påført som følge av at selskapet ved ekspropriasjonen ble fratatt adgangen til å realisere sitt byggeprosjekt og deretter å selge de ferdigstilte leiligheter m.v. til et samlet vederlag ut over tomteverdien som ville gitt et nettotilskudd til dekning av selskapets faste kostnader og til fortjeneste, det såkalte entreprenørtap. Tapsvurderingen skal skje individuelt dog slik at selskapet ikke kan kreve erstatning for tap som det etter evner og muligheter kan avbøte ved tilpassing.
Oslo kommune har anført at entreprenørtapet bare kan kreves erstattet når ekspropriasjonen har ført til avbrekk i entreprenørens virksomhet. Lagmannsretten kan ikke se at det er dekning for å stille opp et slikt vilkår for å erstatte entreprenørtapet. Et avbrekk i virksomheten medfører en forskyvning av kostnadene fra variable til faste ved beregningen av tapet og reduserer mulighetene for tilpasning til den nye situasjon, men er ingen betingelse for at entreprenøren kan sies å ha lidd et tap i næring som følge av ekspropriasjonen. Forøvrig er det svært vanskelig å si om det foreligger et avbrekk i en kontinuerlig entreprenørvirksomhet av den størrelsesorden det her dreier seg om med utstrakt bruk av underleverandører, tilpasset arbeidsstokk og kontinuerlig investering i nye maskiner. Det vises i den forbindelse til den variasjon i boligproduksjonen som fremgår av selskapets statistikk over antall overleverte boliger pr. år og som for de aktuelle år viser 1101 boliger i 1977, 667 i 1978, 1322 i 1979, 1107 i 1980 og 1369 i 1981. Byggeprosjektet i Hegdehaugsveien 19 var planlagt for 13 leiligheter med levering i begynnelsen av 1980.
Det forhold at ekspropriasjonen har ført til mangel på byggeprosjekter i forhold til selskapets kapasitet og om dette har ført til ulemper for virksomheten er således etter lagmannsrettens vurdering et moment ved selve tapsvurderingen. Tapet behøver derfor ikke å være oppstått som følge av et registrerbart avbrekk for å kunne erstattes. Retten finner støtte for dette i Rt-1950-638, særlig dommer Skaus votum, og i skjønn inntatt i RG-1965-51. De øvrige påberopte avgjørelser synes ikke entydig å utelukke erstatning hvor det ikke foreligger et avbrekk, muligens med unntak av det upubliserte skjønn 24.5.1975 av Oslo skjønnsrett, tiltrådt av Eidsivating lagmannsrett
Side:963
7.1.1977.
Lagmannsretten finner at slik denne sak ligger an, er vilkårene til stede for å tilkjenne A/S Selvaagbygg erstatning for tap av entreprenørfortjenesten og er skjønnsmessig kommet til samme beløp som underskjønnet, nemlig kr. 110 000,-. Ved erstatningsutmålingen har en særlig lagt vekt på at tomten var planlagt utnyttet i 1977-79 sammen med 2 andre tomtearealer i nabolaget og at prosjekteringen var godt i gang da eiendommen ble krevet innløst 3.11.1978. Det dreier seg således ikke om del av selskapets tomtereserver hvor det bare måtte foreligge løse planer for utnyttelse en gang i fremtiden. På dette punkt finnes nærværende sak å skille seg fra den ekspropriasjon som ble behandlet i Rt-1950-638, hvor det dreiet seg om langt mindre konkrete utnyttelsesplaner. Om tomten ikke var blitt ekspropriert ville fortjenesten blitt opptjent ved salg av leilighetene i begynnelsen av 1980. Retten finner at leilighetsprisene i 1980 ville kunne gitt A/S Selvaagbygg en ikke ubetydelig fortjeneste av selve utbyggingen av tomten i tillegg til tomteverdien.
En fremlagt oversikt over lønnsomheten i forskjellige entreprenørbedrifter viser at A/S Selvaagbygg har et bedre resultat i forhold til omsetningen enn gjennomsnittet. Selv om dette henger sammen med selskapets form for virksomhet med særlig vekt på totalentrepriser, finner retten at den gunstige lønnsomhet også må tilskrives de feltutbygginger som selskapet har vært engasjert i. En utnyttelse av en mindre tomt inneklemt mellom gamle bygninger som Hegdehaugsveien 19, ville ikke kunne påregnes å gi samme høye lønnsomhet, selv om ulempene ved den enkeltstående tomt delvis ville kunne kompenseres ved en parallell utnyttelse av de andre tomtene i nabolaget. På denne bakgrunn finnes den av selskapet foretatte beregning av entreprenørfortjenesten ved utbygging av Hegdehaugsveien 19 å ligge for høyt i forhold til de priser som kunne oppnås for leilighetene.
I forhold til selskapets totale virksomhet ville utbyggingen av Hegdehaugsveien 19, ha representert en relativt beskjeden utnyttelse av selskapets totale kapasitet. I en viss grad ville utbyggingen derfor kunne skjedd samtidig med de prosjekter som faktisk kom til utførelse i det aktuelle tidsrom. Retten antar imidlertid at den ledige kapasitet delvis ville kunne utnyttes ved forsering av andre byggeprosjekt. I så fall ville tapet først inntre på et senere tidspunkt slik at det ved erstatningsberegningen må foretas en neddiskontering. I denne forbindelse legger retten til grunn at det i Oslo-området eksisterer mangel på byggeklare tomter, og at det ikke er påvist noen tomt som fullt ut kunne kompensert tapet av Hegdehaugsveien 19. For A/S Selvaagbygg representerer de egne byggeklare tomter en særlig verdi ved den utjevning av produksjonen som disse gir anledning til.
Renter fastsettes som i underskjønnet idet det ikke finnes grunnlag for rentesrente.
A/S Selvaagbygg har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet, men da også Oslo kommune har begjært overskjønn, får omkostningsbestemmelsen i skjønnslovens §54 første ledd anvendelse. Oslo kommune må etter dette pålegges å erstatte saksøktes saksomkostninger i anledning av overskjønnet.
Side:964
Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave som viser et samlet krav på kr. 19 240,- hvorav kr. 18 000,- i salær. Retten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Det forutsettes at Oslo kommune, som først begjærte overskjønn, vil bli belastet behandlingsgebyret og utgiftene til skjønnsmenn.
Skjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Den erstatning som tilkommer eieren av Hegdehaugsveien 19, A/S Selvaagbygg, for tap i næring settes til 110 000,- - etthundreogtitusen - kroner. Av erstatningsbeløpet svares 10 - ti - prosent årlig rente fra 1. juli 1979 til 1. desember 1980 og 15 - femten - prosent årlig rente fra dette tidspunkt til betaling skjer.
2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg 19 240,- - nittentusentohundreogfirti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.