RG-1986-251

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1985-08-05
Publisert:	RG-1986-251
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn 5. august 1985 i sak nr. 54/1984
Parter:	Jens Holager (advokat Kåre Ødegaard v/advokat Ola Brekken) mot 1. Jørn Botheim m.fl. (4 parter) (advokat Johs. Thallaug).
Forfatter:	Lagdommer Agnes Nygaard Haug med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §63, Odelsloven (1974)

Gården Holager, gnr. 122 bnr. 1 i Lesja og Kvitdalen seter, gnr. 32 bnr. 2 i Dovre, ble ved skjøte tinglyst 25. mars 1981 overdratt til Jørn Botheim, Ågot Sørumgård Botheim, Oddgeir Blomlie og Åse Berit Sørumgård (nå Åse Berit Sørumgård Blomlie) for kr. 850 000.

Jens Holager, representert ved h.r.advokat Kåre Ødegaard, reiste odelsløsningssak mot de fire kjøperne ved stevning datert 22. mars 1983. Odelstakst ble avsagt 10. august 1984 med slik slutning:

«1. Verdien av eiendommen Holaker, gnr. 122 bnr. 1 i Lesja settes i henhold til odelslovens §49 til samlet kr. 1 900 000,- - enmillionnihundretusenkroner - uten påhefte av føderåd til Åsne Holaker i henhold til pkt. 5 i skjøtet av 3. april 1979.

Side:252

2. Verdien av eiendommen Holaker, gnr. 122 bnr. 1 i Lesja settes i henhold til odelslovens §49 til samlet kr. 1 780 000,- - enmillionsjuhundreogåttitusenkroner - med påhefte av føderåd til Åsne Holage i henhold til pkt. 5 i skjøtet av 3. april 1979.

3. Jens Holage betaler i saksomkostninger til Jørn Botheim, Ågot Sørumgård Botheim, Oddgeir Blomlie og Åse Berit Sørumgård Blomlie kr. 19 150,- - nittentusenetthundreogfemtikroner - innen 14 - fjorten - dager fra forkynning.»

Eiendommen er i detalj beskrevet i odelstakstens grunner. Partene er enige om at herredsretten i det store og hele har gitt en grundig og korrekt beskrivelse av odelseiendommen. På enkelte få punkter er det imidlertid nødvendig med korreksjoner eller suppleringer etter sakens behandling i lagmannsrett. Lagmannsretten kommer nærmere tilbake til dette nedenfor.

Jens Holage har i rett tid begjært odelstaksten overprøvet ved overskjønn. Det hevdes at den verdi herredsretten kom frem til, er vesentlig for høy, og at herredsrettens rettsanvendelse ikke er riktig. Jens Holage har for lagmannsrett nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Nord-Gudbrandsdals herredsretts odelstakst oppheves for så vidt gjelder slutningens pkt. 3 vedrørende saksomkostninger.

3. Saksøker tilkjennes saksomkostninger i forbindelse med den midlertidige forføyning.»

Jørn Botheim, Ågot Sørumgård Botheim, Oddgeir Blomlie og Åse Berit Sørumgård Blomlie hevder på sin side at odelstaksten hviler på riktig og faktisk rettslig grunnlag og at skjønnsrettens fastsettelse er fullt ut forsvarlig. De har nedlagt slik påstand:

«1. Odelsovertaksten over gnr. 122 bnr. 1 Holaker i Lesja og Kvitdalen seter gnr. 32 bnr. 2 i Dovre fastsettes under hensyntagen til jordas og skogens avkastningsverdi, dyrkningsmuligheter og bygningenes kostnadsverdi.

2. Undertakstens omkostningsavgjørelse stadfestes.

3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for odelsovertaksten.

4. De saksøkte frifinnes for kravet om saksomkostninger i forbindelse med begjæringen om midlertidig forføyning.»

Overskjønnsforhandlingene fant sted i Lesja 25. og 26. juni 1985. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Jørn Botheim avga forklaring. Det ble avhørt to vitner, begge nye for overskjønnet. Det ble foretatt befaring av bygninger, innmark og skog, samt av sæteren i Kvitdalen. Det går frem av rettsboken hva som ble dokumentert.

Saksøkeren, Jens Holage, har i det vesentlige anført:

Verdsettelse av odelsjord skal skje etter reglene i odelslovens §49. Det avgjørende er hva en vanlig kjøper vil gi for gården når vedkommende tar sikte på å leve av gårdsdriften. Normalt vil kapitalisering av den avkastning som driften kan forventes å gi, være et dominerende element ved denne verdsettelsen. Takseringen må skje etter bruksverdi og etter en objektiv vurdering av hele eiendommen. En vanlig kjøper som skal leve av gårdsdriften, er avhengig av å kunne oppta lån til i alle fall delvis finansiering av kjøpet, samt til nødvendige investeringer. Det er her tale om å overta en «snau» gård uten redskaper og besetning,

Side:253

og det er behov for betydelige tilleggsinvesteringer. I tillegg til selve løsningssummen vil løseren måtte regne med å måtte reise ca. en million kroner for å få driften igang på forsvarlig måte. Det er da regnet med innkjøp av redskap og besetning, samt betydelige utbedringer av driftsbygningen. Det må foretas en helhetsvurdering, og denne viser klart at det beløp underskjønnet kom frem til, var urealistisk høyt.

Når det spesielt gjelder våningshusene, hevder Holage at verdsettelsen av disse må gå inn som en del av bruksverditaksten. Det kan ikke være riktig å verdsette husene etter kostnadsverdi eller nedskrevet gjenanskaffelsesverdi, slik de saksøkte hevder. Landbruksdepartementets retningslinjer av september 1980 (r.skr. M-147/80) omhandler priser på landbrukseiendommer i forbindelse med konsesjon, og disse er ikke direkte anvendelige i forbindelse med odelstakster. Dette betyr ikke at man alltid nødvendigvis vil ende med ulike priser ved odel og konsesjon, men prisene kan falle forskjellig ut, jfr. blant annet bemerkningene i RG-1982-125.

På Holager er det i dag to våningshus. Kårbygningen er ikke nødvendig for driften, og den er for øvrig etter skjøtet belagt med kårforpliktelse - etter tabellene i ytterligere 12 år. Først etter dette tidspunkt kan kårbygningen ansees som noen verdi for gården, og den kan under ingen omstendighet bidra med sin fulle verdi ved takseringen av odelsgodset. Verdien av bygningene ville i så fall komme i et klart misforhold til jordveien og skogen. Holager stiller for øvrig et spørsmålstegn ved om kårbygningen virkelig er påkostet kr. 250 000, slik de saksøkte hevder.

Holager minner ellers om at det i 1978 ble gitt kr. 850 000 for eiendommen inklusive noe redskap og besetning. Det ble i forbindelse med salget opplyst med forbehold at areal fulldyrket mark var ca. 300 dekar. Det viste seg ved oppmåling senere å ha vært bare 180 dekar den gang, det vil si en arealsvikt på over 100 dekar. Dessuten har renteutgiftene økt til nærmere det dobbelte siden 1978. Begge disse momenter viser at det vil være fullstendig uakseptabelt å foreta en indeksregulering av kjøpesummen fra 1978 basert på konsumprisindeksen, slik de saksøkte hevder. Det bestrides ikke at det siden 1978 har skjedd en alminnelig verdistigning også på faste eiendommer av denne type. Ved odelstaksten skal man imidlertid søke å komme frem til hva denne eiendom i dag er verdt etter naturlig og påregnelig bruk på stedet, og basert på at gården hovedsakelig skal benyttes til landbruksformål. Det må da foretas både positive og negative korreksjoner i relasjon til kjøpesummen fra 1978.

Jens Holager har ellers støttet seg til uttalelsene fra vitnet Syver Aasberg. Aasberg er herredsagronom og forsøksringleder i Nesset kommune, og han tok utgangspunkt i mulig driftsoverskudd for en eiendom av størrelse og type som Holager, og hvilken gjeldsbyrde et slikt bruk kunne tåle, dersom det samtidig skulle bli et visst overskudd til den eller de familier som skulle ha sitt levebrød av gården. Etter Aasbergs mening var det et så stort behov for investeringer på Holager utover løsningssummen at odelstaksten maksimalt kunne settes til en million kroner.

For så vidt angår saksomkostninger gjør Holager for det første

Side:254

gjeldende at det allerede for underskjønnet ble gjort invendinger mot h.r.advokat Thallaugs omkostningsoppgave. Denne protest opprettholdes for overskjønnet.

Dessuten krever Holager for overskjønnet dekket de spesielle saksomkostninger som ble forårsaket av at Holager så seg nødsaget til å begjære midlertidig forføyning mens saken sto for lagmannsrett. Forholdet var at de saksøkte hadde hugget i skogen, uten å gå frem etter odelslovens regler om slik hugging. De saksøkte hadde også tidligere hugget i skogen uten forutgående blinking, og det har i det hele tatt under hele sakens gang vært meget dårlige kommunikasjonsforhold mellom partene. Holager fastholder at begjæringen om midlertidig forføyning var nødvendig, selv om forholdene senere ble avklaret, slik at begjæringen kunne trekkes tilbake.

De saksøkte, Jørn Botheim, Ågot Sørumgård Botheim, Oddgeir Blomlie og Åse Berit Sørumgård Blomlie, har på sin side anført:

Det er ingen uenighet om at takseringen skal skje etter prinsippene i odelslovens §49, og at det er omsetningsverdien man skal frem til. Det står intet i odelslovens §49 om at det er avkastningen alene som skal danne grunnlaget for verdifastsettelsen. Tvert imot fremgår det både av Falkanger: Odelsrett og åsetesrett side 239 og av Rygh og Skarpnes' kommentar til odelsloven side 135 at det ikke er nok og heller ikke korrekt bare å foreta en kapitalisering av forventet driftsoverskudd. Etter de saksøktes mening må det korrekte være å kombinere kapitalisering av den forventede avkastning av produksjonsarealene med en beregnet kostnadsverdi for bygningene. Det er disse to momenter en kjøper av en landbrukseiendom vil vurdere, og det er dette verdsetningsprinsipp Landbruksdepartementet har gitt anvisning på i rundskrivet av september 1980. Selv om rundskrivet direkte gjelder priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, ville det være unaturlig å operere med to forskjellige prisnivåer for landbrukseiendommer alt etter som det dreier seg om salg som krever konsesjon eller om odelsløsning. I begge tilfeller skal man jo frem til eiendommens omsetningsverdi. En kjøper vil naturlig se på jordveien og dens avkastningsverdi og på bygningene og deres bruksverdi, det vil i alminnelighet si fullverdi minus slit, elde og uhensiktsmessighet.

De saksøkte har også vist til Rt-1980-233 og til en artikkel av Per Sandvik i Lov og Rett 1982 99.

Holager er i dag en stor og verdifull gård. Etter den nydyrkingen som de saksøkte har foretatt, er det nå 234 dekar dyrket mark, 261 dekar dyrkbart areal og 1245 dekar skog. En del av skogen er hogstmoden, og skattemessig vil det kunne være en fordel å hugge relativt mye, f.eks. gjennom 2-3 år og benytte denne avkastningen til nødvendig vedlikehold av driftsbygningen. For øvrig har de saksøkte allerede hatt betydelige utgifter til påkostninger etter overtagelsen, først og fremst på kårboligen, men også på driftsbygningen, til avlingsvei og til nydyrking m.m. Ialt dreier det seg om utgifter på ca. kr. 440 000 + verdien av eget arbeid. Bare en inflasjonskorrigering av kjøpesummen på kr. 850 000 fra 1978 gir i dag over 1 500 000 kroner. En odelstakst på 1 900 000 kroner som underskjønnet kom frem til, synes etter dette å være et rimelig beløp i dag.

Side:255

Når det gjelder store gårder i Gudbrandsdalen er det for tiden absolutt «selgers marked». Holager er på ingen måte vanskelig å selge. En eventuell kjøper må imidlertid ha en viss egenkapital, som kan tåle en lavere forrentning enn ellers i markedet. Det ville være ganske urimelig om brutto driftsoverskuddet skulle belastes med markedslånerente av hele kjøpesummen. For så vidt kan man si at det er en begrenset kjøpergruppe til gårder av denne størrelse.

De saksøkte mener at underskjønnets saksomkostningsavgjørelse var korrekt. Det var vanskelige spørsmål som måtte undersøkes, og det ble utarbeidet et omfattende utdrag også for underskjønnet.

Det var på ingen måte nødvendig med noen begjæring om midlertidig forføyning mens saken sto for lagmannsrett. Driften av skogen har under sakens gang skjedd i nært samarbeid med herredsskogmesteren i Lesja, og det sier noe om «klimaet» mellom partene i saken at man ikke kunne kommunisere om et spørsmål som dette. Begjæringen om midlertidig forføyning ble da også trukket tilbake, og de saksøkte protesterer mot saksomkostningskravet i den forbindelse.

Som nevnt innledningsvis er partene enige om i hovedtrekk å legge til grunn den faktiske beskrivelse av eiendommen som finnes i underskjønnet. Lagmannsretten nøyer seg derfor med å vise til den, med følgende tilføyelser:

1. For skogen foreligger det nå en skogbruksplan for perioden 1984 til 1994 utarbeidet av Mjøsen Skogavdeling A/L. Av denne fremgår at det samlede produktive skogareal er 1245 dekar med en samlet kubikkmasse på 7458 m3 . Den årlige tilvekst i hogstklasse III, IV og V er beregnet til 159 m3 og årlig hogstkvantum i den første 10-årsperiode 161 m3 .

2. Hovedbygningen.

Det er WC i kjeller og bad/WC i 2. etasje. I 2. etasje er det også vask på flere av soverommene. 11. etasje er det grovkjøkken, men ikke bad/WC.

3. Føderådsbygningen.

Vinduene er med trelags isolerglass. I kjøkkenet er det kleberstensovn. I 2. etasje er det enkelte steder nytt strietapet og gulvbelegg.

4. Driftsbygningen.

Det er et redskapslager under den nye delen. Gjenstøpingen av dørene i gjødselkjelleren er tett og godkjent.

5. Sæteren i Kvitdalen.

Det er overflatedyrket 42,7 dekar. De saksøkte har fått innvilget søknaden om ca. 70 dekar i statsalmenningen for bruk til beite og dyrkingsjord. Det er opplyst at kviger og andre ungdyr kjøres fra Holager til Kvitdalen med lastebil.

6. Endelig er det opplyst at innestående skogavgift for tiden utgjør kr. 8 366.

Det kan ellers nevnes at de saksøkte i prosesskrift til Nord-Gudbrandsdal herredsrett av 28. mars 1985 har reist spørsmålet om Jens Holagers odelsløsning innebærer misbruk av odelsrett. Dette spørsmål er ikke avgjort. Saksanlegget får imidlertid ingen betydning for odelsovertaksten.

Lagmannsretten skal bemerke:

Side:256

Verdsettelsen skal skje etter reglene i odelslovens §49. I den sentrale høyesterettsdom om denne lovbestemmelsen ( Rt-1980-233) gis det uttrykk for at retten «skal finne frem til hva en vanlig kjøper vil gi under de forutsetninger med hensyn til bruken av eiendommen som fremgår av paragrafen» (side 236). Det sies videre at kapitalisering av nettoverdien er «bare ett av flere momenter ved rettens verdsettelse» (side 237). Lagmannsretten forstår dette slik at det skal foretas en objektiv helhetsvurdering av den eiendom som skal løses på odel, av jord, skog, bygninger m.v., med sikte på å finne frem til hva en «vanlig kjøper» kan være villig til å gi. Lagmannsretten er imidlertid ikke enig med de saksøkte i at man uten videre kan anvende prinsippene i Landbruksdepartementets forannevnte rundskriv av september 1980, dvs. kombinere den kapitaliserte verdi av forventet nettoavkastning av produksjonsarealene med en beregnet kostnadsverdi for bygningene. Det må foretas en samlet vurdering av hva en kjøper som vil drive eiendommen som landbruk, vil by. Bygningenes størrelse, kvalitet og tilstand vil selvsagt også telle med ved denne vurderingen, men da snarere som et korrektiv til den verdi man ville komme frem til dersom man utelukkende kapitaliserte forrentet avkastning. Når det gjelder en eiendom som Holager - som med sin beliggenhet og størrelse også i fremtiden må forventes drevet utelukkende som jord- og skogbruk - vil det etter lagmannsrettens mening være naturlig og riktig ved verdsettelsen å legge betydelig vekt på den kapitaliserte nettoverdi.

Når det gjelder de konkrete bygninger på Holager, legger lagmannsretten som herredsretten til grunn at hovedbygningen er rommelig og i godt vedlikeholdt stand. Også kårbygningen er bra. Grunnmuren er ikke helt tilfredsstillende, men det virket som om den sto godt, og det var drenert rundt huset. Etter lagmannsrettens mening er det nødvendig med to skikkelige hus på en gård av denne størrelse og type. Det vil ikke være mulig for mann og kone alene å drive Holager.

Den såkalte «tingstugu» med stabbur har kanskje ikke så stor nytteverdi, men den antikvariske verdi som ligger i husene og ikke minst i innredningen, er psykologisk av en viss betydning. Det er ellers nødvendig at en større takreparasjon blir utført.

Driftsbygningen er ikke tilfredsstillende, og den vil kreve betydelige investeringer over en del år for å bli tidsmessig. Silokapasiteten, låvebroanlegget og himlingen må sees under ett når bygningen skal restaureres. Det må tas hensyn til at låvebroanlegget ikke er lovlig slik det fremstår i dag. Broen er smal og bratt, og det er ikke noen beskyttende skrensekant. Fjøset og de øvrige arbeidsrommene er upraktiske, og ungdyravdelingen er for trang for en skikkelig kjøttproduksjon. Det er vanskelig å anslå hvilke beløp som vil være nødvendige for å bringe driftsbygningen opp i en tilfredsstillende stand, men det kan etter lagmannsrettens mening dreie seg om nærmere en million kroner. Det er i det hele tatt et minus ved en stor og flott gård som Holager at driftsbygningen er såvidt dårlig.

Det vises ellers til uttalelsene fra vitnet Ole Solbraa, som er gårdbruker på Flisa og dessuten økonomisk veileder i bank i forbindelse med finansiering av gårdsbruk.

Side:257

Han pekte på at det antagelig ville være fordelaktig rent skatteøkonomisk å hugge relativt kraftig i skogen i 2-3 år, kanskje opp mot 1600 til 2000 m3 ialt, og så få ligningsmyndighetenes godkjennelse til å anvende overskuddet fra denne intensive skogdriften til utbedringsarbeider på driftsbygningen.

De øvrige bygninger - herunder sæteren i Kvitdalen - tillegges relativt liten verdi.

Ved vurderingen av jordveien legger lagmannsretten til grunn at de oppdyrkede arealene er i god hevd, og at det i tilknytning til disse ligger relativt mye dyrkbar jord. Oppstarting og ny besetning representerer en stor investering. Vitnet Aasbergs anslag på ca. 550-600 000 kroner virker etter lagmannsrettens mening realistisk. Det vil også etter hvert være nødvendig å få gården knyttet til et skikkelig vanningsanlegg.

Skogen vurderes ut fra den nye skogbruksplanen som nå foreligger. Dersom det - som antydet ovenfor - skal hugges intensivt i skogen over noen få år, vil det antagelig være nødvendig med leiet hjelp, og avkastningen i denne perioden vil bli noe lavere enn ellers.

Rettighetene i tilknytning til sæteren i Kvitdalen har begrenset verdi. En viss beiteverdi har arealene selvsagt, foruten trivselsverdien ved selve sæterdriften. Økonomisk sett vil et være mer fordelaktig å dyrke opp arealene rundt gården i Lesja enn å investere i de tilviste arealene i Kvitdalen.

Lagmannsretten har forstått det slik at man også ved overtaksten ønsker alternativ vurdering av eiendommen med og uten kårytelsene påheftet. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at verdien av kåret passende kan settes til kr. 120 000.

Etter en samlet vurdering setter lagmannsretten odelsovertaksten for eiendommen uten kårheftelser til kr. 1 600 000 - enmillionsekshundretusen - kroner.

Overtaksten for eiendommen med kårytelser settes til kr. 1 480 000 - enmillionfirehundreogåttitusen - kroner.

Lagmannsretten er enig i herredsrettens saksomkostningsavgjørelse og denne stadfestes. Jens Holager må også betale de saksøktes omkostninger i forbindelse med odelsovertaksten, skjønnsprosesslovens §42 §54. H.r.advokat Thallaug har levert omkostningsoppgave og denne legges til grunn. Saksomkostningene i forbindelse med odelsovertaksten settes etter dette til kr. 11 530, hvorav kr. 9 500 er salær.

Når det gjelder omkostningene i forbindelse med begjæringen om midlertidig forføyning, må lagmannsretten bygge på at de saksøkte ikke gikk frem slik odelslovens §63 gir anvisning på, før de hugget i skogen. Selv om det burde vært mulig å kommunisere om et spørsmål som dette, og for så vidt å unngå rettslige skritt, mener lagmannsretten at de saksøkte må pålegges å betale de særskilte omkostninger som begjæringen om midlertidig forføyning medførte. Advokat Brekken har på vegne av h.r.advokat Ødegaard innlevert omkostningsoppgave i denne forbindelse, og denne legges til grunn. Saksomkostningene vedrørende arbeidet med den midlertidige forføyning settes etter dette til kr. 2 060, hvorav kr. 2 000 er salær.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Side:258

Slutning:

1. Verdien av eiendommen Holager, gnr. 122 bnr. 1 i Lesja og sæter i Kvitdalen, gnr. 32 bnr. 2 i Dovre settes i henhold til odelslovens §49 til samlet 1 600 000 - enmillionsekshundretusen - kroner uten påhefte av føderåd til Åsne Holager.

2. Verdien av eiendommen Holager, gnr. 122 bnr. 1 i Lesja og sæter i Kvitdalen gnr. 32 bnr. 2 i Dovre settes i henhold til odelslovens §49 til samlet 1 480 000 - enmillionfirehundreogåttitusen - kroner med påhefte av føderåd til Åsne Holager.

3. Underskjønnets saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

4. I saksomkostninger i forbindelse med odelsovertaksten betaler Jens Holager til Jørn Botheim, Ågot Sørumgård Botheim, Oddgeir Blomlie og Åse Berit Sørumgård Blomlie 11 530 - ellevetusenfemhundreogtredve - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten. Han betaler også utgiftene til skjønnsmenn ved odelsovertaksten.

5. I saksomkostninger i forbindelse med begjæringen om midlertidig forføyning av 17. janaur 1985 betaler Jørn Botheim, Ågot Sørumgård Botheim, Oddgeir Blomlie og Åse Berit Sørumgård Blomlie - en for alle og alle for en - til Jens Holager 2 060 - totusenogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av odelsovertaksten.